Постанова

Іменем України

08 вересня 2021 року

м. Київ

справа № 725/2195/20

провадження № 61-4590св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Осіяна О. М.,

Сакари Н. Ю.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Ростислав Олександрович, ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» на рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 20 жовтня

2020 року у складі судді Федіної А. В. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у складі колегії суддів:

Перепелюк І. Б., Височанської Н. К., Литвинюк І. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2020 року ОСОБА_1 і ОСОБА_4 звернулися до суду з позовами до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» (далі - ТОВ «ФК «Поліс»), приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренка Р. О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна.

Позовні заяви мотивовані тим, що 23 липня 2008 року між ПАТ «ВТБ Банк» (далі - банк) та ОСОБА_2 укладено кредитний договір. Цього ж дня, з метою забезпечення виконання вказаного зобов`язання, між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, а також між

ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02 відповідно до яких, позивачі передали в іпотеку банку нежитлові приміщення площами 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Укладеними договорами іпотеки було передбачено, що ці договори є договорами про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі яких іпотекодержатель на власний розсуд може згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань. В цьому випадку цей договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Зазначали, що рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців

від 11 червня 2010 року стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 ,

ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ПАТ «ВТБ Банк» заборгованість за кредитним договором від 23 липня 2008 року у розмірі 3 307 701,92 грн. Після ухвалення судом вказаного рішення позивачі не отримували від іпотекодержателя жодних повідомлень, які б стосувались уступлення прав вимоги за основним та іпотечним договорами, вимог про виконання основного зобов`язання, повідомлень щодо оцінки предмета іпотеки та набуття предмета іпотеки у власність.

01 листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р. О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Поліс» на вказане нерухоме майно за індексними номерами 32158071, 32158949, 32158555.

Вважають, що вказаний вище договір про задоволення вимог іпотекодержателя підлягає визнанню недійсним, оскільки відповідачем

ТОВ «ФК «Поліс» було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки через неповідомлення позивачів та непроведення оцінки майна всупереч вимогам статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку».

Вказують, що оцінка майна, що є предметом договорів іпотеки, на момент набуття товариством права власності на таке майно виконана не була. ТОВ ФК «Поліс» не повідомляло іпотекодавців про оцінку предмета іпотеки та, відповідно, його вартість, за якою іпотекодержатель набуває майно у власність.

Окрім того, позивачами не було отримано від кредитора вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, тому кредитор не мав права реєструвати своє право власності на предмет іпотеки.

Вказували, що сума заборгованості не є безспірною, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення вимог кредитора за рахунок предмета іпотеки на визначений ним розмір заборгованості.

Крім того, позивачі оспорювали розмір заборгованості, в рахунок погашення якої звернуто стягнення на предмет іпотеки.

Також вказували, що право власності на предмет іпотеки, а саме нежитлові приміщення, площами: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , перебувають у власності ОСОБА_3 , який придбав їх у ТОВ «ФК «Поліс» на підставі договору купівлі-продажу від 19 листопада 2019 року, та підлягають витребуванню від нього як добросовісного набувача на підставі статті 388 ЦК України.

Позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 просили суд визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТОВ «ФК «Поліс» набуло право власності на нежитлові приміщення, визнати протиправним і скасувати рішення приватного нотаріуса про проведення державної реєстрації права власності на вказане майно за ТОВ «ФК «Поліс», за індексними номерами 32158949, 32158555, 32158071, витребувати від ОСОБА_3 спірні нежитлові приміщення.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 20 жовтня

2020 року позови ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено.

Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТОВ «ФК «Поліс» набуло право власності на нежитлові приміщення, загальною площею 129, 30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв. м, що знаходиться за адресою:

АДРЕСА_1 .

Визнано протиправним і скасовано рішення приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренка Р. О.

від 01 листопада 2016 року, індексний номер 32158949, «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 129, 30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано протиправним і скасовано рішення приватного нотаріуса від 01 листопада 2016 року, індексний номер 32158555, «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежиле приміщення, загальною площею 164, 70 кв. м, що заходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувано у ОСОБА_3 нежитлові приміщення, загальною площею 129, 30 кв. м та 164, 70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТОВ «ФК «Поліс» набуло право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 62, 5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано протиправним і скасовано рішення приватного нотаріуса від 01 листопада 2016 року, індексний номер 32158071, «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 62, 5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувано у ОСОБА_3 нежитлове приміщення, загальною площею 62, 5 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Здійснено розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, які були направлені на адресу позивачів, не містили усіх істотних умов, характерних для договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Зокрема, в них не містилось інформації про вартість предмета іпотеки, а також не конкретизовано, в який саме спосіб іпотекодержатель планує звернути стягнення на предмет іпотеки. При цьому такі вимоги були надіслані позивачам у квітні 2016 року, а оцінка вартості предмету іпотека проведена у листопаді 2016 року, а тому позивачі не були та не могли бути повідомлені про вартість предмета іпотеки. Крім того, розмір заборгованості, який було зазначено у вказаних вимогах, відрізняється від розміру заборгованості, який був стягнутий рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року, отже не є безспірним.

Таким чином, суд вважав, що проведена приватним нотаріусом реєстрація права власності ТОВ «ФК «Поліс» на спірне нерухоме майно з порушенням норм чинного законодавства, а договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким ТОВ «ФК «Поліс» набуло право власності на нежитлові приміщення, слід визнати недійсним. Суд вважав, що оскільки під час розгляду даної справи встановлено факт незаконної державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Поліс» та вибуття нерухомого майна поза волею власників ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , то є підстави для витребування майна від ОСОБА_3 на користь позивачів.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 23 лютого 2021 року рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 20 жовтня 2020 року в частині задоволення позовів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до приватного нотаріуса скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позовів, пред`явлених до приватного нотаріуса.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що висновки суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог до ТОВ «ФК «Поліс» та ОСОБА_3 є правильними, оскільки товариство надало нотаріусу не усі документи, що передбачені чинним законодавством, які необхідні для проведення відповідної реєстрації. За таких обставин рішення про проведення державної реєстрації слід скасувати, а майно витребувати із незаконного володіння ОСОБА_3 , оскільки останній його придбав у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

Разом з тим, суд вважав, що не підлягають задоволенню позовні вимоги до приватного нотаріуса, оскільки він є неналежним відповідачем у такій категорії справ.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі ТОВ «ФК «Поліс» просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що у застереженні про задоволення вимог іпотекодержателя, зазначеному в договорах іпотеки, міститься посилання на норми статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» та усі істотні умови, тому суди дійшли помилкових висновків про те, що сторонами не було досягнуто згоди з усіх істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Вважає, що можливе збільшення суми заборгованості у вимогах про усунення порушення не є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки. Перелік документів, які надаються для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, передбачений пунктом 61 Порядку, цей перелік є вичерпним. ТОВ «ФК «Поліс» були надані державному реєстратору усі необхідні документи для вчинення реєстраційної дії, а тому суди дійшли помилкових висновків про скасування його рішень. Крім того, позивачі звернулися до суду із позовом поза межами позовної давності.

ТОВ «ФК «Поліс» зазначає, що судами першої та апеляційної інстанцій ухвалено рішення без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених, зокрема у постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 528/347/17 (провадження

№ 61-12655св20), відповідно до якого правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним, наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено; від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15 (провадження

№ 61-15887св18), відповідно до якого доводи позивача щодо різної суми заборгованості, зазначеної ТОВ «Кредитні ініціативи» у вимозі та у повідомленні про задоволення вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а також щодо відсутності доказів проведення оцінки спірного нерухомого майна на момент набуття на нього права власності не є предметом розгляду у справі, позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до абзацу третього статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Відзив на касаційну скаргу

У вересні 2021 року від адвоката ОСОБА_2 Поліщука С. В. надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому позивач посилається на необґрунтованість доводів скарги та законність ухвалених у справі судових рішень. При цьому доводи відзиву є аналогічними доводам позовної заяви. Так, зокрема, відзив мотивовано тим, що на момент здійснення державної реєстрації права власності на спірне майно не була проведена його оцінка, товариство не надіслало повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання, розмір заборгованості не є безспірним. Крім того, позивачі звернулися до суду із позовами у межах позовної давності.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 19 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.

25 серпня 2021 року справу передано судді-доповідачу.

Ухвалою Верховного Суду від 02 вересня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

23 липня 2008 року між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 24-096/08-КЛ, згідно з яким позичальник отримав кредит у розмірі 365 000 доларів США під 16% річних на умовах повернення, строковості.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 23 липня 2008 року укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передав в іпотеку банку нежитлові приміщення загальною площею 62,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Також, цього ж дня між

ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку приміщення на цокольному поверсі площею 129, 30 кв. м (літ. А), приміщення перукарні у підвальному поверсі літ. Пб загальною площею 164,70 кв. м, за адресою:

АДРЕСА_1 . У пунктах 1.1 договорів іпотеки № 24-096/08-ДИ01 та № 24-096/08-ДИ02 сторони узгодили, що договір забезпечує вимоги, що витікають із договору кредиту, який укладений між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 , від 23 липня 2008 року № 24-096/08-КЛ.

У пунктах 5.4, 5.5. іпотечних договорів передбачено застереження щодо можливості кредитора звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем права власності на майно.

Встановлено, що грошове зобов`язання за договором кредиту, укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 , не виконане, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь

ВАТ «ВТБ Банк» заборгованість за кредитним договором в розмірі

3 307 701,92 грн. Рішення залишилось без виконання.

18 листопада 1015 року ПАТ «ВТБ Банк» на підставі договору про відступлення права вимоги відступило право вимоги за вказаним кредитним договором на користь ТОВ «ФК «Поліс», а 01 грудня 2015 року за іпотечним договором.

Новий іпотекодержатель ТОВ «ФК «Поліс» скористалося своїм правом звернути стягнення на предмет іпотеки за обома іпотечними договорами на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який сформований в якості застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечних договорах.

01 листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р.О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки індексні номери: 32158071, 32158949, 32158555 від 01 листопада 2016 року відповідно до яких зареєстровано за ТОВ «ФК «Поліс» право власності на нежитлові приміщення, площами: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

З копій вимог, які надіслані позивачам щодо сплати кредитної заборгованості, вбачається, що іпотекодержатель вказував про наявність у боржників заборгованості у сумі 517 827,23 доларів США, з яких

360 944,44 доларів США - основна сума боргу та 156 882,79 доларів США - заборгованість за відсотками.

19 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Поліс» за договорами купівлі-продажу відчужило спірне майно на користь ОСОБА_3 .

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах

2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Щодо визнання недійсними договорів про задоволення вимог іпотекодержателя

Частинами першою, третьою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов`язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, у Законі України «Проіпотеку» прямо вказано, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереженняв іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Аналіз зазначених норм законодавства дає підстави для висновку, що істотними умовами застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є умови про предмет договору та спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктами 5.4 іпотечних договорів, укладених між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як іпотекодавцями і банком як іпотекодержателем сторони передбачили, що за вибором іпотекодержателя застосовується один з наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з пунктами 5.5 відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором. У цьому випадку такий договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже, вказане застереження надає право кредитору звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Згідно зі статтями 263, 265ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. В мотивувальній частині рішення зазначаються фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини, чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.

Суди попередніх інстанцій, визнаючи недійсним договір про задоволення прав іпотекодержателя у вигляді застереження, не встановили і не зазначили обставин, з яких закон пов`язує недійсність правочину, не навели жодних мотивів щодо відсутності істотних умов договору, не вказали, які саме умови не містить застереження та яким нормам чинного законодавства таке застереження не відповідає, отже, судові рішення у вказаних частинах не відповідають вимогам статей 263, 265 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.

Таким чином, суди дійшли помилкових висновків, що сторонами договору не було досягнуто згоди з усіх істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому суди не звернули уваги і на те, що між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а укладене між сторонами застереження у пунктах 5.4, 5.5. іпотечних договорів не містить законних підстав для визнання його недійсним, тому висновки судів про визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя

є помилковими.

Отже, відповідно до положень статті 412 ЦПК України судові рішення в цих частинах підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 , ОСОБА_1 щодо визнання недійсними договорів про задоволення вимог іпотекодержателя.

Щодо визнання протиправним і скасування рішення приватного нотаріуса

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Державним реєстратором є, зокрема нотаріус.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк

та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Так, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «ФК «Поліс» 25 квітня 2016 року надіслав на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення, в якій зазначено про те, що позичальник не виконує належним чином свої зобов`язання за кредитним договором, внаслідок чого утворилась заборгованість у розмірі 517 827, 23 доларів США, з яких: 360 944,44 доларів США - тіло кредиту; 156 882,79 доларів США - проценти. Попереджено позивачів, що у разі невиконання цієї вимоги кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки - передачі кредитору права власності на предмет іпотеки (набуття предмета іпотеки у власність нового кредитора).

Зазначена вимога була отримана ОСОБА_1 та ОСОБА_2 13 травня

2016 року, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення (а. с. 132, 133, т. 1), що спростовує доводи позивачів про неотримання такої вимоги від кредитора.

Таким чином, на момент проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Поліс» (01 листопада 2016 року) завершився 30-денний строк з моменту отримання іпотекодавцем та боржником зазначеної вимоги, однак порушення кредитного зобов`язання не було усунуто, борг не сплачено.

Визнаючи протиправним та скасовуючи рішення приватного нотаріуса про проведення державної реєстрації права власності на вказане майно за

ТОВ «ФК «Поліс» від 01 листопада 2016 року, за індексними номерами 32158949, 32158555, суди попередніх інстанцій виходили із того, що письмова вимога про усунення порушень не містила інформації про вартість предмета іпотеки, а також не конкретизовано в який саме спосіб іпотекодержателем планується провести звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим, суди не вказали, якими чинними нормативно-правовими актами передбачені вимоги до змісту вказаного листа про усунення порушень, зокрема щодо зазначення у ньому вартості предмета іпотеки. При цьому є помилковим висновок судів про те, що у вимозі не конкретизовано, в який саме спосіб іпотекодержателем планується звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки у ній прямо зазначено про те, що у разі невиконання вимоги кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття предмета іпотеки у власність нового кредитора за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності (а. с. 185, т. 1).

Посилання судів на те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є більшим за розмір заборгованості, стягнутим за рішенням суду, що також є підставою для скасування рішення приватного нотаріуса, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, як помилково вважали суди.

Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Водночас позивачами не надано доказів виконання умов договору та відсутності у них перед банком кредитної заборгованості та не спростовано доводів відповідача про невиконання ними рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року.

При цьому звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб, передбачений статтею 37 Закону України «Про іпотеку», позбавляє кредитора у подальшому пред`являти вимоги щодо виконання основного зобов`язання, яке було забезпечено іпотекою, оскільки такі вимоги у силу положення статті 36 Закону України «Про іпотеку» є недійсними.

Такі правові висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постановах Верховного Суду, зокрема, від 16 жовтня 2019 року у справі

№ 337/7391/13-ц (провадження № 61-26751св18), від 20 листопада 2020 року у справі № 295/795/19 (провадження № 61-12137св19), від 17 лютого

2021 року (провадження № 61-13148св19).

Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У справі № 761/11601/19 Велика Палата Верховного Суду в ухвалі

від 16 червня 2021 року зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі

№ 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19,

від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Матеріали справи містять звіти про оцінку предметів іпотеки - нежитлових приміщень, загальною площею 62,50 кв. м., 129,30 кв. м і 164,70 кв. м, що знаходяться на АДРЕСА_1 . Вказана оцінка була проведена 01 листопада 2016 року, тобто на день прийняття приватним нотаріусом оскаржуваних рішень про державну реєстрацію права власності на вказане майно за кредитором, що свідчить про дотримання ТОВ «ФК «Поліс» вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачами зазначеного звіту (а. с. 249-256, т. 1).

Отже, суди першої й апеляційної інстанцій дійшли помилкових висновків про те, що державна реєстрація права власності на нежитлові приміщення за

ТОВ «ФК «Поліс» проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (у відповідній редакції), оскільки кредитором були надані усі необхідні документи для здійснення реєстраційної дії.

Колегія суддів також вважає за необхідне зазначити про наявність постанови Верховного Суду від 25 вересня 2019 року, прийнятої у справі № 725/1716/17 за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Поліс», приватного нотаріуса Бондаренка Р. О. про визнання протиправним та скасування рішень приватного нотаріуса, які є предметом оспорювання у справі, яка переглядається. Позивачі у зазначеній справі посилалися на те, що рішення про державну реєстрацію були прийняті поза межами трирічного строку давності звернення стягнення за споживчим кредитом, без належних на те юридичних підстав, встановлених законом, за відсутності повноважень на звернення стягнення суми боргу за кредитним договором в іноземній валюті, без подання документів, що підтверджують факт заборгованості, а отже, без доведення факту прострочення та суми боргу належними доказами. У вказаній справі Верховний Суд підтвердив законність дій приватного нотаріуса та наявність підстав для проведення реєстраційних дій.

Вимоги про витребування майна є похідними від вимог про визнання протиправними та скасування рішень приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем, а тому у їх задоволенні також слід відмовити.

Оскільки позовна давність застосовується лише до обґрунтованих позовних вимог, а колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги

ОСОБА_2 , ОСОБА_1 є необґрунтованими, відсутні підстави для вирішення цього питання, тому відповідні доводи касаційної скарги та відзиву на касаційну скаргу Верховний Суд до уваги не бере.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовів ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Щодо процесуальних заяв ОСОБА_2

06 вересня 2021 року до Верховного Суду надійшла заява ОСОБА_2 , подана його адвокатом Поліщуком С. В., про поновлення строку для подання відзиву на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Поліс» у зв`язку із неотриманням ним ухвали про відкриття касаційного провадження та копій касаційної скарги, що не дало змоги заявнику підготувати відзив у вказаний судом строк.

У задоволенні цієї заяви слід відмовити, оскільки відповідно до положень частини першої статті 127 ЦПК України поновлюється лише такий процесуальний строк, який встановлено законом, разом з тим строк на подання відзиву на касаційну скаргу був встановлений судом, а не законом.

Відповідно до положень частини другої статті 127 ЦПК України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.

Оскільки наведене у заяві є підставою для висновку про необхідність продовження встановленого судом строку на подання відзиву на касаційну скаргу, суд вважає за можливе з власної ініціативи продовжити його до 08 вересня 2021 року.

При цьому Верховний Суд враховує, що 07 вересня 2021 року до суду надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий адвокатом ОСОБА_2 - Поліщуком С. В., однак доводи відзиву слід визнати безпідставними з огляду на мотиви, які викладені у цій постанові.

Також у зазначеній заяві від 06 вересня 2021 року ОСОБА_2 просив відкласти розгляд справи, призначений на 08 вересня 2021 року, з огляду на неможливість ознайомлення з матеріалами справи та подання відзиву на касаційну скаргу.

У задоволенні зазначеної заяви слід відмовити, оскільки адвокат ОСОБА_2 Поліщук С. В. був ознайомлений з матеріалами справи 06 вересня 2021 року та 07 вересня 2021 року подав відзив на касаційну скаргу, доводи якого враховані судом касаційної інстанції.

Отже, підстав для відкладення розгляду справи колегія суддів не вбачає.

Крім того, 07 вересня 2021 року від адвоката ОСОБА_2 Поліщука С. В. надійшла заява про закриття касаційного провадження, оскільки касаційна скарга підписана особою, яка не має права її підписувати.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що касаційну скаргу не підписано, подано особою, яка не має процесуальної дієздатності, або підписано особою, яка не має права її підписувати.

Відповідно до частини першої статті 60 ЦПК України представником у суді може бути адвокат або законний представник.

Згідно з частиною четвертою статті 62 ЦПК України повноваження адвоката як представника підтверджуються довіреністю або ордером, виданим відповідно до Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність».

У частинах першій та другій статті 26 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» визначено, що адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги. Документом, що посвідчує повноваження адвоката на надання правової допомоги може бути, зокрема, довіреність.

До касаційної скарги ТОВ «ФК «Поліс», в інтересах якого діє адвокат Добжанський В. В., додано свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю та довіреність від 04 січня 2021 року, видану ТОВ «ФК «Поліс» на ім`я Добжанського В. В. , строком до 31 грудня 2021 року, з правом подання касаційної скарги та представлення довірителя, зокрема у Верховному Суді.

Отже, адвокат Добжанський В. В. мав право подавати та підписувати вказану касаційну скаргу від імені ТОВ «ФК «Поліс», а тому у задоволенні заяви про закриття провадження на підставі пункту 2 частини першої статті 396 ЦПК України слід відмовити.

Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» задовольнити.

Рішення Першотравневого районного суду м. Чернівці від 20 жовтня

2020 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 23 лютого

2021 року скасувати.

У задоволенні позовів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренка Ростислава Олександровича, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

Н. О. Антоненко

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара