Головуючий у 1-й інстанції Киян Д.В.
Суддя-доповідач: Попова С.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 січня 2021 року місто Маріуполь

Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Попової С.А.,

суддів Лісового О.О., Пономарьової О.М.,

за участю секретаря Грішко С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі

апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 05 жовтня 2020 року, ухваленого в складі судді Киян Д.В., повний текст рішення складено 05 жовтня 2020 року

у цивільній справі

за позовом ОСОБА_1

до ОСОБА_2

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

третя особа - Маріупольська міська рада Донецької області,

В С Т А Н О В И В:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із даним позовом до ОСОБА_2 , посилаючись на наступні обставини.

07.122015 між ОСОБА_2 та Маріупольською міською радою Донецької області, на підставі рішення № 6/52-5799 від 08.09.2015 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0032 га, розташованої у АДРЕСА_1 , строком на 5 років, кадастровий номер земельної ділянки :04:002:0043. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування (експлуатація та обслуговування кіоску з ремонту взуття).

22.03.2019 позивач уклав договір купівлі-продажу нерухомого майна - об`єкту незавершеного будівництва, торгівельного павільйону, готовністю 85 %, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 4,8 кв.м, який складається з торгівельного павільйону літ.А-1, та розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :04:002:0043. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва було зареєстровано в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 23. В результаті переходу права власності на нерухоме майно, яке розташовано на орендованій земельній ділянці, до нового власника, з моменту набуття такого права до нього перейшло і право оренди земельної ділянки на підставі ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України і ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України.

З відповідачем, у якості якого залучено орендаря ОСОБА_2 , позивач не досягає згоди на переоформлення договору оренди, на підставі чого просив внести зміни у договір оренди земельної ділянки від 07.12.2015 шляхом заміни відомостей про орендаря за договором, змінивши його на позивача ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 05 жовтня 2020 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, третя особа Маріупольська міська рада Донецької області, відмовлено у повному обсязі.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на спірній земельній ділянці, до нього, як до нового власника цього нерухомого майна, не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, так як продавець за договором купівлі-продажу від 22.03.2019 ОСОБА_3 , на момент укладення такого договору, не мав права користування зазначеною земельною ділянкою. Належне позивачу нерухоме майно має статус об`єкту незавершеного будівництва, а норма ст. 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості - жилого будинку, будівлі або споруди, із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, то на виниклі між сторонами правовідносини положення ст. 120 ЗК України не застосовуються.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 (а.с. 161-166) ,посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Апеляційна скарга вмотивована доводами, які викладені і в позовній заяві, а також наступними аргументами.

Не дивлячись на те, що суд відмовив стороні відповідача в задоволенні клопотання про призначення експертизи, стороною відповідача було представлено суду висновки самостійно замовленої експертизи, що була проведена з порушенням методики, але суд необґрунтовано послався на її висновки; в ході розгляду справи експерт пояснив, що не знав, що будівля є власністю третьої особи, яка не замовляла експертизу, також в його розпорядженні не було правовстановлюючих документів, під час експертизи він не заходив у будівлю.

Наголошує на переході до нього у зв`язку із придбання торгівельного павільйону права користування земельною ділянкою згідно із ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 ЦК України на тих самих підставах, що належали попередньому власнику цього майна.

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.

Процедура розгляду справи апеляційним судом

Справа розглядається за участю представника позивача ОСОБА_1 - адоката Полякова І.С. , який підтримав доводи скарги, представника залученої у якості третьої особи Маріупольської міської ради Донецької області - Зинов`єва І.Г., який заперечував проти вимог скарги, за відсутності повідомлених про дату і час розгляду справи позивача ОСОБА_1 , що в-друге не з`явився у судове засідання, відповідача ОСОБА_2 , неявка яких в силу ч. 2 ст. 372 ЦПК України не є перешкодою до розгляду справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Як встановлено судом і це підтверджується матеріалами справи, 07.12.2015 між ОСОБА_2 та Маріупольською міською радою Донецької області укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0032 га, кадастровий номер земельної ділянки :04:002:0043, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 - на підставі рішення Маріупольської міської ради Донецької області № 6/52-5799 від 08.09.2015. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування (експлуатація та обслуговування кіоску з ремонту взуття) (а.с. 15-18, 32-35).

На підставі договору купівлі-продажу від 22.03.2019 року ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_3 нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва - торгівельний павільйон, готовністю 85%, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0032 га, кадастровий номер :04:002:0043. Право власності набувача на вказаний об`єкт незавершеного будівництва - реєстраційний номер об`єкта нерухомості 23 - зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.03.2019, номер запису про права власності 30828956 (а.с. 19, 20, 28, 36, 105-105зв).

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

За змістом статті 14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи частин першої, другої статті 373 ЦК України та статті 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

За змістом статті 144 Конституції України, статей 12, 122 Земельного кодексу України, статті 26 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР Про місцеве самоврядування в Україні до виключної компетенції, зокрема, міських рад належить вирішення питань про надання земельної ділянки в оренду.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. Цивільні права і обов`язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Частиною 1 ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України Про оренду землі .

Законом України Про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 1 Закону України Про оренду землі передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України Про оренду землі під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, вказані норми матеріального закону закріплюють за кожною із сторін договору право самостійно вирішувати, вступати чи не вступати в договірні відносини із іншою особою на умовах, які не суперечать вимогам закону.

Частиною 1 статті 27 Закону України Про оренду землі передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до Закону.

Відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України, на яку в обґрунтування заявлених позовних вимог посилається позивач, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно із ч. 1 ст. 377 ЦК України, якою також вмотивовано позов: до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України).

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 наголошує на переході до нього права користування земельною ділянкою кадастровий номер :04:002:0043 згідно із ч. 2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 ЦК України на тих самих підставах, що належали попередньому власнику відчуженого йому нерухомого майна (об`єкту незавершеного будівництва - торгівельного павільйону).

Проте, у виниклих правовідносинах, як правильно визначився суд першої інстанції, не можуть бути застосовані дані норми матеріального права з декількох підстав.

По-перше, за правилами ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Однак, позивачем не дотримано вищенаведеного процесуального обов`язку не доведено, на що слушно звернув увагу суд першої інстанції, існування у попереднього власника відчуженого об`єкту нерухомості права користування спірною земельною ділянкою.

Ухвалюючи рішення, суд врахував, що за даними Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку земельна ділянка з кадастровим номером :04:002:0043, з земель комунальної власності, на праві оренди належить ОСОБА_2 що зареєстровано 01.02.2016.

Як з`ясовано, право оренди ОСОБА_2 на користування спірною земельною ділянкою за договором оренди від 07.12.2015 не обмежено, не припинено (станом на момент ухвалення оскаржуваного судового рішення) у встановленому законом порядку, відомості щодо нечинності або оспорювання цього договору відсутні. Між тим, позивачем не представлено відомостей про інформування безпосереднього орендаря земельної ділянки ОСОБА_2 в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України, ОСОБА_3 , а згодом і ОСОБА_1 про набуття права власності на частину земельної ділянки у зв`язку із придбанням торгівельного павільйону на цій земельній ділянці.

У справі відсутні відомості першоджерельного порядку щодо наявності у попереднього власника цього майна ОСОБА_3 набутого у встановленому законом порядку права користування спірною земельною ділянко площею 32кв.м - ані суду першої інстанції, ані апеляційному суду не представлено правовстановлюючих документів на нерухоме майно, відомостей про реєстрацію права власності на нього за ОСОБА_3 . Також відсутні відомості про збудування вказаного об`єкту на законних підставах на земельній ділянці з земель комунальної власності, що знаходилася в оренді ОСОБА_2 .

По-друге, приймаючи рішення, суд взяв до уваги, що новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього, на чому наголошено у постанові Верховного Суду № 308/8156/14-ц від 20.05.2020. На підставі цього суд першої інстанції наголосив, що належне позивачу нерухоме майно має статус об`єкту незавершеного будівництва, а норма статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості - жилого будинку, будівлі або споруди, із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, тому на виниклі між сторонами правовідносини положення статті 120 ЗК України не застосовуються, з чим погоджується колегія суддів.

З набуттям позивачем права власності на нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва, який розташований на спірній земельній ділянці, до нього, як до нового власника цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, так як продавець за договором купівлі-продажу від 22.03.2019 року ОСОБА_3 , на момент укладення такого договору, не мав права користування зазначеною земельною ділянкою.

Судом першої інстанції з дотриманням положень ч. 4 ст. 263 ЦПК України враховано аналогічні правові висновки Верховного Суду, що містяться в постанові № 127/10011/18 від 19.05.2020.

Наведені в апеляційній скарзі позивача доводи (в тому числі щодо необґрунтованого посилання на проведену за замовленням відповідача технічну експертизу, що не відповідає методиці її проведення, і має бути визнана як недійсний доказ) були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції. Зокрема, суд відхилив аналогічні заперечення представника позивача з цього приводу, вказуючи на те, що при вирішенні спору не має істотного значення процент готовності нерухомого майна, бо таке все одно є незавершеним будівництвом, оскільки не введено до експлуатації та не проведено державної реєстрації відповідного права власності як на об`єкт завершеного будівництва.

У даній справі не може бути застосований висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 4 грудня 2018 року по справі № 910/18560/16, на який посилається у змісті апеляційної скарги позивач, зважаючи на відмінність, від даної справи № 263/8129/19, обставин справи і правового регулювання питань, пов`язаних із використанням та відчуженням земельних ділянок з числа земель оборони у зв`язку із відчуженням нежитлових будівель військового містечка № 141, що регламентовано статтею 77 ЗК України, з урахуванням положень Законів України Про оборону України, Про Збройні Сили України, Про правовий режим майна у Збройних Силах України щодо відчуження військового майна МОУ через уповноважені Кабінетом Міністрів України, Положення про порядок надання в користування земель (земельних ділянок) для потреб Збройних Сил України та основні правила користування наданими землями. Так, в п. 8.6 цієї постанови відзначено, що [Однак передбачений законодавцем принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди не знаходить належного втілення у нормах, які регулюють перехід прав на земельну ділянку при переході права власності на споруду, яка на ній розташована, коли такий об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці, що перебуває на праві постійного користування, зокрема, щодо об`єктів нерухомості, які мають режим військового майна]. У даній справі Верховним Судом наголошено, що саме позивачам у справі належало вчинити необхідні дії щодо юридичного оформлення земельних правовідносин згідно із вимогами законодавства щодо наслідків переходу права власності на нерухоме майно.

По-третє, предметом договору оренди земельної ділянки від 07.12.2015, укладеного між Маріупольською міською радою і орендарем ОСОБА_2 , є виділена в натурі на місцевості земельна ділянка площею 32кв.м, що не відповідає площі придбаного ОСОБА_1 об`єкту завершеного будівництва - 4,8кв.м, що значно менше площі земельної ділянки, на яку він претендує (навіть із додаванням площі не менше 1м для обслуговування об`єкту, у випадку завершеного будівництва). Тому заявлені позовні вимоги не відповідають положенням статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України і свідчать про порушення майнових прав власника земельної ділянки - територіальної громади міста Маріуполя і її законного орендаря - ОСОБА_2 , що забезпечується вимогами ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду землі і охоплюється положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції з захисту прав людини і основоположних свобод.

Крім того, з процесуальної точки зору позов ОСОБА_1 пред`явлено до орендаря ОСОБА_2 , заміни якого в договорі оренди від 07.12.2015 прагне позивач.

Натомість, відповідач, заперечуючи проти позову, наголошує на протиправності дій ОСОБА_1 зі встановлення і експлуатації торгівельного павільйону без його згоди, фактичному захоплені орендованої ним у встановленому законом порядку за договором оренди земельної ділянки, що унеможливлює реалізацію його прав з користування цією земельною ділянкою (а.с. 153), з приводу чого порушено кримінальне провадження за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 197-1 КК України (а.с. 73-75).

На підтвердження тези позовної заяви про намагання ОСОБА_1 досягнути згоди на переоформлення договору оренди безпосередньо із орендарем ОСОБА_2 , залученого до участі у спорі у якості відповідача, позивачем не надано жодного доказу. Але, навіть досягнення згоди із орендарем щодо зміни умов договору оренди, мало б вторинне значення, з огляду на наступне.

Так, стороною договору оренди, щодо якого позивач прагне внесення змін за судовим рішенням, як орендодавець є Маріупольська міська рада, що повноважна згідно ст. 13 ЗК України вирішувати питання з розпорядження землями територіальних громад (п. а) та надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу (п. в).

Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду, як наголошено у висновках Верховного Суду в постанові від 04.12.2018 у справі № 32/563.

Позивачем в ході розгляду справи не надано доказів його звернення в досудовому порядку до розпорядника спірної земельної ділянки - Маріупольської міської ради з питанням укладення договору її оренди із досягненням згоди щодо усіх істотних його умов. У даній справі не здобуто доказів відмови Маріупольської міської ради також і з питання щодо внесення змін до існуючого договору оренди, укладеного із ОСОБА_2 , в частині орендаря.

Крім того, в контексті заявлених ОСОБА_1 позовних вимог і правової суті ініційованого ним спору, Маріупольска міська рада, як сторона спірного договору оренди, має відповідати як належний відповідач (співвідповідач поряд із ОСОБА_2 ), оскільки заявлений позивачем спосіб захисту у вигляді внесення змін до договору оренди земельної ділянки за своїм характером є зобов`язальним заходом щодо особи, яка залучена у якості третьої особи, що суперечить вимогам ст. 627 ЦК України щодо свободи волевиявлення сторін договору та вибору контрагентів. Відповідного клопотання за ст. 51 ЦПК України позивачем в ході розгляду справи судом першої інстанції не заявлялося.

Наявності правових положень, які б указували на існування у третьої особи - Маріупольської міської ради - обов`язку щодо укладення договору оренди, встановлено не було, оскільки це є його правом.

Таким чином, позов ОСОБА_1 пред`явлено в даній частині до неналежного відповідача, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Згідно положень ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції в достатньому обсязі встановив обставини справи за позовними вимогами ОСОБА_1 , відповідні їм правовідносини, поясненням та наданим доказам дав належну оцінку. Суд правильно застосував матеріальний закон, вимоги ст.ст. 89, 263-264 ЦПК України, врахував, що в результаті набуття позивачем права власності на об`єкту незавершеного будівництва до нього не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, і дійшов обґрунтованого висновку, що суб`єктивне право позивача не порушене та не підлягає захисту у обраний ним спосіб шляхом внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного первісно із іншим орендарем.

Доводи апеляційної скарги є необґрунтованими та такими, що не дають підстави для скасування рішення суду, фактично зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення обставин справи, до переоцінки доказів, що в силу вимог статті 367 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.

За таких обставин, на підставі п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга позивача підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду, як ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права та обґрунтоване наявними у справі доказами, - залишенню без змін.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст.ст. 381-384 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 05 жовтня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку, крім випадків, визначених ч. 3 ст. 389 ЦПК України, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 18 січня 2021 року.

Судді: С.А.Попова

О.О.Лісовий

О.М.Пономарьова