Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа №711/3066/21
Провадження № 2/711/1895/21
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
09 листопада 2021 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:
головуючого - судді - Кондрацької Н.М.,
при секретарі - Мелещенко О.В.,
за участі: представника позивача ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа: Черкаська філія товарної біржі «Українська біржа нерухомості» про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-
Позивач ОСОБА_2 звернулася до Придніпровського районного суду м. Черкаси з позовом до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу від 17.07.1997 дійсним.
Свої вимоги мотивує тим, що 17.07.1997 між нею та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка знаходиться на другому поверсі п`ятиповерхового будинку та складається з однієї кімнати житловою площею 20,7 кв.м., загальною площею 36,1 кв.м.. В тексті укладеного договору зазначено, що договір зареєстровано на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 6 від 17.07.1997 та на підставі ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу» не підлягає нотаріальному посвідченню. Маючи намір відчужити нерухоме майно вона звернулась до нотаріуса, яка їй повідомила, що договір укладений на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» нотаріально не засвідчувався, тому оформити правочин станом на сьогоднішній день не є можливим. Крім того в правовстановлюючих документах на квартиру, а саме в договорі та технічному паспорті на квартиру АДРЕСА_1 , з помилкою вказано її прізвище, а саме: « ОСОБА_2 », замість « ОСОБА_2 », в зв`язку з чим змушена була звертатись до суду з заявою про встановлення факту належності правовстановлюючого документу. З дня придбання квартири вона несла всі витрати по її утриманню, сплачувала комунальні послуги по договорах які оформленні на неї, проводила ремонт, однак у зв`язку з суперечністю правових норм, на теперішній час не може внести відомості в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно стосовно права власності на нерухоме майно, яке було посвідчено Товарною біржою «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія), що перешкоджає їй як власнику розпоряджатися своїм майном. Враховуючи те, що вона з відповідачем як сторони договору досягли згоди щодо всіх його істотних умов, зобов`язання за договором ними виконанні в повному обсязі, проведений повний розрахунок за квартиру, жодна із сторін не пред`являла одна до одної претензій по виконанню досягнутих домовленостей, договір зареєстрований Черкаським об`єднаним бюро технічної інвентаризації, тому на підставі статей 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 ЗУ «Про власність» вважає, що нею було набуто право власності на квартиру. На підставі вищевикладеного, просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 17.07.1997, зареєстрований на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 6 від 17.07.1997, реєстраційний номер 119-2.
Відповідно до даних протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.05.2021, суддя Придніпровського районного суду м. Черкаси Кондрацька Н.М. визначена для розгляду судової справи № 711/3066/21.
Ухвалою суду від 29.06.2021 прийнято до розгляду позовну заяву та відкрито провадження у справі, розгляд справи ухвалено проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін. Відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення ухвали для подання відзиву на позовну заяву.
В судовому засіданні представник ОСОБА_2 - адвокат Галіцька І.Є. позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.
Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, шляхом направлення поштової кореспонденції на останнє відоме місце реєстрації, відзив на позов не подала.
Представник Черкаської філії товарної біржі «Українська біржа нерухомості» в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив. Клопотань про відкладення розгляду справи чи про розгляд справи без участі представника до суду не надходило.
Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів ( ч. 1 ст. 4 ЦПК України).
Згідно принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках ( ч. 1 ст. 13 ЦПК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).
В судовому засіданні встановлено, що 17.07.1997 між ОСОБА_3 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) на підставі Протоколу відкритих торгів № 6 підписаним на ТБ «Українська біржа нерухомості (Черкаська філія) був укладений Договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_2 купила квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з однієї кімнати, загальною площею 36,1 кв.м., в тому числі житлова площа - 20,7 кв.м. та розташована на 2 поверсі п`ятиповерхового цегляного будинку.
Відповідно до п. 3 Договору купівлі-продажу інвентаризаційна вартість квартири станом на 15.07.1997 складала 7299 грн..
Згідно до п. 5 Договору покупець набуває право власності на вказану квартиру після повної сплати ціни зазначеної в договорі.
Пунктом 11 Договору купівлі-продажу визначено, що на підставі ст. 227 Цивільного кодексу УРСР, даний договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.
Як встановлено судом, ОСОБА_3 свої зобов`язання за договором виконала у повному обсязі, а саме передала в обумовлений сторонами термін грошові кошти в рахунок оплати за придбання квартири, що підтверджується відповідним підписом ОСОБА_3 на другій сторінці договору.
Отже, враховуючи вищевикладене, всі істотні умови даного договору сторонами були виконані.
Судом також встановлено, що рішенням суду від 01.04.2021 встановлено факт належності ОСОБА_2 , правовстановлюючих документів, а саме: Договору купівлі-продажу, зареєстрованого згідно з ЗУ «Про товарну біржу» на Товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до Протоколу відкритих торгів № 6 від, 17.07.1997, реєстраційний номер 119-2, та Технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , виданих на ім`я ОСОБА_2 ..
Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Вказаний договір купівлі-продажу був укладений 17.07.1997, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював правочин купівлі-продажу майна.
Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угоді, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 ЗУ "Про товарну біржу", що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, в самому ЗУ "Про товарну біржу" не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 15 ЗУ «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Частиною 2 ст. 47 ЦК УРСР (1963 р.) передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно до ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Відповідно з ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 4 ст. 656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв`язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.
В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_2 ..
Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 ЗУ "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 119-2 від 17.07.1997, оформленого на товарній біржі «Українська біржа нерухомості», дійсним.
Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Відповідно до ч. 2 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ч. 2 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Здійснивши державну реєстрацію у КП «ЧООБТІ» права власності за позивачем на квартиру, про що зазначалося вище, держава цим самим визнала її право власності на квартиру АДРЕСА_1 , як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
З огляду на вищевикладене, вбачається, що позивач, повністю виконала умови договору купівлі-продажу, сплатила за придбане майно, вселилася в нього, договір відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, таким чином ОСОБА_2 набула право власності на квартиру і правомірно володіє нею до теперішнього часу, тому, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10,11,12, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, ст.ст. 209, 220, 650, 656, 657 ЦК України, ст.ст. 47, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» суд, -
Позовні вимоги задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 17.07.1997, зареєстрований на Товарній Біржі «Українська Біржа нерухомості» (Черкаська філії) відповідно до Протоколу відкритих торгів №6 від 17.07.1997, реєстраційний номер 119-2.
Заочне рішення може бути переглянуто судом за письмовою заявою відповідача, яка подається протягом тридцяти днів з дня його ухвалення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення може бути оскаржено в загальному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, а відповідачем в той же строк з дня залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 09.11.2021.

Головуючий: Н. М. Кондрацька