Постанова

Іменем України

20 січня 2021 року

м. Київ

справа № 288/1084/16-ц

провадження № 61-20302св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Головне управління Держгеокадастру в Житомирській області,

третя особа - Попільнянська районна державна адміністрація,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області на рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року у складі судді Зайченко Є. О. та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року у складі колегії суддів: Галацевич О. М., Широкової Л. В., Борисюка Р. М.,

ВСТАНОВИВ:

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2016 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Головного управління Держгеокадастру в Житомирській області, третя особа - Попільнянська районна державна адміністрація, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Позов мотивований тим, що 31 серпня 2011 року між нею та третьою особою по справі - Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області укладено договір оренди землі № 195 загальною площею 2,00 га, яка розташована на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області (за межами населеного пункту), строком на п`ять років. Договором передбачено, що орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Відповідно до змін у чинному законодавстві з 01 січня 2013 року орендодавцем земель сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів Житомирської області визначено Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, яке з цього часу стало розпорядником земель за вищевказаним договором. Вона належним чином виконувала договірні зобов`язання, своєчасно, до закінчення строку дії договору, письмово повідомила про намір продовжити його дію та скористалась переважним правом на укладення договору на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення та прийнявши умови і виклавши їх у проекті додаткової угоди до Договору.

Просила визнати укладеною між нею та відповідачем додаткову угоду до договору оренди землі № 195 від 31 серпня 2011 року, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року, за № 00890, у викладеній нею редакції.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року, позов задоволено.

Визнано укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області та ОСОБА_1 додаткову угоду до договору оренди землі № 195 від 31 серпня 2011 року, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 16 листопада 2011 року, за № 00890, у редакції, запропонованій позивачем.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендар належно виконувала умови договору оренди, дотрималася строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, зокрема позивач неодноразово надсилала у встановлені договором та законом строки повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк, надавала проєкт додаткової угоди, у тому числі з погодженим за пропозицією Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області розміром орендної плати 8 % від нормативної грошової оцінки землі, проте Управління безпідставно відмовило ОСОБА_1 у прийнятті рішення про поновлення договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У травні 2017 року Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій просило скасувати рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року та ухвалити нове рішення про задоволення апеляційної скарги.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга обґрунтована тим, що сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, тобто до 30 липня 2016 року, у зв`язку з чим договір оренди землі між сторонами не поновлений, а припинив свою дію відповідно до положень статті 31 Закону України «Про оренду землі». Позивачем запропоновано змінити істотні умови договору оренди землі, а не укласти угоду за наслідками поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах. Вимога про визнання поновленим договір оренди землі саме на запропонованих позивачем умовах не відповідає приписам статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому є протиправною.

Позиція інших учасників справи

У серпні 2017 року ОСОБА_1 подала заперечення на касаційну скаргу, в якому просила касаційну скаргу відхилити, залишити без змін рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 червні 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу з суду першої інстанції.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 липня 2017 року заяву Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області задоволено, зупинено виконання рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року та ухвали апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року до закінчення касаційного провадження.

У листопаді 2017 року матеріали цивільної справи № 288/1084/16-ц надійшли до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 09 листопада 2017 року справу призначено до розгляду.

Підпунктом 4 пунктом 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У статті 388 ЦПК України зазначено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У квітні 2018 року матеріали цивільної справи № 288/1084/16-ц надійшли до Верховного Суду.

12 червня 2019 року матеріали цивільної справи передані судді-доповідачу Дундар І. О.

Ухвалою Верховного суду від 13 листопада 2019 року зупинено касаційне провадження у справі 288/1084/16-ц до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 332/1178/17 (провадження № 14-338цс19).

Ухвалою Верховного суду від 03 березня 2020 року поновлено касаційне провадження у справі № 288/1084/16-ц.

Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Позиція Верховного Суду

Колегія суддів відхиляє аргументи, які викладені у касаційній скарзі, з таких мотивів.

Суди встановили, що за договором оренди землі від 31 серпня 2011 року № 195 Попільнянською районною державною адміністрацією (орендодавець) передано позивачу ОСОБА_1 (орендар) в оренду строком на п`ять років земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,00 га, розташовану на території Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області, зі сплатою орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Договір зареєстрований 16 листопада 2011 року у відділі Держкомзему у Попільнянському районні за № 00890.

Пунктом 8 Договору передбачено, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з довідкою виконавчого комітету Паволоцької сільської ради Попільнянського району Житомирської області № 382/02-37 від 15 червня 2016 року позивач продовжує користуватись земельною ділянкою за цільовим призначенням, заборгованості по сплаті орендної плати немає.

09 лютого 2016 року ОСОБА_1 направила Управлінню заяву щодо поновлення договору оренди землі від 31 серпня 2011 року № 195 на 7 років та додала проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

10 березня 2016 року Управлінням позивачу було направлено повідомлення з проханням перегляду істотних умов договору оренди та пропозицією встановити орендну плату у розмірі 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Зазначену пропозицію орендарем було прийнято, що підтверджується повідомленням від 08 квітня 2016 року.

Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом, розглянувши лист № В-4248/0-1554/6-16 від 13 травня 2016 року Управління повідомило ОСОБА_1 , що орендодавцем земель сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів Житомирської області визначено Управління та зазначено, що так як договір оренди землі позивач уклала з Попільнянською районною державною адміністрацією та він є діючим, Управління не має права втручатись в договірні відносини, змінювати предмет або умови договору не будучи його стороною, вказано, що вирішення даного питання можливе лише після зміни орендодавця у встановленому законом порядку.

24 травня 2016 року ОСОБА_1 звернулася до Управління із заявою про внесення змін до договору оренди землі № 195 від 31 серпня 2011 року, а саме про зміну орендодавця з Попільнянського районної державної адміністрації на Управління, зазначивши відомості про земельну ділянку та додавши проєкт додаткової угоди від 24 травня 2016 року в трьох примірниках.

Листом№ К-5124/0-1604/6-16 від 08 червня 2016 року Управлінням було відмовлено у підписанні Додаткових угод в зв`язку з тим, що вони не містять істотної умови, а саме в Угодах відсутня орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату.

Листом - повідомленням про поновлення договору оренди землі від 16 червня 2016 року, ОСОБА_1 повторно звернулася до Управління з проханням поновити договір оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 31 серпня 2016 року № 196 та надала проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі із зазначенням всіх його істотних умов

Листом № 31-6-0.6-7700/2-16 від 15 липня 2016 року Управлінням було відмовлено ОСОБА_1 у підписанні проєктів додаткових угод про поновлення договору оренди, посилаючись на те, що Управління не є Орендодавцем за Договором.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди землі.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа - повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Позивачем у визначений договором та законом строк повторно подано лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди до договору оренди землі № 195 від 31 серпня 2011 року, у пункті 4 якої було зазначено розмір орендної плати у запропонованому Управлінням розмірі - 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

При цьому, законодавством не передбачено заборони повторного звернення у межах визначених законодавством та договором строків з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та проектом додаткової угоди.

Визнання судом додаткової угоди до договору оренди № 195 від 31 серпня 2011 року з поновленим строком дії на 7 років відповідає частині третій статті 19 Закону України «Про оренду землі», у редакції Закону №191-VIII (191-19) від 12 лютого 2015 року, яка передбачає строк дії договору оренди землі не менше як 7 років.

Зазначений позивачем спосіб захисту порушеного права відповідає вимогам закону та обставинам справи.

Аналогічний правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду України в постанові від 29 вересня 2020 року у справі №378/596/16-ц (провадження) №14-545цс19), зазначивши, що «при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту» (пункт 76).

Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, встановивши, що орендар належно виконував умови договору оренди, дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, зокрема ОСОБА_1 неодноразово надсилала у встановлені договором та законом строки повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк, надавала проєкт додаткової угоди, у тому числі з погодженим за пропозицію Управління розміром орендної плати 8 % від нормативної грошової оцінки землі, проте, Управління безпідставно відмовило позивачеві у прийнятті рішення про поновлення договору оренди землі., дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.

Аргументи касаційної скарги про те, що ГУ Держгеокадастру у Житомирській області не було стороною Договору, тобто орендодавцем, і не могло підписувати проекти додаткових угод до нього, є безпідставним.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06 вересня 2012 року, яке набрало чинності 01 січня 2013 року та у відповідності до 15-1, частини 4 статті 122 Земельного кодексу України, Положення про Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03 березня 2015 року № 23, орендодавцями земель сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів Житомирської області визначено Головне управління Держземагенство у Житомирській області, а тому з набранням чинності зазначеного закону розпорядником земель за договором оренди землі № 70 від 26 грудня 2010 року став відповідач (Головне управління Держземагенство у Житомирській області).

Доводи касаційної скарги про те, що сплата орендної плати після закінчення строку дії договору не може розцінюватись як згода орендодавця на пролонгацію договору правового значення для вирішення спору не має, оскільки позивач не звертався з позовом про поновлення строку дії договору з цих підстав.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржені судові рішення постановлені без додержання норм матеріального і процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення без змін.

Керуючись статями 400, 409, 410, 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області залишити без задоволення.

Рішення Попільнянського районного суду Житомирської області від 06 лютого 2017 року та ухвалу апеляційного суду Житомирської області від 05 квітня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук