Постанова

Іменем України

19 січня 2021 року

м. Київ

справа № 515/1371/17

провадження № 61-1149св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Усика Г. І. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Кедр-Ко»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

третя особа - Фермерське господарство «Златов Ігор Васильович»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства «Кедр-Ко» на рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 19 березня 2019 року у складі судді Тимошенка С. В. та постанову Одеського апеляційного суду

від 15 листопада 2019 року у складі колегії суддів: Комлевої О. С., Сегеди С. М., Цюри Т. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2017 року Фермерське господарство «Кедр-Ко» (далі - ФГ «Кедр-Ко») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Фермерське господарство «Златов Ігор Васильович» (далі - ФГ «Златов І. В.»), про визнання права користування земельною ділянкою, поновлення строку дії договору оренди землі та зобов`язання вчинити певні дії, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

На обгрунтування позовних вимог позивач зазначало, що 09 січня 2008 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого йому передано в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, розташованої за межами населеного пункту площею 6,05 га, строком на п`ять років.

31 грудня 2010 року зазначений договір зареєстрований Татарбунарським відділом Центру ДЗК за № 17.

У листопаді 2015 року відповідно до пункту 3.1 договору оренди землі та статті 33 Закону України «Про оренду землі», ФГ «Кедр-Ко» запропонувало ОСОБА_1 укласти додаткову угоду про поновлення терміну дії договору.

27 грудня 2015 року відповідачка надала згоду на поновлення договору оренди землі, підписавши додаткову угоду до нього, датовану 30 листопада 2015 року. На підтвердження отримання орендної плати за 2016-2018 роки за договором оренди землі від 31 грудня 2010 року та додаткової угоди від 27 грудня 2015 року у розмірі 30 900,00 грн ОСОБА_1 написала розписку.

До кінця грудня 2015 року у ФГ «Кедр-Ко» не було можливості подати необхідні документи державному реєстратору для здійснення державної реєстрації права оренди, а в січні 2016 року йому відмовлено у проведенні державної реєстрації права оренди у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі

від 09 січня 2008 року.

У подальшому відповідачка відмовилася підписувати новий договір оренди землі, не зважаючи на те, що викладені в ньому умови ідентичні умовам додаткової угоди від 27 грудня 2015 року.

07 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомила ФГ «Кедр-Ко» про укладення між нею та ФГ «Златов І. В.» договору оренди землі від 23 серпня 2017 року, право оренди за яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 серпня 2017 року.

Посилаючись на те, що внаслідок укладення договору оренди землі від 23 серпня 2017 року порушено його переважне право на укладення договору оренди спірної земельної ділянки, позивач просив: визнати за ним право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 51250804:01:001:0728, яка належить на праві власності ОСОБА_1 ; визнати поновленим договір оренди землі від 31 грудня 2010 року № 17 на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені цим договором; зобов`язати державного реєстратора зареєструвати цей договір у державному реєстрі на термін дії до 31 грудня 2020 року; визнати недійсним договір оренди землі

від 23 серпня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Златов І. В.», скасувати його державну реєстрацію.

Короткий зміст ухвалених судових рішень судів попередніх інстанцій

Рішенням Татарбунарського районного суду Одеської області від 19 березня 2019 року у задоволенні позову ФГ «Кедр-Ко» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що 31 грудня 2015 року закінчився строк дії договору оренди землі від 09 січня 2008 року, укладеного між

ОСОБА_1 та ФГ «Кедр-Ко», зареєстрованого 31 грудня 2010 року, додаткова угода про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки хоча і була підписана сторонами, однак право оренди за нею не зареєстроване за позивачем у передбаченому законом порядку, а тому відсутні підстави для визнання за ним права користування спірною земельною ділянкою та поновлення договору оренди землі від 09 січня 2008 року, а також визнання недійсним договору оренди землі від 23 серпня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Златов І. В.» та скасування державної реєстрації права оренди.

Постановою Одеського апеляційного суду від 15 листопада 2019 року апеляційну скаргу ФГ «Кедр-Ко» залишено без задоволення, рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 19 березня 2019 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та застосував норми матеріального права, рішення суду є законним та обгрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Узагальнені доводи касаційної скарги та аргументів інших учасників справи

У січні 2020 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ФГ «Кедр-Ко», у якій заявник просив скасувати рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 19 березня 2019 року і постанову Одеського апеляційного суду від 15 листопада 2019 року, та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга обгрунтована посиланням на те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» до спірних правовідносин, оскільки не надали належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, наданих ФГ «Кедр-Ко» на підтвердження факту продовження користування земельною ділянкою за договором оренди землі від 09 січня 2008 року та сплати ним орендних платежів, зокрема запису в Книзі розрахунків ФГ «Кедр-Ко» з орендодавцями про отримання 10 липня

2015 року ОСОБА_1 9 000,00 грн за зерно, що визнала у судовому засіданні відповідач. Суди дійшли помилкового висновку, що ОСОБА_1 не підписувала розписку від 27 грудня 2015 року, оскільки дана обставина нічим не підтверджена, а від проведення судової почеркознавчої експертизи, призначеної з метою встановлення факту підписання нею розписки та додаткової угоди до договору оренди землі, вона умисно ухилилася. На переконання заявника, про продовження фактичних орендних відносин після закінчення строку договору оренди землі від 09 січня 2008 року свідчить також і накладення 31 липня

2017 року державним виконавцем Татарбунарського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Одеській області арешту на 100 процентів коштів за сільськогосподарську продукцію за 2017 рік та наступні роки до повної сплати боргу ОСОБА_1 у розмірі 13 412,24 грн, що підлягають сплаті ОСОБА_1 в якості орендної плати від ФГ «Кедр-Ко», у межах виконавчого провадження з виконання судового наказу № 2-н-35/2010 та виконавчого листа № 515/2679/13-ц про стягнення з відповідачки на користь Татарбунарського РЕМ заборгованості у вказаному розмірі. До того ж, ні договором оренди землі від 09 січня 2008 року, ні чинним законодавством не передбачено заборони на видачу розписки в якості оформлення запису про виплату орендної плати, в тому числі за майбутні періоди.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Відповідно до статті 388 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), який набрав чинності з 15 грудня 2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано справу з місцевого суду

Матеріали справи надійшли до Верховного Суду у лютому 2020 року.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Установлені судами фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій установлено, що відповідно до державного акта на право приватної власності на землю від 25 квітня 2000 року ОСОБА_1 належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею

6,05 га, розташована на території Білоліської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, кадастровий номер :01:001:0728.

09 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ФГ «Кедр-Ко» укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ФГ «Кедр-Ко» передано у строкове платне користування належну ОСОБА_1 земельну ділянку площею 6,05 га за межами села на території Білоліської сільської ради.

Договір укладений на п`ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 3 договору оренди землі

від 09 січня 2008 року).

Пунктом 4 договору оренди землі від 09 січня 2008 року передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, її розмір дорівнює 2 212,00 грн. Орендна плата виплачується щороку з 01 серпня до 31 грудня. Передача грошей у рахунок оплати орендної плати оформляється відповідними відомостями.

30 листопада 2015 року ФГ «Кедр-Ко» направило ОСОБА_1 додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 31 грудня 2010 року № 17), яку, як зазначав позивач, було підписано сторонами 27 грудня 2015 року.

Відповідно до пункту 1 додаткової угоди сторонами поновлено термін дії договору оренди земельної ділянки на десять років, до 31 грудня 2025 року.

Пунктом 2 додаткової угоди внесено зміни до розділу 4 «Орендна плата», зокрема сторони дійшли згоди, що орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі

3,50 процентів від ціни земельної ділянки на момент виплати (або натуральними продуктами - 3,50 тон зерна та 100,00 кг насіння соняшника за бажанням орендодавця) і виплачується щороку протягом чотирьох місяців, починаючи з

01 вересня поточного року, з урахуванням інфляційних втрат. Передача орендної плати оформляється відомостями або іншими документами, що посвідчують виконання орендарем своїх зобов`язань.

У матеріалах справи наявна розписка ОСОБА_1 про отримання нею

27 грудня 2015 року від голови ФГ «Кедр-Ко» Плити Л. В. грошових коштів у розмірі 30 900,00 грн у рахунок орендної плати за три роки - 2016, 2017, 2018 роки відповідно до договору оренди землі від 31 грудня 2010 року № 17.

23 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Златов І. В.» укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого ФГ «Златов І. В.» передано в оренду належну ОСОБА_1 земельну ділянку площею 6,05 га для ведення сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Білоліської сільської ради, строком на 10 років.

Орендна плата вноситься у формі та розмірі: сільськогосподарська продукція (пшениця 1 500,00 кг - 5 400,00 грн, ячмінь 1 500,00 кг - 5 100,00 грн, мука - 360,00 грн, 1 газовий балон - 500,00 грн, соняшник 100,00 кг - 780,00 грн). Вартість продукції повинна складати не менше 3,00 процентів вартості земельної ділянки з урахуванням індексації (пункт 9 договору оренди землі).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованого 14 вересня 2017 року, за ФГ «Златов І. В.» зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 23 серпня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Златов І. В.», дата державної реєстрації 23 серпня 2017 року.

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обгрунтування

Установлено і це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги ФГ «Кедр-Ко» висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують.

Згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Зазначені положення узгоджуються із положеннями частини першої статті 777 ЦК України.

Ураховуючи зазначене, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень на поновлення договору оренди землі.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Зазначений правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

На обгрунтування позовних вимог позивач зазначав, що має переважне право на поновлення договору оренди землі, укладеного 09 січня 2008 року між ним та ОСОБА_1 , оскільки 27 грудня 2015 року сторони підписали додаткову угоду до договору оренди землі на новий строк зі зміною його умов. Право оренди за додатковою угодою не було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у зв`язку з відмовою державного реєстратора вчинити реєстраційні дії. Позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, однак відповідачка відмовилась укладати новий договір оренди землі.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Установивши, що право оренди спірної земельної ділянки за додатковою угодою про поновлення терміну дії договору оренди землі від 09 січня 2008 року за ФГ «Кедр-Ко» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майноне зареєстровано, а новий договір оренди землі між ФГ «Кедр-Ко» та

ОСОБА_1 не укладений, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обгрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ФГ «Кедр-Ко» про визнання права користування земельною ділянкою та визнання поновленим договору оренди землі від 09 січня 2008 року, який зареєстрований 31 грудня 2010 року. На момент укладення договору оренди землі від 23 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Златов І. В.» спірна земельна ділянка не перебувала в оренді ФГ «Кедр-Ко», а тому відсутні підстави вважати вказаний договір недійсним із підстав того, що він був укладений під час дії договору оренди землі від 09 січня 2008 року, строк дії якого закінчився 31 грудня 2015 року, чи додаткової угоди від 27 грудня 2015 року, право оренди за якою не зареєстровано у передбаченому законом порядку.

При вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту (правовий висновок, висловлений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі

№ 378/596/16-ц).

У контексті зазначеного, суд касаційної інстанції погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову. Перевіряючи доводи касаційної скарги, які зводяться до незгоди із судовими рішеннями у справі та власного тлумачення норм матеріального права, Верховний Суд зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій повно встановили обставини справи, надали належну оцінку доводам сторін та наданим у справі доказам, правильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Узагальнюючи наведене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги ФГ «Кедр-Ко».

Керуючись статтями 400, 401, 409, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фермерського господарства «Кедр-Ко»залишитибез задоволення.

Рішення Татарбунарського районного суду Одеської області від 19 березня

2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 15 листопада 2019 року залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. І. Усик

І. Ю. Гулейков

О. В. Ступак