Постанова

Іменем України

20 жовтня 2021 року

м. Київ

справа № 545/1462/18

провадження № 61-2531св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Полтава-Сад»,

відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС»,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» на постанову Полтавського апеляційного суду від 09 січня 2019 року в складі колегії суддів Кузнєцової О. Ю., Бондаревської С. М., Дряниці Ю. В.,

ВСТАНОВИВ :

Історія справи

У червні 2018 року ТОВ «Полтава-Сад» звернулося в суд із позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації, визнання договору поновленим та визнання додаткової угоди укладеною.

Позов мотивувало тим, що 05 грудня 2007 року ТОВ «Полтава-Сад» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі зі строком дії до 31 грудня 2017 року. Після настання вказаної дати товариство продовжувало використовувати земельну ділянку, належну орендодавцеві, та виконувати умови договору, проти чого ОСОБА_1 не заперечувала, що свідчить про поновлення дії такого договору на той самий строк на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Разом з тим, 05 травня 2018 року відповідачі уклали договір оренди щодо земельної ділянки, яка продовжує перебувати в користуванні позивача на підставі договору від 05 грудня 2007 року, чим порушили права ТОВ «Полтава-Сад» як орендаря.

З огляду на викладене позивач просив суд:

- визнати договір оренди землі, укладений 05 травня 2018 року між ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» та ОСОБА_1 недійсним;

- скасувати державну реєстрацію вказаного договору;

- визнати договір оренди землі від 05 грудня 2007 року, укладений між ТОВ «Полтава-Сад» та ОСОБА_1 , поновленим на той самий строк і на тих самих умовах;

- визнати додаткову угоду до договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах укладеною.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Полтавського районного суду Полтавської області від 29 серпня 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки в межах дії договору оренди землі від 05 грудня 2007 року та в строк, передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», не направив орендодавцю листа-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом. При цьому примірник додаткової угоди позивач направив відповідачці лише 02 квітня 2018 року, тобто після закінчення дії договору від 05 грудня 2007 року.Суд також уважав, що укладення нового договору з позивачем або продовження дії попереднього договору є правом, а не обов`язком ОСОБА_1 , яка як власник має право вільно розпоряджатися земельною ділянкою.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Полтавського апеляційного суду від 09 січня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Полтава-Сад» задоволено, рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 29 серпня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено:

- визнано договір оренди землі, укладений 05 травня 2018 року між ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» та ОСОБА_1 , недійсним;

- скасовано державну реєстрацію вказаного договору оренди землі;

- визнано договір оренди землі від 05 грудня 2007 року, укладений між ТОВ «Полтава-Сад» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 2,8000 га, розташованої на території Заворсклянської сільської ради Полтавського району Полтавської області, кадастровий номер :00:033:0028, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачені цим договором оренди землі від 05 грудня 2007 року та додатковою угодою від 23 грудня 2011 року;

- визнано укладеною між ОСОБА_1 та ТОВ «Полтава-Сад» додаткову угоду до договору оренди землі від 05 грудня 2007 року на тих самих умовах, які передбачені договором оренди землі від 05 грудня 2007 року та додатковою угодою від 23 грудня 2011 року.

Апеляційний суд виходив із того, що нереалізація позивачем свого переважного права на укладення нового договору оренди землі з ОСОБА_1 не має правового значення та не стосується предмета спору, оскільки договір від 05 грудня 2007 року вважається автоматично поновленим на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка не передбачає обов`язку орендаря повідомити орендодавця про намір продовжити (поновити) правовідносини за договором оренди землі. Суд установив, що після закінчення дії договору (31 грудня 2017 року) позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, належним чином виконувати умови договору, а орендодавець протягом трьох місяців із дня настання вказаної дати не направляла орендарю повідомлення про відмову в поновленні договору оренди землі. В зв`язку з тим, що правовідносини за укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Полтава-Сад» договором суд уважав поновленими, апеляційний суд вказав на наявність правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 05 травня 2018 року з іншим орендарем - ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС».

Аргументи учасників справи

У січні 2019 року ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову апеляційного суду та просило її скасувати як таку, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права, залишивши в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскільки позивач до закінчення дії договору оренди земельної ділянки не надсилав орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору разом з проєктом додаткової угоди, то відсутні підстави для визнання такого договору поновленим. Відповідач указував, що апеляційний суд, установивши, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об`єднує два випадки поновлення договірних правовідносин оренди, помилково не застосував положення частин восьмої, дев`ятої статті 33 цього Закону щодо обов`язкового укладення додаткової угоди до випадку поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою цієї статті. Зазначав також, що позивач не довів факт продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі.

У березні 2019 року від ТОВ «Полтава-Сад» на адресу Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому позивач просить залишити її без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на те, що частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає автоматичну пролонгацію договору після закінчення його дії в разі продовження користування орендарем земельною ділянкою та відсутності заперечень з боку орендодавця. При цьому закон не вимагає укладення в такому випадку додаткової угоди між сторонами та не покладає на орендаря обов`язок з повідомлення орендодавця про намір продовження користування земельною ділянкою.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 08 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження в справі.

Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2021 року зупинено провадження в справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

Ухвалою Верховного Суду від 05 жовтня 2021 року поновлено касаційне провадження в справі.

Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 05 грудня 2007 року ТОВ «Полтава-Сад» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,80 га, що знаходиться на території Заворсклянської сільської ради Полтавського району Полтавської області. Кадастровий номер земельної ділянки: :00:033:0028.

Договір оренди землі від05 грудня 2007 року зареєстрований у Полтавській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 42 від 05 грудня 2007 року.

01 березня 2011 року ТОВ «Полтава-Сад» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 05 грудня 2007 року, відповідно до якої дію договору продовжено до 31 грудня 2017 року.

02 квітня 2018 року ТОВ «Полтава-Сад» на адресу ОСОБА_1 направило лист за вих. №109 з двома примірниками додаткової угоди про продовження терміну дії договору оренди землі від 05 грудня 2007 року, який отримано ОСОБА_1 12 квітня 2018 року. Відповідь на вказаний лист ТОВ «Полтава-Сад» не отримувало, додаткову угоду орендодавцем не підписано.

05 травня 2018 року ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, за умовами якого відповідачка передала ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» в строкове платне користування земельну ділянку площею 2,800 га, що знаходиться на території Заворсклянської сільської ради Полтавського району Полтавської області. Кадастровий номер земельної ділянки: :00:033:0028.

Вказаний договір 06 липня 2018 року зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Машівського районного нотаріального округу Полтавської області Довгань А. М., про що зроблено запис № 21296151.

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга подана до набрання чинності Закону України № 460-ІХ від 15 січня 2020 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», тому відповідно до пункту 2 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного закону розглядається у порядку, що діяв до набрання чинності цим законом.

Згідно з положеннями статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній до 08 лютого 2020 року) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За результатами розгляду касаційної скарги колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частини друга-четверта статті 33 Закону).

За змістом частини п`ятої статті 33 Закону орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина восьма-дев`ята статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) зроблено висновок, що «статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. […] При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.».

У постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), та зазначила, що «процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. […] Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою».

Суд першої інстанції встановив, що до закінчення дії договору оренди земельної ділянки ТОВ «Полтава-Сад» не зверталося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі. З огляду на викладене в орендодавця не виник обов`язок з висловлення заперечень щодо такого поновлення в строк, передбачений частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та укладення додаткової угоди, проєкт якої направлено з порушенням визначених законом строків.

Установивши, що строк дії договору оренди землі від 05 грудня 2007 року, укладеного між сторонами, сплив 31 грудня 2017 року, а орендар до закінчення дії договору не звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, суд першої інстанції зробив правильний висновок, про відсутність підстав для задоволення позову.

Апеляційний суд на вказані обставини уваги не звернув, помилково вважав договір оренди землі від 05 грудня 2007 року автоматично пролонгованим на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку з чим скасував законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з наведеним касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду - скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.

Ураховуючи висновки щодо суті касаційної скарги з ТОВ «Полтава-Сад» на користь ТОВ «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» у порядку статті 141 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, в розмірі 3 706 грн.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 413 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» задовольнити.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 09 січня 2019 року скасувати.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 29 серпня 2018 року залишити в силі.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Полтава-Сад» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Карлівське сільгосппідприємство «ЛОС» судові витрати за розгляд справи в суді касаційної інстанції в розмірі 3 706 грн.

Із моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Полтавського апеляційного суду від 09 січня 2019 року втрачає законну силу й подальшому виконанню не підлягає.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук