Справа № 323/444/21
Провадження № 2/323/354/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.10.2021 м. Оріхів

Оріхівський районний суд Запорізької області у складі

головуючого - судді Мінаєва М.М.,

секретаря - Тахтаул А.Л.,

за участю

представника позивача - адвоката Сидоренко В.В.,

представника відповідача - адвоката Макаренко О.М.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , поданим через представника адвоката Сидоренко Володимира Вікторовича, до Фермерського господарства «Крєпиш СВ», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Оріхівського районного суду Запорізької області з позовом, яким просив розірвати Договір оренди землі від 23 жовтня 2012 року, укладений між ним та ФГ «Крєпиш СВ» щодо оренди земельної ділянки площею 7,0857 га з кадастровим номером :03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованої на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області.

Підставою своєю вимоги позивач вказав факт невиконання відповідачем своїх зобов`язань за спірним договором щодо орендної плати за землю, оскільки з часу укладення договору відповідач жодного разу не сплатив на користь позивача визначену договором орендну плату. В позасудовому порядку вирішити спір між сторонами виявилось неможливим, оскільки відповідач вимогу щодо виплати орендної плати не виконав, пославшись на факт проведення такої виплати на користь позивача через представника останнього ОСОБА_2 . Однак фактично позивач жодних коштів в рахунок орендної плати не отримав, тому, з посиланням на ст. ст. 141, 158 Земельного кодексу України, вважав себе вправі вимагати розірвання спірного договору.

Ухвалою від 03.03.2021 провадження у справі було відкрите, а її розгляд визначений в порядку загального позовного провадження. Учасникам провадження був наданий час для обміну письмовими заявами по суті спору та доказами на їх обґрунтування.

29.03.2021 до суду надійшов письмовий відзив відповідача на позов із запереченнями проти його задоволення. Зокрема, відповідач послався на те, що 23.10.2012 року між сторонами дійсно був укладений та належним чином зареєстрований Договір оренди землі, за яким відповідач отримав від позивача в оренду земельну ділянку площею 7,0857 га з кадастровим номером :03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташовану на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області. Після цього позивач довіреністю, посвідченою 07.11.2012 приватним нотаріусом Железняк О.І. (реєстр. № 1406), уповноважив ОСОБА_2 управляти вказаною земельною ділянкою, в тому числі здати її в оренду та одержувати орендну плату як в грошовому, так і в натуральному еквіваленті. Після цього, 10.05.2013, між позивачем, який діяв в особі представника ОСОБА_2 , та відповідачем, була укладена додаткова угода до спірного договору оренди землі, якою до договору були внесені зміни щодо, зокрема, порядку та строків внесення орендної плати, в тому числі було передбачено можливість сплати та отримання орендної плати за майбутні періоди. На підставі цього відповідач сплатив позивачу орендну плату за майбутні періоди в розмірі 85000,00 грн., які безпосередньо тримав ОСОБА_2 як представник позивача (орендаря), що підтверджується відповідною розпискою. Відтак, на думку відповідача, підстави для розірвання договору оренди землі відсутні.

Ухвалою від 06.04.2021 до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, був залучений ОСОБА_2 , якому був наданий час для подання письмової заяви по суті спору.

08.04.2021 до суду надійшла письмова відповідь на відзив представника позивача, адвоката Сидоренко В.В., в якій була висловлена незгода з доводами відповідача. Зокрема, представник позивача послався на те, що, на його думку, додаткова угода від 10.05.2013 не може бути взята судом до уваги, оскільки вона не зареєстрована, з її змісту неможливо встановити особу, яка її підписала (у вступній частині зазначено, що вона укладається ОСОБА_1 , але фактично вона ним не підписана, а в графі «підпис» мається підпис невстановленої особи з дописом «за довіреністю» без вказівки, хто саме діяв і за якою довіреністю). При цьому позивач не надавав згоди на укладення додаткової угоди з таким змістом, особисто до відповідача за отриманням орендної плати наперед не звертався і ОСОБА_2 на це не уповноважував. Крім того, розписка від 01.06.2013 року була укладена до державної реєстрації додаткової угоди, і тому ОСОБА_2 не мав повноважень на отримання орендної плати наперед. Сама ж розписка не містить відомостей, які б з достовірністю могли б ідентифікувати особу, яка отримала вказані у ній грошові кошти.

В підготовчому провадженні представники сторін підтримали раніше подані письмові заяви по суті спору, ОСОБА_2 в підготовче судове засідання не з`явився без повідомлення причин. Пояснень по суті позовних вимог не надав.

Ухвалою від 09.07.2021 підготовче провадження у справі було закрите, а справу призначено до судового розгляду.

В ході судового розгляду представники сторін підтримали раніше заявлені позиції по суті спору, пославшись на факти та норми права, викладені у позові, відзиві на нього та відповіді на відзив.

Зокрема, представник позивача, адвокат Сидоренко В.В., наполягав на тому, що, з одного боку, додаткова угода від 10.05.2013 року підписана невідомо ким, оскільки в ній не зазначено жодних відомостей про представника позивача, який нібито діяв за довіреністю, як не вказано ідентифікуючих ознак самої довіреності (дата та місце укладення, ким посвідчена тощо). В сукупності з тим, що довіреність від 07.11.2012, яка була видана позивачем на ім`я ОСОБА_2 , не містить положень про уповноваження останнього на укладення додаткових угод до раніше укладеного договору оренди землі та зміни порядку внесення орендної плати, як про уповноваження ОСОБА_2 отримувати орендну плату наперед, вказані факти, на думку представника позивача, свідчать про те, що ОСОБА_2 ніяких грошей від відповідача не отримував.

Зі своєї сторони, представник відповідача, адвокат Макаренко О.М., звертав увагу на те, що довіреність від 07.11.2012 не містила жодних обмежень ОСОБА_2 , як представника позивача (орендодавця), щодо управління спірною земельною ділянкою. Відтак, укладаючи з позивачем в особі його представника ОСОБА_2 додаткову угоду від 10.05.2013 року, а також здійснюючи виплату орендної плати наперед за розпискою від 01.06.2013, відповідач не мав сумнівів у особі та повноваженнях ОСОБА_2 як представника позивача у орендних відносинах. Також, на думку адвоката Макаренко О.М., доводи представника позивача у цій справі щодо істотних прогалин у додатковій угоді та розписці, внаслідок яких нібито неможливо ідентифікувати особу, яка діяла від імені позивача, не можуть бути взяті до уваги, оскільки стороною позивача не було надано відомостей про те, що видавав позивач будь-якій іншій особі у спірний період часу довіреність на представництво своїх інтересів у відносинах з відповідачем.

Третя особа ОСОБА_2 в судовому засіданні з розгляду справи по суті участі не брав, подавши відповідну письмову заяву. Доводів по суті вимог та заперечень сторін не висловив.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши надані ними докази, суд встановив такі обставини.

Матеріалами справи підтверджується, і учасниками не оспорюється, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,0857 га з кадастровим номером :03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованої на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, на підставі Державного акту про право приватної власності на земельну ділянку серії ЯГ № 705961 від 24.09.2007.

Також сторонами не оспорюється, що 23.10.2007 року між ними був укладений Договір оренди землі, за умовами якого позивач передав відповідачу вказану земельну ділянку в оренду на 49 років.

Пунктами 9-11 вказаного Договору сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовій формі складає 4266,70 грн. Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а орендна плата вноситься не пізніше 31 грудня поточного року.

Відповідно до п. 37 Договору його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Вказаний Договір оренди землі був зареєстрований 30.11.2012 відповідно до чинного на той час законодавства.

07.11.2012 позивач ОСОБА_1 видав ОСОБА_2 довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Кам`янсько-Дніпровського районного нотаріального округу Запорізької області Железняк О.І., якою, на підставі усно укладеного між ними договору доручення (так зазначено в тексті самої довіреності), уповноважив ОСОБА_2 управляти (здати в оренду, одержувати орендну плату як в натуральному, так і в грошовому вираженні) земельною ділянкою площею 7,0857 га з кадастровим номером :03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованої на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, на підставі Державного акту про право приватної власності на земельну ділянку серії ЯГ № 705961 від 24.09.2007. Як зазначено у довіреності, для цього позивач надав ОСОБА_2 право представляти його інтереси з усіма необхідними повноваженнями у відповідних уповноважених органах, органах місцевого самоврядування, земельних ресурсів, державному підприємстві «Центр державного земельного кадастру» та його філіях і відділах, та інших організаціях, незалежно від їх підпорядкування, форм власності та галузевої належності, подавати від його імені необхідні у кожному випадку документи, включаючи заяви, одержувати документи, підписувати документи і договори, реєструвати, сплачувати необхідні платежі, включаючи державне мито, а також виконувати всі інші юридично значимі дії та формальності, пов`язані з виконанням цієї довіреності. Довіреність була видана на три роки і була дійсно по 07.11.2015 року.

В подальшому, 10.03.2013 року, між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем була укладена Додаткова угода до договору оренди землі, якою до договору були внесені зміни. Зокрема, цієї Додатковою угодою пункт 9 Договору був викладений в новій редакції, яка передбачала, що форма орендної плати грошова, і вноситься одного разу за повний календарний рік користування землею. За проханням орендодавця та при згоді орендаря, орендна плата може бути виплачена наперед. В цьому разі сторони погодились вважати виплачену орендну плату грошовим кредитом, який, в разі розірвання договору має бути повернутий з урахуванням орендної плати за фактичний час користування земельною ділянкою та з додаванням штрафних санкцій за розірвання договору. Розмір орендної плати не змінювався.

01.06.2013 ОСОБА_2 склав та передав відповідачу письмову розписку про те, що він «перебуваючи в здоровому глузді та добрій пам`яті, діючи на підставі пункту 9 Договору оренди землі від 23.10.2012 року, за погодженням орендаря, отримав від орендаря фермерського господарства «Крєпиш СВ» орендну плату наперед в розмірі 85 (вісімдесят п`ять) тисяч гривень за пай ОСОБА_1 в розмірі семи гектарів (7 га), в повному розмірі, умови повернення отриманих коштів та штрафні санкції за це мені відомі та зрозумілі. Неможливість перегляду розміру орендної плати мені також зрозумілі. Будь-яких претензій до орендаря ФГ «Крєпиш С.В», я не маю. Всі необхідні дозволи за договором я надаю орендарю, в чому і розписуюсь».

27.02.2014 року право оренди відповідача щодо вказаної земельної ділянки було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом № 18383159. При цьому підставою виникнення цього речового права зазначено договір оренди землі від 23.10.2012 року та додаткова угода до договору оренди землі від 10.05.2013 року.

Оцінюючи встановлені судом факти та доводи сторін, суд виходить з такого.

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як випливає з наведених вище норм, належне виконання орендарем зобов`язання щодо внесення орендної плати виключає можливість розірвання договору оренди землі на вимогу оренодавця, оскільки в такому випадку закон охоронює права та законні інтереси орендаря, який також розраховує, як правило, на тривале, безперервне, вільне та безперешкодне користування земельною ділянкою.

Законом не передбачено обмежень у праві орендодавця діяти у відносинах з орендарем земельної ділянки через представника. Відносини між ними у такому випадку регулюються загальними правилами Глави 17 ЦК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 327 ЦК України представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. ст. 328, 329 ЦК України, представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.

Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє.

Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Як свідчить зміст довіреності від 07.11.2012, яку позивач видав ОСОБА_2 , вона була видана на підставі усно укладеного між ними договору доручення.

Відповідно до ч. 1 ст. 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя.

При цьому Глава 68 ЦК України не містить будь-яких спеціальних правил щодо форми договору доручення та (або) її недотримання, а тому ризики, пов`язані з невикористанням письмової форми договору, покладаються на його сторони.

У довіреності від 07.11.2012 року чітко визначені повноваження Дзюбаненка О.І. як повіреного позивача управляти спірною земельною ділянкою, тобто здати її в оренду та отримувати оренду плату у грошові або натуральній формі, для повірений був наділений правом, зокрема, «підписувати документи і договори».

Оскільки ця довіреність була видана вже після підписання особисто позивачем Договору оренди землі від 23.10.2012 року, тобто коли спірна земельна ділянка вже була здана в оренду, суд приходить до висновку, що, наділивши ОСОБА_2 повноваженням «здати в оренду» ту саму орендну ділянку, позивач фактично наділив його правом або змінити умови оренди, або передати земельну ділянку в оренду іншій особі, оскільки в інший спосіб здати в оренду земельну ділянку, яка вже перебуває оренді, - неможливо. Суд також звертає увагу, що будь-яких обмежень щодо здавання в оренду спірної земельної ділянки шляхом зміни її умов, в тому числі й щодо порядку та строків внесення орендної плати, довіреність не містила.

Включення до довіреності повноваження повіреного на отримання орендної плати також підлягає однозначному тлумаченню: ОСОБА_2 мав право отримувати орендну плату за Договором оренди землі від 23.10.2012 року, діючи від імені та в інтересах позивача (орендодавця).

Таким чином, укладаючи Додаткову угоду від 10.05.2013 року, ОСОБА_2 діяв в межах повноважень, якими позивач наділив його довіреністю від 07.11.2012 року, а тому передбачені цією угодою права та обов`язки виникли безпосередньо у позивача як орендодавця.

При цьому суд відхиляє доводи представника позивача як щодо перевищення ОСОБА_2 своїх повноважень при укладенні угоди, так і щодо недоведеності підписання угоди саме ним.

По-перше, такі доводи є взаємовиключними.

По-друге, суд враховує, що стороною позивача не доведено, що додаткову угоду могла підписати інша особа, а не ОСОБА_2 .

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відомості про наявність у відповідача права оренди спірної земельної ділянки на підставі Договору оренди землі від 23.10.2012 року та Додаткової угоди від 10.05.2013 року внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а отже, таке право відповідача визнане та публічно оголошене державою.

Позивач не звертався до суду з вимогою про визнання додаткової угоди від 10.05.2013 року недійсною, відповідного рішення суду не існує, правомірність додаткової угоди презюмується, а тому просте ствердження позивача про невизнання за собою прав та обов`язків, передбачених цієї додатковою угодою, не може бути підставою для звільнення його від таких прав та обов`язків.

Так само суд відхиляє й доводи представника відповідача щодо розписки від 01.06.2013 року як неналежного доказу отримання ОСОБА_2 орендної плати за спірним договором оренди землі.

По-перше, довіреність від 07.11.2012 не містить будь-яких застережень щодо граничних строків та розмірів отримання повіреним орендної плати, в тому числі отримання такої плати наперед, а також щодо обов`язкового погодження з позивачем отримання орендної плати наперед.

По-друге, отримання грошей в орендної плати за договором оренди землі та підтвердження цього факту письмовою розпискою є правочином у розумінні ст. 201 ЦК України, оскільки є дією, спрямованою на припинення відповідно обов`язку щодо внесення орендної плати. Відтак, встановлена у ст. 204 ЦК України презумпція правомірності правочину поширюється і на цей факт. Як і у випадку з Додатковою угодою від 10.05.2013 року, позивач не звертався з вимогою про визнання такого правочину недійсним.

Оскільки позивачем не доведено іншого, розпискою від 01.06.2013 року підтверджується, що ОСОБА_2 отримав від відповідача в рахунок орендної плати за Договором оренди землі від 23.10.2012 року грошову суму в розмірі 85 тис. грн., що з урахуванням узгодженої сторонами річного розміру орендної плати, становить плату за 19 років оренди.

Суд також враховує, що питання дотримання відповідачем при видачі ОСОБА_2 грошових коштів законодавства України щодо порядку проведення готівкових операцій виходить за межі судового розгляду у цій справі і не впливає на зміст приватно-правових відносин між учасниками цієї справи.

В будь-якому випадку, на переконання суду, позивачем не доведено, що, укладаючи Додаткову угоду від 10.05.2013 року та передаючи гроші за розпискою від 01.06.2013 року, відповідач знав або повинен був знати, що ОСОБА_2 не є представником позивача як орендодавця або діє з перевищенням повноважень.

Відповідно до ст. 1006 ЦК України повірений зобов`язаний:

1) повідомляти довірителеві на його вимогу всі відомості про хід виконання його доручення;

2) після виконання доручення або в разі припинення договору доручення до його виконання негайно повернути довірителеві довіреність, строк якої не закінчився, і надати звіт про виконання доручення та виправдні документи, якщо це вимагається за умовами договору та характером доручення;

3) негайно передати довірителеві все одержане у зв`язку з виконанням доручення.

Відтак, позивач не позбавлений права звернутись до ОСОБА_2 з вимогою про передачу грошей, отриманих від імені та в інтересах позивача за розпискою від 01.06.2013 року, і в разі невиконання такої вимоги, - звернутись до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення цих коштів.

Підсумовуючи наведене вище, суд не вбачає підстав для розірвання Договору оренди землі від 23.10.2012 року, оскільки невиконання орендарем обов`язку щодо внесення орендної плати залишилось недоведеним.

Заяви представників сторін щодо розподілу витрат на правову допомогу суд відхиляє, оскільки ними не надано документів на підтвердження розміру таких витрат.

Враховуючи вищенаведене, на підставі ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, ст. ст. 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст. ст. 2, 7, 10, 81, 82, 84, 19, 141, 176, 263-265 Цивільного процесуального України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 , поданого через представника адвоката Сидоренко Володимира Вікторовича, до Фермерського господарства «Крєпиш СВ», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , про розірвання Договору оренди землі від 23 жовтня 2012 року щодо оренди земельної ділянки площею 7,0857 га з кадастровим номером :03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташовану на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, відмовити.

Повний текст рішення складений 11.10.2021.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку апеляційного оскарження. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення постанови апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду безпосередньо або через Оріхівський районний суд Запорізької області шляхом подання апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складення повного тексту рішення, а разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі, - протягом 30 днів з вручення копії рішення.

Суддя Оріхівського районного суду

Запорізької області М.М. Мінаєв