РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 495/6216/21

Номер провадження 2/495/2401/2021

20 вересня 2021 рокум. Білгород-Дністровський

Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Анісімової Н.Д.,

із участю секретаря судового засідання Кросовської А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання біржового договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним та визнання права власності,

встановив:

ОСОБА_1 звернулась із позовом до ОСОБА_2 , про визнання біржового договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним та визнання права власності, згідно якого просить суд:

- визнати дійним договір купівлі-продажу житлової квартири АДРЕСА_1 , який був укладений і посвідчений Одеською товарною біржею 15.11.1996 року, та зареєстрований у «журналі реєстрації договорів по об`єктам нерухомого майна» за №621/Б.

- визнати за ОСОБА_1 право власності на житлову квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6.

Стислий виклад позиції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідачу ОСОБА_2 належала квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6 на підставі свідоцтва на право власності на житло, виданого по розпорядженню органу приватизації держжитфонду державного геологічного підприємства «Одесморгеологія» №176 від 28 липня 1993 року. 15 листопада 1996 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна за №621/Б, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6, вартість якої склала 348 грн, які були передані ОСОБА_2 . Після виконання ОСОБА_1 зобов`язань покупця і досягнення між сторонами усіх істотних умов договору, ОСОБА_2 передав їй договір купівлі-продажу нерухомого майна та ключі від квартири. Позивач звернулась до КП МБТІ для реєстрації договору купівлі-продажу №621/Б від 15 листопада 1996 року, який був зареєстрований у реєстровій книзі №11 за реєстром №926 від 26 листопада 1996 року та їй було видано реєстраційне посвідчення на праві приватної власності, технічний паспорт на квартиру (інвентаризаційна справа №1657) та домову книгу. З метою реєстрації права власності в єдиному державному реєстрі на придбану квартиру ОСОБА_1 зверталась до державного реєстратора в с. Шабо, проте останній повідомив їй, що враховуючи, що договір був укладений на товарній біржі, проте реєстрацію права власності здійснити не можливо, а тому рекомендував ОСОБА_1 з відповідним питання звернутися до суду. На теперішній час у зв`язку зі зміною законодавства ОСОБА_1 позбавлена можливості розпоряджатись своїм майном, як власник та здійснити нотаріальне посвідчення договору №621/Б від 15 листопада 1996 року на придбану квартиру, в зв`язку з чим змушена звернутися до суду з вирішенням даного питання у судовому порядку.

Рух справи у суді.

Ухвалою судді Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 03.08.2021 року відкрито провадження у справі, розгляд якої постановлено проводити за правилами спрощеного позовного провадження розгляд справи призначено на 09.08.2021 року.

Заяви, клопотання учасників процесу та насідки їх вирішення.

Позивачка у судове засідання не з`явилась, подала заяву про розгляд справи у її відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить їх задовольнити.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про час та місце слухання справи повідомлявся шляхом оголошення про виклик у судове засідання на офіційному сайті суду, причини неявки суду невідомі.

У зв`язку із невиявленням обставин, які перешкоджають судовому розгляду, керуючись частиною першою статті 223 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), суд дійшов висновку про можливість розгляду даної справи за відсутності учасників справи на підставі доказів, що містяться у ній.

З огляду на неявку у судове засідання усіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється (частина друга статті 247 ЦПК України).

Згідно із статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Фактичні обставини справи та нормативно правове обґрунтування.

Відповідно до ч.1 ст.15, чч.1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого майнового або немайнового права та інтересу, зокрема способом захисту може бути визнання права власності.

У разі порушення суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав позивач звернувся до суду.

Права чи інтерес мають бути захищені судом у неналежний спосіб, який є ефективним, тобто таким що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненими цим діяннями наслідками (п.57 постанови ВП ВС від 05.06.2018 року у справі №338/180/17).

За правилами статей 12,81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідження наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому так і кожному доказу, який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу.

Звертаючись до суду з позовом, позивачка посилається на те, що відповідачу ОСОБА_2 належала квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6 на підставі свідоцтва на право власності на житло, виданого по розпорядженню органу приватизації держжитфонду державного геологічного підприємства «Одесморгеологія» №176 від 28 липня 1993 року.

15 листопада 1996 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна за №621/Б, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6, вартість якої склала 348 грн, які були передані ОСОБА_2 .

Позивач звернулась до КП МБТІ для реєстрації договору купівлі-продажу №621/Б від 15 листопада 1996 року, який був зареєстрований у реєстровій книзі №11 за реєстром №926 від 26 листопада 1996 року та їй було видано реєстраційне посвідчення на праві приватної власності, технічний паспорт на квартиру (інвентаризаційна справа №1657) та домову книгу.

З метою реєстрації права власності в єдиному державному реєстрі на придбану квартиру ОСОБА_1 зверталась до державного реєстратора в с. Шабо, проте останній повідомив їй, що враховуючи, що договір був укладений на товарній біржі, проте реєстрацію права власності здійснити не можливо.

На теперішній час у зв`язку зі зміною законодавства ОСОБА_1 позбавлена можливості розпоряджатись своїм майном та здійснити нотаріальне посвідчення договору №621/Б від 15 листопада 1996 року на придбану квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений 15 листопада 1996 року на біржі, то при вирішенні спору підлягають застосування положення ЦК Української РСР, Закону «Про товарну біржу».

Відповідно до ст.1 Закону «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних та фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладанні біржових угод, виявлення товарних цін і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того ст. 2 закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

На товарній біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст.15 закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі, якщо являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасники є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням дня. При цьому слід зазначити, що чинним законодавством на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова. Набуття права власності це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

У відповідності до ст. 41 ЦК УРСР, угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

На підставі ст. 42 ЦК УРСР, угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Відповідно до статті 47 ЦК УРСА визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

За змістом статті 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними умовами є ті умови договору, які визнанні за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно або сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно статті 227 ЦК УРСР передбачалась обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 15 закону «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані ні біржі, не підлягають нотаріально посвідченню.

Однак за загальним правилом, визначеним у статтями 47, 227 ЦК УРСР договори купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві. Згідно зі ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-пролажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте відповідно до ст. 15 Закону «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає, з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором, а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Згідно з положеннями ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто правові норми, закріплені цією статтею мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону «Про товарну біржу» по відношенню угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер, тобто закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином договір купівлі-продажу житлового будинку (в нашому випадку квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійним.

Відповідно до ч.2 ст. 48 ЦК УРСР по недійсній угоді кожна з сторін зобов`язується повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержану в натурі відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Подібні висновки містяться у постановах ВС від 01.04.2020 року в справі №754/1466/15-ц, від 26.11.2018 року в справах №205/8493/16-ц.

Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійними» від 28.07.78 року №3 (зі змінами та доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.1992 року №13 та від 25.05.1998 року №15) роз`яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійною судом. Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав не додержання нотаріальної форми визнаються не дійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договору довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі.

Враховуючи викладене, немає різниці, де фізична або юридичні особи уклали угоду на біржі чи поза нею, тому необхідно дотримуватись законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Також відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з частиною четвертою статті 656 ЦК України, яка діяла на час укладання біржової угоди купівлі-продажу частини спірної квартири, до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Відповідно до частини першої статті 657 ЦК України, яка діяла на час укладання біржової угоди купівлі-продажу частини спірної квартири, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз`яснено, що при вирішенні спору про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню дійсним, необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується із державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Висновки суду.

За таких обставин суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, оскільки договір купівлі-продажу не може бути визнаний дійсним, оскільки момент його вчинення відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язувався з державною реєстрацією, яка не відбулась. Укладений у такій формі договір купівлі-продажу не породжує для сторін прав і обов`язків й не може бути визнаний судом дійсним з підстав, заявлених позивачем.

Керуючись ст. 76-81, 89, 258-259, 263-268, 315 ЦПК України, суд,

ухвалив:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання біржового договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним та визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 41,2 кв.м., яка складається з однієї житлової кімнати, а саме: з коридору №1, однієї житлової кімнати №2, лоджії №3, шафи №4, кухні №5 та санвузлу №6 відмовити.

Копію рішення направити учасникам справи.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду через Білгород-Дністровський міськрайонний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня його підписання.

Суддя Н.Д. Анісімова