суддів Великої Палати Верховного Суду Власова Ю. Л., Гудими Д. А., Рогач Л. І., Штелик С. П.
Провадження № 14-31цс20
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» (далі - ТОВ «Перко») на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Екватор-ІФ» (далі - ПП «Екватор-ІФ»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» (далі - ТОВ «Перко»), третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інкомбуд» (далі - ТОВ «Інкомбуд»), про визнання права власності на нерухоме майно.
Відповідно до змісту частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку; про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні.
15 січня 2006 року між ТОВ «Інкомбуд» і ТОВ «Перко» укладено договір про співпрацю та організацію взаємовідносин (далі - договір про співпрацю), за умовами якого ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується за згодою Крихівецької сільської ради передати ТОВ «Перко» частину земельної ділянки під будівництво секцій № 4, 5 багатоквартирного будинку. Оформлення всіх необхідних документів щодо користування земельною ділянкою покладається на ТОВ «Перко» (підпункт 2.1.3 частини другої цього договору).
Відповідно до пункту 1 договору про співпрацю предметом є організація взаємовідносин, порядок і умови здійснення дольового будівництва ТОВ «Інкомбуд» та ТОВ «Перко» багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 .
У підпункті 2.1.6 пункту 2.1 частини другої договору про співпрацю визначено, що ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується після завершення будівництва надати ТОВ «Перко» усі наявні у нього документи, необхідні для здачі в експлуатацію жилих квартир у секціях АДРЕСА_2 , 5 багатоквартирного будинку, та сприяти здачі частини будинку в експлуатацію.
ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується брати участь у будівництві секцій № 4, 5 багатоквартирного будинку, а саме: збудувати квартири, передбачені пунктом 3.2 цього договору, власними силами і за свої кошти.
Відповідно до пункту 3.2 частини третьої договору про співпрацю ТОВ «Інкомбуд» належать квартири в секціях АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , зокрема: однокімнатна квартира АДРЕСА_4 на другому поверсі площею 43,7 кв. м, трикімнатна квартира АДРЕСА_5 на другому поверсі площею 79,63 кв. м та двокімнатна квартира АДРЕСА_6 на четвертому поверсі площею 59,90 кв. м.
ТОВ «Перко» передає всі необхідні для реєстрації права власності на квартири, вказані в пункті 3.2 цього договору, документи інвесторам, з якими ТОВ «Інкомбуд» уклало договори на дольову участь у будівництві, та включає їх у список інвесторів, чиї кошти були вкладені в будівництво.
А відповідно до підпункту 2.2.9 названого договору саме ТОВ «Перко» несе відповідальність за зобов`язаннями ТОВ «Інкомбуд» перед третіми особами, що виникають з договорів про дольову участь у будівництві квартир.
Суди установили, що розподіл результатів діяльності здійснюється таким чином: квартири в секціях будинку належать ТОВ «Перко» за винятком вказаних трьох, які належать ТОВ «Інкомбуд».
3 грудня 2007 року ТОВ «Перко» отримало дозвіл № 208 на виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 .
4 лютого 2014 року ТОВ «Перко» як замовник та ПП «Екватор-ІФ» як інвестор уклали інвестиційний договір на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення (далі - інвестиційний договір). Згідно з підпунктами 2.1, 2.2 пункту 2 замовник, яким є ТОВ «Перко», передає інвестору, яким є ПП «Екватор-ІФ», функції замовника будівництва, зазначені в договорі про будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення, який і виконує функції замовника будівництва, та передає ексклюзивне право продажу збудованих житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 інвестору - ПП «Екватор-ІФ». Фінансування будівництва об`єкта здійснюється за рахунок власних коштів інвестора, а також коштів, залучених інвестором від третіх осіб.
Згідно з пунктом 4 названого договору у відносинах з третіми особами повноваження інвестора вчиняти правочини від імені інших сторін договору, включаючи залучення до спільної діяльності інших осіб, посвідчується цим договором. Рішення щодо всіх спільних справ сторін, пов`язаних з виконанням договору, приймаються інвестором.
24 квітня 2014 року рішенням виконавчого комітету Крихівецької сільської ради Івано-Франківської міської ради № 52 присвоєно поштову адресу АДРЕСА_7 .
13 травня 2014 року ОСОБА_1 та ПП «Екватор-ІФ» уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13 (далі - договір № 2014-05-13, договір купівлі-продажу майнових прав), за умовами якого ПП «Екватор-ІФ» передає ОСОБА_1 майнове право, яке полягає в її праві вимагати передачі їй у власність новозбудованої трикімнатної квартири АДРЕСА_8 , а ОСОБА_1 зобов`язується сплатити ПП «Екватор-ІФ» вартість квартири відповідно до пункту 3.1 цього договору та прийняти новозбудовану квартиру на умовах цього договору (пункти 1.1, 1.2 договору № 2014-05-13).
Відповідно до пункту 3.1 договору № 2014-05-13 вартість квартири, зазначеної в пункті 1.2 договору, майнове право на яку передається за ним, складає 304 000 грн.
13 травня 2014 року ОСОБА_1 сплатила ПП «Екватор-ІФ» 117 000 грн, 6 серпня 2014 року - 123 000 грн, 21 серпня 2014 року - 67 740 грн, а отже, виконала зобов`язання, передбачені пунктом 3.2 договору купівлі-продажу майнових прав у повному обсязі, про що зазначено в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій.
ТОВ «Перко» склало два реєстри інвесторів з будівництва зазначеного будинку станом на 1 жовтня 2014 року та на 31 січня 2016 року. У першому реєстрі інвестором будівництва квартири з новим № 130 (тимчасовий № 47), розташованої на шостому поверсі, рукописним способом зазначена ОСОБА_1 , а в другому - інвестором цієї ж квартири зазначено ТОВ «Інкомбуд». При цьому суди критично оцінили ці реєстри, оскільки вони не відповідають дійсним умовам договорів, укладених сторонами.
Суди установили та не заперечувалася ТОВ «Перко» та обставина, що квартира АДРЕСА_9 на шостому поверсі вказаного будинку, на яку претендує позивачка, після зміни нумерації має № 130.
У листопаді 2015 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом, у якому просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_10 загальною проєктною площею 81,84 кв. м.
Позов обґрунтований тим, що 13 травня 2014 року нею та ПП «Екватор-ІФ» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13, відповідно до умов якого відповідач передає позивачці право вимагати передачі у власність новозбудованої трикімнатної квартири АДРЕСА_8 . Позивачка зобов`язалась сплатити ПП«Екватор-ІФ» вартість квартири в розмірі 304 000 грн та прийняти її. ПП «Екватор-ІФ» зобов`язалось після отримання оплати від ОСОБА_1 , введення будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації передати позивачці за актом приймання-передачі належним чином оформлені документи, які підтверджують її право на квартиру, з метою оформлення права власності ОСОБА_1 на новозбудовану квартиру та видачі їй свідоцтва про право власності.
На виконання умов договору ОСОБА_1 сплатила обумовлені ним кошти, проте після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси (будинок АДРЕСА_7 ) жодних документів на квартиру, будівельний номер якої змінено на фактичний № 130, не отримала.
Замовником будівництва будинку є ТОВ «Перко», проте ексклюзивне право продажу приміщень у ньому, право інвестування та залучення коштів для його будівництва, забезпечення введення в експлуатацію належить ПП «Екватор-ІФ» на підставі інвестиційного договору, укладеного ним з ТОВ «Перко» 4 лютого 2014 року.
Непорозуміння між відповідачами з приводу продажу квартир та перебування директора ПП «Екватор-ІФ» у розшуку призвело до того, що ОСОБА_1 як інвестору квартири не видають документи, необхідні для реєстрації права власності на неї.
30 січня 2017 року рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року, позов задоволено: визнано за ОСОБА_1 право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_10 .
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання за договором у повному обсязі, сплативши вартість квартири, а ПП «Екватор-ІФ» відповідно до пункту 1.3 договору зобов`язувалось після введення будинку в експлуатацію оформити та передати позивачці відповідні правовстановлюючі документи на квартиру, однак цього зобов`язання не виконало.
Під час розгляду справи суд першої інстанції вказав на правомірне набуття ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним виконанням нею умов договору. Належних та допустимих доказів, які б підтверджували набуття іншими особами права власності на спірну квартиру, суду не надано.
Суд критично оцінив реєстр інвесторів з будівництва, складений ТОВ «Перко» станом на 31 січня 2016 року, у якому зазначено, що інвестором спірної квартири є ТОВ «Інкомбуд», оскільки з договору про співпрацю та організацію взаємовідносин, укладеного 15 січня 2006 року між цими товариствами, вбачається, що ТОВ «Інкомбуд» належать однокімнатна квартира АДРЕСА_11 на другому поверсі, двокімнатна квартира АДРЕСА_12 , у той час як предметом договору є трикімнатна квартира АДРЕСА_9 (130), розташована на шостому поверсі цього будинку.
Оскільки відповідачі не визнають права власності ОСОБА_1 , суд першої інстанції зробив висновок, що захист її майнового права повинен здійснюватися на загальних підставах, зокрема на підставі статті 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). При цьому суд послався на постанову Верховного Суду України від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14.
У травні 2017 року ТОВ «Перко» звернулося з касаційною скаргою до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року й ухвалити нове рішення - про відмову в задоволенні позову.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що ТОВ «Перко» не погоджується з оцінкою доказів, наданою судами попередніх інстанцій, які не врахували, що рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 05 травня 2016 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 до ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко» про зобов`язання виконати умови договору з тих підстав, що позивачкою не доведено укладення його ПП «Екватор-ІФ» від імені або за згодою ТОВ «Перко».
Вважало, що суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для визнання за позивачкою права власності на новостворене майно, оскільки ОСОБА_1 не була власником цього майна з моменту його створення, державну реєстрацію спірного об`єкта нерухомого майна з моменту його створення і до ухвалення рішення не проведено.
Ухвалою від 5 лютого 2020 року Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду передав цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначала, що суди виходили з того, що позивачка повністю сплатила кошти за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, є власником прав на це майно, тому визнано за нею право власності на об`єкт інвестування. Право власності позивачки на спірне нерухоме майно не визнається відповідачами, а іншим способом захистити своє право вона не може.
Разом з тим у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року № 6-1858цс15 зазначено, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам статей 15, 331 ЦК України. Зазначені положення закону не передбачають можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду. Також зазначено, що майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва не існує на момент спору, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала, що такі висновки Верховного Суду України свідчать про існування виключної правової проблеми, оскільки вони унеможливлюють захист невизнаних та оспорюваних (а не лише порушених) прав, що є об`єктами цивільного права, й такі висновки не узгоджуються з прецедентною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо застосування статей 6 і 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) (справедливий судовий розгляд та право на ефективний засіб юридичного захисту).
При цьому колегія суддів звертала увагу на те, що за аналогічних фактичних обставин і тотожних правовідносин в інших постановах Верховний Суд України дійшов висновку про необхідність захисту прав позивачів.
Так, у постановах від 12 листопада 2014 року № 6-129цс14 та від 10 лютого 2016 року № 6-2124цс15 у справах за позовами про визнання права власності на новостворене нерухоме майно Верховний Суд України зазначав, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду не відступила від висновків Верховного Суду України, вказуючи на те, що фактичні обставини та позовні вимоги у справах є різними.
Також 8 травня 2019 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справа № 522/1213/18, спір у якій виник у подібних правовідносинах, була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) зробила висновок, що позивачка не довела наявності у неї майнового права на спірне новостворене майно, не вбачала підстав для розгляду питання про наявність чи відсутність виключної правової проблеми, зокрема, в контексті застосування положень статті 392 ЦК України щодо захисту інтересів позивачки шляхом визнання права власності на спірне майно.
З огляду на вказане колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала необхідним відступити від висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15.
Велика Палата Верховного Суду постановою від 14 грудня 2021 року касаційну скаргу ТОВ «Перко» залишила без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року залишила без змін.
У постанові від 14 грудня 2021 року у цій справі Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (сторона 1), та особою, яка такі права придбала (сторона 2), у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте сторона 1 не виконує умов зазначеного договору з передачі стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права сторони 2 на цю збудовану квартиру.
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Не погоджуємось із позицією Великої Палати Верховного Суду з огляду на таке.
Правовим питанням у цій справі є те, чи може позивачка захистити порушене право у спосіб визнання за нею в судовому порядку права власності на квартиру.
Для вирішення цього питання слід відповідно до встановлених обставин справи з`ясувати, які правовідносини склалися в позивачки та відповідачів з приводу спірної квартири, в чому саме полягало порушене право позивачки в межах цих правовідносин, яким чином позивачка мала відновити своє порушене право та чи правильно суди у цій справі застосували норми права.
Щодо змісту правовідносин сторін
Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інших юридичних фактів (наприклад, створення речей), настання або ненастання певної події.
Під цивільними правами та обов`язками у статті 11 ЦК України розуміється як комплекс правових можливостей особи в цілому, що охоплюється категоріями цивільної правоздатності та дієздатності фізичних та юридичних осіб, так і комплекс прав та обов`язків, що випливають безпосередньо із закону, а саме права та обов`язки щодо укладення договорів, у процесі укладення договорів, а також у зобов`язаннях - як до моменту перетворення прав та обов`язків у право вимоги та у борг, так і після такого перетворення.
Відповідно до загальних положень про зобов`язання, визначених, зокрема, у статтях 509, 526 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості й виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (частина друга статті 509 ЦК України).
Статті 610 та 611 ЦК України передбачають, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Особи мають право опосередкувати свої правовідносини шляхом укладення договору, при якому вони є вільними у виборі контрагента та визначенні виду та умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з положеннями статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.
У цій справі суди з`ясували, що позивачка та ПП «Екватор-ІФ» діяли на підставі укладеного ними договору купівлі-продажу майнових прав, умови якого (за висновками судів) позивачка виконала, а ПП «Екватор-ІФ» - ні.
Що ж до ПП «Екватор-ІФ», то воно у спірних правовідносинах діяло на підставі укладеного ним як інвестором з ТОВ «Перко» як замовником інвестиційного договору на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення, реалізуючи надане йому ТОВ «Перко» право продажу квартир.
Отже, за встановленими судами обставинами справи права та обов`язки сторін спору ґрунтувалися на умовах укладених ними договорів, тобто мали зобов`язально-правовий характер. Між позивачкою та відповідачами склалися саме зобов`язальні правовідносини з приводу реалізації нею прав та наслідків невиконання відповідачами обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав.
Тому й спосіб захисту права, яке позивачка вважала порушеним, має відповідати умовам договору та законодавчо визначеним наслідкам невиконання договірного зобов`язання; належні позовні вимоги в такому випадку характеризуються тим, що можуть бути заявлені саме до учасників зобов`язальних відносин, а не до необмеженого кола осіб (як то вимога про визнання права).
Щодо змісту порушеного права
За змістом частини першої статті 15 та частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Тобто наслідком судового рішення, прийнятого за результатами звернення особи, є відновлення її наявного майнового права.
Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).
Законодавство визначає майновими правами будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Законодавець розмежовує умови та підстави набуття права власності на новостворене майно (внаслідок створення, виготовлення, переробки) як первинне набуття права власності, якого до цього моменту не існувало, та набуття права власності на майно за договором, коли за правочином первинний власник передає право власності, що вже виникло.
Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (стаття 331 ЦК України).
Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджувальнчі юридичні факти, зокрема створення майна.
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Що ж до права власності у набувача майна за договором, то таке право виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності у набувача за договором відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації права на нерухоме майно відповідно до закону.
Набувач майна за договором не може набути на підставі договору майнові права понад ті, які йому відступив попередній власник майна.
Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Тобто державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено, що інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється (частина восьма статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката. Експлуатація об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється (пункти 11, 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
На закінченому будівництвом об`єкті повинні бути виконані всі передбачені проєктною документацією згідно із державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання (пункт 9 цього ж Порядку).
Прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до I-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією (далі - ДАБК) та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (пункт 2 цього ж Порядку).
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); завірену замовником будівництва копію документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Отже, інвестор після завершення будівництва об`єкта нерухомості має лише майнові права на набуття права власності на цей об`єкт і тільки після проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт такий інвестор трансформується у власника цього майна. А до моменту проведення державної реєстрації речових прав на новозбудований об`єкт за змістом положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» набуте за договором право на майбутній об`єкт нерухомості розглядається як право вимоги особи на вимірні одиниці об`єктів інвестування (зокрема, таке право передбачено у абзацах 5, 10, 15, 17, 18, 19, частини першої статті 1, абзаці 11 частини першої статті 13, частинах другій та третій статті 15 цього Закону), що має зобов`язальний характер.
Позивачка уклала з ПП «Екватор-ІФ» договір купівлі-продажу майнових прав 13 травня 2014 року, тобто після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію. Водночас матеріали справи не містять доказів первинної реєстрації права власності на спірну квартиру як на об`єкт нерухомого майна; чинне законодавство також не передбачає виникнення права власності на окремі квартири як об`єкт права власності у забудовника (замовника будівництва) за результатами введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку.
Таким чином, позивачка не могла набути право власності на спірну квартиру як на об`єкт нерухомості за фактом введення в експлуатацію будинку, в якому знаходиться квартира. Також такого права не набула жодна інша особа, у зв`язку із чим право власності на квартиру як на вже існуючий об`єкт нерухомості не могло бути передано позивачці за договором.
З огляду на встановлені судами обставини справи та умови укладеного договору на момент звернення до суду та на час прийняття судового рішення у позивачки не виникло право власності на спірну квартиру, натомість невиконання відповідачами свого обов`язку за договором фактично позбавило позивачку не права власності, а можливості реалізувати своє право вимоги на передачу відповідного майна, та відповідно, як наслідок, набути та оформити у встановленому законодавством позасудовому порядку право власності на квартиру, що вона й мала на меті, укладаючи договір.
Щодо способу захисту порушеного права
Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції, а також практику ЄСПЛ та Європейської комісії з прав людини.
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Разом з тим у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)).
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинне реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушується, оспорюється або не визнається, тобто бути ефективним; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинне суперечити принципу верховенства права.
Особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права, або може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом. Якщо ж спеціальними нормами конкретні заходи не встановлені, то особа має право обрати спосіб із передбачених статтею 16 ЦК України з урахуванням специфіки порушеного права й характеру правопорушення.
Тож у кожному конкретному спорі суд насамперед повинен оцінювати застосовувані способи захисту порушених прав, які випливають із характеру правопорушень, визначених спеціальними нормами права, а також ураховувати критерії ефективності таких засобів захисту та передбачені статтею 13 ЦК України обмеження щодо недопущення зловживання свободою при здійсненні цивільних прав будь якою особою.
Відповідно до статті 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності на конкретний об`єкт права, якщо право вона має право саме на цей об`єкт, і це право оспорюється або не визнається іншою особою; у разі втрати нею документа, який засвідчує її чинне право власності на цей об`єкт.
Позивачем про визнання права власності за статтею 392 ЦК України є власник, тобто особа, яка є чи вважає себе власником і прагне захистити право власності на відповідний об`єкт як вже існуюче у неї, а не намагається набути це право та стати власником унаслідок задоволення судом такого позову.
Щодо неправильного застосування судами у цій справі приписів ЦК України.
Саме у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. Таким випадком є, наприклад, набуття за судовим рішенням права власності на самочинне будівництво відповідно до статті 376 ЦК України або набуття за судовим рішенням права власності за набувальною давністю в порядку частини четвертої статті 344 ЦК України.
Такі випадки, коли судове рішення є підставою виникнення цивільних прав, чітко регламентовано цивільним законодавством.
Натомість за загальним правилом судове рішення про визнання права власності не є підставою виникнення в особи права власності і виконує правозахисну, правопідтверджувальну, а не правооформлювальну функцію.
Судове рішення про визнання того права власності, яке не виникло на час вирішення спору, не може підміняти собою усталений позасудовий спосіб набуття майнових прав.
У постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відповідно до статті 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов`язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов`язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права); у разі втрати особою документа, який засвідчує її право власності. Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права. Крім того, має місце пред`явлення позовів про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно. Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами і зазначені вище позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволені вони бути не можуть. Оскільки позивачка не є і не була власником жодної із зазначених квартир, на які просить визнати право власності, а також не надала доказів, що є власником майнових прав на ці квартири, то суд першої інстанції правильно вважав, що позивачка безпідставно звернулася з позовом з такими вимогами.
За змістом указаних приписів визнання права власності як речово-правовий спосіб захисту не може застосовуватися, якщо предметом позову є новостворене нерухоме майно, право власності на яке ще не було зареєстроване ні за позивачем, ні за іншою особою, та у межах зобов`язальних відносин. Адже, у разі захисту речових прав у спосіб визнання права власності, суб`єкт права спроможний задовольняти свої інтереси за рахунок безпосереднього впливу на річ, без сприяння інших осіб, відповідні вимоги позивача за таких підстав можуть бути звернуті до необмеженого кола осіб. А особа, яка має право вимоги, може отримати задоволення своїх вимог лише через дії зобов`язаної особи щодо виконання її обов`язків.
У справі № 6-129цс14 Верховний Суд України за позовом фізичної особи до ТОВ «Аверс-сіті» про визнання права власності на квартири скасував рішення суду касаційної інстанції про залишення в силі рішення суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позову й передав справу на новий касаційний розгляд. У постанові від 12 листопада 2014 року Верховний Суд України дійшов висновку про те, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України. При цьому рішення суду про захист порушеного права та визнання за позивачем прав на спірне майно є підставою для реєстрації такого права. 11 лютого 2015 року Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ постановив ухвалу у цій справі, якою залишив у силі рішення суду апеляційної інстанції про задоволення позову. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що у постанові від 24 червня 2015 року (справі присвоєний номер № 6-318цс15) Верховний Суд України указав, що у постанові від 12 листопада 2014 року у цій справі малась на увазі «необхідність захисту майнових прав позивача, а не права власності, яке ще не виникло», та скасував ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 лютого 2015 року та рішення апеляційного суду і залишив у силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову. Подібний висновок щодо можливості захисту майнового права на підставі статті 392 ЦК України висловлений Верховним Судом України й у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-160цс16.
Натомість у постанові від 24 червня 2015 року Верховний Суд України сформулював висновок, у якому зазначив, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності. Відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 ЦК України. Аналогічні висновки за подібних правовідносин висловив Верховний Суд України й у постановах від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 та від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15. Указані висновки узгоджуються з наведеними вище висновками Великої Палати Верховного Суду.
Водночас за змістом висновків Верховного Суду України, висловлених у постановах від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 (незважаючи на роз`яснення у постанові від 24 червня 2015 року про необхідність захисту майнових прав позивача, а не права власності, яке ще не виникло) та від 13 квітня 2016 року у справі № 6-160цс16 майнове право на новостворене майно, яке вже зареєстроване за іншою особою, може захищатися на підставі приписів статті 392 ЦК України.
Підсумовуючи викладене вище, слід констатувати, що:
- законні очікування позивачки щодо набуття права власності на квартиру, тобто відповідний законний інтерес, є майном та підлягають правовому захисту відповідно до змісту порушеного права. Перешкоди у реалізації законного інтересу, що виник за договором, вимагають відповідних способів захисту саме цього інтересу, а не права, яке може виникнути лише внаслідок реалізації законного інтересу у порядку, встановленому договором і чинним законодавством;
- приймаючи рішення про визнання права власності за позивачкою, суди не відновили існуюче у позивачки право, а фактично наділили її новим правом, якого у неї на момент звернення з позовом не існувало;
- спір позивачки з відповідачами виник з приводу зобов`язальних правовідносин, а саме щодо невиконання умов договору; предмет указаного договору (майнове право позивачки вимагати від підприємства передання їй у власність квартири), зміст договору та відповідне матеріально-правове регулювання свідчать про те, що порушене підприємством право позивачки може захищатися способами, передбаченими для зобов`язальних правовідносин, і таким способом у цьому спорі не може бути вимога про визнання права власності на квартиру;
- правові наслідки відмови продавця передати товар за договором купівлі-продажу визначено приписами статті 665 ЦК України, відповідно до положень якої у такому разі покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу (що кореспондує наслідкам прострочення боржника за статтею 612 ЦК України, в тому числі у вигляді відшкодування збитків), або у разі, якщо продавець відмовився передати річ, визначену індивідуальними ознаками, пред`явити до продавця вимоги відповідно до статті 620 цього Кодексу (витребувати річ у боржника та вимагати її передання);
- повторно розглянувши спір і задовольнивши позов про визнання права власності на квартиру за наявності судового рішення про відмову у позові про зобов`язання виконати умови договору, яке набуло чинності і яким вирішений той самий спір, між тими самими сторонами, щодо того самого об`єкта (але за іншою позовною вимогою), суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій у позапроцесуальний спосіб у межах цієї справи фактично вдалися до перегляду вирішеного спору, чим порушили принцип правової визначеності з огляду на остаточність судового рішення.
Отже, у задоволенні вимоги про визнання права власності на квартиру, заявленої в межах зобов`язальних правовідносин сторін особою, яке прагне набути це право за судовим рішенням, а не захистити існуюче право, слід було відмовити.
Судді Ю. Л. Власов