Справа № 351/298/21
Провадження № 22-ц/4808/1341/21
Головуючий у 1 інстанції Калиновський М. М.
Суддя-доповідач Василишин
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд в складі:

судді-доповідача Василишин Л.В.,

суддів: Горейко М.Д.,Максюти І.О.,

секретаря Петріва Д.Б.,

за участю представника відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Снятинського районного суду Івано-Франківської області від 12 травня 2021 року, ухвалене у складі судді Калиновського М.М. в м. Снятин, у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в:

У лютому 2021 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» про розірвання договору оренди землі.

Позовні вимоги мотивовані тим, що вона є власницею земельної ділянки загальною площею 2,0452 га, яка розташована на території Снятинської міської ради Снятинського району Івано-Франківської області на підставі свідоцтва про право на спадщину. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно із договором оренди землі від 27.11.2014, зазначена земельна ділянка передана нею в оренду відповідачу строком на 10 років.

Відповідно до п.9 та п. 11 Договору оренди землі, відповідач зобов`язався протягом строку дії договору за кожен рік користування земельною ділянкою сплачувати 3 % від нормативно-грошової оцінки даної земельної ділянки, не пізніше 31 грудня кожного року. В 2014 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 25937,70 грн, а отже розмір орендної плати за умовами договору оренди землі в 2014 році складав 778,13 грн. Однак, орендна плата систематично не виплачувалась або виплачувалась не у строки передбачені договором, тому 10.06.2016 із відповідачем було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою було встановлено розмір орендної плати у вигляді 6 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та продовжено термін дії договору оренди землі до 10.06.2028. Проте, відповідач надалі систематично не сплачував кошти за оренду землі, чим порушив свої зобов`язання щодо своєчасності розрахунку за користування даною земельною ділянкою.

Враховуючи викладене, позивачка просила розірвати договір оренди землі, укладений між нею та ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» 27.11.2014 та додаткову угоду до договору оренди землі від 10.06.2016.

Рішенням Снятинського районного суду Івано-Франківської області від 12 травня 2021 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_2 до ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» про розірвання договору оренди землі.

На рішення суду ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначила, що відповідач, заперечуючи доводи заявленого нею позову надав суду в якості доказів оборотно-сальдові відомості за 2018-2020 роки, із яких вбачається факт нарахування їй орендної плати та податкових платежів, однак доказів того, що нарахована орендна плата була виплачена їй в грошовій або натуральній формі не надав. Вважає, що такими доказами в разі виплати орендної плати в грошовій формі могли би бути: платіжні відомості; квитанції від видаткових касових ордерів; квитанції про переказ коштів на банківський рахунок; розписки про отримання коштів. А у разі виплати орендної плати в натуральній формі, доказами належного виконання відповідачем свого обов`язку, згідно п. 12 договору оренди, повинен бути відповідний акт. Однак, будь-який із вищевказаних документів відповідач не надав та не спростував систематичну невиплату орендної плати за 2018-2020 роки. Тобто, висновок суду першої інстанції щодо недоведеності твердження про систематичну несплату відповідачем орендної плати прийнято з порушенням процесуального законодавства, оскільки не обґрунтовано зібраними у справі доказами.

Із урахуванням викладеного, просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позовні вимоги задоволити у повному обсязі.

У відзиві на апеляційну скаргу директор ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» Марунчак В.О. заперечує доводи апеляційної скарги та вказує на те, що оскаржуване рішення суду вважає законним, ухваленим відповідно до норм матеріального та процесуального права.

Представник відповідача зазначає, що позивачка щорічно отримувала орендну плату відповідно до умов та в розмірі, визначеному умовами договору оренди. Будь-яких зауважень чи скарг з приводу несвоєчасної виплати орендної плати від позивачки не надходило. 04.01.2021 ОСОБА_2 вперше з моменту укладення договору звернулася до відповідача із заявою щодо розірвання договору оренди, що свідчить про штучне створення орендодавцем передумов для розірвання договору.

Факт нарахування орендної плати підтверджується наявною у матеріалах справи копією оборотно-сальдової відомості, яка містить інформацію про нарахування орендної плати позивачці за період з 01.01.2018 по 31.12.2020, що у свою чергу свідчить про неухильне виконання ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» своїх зобов`язань як орендаря земельної ділянки.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди землі з підстав несвоєчасної виплати відповідачем орендної плати, оскільки позивачем не доведено обставин та не надано жодних доказів неналежного виконання ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» своїх обов`язків за договором.

Із урахуванням викладеного, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.

У судовому засіданні представник відповідача вимоги скарги не визнала, просила відмовити в її задоволенні.

Апелянтка у судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справу повідомлена належним чином.

Приймаючи до уваги, що неявка осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає апеляційному розгляду справи, колегія суддів розглянула справу за відсутності апелянтки.

Вислухавши доповідь судді, пояснення представника відповідача,дослідивши матеріали справи та перевіривши, відповідно до статті 367 ЦПК України, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтею 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, що викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив із того, що позивачка не надала доказів систематичної несплати коштів за оренду землі, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі з підстав невиконання орендарем його умов.

Колегія суддів не погоджується із таким висновком суду першої інстанції, з огляду на таке.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 (орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» (орендар) в особі керівника Марунчака О.П. 27 листопада 2014 року уклали договір оренди землі, за яким орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва № 399 кадастровий номер :12:001:0399 загальною площею 2,0452 га.

За умовами договору сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 25937,70 грн.

Договір оренди укладено на 10 років починаючи з дати його державної реєстрації.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 3 відсотки від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, або у натуральній формі.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів індексації.

Орендна плата вноситься у такі строки один раз у рік до 31 грудня року, у якому використовувалася земельна ділянка

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (а.с. 4-6).

Відповідно до акта приймання передачі земельної ділянки в оренду від 27 листопада 2014 року ОСОБА_2 передала, а ТОВ «АПФ «Родник плюс» прийняв в оренду для сільськогосподарського використання земельну ділянку (пай) № НОМЕР_1 загальною площею 2,0452 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить орендодавцеві на праві власності і знаходиться на території Снятинської міської ради (за межами населеного пункту) Снятинського району Івано-Франківської області (а.с. 7).

Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, 15 грудня 2014 року державним реєстратором Реєстраційної служби Снятинського районного управління юстиції Івано-Франківської області Ружицькою З.Я., зареєстровано інше речове право строком на 10 років, з правом пролонгації право оренди земельної ділянки загальною площею 2,0452 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер якої: :12:001:0399. Орендар: ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс», орендодавець (власник): ОСОБА_2 (а.с. 8).

У додатковій угоді до договору оренди землі від 10 червня 2016 року, ОСОБА_2 та ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» дійшли згоди продовжити строк дії договору на 12 років з дати укладення цієї додаткової угоди, тобто до 10 червня 2028 року, а також встановити орендну плату у розмірі 6 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 69).

Зміни, передбачені вказаною вище додатковою угодою внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обкатів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с.70-72).

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є, у тому числі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно зі статтею 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідної орендареві для провадження підприємницької діяльності та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду юридичним особам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції не врахував, що відповідачем не доведено належними та допустимими доказами вчинення ним дій по належному виконанню обумовленого договором обов`язку щодо внесення орендної плати.

Долучена до матеріалів справи оборотно-сальдова відомість по рахунку 68510000 не вказує на виплату орендної плати ОСОБА_2 , а навпаки свідчить про наявність заборгованості товариства перед контрагентом у 2019 та 2020 роках, оскільки відомості містяться у графі кредит (сальдо на кінець періоду). Сам по собі факт нарахування орендної плати в бухгалтерському та податковому обліку підприємства, не може розцінюватися судом як належне виконання умов договору. Не спростовують факту невиплати орендної плати ОСОБА_2 й відомості з Головного управління ДПС в Івано-Франківській області, оскільки такі лише свідчать про сплату товариством обов`язкових платежів, а не підтверджують факт виконання орендарем умов договору щодо сплати орендної плати.

Представник відповідача у судовому засіданні не спростувала твердження апелянта, що фактично кошти за спірні роки на руки ОСОБА_2 не виплачено.

Доводи представника відповідача про те, що ОСОБА_2 не зверталася до товариства із вимогою про виплату їй орендної плати не заслуговують на увагу, оскільки такий обов`язок не встановлено договором оренди та не передбачено нормами законодавства, яке регулює відносини, пов`язані з орендою землі. Крім того, такі доводи не свідчать про виконання орендарем умов договору.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що укладеним між сторонами договором оренди не встановлено місце і порядок сплати орендної плати, лише зазначено, що така вноситься орендарем у грошовій формі один раз у рік до 31 грудня року, у якому використовувалася земельна ділянка. За відсутності іншого терміну та визначення іншого порядку у договорі оренди, визначення «вноситься» слід розуміти таким чином, що таку плату орендодавець повинна отримати, що не забезпечено орендарем.

Згідно із пунктом 4 частини 2 статті 532 ЦК України, якщо місце виконання зобов`язання не встановлено у договорі, виконання провадиться за грошовим зобов`язанням - за місцем проживання кредитора, а якщо кредитором є юридична особа, - за її місцезнаходженням на момент виникнення зобов`язання. Якщо кредитор на момент виконання зобов`язання зміни місце проживання (місцезнаходження) і сповістив про це боржника, зобов`язання виконується за новим місцем проживання (місцезнаходженням) кредитора з віднесенням на кредитора всіх витрат, пов`язаних із зміною місця виконання.

Відповідно до частини 1 статті 37 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі: 1) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора.

Тобто вказана норма передбачає альтернативний спосіб виконання умов договору щодо сплати орендної плати, шляхом надіслання грошової суми за місцем проживання орендодавця або внесення її на депозит нотаріуса, нотаріальної контори.

Згідно із частиною першою статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Частиною першою статті 613 ЦК України передбачено, що кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають і з суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Разом з тим, матеріали справи не містять даних про вчинення дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки, передбачені договором оренди, зокрема, шляхом надіслання орендної плати за місцем проживання орендодавця або шляхом внесення належних орендодавцю грошей у депозит нотаріуса. У той же час, у матеріалах справи відсутні відомості про те, що у строки, передбачені договором, ТзОВ «Агропромислова фірма «Родник Плюс» запропонувало, а ОСОБА_2 відмовилася приймати орендну плату за 2019-2020 роки. Отже, з боку ОСОБА_2 не відбулось прострочення зобов`язання.

Вказані висновки суду узгоджуються із позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 17 квітня 2019 року у справі № 365/315/16-ц та від 16 червня 2021 року у справі № 625/306/20.

Отже, встановивши, що відповідачем систематично (два і більше випадки) не виплачувалася орендна плата позивачу, що є істотним порушенням умов договору, наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди.

Згідно із п. 1 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення є невідповідність висновків суду встановленим обставинам справи.

На підставі викладеного, рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та додаткової угоди до договору підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Вирішення питання щодо судових витрат здійснюється в порядку передбаченому ст. 141 ЦПК України. Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, а відтак і задоволення позовних вимог ОСОБА_2 , на користь останньої з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» підлягає стягненню судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги.

Керуючись ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволити.

Рішення Снятинського районного суду Івано-Франківської області від 12 травня 2021 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» про розірвання договору оренди землі задоволити.

Розірвати договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» (орендар) в особі керівника Марунчака О.П. 27 листопада 2014 року та додаткову угоду до договору оренди землі від 10 червня 2016 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова фірма «Родник Плюс» (ідентифікаційний код юридичної особи 37112925, адреса: Івано-Франківська область, місто Снятин, вулиця Гоголя, 75) на користь ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , адреса: Івано-Франківська область, Снятинський район, село Хутір-Будилів) 908,00 грн сплаченого судового збору за подання позовної заяви та 1362,00 грн сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 05 листопада 2021 року.

Суддя-доповідач: Л.В. Василишин

Судді: М.Д. Горейко

І.О. Максюта