Справа № 285/2591/21
провадження у справі № 2/0285/700/21
08 листопада 2021 року м. Новоград-Волинський
Новоград-Волинський міськрайонний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді………………Літвин О. О.,
секретаря………………….……..Клечковської М. М.,
розглянувши заочно у відкритому судовому засіданні
за правилами загального позовного провадження цивільну справу
про визнання попередніх договорів купівлі-продажу квартир нечинними та стягнення виплаченої суми
У травні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із з даним позовом, у якому просила визнати нечинними попередні договори купівлі-продажу квартири №92 від 17.08.2016, від 09.02.2018 по АДРЕСА_1 (далі за текстом квартира) та стягнути з відповідача на її користь сплачених нею коштів в сумі 811 775 грн., з яких: 427 250 грн. - кошти за попереднім договором купівлі-продажу квартири; 21 362,5 грн. - штраф; 64 087,5 грн. - 3% річних; 299 075 грн. - інфляційні втрати та моральну шкоду в розмірі 100 000 грн.
В обґрунтування своїх вимог зазначила, що 17 серпня 2016 року між нею та ОСОБА_2 укладено попередній договір Квартири. Відповідно до п.2.1. зазначеного договору сторони зобов`язались в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який будується на земельній ділянці, що належить продавцю на праві приватної власності. Загальна вартість квартири становить 481250 грн.
Позивачка вказує, що на виконання умов попереднього договору вона сплатила відповідачеві кошти в сумі 427 250 грн., проте житловий будинок не був введений в експлуатацію у передбачений договором строк та основний договір з вини відповідача не укладений.
Сторони в судове засідання не прибули.
Позивачка в письмовій заяві підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити.
Відповідача про час і місце розгляду справи двічі повідомлено вчасно та належним чином, відповідно до вимог розділу І глави 7 ЦПК України.
Причини повторної неявки відповідача суду невідомі, заперечень проти позову чи будь-яких клопотань не надійшло, у зв`язку з чим суд вважає за можливе ухвалити рішення заочно на підставі наявних доказів у справі без фіксації судового процесу звукозаписувальним технічним засобом на підставі ч.2 ст.247 ЦПК України.
Дослідивши матеріали справи та надані докази, судом встановлено наступне.
Між сторонами 17 серпня 2016 року було укладено попередній договір купівлі-продажу № 92 Квартири, згідно п.2.1. якого сторони зобов`язалися в майбутньому протягом трьох місяців після отримання сертифікату відповідності закінченого будівництвом об`єкта укласти основний договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку, який будується на земельній ділянці, що належить продавцю на праві приватної власності. Останній зобов`язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше 4 кварталу 2016 року (п.5.1.1 попереднього договору).
Загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю на підставі основного договору, становить 481 250 грн. (п.п.3.1., 3.2 попереднього договору). До підписання попереднього договору, в рахунок належних за основним договором платежів, на підтвердження наміру виконати свої зобов`язання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартири та своєї платоспроможності, покупець передав, а продавець отримав грошові кошти в розмірі 301250 грн. Залишок грошових коштів в сумі 180 000 грн., що еквівалентно 7059 дол. США, покупець зобов`язується внести не пізніше 30 березня 2017 року, рівними частинами щомісячно.
Окрім того, 09.02.2018 між сторонами було укладено ще один попередній договір купівлі-продажу №63, де покупцями, окрім позивачки, зазначені ще 16 осіб. Предмет договору той же самий, однак вартість квартири становить 447 500 грн. (п.3.1), сума отриманих відповідачем від позивача коштів 447 500 грн., строк введення житлового будинку в експлуатацію до 30.06.2018.
Відповідно до умов обох попередніх договорів купівлі-продажу у разі односторонньої відмови Продавця від укладення Основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, неприбуття його до нотаріуса для укладення основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не може бути укладений з вини Продавця, Продавець, крім повернення Покупцю одержаних коштів, сплачує також штраф в розмірі 5% від суми одержаних коштів.
01.07.2017 позивачем на адресу відповідача направлена письмова вимога про повернення сплачених нею за попереднім договором коштів, на що 28.08.2017 отримана відповідь від відповідача про продовження робіт по добудові будинку та направлення усіх його зусиль на закінчення об`єкту будівництва.
Судом встановлено, що на момент розгляду справи квартира не збудована, будинок не введено в експлуатацію, а вимоги ОСОБА_1 про повернення сплачених коштів також відповідачем не задоволені.
Відповідно до ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Статтею657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
В судовому засіданні встановлено, що попередні договори купівлі-продажу квартири №92 від 17.08.2016 та №63 від 09.02.2018 укладені в письмовій формі та нотаріально не посвідчені, а відтак вони є нікчемними.
Таким чином, під час переходу майна у формі грошових коштів від позивачки до відповідача була відсутня для цього належна правова підстава, набувач збагатився за рахунок потерпілої особи без достатньої підстави, передбаченої законом, іншими правовими актами чи правочином, оскільки такий перехід майна суперечить юридичному змісту правовідношення та не ґрунтується на прямій вказівці закону.
Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ст.216 ЦК України). У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Відтак, вимога про визнання нечинними попередніх договорів купівлі-продажу квартири №92 від 17.08.2016 та №63 від 09.02.2018 задоволенню не підлягає.
При дослідження матеріалів справи знайшов своє підтвердження факт отримання ОСОБА_2 від позивачки грошових коштів у розмірі 427 250 грн., при цьому договори, на підставі яких було отримано грошові кошти є нікчемними, а тому суд приходить до висновку, що зазначена сума грошових коштів підлягає стягненню з відповідача.
Також, оскільки відповідач у визначений попередніми договорами строк своїх зобов`язань не виконав, будинок не збудовано та не введено в експлуатацію, а тому з нього на користь позивача підлягає також стягненню штраф згідно п.6.4 договорів, який складає 21 362,5 грн. (5% від суми отриманих коштів).
Стаття 625 ЦК України визначає, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох відсотків річних входять до складу грошового зобов`язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Отже, положення зазначеної норми права передбачають, що зобов`язання можуть виникати безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також угод, які не передбачені законом, але йому не суперечать. Тому суд приходить до висновку, що між сторонами наявне саме грошове зобов`язання, воно стало прострочене і у позивача виникло право на застосування положень ч.2 ст. 625 ЦК України.
Розрахунок суми боргу з урахуванням індексу інфляції виконується шляхом множення суми заборгованості на момент її виникнення на сукупний індекс інфляції за період прострочення виплати заборгованості. Індекс споживчих цін (індекс інфляції) показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання (ст.1 Закону України Про індексацію грошових доходів населення).
Три проценти річних розраховуються за формулою: (сума боргу)х(процентна ставка) /100/(кількість днів у році)х(кількість днів у місяці).
При розрахунку інфляційних витрат та 3% річних позивачкою невірно зазначено їх суму. З урахуванням строку завершення виконання зобов`язання, до 01.07.2018 (п.4.1 попереднього договору від 09.02.2018), та формул, наведених вище, з відповідача на користь позивачки ОСОБА_1 слід стягнути: 3% річних за період з 01.07.2018 у розмірі 38 452,5 грн. та інфляційні втрати у розмірі 87 175,01 грн.
Відповідно ст.611 ЦК України відшкодування моральної шкоди в разі невиконання зобов`язання допускається, якщо такі наслідки передбачені законом або договором. Ні чинним законодавством, ні будь-яким договором, укладеними між сторонами, не передбачено право позивача на відшкодування моральної шкоди у зв`язку з невиконанням попередніх договорів купівлі-продажу квартири, а відтак суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову в частині відшкодування моральної шкоди.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Оскільки позивач звільнена від сплати судового збору на підставі п.9 ч.1 ст.5 Закону України «Про судовий збір», то відповідно до вимог ст.141 ЦПК України він стягується з відповідача в дохід держави пропорційно до задоволених вимог.
Керуючись ст.12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачені грошові кошти в сумі 427 250 грн., 21 362,5 грн. штрафу, 3% річних у розмірі 38 452,5 та 87 175,01грн. інфляційних нарахувань.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в розмірі 5 742,40 грн.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня його проголошення, а позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в загальному порядку.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну його частини, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту судового рішення.

Дата виготовлення повного тексту рішення 18 листопада 2021 року.

Головуючий суддя ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? О. О. Літвин