К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2 листопада 2021 року місто Київ

справа № 363/3900/20

апеляційне провадження № 22-ц/824/13163/2021

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Головачова Я.В.,

суддів: Вербової І.М., Поліщук Н.В.,

розглянувши у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на рішення Вишгородського районного суду Київської області у складі судді Баличевої М.Б. від 25 червня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгородміськреконструкція-1" про стягнення пені та майнових збитків за прострочення виконання зобов`язання,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду позовом до ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" про стягнення пені та майнових збитків за прострочення виконання зобов`язання.

Позов мотивовано тим, що 13 березня 2018 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2-13/03-18-МП, відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобов`язалась не пізніше 26 березня 2018 року оплатити ціну майнових прав на квартиру в розмірі 310 473 грн., а ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" - передати майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та після прийняття будинку в експлуатацію (орієнтовний термін - І квартал 2019 року) передати саму квартиру.

Про введення будинку в експлуатацію позивач була повідомлена лише 7 липня 2020 року, тобто з порушення строку, визначеного договором.

Пунктом 6.3 укладеного між сторонами договору визначено сплату відповідачем пені у розмірі 0,1 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення у випадку недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію понад 6 місяців.

Посилаючись на те, що ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" без об`єктивних обставин порушило погоджений сторонами строк прийняття будинку в експлуатацію, ОСОБА_1 просила стягнути з відповідача пеню за період прострочення виконання зобов`язання з 1 жовтня 2019 року по 6 липня 2020 року в розмірі 86 621 грн. 13 коп.

Крім того, після закінчення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію, позивач мала намір здавати квартиру в оренду. Так, 1 липня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено попередній договір оренди квартири, згідно з яким встановлено строк укладення основного договору оренди квартири - не пізніше 15 вересня 2019 року. Вартість оренди визначено в розмірі 9 000 грн. щомісячно.

Посилаючись на те, що у зв`язку із несвоєчасним виконанням відповідачем обов`язку щодо прийняття будинку в експлуатацію позивач не змогла здати квартиру в оренду, просила суд стягнути майнові збитки у виді упущеної вигоди за 9 місяців в розмірі 81 000 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Вишгородського районного суду Київської від 25 червня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що пунктом 2.3. договору купівлі-продажу майнових прав передбачено право продавця в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатися порушенням умов договору. Продавець скористався своїм правом та змінив в односторонньому порядку орієнтовний строк будівництва, оскільки відповідно до вимог статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено прийняття в експлуатацію лише закінчених об`єктів, що у свою чергу призвело до зміни орієнтованого строку прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва - ІІ квартал 2020 року. Оскільки будинок було введено в експлуатацію 16 квітня 2020 року і позивач підписала акт приймання-передачі оплачених покупцем майнових прав на квартиру від 9 липня 2020 року, у якому також зазначено, що покупець підтверджує відсутність претензій щодо виконання умов договору, зобов`язання відповідача за договором виконано належним чином і підстав для стягнення пені немає. Крім того, позивач прийняла квартиру у власність лише 9 липня 2020 року, а тому не мала правових підстав для укладення попереднього договору оренди квартири від 1 липня 2019 року з послідуючим укладенням основного договору в строк до 15 вересня 2019 року, що виключає наявність майнових збитків у виді упущеної вигоди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та її узагальнені доводи

У поданій апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у стягненні пені за несвоєчасне виконання зобов`язання і ухвалити в цій частині нове рішення про часткове задоволення позову.

Скаржник зазначає, що пунктом 2.3. договору купівлі-продажу майнових прав встановлено граничний орієнтовний строк прийняти будинку в експлуатацію - І квартал 2019 року, який міг бути змінений продавцем в односторонньому порядку - на строк до шести місяців, при цьому відповідачем фактично прийнято будинок в експлуатацію лише 16 квітня 2020 року, тобто з порушенням умов договору, а тому висновок суду щодо дотримання вказаного строку є помилковим.

Стосовно розміру пені скаржник уточнила, що вона підлягає стягнення за період з 1 жовтня 2019 року по 15 квітня 2020 року (до дня введення будинку в експлуатацію) в розмірі 61 162 грн. 59 коп.

Рішення суду в частині відмови у стягненні упущеної вигоди не оскаржується.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" не скористалося своїм правом подання відзиву на апеляційну скаргу.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Судом установлено, що 12 березня 2018 року між АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Оріон" та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу деривативу № 54482-А, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати покупцеві ОСОБА_1 , а остання зобов`язалась прийняти й оплатити дериватив з наступними характеристиками: назва - форвардний контракт № 54206-А; вид деривативу - з поставкою базового активу; форма існування - документарна; продавець за форвардним контрактом - ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1"; дата укладання - 3 березня 2018 року; базовий актив деривативу - майнові права на квартиру; строк дії форвардного контракту та строк виконання зобов`язань за деривативом до моменту укладання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру особою, яка пред`явить форвардний контракт до виконання ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" щодо придбання базового активу; дата реєстрації деривативу на товарній біржі "Перспектива Коммодіті" - 3 березня 2018 року (а.с.21-25).

13 березня 2018 року між ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2-13/03-18-МП (далі - Договір; договір купівлі-продажу майнових прав), відповідно до умов якого ОСОБА_1 зобов`язалась не пізніше 26 березня 2018 року оплатити ціну майнових прав на квартиру в розмірі 310 473 грн., а ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" - передати майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .

У Додатку № 2 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, який підписаний директором ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1"Нечитайло Н.В. та ОСОБА_1 , наведені технічні характеристики та креслення об`єкту власності за Договором: найменування об`єкту - житлове приміщення (квартира); район забудови - (будівельна адреса) АДРЕСА_1; проектна загальна площа об`єкта (м2) - 38,33; проектна житлова площа об`єкта (м2) - 17,57 (а.с.31).

26 березня 2018 року між АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Оріон" та ОСОБА_1 підписано акт прийому-передачі деривативу, відповідно до умов якого на виконання та в повній відповідності до укладеного між ними договору купівлі продажу деривативу № 54482-А від 12 березня 2018 року, продавець передав, а покупець прийняв дериватив із наступними характеристиками: назва - форвардний контракт № 54206-А; вид деривативу - з поставкою базового активу; форма існування - документарна; продавець за форвардним контрактом - ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1"; дата укладання - 3 березня 2018 року; базовий актив деривативу - майнові права на квартиру; строк дії форвардного контракту та строк виконання зобов`язань за деривативом до моменту укладання договору купівлі продажу майнових прав на квартиру особою, яка пред`явить форвардний контракт до виконання ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" щодо придбання базового активу; дата реєстрації деривативу на товарній біржі "Перспектива Коммодіті" - 3 березня 2018 року (а.с. 25).

Пунктом 1.1 договорукупівлі-продажу майнових прав встановлено, що продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані у пункті 2.1 цього договору, в складі проекту "Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_2 " та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.

Предметом договору є майнові права на квартиру, яка після набуття покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на квартиру після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності) (пункт 1.2. Договору).

За умовами пункту 2.3 договору купівлі-продажу майнових прав орієнтовний строк закінчення будівництва - І квартал 2019 року. Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - І квартал 2019 року. Орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва - І квартал 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору.

16 квітня 2020 року Державною архітектурною будівельною інспекцією України видано сертифікат серії ІУ № 94, яким засвідчено відповідність закінченого будівництва об`єкта (черги, окремого пускового комплексу): Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_6-та черга будівництва (а.с.39).

Рішенням виконавчого комітету Вишгородської міської ради від 4 червня 2020 року № 148 об`єкту будівництва "Будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_6-та черга будівництва" (сертифікат серія ІУ № 94) забудовник об`єкту ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1", присвоєно наступну поштову адресу: АДРЕСА_3 (а.с. 38).

1 липня 2020 року Бюро технічної інвентаризації ФОП " ОСОБА_5 " було виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 (а.с.32).

Згідно довідки ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" від 7 липня 2020 року № 070720-152 ОСОБА_1 в повному обсязі виконано зобов`язання по оплаті майнових прав на квартиру за договором купівлі продажу майнових прав (а.с.43).

7 липня 2020 року ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" повідомило ОСОБА_1 про введення в експлуатацію об`єкта "Новозбудований багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 " та отримання результатів технічної інвентаризації, за якими фактичні дані про квартиру за договором купівлі-продажу майнових прав: номер квартири - 54; загальна площа - 38,4 кв.м.; житлова площа - 17,6 кв.м. (а.с. 42).

9 липня 2020 року ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" та ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі оплачених покупцем майнових прав на квартиру згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 2-13/03-18-МП від 13 березня 2018 року (а.с.44).

15 липня 2020 року право власності на квартиру АДРЕСА_4 зареєстровано за ОСОБА_1 (а.с.46).

5 серпня 2020 року ОСОБА_1 направила ТОВ "Вишгородміськреконструкція-1" лист-претензію про необхідність сплати пені за несвоєчасне прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію і здачі його під заселення в сумі 86 621 грн.13 коп. (а.с.48).

Позиція суду апеляційної інстанції

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення в цій частині, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

При цьому цивільним законодавством закріплено пріоритет умов, визначених сторонами у договорі, що кореспондується з положеннями статей 6, 627 ЦК України щодо свободи договору.

Як встановлено вище, сторони погодили орієнтовний строк закінчення будівництва - І квартал 2019 року. Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - І квартал 2019 року. Орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва - І квартал 2019 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору (пункт 2.3. Договору).

При цьому у пункті 6.3. Договору сторонами також погоджено відповідальність продавця за недотримання орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію понад 6 місяців - продавець сплачує пеню у розмірі 0,1 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення. За перші 6 місяців періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Згідно зі статтями 526, 530, 610, частиною 1 статті 612 ЦК України зобов`язання повинне виконуватись належним чином у встановлений термін відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Якщо в зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню в цей строк (термін).

Одним з видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.

Як убачається з матеріалів справи, житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_6-та черга будівництва, прийнято в експлуатацію 16 квітня 2020 року, що підтверджується сертифікатом серії ІУ № 94, виданим Державною архітектурною будівельною інспекцією України.

Конструкція пункту 2.3. договору купівлі-продажу майнових прав дає підстави для висновку, що сторони погодили право продавця без застосування штрафних санкцій змінити в односторонньому порядку строк будівництва, а також термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців від орієнтовного строку - І квартал 2019 року. Тобто граничним строком виконання продавцем своїх зобов`язань по завершенню будівництва та прийняття будинку в експлуатацію є ІІІ квартал 2019 року (до 1 жовтня 2019 року).

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що відповідач мав право прийняти в експлуатацію об`єкт будівництва без застосування штрафних санкцій протягом шести місяців після закінчення будівництва.

При цьому суд апеляційної інстанції вважає, що підписуючи акт приймання-передачі оплачених покупцем майнових прав на квартиру від 9 липня 2020 року ОСОБА_1 погодилася з фактом відповідності збудованої квартири технічним характеристикам та оснащенням, передбаченим в договорі купівлі-продажу майнових прав. Зазначення у пункті 7 акту приймання-передачі, що у покупця відсутні претензії до продавця щодо виконання умов Договору стосується саме якості виконаних робіт і не спростовує порушення відповідачем строку їх виконання, внаслідок чого покупець не втрачає право вимоги щодо стягнення пені за несвоєчасне виконання зобов`язання.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно із частиною 3 статті 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно.

Відповідно до пункту 6.3. Договору продавець сплачує пеню у розмірі 0,1 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення.

Оскільки відповідач прострочив виконання зобов`язання щодо своєчасного закінчення будівництва, прийняття будинку в експлуатацію та здачі його під заселення з нього підлягає стягненню на користь позивача пеня за період з 1 жовтня 2019 року по 15 квітня 2020 року (прийняття будинку в експлуатацію) в сумі 61 162 грн. 59 коп. (310 грн. 47 коп. (0,1% від 310 473 грн.) х 197 днів). При цьому визначення позивачем періоду за який підлягає стягненню пеня - по 6 липня 2020 року є помилковим, оскільки не відповідає умовам Договору.

За таких обставин колегія суддів вважає, що судом ухвалено рішення про відмову у стягненні пені за несвоєчасне виконання зобов`язання через неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до статті 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду в цій частині та ухвалення нового рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 .

Відповідно до частин 1, 2, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове скасування рішення суду першої інстанції та часткового задоволення позову ОСОБА_1 , судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно до задоволених позовних вимог, що становить 946 грн. 63 коп. судового збору та 3 649 грн. витрат на правничу допомогу, які суд апеляційної інстанції вважає обґрунтованими та співмірними.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 25 червня 2021 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгородміськреконструкція-1" про стягнення пені за прострочення виконання зобов`язанняскасуватита ухвалити в цій частині нове рішення про часткове задоволення позову.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгородміськреконструкція-1" (Київська область, місто Вишгород, вулиця Шолуденка, 1, офіс № 7; ) на користь ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ; ІПН НОМЕР_1 ) пеню за прострочення виконання зобов`язання в розмірі 61 162 грн. 59 коп.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгородміськреконструкція-1" (Київська область, місто Вишгород, вулиця Шолуденка, 1, офіс № 7; ) на користь ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ; ІПН НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу в розмірі 3 649 грн., а також судовий збір в розмірі 946 грн. 63 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та касаційному оскарженню не підлягає.

Повний текст постанови складений 2 листопада 2021 року.

Головуючий

Судді: