Справа № 761/718/21
Провадження № 2/761/5447/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2021 року Шевченківський районний суд м. Києва

у складі:

головуючого судді Осаулова А.А.

за участю секретаря судових засідань Путря Д.В.

позивача ОСОБА_1

відповідача та її представника ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в спрощеному позовному провадженні в залі суду в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору, стягнення коштів орендної плати, пені та заборгованності з оплати комунальних послуг, -

в с т а н о в и в:

В січні 2021 р. ОСОБА_1 (позивач) звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_2 (відповідач), в якому з урахування уточненої позовної заяви та заяви про зменшення розміру позовних вимог просив суд припинити правовідношення між сторонами шляхом розірвання договору оренди приміщення від 18.10.2015 р., стягнути з відповідача борг за оренду з урахуванням пені в розмірі 151654,00 грн та матеріальну шкоду за несплату житлово-комунальних послуг в сумі 13320,31 грн.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що 18.10.2015 р. між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди приміщення - квартири АДРЕСА_1 з орендною платою в розмірі 8900,00 грн, яка була збільшена до 14400,00 грн за згодою сторін. Квартира АДРЕСА_1 була передана відповідачу за актом-прийому передачі у хорошому стані. Договір було укладено строком з 18.10.2015 р. по 18.04.2016 р. з автоматичним продовженням на цей же строк. Позивач зазначає, що договір діяв до 18.10.2020 р. Орендна плата передавалась відповідачем особисто готівкою або на картковий рахунок, в 2020 році за погодженням сторін орендна плата склала 14400,00 грн на місяць.

З 18.02.2020 р. орендар порушив вимоги договору в частині сплати орендної плати, в березні сплатив лише 7000,00 грн в рахунок оренди за лютий 2020 р., більше платежів не здійснював.

До цього часу відповідач приміщення не звільнив, ключі не віддав, квартиру за актом приймання-передачі не здав. На телефонні дзвінки та письмову вимогу від 23.07.2020 р. відповідач не відреагувала, 09.08.2020 р. позивач в примусовому порядку проникнув у квартиру, встановив, що в квартира знаходилась в занедбаному стані. Станом на 01.10.2020 р. заборгованість за житлово-комунальні послуги та послуги Укртелеком в квартирі складає 13320,31 грн., заборгованість за оренду квартири - 79400,00 грн та пеня за період з 16.12.2020 р. по 16.06.2021 р- 72254,00 грн.

Вказане стало підставою для звернення до суду.

У відзиві на позов представник відповідача заперечує щодо задоволення позову, зазначає, що договір оренди від 18.10.2015 р. автоматично продовжував свою дію до 18.04.2020 р., вартість оренди за договором склала 8900,00 грн, з 18.10.2015 р. по 18.04.2020 р. позивачу було сплачено 573800,00 грн, в тому числі орендна плата та комунальні платежі. 14.04.2020 р. відповідач повідомила позивача про розірвання договору, 15.05.2020 р. в присутності свідка передала ключі.

В судовому засіданні позивач позов підтримав, просив його задовольнити.

Відповідач в судове засідання не з`явилась, свого представника не направила, причини неявки суду не відомі.

Враховуючи те, що дата судовому засідання була погоджена з відповідачем та її представником, які були присутні на судовому засіданні, призначеному на 08.09.2021 р., беручи до уваги те, що позиція сторони відповідача висловлена у відзиві на позову, а справа перебуває в провадженні судді Осаулова А.А. з 14.01.2021 р., суд вважає можливим розглянути справу у відсутність сторони відповідача.

При цьому, суд враховує, що Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання. Крім цього, Верховний Суд в постанові від 01.10.2020 р. у справі №361/8331/18 виходив з того, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва Осаулова А.А. від 19.01.2021 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження та призначено судове засідання.

Суд, вислухавши пояснення позивача, дослідивши зібрані в справі письмові докази, вважає за можливе позовні вимоги задовольнити з огляду на наступне.

Судом встановлено, що позивач є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору дарування, посвідченого 11.12.2004 р. Право власності зареєстровано в КП БТІ 23.12.2004 р. (6)

18.10.2015 р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди приміщення, за яким орендодавець надає в оренду для проживання орендареві квартиру АДРЕСА_1 . Згідно п. 7 договору плата за оренду приміщення на момент укладення договору складає 8900,00 грн та здійснюється в авансовому порядку щомісяця до 17 числа поточного місяця шляхом передачі готівкових коштів, а у випадку безготівкового перерахування з врахуванням 1 % банківських послуг. При укладенні договору орендар сплачує орендну плату за перший місяць та завдаток у розмірі місячної квартплати, який повертається орендареві після виселення, складання акту прийому-передачі (повернення) орендованого приміщення та майна, здійснення останнього прибирання приміщення, а також повного розрахунку за комунальні послуги та відшкодування шкоди, завданої орендарю, якщо така була. За несвоєчасне здійснення платежів орендар додатково сплачує пеню з розрахунку 0,5 % від несплаченої та передбаченої договором суми за кожен день прострочки. Відповідно до п.8 строк оренди приміщення складає з 18.10.2015 р. по 18.04.2016 р., сторони мають право порушувати питання про дострокове розірвання договору або внесення суттєвих змін в текст договору, якщо попередять одна одну за однин місяць. Договір може бути розірваний при невиконанні сторонами своїх зобов`язань, передбачених договором. Орендодавець має право в односторонньому порядку припинити дію договору, якщо орендарем не виконуються умови договору.

На а.с. 5 - акт прийому-передачі приміщення по АДРЕСА_1 , за яким орендар прийняла приміщення за договором оренди для строкового користування та 3 комплекти ключів, стіни, підлога, стеля, прилади освітлення, вікна та двері в хорошому та придатному стані.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, а статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. (ст. 810 ЦК України).

Згідно ст. 812 ч.1 ЦК України Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Відповідно до ст.815 ЦК України наймач зобов`язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. . Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця (ст. 820 ч.1-3 ЦК України).

За умовами ч.1 ст.ст. 821, 822 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Частиною третьою статті 653 ЦК України встановлено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

За змістом статей 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: 1) невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім`ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Судом встановлено, що відповідач продовжувала користуватися майном після закінчення строку договору найму від 18.10.2015 р., договір оренди від 18.10.2015 р. продовжив дію на строк до 18.04.2020 р.

14.04.2020 р. ОСОБА_2 направила ОСОБА_1 повідомлення про розірвання договору оренди від 18.10.2015 р. в зв`язку з введенням карантинних заходів на території України. (а.с. 64-65)

Між тим, при направленні вказаного повідомлення відповідачем не було дотримано п. 8 договору оренди, за яким сторони мають право порушувати питання про дострокове розірвання договору або внесення суттєвих змін в текст договору, якщо попередять одна одну за один місяць.

В зв`язку з цим договір оренди від 18.10.2015 р. продовжив дію на строк до 18.10.2020 р. (на строк, визначений в договорі) та вважається розірваним з цієї дати в зв`язку з направленням ОСОБА_2 повідомлення про розірвання договору оренди від 18.10.2015 р.

Показання свідка ОСОБА_4 та сторони відповідача щодо передачі позивачу ключів від квартири в травні 2020 року та подальшого невикористання квартири суд оцінює критично, оскільки лише 09.08.2020 р. було здійснено примусове відкриття замків до квартири через відсутність ключів у позивача, що підтверджується актом від 09.08.2020 р. (а.с. 9)

Щодо стягнення коштів орендної плати за договором оренди приміщення від 18.10.2015 року варто зазначити наступне.

За умовами договору від 18.10.2015 р. плата за оренду приміщення складає 8900,00 грн, будь-яких змін чи доповнень в частині плати за оренду приміщення матеріали справи не містять.

Згідно ст. 81 ч.6 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Посилання позивача щодо збільшення орендної плати за договором оренди від 18.10.2015 р. до 14400,00 грн є припущенням, яке не підтверджено належними доказами.

Судом встановлено та сторонами фактично не заперечується, що остання проплата за договором оренди була 14.04.2020 р. в сумі 7000,00 грн за оренду двох квартир по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_4 за березень 2020 р. Вказане підтверджується також розписками (63, 66-68)

Відтак, в березні 2020 р. відповідачем було сплачено 7000,00 грн за оренду двох квартир, що свідчить по оплату 3500,00 грн за кожну (доказів протилежного суду не надано), тобто в березні 2020 р. відповідачем недоплачено 5400,00 грн, а з квітня 2020 р. по вересень 2020 р. під час дії договору жодних платежів орендної плати відповідачем вчинено взагалі не було.

В зв`язку з цим, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача щодо наявності заборгованості зі сплати орендних платежів за договором оренди від 18.10.2015 р. в розмірі 49900,00 грн., яка утворилась за період з 18.03.2020 р. по 17.09.2020 р.

Крім цього, за умовами договору орендар був зобов`язаний сплачувати комунальні платежі відповідно до рахунків ЖЕКу та інші платежі, пов`язані з використанням приміщення (електроенергія, водопостачання та водовідведення, послуги консьєржа, телефон, інтернет та інші) (п. 4 договору від 18.10.2015 р.)

Станом на 01.10.2020 р. заборгованість з оплати житлово-комунальних послуг по квартирі АДРЕСА_1 складає 13123,45 грн, а заборгованість за телекомунікаційні послуги складає - 196,86 грн. (а.с. 7-8)

Вказані витрати в загальному розмірі 13320,31 грн підлягають стягненню з відповідача. Доказів оплати вказаних послуг судом не встановлено та відповідачем не доведено.

Щодо стягнення з відповідача пені в розмірі 72254,00 грн, яку нараховано позивачем за період з 16.12.2020 р. по 16.06.2021 р. варто зазначити наступне.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (штрафу, пені) (пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).

Забезпечення виконання зобов`язання у вигляді неустойки (штрафу, пені) регулюється статтями 549-552 ЦК України та умовами договору.

Згідно зі частиною другою статті 551 ЦК України у випадку, коли предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Згідно ст. 13 ч. 1, 3 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

В постановах Верховного Суду від 08.08.2019 р. у справі №450/1686/17 та від 15.07.2019 р. у справі №235/499/17 зазначено, що кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Позивач просив стягнути пеню в розмірі за період з 16.12.2020 р. по 16.06.2021 р., тобто після розірвання договору від 18.10.2015 р.

Між тим, договірні санкції підлягають нарахуванню лише до дати розірвання договору. Після цієї дати можна застосовувати лише санкції, передбачені ст. 625 ЦК, тобто стягнути інфляційні та 3% річних.

Схожого висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 06.02.2019 р. у справі №175/4753/15-ц, в якій зазначив, що після закінчення строку дії договору кредитор має право на отримання гарантій належного виконання зобов`язання відповідно до ч.2 ст.625 ЦК, а не у вигляді стягнення процентів та пені.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду як джерело права.

Європейський суд з прав людини зауважив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи викладене, даючи юридичну оцінку поясненням та наданим по справі доказам, суд вважає необхідним розірвати з 18 жовтня 2020 року договір оренди приміщення квартири АДРЕСА_1 від 18.10.2015 року, укладний між ФОП « ОСОБА_1 » та ОСОБА_2 , стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованність по сплати коштів орендної плати за договором оренди приміщення від 18.10.2015 року в сумі - 49 900 грн. 00 коп. та несплачені кошти заборгованності за комунальні послуги в сумі - 13 320 грн. 31 коп., а всього у розмірі - 63 220 грн. 31 коп.

Згідно ст. 141 ЦПК України потрібно стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в сумі - 908 грн. 00 коп.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 525, 526, 551, 610, 611, 627, 629, 653, 810, 815, 821, 825 ЦК України, ст.ст 12, 76, 77, 78, 79, 81, 89, 265 , 268, 273, 352, 354-355, п.п.15.5) п.п.15 п. 1 Розділу XIII Перехідних Положень ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору, стягнення коштів орендної плати, пені та заборгованності з оплати комунальних послуг, - задовольнити частково.

Розірвати з 18 жовтня 2020 року договір оренди приміщення квартири АДРЕСА_1 від 18.10.2015 року, укладний між ФОП « ОСОБА_1 » та ОСОБА_2 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованність по сплати коштів орендної плати за договором оренди приміщення від 18.10.2015 року в сумі - 49 900 грн. 00 коп. та несплачені кошти заборгованності за комунальні послуги в сумі - 13 320 грн. 31 коп., а всього у розмірі - 63 220 грн. 31 коп.

В задоволенні іншої частини позовних вимог про стягнення боргу з орендної плати та пені за несвоєчасну сплату заборгованності, - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в сумі - 908 грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги до або через Шевченківський районний суд м.Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквизити учасників:

Позивач: ОСОБА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_5 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , адреса проживання: АДРЕСА_6 .

Повне рішення виготовлено 22.11.2021 р.

Суддя: Андрій Анатолійович Осаулов