Постанова

Іменем України

06 жовтня 2021 року

м. Київ

справа № 701/488/17-ц

провадження № 61-871св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Автодор»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 26 вересня 2017 року у складі судді Костенка А. І. та на ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 21 листопада 2017 року в складі колегії суддів Нерушак Л. В., Карпенко О. В., Фетісової Т. Л.,

ВСТАНОВИВ :

Історія справи

У травні 2017 року ТОВ «Автодор» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання додаткової угоди укладеною.

Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,84 га з кадастровим номером :02:001:0419 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах Русалівської сільської ради Черкаської області.

01 січня 2004 року сторони уклали договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала, а ТОВ «Автодор» прийняло в платне користування земельну ділянку строком на 10 років до 29 грудня 2013 року.

Протягом дії договору товариство належним чином виконувало свої обов`язки орендаря та після закінчення його дії продовжило користування земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату. Відповідачка в установленому законом порядку не повідомила орендаря про відмову від пролонгації договору, що в сукупності з прийняттям орендної плати, на думку позивача, свідчить про відсутність заперечень орендодавця на поновлення дії договору оренди земельної ділянки в порядку, визначеному частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У березні 2017 року товариство на підставі частини восьмої статті 33 Закону України «Про оренду землі» направило на адресу відповідача примірник додаткової угоди, від підписання якої ОСОБА_1 ухиляється.

За таких обставин, остаточно уточнивши позовні вимоги в червні 2017 року, позивач просив суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки площею 2,84 га кадастровий номер :02:001:0419 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах Русалівської сільської ради Маньківського району Черкаської області, укладений 01 січня 2004 року між ТОВ «Автодор» і ОСОБА_1 , на той самий строк і визнати додаткову угоду від 23 березня 2017 року до вказаного договору укладеною.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Маньківського районного суду Черкаської області від 26 вересня 2017 року позов задоволено:

- визнано договір оренди земельної ділянки від 01 січня 2004 року № 1, укладений між ТОВ «Автодор» і ОСОБА_1 , поновленим та той самий строк, а саме до 31 грудня 2023 року;

- визнано додаткову угоду від 23 березня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2004 року № 1 укладеною.

Суд першої інстанції виходив із того, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Оскільки протягом місяця з дня закінчення дії договору орендар не заперечив проти його поновлення на новий строк, суд уважав, що стороною позивача доведено наявність всіх юридичних фактів, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2004 року № 1 на той самий строк.

Наданий відповідачем лист-повідомлення від 29 грудня 2015 року про відмову в поновленні договору оренди землі суд першої інстанції до уваги не взяв як такий, що направлений за межами встановленого частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» строку.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 21 листопада 2017 року апеляційну скаргу відповідачки залишено без задоволення, рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 26 вересня 2017 року - без змін.

Апеляційний суд виходив із того, що суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи та на підставі належних доказів дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, а доводи апеляційної скарги правильності висновків суду не спростовують.

Суд апеляційної інстанції відхилив доводи ОСОБА_1 про те, що ТОВ «Автодор» мало б повідомити відповідача за один місяць до закінчення строку дії договору оренди про свій намір поновити дію договору на той самий строк, з посиланням на те, що договір був продовжений автоматично на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з продовженням виконання його умов сторонами.

Аргументи учасників справи

11 грудня 2017 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу на зазначені судові рішення та просила їх скасувати як ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, ухваливши нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Посилалася на те, що суди неправильно застосували положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Оскільки позивач до закінчення дії договору оренди земельної ділянки не надсилав орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору разом з проектом додаткової угоди, зазначала, що відсутні підстави для визнання такого договору поновленим.

Направлення позивачем відповідачу проекту додаткової угоди лише в березні 2017 року, з якою ОСОБА_1 не погодилася, не свідчить про наявність підстав для визнання такої угоди укладеною та поновлення дії договору оренди землі.

Рух справи в суді касаційної інстанції

На виконання вимог підпункту 4 пункту 1 розділу XIII ЦПК України в редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» матеріали за касаційною скаргою передано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 02 січня 2018 року відкрито касаційне провадження в справі.

Ухвалою Верховного Суду від 12 лютого 2018 року призначено справу до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 06 березня 2018 року зупинено провадження в справі до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 594/376/17-ц.

Ухвалою Верховного Суду від 08 травня 2018 року поновлено касаційне провадження в справі.

Ухвалою Верховного Судувід 31 березня 2021 року зупинено провадження в справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).

Ухвалою Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року поновлено касаційне провадження в справі.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку від 06 червня 2003 року серії ЧР № 020578 ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 2,84 га кадастровий номер :02:001:0419 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована в межах Русалівської сільської ради Маньківського району Черкаської області.

01 січня 2004 року ТОВ «Автодор» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки № 1, за умовами якого вказана земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Автодор» для сільськогосподарських потреб строком на 10 років, а саме до 31 грудня 2013 року.

На період дії договору оренди належної орендодавцю земельної ділянки та після закінчення строку його дії ТОВ «Автодор» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконувало свої обов`язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачеві орендну плату.

Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору орендодавець не звернувся до орендаря з листом-повідомленням про відмову в поновленні такого договору.

29 грудня 2015 року ОСОБА_1 звернулася до орендаря з листом-повідомленням про відмову в поновленні договору оренди землі від 01 січня 2004 року.

24 березня 2017 року ТОВ «Автодор» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк і три примірники додаткової угоди, відповідь на який від відповідача не надходила.

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга подана до набрання чинності Закону України № 460-ІХ від 15 січня 2020 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», тому відповідно до пункту 2 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного закону розглядається у порядку, що діяв до набрання чинності цим законом.

Згідно з положеннями статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній до 08 лютого 2020 року) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

За результатами розгляду касаційної скарги колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частини друга-четверта статті 33 Закону).

За змістом частини п`ятої статті 33 Закону орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина восьма-дев`ята статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) зроблено висновок, що «статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. […] При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах».

У постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), та зазначила, що «процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. […] Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою».

Аналіз матеріалів справи свідчить, що до закінчення дії договору оренди земельної ділянки ТОВ «Автодор» не зверталося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі.

З огляду на викладене в орендодавця не виник обов`язок з висловлення заперечень щодо такого поновлення в строк, передбачений частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та укладення додаткової угоди, проєкт якої направлено з порушенням визначених законом строків.

Установивши, що строк дії договору оренди землі від 01 січня 2004 року № 1, укладеного між сторонами, сплив, а орендар до закінчення дії договору не звернувся до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, суди зробили помилковий висновок про автоматичну пролонгацію дії укладеного між сторонами договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та наявність правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що «висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин».

З огляду на викладене в задоволенні позовної вимоги про визнання договору оренди поновленим слід відмовити в зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права, що в силу положень частини першої статті 412 ЦПК України є підставою для їх скасування та ухвалення нового рішення.

У зв`язку з наведеним касаційна скарга підлягає задоволенню, оскаржені рішення - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Автодор» до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати.

Відповідно до частини шостої статті 141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Ураховуючи, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а відповідач звільнена від сплати судового збору на підставі пункту 9 частини першої статті 5 Закону України «Про судовий збір», судові витрати за розгляд справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій у загальному розмірі 7 360 грн підлягають стягненню з позивача на користь держави.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 412 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 26 вересня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 21 листопада 2017 рокускасувати й ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Автодор» до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Автодор» на користь держави судові витрати за розгляд справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій у розмірі 7 360 грн.

Із моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Маньківського районного суду Черкаської області від 26 вересня 2017 року та ухвала апеляційного суду Черкаської області від 21 листопада 2017 року втрачають законну силу й подальшому виконанню не підлягають.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді Н. О. Антоненко

В. М. Коротун

Є. В. Краснощоков

М. Ю. Тітов