ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2021 року м.Херсон

Номер справи: 648/631/20

Номер провадження: 22-ц/819/2067/21

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого (суддя-доповідач) Ігнатенко П.Я.,

суддів: Воронцової Л.П.

Полікарпової О.М.,

за участю секретаря Савицької А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , який діє від імені ОСОБА_2 на рішення Білозерського районного суду Херсонської області у складі судді Рибас А.В. від 17 серпня 2021 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 , від імені якої діє ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про стягнення заборгованостііз сплати орендної плати та розірвання договорів оренди земельних ділянок,-

В С Т А Н О В И В:

У березні 2020 року ОСОБА_2 звернулася до суду із вказаним вище позовом, посилаючись на те, що їй на праві власності належать земельні ділянки площею 11,51 га та 2,00 га, які розташовані на території Токарівської сільської ради Білозерського району Херсонської області з кадастровими номерами :05:022:0003 та :06:027:0014, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 07 листопада 2018 року позивачем укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,51 га строком на 10 років з ОСОБА_3 та 27 травня 2019 року договір земельної ділянки 2,00 га строком на 10 років з ОСОБА_4 .

Відповідачі порушують свої договірні зобов`язання, щодо сплати 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, в зв`язку з чим станом на 24.01.2020 року ОСОБА_3 має заборгованість по орендній платі за договором від 07.11.2018 року в сумі 18934 грн. 02 коп. (з урахуванням пені в сумі 10518 грн. 90 коп., яка утворилась станом на 24.01.2020 року), а ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі за договором від 27.05.2019 року в сумі 1188 грн. 64 коп. (з урахуванням пені в сумі 28 грн. 99 коп.). Вважає, що вказані порушення умов договорів, щодо сплати орендної плати свідчать про їх систематичність, в зв`язку з чим просить суд розірвати вказані договори оренди земельних ділянок. Окрім того, внаслідок недотримання вимог цільового використання орендованої земельної ділянки з кадастровим номером :06:027:0014, погіршено якість ґрунту на земельній ділянці, що також вважає додатковою підставою для розірвання договору оренди з ОСОБА_4 .

Враховуючи викладене, після зменшення розміру позовних вимог, ОСОБА_2 просила суд стягнути з ОСОБА_3 на свою користь заборгованість зі сплати орендної плати за договором оренди від 07.11.2018 року в сумі 7934 грн. 02 коп. (з урахуванням погашеної ОСОБА_3 суми 11000 грн.) та розірвати вказані вище договори оренди земельних ділянок від 07.11.2018 року та від 27.05.2019 року.

Рішенням Білозерського районного суду Херсонської області від 17 серпня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , який діє від імені ОСОБА_2 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні зазначено, що факти отримання позивачкою грошей та зерна в якості сплати орендної плати за договором оренди від 07.11.2018 року в судовому засіданні підтвердили свідки ОСОБА_5 та ОСОБА_6 . Разом з тим, враховуючи приписи ст.ст. 206, 208, 218 ЦК України використання судом в якості джерела доказів показань свідків, на підтвердження факту розрахунків за договором оренди є неприпустимим. Пунктом 12 Договору оренди встановлено, що передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами. Відсутність акту про розрахунок в натуральній формі (з зазначенням ціни та найменування товарів, що мають передаватись в рахунок орендної плати) та письмових доказів, що свідчать про отримання зерна саме орендодавцем свідчить про відсутність згоди сторін з питання отримання орендної плати в натуральній формі та наявність заборгованості.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначено, що орендар порушив умови пункту 17 Договору оренди від 07.11.20218 року, яким визначені умови збереження стану об`єкта оренди (використовувати земельні ділянки згідно цільового призначення з дотриманням екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання санітарних норм та правил), допустив погіршення якості ґрунту, що підтверджується висновком експерта, в зв`язку з чим зазначений договір має бути розірваний.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

В ході апеляційного розгляду адвокат Блонський Денис Миколайович, який діє від імені ОСОБА_2 апеляційну скаргу підтримав, просить її задовольнити та пояснив, що до сплати підлягала орендна плата 8415,02 грн. та з 30.12.2018 року по 25.01.2020 року по 5% заборгованості за кожен день прострочки платежу пеня складає 10518,90 грн. 25.01.2021 року сплачено позивачці 11000 грн., отже просить стягнути 7934,02 грн.

Просить суд взяти до уваги, що порушення порядку обробки земельної ділянки та погіршення її якості - це різні підстави для припинення землекористування. Просить задовольнити позов повністю та окрім стягнення заборгованості розірвати договір оренди земельної ділянки від 07.11.2018 року.

Адвокат Зіновкіна О.П., яка діє в інтересах відповідачів апеляційну скаргу не визнала та пояснила, що сплата орендної плати була проведена двома виплатами: була видана 1 тонна зерна та 11000 грн. Вважає, що видача зерна підтверджена підписом невістки позивачки. Повноваження останньої не підтверджені документально, однак зерно було доставлено на подвір`я позивачки.

Стосовно розірвання договору пояснила, що відсутня необхідна ознака для цього, - систематичність порушення строків оплати оренди.

Стосовно погіршення родючості земельної ділянки та її якості пояснила, що проведене дослідження земельної ділянки після збору врожаю не дає об`єктивної інформації. Окрім того, у висновку не зазначено чи є показники досліджених якостей відновними. Також звертає увагу суду на те, що не доведено погіршення якості земельної ділянки позивачки саме в період оренди за один рік.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги і заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Права та обов`язки орендодавця та орендаря встановлені статтями 24 та 25 Закону України «Про оренду землі».

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Разом із тим, як зазначалося вище, згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства дає можливість дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання) є підставою для розірвання такого договору.

Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 327/163/17, від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17, від 15 січня 2020 року у справі № 709/591/18.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД №731199 ОСОБА_2 належить земельна ділянка площею 11,51 га, яка розташована на території Токарівської сільської ради Білозерського району Херсонської області з кадастровим номером :05:022:0003, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.10-11).

07 листопада 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 10 років, зареєстрований 07.11.2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №28865290 (а.с.12-21).

Згідно умов цього договору орендна плата вноситься Орендарем щорічно, у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік до 30 грудня кожного року (пункти 9, 11).

Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (пункт 12).

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі 5% несплаченої суми за кожний день прострочення (пункт 14).

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №882675 ОСОБА_2 також належить земельна ділянка площею 2,00 га, яка розташована на території Токарівської сільської ради Білозерського району Херсонської області з кадастровим номером :06:027:0014, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.25-26).

27.05.2019 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_4 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років та зареєстрований 27.05.2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №31769733 (а.с.27-36).

Пунктами 9 та 11 договору, визначено що орендна плата вноситься Орендарем щорічно, у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки щорічно, у строк до 30 грудня кожного року.

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожний день прострочення (пункт 14).

Судом встановлено та позивачем підтверджується факт отримання 25 січня 2020 року 11000,00 грн. якості сплати орендної плати за договором оренди від 07.11.2018 року (а.с.69-70).

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_2 , зокрема, зазначила підставою для розірвання договорів оренди факт систематичної несплати орендарями орендної плати.

Суд першої інстанції встановив, що за договірними відносинами з відповідачами систематична несплата орендної плати не встановлена, а має місце несвоєчасна сплата орендної плати за 2019 рік. Колегія суддів погоджується з таким висновком суду.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для дострокового розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендарями орендної плати орендодавцю, а тому рішення суду в цій частині є законним, обґрунтованим та таким, що скасуванню не підлягає.

Статтею 5 ЗК України визначені основні принципи земельного законодавства, зокрема й принцип раціонального використання та охорони земель.

Раціональним вважається таке використання земель, у ході якого забезпечується одержання сталих високих урожаїв сільськогосподарських культур, запобігання необґрунтованому вилученню земель зі сфери сільськогосподарського виробництва для потреб інших галузей народного господарства, збереження та підвищення родючості ґрунтів, охорона навколишнього середовища.

За змістом частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

На момент укладення договорів оренди земельних ділянок істотними умовами договорів визначено, зокрема, й умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об`єкта оренди (п.15-17 договорів).

Суд першої інстанції, на думку судової колегії дійшов правильного висновку про недоведеність позивачем належними та допустимими доказами погіршення властивостей земельних ділянок, їх родючості. Матеріали справи не містять відомостей того, що перед укладенням договорів оренди земельних ділянок в 2018 році проводився аналіз ґрунту на спірних земельних ділянках, відсутні докази того, що погіршення якості земельних ділянок пов`язано із порушеннями з боку відповідачів.

Отже, підстави для розірвання договорів оренди в зв`язку з порушенням орендарем умов договорів щодо використання земельних ділянок та збереження стану об`єкта оренди, відсутні.

За таких обставин, доводи апеляційної скарги в цій частині висновків суду першої інстанції не спростовують та не дають підстав для розірвання договорів оренди, а тому підлягають відхиленню.

Разом з тим, відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі з ОСОБА_3 , суд першої інстанції не врахував, що відповідачем не доведено належними та допустимими доказами вчинення нею дій по належному виконанню обумовленого договором обов`язку щодо внесення орендної плати.

Так, за положеннями ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

З відомостей наданих ОСОБА_3 , вбачається, що 25.07.2019 року в рахунок орендної плати ОСОБА_8 (невістка позивачки) отримала 1000 кг. зерна пшениці (а.с.69-70).

Аналізуючи дані, що містяться в зазначених відомостях не можливо дійти висновку, що це відомості саме на видачу орендної плати в натуральній формі за договором оренди від 07.11.2018 року, не зазначено ціну цієї продукції, дані отримувача, щоб можливо було ідентифікувати особу та повноваження цієї особи на вчинення дій в інтересах орендаря.

Крім того, відповідно до пункту 12 цього Договору передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати має оформлятися відповідними актами, які суду не надані.

Інших доказів на підтвердження факту отримання позивачем коштів у рахунок орендної плати у строк до 30.12.2019 року відповідач ОСОБА_3 не надала.

Таким чином, до 30.12.2019 року підлягала до сплати орендна плата в сумі 8415,12 грн. Сума пені за кожен день прострочення в розмірі 5% від суми заборгованості складає 10518,90 грн. (25 днів х 420,756 грн.). 25.01.2020 року позивачці сплачено 11000 грн., а отже сума недоплати становить 7934,02 грн. (18934,02 грн. -11000 грн.).

З огляду на вказане відповідач не довів суду факту сплати орендної плати позивачу за 2019 рік за договором оренди землі від 07.11.2018 року в строк, визначений договором оренди землі, тому колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для стягнення заборгованості по орендній платі за цим договором в сумі 7934,02 грн.(з урахуванням сплаченої 25.01.2020 року орендної плати в сумі 11000 грн.).

Оскільки суд помилково, з порушенням норм процесуального права та на підставі невірно застосованих норм матеріального права вирішив позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати, рішення суду в силу положень п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України необхідно в цій частині скасувати, задовольнивши позов частково. Щодо вирішення позовних вимог про розірвання договорів оренди, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення у вказаній частині, оскільки воно постановлено на підставі повно та всебічно встановлених обставин справи відповідно до вимог закону.

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , який діє від імені ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Білозерського районного суду Херсонської області від 17 серпня 2021 рокускасувати частково та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_2 , від імені якої діє ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про стягнення заборгованостііз сплати орендної плати та розірвання договорів оренди земельних ділянок задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 7934,02 грн. заборгованості по орендній платі за 2019 рік, згідно умов договору оренди землі від 07 листопада 2018 року, зареєстрований 07.11.2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №28865290.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення (постанови) шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції у цивільних справах Верховного Суду.

Дата складання повного судового рішення 10 грудня 2021 року.

Головуючий П.Я.Ігнатенко

Судді: Л.П.Воронцова

О.М.Полікарпова