Номер провадження: 22-ц/813/8596/21
Номер справи місцевого суду: 494/763/20
Головуючий у першій інстанції Римар І. А.
Доповідач Таварткіладзе О. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.10.2021 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Таварткіладзе О.М.,

суддів: Погорєлової С.О., Князюка О.В.,

за участю секретаря судового засідання: Тищенко М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу представника Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» на рішення Березівського районного суду Одеської області від 20 квітня 2021 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі, -

В С Т А Н О В И В:

У липні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що вона є власником земельної ділянки за кадастровим номером :01:003:0128, площею 5,3516 га, розташованої на території Вікторівської сільської ради Березівського району Одеської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованим 16 вересня 2015 року за №809. Після оформлення спадкових прав позивач дізналася, що спірна земельна ділянка перебуває в оренді Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» строком на 30 років на підставі договору оренди землі від 08.10.2012 року. 12.08.2016 року позивач зверталася до відповідача з проханням дострокового розірвання договору оренди, проте відповідач повідомив, що дострокове розірвання договору неможливе згідно пункту 40 даного договору та Закону України «Про оренду землі». Крім того, позивач зазначає, що відповідач порушує умови договору оренди, не сплачуючи орендну плату в обумовленому договором розмірі та строки. За таких обставин просила достроково розірвати договір оренди землі від 08.10.2012 року, укладений між ОСОБА_2 (матір`ю позивача) та Сільськогосподарським приватним підприємством «Агро-2000»; стягнути заборгованість по виплаті орендної плати у розмірі 34 934,05 грн., з урахуванням пені та 3% річних; зобов`язати відповідача негайно передати позивачу спірну земельну ділянку в стані придатному для використання; стягнути судові витрати.

Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 20 квітня 2021 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Достроково розірвано договір оренди землі від 08.10.2012 року, укладений між ОСОБА_2 і Сільськогосподарським приватним підприємством «Агро-2000», та зареєстрований 30.03.2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Одеської області Маціборко О.С. Стягнуто з Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати в розмірі 19 191 грн. 98 коп, 3% річних від простроченої суми орендної плати у розмірі 285 грн. 86 коп., а всього 19477 грн. 84 коп. Зобов`язано відповідача передати земельну ділянку ОСОБА_1 , загальною площею 5,3516 га, кадастровий номер :01:003:0128, що розташована на території Вікторівської сільської ради Березівського району Одеської області, в стані придатному для цільового використання. Стягнуто із сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000», , на користь ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) витрати на правничу допомогу в розмірі 5 000 грн. Стягнуто з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 2 150 грн. 80 коп. В іншій частині позовних вимог - відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням Березівського районного суду Одеської області від 20 квітня 2021 року, представник Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні вимог, стягнувши з позивача на користь відповідача судові витрати на професійну правничу допомогу, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню на таких підставах.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права можуть бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи та у випадках встановлених ч. 3 цієї статті.

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позов частково, достроково розриваючи договір оренди землі від 08.10.2012 року, укладений між ОСОБА_2 і Сільськогосподарським приватним підприємством «Агро-2000», та зареєстрований 30.03.2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Одеської області Маціборко О.С.; стягуючи з Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати в розмірі 19 191 грн. 98 коп, 3% річних від простроченої суми орендної плати у розмірі 285 грн. 86 коп., а всього 19 477 грн. 84 коп., зобов`язуючи відповідача передати земельну ділянку ОСОБА_1 , загальною площею 5,3516 га, кадастровий номер :01:003:0128, що розташована на території Вікторівської сільської ради Березівського району Одеської області, в стані придатному для цільового використання, суд першої інстанції виходив з того, що:

- протягом строку оренди вказаної земельної ділянки та з моменту виникнення у позивача права власності на вищевказану спірну ділянку, відповідач систематично порушує свої зобов`язання щодо розрахунку по орендній платі з 2015 по 2019 роки та не сплачує її орендодавцю;

- оскільки внесення орендної плати є грошовим зобов`язанням саме відповідача, а тому він має докладати зусиль для його виконання, зокрема сплачувати орендну плату за місцем проживання власника землі, а у випадку неможливості виконати своє зобов`язання за його місцем проживання, внести орендну плату за договором у депозит нотаріуса або поштовим переказом. Проте відповідач достатніх зусиль для забезпечення виконання зобов`язання не вжив, обмежившись направленням позивачу листів про з`явлення для отримання орендної плати;

- видатковий касовий ордер та розписка від 05.10.2012 року не доводять факту виплати орендної плати, в тому числі за період з 2015 по 2017 років саме по спірному договору від 08.10.2012 року та, враховуючи відсутність сплати за 2018-2019 роки, орендна плата за цей період підлягає стягненню з урахуванням стягнення 3% річних за прострочення виплати орендної плати у загальному розмірі 19 477 грн. 84 коп. відповідно до наведеного судом розрахунку;

- наведений у позові розрахунок пені не відповідає умовам укладеного між сторонами договору, оскільки орендна плата відповідно до п. 11 договору оренди вноситься щороку до 30 грудня і відповідно, у разі невнесення орендної плати в строк до 30 грудня на заборгованість, яка утворилась станом на 30 грудня поточного року, з 31 грудня цього ж року нараховується пеня за кожний день прострочення. Пеня згідно договору має нараховуватися на заборгованість за орендною платою за кожний рік окремо. Водночас, як встановлено вище та виходячи з розрахунків позивача, та вимог щодо періоду прострочення з 31.12.2019 по 31.07.2020 року, суд вважає зазначити, що пеня не може бути нарахована, оскільки строки, в які зобов`язаний відповідач внести за орендну плату передбачені пунктом 11 Договору, не є простроченими з урахуванням подачі позову 30.07.2020 року. Щодо іншого періоду нарахування пені позивачем у розрахунках не заявлено та у вимогах позову не зазначено;

- задоволення вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки має наслідком задоволення похідної вимоги про зобов`язання відповідача передати ОСОБА_1 належну їй на праві власності земельну ділянку, площею 5,3516 га.

Проте погодитися з такими висновками суду першої інстанції не можна.

Судом встановлено, з матеріалів справи вбачається, що:

- 08.10.2012 року між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським приватним підприємством «Агро-2000» укладено договір оренди землі (а.с.7-8), площею 5,3516 га, за кадастровим номером :01:003:0128, який зареєстрований 30.03.2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Одеської області Маціборко О.С. (а. с. 97);

- згідно з розпискою від 05.10.2012 року та видатковим ордером від 05.10.2012 року, на які посилається представник відповідача, здійснено виплату орендної плати ОСОБА_2 за земельний пай у розмірі 14 205,57 грн за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 роки (а. с. 38-39);

- після смерті ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 , її донька ОСОБА_1 прийняла спадщину на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом, зареєстрованого 16 вересня 2015 року за №809 приватним нотаріусом Березівського районного нотаріального округу Одеської області Березовською О.Г. (а. с. 9);

- 12.08.2016 року за вхідним №3 позивач направила на адресу орендаря заяву, в якій просила повернути належну їй ділянку за кадастровим номером :01:003:0128 після збирання врожаю, тобто на початку вересня 2017 року, та вказувала, що їй стало відомо і про той факт, що начебто ОСОБА_2 отримала наперед орендну плату по 2017 рік включно (а. с.11);

- 15.08.2016 року за вих. № 97 відповідачем повідомлено щодо неможливості дострокового розірвання договору оренди землі від 08.10.2012 року (а.с.12), щодо інших обставин, в тому числі виплати орендної плати не зазначено;

- 13.11.2018 року на вих. № 92 направлено листа ОСОБА_1 про необхідність надання підтверджуючих документів на право власності на земельну ділянку та нарахування орендної плати за 2018 рік (а. с. 47);

- у 2018-2019 роках на адресу позивача направлявся лист-повідомлення про отримання орендної плати за землю поштою, однак остання відмовилась від отримання, поштові повідомлення повернулись з відповідною відміткою (а. с. 48-52).

Колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди

землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною першою статті 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 08.10.2012 року, позивач зокрема посилалася на те, що вона, отримавши у вересні 2015 року в порядку спадкування за законом свідоцтво про спадщину, протягом 2015-2020 років не одержала орендну плату, хоча відповідач користувався земельною ділянкою, а також на несприйнятливість самих умов договору оренди в частині розміру орендної плати, про що вона звертала увагу орендаря, коли зверталася до нього з листом у серпні 2016 року.

Виходячи з висновків районного суду, невиконання орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати полягало у недоведені відповідачем належними доказами сплати у 2012 році орендної плати ОСОБА_2 наперед за 2013-2017 роки включно.

Зокрема суд вважав представлену відповідачем розписку від 05.10.2012 року, яка підписана ОСОБА_2 про отримання нею орендної плати за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 роки, та представлений підприємством видатковий касовий ордер від 05.10.2012 року документами, які не доводять факту виплати орендної плати, в тому числі за період з 2015 по 2017 років саме по спірному договору від 08.10.2012 року. При цьому розписка та видатковий ордер про виплату орендної плати у розмірі 14 205,57 грн. датовані 05.10.2012 року, а сам договір оренди землі, на виконання якого були сплачені грошові кошти в якості орендної плати, підписаний сторонами 08.10.2012 року.

Проте колегія суддів не погоджується з таким висновком районного суду.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Орендарем представлено письмові докази :

- розписку від 05.10.2012 року, яка підписана ОСОБА_2 про отримання орендної плати за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 роки у розмірі 14 205,57 грн. з вказівкою про відсутність у неї претензій щодо розміру орендної плати,

- видатковий ордер СПП «АГРО-2000» про виплату ОСОБА_2 грошових коштів в рахунок орендної плати за 2013-2017 роки включно у розмірі 14 205,57 грн.

Надаючи критичну оцінку даним доказам, суд першої інстанції вказав на те, що ці докази достовірно не підтверджують виплату орендної плати саме за договором оренди від 08.10.2012 року, оскільки складені до укладення цього договору 05.10.2012 року.

Крім того суд вказав, що з тексту розписки та зі змісту видаткового ордеру не вбачається посилання на кадастровий номер земельної ділянки та на інші характеристики, на підставі яких можна було б ідентифікувати земельну ділянку, за оренду якої здійснюється орендна плата, як земельну ділянку, яка є предметом договору оренди землі від 08.10.2012 року.

Проте, як вбачається з відзиву на позов, який наданий відповідачем до суду, між сторонами на час розгляду справи, існував спір за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000», Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», третя особа Головне управління Держгеокадастру в Одеській області про скасування державної реєстрації права оренди, витребування майна із чужого незаконного володіння, стягнення збитків та моральної шкоди (справа № 494/601/19).

В матеріалах даної цивільної справи, яка також перебуває в провадженні Одеського апеляційного суду, містяться:

- договір оренди земельної ділянки від 26.09.2007 року між ОСОБА_2 та СПП «АГРО-2000» стосовно цієї самої земельної ділянки, площею 5,35 га, строком на 10 років з моменту його реєстрації та зареєстрований у Березівському відділі ОРФ ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.12.2007 року за №04.07.517.00338 і посиланням на державний акт про право приватної власності від 15.12.2007 року;

- додаткова угода від 05 жовтня 2012 року, згідно з якою контрагенти вказаного договору дійшли взаємної угоди про припинення дії Договору оренди землі №04.07.517.00338 від 25 грудня 2007 року. Будь-яких інших умов додаткова угода не містила (а.с.9 т.1);

Враховуючи наведене, між ОСОБА_2 та СПП «АГРО-2000» існували усталені договірні відносини щодо оренди земельної ділянки, яка належала ОСОБА_2 на підставі державного акту про право приватної власності II-ОД № 050642 від 15.12.2001 року.

Договір оренди від 26.09.2007 року, зареєстрований 25.12.2007 року був укладений на 10 років з правом продовження.

Проте 05.10.2012 року сторони уклали додаткову угоду, згідно з якою дійшли спільної згоди про припинення дії Договору оренди землі №04.07.517.00338 від 25 грудня 2007 року;

Того ж дня 05.10.2012 року СПП «АГРО-2000» виплатило ОСОБА_2 орендну плату за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 роки у розмірі 14 205,57 грн., а ОСОБА_2 написала розписку про отримання орендної плати у вказаній сумі за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 роки та про відсутність претензій щодо розміру орендної плати і 08.10.2012 року ОСОБА_2 та СПП «АГРО-2000» підписують новий договір оренди по цій самій земельній ділянці строком на 30 років і реєструють його у відділі Держкомзему у Березівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2012 року за №00704.

Державний акт про право приватної власності II-ОД № 050642 від 15.12.2001 року, на підставі якого ОСОБА_2 набула право власності на земельну ділянку, яку передавала в оренду за договором від 26.09.2007 року, ідентичний державному акту, який зазначений у договорі оренди від 08.10.2012 року.

При таких обставинах, фактично сторони домовилися про новий строк договору оренди, який був збільшений з 10 до 30 років, а також передбачили можливість оплати орендної плати наперед на весь період оренди (речення 2 у пункті 11 Договору оренди від 08.10.2012 року).

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, оскільки правовідносини за договором оренди від 26.09.2017 року припинилися 05.10.2012 року за згодою обох сторін без вказівки на особливі або будь-які додаткові умови (зокрема виплата коштів) і умовами договору оренди від 26.09.2007 року розірвання договору за згодою сторін не передбачало для цього обумовлених заздалегідь будь-яких додаткових дій однієї із сторін чи обох сторін, і вже через 3 дні сторони уклали щодо цієї ж земельної ділянки новий договір оренди зі збільшеним строком оренди та можливістю оплати оренди наперед, висновки суду першої інстанції про не підтвердження виплати орендної плати саме за договором оренди від 08.10.2012 року, через їх складення до підписання договору і про неможливість ідентифікації земельної ділянки, за яку відповідачем виплачено, а тодішнім орендодавцем прийнято орендну плату на наступні 5 років наперед, не узгоджуються з встановленими обставинами і, не будучи підтверджені належними і допустими доказами, фактично засновані на припущеннях.

Крім того, суд першої інстанції вважав встановленим систематичну не виплату відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2018-2020 років.

При цьому суд першої інстанції вважав, що намагання відповідача сповістити орендодавця про отримання орендної плати обмежувалося виключно направленням відповідного повідомлення на адресу позивача, яка не отримувала дану кореспонденцію, в той час, як орендар мав виконати зобов`язання шляхом перерахування коштів на депозит нотаріуса.

За переконанням суду оскільки орендар таких вимог закону не виконав, це є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки у зв`язку з систематичною не сплатою орендної плати.

Колегія суддів виходить з такого.

З матеріалів справи вбачається, що отримавши свідоцтво про право на спадщину і зареєструвавши за собою право власності на спірну земельну ділянку у вересні 2015 року, позивач вперше на правах власника і орендодавця звернулася до орендаря з листом лише 12.08.2016 року.

В цьому листі позивач вперше повідомила про свій статус власника земельної ділянки та зазначила про необхідність дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки та її повернення після збору врожаю 2017 року, тобто на початку вересня 2017 року. Також у цьому листі позивач повідомила про свою обізнаність щодо отримання її покійною матір`ю, яка була власником земельної ділянки на час укладення договору оренди у 2012 році орендної плати наперед по 2017 рік включно. Будь-яких вимог щодо здійснення оплати орендної плати за 2012-2017 роки, позивач у листі від 12.08.2016 року до орендаря не зазначила та пропозицій щодо збільшення розміру орендної плати не виказувала.

Після відмови орендаря добровільно розірвати договір оренди в позасудовому порядку і не повернення земельної ділянки у вересні 2017 року, позивач звернулася до суду з позовом про визнання договору оренди від 08.10.2012 року недійсним та витребування земельної ділянки, посилаючись на відсутність волевиявлення ОСОБА_2 на час укладення оспорюваного договору оренди у 2012 році і не належність їй підпису, який міститься у договорі від імені власника та орендодавця земельної ділянки.

Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 20.11.2017 року, залишеного без змін постановою Одеського апеляційного суду від 21.02.2018 року та ухвалою Верховного Суду від 11.05.2018 року, відмовлено ОСОБА_1 у позові до СПП «АГРО-2000» про визнання договору оренди від 08.10.2012 року недійсним та витребування земельної ділянки.

У травні 2019 року позивач звернулася до суду з новим позовом до відповідача та просила скасувати державну реєстрацію права оренди, витребувати майно із чужого незаконного володіння, стягнути збитки та моральну шкоду.

Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 13 жовтня 2020 року позовну заяву ОСОБА_1 , задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки від 30 березня 2017 року, запис якої внесено на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 34636277 від 05 квітня 2017 року, державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Одеської області Маціборко О.С. В решті позову відмовлено. Рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог позивачем не оскаржено.

За весь час перебування у спорі щодо дійсності договору оренди, витребування земельної ділянки, стягнення збитків у вигляді неотриманих позивачем доходів, які б вона могла отримати, користуючись власною земельною ділянкою, відповідач неодноразово звертався до позивача з листами про необхідність отримання нею орендної плати за договором оренди від 08 жовтня 2012 року за 2018-2019 роки, а також про необхідність представлення копій документів, які підтверджують право власності на земельну ділянку. Проте направлена позивачу кореспонденція поверталася через неотримання її позивачем (а. с. 46-52).

Таким чином, немає підстав для висновку, що орендар ухилявся від сплати орендної плати орендодавцю, в той час, як ОСОБА_1 не вжила належних дій з отримання орендної плати, незважаючи на неодноразові звернення до неї орендаря, як до власника земельної ділянки та орендодавця.

В засіданні судової колегії представник СПП «АГРО-2000» підтвердив зазначені обставини та готовність виплатити орендну плату з 2018 року, яка орендодавцем не отримана саме через її відповідну поведінку та небажання.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду вже робила правовий висновок щодо поняття систематичності несплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору. Так, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до положень статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору вимагати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак, зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Відсутність у договорі обов`язку перерахування коштів на депозит нотаріуса, крім визначеного законом лише такого права, та нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплати цих сум.

А тому не використання СПП «АГРО-2000» свого права на внесення орендної плати на депозит нотаріуса не може тлумачитися як невиконання ним зобов`язання та не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати.

Аналогічний висновок викладений у постанові Об`єднаної палати касаційного цивільного суду у складі Верховного суду від 09.12.2019 року у справі № 709/1089/17.

Враховуючи наведене рішення суду першої інстанції про дострокове розірвання договору оренди не може залишатися в силі і підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні даних вимог.

Відмова у вимогах про дострокове розірвання договору оренди унеможливлює задоволення вимоги про зобов`язання відповідача передати земельну ділянку ОСОБА_1 , загальною площею 5,3516 га, кадастровий номер :01:003:0128, що розташована на території Вікторівської сільської ради Березівського району Одеської області, в стані придатному для цільового використання, оскільки ці вимоги є похідними від задоволення вимог про дострокове розірвання договору оренди.

Як вже зазначалося орендна плата сплачується не раніше 30 грудня поточного року за який вносить орендна плата (п.11 Договору оренди від 08.10.2012 року).

Тобто на час звернення у липні 2020 року з позовом про виплату заборгованості за орендною платою, строк виплати орендної плати за 2020 рік не наступив, а тому і заборгованість за 2020 рік була відсутня, як така.

Таким чином не отримання позивачем орендної плати, про що наведено у позові, стосується періоду 2018-2019 років.

З урахуванням встановлених обставин та наведених мотивувань відсутність вини орендаря в неотриманні позивачем орендної плати за 2018-2019 роки, незважаючи на неодноразові листи орендаря до позивача з пропозицією отримати належну їй оренду плату, відсутність з боку позивача належного реагування та відсутність у договорі обов`язку перерахування коштів на депозит нотаріуса, крім визначеного законом лише такого права, та нездійснення орендарем таких дій, як вже зазначено, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплату цих сум.

За умовами договору оренди від 08.10.2012 року розмір орендної плати становить 3 223,03 грн. на рік. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється без врахування індексації. Розмір орендної плати переглядається 1 раз на рік у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельної ділянки, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендодавця, що підтверджується документами, в інших випадках передбачених законом (п. п. 9, 10,12 Договору оренди).

Тобто перегляд розміру орендної плати відбувається 1 раз на рік, але за настання певних умов: зміна умов господарювання, зміна розмірів земельної ділянки, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендодавця, що підтверджується документами, в інших випадках передбачених законом.

Будь-яких доказів настання таких умов та звернення позивача до відповідача щодо розміру орендної плати і виникнення спору через неузгодженість розміру орендної плати та відмовою орендаря у її перегляді, позивачем не надано.

Натомість відповідач надав докази щодо готовності виплатити орендну плату позивачці з 2018 року і направлення позивачу про це відповідних листів, які позивач, перебуваючи з вересня 2017 року у стані ініційованих нею же судових спорів щодо недійсності договору оренди, витребування земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, не отримувала.

Таким чином неотримання орендодавцем орендної плати не позбавляє останнього права на її отримання.

Проте недоведеність позивачем факту відмови відповідача від зміни розміру орендної плати та навпаки доведеність відповідачем готовності виплатити орендну плату у розмірі, передбаченому договором, не надають підстав для задоволення позову про стягнення заборгованості з орендної плати через порушення прав орендодавця орендарем.

Разом з тим, у разі фактичної невиплати орендної плати на звернення позивача, в тому числі і у зв`язку з недосягнення згоди щодо розміру орендної плати, не позбавляє позивача права на захист в судовому порядку.

Оскільки позивачем не доведено факту звернення до орендаря саме щодо отримання орендної плати, вимоги про стягнення орендної плати в судовому порядку через порушення зобов`язання за договором відповідачем за встановлених у справі обставин, є передчасними.

Відсутність вини орендаря у простроченні орендної плати не надає підстав для задоволення вимог про стягнення 3% річних згідно з ч.2 ст. 625 ЦК України.

Враховуючи наведене, рішення суду в частині задоволення вимог про стягнення з Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати в розмірі 19 191 грн. 98 коп., 3% річних від простроченої суми орендної плати у розмірі 285 грн. 86 коп., а всього 19477 грн. 84 коп. підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні цих вимог.

Таким чином, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції про дострокове розірвання договору оренди землі від 08.10.2012 року, укладеного між ОСОБА_2 і Сільськогосподарським приватним підприємством «Агро-2000», та зареєстрованого 30.03.2017 року державним реєстратором Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Одеської області Маціборко О.С.; стягнення з Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» на користь ОСОБА_1 заборгованості по виплаті орендної плати в розмірі 19 191 грн. 98 коп., 3% річних від простроченої суми орендної плати у розмірі 285 грн. 86 коп., а всього 19 477 грн. 84 коп., зобов`язання відповідача передати земельну ділянку ОСОБА_1 , загальною площею 5,3516 га, кадастровий номер :01:003:0128, що розташована на території Вікторівської сільської ради Березівського району Одеської області, в стані придатному для цільового використання скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» - задовольнити частково.

Рішення Березівського районного суду Одеської області від 20 квітня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Сільськогосподарського приватного підприємства «Агро-2000» про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі залишити без задоволення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено: 09.11.2021 року.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: С.О. Погорєлова

О.В. Князюк