Провадження № 2/752/2638/21
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

(заочне)

26.10.2021 року Голосіївський районний суд м.Києва

у складі головуючого по справі судді - Мазура Ю.Ю.

за участю секретаря - Луценко А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Атмосфера» про визнання недійсним пунктів договору,

В С Т А Н О В И В :

У липні 2020 року позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Атмосфера» про визнання недійсним пунктів договору.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 27.02.2017 між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЕВЕРЕСТ» було укладено Інвестиційний договір № Ч/050/1. 25.10.2019 між позивачем, як інвестором будівництва багатоквартирного будинку і Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «АТМОСФЕРА» було укладено Договір № К-BR-50 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт. Договір про компенсацію має наступні додатки, які є його невід`ємною частиною: Додаток № 1 - Перелік та вартість послуг з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 - Правила користування приміщеннями, прибудинковою територією в будинку АДРЕСА_2 - Правила проведення ремонтно-будівельних та розпоряджувальних робіт в будинку просп. В. Лобановського, м. Київ ЖК Брістоль. Позивач вказує, що йому фактично було нав`язано відповідачем укладення договору про компенсацію в редакції, яка містить дискримінаційні положення прав позивача, як споживача житлово-комунальних послуг. Відповідач використав необхідність для позивача доступу до комунальних послуг (електрична енергія, водопостачання) для проведення ремонтних робіт в квартирі, оскільки забудовником не були повністю виконані технічні умови з метою підключення комунікаційних мереж будинку до постійних мереж міста, єдиним можливим варіантом користування позивачем житлово-комунальними послугами став договір про компенсацію. Позивач разом з іншими співвласниками багатоквартирного будинку звертався до Управляючої компанії з усними та письмовими проханнями і зауваженнями щодо окремих положень договору про компенсацію, проте відповідач відмовив врахувати законні вимоги співвласників (інвесторів). Позивач вказує, що відповідач грубо порушує права позивача, як співвласника багатоквартирного будинку та споживача житлово-комунальних послуг, а відтак позивач вимушений звернутись до суду за захистом своїх прав із даним позовом.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 03.07.2020 року, у справі було відкрито провадження та призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

Позивач в судове засідання не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку. Представник позивача надіслав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

Відповідач ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» в судове засідання не забезпечив явку свого представника, хоча про час, дату та місце розгляду справи був повідомлений судом належним чином.

Враховуючи, що належним чином повідомлений представник відповідача в судове засідання не з`явився, відзиву не подав та відповідно до вимог ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів.

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає необхідним позов задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 27 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЕВЕРЕСТ» було укладено Інвестиційний договір № Ч/050/1.

25.10.2019 між позивачем, як інвестором будівництва багатоквартирного будинку і Товариством з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «АТМОСФЕРА» було укладено Договір № К-BR-50 про компенсацію витрат на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт.

Відповідно до п.1.1 договору ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» забезпечує належні умови проживання ОСОБА_1 шляхом управління/утримання будинку і прибудинкової території, відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством та даних договором, організацію контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території будинку, а ОСОБА_1 компенсує ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» понесені нею витрати, в тому числі на управління/утримання будинку та прибудинкової території, забезпечення контрольно-пропускного режиму на території, обслуговування системи відео нагляду на прибудинковій території, домофону та шлагбаумів пропорційно до загальної площі квартири у розмірі та у строки, встановлені договором, а також витрати на електропостачання, холодне/гаряче водопостачання, опалення, в тому числі місць загального користування та допоміжних приміщень з урахуванням показань квартирних/будинкових засобів обліку у розмірі згідно із тарифами та затвердженими методиками, встановленими відповідно до законодавства у галузі житлово - комунального господарства та будівництва, у строки та на умовах, що передбачені Договором.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що позивач повинен дотримуватися Правил користування приміщеннями, прибудинковою територією, розпоряджувальних робіт та Правил проведення ремонтно-будівельних робіт, що є додатками до договору.

Відповідно до підпунктів 2.2.15, 2.2.16 та 2.2.18 пункту 2.2 договору до обов`язків позивача входить не псувати фасад будинку, не встановлювати антени, у тому числі супутникові, жодним чином не змінювати вигляд, колір, форму та інші характеристики фасаду будинку, а також встановлювати зовнішні елементи системи кондиціювання, клімат контролю у місцях, які передбачені проектом (схемою встановлення), виключно за письмовим погодженням з ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера», в тому числі отримати письмове погодження з ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» на скління балконів та лоджій, не змінювати вигляд місць загального користування (колір стін місць загального користування, конструктивні елементи, тощо).

Пунктом 4.5 договору передбачено, що у разі порушення підпунктів 2.2.15, 2.2.16 пункту 2.2 договору позивач зобов`язаний сплатити на користь ТОВ «УК «Атмосфера» штраф у розмірі 10000 грн за кожний факт такого порушення та відновити початковий стан, що існував до порушення.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що п.п 2.2.15, 2.2.16, 2.2 18 пункту 2.2 та пункт 4.5 договору порушують права позивача, як споживача комунальних послуг та власника житлового приміщення, а тому наявні підстави для визнання їх недійсними в судовому порядку.

Перевіряючи обґрунтованість та доведеність позовних вимог, а також заперечень на позов, суд приймає до уваги те, що відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно із ч. ч.1, 2, 3, 6 ст. 10 Закону, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону.

Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Тобто, з точки зору даної норми закону питання управління багатоквартирним будинком віднесено до компетенції зборів співвласників.

Ініціатором їх проведення можуть бути як ініціативна група співвласників, так і діючий управитель.

Позивач в позовній заяві зазначає, що йому фактично було нав`язано ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» укладення договору про компенсацію в редакції, яка, на його думку, містить дискримінаційні положення щодо прав позивача, як споживача житлово-комунальних послуг. Фасад будинку та місця загального користування є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, тому саме до повноважень співвласників належить розпорядження такою власністю. Делегування таких повноважень управителю можливо виключно на підставі рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, в якому також має передбачатися в яких саме межах ці повноваження передбачаються управителю.

Проте, такі збори співвласників не були проведені і відповідне рішення прийняте не було, відповідач самостійно на власний розсуд включив такі положення договору про компенсацію, та наявність п. 2.2.15 та 2.2.18 п.п. 2.2 оспорюваного договору порушує право позивача на управління спільною сумісною власністю багатоквартирного будинку.

Крім того, позивач має право розпоряджатися власним майном на свій розсуд за умови не порушення ним прав інших співвласників багатоквартирного будинку. В той же час, законодавство не встановлює обов`язок позивача отримувати письмові погодження від управляючої компанії на здійснення свого права власності.

Однак, суд не погоджується з наведеними доводами сторони позивача, оскільки, відповідача в законний спосіб було визначено управителем та призначено уповноважену особу для підписання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затверджені правила користування приміщенням та прибудинковою територією будинку, та доказів зворотному матеріали справи не містять.

Так, згідно із п.п. 6.12, 6.13 п. 6 Правил користування приміщенням та прибудинковою територією в будинку, співвласники будинку зобов`язані не псувати фасад будинку, не встановлювати антени, жодним чином не змінювати вигляд, колір, форму та інші характеристики фасаду будинку, а також встановлювати зовнішні елементи системи кондиціювання, клімат контролю у місцях, які передбачені проектом (схемою встановлення), виключно за письмовим погодженням з ТОВ «УК «Атмосфера».

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. ст. 628 та 629 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно із ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд приходить до висновку, що відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем належить виключно до компетенції зборів співвласників, та стороною відповідача ці вимоги закону були дотримані.

Суд відмічає, що інші наведені позивачем доводи в обґрунтування своїх позовних вимог не спростовують наведених висновків суду.

Як зазначає Європейський суд з прав людини в своїй усталеній практиці, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Враховуючи викладене, оцінюючи здобуті по справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, а також приймаючи до уваги те, що позивачем не надано суду достатніх та переконливих доказів, які б в своїй сукупності дали б змогу дійти висновку про наявність підстав для визнання деяких пунктів договору недійсними, та порушення прав позивача, як споживача послуг, суд, розглядаючи даний спір в межах заявлених позовних вимог, вважає, що законні підстави для визнання недійсними підпункти 2.2.15, 2.2.16, 2.2 18 пункту 2.2 та пункт 4.5 договору № К-ВR-50, - відсутні, а відтак позов є необґрунтованим та недоведеним, в зв`язку з чим в його задоволенні слід відмовити.

В порядку ст. 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані із отриманням правової допомоги слід залишити за позивачем по фактично понесеним.

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Атмосфера» про визнання недійсним пунктів договору - відмовити.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду через Голосіївський районний суд м. Києва шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя: Ю.Ю.Мазур