233 № 233/3310/21
ЗАОЧНЕ Р І Ш Е Н Н Я
19 листопада 2021 року Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі:
головуючого судді Мартишева Т. О.
за участю секретаря Кюсєвої Т.О.,
представника позивача Демченко І.С.,
відповідача -
представника відповідача -
третьої особи -
розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Костянтинівка цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий Лан», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_2 , про переукладення договору та визнання недійсним договору оренди землі, -
Позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий Лан», третя особа - ОСОБА_2 , про переукладення договору та визнання недійсним договору оренди землі, у якому зазначив, що 01 квітня 2013 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 01 серпня 2013 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1116. Відповідно до укладеного договору в оренду позивачу строком на 20 років передана земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 173621. Цього ж дня - 01 квітня 2013 року, позивач та ОСОБА_3 уклали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, в якому зазначено, що ОСОБА_3 передала, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. З дати укладення договору та станом на день звернення з позовною заявою до суду позивачем виконуються умови договору. Земельна ділянка, передана у користування позивачу, з його користування не вибувала.
ОСОБА_3 порушила умови укладеного договору оренди земельної частки (паю) та норми чинного законодавства щодо виконання обов`язку повідомити про виділення земельної ділянки в натурі та у подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», чим були грубо порушені права позивача як належного орендаря.
При цьому, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_3 вчинила волевиявлення щодо його укладення строком на 20 років та щодо правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Вважає, що дії ОСОБА_3 свідчать про односторонню відмову від виконання договірних зобов`язань.
З огляду на те, що ОСОБА_3 померла, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» з метою захисту порушених прав звертається з позовом до нового власника, оскільки у силу норм діючого земельного законодавста України до особи, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, тощо. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди. Крім того, відповідно до п. 2.3 Договору, у разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих самих умовах.
Новий власник земельної ділянки - ОСОБА_1 , не визнає прав позивача на орендовану земельну ділянку.
Вважає, що оспорюваний договір суперечить вимогам цивільного законодавства, порушує права позивача як орендаря, тому підлягає визнанню недійсним, а державна реєстрація права оренди підлягає скасуванню.
Позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просить:
- стягнути на користь позивача з відповідачів суму сплаченого судового збору.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 підтримала заявлені позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві, не заперечувала проти ухвалення заочного рішення у справі.
Відповідач ОСОБА_1 , представник відповідача Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий Лан» в судове засідання не з`явилися, про час і місце його проведення повідомлялися належним чином, причини неявки не повідомили, відзив на позовну заяву не подали, у зв`язку з чим зі згоди представника позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.ст. 280, 281 ЦПК України.
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_2 , у судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце його проведення повідомлялася належним чином, причину неявки не повідомила, письмові пояснення по суті позовних вимог від третьої особи на адресу суду не надходили.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
Судовим розглядом встановлено, що 01 квітня 2013 року між ОСОБА_3 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_3 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років (а.с. 10-13).
Строни узгодили розмір орендної плати - 4823 гривні 53 копійки та її виплату один раз на рік за домовленістю сторін (а.с. 10-13).
Відповідно до п.2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України (а.с. 10-13).
Згідно позначки у договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1116 від 01 серпня 2013 року за підписом посадової особи ОСОБА_6 , скріплено печаткою Миколайпільської селищної ради (а.с. 12), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
01 квітня 2013 року між ОСОБА_3 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було підписано акт приймання - передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 01 квітня 2013 року (а.с. 14).
На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь орендодавця позивачем надано копії видаткових касових ордерів та платіжних доручень про видачу представнику за довіреністю ОСОБА_7 (а.с. 18, 20, 22) та перерахування на користь ОСОБА_3 орендної плати за період часу 2013-2018 р.р. (а.с. 17, 19, 21, 27-37), бухгалтерську довідку із додатком за № 1169 від 16 липня 2021 року (а.с. 38-39), що досліджені судом.
При цьому, суд не приймає до уваги помилково долучені до матеріалів цивільної справи копії видаткових касових ордерів на користь іншого орендодавця за договором оренди від 22 березня 2012 року (а.с. 23-26), як такі, щоне містять інформації щодо предмету доказування у даній справі.
Частиною 2 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 вказаного закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Разом з тим частинами 1, 2 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Згідно із ч. 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у абзаці другому розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями". Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Судовим розглядом встановлено, що 01 квітня 2013 року між ПРАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець передала, а орендар прийняву володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років (а.с. 10-13).
Також, відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю), у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством.
Таким чином, сторони за договором оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, суд приходить до висновку про те, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією орендодавцем ОСОБА_3 01 лютого 2018 року права власності на земельну ділянку.
Відповідно до ч. 1 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Згідно із ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Як передбачено у п. 2.3 договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2013 року, укладеного між ПРАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_3 , у разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих самих умовах.
Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах і в такому випадку відмова орендодавця, а у подальшому нового власника земельної ділянки, від переукладення договору не може вважатися добросовісною.
Таким чином, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 ч. 2 ст. 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Відповідні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19.
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб. Задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda (принцип обов`язковості договору), допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
З огляду на зазначене, суд вважає за необхідне задовольнити позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про визнання переукладеним договору оренди земельної ділянки на умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності первісного орендодавця на земельну ділянку, тобто з 01 лютого 2018 року.
Крім того, згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.
Аналогічні положення містить і частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» у повному обсязі.
Відповідно до ст.141 ЦПК України у зв`язку із задоволенням позовних вимог в повному осбязі витрати, пов`язані зі сплатою судового збору (а.с.4-6), слід покласти на відповідачів по справі.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 81, 141, 258-259, 263-265, 280-282 ЦПК України, -
-у преамбулі Орендодавець: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), Орендар: Приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ»;
-виклавши абзац перший пункту 2.2 договору у такій редакції: «За користування зазначеною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4823,53 грн. (чотири тисячі вісімсот двадцять три гривні 53 коп.). Починаючи з 01.01.2021 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8373,00 грн. (вісім тисяч триста сімдесят три грн. 00 коп.);
-виклавши абзац перший пункту 2.3 договору у такій редакції: «Договір укладений сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2013 року, укладеного між орендарем та ОСОБА_4 , а саме з 01 серпня 2013 року».
Припинити речове право, зареєстроване за № 38938084 за Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан», яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Ф.Г. Щедрий Лан».
Стягнути з ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Ф.Г.Щедрий Лан» на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 3405 (три тисячі чотириста п`ять) гривень 00 копійок, з кожного.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Вступна та резолютивна частини рішення прийняті у нарадчій кімнаті та проголошені в судовому засіданні 19 листопада 2021 року. Повний текст рішення суду виготовлений 26 листопада 2021 року.

Суддя :