Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
08 вересня 2021 року
справа № 394/518/19
провадження № 61-136св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), касаційну скаргу ТОВ «Вись» задовольнив. Постанову Кропивницького апеляційного суду від 27 листопада 2019 року скасував, рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області від 23 липня 2019 року залишив в силі.
При цьому колегія суддів зазначила, що:
«перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина четверта статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У справі, яка переглядається, установлено, що 03 травня 2015 року між ОСОБА_1 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , та СВК «Вись» було укладено договір оренди земельної ділянки на строк 10 років.
Згідно з пунктом 12.6 цього договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Отже, з моменту набуття ОСОБА_2 права власності на 1/2 частину вищевказаної земельної ділянки, до неї в силу вимог закону перейшли права та обов`язки орендодавця за договором оренди від 03 травня 2015 року, укладеним з СВК «Вись», який, як установлено судом першої інстанції, зареєстрований в установленому законом порядку та є чинним.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
Таким чином, оскільки на момент укладення відповідачами договору оренди земельної ділянки позивач мав чинне право оренди цією земельною ділянкою, обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскаржуваного договору недійсним».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) вказано, що:
«суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_3 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України». Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ «Натон» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) зроблено висновок, що:
«звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 року строк дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц). Оскільки у справі № 587/2135/16-ц суди першої й апеляційної інстанцій не з`ясовували, чи вживав первинний орендар заходи з поновлення договору оренди землі на новий строк, а у справі № 610/1030/18 ці обставини були предметом дослідження судів попередніх інстанцій, і відповідний аргумент товариство заявило у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду відповідно до обставин справи № 610/1030/18 вважає за необхідне конкретизувати висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц висновок стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист : Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити».
Аналіз постанов Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) як в цілому, так і висновків зроблених в них свідчить, що основною ідеєю, на якій основується як постанови, так і висновки, є те, що недопустиме укладення декількох договорів найму щодо однієї речі, і другий договір найму має визнаватися недійсним.
Не можу погодитися з висновком, зробленим в постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19), з таких мотивів.
1. У статті 620 ЦК України передбачено, що у разі невиконання боржником обов`язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов`язання. Кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками, у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. Якщо річ, визначену індивідуальними ознаками, ще не передано, переважне право на її одержання має той з кредиторів, зобов`язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, - кредитор, який першим пред`явив позов.
1.2. Тлумачення статті 620 ЦК України свідчить, що в ній визначені правові наслідки невиконання боржником обов`язку передати кредитору річ, визначену індивідуальними ознаками та міститься часткове регулювання такого способу захисту, як примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України) стосовно невиконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками.
1.3. Можливість примусового виконання обов`язку боржника передати кредитору річ, визначену індивідуальними ознаками, і, як наслідок, пред`явити такого роду позов пов`язується з невиконанням боржником свого обов`язку, тобто порушенням зобов`язання.
1.4. Позов про примусове виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками, належить до зобов`язально-правових способів захисту і не може бути поєднаний з речово-правовими способами. Вимога кредитора про передання йому індивідуально-визначеної речі може бути адресована тільки боржнику, що підтверджує її зобов`язальну (відносну) направленість. Навпаки, для вимог на підставі статті 387 ЦК характерним є можливість їх пред`явлення до будь-яких інших осіб, які не перебувають у правовідносинах із власником, в чому проявляється їх абсолютний характер. Оскільки підставою для пред`явлення позову про передання речі, визначеної індивідуальними ознаками, є порушення зобов`язання, таку правову конструкцію необхідно відмежовувати від віндикаційного позову (стаття 387 ЦК України), основою для якого буде порушення права власності.
1.5. Слід підкреслити, що статті 620 ЦК України поширюється на зобов`язання, які виникають внаслідок договорів, що опосередковують передачу майна у:
а) власність (договори купівлі-продажу, в тому числі поставки, міни, контрактації, а також договори дарування);
б) користування (договір найму, лізингу, прокату, найму житла).
Таким чином, примусове виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками стосується тільки випадків невиконання договірних зобов`язань по передачі індивідуально-визначеної речі у власність або користування.
2. Можливість примусового виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками існує тільки щодо обов`язку, який виник на підставі консенсуального договору (тобто договору, що вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо його істотних умов у належній формі). У разі якщо договір реальний (тобто укладений з моменту передачі речі), неможливо вимагати примусового виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками, оскільки такого обов`язку ще не існує, а передача речі свідчить тільки про укладення договору.
2.1. У деяких випадках, незважаючи на відсутність вказівки в статті 620 ЦК України, іншими нормами виключається застосування примусового виконання обов`язку боржника передати річ, визначену індивідуальними ознаками. Це зумовлено специфікою укладеного сторонами договору. Зокрема, якщо позичкодавець не виконує обов`язку передати річ у користування, друга сторона має право вимагати розірвання договору позички та відшкодування завданих збитків (стаття 830 ЦК України).
2.2. Припинення права кредитора вимагати від боржника виконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками:
а) у власність відбувається, якщо ця річ вже передана третій особі у власність;
б) у користування відбувається, у випадку, коли ця річ вже передана третій особі у користування.
Як при припиненні права на примусове виконання обов`язку, так і до цього кредитор не позбавлений можливості звернутися до боржника із вимогою про відшкодування збитків.
2.3. Переважне право - це таке суб`єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв`язання (вирішення) колізії цивільних прав.
2.4. Передумовою для закріплення переважного права кредитора є ситуації, за яких дві або більше особи набули зобов`язальних прав вимагати передачі однієї і тієї ж речі, визначеної індивідуальними ознаками, тобто існує колізія суб`єктивних цивільних прав.
2.5. Під колізією суб`єктивних цивільних прав можна розуміти виникнення можливості у двох чи більше осіб здійснити суб`єктивне цивільне право стосовно одного і того ж самого об`єкта.
2.6. Переважне право кредитора на одержання речі (абзац 2 частини другої статті 620 ЦК України) спрямоване на вирішення колізії зобов`язальних прав, що передбачають право вимагати передачі індивідуально-визначеної речі у користування або власність. Поміж собою вступати в колізію можуть тільки однорідні по суті права. Наприклад, право вимагати передачі речі у власність з таким же правом.
2.7. Фактичний склад, необхідний для виникнення цього переважного права кредитора, становлять: порушення договірних зобов`язань, за якими, одна й та ж сама особа (боржник) зобов`язалася передати індивідуально-визначену річ у власність або користування; знаходження спірної речі у боржника; раніше укладений договір або ж першість у пред`явленні позову.
2.8. Переважне право на одержання речі належатиме тому з кредиторів, який раніше уклав договір з боржником, а якщо цього неможливо встановити, то тому, який першим пред`явить позов до боржника. При цьому одержання речі одним із кредиторів, тобто реалізація ним свого права, унеможливлює здійснення зобов`язальних прав іншої особи (осіб) (частина друга статті 620 ЦК України).
2.9. Аналіз глави 58 ЦК України свідчить, що законодавцем не виключається можливість укладення декількох договорів найму щодо однієї речі. При цьому, допустимо виокремити дві відмінні ситуації:
2.9.1. наймодавець укладає декілька договорів найму з кількома наймачами, які одночасно користуються різними частинами однієї речі;
2.9.2 наймодавець укладає два договори найму з двома різними наймачами щодо однієї речі. В такому разі правові підстави для недійсності договорів найму внаслідок того що одна річ є предметом в двох договорах найму відсутні, а до правовідносин наймодавця та наймачів слід застосовувати статтю 620 ЦК України.
3. За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеному у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) та від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19).
Суддя В. І. Крат