Справа № 2-83/12
У Х В А Л А

Іменем України

23 вересня 2021 рокум. Житомир

Корольовський районний суд мЖитомира в складі:

головуючого - судді Сингаївського О.П.,

за участю секретаря судового засідання Туровської К.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за скаргою ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу Житомирської області Волкової Євгенії Олегівни, зацікавлена особа Акціонерне товариство «ОТП Банк»,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 03.09.2021 звернувся до суду із скаргою на рішення та бездіяльність приватного виконавця Волкової Є.О., в якій просив визнати протиправною і скасувати оцінку майна відповідно до висновку про вартість майна від 05.08.2021, зроблених ТОВ «Перша земельна агенція» щодо квартири АДРЕСА_1 та зупинити передачу цього майна на реалізацію.

Як на підставу своїх вимог посилався на те, що отримав 25.08.2021 рекомендованим відправленням від приватного виконавця Волкової Є.О. лист вих. № 4960 від 17.08.2021 з додатком-висновком про вартість майна, зробленого ТОВ «Перша земельна агенція».

Об`єкт оцінки - квартира загальною площею 48,9 м2, в тому числі житловою 26,8 м2, адреса об`єкту: АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності (договір купівлі-продажу від 09.03.2005 року, р. №3833).

Як вказано у висновку, мета оцінки: визначення ринкової вартості об`єкта оцінки для здійснення виконавчого провадження, вид вартості: ринкова вартість, використані методичні підходи: порівняльний, ринкова вартість об`єкта оцінки, визначена шляхом застосування порівняльного методичного підходу, становить (без урахування ПДВ): 965139,00 грн.

Заявник стверджує, що перед проведенням оцінки квартири АДРЕСА_1 вона не оглядалася представниками (оцінювачами) ТОВ «Перша земельна агенція», що призвело до порушення нормативно правових актів, які регулюють оцінку майна, сама вартість оцінки суттєво занижена, що в подальшому призведе до порушення його законних прав та інтересів у зв`язку з продажем квартири за заниженою вартістю.

Ухвалою суду від 15.09.2021 у справі відкрито провадження.

Заявник у судове засідання не з`явився, від його представника надійшла заява про розгляд справи без їх участі, скаргу підтримав та просив її задовольнити. Наполягав на розгляді скарги навіть за відсутності приватного виконавця, відповідно до ч. 2 ст. 450 ЦПК України (а.с. 19).

Представник стягувача у судове засідання не з`явився, про причини неявки не повідомив, будь-яких заяв, клопотань чи відзиву на скаргу не подав. Про час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином судовою повісткою.

Приватний виконавець виконавчого округу Житомирської області Волкова Є.О. в судове засідання не з`явилася, подала клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з перебуванням її адвоката у відпустці, проте жодних доказів на підтвердження поважності своєї неявки не подала.

Відповідно до ч. 2 ст. 450 ЦПК України неявка стягувача, боржника, державного виконавця, які належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду скарги, не перешкоджають її розгляду.

За таких обставин суд вважає за можливе розглянути скаргу без участі осіб, які не з`явилися в судове засідання.

Судом встановлено, що під час примусового виконання виконавчого листа № 2-83/12, виданого 29.08.2012 Корольовським районним судом м.Житомира, приватним виконавцем Волковою Є.О. повідомлено боржника ОСОБА_1 про проведення оцінки вартості описаного арештованого майна боржника та надіслано Висновок про вартість майна, виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Перша земельна агенція» 05.08.2021 (а.с. 7, 8).

Проте боржник стверджує, що належна йому квартира АДРЕСА_1 не оглядалася оцінювачами, вартість оцінки суттєво занижена, що в подальшому призведе до порушення його законних прав та інтересів у зв`язку із продажем квартири за заниженою вартістю.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Виконавець зобов`язаний вживати передбачених Законом України «Про виконавче провадження» заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії (частина перша статті 18 Закону).

Пунктами 6, 15, 22 частини третьої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право: накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку; залучати в установленому порядку понятих, працівників поліції, інших осіб, а також експертів, спеціалістів, а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання; здійснювати інші повноваження, передбачені цим Законом.

Для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання (частина перша статті 20 Закону України «Про виконавче провадження»).

Згідно з частиною першою статті 58 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.

Аналіз статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» свідчить про те, що учасники виконавчого провадження, яким є, зокрема і заявник, мають право на оскарження оцінки майна, а не процесуальної дії державного виконавця, оскільки відповідно до цієї статті державний виконавець лише залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно зі статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Частиною третьою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, державний виконавець із власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста (у разі необхідності - кількох експертів або спеціалістів), а для оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національним стандартом № 1 (пункти 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Разом із цим відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17.

У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Між тим, пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до статті 36 Національного стандарту № 1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

У постанові від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19) Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Відповідно до ст. 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Відповідно до ст. 449 ЦПК України скаргу може бути подано до суду у десятиденний строк з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення її права або свободи.

Згідно з ч. 5 ст.74 Закону України «Про виконавче провадження» рішення та дії виконавця, посадових осіб органів державної виконавчої служби щодо виконання судового рішення можуть бути оскаржені протягом 10 робочих днів з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення її прав, свобод чи законних інтересів.

Передбачений нормами закону строк для оскарження постанови державного виконавця стягувачем не пропущений.

Відповідно до ч. 2 ст. 451 ЦПК України у разі встановлення обгрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Суд приходить до висновку, що приватним виконавцем та суб"єктом оціночної діяльності не дотримано послідовності проведення незалежної оцінки майна відповідно до національних стандартів оцінки майна, зокрема не оглянуто майно, що підлягає оцінці. Оскільки вказаними вище національними стандартами огляд (ознайомлення) з майном, що підлягає оцінці, визнано обов"язковим, суд вважає, що скарга боржника ОСОБА_1 є обгрунтованою та підлягає до задоволення.

Керуючись ст.ст. 259, 447-453 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

Скаргу задовольнити.

Визнати протиправною та скасувати оцінку майна відповідно до висновку майна від 05.08.2021, зроблених Товариством з обмеженою відповідальністю "Перша земельна агенція" щодо квартири АДРЕСА_1 .

Зупинити передачу майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , на реалізацію.

Ухвала може бути оскаржена в апеляційному порядку до Житомирського апеляційного суду через суд першої інстанції протягом 15 днів з дня отримання копії ухвали.

Суддя О. П. Сингаївський