РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2021 року м. Одеса Справа № 522/8259/21

Провадження № 2/522/6661/21

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Кузнецової В.В.

за участю секретаря судового засідання - Довгань Ж.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Одеської міської ради до приватного підприємства «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: Виробничий кооператив «Колос», ФОП ОСОБА_3 , про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання недійсним протоколу загальних зборів та акту приймання - передачі майна,-

ВСТАНОВИВ:

13.05.2021 р. Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до приватного підприємства «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Виробничий кооператив «Колос», про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання недійсним протоколу загальних зборів та акту приймання - передачі майна.

Ухвалою Приморського районного суду м.Одеси від 14.05.2021 року прийнято до розгляду та відкрито провадження в цивільній справі за вказаним позовом та призначено підготовче судове засідання на 22.06.2021 року.

18.06.2021 року представник відповідача ПП «Корал» та ОСОБА_1 надав суду відзив на позовну заяву, відповідно до якої просить відмовити у задоволенні позову.

Крім того, 18.06.2021 року представник відповідача ОСОБА_2 подав відзив на позовну заяву, відповідно до якої просить відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою суду від 22.06.2021 року задоволено клопотання представника позивача та відкладено підготовче судове засідання на 19.07.2021 року.

08.07.2021 року до суду надійшла відповідь на відзив.

Ухвалою суду від 19.07.2021 року залучено у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ФОП ОСОБА_3 у якості третьої особи у даній справі та відкладено підготовче судове засідання на 03.08.2021 року.

28.07.2021 року до суду надійшли заперечення представника відповідача ОСОБА_2 на відповідь на відзив на позовну заяву.

02.08.2021 року до суду надійшли заперечення представника відповідачів ПП «Корал» та ОСОБА_1 на відповідь на відзив на позовну заяву.

03.08.2021 року у зв`язку з відсутністю відомостей щодо вручення судових повісток третій особі Виробничому кооперативу «Колос», підготовче судове засідання відкладене на 08.09.2021 року.

25.08.2021 року до суду надійшли додаткові пояснення представника Одеської міської ради.

08.09.2021 року представник третьої особи ФОП ОСОБА_3 надала суду пояснення третьої особи щодо позову, відповідно до яких просить задовольнити позовну заяву Одеської міської ради.

Ухвалою Приморського районного суду м.Одеси від 08.09.2021 року закрито підготовче провадження по вказаній цивільній справі, та справу призначено до судового розгляду по суті на 30 вересня 2021 року.

У судовому засіданні 30.09.2021 року представник позивача позов підтримала та просила його задовольнити, представник відповідачів ПП «Корал» та ОСОБА_1 позов не визнав та просив відмовити у його задоволенні, представник відповідача ОСОБА_2 позов не визнав та просив відмовити у його задоволенні та відкладено судове засідання на 19.10.2021 року.

У судовому засіданні 19.10.2021 року представник третьої особи ФОП ОСОБА_3 просила задовольнити позов.

Представник Третьої особи ПП «Корал» у судове засідання не з`явився.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вирішивши питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються позовні вимоги та якими доказами вони підтверджуються, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження, яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин, суд приходить до таких висновків.

Згідно ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Згідно з положеннями ст. 11 Європейської хартії місцевого самоврядування (м. Страсбург, 15.10.1985 року, ратифікованої Законом України від 15.07.1997 року № 452/97-ВР), органи місцевого самоврядування мають право використовувати засоби правового захисту для забезпечення вільного здійснення своїх повноважень і поважання принципів місцевого самоврядування, які утілені в Конституції чи національному законодавстві.

Відповідно до ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

Згідно зі ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави та об`єктом права власності Українського народу. Від імені народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Статтею 83 ЗК України передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 20.03.2019 року державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Кушнеровою Р.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) та зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , за ПП «Корал», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 30786220.

08.05.2019 року державним реєстратором ДП «Центр обслуговування громадян» Байловою Н.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 31469690.

На підставі рішень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. від 29.07.2019 року зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою для проведення державної реєстрації прав стали укладені між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договори купівлі-продажу від 26.07.2019 року за № 386 та № 387, відповідно до умов яких до ОСОБА_2 переходило по Ѕ частині нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , номери записів про право власності: 32591909 та 32592168 відповідно.

Таким чином, ОСОБА_2 стала одноосібним власником нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Згідно висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13: «6.29. Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

6.30. Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

6.31. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею».

Аналогічні висновки містяться, зокрема (але не виключно) в постановах Верховного Суду від 24.03.2021 року у справі № 200/2192/18, від 27.01.2021 року у справі № 520/9539/13, від 20.01.2021 року у справі № 422/302/17, від 19.05.2020 року у справі № 909/526/18, від 08.07.2020 року у справі № 922/1349/18.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, зі змісту вищенаведених висновків суду касаційної інстанції вбачається, що сама по собі державна реєстрація речових прав на об`єкт нерухомого майна не є достатньою для встановлення факту виникнення таких речових прав у дійсності, а потребує перевірки наявності для цього законодавчо визначених підстав. Крім того, недостовірним є визначеність правового статусу об`єкта нерухомого майна виключно на підставі факту державної реєстрації права власності на останній, без з`ясування підстав виникнення такого права власності та в даному випадку обставин «перетворення» тимчасової споруди на нібито об`єкт нерухомого майна з захопленням земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Так, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що вперше право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ПП «Корал» на підставі рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. від 20.03.2019 року № 46055338.

Для проведення державної реєстрації прав ПП «Корал» подано: договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений нібито між кооперативом «Колос» та ПП «Корал» від 25.05.2000 року; акт прийому-передачі від 25.05.2000 року, яким ПП «Корал» прийнято у власність нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 16,55 кв.м; технічний паспорт від 19.03.2019 року, виданий ФОП ОСОБА_4 ; довідка від 19.03.2019 року № 2578-36, видана ФОП ОСОБА_4 , в якій зазначається, що відбулося перепланування нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , зі збільшенням загальної площі за рахунок площ допоміжних приміщень без порушення капітальних несучих стін та те, що вказаний об`єкт не належить до самочинного будівництва; лист КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 22.03.2019 року № 2007-07/852, в якому вказано, що право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , в комунальному підприємстві не зареєстровано.

Таким чином, проведена державна реєстрація прав за ПП «Корал» на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , здійснена на підставі вказаних документів, які не лише не надають змогу встановити законну підставу виникнення права власності, а і мають ознаки ймовірного підроблення та містять недостовірні дані, стала початком неодноразової перереєстрації даного об`єкту за пов`язаними між собою особами.

Відповідно до технічного паспорту від 19.03.2019 року, виданого ФОП ОСОБА_4 , наданого для проведення державної реєстрації, рік спорудження нежитлового приміщення 2018 рік. При цьому, договір купівлі-продажу, укладений між кооперативом «Колос» та ПП «Корал», датований 25.05.2000 року.

Таким чином, за договором купівлі-продажу від 25.05.2000 року кооперативом «Колос» передано у власність ПП «Корал» нежитлове приміщення, яке на час укладання договору не було збудоване, а буде побудоване лише в 2018 році.

Станом на 2000 рік, на момент укладення договору між кооперативом «Колос» та ПП «Корал», правовідносини щодо укладення договорів регулювалися ЦК УРСР, що діяв в редакції від 30.10.1999 року, та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5.

Відповідно до п. 27 Інструкції нотаріуси посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму.

Цим же пунктом Інструкції передбачалося, що договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) жилого будинку, іншого нерухомого майна підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Більш того, для вирішення питань, що стосуються посвідчення договорів, зокрема, щодо нерухомого майна, зазначеною Інструкцією передбачена окрема глава «Загальні правила посвідчення угод про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна», що підтверджує обов`язковість нотаріального посвідчення таких угод.

Проте, всупереч законодавчо встановленому обов`язку нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна для державної реєстрації права власності ПП «Корал» на нежитлове приміщення було надано договір купівлі-продажу від 25.05.2000 року у простій письмовій формі.

З договору купівлі-продажу вказаного нежитлового приміщення, продавцем якого є кооператив «Колос», вбачаються розбіжності у відомостях щодо реквізитів даного суб`єкта.

Так, в п. 5 вказаного договору «Юридична адреса і реквізити сторін» зазначено: «продавець: кооператив «Колос», зареєстровано за адресою: 65125, м. Одеса, вул. Канатна, 40, ідентифікаційний код: 22384398».

При цьому, на відтиску печатки в п. 6 даного договору «Підписи сторін» зазначено інший ідентифікаційний код: 21654953.

У свою чергу, в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань відсутні відомості щодо суб`єктів з такими ідентифікаційними кодами.

Враховуючи, що відсутні будь-які відомості щодо існування кооперативу «Колос», останній очевидно не мав права укладати будь-які угоди та бути учасником правовідносин, зокрема, відчужувати такі об`єкти нерухомого майна на користь інших осіб.

Разом із заявою про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , ПП «Корал» не було надано жодних документів на підтвердження факту виникнення (будівництво, реконструкція) такого об`єкта нерухомого майна.

З листа КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 22.03.2019 року № 2007-07/852 вбачається, що станом на 31.12.2012 року відсутня реєстрація права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна.

Таким чином, відкриття нового розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , відбулося за відсутності жодного документу, який би вказував на факт його створення та, відповідно, наявність на нього права власності конкретних осіб.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 04.02.2019 року, чинній на момент державної реєстрації прав на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ) відкриття нового розділу здійснюється у випадку, коли проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна здійснюється вперше у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 2 ст. 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (в редакції від 08.12.2018 року, чинній на момент державної реєстрації прав на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ), визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Проте, всупереч наведеним вимогам законодавства відкриття розділу на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , відбулося за відсутності документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та підтверджують присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.07.2009 року № 809 затверджено Положення про Адресний реєстр міста Одеси, ознайомитись з яким можливо на веб-сайті міської ради (http://omr.gov.ua/ua/acts/committee/22248).

Відповідно до п. 3.2. Положення надання та зміна адрес без їх попереднього резервування забороняється.

Згідно із п. 4.4. Положення на підставі довідки про резервування адреси районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) об`єкта видають розпорядження про надання або зміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на об`єкт, та документів, які підтверджують особу заявника.

Довідка з Адресного реєстру міста Одеси - це документ, який свідчить про внесення запису до Адресного реєстру. У Адресному реєстрі формуються наступні види довідок: про резервування адреси об`єкта нерухомого майна; про відповідність адреси об`єкта нерухомого майна; про підтвердження адреси об`єкта нерухомого майна (п. 1.6. Положення).

Проте, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (довідка з Адресного реєстру міста Одеси чи/або розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради), кооперативу «Колос», ПП «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 не подавались, відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовано спірний об`єкт, відсутні.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 04.02.2019 року, чинній на момент державної реєстрації прав на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 ) відкриття нового розділу здійснюється у випадку, коли проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна здійснюється вперше у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 2 ст. 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Тобто, за договором купівлі-продажу кооперативом «Колос» передано у власність приватному підприємству «Корал» нежитлове приміщення, що фактично споруджене через 18 років після укладення договору щодо його відчуження, що є неможливим.

Таким чином, не існувало об`єкта, який передавався у власність, на момент нібито укладання договору, що суперечить нормам, принципам та завданням такого правового інституту як право власності та не може в подальшому породжувати жодних правових наслідків.

Відсутність документа, який надає право виконувати будівельні роботи щодо нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , підтверджується листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 19.02.2020 року № 01-8/125вх, в якому повідомляється, що в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, відсутні відомості щодо видачі таких документів стосовно нежитлового приміщення з адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що відкриття розділу на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , відбулося за відсутності документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (який, в свою чергу, презюмує наявність права власності чи/або користування на забудовану земельну ділянку) та за відсутності документу, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Такі обставини підтверджують лише протиправність дій, пов`язаних фактично з незаконною реєстрацією, на меті якої стало самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, а тому відповідні рішення держаних реєстраторів мають бути скасовані з одночасним припиненням права власності за усіма власниками відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20.08.2020 року № 916/2464/19, суд приходить до висновку, що належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі № 906/516/19.

Крім того, відповідно до позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 19.01.2019 року у справі № 824/1751/14-а, належним відповідачем у спорі про оскарження реєстраційних дій має бути особа, реєстрація речового права якої оскаржується. Такий же висновок щодо застосування норм права Великою Палатою Верховного Суду викладено у постанові від 04.09.2018 року у справі № 823/2042/16, а саме належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

Щодо недійсності правочинів, укладених відносно об`єкта самочинного будівництва вищезазначеного нежитлового приміщення суд зазначає наступне.

Як вже зазначалось раніше, первинне право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , за ПП «Корал» пов`язується з договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 25.05.2000 року, укладеного з кооперативом «Колос».

Відповідно до наданих для державної реєстрації документів вбачається, що первісним власником нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , був кооператив «Колос».

Однак, жодної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи документів в паперовому вигляді на підтвердження зазначеної інформації кооперативом «Колос» не надавалося. Державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Кушнеровою Р.В. направлено запит від 19.03.2019 року № 83 до КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради з проханням надати інформацію щодо зареєстрованого права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з листом КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 22.03.2019 року № 2007-07/852 станом на 31.12.2012 року зареєстроване право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна відсутнє.

З матеріалів справи вбачається, що право власності за приватним підприємством «Корал» зареєстровано 20.03.2019 року, а обов`язкова для такої реєстрації відповідь на запит державного зареєстрована КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради за вихідним № 2007-07/852 датована 22.03.2019 року.

З огляду на зазначене, відсутня будь-яка інформація, яка б підтверджувала, що кооператив «Колос» дійсно є власником спірного об`єкта, тобто відчуження останнього на користь приватного підприємства «Корал» відбулося особою, яка не мала права розпоряджатися майном, оскільки відсутні будь-які відомості, що підтверджували таке його право як власника.

Як вже зазначалось вище, станом на 2000 рік, тобто на момент укладення договору між кооперативом «Колос» та приватним підприємством «Корал», правовідносини щодо укладення договорів регулювалися Цивільним кодексом УРСР, що діяв в редакції від 30.10.1999 року та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5.

Недотримання форми укладення договору свідчить, що такий договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 між кооперативом «Колос» та приватним підприємством «Корал» є недійсним, що підтверджується положеннями законодавства, які діяли на час його укладання.

Так, відповідно до ст. 153 Цивільного кодексу УРСР (в редакції, що діяла на момент укладення договору) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.

Згідно з ст. 47 Цивільного кодексу УРСР (в редакції, що діяла на момент укладення договору) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Крім того, відповідно до ст. 57 Цивільного кодексу УРСР угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення.

Відповідно до п. 27 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, нотаріуси посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму.

Цим же пунктом Інструкції передбачалося, що відповідно до чинного законодавства обов`язковому нотаріальному посвідченню підлягають, зокрема, договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання) жилого будинку, іншого нерухомого майна (статті 227, 242, 244, 426 Цивільного кодексу).

Більш того, для вирішення питань, що стосуються посвідчення договорів, зокрема, щодо нерухомого майна зазначеною Інструкцією передбачено окрема глава «Загальні правила посвідчення угод про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна», що підтверджує обов`язковість нотаріального посвідчення таких угод.

З огляду на викладене, положеннями Цивільного кодексу УРСР, що були чинними на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 між кооперативом «Колос» та приватним підприємством «Корал», нотаріальне посвідчення подібних договорів було обов`язкове. Однак, сторонами вказана вимога законодавства не виконана, що є підставою для визнання такого договору недійсним.

Як вже зазначалось раніше, 06.05.2019 року відбулася державна реєстрація переходу права власності на вказане нежитлове приміщення від ПП «Корал» до ОСОБА_1 у зв`язку з її виходом зі складу учасників ПП «Корал» на підставі акта прийому-передачі нежитлового приміщення від 23.04.2019 року № 472 та № 473, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мельник О.М., та протоколу загальних зборів учасників приватного підприємства «Корал» від 23.04.2019 року № 468 та № 469, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мельник О.М.

В подальшому ОСОБА_1 дану нерухомість відчужує на користь ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі - продажу, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. від 26.07.2019 року за № 386 та № 387.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 12.08.2019 року по справі № 927/352/18 зробив висновок, зазначивши наступне: «Згідно з ч. 1-4 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Отже , правочин - це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Рішенням загальних зборів засновників ТОВ «Бізнес Консалтинг Груп ЛТД», оформлених протоколом № 1 від 12.11.2013, вирішено заснувати ТОВ «Бізнес Консалтинг Груп ЛТД» та сформувати статутний капітал за рахунок внесення до нього майна, яке належить ПП «Ветті», перелік якого зазначений у цьому протоколі.

На виконання рішення загальних зборів засновників, оформлених протоколом № 1 від 12.11.2013, 14.11.2013 між ПП «Ветті» і ТОВ «Бізнес консалтинг Груп ЛТД» було складено акт приймання приймання-передачі майна № 1 від 14.11.2013, відповідно до якого позивач передав, а відповідач прийняв майно, яке було зазначено у вказаному протоколі загальних зборів відповідача.

Надаючи належну оцінку акту приймання приймання-передачі майна № 1 від 14.11.2013, здійснивши належний аналіз Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 703 від 22.06.2011 (що був чинним на час виникнення спірних правовідносин), апеляційний суд, на відміну від помилкового висновку місцевого господарського суду, дійшов до обґрунтованого висновку про те, що акт приймання-передачі майна до складу статутного фонду є правочином, який підтверджує волевиявлення сторін, має юридичні наслідки - набуття та припинення права власності на нерухоме майно.

Отже, такий двосторонній акт у цих правовідносинах свідчить про погоджену дію шляхом волевиявлення обох сторін цього двостороннього правочину на набуття певних цивільних прав та обов`язків. Оскарження правочину, оформленого актом (у розумінні ст. 202 ЦК України) в цьому випадку є належним способом захисту цивільних прав та обов`язків в розумінні ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України».

Оскільки кооператив «Колос» не мав на праві власності відповідне майно та враховуючи те, що нежитлове приміщення є самочинно збудованим об`єктом, а первинна реєстрація права власності на нього була проведена на підставі недійсного договору купівлі-продажу від 15.05.2000 року, то в силу приписів ст.ст. 203, 215, 216, ч. 2 ст. 376 ЦК України мають бути визнанні недійсними протокол загальних зборів учасників приватного підприємства «Корал» від 23.04.2019 року № 468 та № 469, акт прийому-передачі нежитлового приміщення від 23.04.2019 року № 472 та № 473, та договори купівлі - продажу, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. від 26.07.2019 року за № 386 та № 387.

У п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Щодо права власності Одеської міської ради на вказану земельну ділянку та факту самовільного її зайняття, суд зазначає наступне

Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Разом з цим, ч. 1 ст. 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст, є комунальною власністю.

Згідно з ч. 2 цієї ж статті у комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (ч. 8 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо.

Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.

Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Верховний Суд у постанові від 20.02.2020 року по справі № 1940/1655/18 (провадження N К/9901/6012/19) сформулював правовий висновок, зазначивши: «Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із положеннями статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільним зайняттям земельної ділянки є будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочинну щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

З аналізу зазначеної норми вбачається, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним заняттям земельної ділянки».

Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 21.02.2020 року № 0119/425-06 повідомив про відсутність оформлених правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою для будівництва та експлуатації нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі, кооперативом «Колос», приватним підприємством «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Особа, якій відводилась земельна ділянка, може вважатися її законним землевласником чи/або землекористувачем лише за умови отримання належних документів, які посвідчували відповідне речове право.

Згідно з приписами ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 ст. 122 ЗК України передбачено, що міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник земельної ділянки володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи в них не міститься доказів, які б свідчили про отримання ПП «Корал» чи іншими особами належних документів, що посвідчували б речове право на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , у тому числі державного акту.

З огляду на викладене, вбачається, що відповідачами вчинено самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності шляхом здійснення самочинного будівництва та подальшої незаконної державної реєстрації права власності на вищевказану нерухомість з метою легалізації власних протиправних дій.

Так, враховуючи, що ані кооперативом «Колос», ані ПП «Корал», ані ОСОБА_1 чи ОСОБА_2 не пройдено процедуру оформлення права власності на земельну ділянку, вищенаведені обставини свідчать про відсутність документів, що могли б підтвердити законність розміщення об`єкта нерухомого майна, зареєстрованого на праві власності за ОСОБА_2 на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеси, тобто наведене вказує на очевидно протиправне та самовільне зайняття земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , чим здійснюються перешкоди користування нею.

Наведене підтверджується наявним в матеріалах справи листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 21.02.2020 року № 0119/425-06, яким уповноваженим органом міської ради у сфері земельних правовідносин, повідомлено про відсутність оформлених правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою для будівництва та експлуатації нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі, кооперативом «Колос», приватним підприємством «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Вказаним листом також повідомлено, що рішення щодо оформлення землекористування кооперативу «Колос», ПП «Корал», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 для будівництва та експлуатації нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , Одеською міською радою не приймалося. Більш того, відповідачами не надано до суду жодного документа на спростування зазначених Одеською міською радою обставин.

Виходячи з наведеного, з урахуванням того, що вказана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси та не відводилася у встановленому законодавством порядку Одеською міською радою у власність чи користування третім особам, реєстрація права власності на нежитлове приміщення грубо порушує інтереси територіальної громади міста Одеси та фактично є захопленням такої території, чим грубо ігнорує основні принципи правового інституту права власності, його непорушність та неможливість обмеження.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Дослідивши всі обставини справи, оцінивши зібрані та надані суду докази в їх сукупності, беручи до уваги, що відповідачем не спростовано належним чином доводів Одеської міської ради, суд дійшов висновку про правомірність позовних вимог, вважає їх обґрунтованими та такими, що підлягають захисту, у зв`язку з чим позов підлягає задоволенню.

Відповідно до змісту ч.2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

Судом встановлено, що позивач поніс витрати по сплаті судового збору в розмірі 19295,00 грн. (18160,00 грн. - судовий збір за звернення до суду з даним позовом та 1135,00 грн - судовий збір за звернення до суду із заявою про забезпечення позову), що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями на зазначену суму, у зв`язку з чим з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору.

Керуючись ст. ст. 76, 77, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позовну заяву Одеської міської ради (, адреса: м.Одеса, пл. Думська, 1) до приватного підприємства «Корал» (ідентифікаційний код: 30315509, адреса: м.Одеса, вул. Педагогічна, 16, корп А, кв. 1), ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ), ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_2 ), треті особи: Виробничий кооператив «Колос» (ідентифікаційний код: 22445464, адреса: м.Одеса, вул. Жуковського, 15), ФОП ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_3 ), про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання недійсним протоколу загальних зборів та акту приймання - передачі майна - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 25.05.2000 року, укладений між кооперативом «Колос» та приватним підприємством «Корал».

Визнати протиправним та скасувати рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. від 20.03.2019 року № 46055338, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за приватним підприємством «КОРАЛ» () на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ: НОМЕР_4 .

Визнати недійсним протокол засідання загальних зборів учасників приватного підприємства «КОРАЛ» () від 24.04.2019 року, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мельник О.М. та зареєстрований за № 468, 469, та акт прийому - передачі від 24.04.2019 року, який засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Мельник О.М. та зареєстрований за № 472, 473.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора державного підприємства «Центр обслуговування громадян» Байлової Н.В. від 08.05.2019 року №46780252, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ: НОМЕР_4 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від 26.07.2019 року, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі № 386.

Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. від 29.07.2019 року № 47993823, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ: НОМЕР_4 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від 26.07.2019 року, засвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. та зареєстрований в реєстрі № 387.

Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. від 29.07.2019 року № 47994089, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ: НОМЕР_4 .

Стягнути соліарно з приватного підприємства «Корал» (ідентифікаційний код: 30315509, адреса: м.Одеса, вул. Педагогічна, 16, корп А, кв. 1), ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ), ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_2 ) на користь Одеської міської ради (, адреса: м.Одеса, пл. Думська, 1, ) сплачений судовий збір у розмірі 19295 (дев`ятнадцять тисяч двісті дев`яносто п`ять) грн (на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради: код отримувача - 26302537, банк отримувача - Держказначейська служба України, м. Київ, номер рахунку - UA0034995).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга подається шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення складений та підписаний суддею 26 жовтня 2021 року.

Суддя В.В. Кузнецова