Справа №155/159/20
Провадження №2/155/120/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2021 року місто Горохів

Горохівський районний суд Волинської області в складі:

головуючого-судді Адамчук Г.М.,

за участю секретаря судового засідання Ревуцької М.В.,

представника позивача Мохнюка М.В.,

відповідачки ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Городище» до Фермерського господарства «ДД-Агро», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Городище» (далі ТзОВ «Городище») звернулося до суду з позовом до відповідача фермерського господарства «ДД-Агро» (далі ФГ« ДД-Агро»), ОСОБА_1 в якому просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 27 березня 2009 року про поновлення, укладеного між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_1 , договору оренди землі загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області та визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «ДД-Агро» щодо земельної ділянки площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 27 березня 2009 року між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі (надалі Договір).

Об`єктом договору оренди стала земельна ділянка площею 2,4347 га (кадастровий номер: :01:001:1307), що розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області.

Згідно з п.8 Договору визначено, що договір укладено на 10 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Згідно з п.43 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Цей пункт Договору в свою чергу узгоджується із ст.18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що була чинна на час виникнення спірних правовідносин) відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У зв`язку з цим 4 вересня 2009 року укладений договір оренди землі був зареєстрований у Горохівському реєстраційному офісі Волинської регіональної філії ДП «Центр ДЗК».

Враховуючи те, що укладений договір оренди землі був зареєстрований 4 вересня 2009 року, то кінцевий строк вищезазначеного договору оренди, закінчується 4 вересня 2019 року.

Представником позивача вказано, що ТзОВ «Городище» після отримання земельної ділянки в оренду почало використовувати її за цільовим призначенням та належним чином виконувати всі взяті на себе договірні зобов`язання, претензій, зауважень чи інших непорозумінь за весь час існування договірних відносин у сторін Договору не виникало.

ТзОВ «Городище» у відповідності до вимог закону та умов договору вирішило скористатися своїм переважним правом на поновлення строку дії договору оренди та надіслало на адресу орендодавця лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з примірниками додаткової угоди.

Однак, орендодавець на сьогодні не підписала вказану додаткову угоду до договору оренди землі та обґрунтованої відмови у строк визначений законом не надала.

При цьому представник позивача звертає увагу на те, що ТзОВ «Городище» продовжує користуватися вищезазначеною земельною ділянкою та належно виконувати свої договірні обов`язки.

Водночас, ТзОВ «Городище» стало відомо, що ОСОБА_1 уклала договір оренди землі із Фермерським господарством «ДД-Агро». Об`єктом цього договору оренди стала земельна ділянка площею 2,4347 га (кадастровий номер: :01:001:1307), що розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області та належить відповідачу на праві приватної власності.

Вважає, що укладення нового договору оренди земельної ділянки її власником від 2 грудня 2019 року до закінчення строку дії договору попереднього договору оренди порушує визначені положеннями ЦК України та приписами Закону України «Про оренду землі» вимоги щодо укладення даного правочину, оскільки неможливо власником майна одночасно надати одне і те ж саме належне йому майно в оренду двом різним орендарям по причині відсутності в такого власника права та користування земельною ділянкою до закінчення терміну дії попереднього договору оренди, а тому підлягає визнанню недійсним.

Крім того, представник позивача вважає, що діями відповідачів, а саме укладення між ними оспорюваного договору оренди землі, було порушено переважне право позивача ТзОВ «Городище» на поновлення договору оренди землі та яке, в силу вимог ст.ст.15, 16 ЦК України, підлягає захисту.

Ухвалою судді Горохівського районного суду Волинської області від 20 лютого 2020 року було відкрито провадження в даній справі та постановлено розгляд справи поводити в порядку загального позовного провадження.

29 травня 2020 року на адресу суду надійшов відзив від відповідачки ОСОБА_1 в якому остання позову не визнала, вказуючи на його безпідставність та необґрунтованість. При цьому зазначила, що позивачем не було дотримано процедури повідомлення попереднього орендаря по намір реалізувати переважне право. Також вказала, що ТзОВ «Городище» продовжує користуватися належною їй земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди без її згоди. Крім цього, відповідачка зазначила, що 31 серпня 2019 року надсилала орендарю ТзОВ «Городище» свої письмові заперечення щодо поновлення договору оренди землі, які були отримані 2 вересня 2019 року. З огляду на це, просила в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні відповідачка ОСОБА_1 позов визнала повністю, підтвердила обставини, на які посилався представник позивача, при цьому зазначивши, що ТзОВ «Городище» протягом усього часу належним чином виконувало свої договірні зобов`язання перед нею, орендну плату за користування її земельною ділянкою вона отримувала вчасно та в повному розмірі. Додаткову угоду отримала від позивача разом з повідомленням про поновлення договору оренди землі. Не заперечила щодо задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Представник відповідача ФГ «ДД-Агро» в судове засідання не з`явився, хоча повідомлявся про час та місце розгляду справи, причини своєї неявки суду не повідомив, будь-яких заяв чи клопотань не подавав.

Заслухавши пояснення учасників провадження, дослідивши матеріали справи, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються заявлені вимоги у їх сукупності та взаємозв`язку, об`єктивно оцінивши усі наявні докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення заяв по суті, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до положень ст.ст.55, 124 Конституції України та ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизначених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

За змістом ст.12 ЦПК України, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу свої вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із ст.13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданими учасниками справи.

З копії договору оренди землі від 27 березня 2009 року вбачається, що ОСОБА_1 (орендодавець) надала, а ТзОВ «Городище» (орендар) прийняло в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адміністративних межах Вільхівської сільської ради, розміром 2,43 га. Згідно з п.8 строк дії договору 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4 вересня 2009 року укладений договір оренди землі був зареєстрований у Горохівському реєстраційному офісі Волинської регіональної філії ДП «Центр ДЗК». Враховуючи те, що укладений договір оренди землі був зареєстрований 4 вересня 2009 року, то кінцевий строк вищезазначеного договору оренди, закінчувався 4 вересня 2019 року.

З метою реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк позивач ТзОВ «Городище» направило відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 1 серпня 2019 року, в якому повідомив останню про те, що воно має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі до якого було додано проект додаткової угоди у 3-х примірниках. Даний лист ОСОБА_1 отримала особисто 1 серпня 2019 року, про що свідчить її особистий підпис на його копії. На даний лист відповідачка позивачу відповідь не направила. Даний факт вона ствердила в суді.

Отже, з вищенаведеного вбачається, що орендодавець ОСОБА_1 більш, ніж за місяць до закінчення договору оренди землі була повідомлена про намір орендаря реалізувати своє переважне право на продовження дії договору, розглянувши пропозицію та додаткову угоду, а позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за тридцять днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити.

Поряд з цим, відповідач ОСОБА_1 31 серпня 2019 року направила листа позивачу, яким повідомила, що заперечує проти обробітку своєї земельної ділянки позивачем, заперечує проти укладення (продовження) з ним договору оренди землі. В зв`язку з цим просила не проводити ніяких сільськогосподарських робіт після закінчення дії договору. Даний лист позивач отримав 2 вересня 2019 року.

2 грудня 2019 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «ДД-Агро» було укладено договір оренди землі №10/19. Згідно з п.1 Договору орендодавець передала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, загальною площею 2,4347 га, кадастровий номер :01:001:1307. Згідно з п.10 Договору розмір орендної плати становить 4,5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, та у грошовій формі становить 2537,00 гривень. Строк дії договору 10 років.

Згідно з ч.4 ст.124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 Закону України «Про орендуземлі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При поновленні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Реалізація переважного права на укладання договору оренди землі на новий строк, яке передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можливе лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк перед іншими особами необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект договору; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 зазначила, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

Листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 1 серпня 2019 року ТзОВ «Городище» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Додатком до листа позивачем долучено три екземпляри проекту додаткових угод до договору оренди землі. Вказаний лист з додатками ОСОБА_1 отримала особисто 1 серпня 2019 року, про що свідчить її підпис на копії даного листа. Дану обставину вона ствердила в суді.

Позивач ТзОВ «Городище» під час дії договору оренди землі від 27 березня 2009 року обробляло земельну ділянку та належним чином виконувало свої договірні зобов`язання, зокрема, сплачувало ОСОБА_1 орендну плату, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю по рахунку 68562 за січень 2018 року грудень 2019 року, а також нею самою

Щодо вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, що укладений між ОСОБА_1 та ФН «ДД-Агро» суд зазначає наступне.

Укладений відповідачами оспорюваний договір оренди, порушує ст.1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки у позивача були законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ, що відповідає змісту власності відповідно до ст.1 Першого Протоколу.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як передбачено ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому, на момент укладення оспорюваного договору оренди між відповідачами спірна земельна ділянка не була вільною, ОСОБА_1 отримувала орендну плату за її використання, а позивач ТзОВ «Городище» господарював на цій земельній ділянці та мав законні сподівання на ефективне задоволення своїх майнових прав через отримання певних благ.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що ТзОВ «Городище» реалізувало переважне право на поновлення договору оренди, яке передбачено п.8 договору оренди землі від 27 березня 2009 року та законодавчо закріплене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», так як дотримались встановленої цією нормою процедури і строків, а тому заявлена позивачем вимога про укладення договору оренди на новий строк між ОСОБА_1 та ТОВ «Городище», підлягає задоволенню, а договір оренди від 2 грудня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ДД-Агро» слід визнати недійсним, оскільки він порушує переважне право позивача на укладення нового договору оренди землі.

Крім цього, судові витрати у справі слід залишити за позивачем за його заявою.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.13, 33 Закону України «Про оренду землі», ч.4 ст.124 ЗК України, ч.1 ст.626, ч.2 ст.792 ЦК України, ст.ст.258, 259, 263-265 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 27 березня 2009 року про поновлення, укладеного між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_1 , договору оренди землі загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області в наступній редакції:

«Додаткова угода

до договору оренди землі від 27.03.2009 року

про поновлення договору оренди землі

Гр. ОСОБА_1 , що іменується в подальшому Орендодавець, з одного боку, та ТзОВ «Городище» в особі директора Никонюка Анатолія Олександровича, з іншого боку, уклали цю угоду про наступне:

1.Сторони домовилися поновити та продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки, загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер: :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області, строком на 10 років.

2.Всі інші умови договору оренди земельної ділянки залишити без змін.

3.Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки.

4.Додаткова угода складена та підписана у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОСОБА_1 АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 _________________ ОСОБА_1 ОРЕНДАР ТзОВ «Городище» вулиця Шкільна, будинок 32, с.Городище Луцький р-н., Волинська область, Україна, поштовий індекс: 45656, ідентифікаційний код юридичної особи: 31890591 _________________Никонюк А.О.»

Визнати недійсним договір оренди землі укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «ДД-Агро» щодо земельної ділянки площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області.

Рішення може бути оскаржене до Волинського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Волинського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 3 листопада 2021 року.

Головуючий