Справа № 755/4304/21
Провадження №2/755/2772/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"11" листопада 2021 р. Дніпровський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Катющенко В.П.,

при секретарі - Кравченко А.С.

за участю - представника позивача Сініциної О.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Класика Будівництва» про розірвання договорів та стягнення збитків, -

В С Т А Н О В И В :

Позивачка, ОСОБА_1 , звернулася до Дніпровського районного суду м. Києва з позовом, у якому просить суд:

1. Розірвати попередній Договір купівлі-продажу однокімнатної квартири однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1829 від 11.11.2017 р.;

2. Стягнути з відповідача на користь позивача понесені нею збитки у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_1 у сумі 265 234,81 грн, а також пеню у розмірі 6 356,52 грн;

3. Розірвати попередній Договір купівлі-продажу однокімнатної квартири однокімнатної квартири АДРЕСА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1830 від 11.11.2017 р.;

4. Стягнути з відповідача на користь позивача понесені нею збитки у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_2 у сумі 344 555,64 грн, а також пеню у розмірі 8 269,2 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 11.11.2017 між позивачкою та відповідачем було укладено посвідчений нотаріально за № 1829 Попередній договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 . Для підтвердження зобов`язань за Попереднім договором 11.11.2017 сторони уклали Договір про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/201 купівлі-продажу однокімнатної квартири. Відповідно до п. 1.4 Попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом ІІІ кварталу 2018 року. На виконання умов договорів, п. 5.2 Попереднього договору, п. 2.3, ст. 2 Договору про забезпечення 13.11.2017 ОСОБА_1 на розрахунковий рахунок ТОВ «Класика Будівництва» внесла кошти у сумі 265 234,81 грн, що складає 100% вартості вказаної однокімнатної квартири АДРЕСА_3 . Також, 11.11.2017 між позивачкою та відповідачем було укладено посвідчений нотаріально за № 1830 Попередній договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_2 . Для підтвердження зобов`язань за Попереднім договором 11.11.2017 сторони уклали Договір про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/207 купівлі-продажу однокімнатної квартири. Відповідно до п. 1.4 Попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом ІІІ кварталу 2018 року. На виконання умов договорів, п. 5.2 Попереднього договору, п. 2.3, ст. 2 Договору про забезпечення 13.11.2017 ОСОБА_1 на розрахунковий рахунок ТОВ «Класика Будівництва» внесла кошти у сумі 344 555,81 грн, що складає 100% вартості вказаної однокімнатної квартири АДРЕСА_4 . Відповідачем порушено договірні зобов`язання за вказаними Попередніми договорами від 11.11.2017 за № 1829, № 1830, оскільки на день звернення до суду з позовом Основні договори між сторонами не укладені, що порушує права позивачки. 23.01.2020 ОСОБА_1 направила на адресу відповідача вимогу щодо укладення Основних договорів та клопотання щодо надання пояснень стосовно порушення терміну їх укладення, однак відповіді вона не отримала, вимога відповідачем проігнорована. Згідно з листом від 25.03.2020, отриманим позивачкою від ДАБІ у відповідь на її клопотання, відсутні відомості щодо виданих/зареєстрованих документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: м. Київ, перетин вулиці Сиваської та провулку Хорольського у Дніпровському районі м. Києва. Крім того, постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 02.07.2015 у справі № 826/7263/15 було скасовано реєстрацію декларації від 28.07.2014 № КВ 74, поданої замовником ТОВ «Класика Будівництва» про початок виконання підготовчих та будівельних робіт: «Будівництво культурно-оздоровчого центру та офісу за адресою: м. Київ, перетин вулиці Сиваської та провулку Хорольського у Дніпровському районі м. Києва». Оскільки позивачка належним чином виконала взяті на себе зобов`язання за спірними договорами, а відповідач допустив порушення умов договорів щодо обов`язку збудувати та укласти Основні договори про передачу позивачу у власність квартир, що є істотним порушенням договорів, позивачка значною мірою позбавляється права розраховувати на закінчення будівництва і отримання житла за внесені кошти, що є підставою для розірвання договорів.

Ухвалою суду від 24.03.2021 було відкрито провадження у цій цивільній справі та постановлено її розгляд проводити за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання з повідомленням учасників справи, яким роз`яснено процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.

17.05.2021 представник відповідача ТОВ «Класика Будівництва» - Горбаченко О.О. ознайомився з матеріалами справи, що підтверджується його власноручною розпискою.

20.05.2021 від представника відповідача ТОВ «Класика Будівництва» - Горбаченка О.О. до суду надійшов відзив на позовну заяву з доказами на його обґрунтування, у якому просить відмовити позивачці у задоволенні позовних вимог, посилаючись на таке. Відповідачем визнається факт укладення Попередніх договорів та Договорів забезпечення. Щодо виконання позивачкою зобов`язань по оплаті за Договорами, то останньою за кожну із квартиру було сплачено по 97% вартості кожної, відповідна довідка про 100% оплату їй не видавалася. Сторони уклали Попередні договори, визначивши терміни укладення Основних договорів у п. 1.4, а саме: Основний договір сторони зобов`язуються укласти «… у будь-якому разі не раніше отримання Стороною-1 правовстановлюючих документів на Об`єкт - надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору». На цей час відповідач не отримував правовстановлюючих документів на Об`єкт, а також інших документів, необхідних для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору. Отже термін укладання Основного договору не настав, оскільки, зокрема, жодна зі статей ЦК України не визначає терміну укладання Основного договору, а ч. 1 ст. 635 ЦК України зазначає, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (Основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. При укладенні попередніх договорів сторони дотрималися вимог ЦК України та узгодили їх істотні умови, зокрема характеристики об`єкту, його ціну і строк підписання основного договору, отже позивачка має дотримуватися строків підписання Основних договорів, визначених у п. 1.4 Попередніх договорів. Щодо звернення позивачки від 23.01.2020, то відповідач його не отримував. Об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться на перетині АДРЕСА_5 та провулку Хорольського - Житловий комплекс «Лего Хаус» належить до групи проблемних недобудов. У вересні 2019 року група інвесторів, які придбали квартири у ЖК «Лего Хаус» створили Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Лего-Хаус», метою якого є повернення недобудови у правове русло та введення будинку в експлуатацію. У грудні 2019 року ОК «ЖБК «Лего-Хаус» став єдиним засновником ТОВ «Класика Будівництва», директором призначено ОСОБА_2 . На об`єкт ЖК «Лего Хаус» існує три замовника будівництва, які здійснювали будівництво та продаж квартир інвесторам - ТОВ «Класика Будівництва», ТОВ «Столицяспецбуд», ТОВ «Ред Хоумс». Наразі засновником усіх трьох підприємств є ОК «ЖБК «Лего-Хаус». Директором усіх трьох підприємств є ОСОБА_2

20.05.2021 у підготовчому засіданні ухвалою, постановленою у порядку ч. 4 ст. 259 ЦПК України, не виходячи до нарадчої кімнати із занесенням до протоколу судового засідання, судом залишено без розгляду заяву представника відповідача про поновлення строку на подання відзиву, оскільки вказаний строк стороною не пропущений.

07.06.2021 до суду від представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 надійшла відповідь на відзив, у якій з його доводами не погоджується та наполягає на задоволенні позову, з огляду на таке. Положеннями п. 2.2 Попередніх договорів встановлено, що розміри суми Основного договору (вартість/ціна Об`єкта), разом з податком на додану вартість, визначається Сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення Основного договору. Згідно з п. 4.4.1 Попередніх договорів сторона-2, тобто позивачка, зобов`язана належним чином та повністю сплатити вартість/ціну об`єкта, розмір якої визначено у ст. 2 Договору про забезпечення. Відповідно до ст. 2 Договорів про забезпечення розрахунки по Договору здійснюються шляхом перерахування ОСОБА_1 коштів на поточний рахунок ТОВ «Класика Будівництва». Згідно з п. 2.3 вказаних Договорів Сторони встановили, що укладення та оформлення Основних договорів можливе лише за умови оплати ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі, встановленому Попередніми договорами та Договорами забезпечення. У відповідності до п. 2.4 Договорів про забезпечення виконання зобов`язань сума грошових коштів, встановлена Сторонами у розділі 2 Договору, є остаточною і не підлягає зміні. Таким чином, усі зобов`язання за Договорами ОСОБА_1 були виконані у повному обсязі, а ТОВ «Класика Будівництва» допустило істотні порушення умов договору щодо обов`язку збудувати та укласти Основні договори про передачу позивачу у власність квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 у строк, визначений Попередніми договорами. Станом на день подання позовної заяви відповідач не здійснив жодних дій щодо отримання дозволу на початок виконання підготовчих та будівельних робіт, оскільки цільове призначенні земельної ділянки, на якій відповідач повинен був розпочату будівництво, не відповідає об`єкту забудови.

Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 30.06.2021 закрито підготовче провадження по справі та призначено її до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 заявлений позов повністю підтримала, з підстав викладених у ньому і відповіді на відзив, та просила повністю задовольнити.

Уповноважений представник відповідача ТОВ «Класика Будівництва» у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про причини неявки суду не повідомив.

Суд, вислухавши позицію представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, приходить наступного.

Як убачається з матеріалів справи, 11.11.2017 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Класика Будівництва» були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Скринником С.М., та зареєстровані в реєстрі за № 1829 та № 1830.

За п. 1.1 Попередніх договорів купівлі-продажу квартири від 11.11.2017 Сторони зобов`язуються, в строки встановлені в п. 1.4. розділу 1 цього Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Сторона-1, якою є ТОВ «Класика Будівництва» (в Основному договорі - Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартири, характеристики якої вказані в п. 1.4.1 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору (далі - Об`єкт), яка знаходиться в житловому будинку АДРЕСА_6 , а Сторона-2, якою є ОСОБА_1 (в Основному договорі - Покупець) зобов`язується прийняти у власність (купити) Об`єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору.

Відповідно до п. 1.4.1 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.11.2017 реєстровий № 1829 Об`єктом є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

А відповідно до п. 1.4.1 пункту 1.4 розділу 1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.11.2017 реєстровий № 1830 Об`єктом є однокімнатна квартира АДРЕСА_2 .

Крім того, 11.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «Класика Будівництва» були укладені, аналогічні за умовами, Договори про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/201 та № КБ 2/20/207.

Відповідно до п. 1.1 вказаних Договорів про забезпечення виконання зобов`язань для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з Попередніми договорами, укладеними 11.11.2017, між ТОВ «Класика Будівництва» та гр. ОСОБА_1 посвідченими Скринником С.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрованими в реєстрі за № 1829, № 1830, щодо укладення та нотаріального посвідчення Попереднього договору купівлі-продажу квартири (далі Основний договір), та забезпечення виконання таких зобов`язань, Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються згідно ст. 2 цього Договору. Вказана сума коштів, після її належної сплати Стороною-2 за цим Договором, зараховується Стороною-1 до платежів за Основним договором.

Відповідно до п. 1.4 Попередніх договорів від 11.11.2017 Сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом ІІІ кварталу 2018 року, з урахуванням вимог п. 5.2. цього Попереднього договору, але в будь-якому разі не раніше отримання Стороною-1 правовстановлюючих документів на Об`єкт - надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору.

У п. 5.2 зазначених Попередніх договорів купівлі-продажу Сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати ОСОБА_1 повної суми коштів, що передбачено ст. 2 Договору про забезпечення.

Відповідно до розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/201 розрахунки по Договору здійснюються шляхом перерахування стороною-2, грошових коштів на поточний рахунок Сторони-1, що значиться у договорі, або внесенням Стороною-2 готівки у касу Сторони-1. Розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов цього Договору, як забезпечення виконання зобов`язання згідно п. 1.1 розділу 1 Договору становить: 256 234,86 грн, в тому числі ПДВ 20% - 44 205,81 грн до 15.11.2017.

Відповідно до розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/207 розрахунки по Договору здійснюються шляхом перерахування Стороною-2, грошових коштів на поточний рахунок Сторони-1, що значиться у договорі, або внесенням Стороною-2 готівки у касу Сторони-1. Розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов цього Договору, як забезпечення виконання зобов`язання згідно п. 1.1 розділу 1 Договору становить: 344 555,64 грн, в тому числі ПДВ 20% - 57 425,94 грн до 15.11.2017.

За пп. 2.3., 2.4. Договорів про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/201, № КБ 2/20/207 Сторони встановили, що укладення та оформлення Основного договору, можливе за умови оплати стороною-2 грошових коштів, у розмірі та у порядку, визначених розділом 3 Договору, та підпунктом 2.3.2. пункту 2 2.3. розділу 2 Договору. Сума грошових коштів, встановлена Сторонами у розділі 2 Договору, є остаточною і не підлягає зміні.

За пунктом 4.4.1. пункту 4.1. розділу 4 Попередніх договорів Сторона-2 зобов`язується належним чином та повністю сплатити вартість/ціну Об`єкта, розмір якої визначено у статті 2 Договору про забезпечення.

На виконання своїх зобов`язань, у відповідності до положень розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/201 від 11.11.2017, ОСОБА_1 13.11.2017 внесла на розрахунковий рахунок ТОВ «Класика Будівництва» кошти у сумі 265 234,81 грн, що підтверджується квитанцією № PN121.

На виконання своїх зобов`язань, у відповідності до положень розділу 2 Договору про забезпечення виконання зобов`язань № КБ 2/20/207 від 11.11.2017, ОСОБА_1 13.11.2017 внесла на розрахунковий рахунок ТОВ «Класика Будівництва» кошти у сумі 344 555,64 грн, що підтверджується квитанцією № PN122.

У зв`язку з невиконанням ТОВ «Класика Будівництва» своїх зобов`язань за вищевказаними договорами ОСОБА_1 , рекомендованим листом з повідомленням про вручення поштового відправлення, було направлено на адресу ТОВ «Класика Будівництва» клопотання від 23.01.2020, у якому вона просила: надати пояснення щодо порушення терміну укладення Основного договору; зазначити дату укладення Основного договору купівлі-продажу квартир АДРЕСА_3 та АДРЕСА_7 ; надати інформацію щодо ходу будівництва; відповідь на вимоги надіслати у письмовому вигляді на адресу інвестора, ОСОБА_1 .

Станом на день розгляду справи вказані вимоги ОСОБА_1 від 23.01.2020 ТОВ «Класика Будівництва» не виконані. Основні договори між сторонами у відповідності до умов Попередніх договорів купівлі-продажу квартир від 11.11.2017 зареєстрованих за № 1829, № 1830 не укладені.

Відповідно до листа Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві від 25.03.2020, за результатом розгляду звернення ОСОБА_1 , в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, не міститься інформації щодо виданих/зареєстрованих документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та свідчать про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: перетин вул. Сиваської та АДРЕСА_6 . За наявною в Департаменті інформацією, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві зареєструвала подану замовником будівництва - ТОВ «Класика Будівництва» декларацію про початок виконання підготовчих робіт: «Будівництво культурно-оздоровчого центру та офісу за адресою: перетин вул. Сиваської та пров. Хорольського у Дніпровському районі м. Києва» від 28.07.2014 № КВ 74. Реєстрацію вказаної декларації було скасовано постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 02.07.2015 у справі № 826/1263/15, яка набрала законної сили.

Положеннями ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

За нормою ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Положеннями ст.ст. 525, 526, 629 ЦК України передбачається, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

У відповідності до ч.1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Як передбачено ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Положеннями ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов`язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків. Прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.

Таким чином, судом встановлено, що позивачка належним чином виконала свої зобов`язання, покладені на неї Попередніми договорами від 11.11.2017 реєстрові № 1829, № 1830 та Договорами про забезпечення виконання зобов`язань від 11.11.2017 № КБ 2/20/201, № КБ 2/20/207, перерахувавши 13.11.2017 повністю грошові кошти у розмірі та у строк, що встановлені розділом 2 Договорів про забезпечення виконання зобов`язань, вартість/ціну Об`єктів, якими є квартири АДРЕСА_3 та АДРЕСА_7 , 265 234,81 грн та 344 555,64 грн відповідно, а ТОВ «Класика Будівництва» допущено порушення своїх зобов`язань за вказаними договорами, оскільки не виконано умови п. 1.4 Попередніх договорів від 11.11.2017 щодо укладення Основних договорів купівлі-продажу вказаних квартир протягом ІІІ кварталу 2018 року.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Положеннями ст. 611 ЦК України визначено правові наслідки порушення зобов`язання. Так, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені ст. 651 ЦК України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Таким правовий висновок сформований у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

У відповідності до ч. 5 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Розділом 6 Попередніх договорів врегульовано питання щодо відповідальності сторін за порушення умов договорів.

Відповідно до п. 6.1 розділу 6 Попередніх договорів від 11.11.2017 за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за Попереднім договором винна Сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється (відмовляється) від укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, зобов`язана відшкодувати іншій Стороні завдані цим фактичні збитки протягом 30 календарних днів з моменту у який мав бути укладений Основний договір.

Згідно з п. 7.9 Попередніх договорів від 11.11.2017 зобов`язання, встановлене Попередніми договорами припиняється у разі порушення Сторонами строку укладення Основного договору.

За п. 4.5. Договорів про забезпечення виконання зобов`язань від 11.11.2017 № КБ 2/20/201, № КБ 2/20/207 у разі розірвання (припинення дії, втрати чинності) Попереднього договору, це Договір вважається розірваним (припиняє дію, втрачає чинність) з дати такого розірвання (припинення дії, втрати чинності), оскільки цей Договір є похідним зобов`язанням, що забезпечує виконання Попереднього Договору.

За п. 4.6. вказаних Договорів про забезпечення виконання зобов`язань від 11.11.2017 № КБ 2/20/201, № КБ 2/20/207, а разі настання обставин, встановлених у п. 7.9, 7.10 Розділу 7 Попереднього договору, сума грошових коштів, що була фактично сплачена Стороною-2 на рахунок Сторони-1 згідно розділу 2 Договору повертається Стороні-2 у повному обсязі.

Відповідно до п. 6.3 Попередніх договорів від 11.11.2017 у випадку прострочення Стороною-1 з власною вини встановлених цим Попереднім договором строків укладення та нотаріального посвідчення основного договору, більше ніж на 6 місяців, Сторона-1 зобов`язана сплатити на користь Сторони-2 пеню у розмірі 1,1% від фактично сплаченою Стороною-2, суми, згідно п. 2.3. ст. 2 Договору про забезпечення за кожен місяць такого прострочення, починаючи з 7 місяця.

За нормою ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

У даному випадку, суд доходить висновку про те, що внаслідок неукладення відповідачем Основних договорів купівлі-продажу квартир, зокрема протягом ІІІ кварталу 2018 року та на час винесення рішення судом, ТОВ «Класика Будівництва» допущено істотні порушення умов Попередніх договорів, оскільки такі дії зумовлюють неможливість досягнення позивачкою цілей Попередніх договорів щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що є безмовною підставою для розірвання таких Попередніх договорів та стягнення з відповідача на користь позивачки понесених нею збитків у вигляді 100% оплати вартості квартир та пені за період з 01.01.2019 по 01.03.2021, за 24 місяці: за Попереднім договором купівлі-продажу-квартири АДРЕСА_3 у розмірі 6 356,52 грн та за Попереднім договором купівлі-продажу-квартири АДРЕСА_4 у розмірі 8 269,20 грн, відповідно до розрахунку наведеного позивачкою у позовній заяві, який судом перевірений та з яким він погоджується.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищевикладене, беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд доходить висновку про повне задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Класика Будівництва» про розірвання договорів та стягнення збитків, що є підставою для розірвання Договору купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1829 від 11.11.2017 р., та Попереднього Договору купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1830 від 11.11.2017 р., та стягнення з відповідача на користь позивачки понесених нею збитків у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_1 у сумі 265 234,81 грн, пені у розмірі 6 356,52 грн, і збитків у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_2 у сумі 344 555,64 грн, пені у розмірі 8 269,20 грн.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст. 525-527, 530, 549, 610-612, 614, 626-629, 635, 638, 651, 653, 655 ЦК України, ст.ст. 2, 10, 49, 76, 77-81, 89, 141, 209, 210, 223, 247, 265, 274, 279, 354 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Класика Будівництва» (, м. Київ вул. Харківське шосе, 19) про розірвання договорів та стягнення збитків - задовольнити.

Розірвати попередній Договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1829 від 11.11.2017 р.

Розірвати попередній Договір купівлі-продажу однокімнатної квартири АДРЕСА_2 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Скринником С.Н. та зареєстрований в реєстрі за № 1830 від 11.11.2017 р.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Класика Будівництва» на користь ОСОБА_1 понесені нею збитки у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_1 у сумі 265 234,81 грн, а також пеню у розмірі 6 356,52 грн; збитки у вигляді 100% оплати вартості квартири АДРЕСА_2 у сумі 344 555,64 грн, а також пеню у розмірі 8 269,2 грн; та судовий збір в сумі 8 060,16 грн, а всього стягнути 632 476 (шістсот тридцять дві тисячі чотириста сімдесят шість) гривень 33 (тридцять три) копійки.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 22.11.2021.

Суддя: