ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 530/760/20 Номер провадження 22-ц/814/2025/21Головуючий у 1-й інстанції Должко С. Р. Доповідач ап. інст. Кузнєцова О. Ю.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2021 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Кузнєцової О.Ю.

суддів: Бутенко С.Б., Хіль Л.М.

секретар Ряднина І.В.

імена (найменування) сторін:

позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бурат Агро»

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини»

третя особа: державний реєстратор Манойло Наталія Анатоліївна

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро»

на рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 29 червня 2021 року

по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор Манойло Наталія Анатоліївна про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди,-

В С Т А Н О В И В :

У червні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» звернулось в суд із вказаним позовом та остаточно визначившись із позовними вимогами, просило визнати недійсним договір оренди землі від 13.02.2020 року, укладений між ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,815 га, кадастровий номер :00:002:0056 та скасувати рішення державного реєстратора Тарасівської сільської ради Полтавської області Манойло Наталії Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 51195583 від 18.02.2020 року.

В обґрунтування позовних вимог вказувало, що 05.05.2004 року товариством було укладено з ОСОБА_1 договір оренди землі кадастровий номер :00:001:0056, яка знаходиться на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області площею 2,82 га. Вказаний договір був зареєстрований у Зіньківському районному відділі Полтавської регіональної філії центр ДЗК 30.04.2004 року номер запису 378 зі строком дії 10 років. Земельна ділянка була передана у користування позивача згідно акту прийому-передачі до вказаного договору.

В подальшому сторони договору неодноразово укладали додаткові угоди до договору оренди, якими вносили зміни, зокрема 06.05.2015 року обов`язки орендодавця доповнено забороною укладення договорів оренди земельної ділянки з третіми особами протягом дії цього договору без отримання попередньої письмової згоди орендаря, а також продовжено строк дії договору до 31 грудня 2022 року.

Позивач вказує, що згідно відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.02.2020 року, позивачу стало відомо, що між відповідачами укладено інший договір оренди, відповідно до якого державним реєстратором Тарасівської сільської ради Полтавської області Манойло Наталією Анатоліївною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51195583 від 18.02.2020 року 15:24:04 вчинено запис про інше речове право: 35543765, право оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:002:0056.

Вказаними діями було порушено право ТОВ «Бурат-Агро» на користування спірною земельною ділянкою.

Рішенням Зіньківського районного суду Полтавської області від 29 червня 2021 року в задоволенні позовних вимог ТОВ «Бурат-Агро» відмовлено повністю.

Не погодившись із вказаним рішенням, його в апеляційному порядку оскаржило ТОВ «Бурат-Агро», просило його скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог товариства в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення місцевого суду не відповідає вказаним вимогам.

Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 , відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку серії ПЛ № 002779 належить земельна ділянка, площею 2,82 га з кадастровим номером :00:001:0056, що розташована на території Зіньківського району Полтавської області для ведення сільськогосподаського виробництва (а.с. 23-24).

05.05.2004 року ТОВ «Бурат-Агро» укладено з орендодавцем ОСОБА_1 договір оренди вказаної земельної ділянки, зареєстрований у Зіньківському районному відділі Полтавської регіональної філії ДЗК 30.04.2004 року номер запису 378 зі строком дії 10 років. Земельна ділянка передана у користування позивача згідно акту прийому передачі до вказаного договору (а.с. 8-13).

Пунктами 39 та 40 вказаного договору оренди встановлено, що його розірвання в односторонньому порядку не допускається, а перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Додатковою угодою № 1 від 25.08.2008 року до договору оренди землі від 05.05.2004 року пункт 29 «Обов`язки Орендодавця» Договору доповнено абзацом шостим наступного змісту - без отримання попередньої письмової згоди орендаря не укладати договори оренди земельної ділянки з третіми особами протягом дії цього договору.

Згідно Договору № 1 від 15.10.2009 року до договору оренди землі від 05.05.2004 року доповнено Договір пунктом 44 в наступній редакції: «44.3міни та доповнення до цього договору оформлюються додатковими договорами. Додаткові договори та угоди є невід`ємними частинами цього Договору».

Відповідно до Додаткової угоди від 19.04.2013 року до договору оренди землі від 05.05.2004 року пункт 8 Договору викладено в новій редакції: «8.Договір укладено на п`ятнадцять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Згідно Додаткової угоди від 06.05.2015 року до договору оренди землі від 05.05.2004 року пункт 8 Договору викладено у новій редакції: «8.Строк дії договору: договір укладено до 31 грудня 2022 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.».

Відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 13.02.2020 року держаним реєстратором Тарасівської сільської ради Полтавської області Манайло Н.А. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 5119983 від 18.02.2020 року 15:24:04, вчинено запис про інше речове право: 35543765, право оренди земельної ділянки кадастровий номер: :00:002:0056, на підставі договору оренди землі виданого 13.02.2020 року, сторони ОСОБА_1 та ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини». За умовами цього договору ОСОБА_1 передав в платне користування вказану земельну ділянку до 31.12.2029 року (а.с. 27-28).

Згідно листа Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 06.05.2020 року № 81/106-20 починаючи з 23.04.2014 року земельна ділянка кадастровий номер :00:002:0056 та земельна ділянка кадастровий номер :00:001:0056, на яку був зареєстрований договір оренди землі № 378 від 30.04.2004 року, є одна і та ж сама ділянка ( а.с.31).

Колегія суддів не погоджується з висновками місцевого суду про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Бурат-Агро» з наступних підстав.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, укладаючи договір з ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини», ОСОБА_1 порушив умови договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Бурат-Агро», строк дії якого не закінчився, та встановлений договором до 31.12.2022 року, чим порушив права позивача.

Відповідно до приписів ст. ст. 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із частиною 3 статті 152 ЗК України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з п. п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що при здійсненні державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор перевірив відсутність державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції.

Отже, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам вищезазначеного Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря.

Відмовляючи в позові, місцевий суд в мотивувальній частині рішення безпідставно визнав договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Бурат-Аро» недійсним у зв`язку з відсутністю істотної умови договору об`єкту оренди земельної ділянки.

Місцевим судом невірно визнано неналежним та недопустимим доказом лист Відділу у Зіньківському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 06.05.2020 року № 81/106-20.

Зі змісту вказаного листа вбачається, що договір оренди вищевказаної земельної ділянки з кадастровим номером :00:001:0056, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Бурат-Агро», зареєстрований у Зіньківському районному відділі Полтавської регіональної філії центр ДЗК про що у районному відділі Полтавської регіональної філії центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.04.2004 року за № 378.

Станом на 01.01.2013 року в Державному земельному кадастрі відомості про вищевказану земельну ділянку з кадастровим номером :00:001:0056 відсутні.

За заявою ОСОБА_1 від 23.04.2014 року на земельну ділянку, належну йому на підставі Державного акту на земельну ділянку серії ПЛ №002779, виданого 29.07.2003 року, розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), внесені відомості до Державного земельного кадастру про земельну ділянку та здійснено державну реєстрацію земельної ділянки та присвоєно кадастровий номер :00:002:0056.

Отже, починаючи з 23.04.2014 року земельна ділянка кадастровий номер :00:002:0056 та земельна ділянка кадастровий номер :00:001:0056, на яку був зареєстрований договір оренди землі № 378 від 30.04.2004 року, є одна і та ж сама ділянка.

Ухвалюючи рішення, місцевий суд виходив з того, що в матеріалах справи міститься відповідь Відділу у Зіньківському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області за вихідним № 3/106-21 від 27.01.2021 року, в якій вказано, що така земельна ділянка з кадастровим номером :00:001:0056 на публічній кадастровій карті України відсутня (а.с. 131).

Посилаючись на розбіжності між вказаними листами, судом не надано належної оцінки доказам та не враховано той факт, що з 23.04.2014 року земельна ділянка, що належить ОСОБА_1 , та після виготовлення технічної документації на землю і реєстрації у Державному земельному кадастрі змінила кадастровий номер і як наслідок, ухвалив помилкове рішення.

Крім того, судом зроблено помилковий висновок про невідповідність способу захисту, обраного позивачем, а саме, заявлення позовних вимог про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Статтею 387 ЦК України передбачено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Таким чином, за ст. 387 ЦК України тільки власник, а не орендар має право на витребування майна з незаконного володіння. Право власності та право оренди земельної ділянки є різними поняттями за своєю юридичною природою.

Отже, вказана норма не підлягає застосуванню до правовідносин у даній справі.

Також судом зроблено висновок, що позивачем не залучений в якості відповідача державний реєстратор, який має статус третьої особи. Проте, позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права не може бути звернена до державного реєстратора, оскільки його обов`язком є виконання рішення суду незалежно від його статусу у справі, а право оренди порушено не державним реєстратором, а ОСОБА_1 та ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини».

За таких обставин, суд вважає, що договір оренди землі від 13.02.2020 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» та ОСОБА_1 щодо спірної земельної ділянки необхідно визнати недійсним, задовольнивши вимоги позивача в цій частині.

Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Таким чином, рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором відповідного рішення суду, що набрало законної сили, він зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав, а в разі відмови скасування такого запису заінтересовані особи не позбавлені права звернутися до суду з відповідними вимогами зобов`язального характеру, зокрема, з вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

За таких обставин вимоги позивача про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 18.02.2020 року заявлені передчасно і є такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, з врахуванням часткового задоволення позову (50%), суд вважає, що з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню понесені ним судові витрати з оплати судового збору пропорційно до розміру задоволених вимог (50%), тобто в сумі 2627,5 грн.

Виходячи з викладеного, внаслідок порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, місцевим судом ухвалено помилкове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Бурат-Агро» , що відповідно до ст. 376 ЦПК України є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення.

Керуючись ст. 367, ст. 374 ч. 1 п. 2, ст. 376 ч. 1 п.п. 3, 4, ст. 382 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат - Агро» задовольнити частково.

Рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 29 червня 20201 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор Манойло Наталія Анатоліївна про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди задовольнити частково.

Визнати недійсним з моменту укладення договір оренди землі, від 13.02.2020 року, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,815 га, кадастровий номер :00:002:0056.

Позов ТОВ «Бурат Агро» в частині скасування рішення державного реєстратора залишити без задоволення.

Стягнути ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» на користь Товарситва з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» по 2627,5 грн. понесених судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий: О.Ю. Кузнєцова

Судді С.Б. Бутенко

Л.М. Хіль