КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 вересня 2021 року м. Київ

Унікальний номер справи № 369/6470/18

Апеляційне провадження 22-ц/824/11797/2021

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача: Махлай Л.Д.,

суддів: Немировської О.В., Ящук Т.І.

при секретарі: Гойденко Д.В.

сторони

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Черемшина 2012»

за зустрічним

відповідач

відповідач ОСОБА_1

за зустрічним

позивач

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану через представника ОСОБА_2 , на рішення Києво - Сятошинського районного суду Київської області від 31 травня 2021 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Черемшина 2012» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за орендну плату, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Черемшина 2012» про зменшення розміру заборгованості, зміну договору оренди на договір найму,

в с т а н о в и в :

у червні 2018 року ТОВ «Черемшина 2012» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому з урахуванням збільшення позовних вимог, просило стягнути з відповідачки борг по оплаті за оренду за період з червня 2015 року по грудень 2018 року включно у сумі 24 662,96 грн, інфляційні втрати у сумі 4 630,66 грн, 3 % річних за порушення грошового зобов`язання у сумі 16 231,31 грн.

В обґрунтування позову зазначало, що 02.12.2015 між сторонами укладено договір № НОМЕР_2 про оренду ліжко-місць, за яким відповідачка зобов`язалася вносити щомісяця орендну плату у сумі 690,00 грн за 1 ліжко-місце (загальна сума 1 380,00 грн). Проте, свого обов`язку відповідачка не виконує.

У вересні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом до ТОВ «Черемшина 2012», в якому просила зменшити розмір заборгованості за спірний період проживання в кімнаті АДРЕСА_1 у зв`язку із неналежним виконанням позивачем договору оренди ліжко-місць № НОМЕР_2 від 02.12.2015 та змінити договір оренди ліжко-місць № НОМЕР_2 від 02.12.2015 на договір найму посилаючись на те, що з мешканцями гуртожитку мають бути укладені договори найму, а не договори оренди житла. Договір оренди укладено під примусом з боку відповідача на умовах, висунутих самим відповідачем. Останній не бажає змінити умови договору, а навпаки вважає договір № НОМЕР_2 від 02.12.2015 продовженим, і в судовому порядку намагається отримати не передбачені умовами договору суми втрат від інфляції та трьох процентів річних.

Рішенням Києво - Сятошинського районного суду Київської області від 31.05.2021 первісний позов задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Черемшина 2012» борг по оплаті за оренду за період з червня 2015 року по грудень 2018 року включно у сумі 24 662,96 грн, інфляційні втрати 4 630,66 грн, 3 % річних - 16 231,31 грн. Вирішено питання судових витрат.

Не погоджуючись з даним рішенням суду, ОСОБА_1 через представника подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічну позовну заяву задовольнити. Посилається на неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи. А саме, судом не застосовано норми, що регулюють спірні правовідносини та не з`ясовано характер спірних правовідносин. Нею використовується житло для постійного проживання не на підставі договору, а на підставі реєстрації постійного проживання з 2008 року, що виключає застосування до спірних правовідносин положень договору оренди. Вважає, що договір оренди укладений на користування рухомим майном, яке знаходиться у кімнаті, а не на користування кімнатою, та фактично це є договір про надання житлово-комунальних послуг. Статтею 820 ЦК України передбачено, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Суд помилково застосував до спірних правовідносин положення ст. ст. 764, 812, 820 ЦК України та не застосував ст. 235 ЦК України та положення Закону України «Про житлово - комунальні послуги». Суд безпідставно погодився з розрахунком заборгованості, який наданий позивачем. Відповідно до планового кошторису на утримання гуртожитку вартість послуг, визначена у п. 3 договору. Згідно наданого кошторису вартість послуг за договором становить 459,86 грн. Предметом договору є 2 ліжко місця, отже вартість послуг за договором становить 919,76 грн. Строк дії договору від 02.12.2015 встановлено до 31.12.2016, відтак сума за нараховані послуги може становити 11 956,36 грн. Проте нею за відповідний період сплачено 15 050 грн, що вказує на відсутність заборгованості. Крім того, суд залишив поза увагою її доводи про зміну істотних обставин після укладення договору, оскільки рішення виконавчого комітету Вишневої міської ради від 28.03.2017 «Про реєстрацію гуртожитків КЖКП «Агропромбудіндустрія», яке було підставою передання гуртожитку КЖКП «Агропромбудіндустрія» скасоване рішенням Вишневої міської ради Києво - Святошинського району від 12.10.2017. А тому у позивача відсутнє право на стягнення коштів за користування ліжко-місцями у гуртожитку.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Черемшина 2012» Шокуров Ю.Л. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а судове рішення - без змін посилаючись на його законність та обґрунтованість рішення. Зазначає, що апелянтом не заперечується факт підписання з нею договору оренду, відповідно до якого вона зобов`язалася вносити орендну плату не пізніше 15 числа кожного місяця. Факт реєстрації неї в орендованому приміщенні не впливає на обов`язки, які на неї покладено договором, а тому вона зобов`язана виконувати умови договору та вчасно сплачувати орендну плату. Також посилається на судову практику відповідно до якої у подібних правовідносинах орендна плата з боржників стягувалася судами з урахуванням інфляційних втрат та 3 % річних.

У судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 підтримали апеляційну скаргу та просили її задовольнити.

Представник позивача Шокуров Ю.Л. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 02.12.2015 між сторонами укладено договір № НОМЕР_2 оренди ліжко-місць в гуртожитку за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3 договору ціна оренди одного ліжко-місця становить 690,00 грн, в тому числі ПДВ 115,00 грн, за один календарний місяць та включає в себе плату за користування додатковим інвентарем, обладнанням та меблями, плату за комунальні послуги, фактичні витрати на утримання гуртожитку та прибудинкової території.

Пунктом 4 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 15-го числа кожного місяця за поточний місяць.

Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31.12.2016 (п. 13 договору).

Сторони по справі не заперечували факту постійного проживання відповідачки у кімнаті гуртожитку.

У реквізитах договору оренди зазначено, що позивач є платником ПДВ згідно свідоцтва № НОМЕР_1 .

Відповідно до свідоцтва про право власності від 06.04.2013 позивачу на праві приватної власності належать приміщення загальною площею 5 811 м кв, які розташовані за адресою АДРЕСА_2 .

Згідно довідки заборгованість ОСОБА_1 за оренду 2-х ліжко-місць ОСОБА_1 за період з червня 2015 року та по грудень 2018 року включно складає 24 662,96 грн.

Позивач також надав розрахунок інфляційних втрат за даний період, які складають 4 630,66 грн та 3 % річних - 16 231,31 грн.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з дійсності договору оренди та невиконання відповідачкою умов цього договору щодо своєчасної та повної оплати за оренду ліжко - місць в гуртожитку. Відмовляючи в задоволенні зустрічних позовних вимог, суд виходив з відсутності правових підстав для зміни договору оренди на договір найму та зменшення розміру заборгованості.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Згідно вимог ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Згідно зі ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватись майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ст. 127 ЖК УРСР для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв`язку із захворюванням на туберкульоз, використовуються спеціальні гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.

Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 132 цього Кодексу сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення з гуртожитку, який їм було надано у зв`язку з роботою чи навчанням.

Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку в зв`язку з роботою, може бути виселено без надання іншого жилого приміщення в разі звільнення за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину.

З пояснень ОСОБА_1 вбачається, що її вселення у гуртожиток відбулося відповідно до ордеру, оскільки на той час її колишній чоловік був працівником підприємства, у віданні якого перебував гуртожиток. Надалі чоловік звільнився з роботи за власним бажанням, а вона залишилася проживати у гуртожитку.

Надати пояснення про те чи укладався з нею договір оренди на користування житловою площею у гуртожитку після звільнення чоловіка з роботи до часу укладення спірного договору оренди від 02.12.2015 ОСОБА_1 не змогла. Представник ТОВ «Черемшина 2012» вказував на те, що до укладення спірного договору оплата за проживання відповідачкою також здійснювалася на підставі договорів оренди, проте будь - яких інших договорів оренди до суду не надано.

Відповідно до п. 2 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 № 572, в редакції чинній на час укладення договору оренди, користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності, договором найму (оренди) або іншим документом, що підтверджує право власності чи користування.

Відповідно до п. 1, 3, 7 Примірного положення про користування гуртожитками, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.06.2018 № 498 у період дії договору оренди, користування жилими приміщеннями в гуртожитках, що перебувають у власності, у процесі реалізації прав та виконання обов`язків їх власників здійснюється відповідно до положень Цивільного кодексу України, Законів України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та інших актів законодавства.

Жила площа в гуртожитках надається: у вигляді окремого жилого приміщення для відособленого користування однієї особи чи сім`ї; у вигляді ліжко-місця для проживання одиноких осіб, які не перебувають між собою в сімейних відносинах.

Користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності - виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, - за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла.

Аналіз зазначених норм дає підстави вважати, що укладення з відповідачкою договору оренди ліжко - місць у кімнаті у гуртожитку є правомірним, оскільки власник гуртожитку на свій розсуд вирішує питання у якій формі укладати договір на користування житловим приміщенням: договір найму житла чи договір оренди житла.

Відтак доводи апеляційної скарги про те, що позивач не мав права на укладення з ОСОБА_1 договору оренди, а повинен був укласти договір найму не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.

02.12.2015 сторони у даному спорі уклали договір оренди ліжко-місць у гуртожитку та визначили щомісячний платіж за користування предметом оренди.

Доводи апеляційної скарги про те, що зазначений договір є договором оренди лише рухомого майна, яке знаходиться у кімнаті гуртожитку суперечать змісту договору.

Так, за вказаним договором відповідачці передано у строкове платне користування 2 ліжко-місця у кімнаті № НОМЕР_2 для тимчасового проживання (п.1 договору).

У пункті 3 договору визначено ціну оренди та зазначено з чого вона складається, а саме така ціна включає плату за користування додатковим інвентарем, обладнанням та меблями, плату за комунальні послуги, фактичні витрати на утримання гуртожитку та прибудинкової території.

Уклавши договір оренди відповідачка взяла на себе зобов`язання щомісячно сплачувати орендну плату, яка включає в себе не лише оплату за житлово-комунальні послуги, а також плату за користування додатковим інвентарем, обладнанням, меблями, а також витрати на утримання гуртожитку та прибудинкової території.

Відтак доводи апеляційної скарги про те, що на підставі цього договору відповідачка має оплачувати лише витрати за житлово-комунальні послуги не можна визнати обґрунтованими.

Договір оренди є чинним і відповідачкою вимоги про визнання його недійсним в цілому чи в окремій частині не заявлялися.

Сама по собі реєстрація відповідачки у кімнаті № НОМЕР_2 гуртожитку не свідчить про те, що позивач не має право на укладення з нею договору оренди, оскільки відповідно до ст. 127 ЖК УРСР гуртожитки використовуються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання.

У даній справі встановлено, що відповідачка проживає у гуртожитку не у зв`язку з роботою чи навчанням.

Доводи представника апелянта про те, що договір оренди від 02.12.2015 слід вважати неукладеним суперечать доводам апеляційної скарги про те, що цей договір є договором найму чи договором на користування майном у кімнаті гуртожитку.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Доводи апеляційної скарги про те, що рішенням виконавчого комітету Вишневої міської ради від 28.03.2017 «Про реєстрацію гуртожитків КЖКП «Агропромбудіндустрія», яке було підставою передання гуртожитку КЖКП «Агропромбудіндустрія» скасоване рішенням Вишневої міської ради Києво - Святошинського району від 12.10.2017 не можуть бути підставою для скасування чи зміни рішення суду, оскільки право власності позивача на приміщення гуртожитку, яке підтверджено свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 06.04.2013, про що міститься запис у Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, не скасоване.

Посилання представника відповідачки на те, що рішенням суду, прийнятим у порядку господарського судочинства після ухвалення рішення у даній справі, гуртожиток підлягає поверненню у розпорядження територіальної громади не впливають на висновки суду, оскільки предметом даного спору є стягнення орендної плати за період з червня 2015 року по грудень 2018 року.

Згідно вимог ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до вимог ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

За вказаних обставин суд першої інстанції дійшов правильних висновків про те, що відповідачка не виконала умови договору оренди.

Розмір заборгованості з червня 2015 року та по грудень 2018 року включно у сумі 24 662,96 грн підтверджено розрахунком, який відповідачкою не спростований.

Доводи апеляційної скарги про те, що після закінчення договору оренди відповідачка не повинна сплачувати орендну плату колегія суддів вважає безпідставними, оскільки відповідачка не заперечувала ту обставину, що вона продовжує користуватися предметом оренди і після закінчення строку договору.

Доводи апелянта про те, що позивачу належить на праві власності лише нежитлова будівля АДРЕСА_2 колегія суддів не може визнати обгрунтованими, оскільки доказів про існування іншої будівлі за цією ж адресою не надано, а відповідно до свідоцтва про право власності ТОВ «Черемшина 2012» належить будівля АДРЕСА_3 як ціла частка.

ОСОБА_1 у зустрічному позові посилалася на неналежне виконання умов договору оренди орендодавцем, проте докази на підтвердження таких доводів не надано.

ОСОБА_1 посилається на свої ж запити до позивача, проте такі запити зроблені після звернення ТОВ «Черемшина 2012» з даним позовом, та самі по собі звернення не підтверджують, що обставини, викладені у зверненнях є встановленими.

Відповідно до вимог ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Оскільки ОСОБА_1 має заборгованість по орендній платі судом правильно застосовано до спірних правовідносин положення ч. 2 ст. 625 ЦК України.

За таких обставин колегія суддів прийшла до висновку, що рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим і не може бути скасоване з підстав, викладених у апеляційній скарзі.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Києво - Сятошинського районного суду Київської області від 31 травня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня проголошення постанови до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду з підстав, визначених у ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови виготовлений 15.09.2021.

Головуючий Л. Д. Махлай

Судді О. В. Немировська

Т. І. Ящук