Провадження № 22ц/812/228/21 Доповідач апеляційної інстанції Данилова О.О.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2021 року м. Миколаїв

справа №473/2685/20

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого Данилової О.О.,

суддів: Коломієць В.В., Лівінського І.В.,

із секретарем Богуславською О.М.

переглянувши в апеляційному порядку у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом

ОСОБА_1

до ОСОБА_2

про визнання угоди дійсною

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 17 листопада 2020 року суддею Ротар М.М. в приміщенні цього ж суду (повне рішення складено того ж дня),

У С Т А Н О В И В:

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2 про визнання угоди дійсною.

Позивач зазначав, що з 2010 року за договором найму проживав зі своєю сім`єю у житловому будинку АДРЕСА_1 , власником якого був ОСОБА_2 . У лютому 2013 року між ним та ОСОБА_2 , який будинком не користувався та проживав за межами Миколаївської області, було досягнуто домовленості про купівлю-продаж цього будинку за суму у 32 000 грн. 21 лютого 2013 року він передав ОСОБА_2 в рахунок оплати 2 000 грн., а 28 березня 2013 року на прохання відповідача 30 000 грн. На підтвердження повного розрахунку ОСОБА_2 склав розписки на загальну суму 32 000 грн. та передав йому всі документи на будинок. Того ж дня сторони уклали письмовий договір купівлі-продажу нерухомості. При цьому ОСОБА_2 запевнив його, що у липні того ж року приїде до селища і вони укладуть договір у нотаріальній формі. Проте більше до селища відповідач не повертався. З 2013 року він намагався встановити дійсне місце проживання ОСОБА_2 , але всі його дії були марними.

Посилаючись на те, що у березні 2013 року сторони виконали всі умови договору, але ОСОБА_2 ухилився від його нотаріального посвідчення, ОСОБА_1 просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 , укладений між ним та ОСОБА_2 28 березня 2013 року.

Відповідач ОСОБА_2 про розгляд справи повідомлявся за останнім відомим місцем проживанням та в порядку, визначеному частиною 11 статті 128 ЦПК шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 листопада 2020 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просив судове рішення скасувати та задовольнити його позов. Апелянт посилався на те, що суд безпідставно визначив можливість нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу, оскільки встановити місце проживання/перебування відповідача ОСОБА_2 у спосіб, доступний пересічній особі, неможливо. Ані знайомим, ані рідним відповідача невідоме його точне місце проживання або перебування. Неможливо це встановити і за допомогою засобів зв`язку.

Відповідач ОСОБА_2 повідомлявся про апеляційний розгляд справи за останнім відомим місцем проживання та в порядку, встановленому частиною 11 статті 128 ЦПК шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України (а.с. 95-97).

В судове засідання апеляційного суду відповідач ОСОБА_2 не з`явився. Справу розглянуто за участю позивача ОСОБА_1 .

Переглянувши справу за наявними в ній доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що вона підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що матеріали справи містять відомостиі про місце перебування відповідача ОСОБА_2 , а тому позивач не довів безповоротню втрату можливості нотаріально посвідчити укладений в письмовій формі договір купівлі-продажу від 28 березня 2013 року, що є обов`язковою умовою для застосування механізму, передбаченого частиною 2 статті 220 ЦК.

Проте, не з усіма висновками суду можна погодитись.

Так, правове врегулювання спірних відносин здійснюється нормами цивільного законодавства щодо загальних положень про правочини та договори купівлі-продажу.

За загальним правилом, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам його дійсності. До зазначених умов віднесено відповідність форми вчинення правочину вимогам закону (частина 4 статті 203 ЦК). Формою вчинення правочину є спосіб вираження волі сторін на його вчинення.

Відповідно до вимог частини 1 статті 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами частини 3 статті 640 ЦК договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з статтею 655 ЦК за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК визначено, що договір купівлі-продажу, зокрема, житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Правочини, щодо яких порушені вимоги закону про їх нотаріальне посвідчення, відповідно до частини 1 статті 215 ЦК вважаються нікчемними.

Водночас в абзаці 2 частини 2 статті 215 зазначено, що у випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний дійсним.

Так, за правилом частини 2 статті 220 ЦК якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

При вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема в і порядку статті 220 ЦК, суду слід з`ясувати:

- чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню;

- з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення;

- чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений (постанова ВС (КГС) від 22 жовтня 2019 року, справа № 909/68/18).

Отже, договір, нікчемний через недотримання обов`язкової нотаріальної форми посвідчення, може бути визнаний судом дійсним, якщо: 1) сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору; 2) відбулося повне або часткове виконання договору; 3) одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Домовленість сторін має підтверджуватися письмовими доказами.

При цьому слід мати на увазі, що ухилення може виражатися як у бездіяльності, так і в активній протидії посвідченню договору.

Верховний Суд України в узагальнивши практику розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними зазначав, що таке ухилення має бути безповоротним, тобто таким, унаслідок якого добросовісна сторона втрачає можливість нотаріально посвідчити правочин, а не тільки має тимчасові перешкоди.

З матеріалів справи вбачається, що житловий будинок АДРЕСА_1 належить ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 4 грудня 2009 року (а.с.12). Технічний паспорт на житловий будинок виготовлено 19 березня 2009 року (а.с.14-16).

Право власності ОСОБА_2 зареєстроване 10 березня 2010 року (а.с.13).

ОСОБА_2 був зареєстрований за цією адресою та знятий з реєстрації 15 серпня 2009 року (а.с.19).

З 2011 року у житловому будинку проживає без реєстрації сім`я ОСОБА_3 , яка з цього часу сплачує всі комунальні платежі (а.с.18, 24,25-37).

У лютому 2013 року між ОСОБА_2 , як власником будинку, та ОСОБА_1 , як покупцем, досягнуто домовленості про купівлю-продаж будинку за ціною 32 000 грн.

21 лютого 2013 року ОСОБА_4 у присутності свідків отримано від ОСОБА_1 2 000 грн., оформлених як завдаток, про що останнім складено розписку (а.с.10).

28 березня 2013 року між ОСОБА_2 як продавцем, та ОСОБА_1 як покупцем, у письмові формі укладено договір купів-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с.9).

У договорі зазначено склад нерухомого майна, підстави його набуття продавцем, передбачені і інші істотні уомви купівлі-продажу (а.с.9).

28 березня 2013 року ОСОБА_4 отримав від ОСОБА_3 залишок вартості житлового будинку 30 000 грн., про що в присутності свідків склав розписку (а.с.11).

Зі змісту розписки вбачається, що сторонами проведено повний розрахунок за житловий будинок АДРЕСА_1 , покупцю передано оригінали документів. При цьому ОСОБА_4 зобов`язався нотаріально оформити угоду до липня 2013 року.

За довідкою Вознесенської сільради Вознесенського району ОСОБА_2 виїхав з с.Вознесенське у 2013 році (а.с.20).

Згідно довідок Вознесенської сільської ради та територіальної громади м.Вознесенська інформація про місце проживання ОСОБА_2 відсутня (а.с.57,58).

З 2014 року ОСОБА_1 вчиняв дії по розшуку ОСОБА_2 , які позитивного результата не дали (а.с.21-23).

Колишня дружина ОСОБА_2 ОСОБА_5 та його син ОСОБА_6 , які проживають у іншій області, надали до суду нотаріально засвідчені письмові пояснення, з яких вбачається, що їм відомо про продаж у 2013 році житлового будинку ОСОБА_2 позивачу ОСОБА_1 . Місце проживання та місце знаходження ОСОБА_2 їм не відомо. Імовірно він мешкає у Херсонській області (а.с.60-71).

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 16 жовтня 2020 року право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_2 (а.с.56).

Встановивши ці обставини, суд першої інстанції дійшов висновку, що ОСОБА_1 не довів безповоротного ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а, враховуючи відомості про дійсне місце проживання відповідача (зі слів його сина), можливість належного посвідчення договору не втрачено.

Позивач ОСОБА_1 таку можливість категорично заперечує, посилаючись на формальний підхід суду до його можливостей, як пересічного громадянина, та поперднє вжиття всіх можливих заходів для встановлення місця перебування відповідача.

Апеляційним судом вжиті заходи для перевірки цих обставин, на яких грунтується апеляційна скарга ОСОБА_1 .

При цьому апеляційним судом встановлено, що у Реєстрі територіальної громади міста Херсона інформації щодо зареєстрованого місця проживання ОСОБА_2 відсутня (а.с. 104).

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно іншого майна, окрім спірного, ОСОБА_2 не має (а.с. 105-108).

Телефонний зв`язок з ОСОБА_2 за номером, вказаним сином ОСОБА_6 (а.с.66), встановити не вдалось (а.с.98).

Отже, обставини, якими суд першої інстанції обгрунтував свої висновки про можливість встановлення місця проживання ОСОБА_2 , а тому і недоведеність його ухилення від нотаріального посвідчення угоди, не можна вважати достеменно встановленими та належно оціненими.

Оскільки висновки суду не в повній мірі відповідають встановленим обставинам, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового рішення.

При вирішення спору по суті апеляційний суд виходить з доведеності наступних обставини.

У лютому 2013 року ОСОБА_2 , як продавець, та ОСОБА_1 як покупець, домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що підтверджується письмовими доказами, а саме власноручними розписками ОСОБА_2 від 21 лютого та від 28 березня 2013 року, складених у присутності свідків; договором купівлі-продажу від 28 березня 2013 року, укладеним сторонами в письмовій формі; а також пояснення свідків в судовому засіданні.

Того ж дня (28 березня 2013 року) відбулося повне виконання договору, що полягало у передачі покупцем всією обумовленою грошової суми, а продавцем усіх документів (технічних та правовстановлюючих) на житловий будинок та остаточне його звільнення.

З цього часу відповідач постійно проживає у спірному будинку, обслуговує нерухомість, проводить ремонти, здійснює оплату комунальних послуг та податків (а.с.23,24, 25-38).

З березня 2013 року ОСОБА_2 до будинку не з`являвся та остаточно втратив зв`язок зі своєю власністю.

Отже, апеляційний суд вважає встановленим такі обставини як наявність домовленості між сторонами щодо всіх істотних умов договору та повне виконання ними договору.

При цьому ОСОБА_2 свідомо та добровільно взяв на себе зобов`язання вчинити дії по нотаріальному посвідченню договору купівлі-продажу від 28 березня 2013 року у строк до липня 2013 року (а.с.11).

Але всуперечь взятого на себе зобов`язання з 2013 року до с.Вознесенське не приїздив (а.с.23).

Бездіяльність відповідача позбавляє ОСОБА_1 можливості належно оформити договір купівлі-продажу та право власності на нерухомість.

Отже, встановлені обставини дають підстави для висновку, що ОСОБА_2 ухиляється від вчинення дій по нотаріальному посвідченню договору, а у зв`язку з неможливістю встановити місце проживання/перебування відповідача жодним з можливих способів добросовісна сторона ОСОБА_1 втрачає можливість нотаріально посвідчити правочин.

У цьому сенсі ухилення відповідача від нотаріального посвідчення угоди, яке триває більше семи років, за даних обставин може вважатись безповоротним.

Зміст договору купівлі-продажу від 28 березня 2013 року не суперечить вимогам закону.

Перешкод для його укладення станом на березень 2013 року судом не встановлено.

Наявність всіх трьох складових, передбачених частиною 2 статті 220 ЦК, та дотримання умов укладення договорі купівлі-продажу дає підстави для застосування правил цієї норми для визнання договору купівлі-продажу дійсним.

При цьому апеляційний суд враховує, що судовий захист є єдино можливим способом для сім`ї ОСОБА_1 захистити свої права. Натомість, формальний підхід до вирішення спору та позбавлення ОСОБА_1 у такий спосіб захистити свої права унеможливить взагалі вирішення питання про дійсного власника будинку.

Судове рішення, за юридичною позицією Конституційного Суду України, висловленою у Рішенні від 25 червня 2019 року N 7-р/2019, не є документом, який просто формально ухвалює суд; воно має бути обґрунтованим, справедливим. Формальне судове рішення нівелює мету та суть правосуддя, яке "визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах" (абзац дев`ятий пункту 4 мотивувальної частини).

Таким чином, позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 листопада 2020 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 28 березня 2013 року, укладений між ОСОБА_2 , як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, житлового будинку АДРЕСА_1 .

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.О.Данилова

Судді: В.В.Коломієць

І.В.Лівінський

------------------------

повну постанову складено 22 січня 2021 року