печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 жовтня 2021 року Печерський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді Новака Р.В.,

при секретарі судового засідання - Талдоновій М.Є.,

справа № 757/35523/18-ц

учасники справи:

позивач: ОСОБА_1

відповідачі: ВАТ «Комерційний банк «Славутич» правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадій Геннадійович, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради,

предмет та підстави позову - визнання незаконними нотаріальних дій із посвідчення іпотечного договору, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом скасування рішень державного реєстратора про іпотеку та заборону на нерухоме майно,-

ВСТАНОВИВ:

позивач звернувся до суду із позовними вимогами до ВАТ «Комерційний банк «Славутич» правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадія Геннадійовича, Департамента з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради про визнання незаконними нотаріальних дій із посвідчення іпотечного договору, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом скасування рішень державного реєстратора про іпотеку та заборону на нерухоме майно. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04.01.2018 під час проведення нотаріальних дій у м. Херсоні позивач довідався із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що все невизначене нерухоме майно знаходиться під обтяженням на підставі іпотечного договору від 25.01.2007, укладеного між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 . Ніби то між ТОВ «Київвисотбуд» та ОСОБА_1 було укладено інвестиційний договір № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, відповідно до умов якого забудовник ТОВ «Київвисотбуд» за рахунок позивача здійснює будівництво нежитлового приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ). Загальна вартість об`єкту інвестування визначена в розмірі 1200000,00 грн.

Після того, було оформлено додаткову угоду № 1 від 20.12.2006 до інвестиційного договору № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, згідно з яким у зв`язку із подорожчанням поточної вартості вимірної одиниці 1 кв.м. площі об`єкту інвестування - загальну вартість об`єкту інвестування збільшено до 2000000,00 грн.

Крім того, ніби то між ВАТ «КБ «Славутич», правонаступником якого є ВАТ «КБ «Національний стандарт» та ОСОБА_1 , було укладено договір про іпотечний борг № 108 від 15.12.2006 (в подальшому - кредитний договір), за умовами якого ВАТ «КБ «Славутич» відкрив ОСОБА_1 відкличну кредитну лінію з лімітом кредитування 2000000,00 грн. терміном з 15.12.2006 по 14.12.2016.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ніби то укладено іпотечний договір від 25.01.2007, вчинений між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. № 94.

Предметом іпотеки є нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) на належить позивачу на підставі інвестиційного договору № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006.

Після того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вчинено запис про заборону на нерухоме майно від 27.01.2007, об`єкт обтяження - майнові права на нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний № обтяження 4413558).

А також, цим же нотаріусом в Державному реєстрі іпотек вчинено запис про іпотеку від 02.03.2007, об`єкт обтяження - майнові права на нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний № обтяження 4583087).

Записи щодо позивача стосуються та обтяжують все невизначене нерухоме майно, що створило перешкоди у здійснення права власності для відчуження належного йому на праві власності нерухомого майна, оформлення позик чи кредитів та штучно утворено негативну кредитну історію.

Позивач також звертає увагу суду, що в період оформлення кредитного та іпотечного договору з 02.11.2006 по 07.05.2007 позивач знаходився за межами України у Бельгії у морському рейсі у судновласника «Hanseatic shipping Co».

А предмет іпотеки - нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , як вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09.02.2018, фізично й фактично не існує, на позивача ніколи не оформлявся та не належить на праві власності й зараз.

Ухвалою суду від 24.07.2018 у справі за вказаним позовом було відкрито провадження за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

04.10.2018 через канцелярію суду від представника позивача - адвоката Проніної О.О. було подано клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи та направлення до експертної установи.

На вирішення експертів представник позивача просила поставити наступні питання: чи виконано рукописний текст « ОСОБА_2 » на 5 сторінці в графі «ПІДПИСИ СТОРІН» біля слова «Іпотекодавець» в іпотечному договорі від 25.01.2007, укладеному між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за р. № 94, особисто ОСОБА_1 ? чи виконано підпис від імені особи ОСОБА_1 на 5 сторінці в графі «ПІДПИСИ СТОРІН» біля слова «Іпотекодавець» в іпотечному договорі від 25.01.2007, укладеного між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. № 94, тією особою, від імені якої він зазначений, чи іншою особою? чи виконано підпис від імені особи ОСОБА_1 в графі «ІНВЕСТОР» біля слів «Громадянин ОСОБА_1 » в додатковій угоді № 1 від 20.12.2006 до інвестиційного договору № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, укладеного між ТОВ «Київвисотбуд» та ОСОБА_1 , тією особою, від імені якої він зазначений, чи іншою особою?

В підготовчому засіданні, що відбулось 18.01.2019 представник позивача - адвокат Проніна О.О. заявила клопотання про витребування доказів, а саме, просила витребувати з Київського державного нотаріального архіву оригінал нотаріальної справи з документами щодо посвідчення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. іпотечного договору від 25.01.2007, укладеного між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 за реєстраційним №94, з метою проведення судової почеркознавчої експертизи у справі.

Ухвалою суду від 18.01.2019 клопотання представника позивача про витребування доказів - задоволено.

04.03.2019 через канцелярію суду від Київського державного нотаріального архіву на виконання ухвали суду від 18.01.2019 було направлено копію договору іпотечного договору посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. від 25.01.2007 за реєстровим № 94. (на 18 арк., в одному примірнику) (а.с. 159-177).

27.05.2019 через канцелярію суду від представника позивача - адвоката Проніної О.О. було подано уточнення до позовної заяви. Згідно якої позивач просить зауважити суд, що інвестиційний договір № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, що укладений між ТОВ «Київвисотбуд» та позивачем; договір про іпотечний борг № 108 від 15.12.2006, іпотечний договір від 25.01.2007, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за № 94, які підписані між ВАТ «КБ «Славутич» та позивачем - ніколи не укладались, позивачем не підписувались, а підпис на вказаних угодах виконано іншою особою. Всі ці правочини були підроблені з метою незаконного збагачення невідомих осіб. Даний факт може бути встановлено за результатами судової почеркознавчої експертизи. Крім того, як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.01.2018 р. записи щодо позивача стосуються та обтяжують все невизначене нерухоме майно, що створило перешкоди у здійснення права власності для відчуження належного йому на праві власності нерухомого майна, оформлення позик чи кредитів та штучно утворено негативну кредитну історію.

18.06.2021 через канцелярію суду від завідувача Київського державного нотаріального архіва Л.О. Гуль на виконання ухвали суду від 18.01.2019 надійшли належним чином завірені копії іпотечного договору № 94 від 25.01.2007 посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. та всіх документів, наданих ВАТ КБ «Славутич» та ОСОБА_1 на підставі яких був посвідчений вищевказаний договір. (а.с. 204-222).

12.11.2019 через канцелярію суду від завідувача Київського державного нотаріального архіву Л.О. Гуль надійшов лист, на виконання ухвали суду про витребування, в якому надавались оригінали іпотечного договору та документів, на підставі яких він був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. від 25.01.2007 зареєстрованим за номером 94. (а.с. 2 тому 7-19).

18.11.2019 через канцелярію суду від відповідача-3 департаменту з питань реєстрації виконавчого органу київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшов відзив, в якому відповідач зазначав про наступне. Відповідач-3 звернув увагу суду на те, що з його слів, позивач не звертався до відповідача-3 із відповідною заявою про скасування запису заборони з нерухомого майна, передбаченого законом та порядком, а відтак не було відмови останнього. Відповідач зазначив, що із змісту положень діючого процесуального законодавства України вбачається, що належним є відповідач, який дійсно є суб`єктом порушеного, оспорюваного чи невизнаного матеріального правовідношення. Відтак, неналежним відповідачем є особа, яка не має відповідати за пред`явленим позовом. Враховуючи те, що між позивачем та відповідачем-3 не виникали правовідносини щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, відповідач вважає себе неналежним відповідачем по справі, просить вирішити спір на підставі наявних матеріалів справи та прийняти рішення відповідно до вимог чинного законодавства України. В тому числі, не покладати на відповідача-3 обов`язок сплати судового збору та розгляд справи здійснити без його участі.

Ухвалою суду від 12.02.2020 у справі за вказаним позовом було призначено експертизу та зупинено провадження.

16.02.2021 на адресу суду був направлений висновок експертів від 11.02.2021 № 13250/13251/20-32 за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи.(а.с. 50 - 68).

Ухвалою суду від 23.03.2021 було поновлено провадження у справі з призначенням дати підготовчого засідання.

20.05.2021 від представника позивача - адвоката Проніної О.О. через канцелярію суду надійшла заява про закриття у справі підготовчого засідання та призначення справи до розгляду по суті, розгляд даного питання здійснити без участі представника позивача та позивача.

Ухвалою суду від 20.05.2021 у справі закрито підготовче засідання та призначено справу до розгляду по суті

18.10.2021 через канцелярію суду від представника позивача - адвоката Проніної О.О. надійшла заява про розгляд справи без участі, проти ухвалення рішення не заперечувала.

Відповідач-1 в судове засідання не з`явився. Про дату та час проведення судового засідання повідомлявся в установленому законом порядку. Відзив від відповідача-1 не надходив, про причини неявки суду не повідомляв.

Відповідач-2 в судове засідання не з`явився. Про дату та час проведення судового засідання повідомлявся належним чином в установленому законом порядку. Відзив від відповідача-2 до суду не надходив, про причини неявки суду не повідомив.

Дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, суд приходить до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду, на підставі того, що довідався з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що все невизначене нерухоме майно знаходиться під обтяженням на підставі іпотечного договору від 25.01.2007 укладеного між ВАТ «КБ» Славутич» та ОСОБА_1 . Після направлення запитів та отримання інформації із Київського державного нотаріального архіву позивачем було з`ясовано, що між ТОВ «Київвсотбуд» та ОСОБА_1 було укладено інвестиційний договір № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 12.01.2006, відповідно до умов якого забудовник ТОВ «Київвисотбуд» за рахунок позивача здійснює будівництво нежитлового приміщення НОМЕР_2 загальною площею № 80,00 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ( АДРЕСА_2 ). Загальна вартість об`єкту інвестування визначена в розмірі 1200000,00 грн.

Після того, було оформлено додаткову угоду № 1 від 20.12.2006 до інвестиційного договору № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, згідно з яким у зв`язку із подорожчанням поточної вартості вимірної одиниці 1 кв.м. площі об`єкту інвестування - загальну вартість об`єкту інвестування збільшено до 2000000,00 грн.

Крім того, було між ВАТ «КБ «Славутич», правонаступником якого є ВАТ «КБ «Національний стандарт» та ОСОБА_1 , було укладено договір про іпотечний борг № 108 від 15.12.2006, за умовами якого ВАТ «КБ «Славутич» відкрив ОСОБА_1 відкличну кредитну лінію з лімітом кредитування 2000000,00 грн. терміном з 15.12.2006 по 14.12.2016.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ніби то укладено іпотечний договір від 25.01.2007, вчинений між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за № 94.

Предметом іпотеки є нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) на належить позивачу на підставі інвестиційного договору № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006.

Після того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вчинено запис про заборону на нерухоме майно від 27.01.2007, об`єкт обтяження - майнові права на нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний № обтяження 4413558).

А також, цим же нотаріусом в Державному реєстрі іпотек вчинено запис про іпотеку від 02.03.2007, об`єкт обтяження - майнові права на нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний № обтяження 4583087).

За результатами висновку експертів судової почеркознавчої експертизи інвестиційний договір № 27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, що укладений між ТОВ «Київвисотбуд» та позивачем; договір про іпотечний борг № 108 від 15.12.2006, іпотечний договір від 25.01.2007, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за р. № 94, які підписані між ВАТ «КБ «Славутич» та позивачем - не укладались, позивачем не підписувались, а підпис на вказаних угодах виконано іншою особою.

Крім того, як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.01.2018 записи щодо позивача стосуються та обтяжують все невизначене нерухоме майно.

Постановою Правління Національного банку України від 19.08.2009 № 490 прийнято рішення про відкликання банківської ліцензії ВАТ «КБ «Національний стандарт» та ліквідацію з 21.08.2009 Ліквідація банку на завершальній стадії, але запис про припинення в Реєстрі про юридичну особу не внесено, що підтверджується Інформацією з ЄДРПОУ сайту Мінюсту та листом Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 23.05.2018.

Відповідно до положень ч.2 ст. 104 ЦК України юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до Єдиного державного реєстру запису про її припинення.

Судом встановлено, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. на теперішній час не працює та місце здійснення діяльності не відомо. Як вбачається із листа Міністерства юстиції України від 19.02.2018 № 6113/4510-33-18/19.6.1 Танаджи Г.Г. було видано свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю № 2651 від 17.05.1997, це свідоцтво є чинним на теперішній час.

Судом досліджено зміст та проведено аналіз матеріалів, що були надані суду, у нотаріальної справи приватного нотаріуса щодо посвідчення іпотечного договору від 25.01.2007 за № 94, з яких вбачається, що:

відсутня довіреність на ім`я ОСОБА_4 , якого уповноважено від імені ВАТ «КБ «Славутич» на укладення іпотечного договору, що свідчить про неналежне встановлення повноважень юридичної особи (іпотекодержателя);

кредитний договір, що підтверджує наявність основного зобов`язання, взагалі відсутній; видача кредиту на суму в еквіваленті більше 396000,00 доларів США без жодного забезпечувального договору (іпотека, застава майнових прав, порука, банківська гарантія тощо) не відповідала загальним правилам кредитування комерційних банків на час його підписання та й зараз;

в інвестиційному договорі відсутня сторінка із підписами ТОВ «Київвисотбуд» та позивача; в додатковій угоді № 1 від 20.12.2006 до інвестиційного договору збільшена поточна вартість об`єкту інвестування до 2000000,00 грн., яка підписана сторонами вже після оформлення кредитного договору;

в заяві про реєстрацію обтяження об`єкта нерухомого майна № 245/05 від 26.01.2007 об`єктом обтяження є конкретно визначене нерухоме майно, а фактично під обтяженням все невизначене нерухоме майно позивача;

витяг про реєстрацію в Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 27.01.2007, повний витяг з Єдиного реєстру довіреностей від 25.01.2007 - підписи державного реєстратора (нотаріуса) відсутні;

копія паспорту на ім`я позивача - наявна копія 1 сторінки паспорту;

в матеріалах нотаріальної справи належним чином завірена копія паспорту та податкового номеру взагалі відсутні, що свідчить про неналежне встановлення особи іпотекодавця;

заява стосовно статусу перебування у шлюбі іпотекодавця (позивача) - відсутня;

квитанцій про сплату обов`язкових бюджетних платежів, перевірку майна по Державних реєстрах, а так само як і направлення (отримання) витягів з Державних реєстрів заявником та боржником матеріали нотаріальної справи не містять.

Частиною 1 ст. 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Згідно з п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення. А відповідно до абзацу 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України, суд може також захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно з вимогами ст.386 ЦК України власник має право звернутися до суду із вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який враховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ст. 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном, які він здійснює на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України - правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до пункту 13 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мінюсту від 03.03.2004 № 20/5 (із змінами на 28.09.2005) - при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси встановлюють особу учасників цивільних відносин, які особисто звернулися за вчиненням нотаріальних дій.

Відповідно до пункту 19 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України - При посвідченні правочинів нотаріусом у текстах правочинів зазначаються: для фізичних осіб - ідентифікаційний номер за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків, для юридичних осіб - ідентифікаційний код за даними Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України. На підтвердження наявності ідентифікаційного номера (коду) нотаріусу подається відповідна, завірена уповноваженою особою, довідка або (витяг), фотокопія якої(го) долучається до примірника правочину, який залишається у справах нотаріуса.

У п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Крім того, відповідно до ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (в редакції станом на 14.01.2006), яка визначає особливості забезпечення виконання зобов`язань забудовника за договором перед управителем фонду. Виконання зобов`язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, або, за згодою управителя, об`єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону. В договорі має бути передбачене зобов`язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов`язань перед управителем. За кожним об`єктом будівництва забудовник та управитель укладають: - договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем. У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва. У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Зокрема, в Постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 по справі № 6-168цс12 за заявою публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» про перегляд Верховним Судом України ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.03.2012 зазначається, що «Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходив суд касаційної інстанції, погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником за Договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, та що ТОВ «Екобуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому Договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки».

Статтею 50 Закону України «Про нотаріат» передбачено можливість оскарження в судовому порядку нотаріальної дії або відмови у її вчиненні, нотаріального акта. Згідно з ч. 1 ст. 1 Закону України «Про нотаріат» нотаріальними діями є посвідчення права, а також фактів, що мають юридичне значення, та інші дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Обов`язок нотаріуса та відповідної посадової особи вчиняти нотаріальні дії передбачений ч. 3 ст. 49 Закону, де встановлено заборону безпідставної відмови в її вчиненні.

Як випливає з п. 9 ч. 1 ст. 49 Закону України «Про нотаріат», підстави для відмови у вчиненні нотаріальної дії можуть встановлюватися тільки цим Законом. Перелік підстав для відмови нотаріусом у вчиненні нотаріальних дій, зазначений у ст. 49 та не є вичерпним. За наявності умов, передбачених ст. 49 Закону України «Про нотаріат» на нотаріуса покладається завдання, по-перше, відмовити у вчиненні нотаріальної дії, якщо вона суперечить вимогам чинного законодавства; по-друге, обґрунтувати своє рішення на підставі норм чинного законодавства. Згідно з п. 3 глави 13 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та ч. 4 ст. 49 Закону відмова у вчиненні нотаріальної дії за загальним правилом здійснюється в усній формі, а у випадку наявності вимоги особи, яка звернулась за вчиненням нотаріальної дії, - виноситься відповідна постанова про відмову у вчиненні нотаріальної дії.

Відповідно до узагальнення Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику розгляду справ про оскарження нотаріальних дій або відмову в їх вчиненні» від 07.02.2014 - «Закон України «Про нотаріат» поділяє об`єкти судового оскарження в межах нотаріального процесу на три групи: нотаріальні дії; відмова у вчиненні нотаріальних дій; нотаріальні акти. Поняття «нотаріальний акт» є значно ширшим за поняття «нотаріальна дія» і являє собою будь-яку дію, що є складовою частиною нотаріальної діяльності і вчиняється нотаріусом у межах виконання власних повноважень. Можливість оскарження нотаріальних дій або відмови у їх вчиненні забезпечує законність нотаріального провадження і захист прав та інтересів учасників нотаріального процесу. Судовий контроль за діяльністю нотаріусів має забезпечити виправлення нотаріальних помилок, тлумачення чинного законодавства та сприяти дотриманню законності у сфері цивільних правовідносин, що виникають із вчинення нотаріальних дій».

Стаття 3 Закону України «Про нотаріат» визначає, що нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.

Як свідчать матеріали нотаріальної справи встановлення особи ОСОБА_1 за паспортом громадянина України приватним нотаріусом не відбувалось й не могло відбутись у зв`язку із відсутністю позивача в Україні, що призвело до негативних наслідків; кредитні кошти не отримувались; предмет іпотеки - конкретно визначене нерухоме майно не можна було передавати в іпотеку, оскільки іпотекодавець не набув прав власності, а майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки набагато пізніше - згідно із Законом України від 25.12.2008 № 800-VI; ніяких договорів з урахуванням особливостей забезпечення виконання зобов`язань забудовника, встановлених в ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» не укладалось, що зайвий раз підтверджує неукладеність інвестиційного, кредитного та іпотечного договорів.

Згідно ст.43 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» - Відомості про припинення обтяження реєструються держателем або реєстратором Державного реєстру на підставі рішення суду або заяви обтяжувача, в якій зазначаються реєстраційний номер запису, найменування боржника, ідентифікаційний код боржника в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України чи індивідуальний ідентифікаційний номер боржника в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов`язкових платежів та інформація про припинення обтяження. Записи щодо обтяжень, які втратили свою чинність, підлягають вилученню з Державного реєстру через шість місяців після реєстрації відомостей про припинення обтяження. Заяви про виникнення, зміну, припинення обтяжень та про звернення стягнення на предмет обтяження підписуються обтяжувачем. Якщо заява подається в електронній формі, вона повинна містити електронний підпис обтяжувача.

Процедура державної реєстрації іпотек у спірний період регулювалась Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 № 410, та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868 (далі - Порядок).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до Державного реєстру прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктами 74, 75 Порядку передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, що набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.

За таких умов, суд приходить до висновку, що наявність обтяження іпотекою та заборони на відчуження майна є незаконним, оскільки при реєстрації таких обтяжень взагалі були відсутні підстави у державного реєстратора (нотаріуса) для внесення до державних реєстрів цих записів, тому позивачем обрано спосіб захисту - визнання незаконними дій приватного нотаріуса із посвідчення іпотечного договору та усунення перешкод у здійсненні права розпорядження майном шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення, яким може бути тільки скасуванням рішень про обтяження у відповідних державних реєстрах.

Судом було досліджено висновок експертів, згідно якого підпис від імені ОСОБА_1 на 5 сторінці у графі «ПІДПИСИ СТОРІН» у рядку «Іпотекодавець» в іпотечному договорі від 25.01.2007, укладеного між ВАТ «КБ «СЛАВУТИЧ» та ОСОБА_1 , посвідченому за № 94 - виконано рукописним способом без попередньої технічної підготовки та застосування технічних засобів. Підпис від імені ОСОБА_1 у графі «ІНВЕСТОР» у рядку «Громадянин ОСОБА_1 » у додатковій угоді № 1 від 20.12.2006 до інвестиційного договору №27/2006/Сн-н (про інвестування у будівництво) від 13.01.2006, укладеного між ТОВ «Київвисотбуд» та ОСОБА_1 - виконано не рукописним способом, а становить собою зображення нанесене електрофотографічним способом друку за допомогою копіювально-множильної техніки. Запис « ОСОБА_5 » на 5 сторінці у графі «Підписи сторін» у рядку «Іпотекодавець» в іпотечному договорі від 25.01.2007, укладеному між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за № 94, виконаний не ОСОБА_1 а іншою особою. Підпис від імені « ОСОБА_6 » на 5 сторінці у графі «Підписи сторін» у рядку «Іпотекодавець» в іпотечному договорі від 25.01.2007, укладеному між ВАТ «КБ «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Танаджи Г.Г. за № 94, виконаний не ОСОБА_1 а іншою особою.

Виходячи зі змісту висновку експертів, можна зазначити, що наслідком підроблення підпису в договорі є його недійсність на підставі ч. 3 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Зокрема, така позиція була відображена ще в постанові Верховного Суду України від 22.04.2015 у справі № 6-48цс15, в якій Судова палата у цивільних справах переглянувши ухвалу ВССУ від 12.11.2014 у справі за позовом фізичної особи про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та витребування земельної ділянки, крім іншого, дійшла такого висновку: «Судам під час розгляду справи встановлено, що спірний договір, укладений від імені позивача, підписаний не ним, а іншою особою. Таким чином, спірний договір був укладений без волевиявлення ОСОБА_9, а тому суди дійшли правильного висновку про недійсність спірного договору на підставі частини третьої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України».

Вказана позиція щодо недійсності договору, підпис в якому здійснено іншою особою, ніж стороною договору (встановлення факту відсутності волевиявлення особи на укладення договору), знаходила своє неодноразове відтворення в подібних висновках Верховного Суду (наприклад, постанови від 11.06.2020 у справі № 141/875/17-ц, від 19.05.2020 у справі № 624/600/16-ц, від 03.07.2019 у справі № 201/13235/15-ц, від 11.06.2018 у справі № 916/613/17 та ін.).

З урахуванням викладеного, оцінивши зібрані по справі доказам у їх сукупності, беручи до уваги докази, що містяться в матеріалах справи, які протягом розгляду справи не були спростовані відповідачем, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню в частині позовних вимог до ВАТ «Комерційний банк «Славутич» правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадія Геннадійовича. та відмовити в частині позовних вимог до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради оскільки позивач не звертався до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради із відповідною заявою про скасування запису заборони з нерухомого майна, передбаченого законом та порядком, а відтак не було відмови та порушень прав позивача з боку Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно задоволених вимог.

На підставі вищезазначеного та керуючись ст.ст. 16, 207, 261, 317, 319, 321, 386, 391, 638 ЦК України; ст.43 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»; Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мінюсту від 03.03.2004 № 20/5; ст. 20, 30,141, 174, 176, 189 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ВАТ «Комерційний банк «Славутич» правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадія Геннадійовича, Департамента з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради про визнання незаконними нотаріальних дій із посвідчення іпотечного договору, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом скасування рішень державного реєстратора про іпотеку та заборону на нерухоме майно - задовольнити частково.

Визнати незаконними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадія Геннадійовича із посвідчення ним іпотечного договору від 25.01.2007 за № 94, що вчинений між відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Славутич» та ОСОБА_1 .

Усунути перешкоди ОСОБА_1 у здійсненні ним права власності шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадія Геннадійовича, що здійснені на підставі іпотечного договору від 25.01.2007, вчиненого між відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Славутич» та ОСОБА_1 , посвідченого цим же нотаріусом за № 94, щодо боржника ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме:

- про заборону на нерухоме майно від 27.01.2007, об`єкт обтяження - невизначене майно, майнові права, нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний номер обтяження 4413558 в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна );

- про іпотеку від 02.03.2007, об`єкт обтяження - невизначене майно, майнові права, нежитлове приміщення НОМЕР_2 загальною площею 80,00 кв.м., що буде збудоване та розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , ( АДРЕСА_2 ) (реєстраційний номер обтяження 4583087 в Державному реєстрі іпотек).

Стягнути в рівних частках з ВАТ «Комерційний банк «Славутич» правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт» та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадій Геннадійович на користь ОСОБА_1 суму судового збору у розмірі 469,86 грн., витрат понесених на проведення експертного дослідження у розмірі 3377,76 грн.

В задоволенні інших позовних вимог - відмовити.

Апеляційні скарги подаються учасниками справи до Київського апеляційного суду або через Печерський районний суд м. Києва.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_4

відповідач: ВАТ «Комерційний банк «Славутич», правонаступник ВАТ КБ «Національний стандарт» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Національний стандарт» 04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, 17

відповідач: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Танаджи Геннадій Геннадійович, 01000, м. Київ, вул. Л. Толстого, 13

відповідач: Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради, 04050, м. Київ, вул. Студентська, 7

Суддя: Р.В. Новак