Провадження № 2/643/2346/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.11.2021

Московський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого Тимош О.М.,

за участю секретаря судового засідання Холод К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Салтівської окружної прокуратури м.Харкова (колишня назва - Харківська місцева прокуратура №4) в інтересах держави в особі Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Налбі», третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович про скасування рішення про державну реєстрацію об`єкту нерухомості, визнання договорів недійсними, скасування запису про право власності та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Налбі» до Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, ОСОБА_1 про визнання добросовісним набувачем та визнання права власності,

встановив:

У грудні 2020 року Керівник Харківської місцевої прокуратури №4 звернувся до суду в інтересах держави в особі Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради з позовом, в якому просить скасувати рішення про державну реєстрацію об`єкту нерухомого майна: нежитлової будівлі літ. «А-1» за адресою АДРЕСА_1 , визнати договори купівлі-продажу недійсними, скасувати запис про право власності.

Позовні вимоги мотивував тим, що приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С.Д. 22.01.2020 прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер 50799912, об`єкту нерухомого майна №101, а саме: нежитлові будівлі літ. «А-1» загальною площею 73,6 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесено відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 . Відповідно до відомостей Державного реєстру підставою виникнення права власності був технічний паспорт №81842 та довідка №81842 видані 16.01.2020 ТОВ «ЛІМІНГТОН». Реєстрація вказаного об`єкту нерухомості проведена державним реєстратором на підставі п.42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок). Проте державний реєстратор прийняв оспорюване рішення всупереч п.42 Порядку, відповідно до якого крім технічного паспорта необхідно подати документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Відповідно до п.1.4 Порядку адреса об`єкту нерухомості після проведення процедури присвоєння або зміни повинна бути зареєстрована у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова.

Прокурор заявляє, що належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова, а не довідка ТОВ «ЛІМІНГТОН».

Документи, надані ОСОБА_1 приватному нотаріусу Клопотову С.Д. , не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Такими діями державного реєстратора порушено інтереси громади м.Харкова, яку представляє Харківська міська рада. Порушено інтереси держави в особі Харківської міської ради щодо реалізації прав законного власника та розпорядника спірної земельної ділянки, отримання від неї корисних властивостей тощо, рішення про надання відповідної земельної ділянки у власність або користування не приймалося, тому ця земельна ділянка перебуває у власності громади м.Харкова.

Внаслідок прийняття оспорюваного рішення приватного нотаріуса Клопотова С.Д , ОСОБА_1 незаконно набула право власності на зазначений об`єкт самочинного будівництва. Вважали належними способами захисту порушених прав та інтересів особи - скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав, що відповідає правовій позиції, висловленій Верховним Судом у постановах №405/812/19 від 12.11.2020, №352/1021/19 від 16.09.2020, №914/1201/19 від 03.09.2020.

Департамент територіального контролю, метою діяльності якого є забезпечення належного використання та охорони земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, додержання земельного та містобудівного законодавства та запобігання його порушенням, у даному випадку не вжив будь-яких заходів позовного характеру всупереч вимог вищевказаного Положення.

Харківська обласна прокуратура 02.11.2020 звернулася до Харківської міської ради із письмовою пропозицією самостійно захистити інтереси держави шляхом пред`явлення позову до приватного нотаріуса Клопотова С.Д. про скасування рішення про державну реєстрацію, проте Харківською міською радою таких заходів вжито не було. Зазначене відповідно до ст.23 Закону України «Про прокуратуру» стало підставою для представництва інтересів держави органами прокуратури.

30.01.2020 ОСОБА_1 Ѕ частина нежитлової будівлі літ. «А-1» за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі №255 від 30.01.2020 продана ТОВ «Налбі», який зареєстровано приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. 30.01.2020 за №50902322.

Крім того, 31.01.2020 ОСОБА_1 Ѕ частина нежитлової будівлі літ. «А-1» за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі №279 від 31.01.2020 продана ТОВ «Налбі». Договір зареєстровано приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. 31.01.2020 за №50924081.

Прокурор зазначає, що оскільки ОСОБА_1 право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1» за адресою: АДРЕСА_1 в установленому законом порядку не набула, укладені нею договори купівлі-продажу суперечать вимогам чинного цивільного законодавства та мають бути визнаними недійсними. Оскільки місцева прокуратура не має права витребовувати майно, яке є самочинним будівництвом, то в подальшому буде звертатися із позовом до суду про знесення самочинного будівництва.

15.02.2021 до суду надійшли письмові пояснення позивача у справі Харківської міської ради, в якому просили позов Харківської місцевої прокуратури №4 задовольнити. Так, представник Харківської міської ради зазначає, що державним реєстратором приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. прийнято рішення від 22.01.2020 №50799912 на підставі документів, які не передбачені законодавством, а саме: технічного паспорту №81842 та довідки №81842 виданих 16.01.2020 ТОВ «ЛІМІНГТОН», яким зареєстровано право приватної власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ «А-1» загальною площею 73,6 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Тому, на думку представника Харківської міської ради, усі подальші дії пов`язані з реєстрацією речових прав та відчуження вказаного об`єкта суперечить законодавству. Ця нежитлова будівля побудована без дозвільних документів, висновків компетентних органів, які підтверджували додержання забудовником при будівництві архітектурних, будівельних, екологічних, санітарних, протипожежних та інших норм, що ставить під загрозу надійність та безпечність експлуатації такої будівлі. Даний об`єкт нерухомого майна в розумінні ст.376 ЦК України є об`єктом самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано всупереч вимогам чинного законодавства України, а подальше його відчуження суперечить діючому законодавству.

01.03.2021 від відповідача ТОВ «НАЛБІ» до суду надійшов відзив на позовні заяву з клопотання про поновлення пропущеного строку на його подання, в якому просили відмовити у задоволенні позову прокурора. В обгрунтування заперечень проти позову зазначили, що ОСОБА_1 на момент укладених договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі надала всі необхідні правовстановлюючі документи на спірне нерухоме майно, у ТОВ «НАЛБІ» при укладенні договорів не було жодних сумнівів із приводу законності існування нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 73,6 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . ТОВ «НАЛБІ» заявою від 02.04.2020 звернулося до Харківської міської ради про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки орієнтовною площею 150 кв.м для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради ТОВ «НАЛБІ» погоджені графічні матеріали місця розташування земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, тобто ТОВ «НАЛБІ» вчиняються всі передбачені законодавством заходи щодо уникнення безкоштовного користування земельною ділянкою. У технічному паспорті на споруду зазначено рік спорудження, реконструкції - 1991. Державні органи лише у 2020 році побачили нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 73,6 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, відзив містить посилання на наявність кримінального провадження №0000322, яке нібито має суттєве значення при розгляді цивільної справи, проте доказів об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення зазначеної кримінальної справи суду не надано, тому суд не вбачає підстав для зупинення провадження у даній справі на підставі п.6 ч.1 ст.251 ЦПК України.

01.03.2021 до суду від відповідача ТОВ «НАЛБІ» в особі директора надійшла зустрічна позовна заява, в якій просили визнати ТОВ «НАЛБІ» добросовісним набувачем нежитлової будівлі літ «А-1» загальною площею 73,6 кв.м, що розташована по АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 30.01.2020, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «НАЛБІ», посвідченого Малаховою Г.І., приватним нотаріусом ХМНО, зареєстрованим в реєстрі за №255 та договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 31.01.2020, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «НАЛБІ», посвідченого Малаховою Г.І., приватним нотаріусом ХМНО, зареєстрованим в реєстрі за №279, визнати право власності за позивачем на зазначену нежитлову будівлю. Обґрунтування зустрічного позову аналогічне обґрунтуванню відзиву на позовну заяву прокурора.

Ухвалою суду від 01.03.2021 визнано причини пропуску строку подання відзиву на позов поважними, поновлено його та прийнято відзив, продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі.

12.03.2021 до суду надійшла відповідь на відзив керівника Харківської міської прокуратури, в якій останній наполягав на задоволенні позовних вимог. Зазначив, що реєстрація об`єкту нерухомого майна проведена державним реєстратором на підставі п.42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі - Порядок). Всупереч п.42 Порядку реєстратору не надано документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06.07.2011 затверджено Порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова. Таким документом може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова, а не довідка ТОВ «ЛІМІНГТОН», що узгоджується з висновком Верховного суду України в постанові №826/1112/15 від 20.04.2016. Документи, надані ОСОБА_1 приватному нотаріусу Клопотову С.Д. , не відповідали вимогам законодавства, а тому не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Відповідачу було відомо про відсутність оформленого права власності на земельну ділянку, на якій розташована нежитлова будівля літ «А-1», що стало підставою укладання договорів купівлі-продажу часток нежитлової будівлі та унеможливило оформлення правочину одним договором. Оскільки ОСОБА_1 право власності на нежитлову будівлю в установленому законом порядку не набула, укладені нею договори купівлі-продажу суперечать вимогам чинного цивільного законодавства та мають бути визнані недійсними. Твердження відповідача про існування вказаної будівлі з 1991 року необґрунтовано. Право власності на нерухоме майно у ОСОБА_1 виникло з моменту реєстрації, тобто з 22.01.2020. Також зазначає, що кримінального провадження за №0000322 від 04.09.2020 за ч.1 ст.197-1 КК України Харківською місцевою прокуратурою №4 ніколи не вносилося в ЄРДР та у провадженні не перебувало.

Також прокурором долучено до матеріалів справи заяву, в якій зазначено , що наказом Генерального прокурора від 17.02.2021 №39 «Про окремі питання забезпечення початку роботи окружних прокуратур» перейменовано Харківську місцеву прокуратуру №4 в Салтівську окружну прокуратуру м.Харкова, яка діє у системі прокуратури з 15.03.2021.

Ухвалою судді від 04.01.2021 провадження у справі відкрито в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 23.03.2021 вимоги за зустрічним позовом ТОВ «НАЛБІ» до Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, ОСОБА_1 про визнання добросовісним набувачем та визнання права власності об`єднано в одне провадження з первісним позовом, підготовче судове засідання закрито, справу призначено до судового розгляду.

Представник Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Шокоть А. у судове засідання не з`явився, подав заяву, в якій позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити, судовий розгляд провести без його участі.

Представники позивачів Харківської міської ради і Департаменту територіального контролю Харківської міської ради у судове засідання не з`явилися, про дату, час і місце судового розгляду були повідомлені належним чином, заяв про відкладення розгляду справи від них не надходило.

Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, про дату, час і місце судового розгляду була повідомлена належним чином. Повістка на 15.11.2021 повернулася на адресу суду з поміткою «Адресат відсутній за вказаною адресою». Проте була обізнана про наявність позову у суді, раніше отримувала повістки на судові засідання (том 1 а.с.57). Крім того, учасниками справи направлялися їй заяви по суті, що підтверджується описами вкладень до листів.

Відповідач ТОВ «НАЛБІ» у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового розгляду був повідомлений належним чином. Представником ТОВ «НАЛБІ» до суду надійшла заява, в якій просив розглянути справу за його відсутності, зустрічний позов підтримав та просив задовольнити, в задоволенні первісного позову - відмовити. При ухваленні рішення просив врахувати постанову Верховного суду у справі №642/5660/18.

Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов С.Д. у судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового розгляду був повідомлений належним чином, заяв про розгляд справи за його відсутності або відкладення розгляду від нього не надходило.

Враховуючи положення ст.223 ЦПК України, суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності належним чином повідомлених учасників справи.

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи та наявні у справі докази, встановив наступні обставини.

З інформаційної довідки № віл 26.11.2020 вбачається, що 22.01.2020 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1» загальною площею 73,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 державним реєстратором приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. (том 1 а.с.28-30). Підставою для державної реєстрації права власності зазначено: технічний паспорт, серія та номер: НОМЕР_1 , виданий 16.01.2020 ТОВ «ЛІМІНГТОН»; довідка, серія та номер: 81842 видана 16.01.2020 ТОВ «ЛІМІГТОН» (том 1 а.с.17,18-23).

30.01.2020 на підставі договору купівлі-продажу, укладеному між ОСОБА_1 як продавцем та ТОВ «НАЛБІ» як покупцем та посвідченому приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв Ѕ частку нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та сплатило певну грошову суму. Договір зареєстрований в реєстрі за №255 (том 1 а.с. 24-25).

31.01.2020 на підставі договору купівлі-продажу, укладеному між ОСОБА_1 як продавцем та ТОВ «НАЛБІ» як покупцем та посвідченому приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І., продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв Ѕ частку нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та сплатило певну грошову суму. Договір зареєстрований в реєстрі за №279 (том 1 а.с. 26-27).

Станом на 26.11.2020 право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 належить ТОВ «НАЛБІ» на праві приватної спільної часткової власності на підставі зазначених вище договорів, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (том 1 а.с.28-30).

02.11.2020 Харківська обласна прокуратура звернулася до директора Департаменту територіального контролю Харківської міської ради листом №15-6вх-20, в якому просила надати інформацію чи реєструвалися декларації (повідомлення) про початок виконання будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації та відомості про те чи вживалися або плануються вживатися інспекційні заходи, заходи цивільно-правового характеру щодо об`єкта нерухомості нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.31-32).

Департамент територіального контролю Харківської міської ради на запит прокуратури листом №19300/0/226-20 від 19.11.2020 повідомив, що в реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на офіційному веб-сайті Держархбудінспекції України, який містить інформацію про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації з травня 2011 року, відсутня інформація щодо вказаного об`єкта, документи на даний об`єкт в Департаменті відсутні. Також повідомлено про невжиття Департаментом захисту щодо інтересів міської ради шляхом звернення до суду з позовом (том 1 а.с.33-34).

Керівник місцевої прокуратури повідомив Харківського міського голову про наявність виключних підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді, в зв`язку з чим Харківська міська прокуратура №4 повідомила про намір звернутися до суду з позовом в інтересах держави (том 1 а.с.35-36).

У технічному паспорті на громадський будинок з господарськими (допоміжним) будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 від 16.04.2020 зазначено рік спорудження/реконструкції - 1991 (том 1 а.с.122-124).

02.04.2020 директором ТОВ «НАЛБІ» на ім`я Харківського міського голови подано заяву про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки орієнтовною площею 150 кв.м для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.127).

Відповідно до графічних матеріалів від 10.06.2020 місця розташування земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ «А-1» (магазин) (до початку реконструкції АДРЕСА_1 відповідає затвердженій містобудівній документації. Термін дії графічних матеріалів - один рік, тобто до 10.06.2021 (том 1 а.с.128-130).

Матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження здійснення співвідповідачем ОСОБА_1 будівництва спірної будівлі та введення її в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.

Також в матеріалах справи відсутні будь-які докази присвоєння спірній будівлі адреси у встановленому законодавством порядку.

Отже, проаналізувавши наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності та взаємозв`язку, судом встановлено, що співвідповідачем ОСОБА_1 було самочинно побудовано об`єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

22.01.2020 державний реєстратор приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов С.Д. прийняв рішення №50799912 про державну реєстрацію права власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна з порушенням вимог закону, а саме, на підставі документів, які не передбачені законом як правовстановлюючі для проведення такої реєстраційної дії.

Отже, в подальшому, незважаючи на наявність вищезазначеного оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності, ОСОБА_1 не набула права власності на спірне нерухоме майно, а тому не мала права здійснювати його відчуження на користь ТОВ «Налбі» на підставі договорів від 30.01.2020 та 31.01.2020.

Так, статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч.1 та ч.2 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до ч.1 ст.9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

При цьому об`єктами архітектурної діяльності (об`єктами архітектури) є будинки і споруди житлово-цивільного, комунального, промислового та іншого призначення, їх комплекси, об`єкти благоустрою, садово-паркової та ландшафтної архітектури, монументального і монументально-декоративного мистецтва, території (частини територій) адміністративно-територіальних одиниць і населених пунктів (стаття 1 вказаного Закону).

Положеннями частини 1 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що Замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля".

Згідно із ч.2 цієї статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджується Кабінетом Міністрів України.

Такий перелік затверджено Постановою КМУ від 07.06.2017 №406 та, як вбачається з його змісту, будівництво нового об`єкту нерухомого майна (як спірна будівля) не відноситься до такого виключення.

Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначено Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, який затверджено Постановою КМУ від 13.04.2011 №461.

Так, згідно з п.3 цього Порядку №461 прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Положеннями пункту 3-1 Порядку №461 визначено, що документи для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів подаються за вибором замовника до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю:

1) в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачами якої є замовник та відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю;

2) у паперовій формі або поштовим відправленням з описом вкладення через центри надання адміністративних послуг.

Як визначено п.11 Порядку №461, датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката.

Експлуатація об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється (п.12 Порядку №461).

Зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього (п.13 Порядку №461).

Таким чином, одним з правовстановлюючих документів, на підставі яких може виникати та бути зареєстроване право власності на новостворене нерухоме майно згідно з п.14 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є така зареєстрована декларація або сертифікат.

В той же час, спірне рішення про державну реєстрацію права власності на спірну будівлю за ОСОБА_1 було прийнято приватним нотаріусом Харківського МНО Клопотовим С.Д. не на підставі таких документів.

Так, згідно з п.40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено Постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відповідно до ч.1 ст.5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Відповідно до ч.2 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з п.42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в редакції, що діяла станом на подання заяви про реєстрацію права власності 22.01.2020, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

1) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

2) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, державному реєстратору було надано технічний паспорт на об`єкт нерухомості і довідку ТОВ «ЛІМІНГТОН», яка не є документом, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

Так, присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова, врегульовано відповідним Порядком, який затверджений рішенням сесії Харківської міської ради від 06.07.2011 №325/11, в редакції рішення Харківської міської ради від 19.12.2018 №1366/18.

Згідно з п.1.5 цього Порядку адреса об`єкта нерухомого майна після проведення процедури присвоєння, зміни або анулювання підлягає реєстрації у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова.

Відповідно до п.1.9 цього Порядку присвоєння, зміна та анулювання адрес житлових будинків, будівель, споруд, квартир, нежитлових приміщень здійснюється на підставі наказу Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради (далі - Департамент містобудування).

Наказ про присвоєння, зміну або анулювання адреси об`єкта нерухомості погоджується з керівником Департаменту територіального контролю Харківської міської ради та керівником відділу правового забезпечення Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (п.1.10).

Разом з тим, матеріали справи не містять доказів дотримання такої процедури щодо спірного об`єкту нерухомого майна.

Отже, у державного реєстратора приватного нотаріуса Клопотова М.Д. були відсутні передбачені законодавством підстави для проведення ним 22.01.2020 державної реєстрації права власності на спірну будівлю, яка є самочинним будівництвом, за ОСОБА_1 .

Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження відведення ОСОБА_1 земельної ділянки, на якій розташована спірна будівля. А копія заяви ТОВ «НАЛБІ» від 02.04.2020, підтверджує що земельна ділянка, на якій збудовано зазначену нежитлову будівлю, не була відведена для цієї мети. Дії щодо відведення земельної ділянки вчинялися відповідачем ТОВ «НАЛБІ» вже після придбання нежитлової будівлі, а право власності за ОСОБА_1 було зареєстровано за відсутності будь-яких прав на земельну ділянку, на якій розташовано будівлю.

Крім того, відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

В технічному паспорту на спірну будівлю зазначено, що вона побудована у 1991 році. В той же час, суду не надано доказів проведення реєстрації прав на спірне нерухоме майно відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або виникнення прав на момент дії законодавства, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав.

В той же час Верховний Суд у своїй постанові від 10.05.2018 у справі №910/15993/16 дійшов наступного висновку: якщо об`єкт нерухомості, за спірною адресою збудований на земельній ділянці, що не була належним чином відведена відповідачеві для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення в експлуатацію спірного об`єкту нерухомості, то в силу частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України право власності у відповідача або інших осіб не виникало. Відтак, таке неіснуюче право щодо об`єкта нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема, продажу третім особам.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц вказала на наступне. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України). Право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України). Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанову від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33)).

Отже, вищевказані правочини - договори купівлі-продажу від 30.01.2020 та від 31.01.2020 між співвідповідачами є недійсними.

Так, згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

В свою чергу, частиною 1 статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Таким чином, до спірних договорів від 30.01.2020 та 31.01.2020 застосовуються правові наслідки недійсності правочинів, які передбачені статтею 216 ЦК України.

Частиною 1 цієї статті встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Що стосується правових підстав та умов звернення прокурора з цим позовом до суду, то ним наведено підстави для здійснення представництва держави в суді, передбачені ст.23 Закону України «Про прокуратуру», а також дотримано порядок такого звернення, встановлений цією правовою нормою. Отже, прокурор обгрунтував наявність визначених законом підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді, довівши, що компетентні органи, яких прокурор зазначив, як позивачів, не здійснюють своїх повноважень щодо захисту інтересів держави.

Така правова позиція з питання наявності повноважень у прокурора для звернення до суду з позовом в інтересах держави міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18.

Крім того, як зазначено у вищевказаній постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц, Велика Палата Верховного Суду вже висловлювалася з приводу того, що вимогу про визнання правочину недійсним може заявити особа, яка не є стороною відповідного правочину (див. постанови від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц (пункт 58); від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 42); від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (пункт 49)).

Також в цій постанові ВП ВС міститься правова позиція, згідно з якою оскільки прокурор обґрунтував у позовній заяві необхідність захисту майнових інтересів держави в обраний ним спосіб, а договори купівлі-продажу та іпотеки, а також державна реєстрація відповідних прав порушували права власності та користування земельною ділянкою, на якій споруджений об`єкт самочинного будівництва.

Щодо зустрічної позовної заяви, поданої ТОВ «НАЛБІ» як позивачем судом встановлено таке.

В обгрунтування своєї позиції ТОВ «НАЛБІ» посилається на положення ст.120 ЗК України, а саме ч.1, відповідно до якої у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення. Ця норма не застосовується до даних правовідносин, оскільки земельна ділянка при відчуженні нежитлової будівлі, яка на ній розташована, не знаходилася у приватній вланості ОСОБА_1 .

При цьому у відповідності до ч.6 ст.120 ЗК України істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, пов`язане з переходом права приватної власності на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт. Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

У відповідності до ч.9 ст.120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

З наданої суду заяви ТОВ «НАЛБІ» від 20.04.2020 вбачається, що набувач звернувся до Харківської міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 не у передбачений законом термін.

Зі змісту оспорюваних договорів вбачається, що вони не містять такої істотної умови договору як кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташована нежитлова будівля літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому договори містять посилання про ознайомлення сторін договорів зі змістом ст.120, 125, 126 ЗК України, які їм нотаріусом роз`яснені та усвідомлені.

Навність графічних матеріалів місця розташування земельної ділянки затверджені Департаментом містобудування та архітектури 10.06.2020 не підтверджують будь-яке право на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , тим більше, що термін їх дії закінчився. Так само договір №13509/05-Т-А від 06.04.2020 (том 1 а.с.162) не спростовує встановлених у справі обставин.

Суд вважає посилання відповідача ТОВ «НАЛБІ» на правову позицію Верховного суду у справі №645/4220/16-ц недоречною, оскільки обставини даної справи відрізняються від обставин справи, в межах якої прийнято відповідну правову позицію.

За викладених обставин, у суда відсутні підстави вважати ТОВ «НАЛБІ» добросовісним набувачем, договір, за яким ТОВ «НАЛБІ» набув право власності на спірну будівлю не містить такої істотної вимоги як кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт, при цьому наслідки недотримання норм ст.120, 125, 126 ЗК України ТОВ «НАЛБІ» були роз`янені нотаріусом при укладанні договорів. Тому суд дійшов висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову в повному обсязі.

Питання щодо судових витрат судом вирішується відповідно до положень ст.141 ЦПК України, тобто судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а тому підлягає стягненню з відповідачів на користь прокуратури Харківської області, яка сплатила судовий збір, по 3153,00 грн з кожного. Оскільки у задоволенні зустрічного позову відмовлено, судовий збір, сплачений за зустрічний позов, покладається на ТОВ «НАЛБІ» (позивача за зустрічним позовом).

Керуючись ст. 2,5, 12,13,76-82, 89, 141, 259,263-265, 273, 354,355 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов Салтівської окружної прокуратури м.Харкова (колишня назва - Харківська місцева прокуратура №4) в інтересах держави в особі Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Налбі», третя особа - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович про скасування рішення про державну реєстрацію об`єкту нерухомості, визнання договорів недійсними, скасування запису про право власності задовольнити.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова Станіслава Давидовича про державну реєстрацію, індексний номер: №50799912, об`єкту нерухомого майна №101, а саме: нежитлової будівлі, літ. «А-1», загальною площею 73,6 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати договір купівлі-продажу частки нежитлової будівлі № 255 від 30.01.2020, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Налбі», зареєстрований приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за №51080537, недійсним.

Визнати договір купівлі-продажу частки нежитлової будівлі № 279 від 31.01.2020, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Налбі», зареєстрований приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за №50924081, недійсним, скасувавши запис про право власності №35291126.

Стягнути з ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Налбі» на користь прокуратури Харківської області (, реєстраційний рахунок UA0007171, банк отримувача: Державна казначейська служба України, м.Київ, код класифікації видатків бюджету -2800) судовий збір по 3153,00 грн з кожного.

У задоволенні зустрічної позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Налбі» до Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, ОСОБА_1 про визнання добросовісним набувачем та визнання права власності відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч.2 ст.358 ЦПК України.

Позивач: Салтівська окружна прокуратура м.Харкова в інтересах Держави в особі Харківської міської ради, місцезнаходження: м.Харків, м-н Конституції, 7, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України; Департамент територіального контролю Харківської міської ради, місцезнаходження: м.Харків, м-н Конституції, 7.

Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової карти платника податків НОМЕР_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Налбі», адреса місцезнаходження: 61112, м.Харків, пр.Тракторобудівників, 92д, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 38385531.

Третя особа: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович, місце знаходження: м.Харків, пров.Короленка, 19, реєстраційний номер облікової карти платника податків невідомий.

Повне рішення суду складено 23 листопада 2021 року.

Суддя О.М.Тимош