РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2021 року м. Мукачево Справа 303/5754/21

2/303/1642/21

Мукачівський міськрайонний суд Закарпатської області

у складі: головуючого судді Кость В.В.,

секретар судового засідання Немеш Г.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в м. Мукачево цивільну справу

за позовом ОСОБА_1

до відповідачів: (1) Товариства з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС»,

(2) Товариства з обмеженою відповідальністю «МІРОМІР ГРУП»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору:

приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович

про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання права власності та витребування майна,

За участю:

представника позивача Райка В.В.

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів про:

1. Визнання недійсним укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договору купівлі-продажу нерухомого майна предметів іпотеки від 7 липня 2021 року приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстровано в реєстрі №967.

2. Визнання недійсним укладеного між ТОВ «Діджи Фінанс» та ТОВ «Міромір Груп» договору купівлі-продажу нерухомого майна предметів іпотеки від 7 липня 2021 року приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 , зареєстровано в реєстрі №968.

3. Визнання права власності на приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 за попереднім власником цього майна ОСОБА_2 .

4. Визнання права власності на приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 за попереднім власником цього майна ОСОБА_2 .

5. Витребування з чужого незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» приміщення №10 магазину-кафе, загальною площею 145,00 кв м, яке знаходиться у будинку АДРЕСА_1 , зареєстровано в реєстрі №967.

6. Витребування з чужого незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» приміщення магазину, загальною площею 76,9 кв м, розташованого у будинку АДРЕСА_2 , зареєстровано в реєстрі №968.

Позовні вимоги обґрунтовуються доводами про те, що спірні договори укладені з грубим порушенням чинного законодавства, зокрема посвідченні третьою особою поза межами нотаріального округу, регламентованого приписами ст. 13-1, 55 Закону України «Про нотаріат». Крім того, продаж спірного нерухомого майна здійснено ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» без наявності відповідного судового рішення чи укладеного окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Також зазначає, що на момент посвідчення договорів купівлі-продажу предмети іпотеки перебували під арештами.

Доводячи перед судом необхідність задоволення позовних вимог, позивач посилається також на продаж предметів іпотеки здійснено за заниженою ціною, що підтверджується даними звіту про оцінку майна з виходом оцінювача на місцезнаходження іпотечного майна та особистим його оглядом.

Також позивач наголошує на тому, що вона не згідна із сумою заборгованості, що зазначена в надісланій їй вимозі, оскільки після направлення ПАТ «Дельта Банк» їй вимоги про дострокове повернення кредиту (липень 2015 року) банк втратив право нараховувати їй проценти. Крім того, укладенням спірних договорів купівлі-продажу предметів іпотеки порушено її право на реструктуризацію кредитної заборгованості, передбаченої Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 року.

У поданому суду відзиві на позов уповноважений представник відповідача (1) (а.с. 81-88) в задоволенні позову просив відмовити з посиланням на те, що оспорювані за предметом позову договори купівлі-продажу на підставі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» могли бути посвідченні або в м.Мукачево (за місцем знаходження нерухомого майна), або в м.Києві (за місцем знаходження сторін правочину). Крім того, під час укладання іпотечного договору сторони погодили, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя укладений ними шляхом здійснення відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладеного в пп. 12.3.1 та 12.3.2 іпотечних договорів, що відповідає вимогам діючого на час укладання іпотечного договору законодавства. Також, зазначає, що наявність арештів не перешкоджає задоволенню вимог іпотекодержателя в порядку ст 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» як іпотекодержатель мало пріоритетне право на задоволення своїх забезпечених вимог за рахунок предмета іпотеки. В свою чергу, розбіжність в оцінках предметів іпотеки не мають жодного значення, оскільки сума боргу значно вища, ніж вартість предметів іпотеки. При цьому, незгода позивача із сумою заборгованості, не впливає на дійсність договорів купівлі-продажу. Також на передані позивачем в іпотеку приміщення магазину та магазину-кафе не поширюється дія Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 року щодо обов`язкової реструктуризації зобов`язань.

Відповідачем (2) поданий суду фактично аналогічний за своєю суттю відзив (а.с. 104-108) до відзиву відповідача (1).

Третя особа пояснень щодо суті позову не надала.

На підставі ухвали суду від 22 жовтня 2021 року заяву позивача про зміну предмета позову від 21.10.2021 повернуто заявнику.

Відповідно до ухвали суду від 23 листопада 2021 року заяву позивача про змін позовних вимог від 25.10.2021 прийнято до розгляду.

3 грудня 2021 року відмовлено в задоволенні заяви про забезпечення позову.

Відповідно до ухвали суду від 21 грудня 2021 року відмовлено в задоволення клопотання про зупинення провадження у спрві.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав викладених у позові, певною мірою деталізувавши обставини, з якими він пов`язує недійсність оспорюваних за предметом позову правочинів, а саме відносно дії іпотеки, процедури та порядку вчинення реєстраційних дій третьою особою. Зокрема наголосив та тому, що нотаріус не мав право вчиняти дії щодо посвідчення оспорюваних договорів купівлі-продажу. Також зазначив, що відповідно до умов іпотечного договору мало бути укладено окремий довговір про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Крім того, зазначив, що продаж предмету іпотеки відбувся за заниженою ціною.

Представник відповідача (1) в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи без його участі, в задоволенні позовних вимог просив відмовити з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Відповідач (2), третя особа в судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили.

Дослідивши матеріали справи, суд констатує наступне.

1. Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог суд виходить з того, що згідно із частиною першою ст. 2 Цивільного процесуального кодексу України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною першою ст. 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Під способом захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається у ст. 16 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 20 Цивільного кодексу України право на захист особа здійснює на свій розсуд.

Матеріали справи свідчать про те, що предметом судового розгляду справи є аналіз спірних правовідносин щодо встановлення фактичної наявності правових підстав для можливості визнання оспорюваних правочинів недійсними та застосування, у зв`язку з цим, правових механізмів захисту та відновлення порушеного права у контексті із вимогами за предметом позову.

2. В контексті хронології існуванням спірних правовідносин суд наводить наступні обставини справи.

14 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк» (далі Банк) та ОСОБА_3 (надалі - Позичальник) був укладений кредитний договір №0601/0706/88-140 (далі Кредитний договір), відповідно до умов якого Банк надав Позичальнику у кредит кошти у розмірі 250000,00 доларів США на строк до 12 липня 2016 року, а Позичальник зобов`язався повернути кредит та сплачувати проценти за користування кредитними коштами.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором, 14 липня 2006 року між Банком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір №0601/0706/88-140-Z-2 (надалі Іпотечний договір), на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежиле приміщення загальною площею 128,20 кв м під АДРЕСА_3 (наділі - приміщення) та іпотечний договір № 0601/0706/88-140-Z-3 (надалі Іпотечний договір 1), на підставі якого в іпотеку банківській установі було передано нежилі приміщення загальною площею 76,90 кв м під АДРЕСА_2 (наділі - приміщення 1).

2 вересня 2020 року між публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та товариством з обмеженою відповідальності «ДІДЖИ ФІНАНС» (надалі - Товариство) укладено договір про відступлення прав вимоги №2303/К/1 (а.с. 17-18, надалі Договір відступлення), згідно з яким ПАТ «Дельта Банк» відступило, а Товариство набуло право вимоги Банку до позичальників та/або заставодавців (іпотекодавців) та/або поручителів, зазначених у Додатку № 1 до договору.

7 вересня 2020 року Товариство надіслало ОСОБА_1 повідомлення-вимогу (а.с. 19), на підставі якої було повідомлено про відступлення права вимоги, та попереджено про можливість здійснення звернення стягнення нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за договором іпотеки шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Подібне за змістом повідомлення-вимога надіслана також 30 квітня 2021 року, згідно з якою позивача додатково повідомлено про укладання Договору про внесення змін № 1 до Договору відступлення, пред`явлено вимогу усунути порушення умов Кредитного договору.

В свою чергу 7 липня 2021 року між відповідачем (1) (надалі - Продавець) та відповідачем (2) (надалі - Покупець) укладено:

- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі Договір купівлі-продажу, а.с. 21-22), згідно з яким Продавець діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а Покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 145,00 кв м (надалі Нежитловеприміщення). Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року становить 284809,00 грн.

- договір купівлі-продажу нерухомого майно (надалі Договір купівлі-продажу 1, а.с. 23-24), згідно з яким Продавець діючи відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а Покупець купив вбудовані нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 76,90 кв м (надалі Нежитлове приміщення 1). Вартість вбудованих нежитлових приміщень відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23 квітня 2021 року становить 169448,00 грн.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 08.07.2021 №265038522 вбачається, що Нежитлове приміщення на праві власності належать Товариству з обмеженою відповідальністю «МІРОМІР ГРУП», дата та час державної реєстрації: 07.07.2021, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м.Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 967, виданий 07.07.2021.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майно щодо об`єкта нерухомого майна від 10.07.2021 №265303118 вбачається, що Нежитлове приміщення 1 на праві власності належать Товариству з обмеженою відповідальністю «МІРОМІР ГРУП», дата та час державної реєстрації: 07.07.2021, державний реєстратор: приватний нотаріус Незнайко Євген Вікторович, Київський міський нотаріальний округ, м.Київ, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 968, виданий 07.07.2021

3. Надаючи правову оцінку фактичним обставинам справи та спірним правовідносинам, у контексті з доводами та запереченнями учасників справи, суд враховує наступні норми права та наводить мотиви їх застосування.

Відповідно до ст. 20 Цивільного кодексу України право на захист особа здійснює на свій розсуд.

Однією з основоположних засад цивільного судочинства є диспозитивність цивільного процесу, детермінація якого наведена у ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України.

Розкриваючи зміст поняття диспозитивності цивільного судочинства законодавець зазначає, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Отже, диспозитивність полягає в наданій учасникам судового процесу можливості вільно здійснювати свої права (матеріальні і процесуальні), розпоряджатися ними, виконуючи процесуальні дії, спрямовані на порушення, розвиток і припинення справи в суді, а також використовувати інші процесуальні засоби з метою захисту суб`єктивних майнових і особистих немайнових прав і охоронюваних законом інтересів.

В загальному, враховуючи принцип диспозитивності, суд не повинен виходити за межі вимог сторін та тих підстав позову, які ними вільно зазначені.

Поряд з цим, основою, для судового розгляду у цивільному судочинстві, серед іншого, є переданий на розгляд суду позов, який визначається як письмово оформлена та адресована суду письмова вимога, яка складається з вимоги процесуального характеру (відкрити провадження по справі) і вимоги матеріального характеру (захистити невизнане, оспорюване чи порушене право).

В свою чергу, структурними елементами позову є предмет, підстава та зміст.

Вказані складові частини мають бути зазначені у позові для можливості втілення права особи на порушення цивільної справи у суді і можливості практичної реалізації судової діяльності на захист порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу.

У розумінні цивільно-процесуального закону предмет позову це матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої він просить ухвалити судове рішення.

В свою чергу, підставою позову є фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача.

Отже, суд, реалізуючи завдання цивільного судочинства, закріплені у ст. 2 Цивільного процесуального кодексу України повинен надати правову оцінку саме цим конкретним підставам, оскільки з урахуванням вимог і заперечень сторін, обставин, на які посилаються інші особи, які беруть участь у справі, а також норм права, які підлягають застосуванню, суд визначає факти, які необхідно встановити для вирішення спору, і які з них визнаються кожною стороною, а які підлягають доказуванню.

Передаючи на розгляд суду вказаний позов позивач як на підставу для задоволення позовної вимоги про визнання недійсними Договору купівлі-продажу та Договору купівлі-продажу 1 посилається на обставини щодо посвідчення спірних договорів приватним нотаріусом, який відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат» не мав права їх посвідчувати, відсутності в ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» права на укладання таких договорів на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» у зв`язку з не укладанням між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, продажу предметів іпотеки за нижчою, ніж ринкова вартість, невідповідністю суми заборгованості дійсним обставинам та неврахування вимог «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 року щодо реструктуризації кредиту.

Надаючи правову оцінки вищевказаним доводам позивача слід зазначити, що згідно із частиною першою статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 Цивільного кодексу України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 Цивільного кодексу України).

Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин Цивільний кодекс України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 Цивільного кодексу України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.

Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Згідно з положеннями ст. 572 Цивільного кодексу України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

У відповідності до частини першої ст. 575 Цивільного кодексу України окремим видом застави є іпотека (застава нерухомого майна).

Правовими приписами ст.ст. 589, 590 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення на предмет застави, яке здійснюється за рішенням суду.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку").

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що: «закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».

У постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) Верховним Судом зроблено висновок відносно того, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції чинній на момент укладання сторонами Іпотечного договору та Іпотечного договору 1 (надалі - Закон) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати, в тому числі: право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Пункт 12 Іпотечного договору містить погоджене договірними сторонами правило наступного змісту: «За вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема згідно із договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке викладене в п.п. 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту договору (п. 12.3).

Так, п.п. 12.3.2 передбачено, що сторони домовилися, що продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовилися, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається Іпотекодержателем.

Аналогічний за змістом п. 12.3 міститься в Іпотечному договорі 1.

Фактичний аналіз змісту Іпотечного договору та Іпотечного договору 1 свідчить про те, що сторони обумовили, шляхом включення до Іпотечного договору відповідного застереження, що одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є продаж предмету іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку».

При цьому, аналіз статей 36 та 38 Закону у редакції на час укладення іпотечних договорів, дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України "Про іпотеку", в редакції Закону України N 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон N 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Нова редакція статей 36, 38 Закону України "Про іпотеку", що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III "Перехідні положення" Закону N 800-VI, не змінює встановлений раніше порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави продажу предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм Закону N 898-IV, як і Закон N 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям останнього закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких можливий продаж іпотекодержателем предмету

іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем продаж предмет

іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону України "Про іпотеку", на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні за змістом висновки викладені в постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі №520/8982/18-ц, від 14 квітня 2021 року у справі № 705/4381/19, від 23 вересня 2020 року у справі №200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі №755/18091/18, від 02 вересня 2020 року у справі №755/18777/18.

По відношенню до спірної по справі ситуації, суд зазначає, що сторони Іпотечного договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, що випливає з п. 12.3.2 Іпотечного договору та Іпотечного договору 1 (іпотечне застереження, визначене в Іпотечному договорі).

ТОВ "ДІДЖИ ФІНАНС" стало переможцем аукціону з продажу права вимоги ПАТ «Дельта Банк» відповідно до протоколу № UA-ЕА-2020-07-06-000033-b.

02.09.2020 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ "ДІДЖИ ФІНАНС" укладено Договір відступлення, відповідно до якого ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» набуло право вимоги серед іншого до ОСОБА_1 за Кредитним договором та Ііпотечними договорами.

ОСОБА_1 неналежним чином виконувала свої зобов`язання згідно з умовами укладеного Кредитного договору, тому ТОВ "ДІДЖИ ФІНАНС", як особа, яка набула 02.09.2020 на підставі Договору про відступлення права вимоги права іпотекодержателя, отримало також право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

7 липня 2021 року між ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» та ТОВ «МІРОМІР ГРУП» відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» було укладено оспорювані за предметом позову Договір купівлі-продажу та Договір купівлі-продажу 1.

Згідно з частиною першою статті 38 Закону в редакції чинній на момент укладання сторонами іпотечних договорів, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тлумачення статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.

Щодо посилання позивача на наявність під час укладання спірних договорів арештів, заборон, що мало бути підставою для відмови у державній реєстрації права, суд зазначає наступне.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом (абзац третій статті 1 цього Закону).

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (частина перша статті 4 Закону України "Про іпотеку" у редакції, чинній на час укладення Іпотечних довгорів).

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. (частина шоста та сьома статті 3 Закону України "Про іпотеку" у редакції, чинній на час звернення позивача до суду).

За загальним правилом, наявність зареєстрованого обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації права - пункт 6 частини першої статті 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV).

Однак 3 липня 2018 року Верховна Рада прийняла Закон № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (далі - Закон № 2478-VIII), яким частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що:

- відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону «Про іпотеку»;

- наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».

При цьому, Закон N 2478-VIII застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України "Про іпотеку", що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону (пункт 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону N 2478-VIII).

За змістом зазначеного припису пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону N 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем.

Таким чином, іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, і в порядку, встановленому статтею 38 Закону.

Аналогічний за змістом висновок, викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 по справі №346/1305/19 під час вирішення подібної справи.

У спірній по справі ситуації, слід констатувати, що іпотека за Іпотечним договором та Іпотечним договором 1 була зареєстрована ще 17.07.2006.

Отже, за змістом пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону N 1952-IV, статті 3 Закону, станом на день укладання оспорюваних за предметом позову договорів купівлі-продажу, наявність обтяження речових прав зареєстрованих у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не могло бути підставою для відмови у державній реєстрації права.

Надаючи оцінку доводам позивача про посвідчення оспорюваних договорів купівлі-продажу третьою особою всупереч вимогам статті 55 Закону України «Про нотаріат» суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» (в редакції, чинній на момент укладання спірних договорів купівлі-продажу) посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Так, зі змісту Договору купівлі-продажу та Договору купівлі-продажу 1 вбачається, що такі укладені між двома юридичними особами (відповідачами по справі) щодо нерухомого майна Нежитлового приміщення та Нежитлового приміщення 1 та посвідченні приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В.

З даних витягів з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 31, 32) вбачається, що місцезнаходження відповідача (1) та відповідач (2) зареєстровані в м.Києві, що в силу приписів частини 4 статті 55 Закону України «Про нотаріат» (в редакції, чинній на момент укладання спірних договорів купівлі-продажу) надавало право посвідчувати спірні договори купівлі-продажу приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу.

Посилання позивача на обставини щодо невідповідності реальної ціни реалізованого майна вартості його відчуження також не становить підставу недійсності вказаного правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Подібний за змістом висновок, викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року по справі № 757/13243/17.

Щодо порушення при укладанні Договору купівлі-продажу та Договору купівлі-продажу 1, вимог Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» суд зазначає таке.

13 квітня 2021 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» (надалі Закон 1381-IX), яким внесено зміни до розділу IV "Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про споживче кредитування».

Зокрема розділу IV доповнено пунктом 7 наступного змісту:

"7. Зобов`язання позичальників за договорами про споживчий кредит, наданий в іноземній валюті, що відповідають зазначеним у цьому пункті критеріям (незалежно від дати укладення договору), підлягають обов`язковій реструктуризації на вимогу позичальника (особи, до якої перейшли права та обов`язки позичальника) або його представника (за законом або за наявності довіреності на вчинення таких дій) у порядку та на умовах, встановлених цим пунктом:

1) обов`язковій реструктуризації підлягають зобов`язання, передбачені договором про споживчий кредит, наданий в іноземній валюті (далі у цьому пункті - договір), у разі:

наявності станом на день набрання чинності цим пунктом будь-якого непогашеного грошового зобов`язання (простроченого грошового зобов`язання та/або грошового зобов`язання, строк сплати якого не закінчився) перед кредитором, крім випадку переходу усіх прав кредитора до поручителя (заставодавця) у зв`язку з виконанням ним зобов`язань позичальника;

відсутності станом на 1 січня 2014 року простроченої заборгованості, яку згідно з договором позичальник зобов`язаний сплатити не пізніше 1 січня 2014 року (крім простроченої заборгованості із сплати неустойки та інших платежів, нарахованих у зв`язку із простроченням позичальником платежів, та/або будь-якої заборгованості, строк сплати якої відповідно до договору спливає після 1 січня 2014 року, але яку кредитор вимагав повернути достроково (у строк до 1 січня 2014 року) у зв`язку з простроченням позичальником платежів), або якщо зазначену прострочену заборгованість погашено до дня проведення реструктуризації;

2) виконання зобов`язань за договором забезпечено предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку" у вигляді майна, віднесеного до об`єктів житлового фонду (далі - житлове нерухоме майно), або об`єкта незавершеного житлового будівництва, або майнових прав на нього, або садового будинку, або земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), а загальна площа такого нерухомого майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує для квартири 140 квадратних метрів, для житлового будинку - 250 квадратних метрів, для садового будинку - 250 квадратних метрів, для земельної ділянки - площі, визначеної пунктом "г" частини першої статті 121 Земельного кодексу України.

Таким чином, з урахуванням типу об`єктів, які є предметом іпотеки за Іпотечним договором та Іпотечним договором 1 (нежитлові приміщення), дія Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» на відносини, які виникли щодо Договору кредиту не поширюється.

Враховуючи викладене, встановлені судом обставинами, наведенні норми права, позовні вимоги про визнання недійсними Договору купівлі-продажу та Договору купівлі-продажу 1 задоволенню не підлягають.

В зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, не підлягають задоволенню також і похідні вимоги.

З урахуванням вищенаведених фактичних обставин по справі та приписів законодавства, позовні вимоги задоволенню не підлягають у повному обсязі.

При цьому суд зазначає, що Європейський суд з прав людини зауважує на тому, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частин першої-другої статті 141 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати у вигляді сплаченого позивачами судового збору в сумі 13166,00 (Т. 1, а.с. 65, 66) гривень слід покласти на позивача.

На підставі наведеного та керуючись статтями 8, 124, 129, 129 Конституції України, статтями 2, 3, 10, 12, 13, 18, 76-81, 141, 259, 263-265, 273, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, Мукачівський міськрайонний суд Закарпатської області

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 - відмовити повністю.

2. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

3. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

4. Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 ).

Представник позивача: ОСОБА_4 ( АДРЕСА_6 ).

Відповідачі: (1) Товариство з обмеженою відповідальністю «ДІДЖИ ФІНАНС» (04112 м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, ).

(2) Товариство з обмеженою відповідальністю «МІРОМІР ГРУП» (04071 м.Київ, вул. Щекавицька, 37/48, офіс 1, ).

Представник відповідача (1): Печунка Віктор Омелянович (м.Мукачево, вул. Д.Галицького, 59/68).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович (01001 м.Київ, вул. Еспланадна, 32/4).

Суддя В.В. Кость

Повний текст рішення суду виготовлено та підписано 21.12.2021.