Справа пр. № 2/756/645/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 листопада 2021 року Оболонський районний суд міста Києва в складі:

головуючого - судді Андрейчука Т.В.,

за участі секретарів судового засідання - Чепур Н.К.,

Колесник А.В.,

Шлапака Р.О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

представник позивача - ОСОБА_2 ,

представники відповідача АТ "Альфа-Банк",

- Півторак Т.О.,

розглянувши у загальному позовному провадженні у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Гаращенка Володимира Васильовича, акціонерного товариства "Альфа-Банк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, -

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до відповідачів державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Гаращенка В.В. (далі - державний реєстратор КП "Реєстраційне бюро" Гаращенко В.В.), акціонерного товариства "Укрсоцбанк" (далі - АТ "Укрсоцбанк") про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовувала тим, що 21 серпня 2008 року Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" (далі - АКБ "Укрсоцбанк"), правонаступником якого є АТ "Укрсоцбанк", та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 10-29/8360, відповідно до умов якого банком надано позивачеві кредит для споживчих потреб у сумі 47730,00 доларів США на строк 25 років. Процентна ставка за користування кредитом становила 13,5 % річних.

Цього дня для забезпечення виконання зобов`язань, узятих на себе за договором кредиту від 21 серпня 2008 року № 10-29/8360, ОСОБА_1 передала АКБ "Укрсоцбанк" в іпотеку майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 30 листопада 2015 року у справі № 22-ц/796/5792/2016 стягнуто солідарно з позичальника ОСОБА_1 та поручителя ОСОБА_3 на користь АТ "Укрсоцбанк" заборгованість за договором кредиту від 21 серпня 2008 року № 10-29/8360 у сумі 10871,03 доларів США, що складаєтьться з заборгованості зі сплати процентів за користування кредитом за період з 23 липня 2012 року до 02 червня 2015 року.

25 вересня 2019 року іпотекодержатель АТ "Укрсоцбанк" відповідно до ст. 37 Закону України "Про іпотеку" задовольнило забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 .

ОСОБА_1 стверджувала, що звернення стягнення на згаданий вище предмет іпотеки здійснено з порушенням законодавства.

Так, позивач вказувала на те, що вона не набула у власність квартиру АДРЕСА_1 , а отже на це майно не могло бути звернуто стягнення. Також ОСОБА_1 зазначила, що передача права власності на предмет іпотеки допускалась лише у випадку укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, проте такий договір ОСОБА_1 та АТ "Укрсоцбанк" не укладали. письмову вимогу про усунення порушення

Позивач стверджувала, що усупереч вимогам ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку"

АТ "Укрсоцбанк" не надсилало їй письмову вимогу про усунення порушення. У порушення норми ч. 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" на момент набуття іпотекодержателем у власність квартири АДРЕСА_1 не було проведено оцінку предмета іпотеки.

Також, на думку ОСОБА_1 , звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 проведено з порушенням Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".

З цих підстав ОСОБА_1 просила суд визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП "Реєстраційне бюро" Гаращенка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року, індексний номер: 48864565, яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ "Укрсоцбанк".

Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 19 лютого 2020 року залучено акціонерне товариство "Укрсоцбанк" (далі - АТ "Альфа-Банк") до участі у справі в якості правонаступника АТ "Укрсоцбанк".

Відповідачі відзиви на позовну заяву ОСОБА_1 до суду не подали.

У судовому засіданні позивач та її представник підтримали позовні вимоги з мотивів, наведених у позовній заяві, просили суд їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти позову, зазначив, що АТ "Укрсоцбанк" звернуло стягнення на предмет іпотеки з дотриманням чинного законодавства, а тому просив суд відмовити ОСОБА_1 у задоволенні її позовоних вимог.

Відповідач державний реєстратор КП "Реєстраційне бюро" Гаращенко В.В. у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся, про причини неявки в судове засідання суд не повідомив, заяву про розгляд справи за його відсутності до суду не подав.

Заслухавши вступні слова позивача, її представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд дійшов такого висновку.

21 серпня 2008 АКБ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Укрсоцбанк", та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 10-29/8360, за умовами якого банком надано позивачеві кредит для споживчих потреб у сумі 47730,00 доларів США на строк 25 років. Процентна ставка за користування кредитом становила 13,5 % річних. Погашення кредиту повинно було здійснюватись відповідно до графіку, визначеному пп. 1.1.1 п. 1.1 договору (т. 1, а. с. 63-66).

Для забезпечення виконання позичальником ОСОБА_1 зобов`язань за договором кредиту від 21 серпня 2008 року № 10-29/8360 між нею та банком укладено іпотечний договір від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І.В., зареєстрований в реєстрі за № 5993, за яким позивач передала в іпотеку АКБ "Укрсоцбанк" майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 75-76).

У зв`язку з невиконанням позичальником своїх зобов`язань за договором кредиту від 21 серпня 2008 року № 10-29/8360 АТ "Укрсоцбанк" звернулося до державного реєстратора КП "Реєстраційне бюро" Гаращенка В.В. з заявою про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідно до ст. ст. 36, 37 Закону України "Про іпотеку".

25 вересня 2019 року державним реєстратором КП "Реєстраційне бюро" Гаращенком В.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48864565, та зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ "Укрсоцбанк" (а. с. 67-78).

Оцінюючи правомірність указаного рішення державного реєстратора, суд виходить з такого.

Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Ч. 1 ст. 1054 ЦК України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Ч 1 ст. 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Ст. 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених ст. 12 вказаного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку"; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Відповідно до ч. ч. 1, 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Підставою для внесення запису про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ "Укрсоцбанк" було рішення державного реєстратора КП "Реєстратор" м. Київ Геращенка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року, індексний номер: 48864565 (а. с. 22-23).

Положеннями ст. 18 Закону України "Про іпотеку", яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Згідно з умовами іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 його предметом були майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 .

За приписами ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Після укладення іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 ОСОБА_1 не набула у власність квартиру АДРЕСА_1 , позаяк право власності на це майно за позивачем у визначеному законодавством порядку зареєстровано не було (т. 1, а. с. 217-220).

За домовленістю сторін іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 предмет іпотеки - майнові права на квартиру АДРЕСА_1 після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_1 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - з зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір з проведенням реєстрації цього нового предмету іпотеки.

Так, у п. 1.9 іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 сторонами обумовлено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки замість майнових прав - відповідне нерухоме майно, із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

Відповідно до укладеного між АТ "Укрсоцбанк" та ОСОБА_1 договору кредиту від 21 серпня 2008 року № 10-29/8360 сторони домовилися, що протягом двох робочих днів після реєстрації права власності на нерухоме майно, зазначене в п. 1.3.1 цього договору вони укладають додаткову угоду до іпотечного договору, в якій сторони змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав на нерухоме майно (квартиру АДРЕСА_1 ) - саме нерухоме майно, яке належить позичальнику на праві власності із зазначенням його реєстраційних даних та з посиланням на відповідний правовстановлюючий документ. Додаткова угода про внесення змін до іпотечного договору посвідчується нотаріально. При цьому нотаріус здійснює відповідну перереєстрацію заборони відчуження.

Проте сторони не виконали наведених умов кредитного та іпотечного договорів та не уклали додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 щодо новоствореного нерухомого майна.

За іпотечним договором від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) мало відбутися внаслідок реалізації умов п. 1.3.3 кредитного договору та п. 1.9 іпотечного договору, а саме - внесенням змін до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем додаткового договору до іпотечного договору щодо новоствореного майна, зокрема змін щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами не виконано, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено.

Оскільки предметом іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492, на підставі якого банк звернув стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а АТ "Укрсоцбанк" та ОСОБА_1 не уклали додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору щодо зміни опису предмета іпотеки, перетворення майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулось.

Зважаючи на наведене та те, що на підставі іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 був внесений запис про обтяження саме майнових прав на спірний об`єкт незавершеного будівництва, а не збудованої квартири, яка є самостійним об`єктом цивільного обороту, суд дійшов висновку про те, що у цій справі не відбулося безумовної трансформації майнових прав за вказаним іпотечним договором у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, що є наслідком недотримання вимог спеціального Закону стосовно порядку передачі в іпотеку об`єктів, будівництво яких не завершено, та невиконання сторонами умов договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо укладення додаткового договору про внесення змін до договору іпотеки після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що банком не доведено наявність фактичних і правових підстав для звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , як на предмет іпотеки за іпотечним договором від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492, оскільки передані ОСОБА_1 в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений об`єкт нерухомого майна (квартира) не є тотожними об`єктами цивільних прав - їх правова ідентичність банком не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин (такий висновок суду узгоджується з правовою позицією, висловленою Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постанові від 07 грудня 2020 року у справі № 640/5896/15-ц).

Суд також зазначає, що системний аналіз положень ст. ст. 17, 33, 36, 37 Закону України "Про іпотеку" дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (п. 4 ч. 1 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Ч. 3 ст. 10 цього Закону передбачено, що державний реєстратор, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

За змістом ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок).

П. 40 Порядку встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядком.

Відповідно до п. 57 Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Згідно з п. 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, наведеними правовими нормами визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст. ст. 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28 лютого 2018 року у справі № 916/3249/16).

За змістом ст.35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначила, що умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст.35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Умовами іпотечного договору від 21 серпня 2008 року № 02-10/3492 (п. 6.2) визначено, що письмова вимога іпотекодержателя надсилається іпотекодавцю рекомендованим листом за адресою вказаною у договорі - АДРЕСА_2 . Натомість АТ "Укрсоцбанк" надіслало ОСОБА_1 вимогу за іншою адресою: АДРЕСА_3 , яку позивач не отримала.

Наведене свідчить про недотримання іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Зазаначені вище обставини у сукупності свідчать про незаконність рішення державного реєстратора КП "Реєстратор" м. Київ Геращенка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року, індексний номер: 48864565.

За змістом ст. ст. 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31 липня 2003 року у справі "Доран проти Ірландії" (Doran v. Ireland), заява № 50389/99) ЄСПЛ зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (близькі за змістом висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 та від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц).

Нормою ч. 4 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05 грудня 2019 року № 340-IX, яким внесено зміни до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та викладено ст. 26 у новій редакції.

Так, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" установлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пп. "а" п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому пп. "а" п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналіз наведених законодавчих норм свідчить про те, що з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає, натомість на сьогодні способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

У п. 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

За встановлених судом обставин, ураховуючи приписи ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", у цій справі належним та ефективним способом захисту прав ОСОБА_1 є скасування рішення державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Гаращенка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року, індексний номер: 48864565, яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ "Укрсоцбанк".

Водночас суд звертає увагу позивача, що інші наведені нею підстави для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора є необгрунтованими.

Зважаючи на те, що належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення щодо державної реєстрації права є особа, право якої зареєстровано, суд відповідно до ст. 141 ЦПК України суд присуджує з АТ "Альфа-Банк" на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 768,40 грн.

Керуючись ст. ст. 5, 12, 13, 81, 141, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Гаращенка Володимира Васильовича, акціонерного товариства "Альфа-Банк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Гаращенка Володимира Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25 вересня 2019 року, індексний номер: 48864565, яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством "Укрсоцбанк".

Стягнути з акціонерного товариства "Альфа-Банк" (місцезнаходження: м. Київ, вулиця Велика Васильківська, 100; ідентифікаційний код в ЄДРПОУ - 23494714) на користь ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 ) судовий збір у сумі 768 (сімсот шістдесят вісім) гривень 40 (сорок) копійок в дохід держави.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня складення повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Т.В. Андрейчук

Повний текст рішення виготовлено 15 листопада 2021 року.