РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2021

м.Харків

Справа № 639/101/21

провадження 2/639/783/21

Жовтневий районний суд м.Харкова

у складі: головуючого - судді Єрмоленко В.Б.

за участю секретаря-Міжиріцької А.В.

учасники справи:

позивач- ОСОБА_1

представники позивача-ОСОБА_7, ОСОБА_2

представники відповідача-Лаленков С.М., Охотський Д.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків», державного реєстратора відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, треті особи- Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, ОСОБА_3 , Публічне Акціонерне товариство «Банк « Фінанси та кредит», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова Ія Володимирівна про скасування реєстрації речового права власності на іпотечне майно,-

ВСТАНОВИВ:

У cічні 2021 позивач ОСОБА_1 , яка також діє в інтересах неповнолітнього ОСОБА_4 , 2010 року народження, звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ( далі ТОВ) «Легіон Харків», державного реєстратора відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І., треті особи- Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, ОСОБА_3 , Публічне Акціонерне товариство (далі ПАТ) «Банк « Фінанси та кредит», Товариство з обмеженою відповідальністю ( ТОВ) «Фінансова компанія «Есаймент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І.В. , в якому просить, з урахуванням уточнень, визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Микитенко Л.І. від 14.12.2020, індексний номер 55689502, про державну реєстрацію права власності на кв. АДРЕСА_1 за ТОВ «Легіон Харків», скасувати запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності на зазначену квартиру за ТОВ «Легіон Харків» за № 39693431 від 24.11.2020, внесену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.12.2020, відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_1 на підстав договору купівлі-продажу від 29.12.2005, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ( ХМНО) Левковець О.Л. № 2230 та стягнути з відповідачів судові витрати в солідарному порядку.

Позов мотивовано тим, що 22.07.2008 між Відкритим акціонерним товариством ( ВАТ) «Банк «Фінанси та кредит» в особі філії «Слобожанське РУ» і ОСОБА_1 укладено договір про відкриття кредитної лінії № 073/21-И, за умовами якого Банк надав грошові кошти в сумі 100 000 доларів США ОСОБА_1 , з кінцевим терміном погашення до 22.07.2023.

У якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором між банком та позивачем укладено іпотечний договір від 22.07.2008, за яким ОСОБА_1 передала в іпотеку банку належну їй на праві власності двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Крім того, між Банком та ОСОБА_3 укладено договір поруки № 073/21-И-П від 22.07.2008.

Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 09.09.2021 задоволені позовні вимоги ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і стягнуто солідарно з ОСОБА_1 і ОСОБА_3 на користь позивача заборгованість за кредитним договором у розмірі 133 320,80 доларів США, загальну суми пені - 1154866,81 грн., звернено стягнення в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором на предмет іпотеки шляхом продажу з прилюдних торгів. Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 25.04.2012 рішення суду першої інстанції в частині звернення стягнення на предмет іпотеки скасовано та відмовлено в цій частині у задоволенні позову. На виконання рішення суду, постановою від 13.08.2012 відкрито виконавче провадження Відділом державної виконавчої служби, в подальшому виконавчий лист повернуто стягувачу, з правом повторного пред`явлення його до виконання до 11.08.2016.

06.11.2019 між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «Фінансова компанія «Есаймент» укладено Договір купівлі-продажу прав вимоги, за яким Банк відступив новому кредиту право вимоги за кредитним договором з усіма змінами та додатками до нього, укладеним між Банком і ОСОБА_1 , договором поруки.

Як стало відомо позивачеві, 24.11.2020 державним реєстратором виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. здійснено перереєстрацію права власності на квартиру на ТОВ «Легіон Харків».При цьому, жодного повідомлення про перереєстрацію позивачу не надходило, оцінка спірної квартири не здійснювалась, договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки не надсилався, інформацію в порядку ст. 516 ЦК України від відповідача не отримувала.

Позивач посилаючись на те, що відповідач ТОВ «Легіон Харків» порушив вимоги договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, державним реєстратором прийнято протиправне рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Легіон Харків» без підтвердження факту укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги і повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог, без перевірки розміру заборгованості та витребування повного пакету документів для здійснення такої реєстраційної дії згідно з чинним законодавством, при наявності в Єдиному реєстрі виконавчих проваджень запису про відкрите виконавче провадження про стягнення коштів з ОСОБА_1 .

Позивач стверджувала, що ТОВ «Фінансова компанія «Есаймент» не було іпотекодержателем за договором іпотеки згідно відомостей Державного реєстру іпотек, тому не малось правових підстав змінювати іпотекодержателя в іпотечному договорі на ТОВ «Легіон Харків», на період перереєстрації права власності діяв тимчасовий мораторій на право відчуження майна іпотекодателя без його згоди, квартира використовується для постійного проживання позивача і членів його сім`ї, іншого житла на праві власності позивач не має ( т. 2 а.с. 44-57).

Відповідач ТОВ «Легіон Харків», не погоджуючись з позовними вимогами, надав відзив, в якому посилається на те, що 08.05.2020 , а також 05.08.2020 надіслано ОСОБА_1 , ОСОБА_3 повідомлення про укладення договорів відступлення права вимоги за договором про відкриття кредитної лінії № 073/21-И від 22.07.2008, іпотечним договором та договором поруки, із зазначенням про наслідки невиконання зобов`язань та можливість звернення стягнення на предмет іпотеки. Направлена кореспонденція повернулась відправнику за закінченням встановленого строку зберігання.

Умовами іпотечного договору ( п.п. 8.4.15 п. 8.4, п. п.10,11) іпотекодержатель наділений правом обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.Задоволення вимог може здійснюватись шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.Встановлене договором застереження про задоволення вимог іпотекодержателя визначає можливий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя та не перешкоджає застосувати інші встановлені законом способи. Належним повідомленням про вимогу стосовно усунення порушення вважається повідомлення, що надіслано належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Відповідач вважає, що в належному порядку надіслав вимоги про усунення порушення.

Звіт про оцінку майна проведено 17.11.2020 у суб`єкта оціночної діяльності.Ринкова вартість оцінки квартири склала 740 000 грн. Тридцятиденний строк з моменту повідомлення перед зверненням стягнення на об`єкт нерухомого майна, як вважає відповідач, дотримано. На виконання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державному реєстратору надані всі документи, визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у тому числі довідка про стан заборгованості за договором про відкриття кредитної лінії станом на 23.11.2020. Наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника, припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Представник відповідача стверджує, що неповнолітній син позивача зареєстрований в квартирі після укладення іпотечного договору, при звернення стягнення на предмет іпотеки не порушені права малолітньої дитини, яка не була власником квартири, отже звернення стягнення не зменшило та не обмежило права на користування житлом.ТОВ «Легіон Харків» посилається на те, що мало право без отримання згоди органу опіки та піклування зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки. Порядком реєстрації не передбачено у переліку документів надання державному реєстратору дозволу органу опіки та піклування або перевірка наявність у дітей права власності або користування, яке є похідним від прав батьків дитини ( а.с.84-94).

3 особи- приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І.В. , представник Департаменту служб у справах дітей Харківської міської ради направили суду заяви про проведення розгляду справи без їх участі ( а.с. 75, 144).

Треті особи- ОСОБА_3 , Публічне Акціонерне товариство «Банк « Фінанси та кредит», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент» в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені завчасно, належним чином, про причини неявки не сповістили, правом на подачу пояснень не скористувались.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Харкова від 12 січня 2021 , залишеною без змін постановою Харківського апеляційного суду від 07.10.2021, заяву позивача ОСОБА_1 задоволено, вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони ТОВ «Легіон Харків» вчиняти будь-які дії, пов`язані з відчуженням квартири АДРЕСА_1 ( а.с. 62-66).

За клопотанням представника позивача , ухвалою суду від 09.02.2021 витребувана у державного реєстратора відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. копія документів реєстраційної справи державної реєстрації права власності на квартиру за ТОВ «Легіон Харків» у паперовому вигляді ( а.с. 167-168).

Суд, вислухавши вступне слово та пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, приходить до наступного .

Судом встановлено, що 22 липня 2008 ВАТ "Банк "Фінанси та Кредит" (правонаступником прав та обов`язків якого є Публічне акціонерне товариство (ПАТ)"Банк "Фінанси та Кредит") та ОСОБА_1 укладено договір про відкриття кредитної лінії № 073/21-И, відповідно до умов якого Банк надав ОСОБА_1 , відкривши невідновлювальну кредитну лінію кредит у розмірі 100 000 доларів США з оплатою по процентній ставці 17% річних, строком користування до 22 липня 2023 року. В якості забезпечення виконання позичальником зобов`язань за Кредитним договором між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит», ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , 22.07.2008 року укладено Договір поруки № 073/21-И-П ( а.с. 20-23,26).

На забезпечення повернення кредитних ресурсів, а також процентів за користування кредитними ресурсами, неустойки, враховуючи відшкодування збитків, завданих прострочкою платежів за основним зобов`язанням 22.07.2008 між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського районного нотаріального округу Салигою Н.А. за реєстровим №1903, за яким ОСОБА_1 передала в заставу Банку належну їй двокімнатну квартира загальною площею 49,7 кв.м., житловою площею 28,8 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_2 ( а.с.24-25).

Рішенням Жовтневого районного суду м.Харкова від 09.09.2011 стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ПАТ «Банк «Фінанси і Кредит» суму заборгованості за кредитним договором від 22 липня 2008 року у розмірі 133 320, 80 доларів США, що за офіційним курсом НБУ є сумою еквівалентною 1 061 233, 56 грн.В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 , ОСОБА_3 за кредитним договором від 22 липня 2008 року звернуто стягнення на предмет іпотеки -квартиру АДРЕСА_1 шляхом продажу з прилюдних торгів, стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ПАТ «Банк «Фінанси і Кредит`суму пені за кредитним договором у розмірі 1 154 866, 81 грн. та судові витрати: судовий збір -по 850 грн. з кожного, з інформаційно-технічного забезпечення розгляду справи -по 60 грн. з кожного. Зустрічний позов ОСОБА_1 про розірвання кредитного договору залишено без задоволення ( а.с. 27-30).

Рішення апеляційного суду Харківської області від 25.04.2012 змінено рішення Жовтневого районного суду м.Харкова від 09.09.2011, скасовано в частині щодо звернення стягнення в рахунок погашення заборгованості на предмет іпотеки -квартири АДРЕСА_1 ,у задоволенні позову в цій частині ПАТ «Банк «Фінанси і Кредит» відмовлено, як заявлені передчасно, без належного виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» ( а.с. 31-32).

Як вбачається з наданою інформації про виконавче провадження станом на 07.09.2021,виконавчий лист № 2-1035/11 , виданий Жовтневим районним судом м.Харкова 12.06.2012, знаходиться на примусовому виконанні у складі зведеного виконавчого провадження № 66511061, з 2018 звернуто стягнення на заробітну плату, пенсію, стипендію та інші доходи боржника.Стягувач- ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит». Виконавче провадження стосовно ОСОБА_3 завершено через відсутність у боржника майна (т. 1 а.с. 38-42, т. 2 а.с. 94-98).

ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» повідомили ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про те, що 06.11.2019 між Банком та новим кредитором-ТОВ «Фінансова компанія «Есаймент» укладено договір про відступлення прав вимоги за кредитним договором № 073/21-И від 22.07.2008, з усіма змінами та додатками до нього, укладеним між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_5 та за зобов`язаннями якої ОСОБА_3 виступає поручителем , та, відповідно, права вимоги за наступним договором поруки № 073/21-И-П від 22.07.2008, з усіма змінами та додатками до нього ( а.с. 33,34).

Доводи позивача про те, що право вимоги за іпотечним договором не було передано ТОВ «Фінансова компанія «Есаймент» не підтверджені належними доказами , оскільки не надано договір з додатками про відступлення прав вимоги між третіми особами.

05.05.2020 між ТОВ «Фінансова компанія «Есаймент» і ТОВ «Легіон Харків» укладено договір № 0505/20-1 про відступлення ( купівлі-продажу) прав вимоги, за умовами якого, новий кредитор набуває належне первісному кредитору право грошової вимоги до позичальників та поручителів, зазначених у додатках №№ 1-2 до договору в обсязі, що визначається в додатках №№ 1-2 цього договору.Відступленні права належать первісному кредитору на підставі договору про відступлення прав вимоги від 06.11.2019, укладеного з ПАТ «Банк «Фінанси і кредит» .Згідно додатку № 1 до договору про відступлення «Реєстр кредитних договорів, права вимоги за якими відступаються, та позичальників за такими договорами» п. 2 містить реквізити договору № 073/21-И від 22.07.2008 між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ОСОБА_1 , із зазначенням залишку по тілу кредиту в гривні станом на 05.05.2020 -2 391 929,79 грн., залишок по відсоткам в гривні-4 543 009,15 грн., залишок по пеням і штрафам в гривні- 90 737 334,02 грн. Додаток 2 « реєстр договорів поруки, права вимоги за якими відступаються, та поручителів за такими договорами» містить договір поруки між Банком, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 . У додатку № 4 до договору « акт приймання-передачі документів» новому кредитору передані оригінали кредитного договору, договору поруки, іпотечного договору, а також додається реєстр іпотечних договорів з описом застави, у тому числі за іпотечним договором з ОСОБА_1 ( а.с.95-111).

Як випливає з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 24.11.2020 за № 39693431 державним реєстратором виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. здійснено реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Легіон Харків» на підставі іпотечного договору № 1903 від 22 липня 2008, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салига Н.А., договору про відступлення прав вимоги за договором іпотеки, серія та номер 126, посвідчений 05.05.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В., а також вимог ТОВ «Легіон Харків» від 08.05.2020, від 04.08.2020. Підставою внесення запису є рішення державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу) індексний номер 55689502 від 14.12.2020 на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Легіон Харків» ( а.с. 35-37,135-136).

05 січня 2021, за заявою ТОВ «Легіон Харків», головним спеціалістом Управління відділу реєстрації місця проживання Департаменту реєстрації Харківської міської ради прийнято рішення про зняття з реєстрації місця проживання ОСОБА_1 та членів її сім`ї, у зв`язку з відчуженням квартири.Позивач в судовому засіданні також пояснила, що 11.01.2021 невідомі особи ТОВ «Легіон Харків», погрожуючи, не маючи відповідного рішення суду, самоуправно, зламавши замки на вхідних дверях, виселили її сім`ю з неповнолітньою дитиною з квартири та вставивши свої замки перешкоджають доступу до майну та житлового приміщення, що змусило її звернутися до суду з позовом про визнання незаконними та скасування рішення про зняття з реєстрації місця проживання та вселення в квартиру.

Відповідно до п.п.8.4.3, 8.4.6, 8.4.8 Іпотечного договору, укладеного 22.07.2008 ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» з ОСОБА_1 , іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання, воно не буде виконане належним чином. Іпотекодержатель має право за рахунок коштів, отриманих від реалізації предмету іпотеки, відповідно до чинного законодавства, погасити наявну заборгованість відповідача за основним зобов`язанням, а також проценти за користування кредитними ресурсами, комісійну винагороду за основним зобов`язанням, неустойку за іпотечним договором або за кредитним договором, збитки завдані прострочкою платежів за вищезазначеними договорами, відшкодування витрат по зверненню стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у разі неналежного виконання будь-яких умов кредитного договору. Право звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває також, якщо іпотекодержатель заявить іпотекодавцю вимогу повернути кредит та сплатити проценти, комісійну винагороду до настання строку, зазначеного в кредитному договорі, а іпотекодавець не виконає зазначеного зобов`язання.

Пунктом 8.4.15 договору встановлено, що іпотекодержатель має право обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

За вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в п.п. 11.3.1, 11.3.2 п.11 цього договору. Задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» ( п. 11 іпотечного договору).

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

За змістом частини першої, другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже, сторони у договорі іпотеки передбачили право іпотекодержателя відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на спірне майно позасудовим способом, тобто у іпотечному договорі міститься відповідне застереження, а відповідно відповідач має право у досудовому порядку задовольнити вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі Закон 1304-VII), який діяв на час виникнення спірних правовідносин до 21.04.2021, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону визначено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Висновки про те, що Закон № 1304-VII підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а , в якій зазначено, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і позасудовим способом) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження.

В постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від вказаного висновку, який міститься в постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а , а саме щодо необхідності застосування положень Закону № 1304-VII у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку за наявності умов, передбачених підпунктом 1 пункту 1 цього Закону.

Судом встановлено, що у спірній квартирі, яка має загальну площу 49,70 кв. м. до 05.01.2021 були зареєстровані ОСОБА_1 , чоловік ОСОБА_3 , дочка ОСОБА_6 та неповнолітній син ОСОБА_4 , 2010 року народження ( а.с. 17). Згоди на набуття відповідачем права власності на квартиру ОСОБА_1 не надавала. Квартира використовувалась сім`єю позивача як місце постійного проживання, іншого нерухомого майна у їх власності не має, а тому не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем як забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.

Отже, з урахуванням встановлених обставин справи, пред`явлена ОСОБА_1 вимога до ТОВ «Легіон Харків», про визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем є обґрунтованою, оскільки передана в іпотеку квартира АДРЕСА_1 , яка використовується позивачами як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII. У державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на передану в іпотеку квартиру за ТОВ «Легіон Харків».

Запроваджений законом мораторій зупиняє можливість реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, а отже, унеможливлює укладення такого договору та наступну реєстрацію за відповідачем права власності на предмет іпотеки, що є підставою для скасування відповідного рішення державного реєстратора.

З таких же висновків виходив Верховний Суд у постанові від 14 липня 2021 у справі №336/4662/1.

Частиною третьою ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За вимогами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 ( в редакції станом на час державної реєстрації права власності за відповідачем ), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Легіон Харків» 12.05.2020 і повторно 05.06.2020 надіслало ОСОБА_1 вимогу від 08.05.2020 і 04.08.2020 відповідно , в якій зазначено про те, що позичальник не виконує належним чином свої зобов`язання за кредитним договором, внаслідок чого утворилась заборгованість станом на 05.05.2020 у розмірі 97 772 272,96 грн. Попереджено позивача, що у разі невиконання цієї вимоги протягома 30 календарниїх днів, кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або шляхом продажу предмета іпотеки третім особам ( а.с. 183-196).

Вказані поштові відправлення були повернуті за зворотною адресою за закінченням встановленого терміну зберігання.

Разом з тим, перевіряючи причини неотримання іпотекодавцем направлених йому повідомлень, суду не надано належних доказів того, що не отримання позивачем вимоги про виконання основного зобов`язання та попередження про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки, було наслідком недобросовісної поведінки або дій іпотекодавця. Оскільки повідомлення не було вручено адресату , а відповідачем не доведено обставин, за яких ОСОБА_1 мала отримати повідомлення, але не отримала внаслідок власної недбалості чи ухилення від отримання при переєстрації права власності не була дотримана в повній мірі процедура належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.

17.11.2020 відповідачем проведена оцінка предмета іпотеки, звіт надано державному реєстратору з визначенням вартості об`єкту оцінки-740 000 грн. однак відповідачем не доведено, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки погоджувалась із власником майна, що є істотною обставиною при зарахуванні вимог, шляхом проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки ( а.с. 180).

При цьому, Велика Палата Верховного Суду, зокрема у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Доводи представників позивача на те, що розмір заборгованості, зазначений вимогах (97 772 272,96 грн.) є більшим за розмір заборгованості, стягнутим за рішенням суду, що також є підставою для скасування рішення державного реєстратора, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Суд вважає необгрунтованими аргументи представників відповідача про обрання позивачем неналежного способу захисту з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

За приписами пунктів 1,2,3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, в розумінні положень наведеної норми, з метою ефективного захисту порушених прав, ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). В уточнених позовних вимогах позивач просила при скасуванні рішення державного реєстратора та запису в державному реєстрі одночасно відновити запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Звертаючись до суду з позовними вимогами про скасування рішення державного реєстратора в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності (реєстрацію переходу прав власності) на квартиру, позивач співвідповідачем у справі визначив, зокрема державного реєстратора.

Водночас, спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.

Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 .Проте помилкове зазначення позивачем співвідповідачем у справі державного реєстратора не впливає на вирішення спору по суті, адже іншим відповідачем є ТОВ «Легіон Харків».

З огляду на те, що позовні вимоги знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, є обгрунтованими та підлягають задоволенню, судові витрати по справі на підставі ст.ст. 133, 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12, 19, 81, 133, 141, 264, 265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків», державного реєстратора відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни, треті особи- Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, ОСОБА_3 , Публічне Акціонерне товариство «Банк « Фінанси та кредит», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова Ія Володимирівна -задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмили Іванівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу) індексний номер 55689502 від 14.12.2020 на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків».

Скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків» за № 39693431 від 24 листопада 2020, здійснений на підставі іпотечного договору № 1903 від 22липня 2008, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салига Н.А.

Відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу , посвідченого 29.12.2005 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Левковець А.Л. за реєстровим № 2230.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків» на користь ОСОБА_1 судові витрати по оплаті судового збору в сумі 3178 грн.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони: позивач- ОСОБА_1 ( ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 );

відповідачі- Товариство з обмеженою відповідальністю «Легіон Харків»(, м.Харків, вул.Клочківська, 117);

- державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Людмила Іванівна (м.Мерефа Харківської області, вул.Дніпропетровська, 213);

треті особи- Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради ( , м.Харків, вул.Чернишевська, 55);

- ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 );

- Публічне Акціонерне товариство «Банк « Фінанси та кредит» ( , м.Київ, вул.Січових Стрільців, 60);

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Есаймент» (, м.Київ, вул.Кловській Узвіз, 7, пов.5);

-приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова Ія Володимирівна( м. Київ, вул.Московська, 5/2-6, к. 67) .

Повне судове рішення складено 01.11.2021.

СУДДЯ -