РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.10.2021 року м. Житомир

Богунський районний суд міста Житомира у складі:

головуючого судді Полонця С.М.,

секретаря с/з Глущенко Я.В.,

за участю: представника позивача адвоката Давиденка В.В., представника відповідача адвоката Касянчука С.В.,

розглянув в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію, -

встановив:

Позивач звернулася до суду з позовом, в якому просить скасувати рішення державного реєстратора Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Богуша Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60295711 від 10.09.2021, щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав. При цьому посилається на те, що вона є спадкоємцем після смерті дочки, яка за життя була майновим поручителем за договором іпотеки, а відповідач є новим кредитором за кредитним договором та договором іпотеки, укладеним з дочкою позивача. Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є незаконним, оскільки договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, а відповідне застереження у договорі іпотеки сторони не погоджували. Крім того, позивач не отримувала письмову вимогу про усунення порушення, а оцінка предмета іпотеки не проводилась.

Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 28.09.2021 року в задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову відмовлено, позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою судді Богунського районного суду м. Житомира від 05.10.2021 року у цивільній справі відкрито спрощене позовне провадження з повідомленням сторін.

23.10.2021 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву з додатками, в якому він просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

25.10.2021 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив його задовольнити, а представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Вислухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, з урахуванням меж заявлених позовних вимог, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві приватної власності ОСОБА_3 на підставі свідоцтва № НОМЕР_1 по право власності на житло від 09.03.2004 року.

02.02.2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», як іпотекодержателем, ОСОБА_4 , як позичальником та ОСОБА_3 , як іпотекодавцем (майновим поручителем), було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки в забезпечення вимоги іпотекодержателя, що випливає з кредитного договору №014/4708/82/103684 від 02.02.2007 року, укладеного між позичальником та іпотекодержателем. Предметом іпотеки є належна майновому поручителю квартира АДРЕСА_1 .

Згідно пунктів 5.1., 5.2. вищезазначеного договору іпотеки, право звернення стягнення на заставлене майно (майно, що знаходиться під іпотекою) у іпотекодержателя виникає у разі несплати в момент настання терміну повернення суми кредиту або достроково, у разі несплати відсотків за користування кредитом. При погіршенні фінансового стану позичальника або іпотекодавця (збиткова діяльність, зменшення надходжень на розрахунковий рахунок та інше) та порушення умов кредитного договору іпотекодержатель має право достроково розірвати угоду в установленому законом порядку і звернути стягнення на заставлене майно (майно що знаходиться під іпотекою). Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі виконавчого напису нотаріуса або за рішенням суду, а також (або) шляхом передачі Іпотекодержателю для реалізації, або у власність; шляхом продажу (відчуження) предметів іпотеки покупцеві на якого вкаже Іпотекодержатель. Спосіб (вид) звернення стягнення визначається Іпотекодержателем, з урахуванням того, що можуть застосовуватись, як один з них так і різні.

Після смерті ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1 , у встановленому законом порядку спадщину прийняли: ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .

29.07.2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал», як первісним кредитором, та ОСОБА_2 , як новим кредитором, укладено договір відступлення права вимоги, за яким первісний кредитор відступив за плату новому кредитору належні йому права вимоги за кредитним договором та договором забезпечення, а новий кредитор заміняє первісного кредитора як сторону кредитора у кредитному договорі, договорі забезпечення та приймає на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором та договором забезпечення.

Також 29.07.2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал», як первісним кредитором, та/або первісним іпотекодержателем, та ОСОБА_2 , як новим кредитором та/або новим іпотекодержателем, укладено договір відступлення прав за договором іпотеки, у зв`язку з укладенням сторонами договору відступлення права вимоги від 29.07.2021 року за кредитним договором №014/4708/82/103684 від 02.02.2007 року, що укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є первісний кредитор, та позичальником ОСОБА_4 , іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає всі права вимоги за договором іпотеки б/н від 02.02.2007 року, що укладений між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», правонаступником якого є первісний кредитор, та ОСОБА_3 , який виступає в якості забезпечення виконання зобов`язань, що випливають з кредитного договору. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .

10.09.2021 року державним реєстратором Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Богушем Олександром Васильовичем прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 60295711, щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 на підставі вищезазначених договору іпотеки та договору про відступлення прав за договором іпотеки.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем в суді.

Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Судом встановлено, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в розділі 5 «Звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація» договору іпотеки від 02.02.2007 року та у вказаному договорі в цілому, містить такі істотні умови, як умови про предмет договору та спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки; умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору, тощо.

З огляду на вищезазначене, посилання позивача в обґрунтування позову на те, що сторони не погоджували відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у договорі іпотеки, не відповідає дійсності та спростовується матеріалами справи.

Разом з тим, відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення державним реєстратором, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Як вбачається з матеріалів справи, 30.07.2021 року претензія відповідача направлялась листом з описом вкладення боржнику ОСОБА_4 (номер поштового відправлення 982) та іпотекодавцю (майновому поручителю) ОСОБА_3 (номер поштового відправлення 990), яка померла раніше ІНФОРМАЦІЯ_1 , а тому не могла отримати таке повідомлення.

Згідно відомостей вебсайту Укрпошти поштове відправлення №982 не було вручено адресату, 26.08.2021 року повернулось за зворотною адресою за закінченням встановленого терміну зберігання та 31.08.2021 року повернулось відправнику.

Поштове відправлення №990 також не було вручено адресату, 17.08.2021 року повернулось за зворотною адресою за закінченням встановленого терміну зберігання та 20.08.2021 року вручено відправнику.

Отже, за відсутності повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення чи відмови адресата від одержання такого відправлення, іпотекодержатель був зобов`язаний повторно направити вимогу з періодичністю не менше ніж один на місяць.

Доказів повторного направлення вимоги (претензії) матеріали справи не містять.

За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16.01.2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Таким чином, з 16.10.2020 року законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а тому посилання представника відповідача на те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушеного права, не відповідає дійсності.

Посилання представника відповідача на те, що до участі у справі не залучено державного реєстратора, що є порушенням процесуального права, не відповідає вимогам закону та актуальної судової практики Верховного Суду.

Так, Верховний Суд у постанові від 15.09.2021 року у справі №643/18202/18 вказав, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 року у справі №823/2042/16 зроблено висновок, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. При цьому державний реєстратор є неналежним відповідачем.

Також слід зазначити, що до відзиву на позову заяву долучено лише договір про відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений 29.07.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. за №664. Первісним кредитором за вказаним договором є ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал».

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази відступлення прав вимоги від АТ «Райффайзен Банк Аваль» до ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал», як за кредитним договором так і за договором іпотеки, який забезпечує його виконання, оскільки набуття права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки має відбуватися одномоментно, тому що акцесорне зобов`язання іпотеки не може існувати окремо від основного зобов`язання.

Верховний Суд у постанові від 11.08.2021 року у справі №520/8982/18-ц вказав, що оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункт 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону №898-IV, а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

Разом з тим, відповідачем не надано суду жодних доказів проведення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності перед реєстрацією права власності за відповідачем.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку про незаконність рішення державного реєстратора Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Богуша О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60295711 від 10.09.2021, щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 та наявність правових підстав для його скасування з одночасним припиненням речових прав.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, суд стягує з відповідача на користь позивача судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 13, 81, 82, 141, 259, 263, 265, 279 ЦПК України, суд,-

вирішив:

Позов задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Високівської сільської ради Черняхівського району Житомирської області Богуша Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60295711 від 10.09.2021, щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1816 грн. 00 коп. та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 15000 грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повне судове рішення складено 28.10.2021 року.

Позивач: ОСОБА_1 ; місце проживання: АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 ; місце проживання: АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_3 .

Суддя: