Справа № 603/905/18
Провадження №2/603/15/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" вересня 2021 р. м. Монастириська

Монастириський районний суд Тернопільської області в складі:

головуючого судді Галіяна І.М.,

секретар судового засідання Коди О.І.,

за відсутності сторін,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» до Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Лемківська Мрія» (далі Товариство, позивач) звернулося до Монастириського районного суду Тернопільської області з урахуванням уточнень (від 03 квітня 2019 року та 10 грудня 2020 року) з позовом до Фермерського господарства «Новий рівень 2006» (далі відповідач-1) та ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 , відповідач-2) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, площею 1,6903 га, кадастровий номер :01:001:0167, укладеного 31 січня 2018 року відповідачами та поновлення договору оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області, площею 1,6903 га кадастровий номер :01:001:0167, який 06 листопада 2007 року уклали між собою Товариство та ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0167 в редакції, запропонованій позивачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачка-2, всупереч вимогам частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», не розглянула заяву позивача, подану разом з проектом додаткової угоди у строк передбачений договором та законом, не направила своїх заперечень щодо умов угоди чи поновлення договору оренди землі, а уклала договір оренди цієї земельної ділянки із відповідачем-1, що призвело до порушення переважного права на поновлення договору оренди землі на що очікував позивач. З огляду на це, Товариство вважає, що є усі правові підстави для визнання спірного договору укладеного між відповідачами недійсним та поновлення договору оренди земельної ділянки укладеного із сподкодавцем шляхом визнання укладеною додаткової угоди.

Рух цивільної справи в суді

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14 грудня 2018 року для розгляду справи № 603/905/18 визначено головуючого суддю Галіяна І.М.

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 08 січня 2019 року відкрито провадження по справі, вирішено справу розглядати за правилами загального позовного провадження, та установлено строк та порядок обміну змагальними документами.

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 02 жовтня 2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 13 серпня 2019 року у задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_1 ОСОБА_3 про призначення судової почеркознавчої експертизи та витребування доказів (оригіналів документів) відмовлено.

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 31 жовтня 2019 року розгляд справи відкладено у відповідності до п.2 ч.2, ч.4 ст.223 ЦПК України.

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 18 травня 2021 року задоволено клопотання про залучення до участі в справі в якості правонаступника позивача ТОВ «Лемківська Мрія» - Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати».

Ухвалою Монастириського районного суду Тернопільської області від 14 вересня 2021 року приєднано до матеріалів справи копію договору доручення № 05/04-2017 від 05 квітня 2017 року.

Аргументи відповідачів

Позиції представників відповід ачів - ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .

У змагальних документах представники відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_3 проти позову заперечили. Зміст їх заперечень, в основному, зводився до такого: позивачем неналежно виконувались умови договору, а саме була недостатньою орендна плата та довгий час не переглядалася. Позивачем не доведено надіслання на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди. По закінченню строку договору земельної ділянки позивачем вона не використовувалася.

Щодо розгляду справи

З матеріалів справи слідує, що вона перебуває у провадженні уже понад два роки. З огляду на карантинні обмеження, суд неодноразово йшов на зустріч учасникам справи та відкладав судові засідання з тією метою, щоб кожен мав можливість відстояти свою позицію перед судом. Крім того, судом, за спільною заявою сторін, зупинялося провадження з ціллю проведення обговорень, пов`язаних із примиренням.

Також з матеріалів справи слідує, що судом неодноразово відкладалося судове засідання за клопотанням представників відповідачів.

У разі неможливості прибуття на розгляд справи як відповідачів так і їх представників, судом пропонувалося (т. 3 а.с. 138) брати участь у судовому розгляді в режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів, перебуваючи за межами приміщення суду, однак таким правом учасники не скористалися.

14 вересня 2021 року представник позивача подав до суду заяву в якій просив розгляд справи проводити без його участі.

Відповідач-1 та його представник були повідомлені про час та місце слухання справи, однак в судове засідання 14 вересня 2021 року так і не з`явилися, причиною неявки зазначили зайнятість у іншому судовому засіданні, однак саме з цих підстав судом неодноразово відкладався розгляд справи.

Відповідач-2 та її представник в судове засідання не з`явилися, жодних клопотань на адресу суду не надіслали.

У рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» ЄСПЛ вказав, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Стаття 44 ЦПК України зобов`язує учасників судового процесу та їх представників добросовісно користуватися процесуальними правами, зловживання процесуальними правами не допускається. Явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов`язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез`явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Згідно ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

Враховуючи вищевикладене, судом ухвалено провести розгляд справи за відсутності позивача й відповідача, оскільки під час підготовчого судового засідання сторони скористалися своїм правом і надали усі необхідні докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, у тому числі заявили необхідні клопотання.

В будь-якому випадку, право на справедливий судовий розгляд забезпечується, серед іншого, процедурою апеляційного перегляду судових рішень, де сторона не позбавлена можливості подання нових доказів якщо буде доведено поважність причин їх неподання в суді першої інстанції (ч. 3 ст. 367 ЦПК України). Тому, якщо у сторін наявні ті чи інші аргументи або докази, на які даним судовим рішенням не буде надано відповіді, така сторона вправі навести їх у апеляційній скарзі, одночасно вказавши причини неподання їх суду першої інстанції.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України не здійснювалось фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу, у зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників справи.

Мотивувальна частина

Встановлені судом обставини

Судом встановлено, що 06 листопада 2007 року між ТОВ «Лемківська Мрія», як орендарем, та ОСОБА_2 , як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на десять років, пунктом 43 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 07 грудня 2007 року за №89 ( т. 1, а. с.18-21).

Згідно із пункту 8 зазначеного договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У пункті 9 указаного договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 2 відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 66,57 грн. Орендна плата вноситься в натуральній формі зерном пшениці 2 центнери за кожний рік оренди.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Право власності на спірну земельну ділянку в порядку спадкування набула ОСОБА_1 , яке вона зареєструвала 24 січня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 17).

Про зміну власника спірної земельної ділянки ОСОБА_1 позивача не повідомляла.

Відповідно до положень пункту 40 договору оренди від 06 листопада 2007 року, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

На період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2 так і ОСОБА_1 , та після закінчення строку дії такого, тобто після 07 грудня 2017 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, ТОВ «Лемківська Мрія» виконувало свої обов`язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що справно сплачувало як ОСОБА_2 так і ОСОБА_1 орендну плату.

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного 06 листопада 2017 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом, щодо поновлення такого, направив на адресу ОСОБА_2 повідомлення № 03-10-2017/93 з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було надано проект додаткової угоди (т.1 а.с. 25-26).

Судом також установлено, що відправником указаного поштового відправлення було ТОВ «Мрія Трейдинг» на підставі договору доручення від 05 квітня 2017 року № 05/04-2017 (т. 3 а.с. 93). У списку згрупованих поштових відправлень трек-номер повідомлення збігається з трек-номером, що зазначений на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення (т. 2 а.с. 56-58).

Встановлено, що відповіді на вказаний лист-повідомлення, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі чи лист про заперечення у поновленні договору оренди землі ТОВ «Лемківська Мрія» від ОСОБА_1 не отримувало.

Установлено також і те, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

По закінченні строку дії договору, ТОВ «Лемківська Мрія» використовувала спірну земельну ділянку за призначенням, адже на ній у 2018 році за дорученням Товариства проводилися певні сільськогосподарські роботи, що підтверджується письмовими доказами долученими до матеріалів справи (т. 1 а.с. 87-169).

31 січня 2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з Фермерським Господарством «Новий рівень 2006», строком на десять років, після чого проведено державну реєстрацію права оренди (т. 2 а.с. 114-119).

Пунктом 4 вищевказаного договору встановлено орендну плату в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За згодою сторін в натуральній формі 500 кг зерна, 50 кг цукру.

Також судом встановлено, що, незважаючи на укладення 31 січня 2018 року договору оренди землі з Фермерським Господарством «Новий рівень 2006», ОСОБА_1 у 2019 році отримувала орендну плату від ТОВ «Лемківська Мрія» (т. 1 а.с. 66).

Мотиви, з яких виходить суд при розгляді цієї справи та застосовані ним норми права

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.

Частиною 3 статті 9 Закону України "Про оренду землі" також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.

При набутті права власності на земельну ділянку попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.

Отже відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник земельної ділянки, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками.

Укладаючи будь-який цивільно-правовий договір, сторони повинні усвідомлювати всі можливі ризики та правові наслідки його укладення, які передбачені законом також розуміти, що будь-яка сторона у випадку невиконання чи неналежного виконання умов договору матиме право на захист свого порушеного (оспореного, невизнаного) права чи законного інтересу.

Отже, орендодавець має усвідомлювати, що коли він за власною волею, добровільно без жодного примусу домовився про таку істотну умову договору як переважне право орендаря на укладення договору оренди, то тим самим узяв на себе зобов`язання дотримуватися цієї умови й не позбавляти орендаря можливості пріорітетно перед іншими особами набути суб`єктивне право. У іншому випадку такий договір орендарем із цим контрагентом міг неукладатися або укладися на інших умовах, адже орендар укладаючи договір оренди розумно розраховує на добросовісну поведінку орендодавця.

З матеріалів справи вбачається, що пунктами 28 - 31 договору оренди землі від 06 листопада 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ "Лемківська Мрія", встановлено права та обов`язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично передбачає два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так законодавець у частині першій - п`ятій статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) передбачив чіткий алгоритм дій згідно з яким по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк.

Ці положення кореспондуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Застосування вищеуказаних законодавчих норм у даній справі

Повертаючись до обставин справи, яка розглядається, суд відзначає, що обґрунтовуючи позов, Товариство посилалося на порушення орендодавцем його переважного права на поновлення договору оренди землі, передбаченого умовами договору та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 31 січня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Новий Рівень 2006», ТОВ «Лемківська Мрія» не є стороною зазначеного договору, натомість позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Отже, звернення Товариством із указаним позовом узгоджується із вимогами статтей 203, 215 ЦК України.

Як слідує із матеріалів даної справи, Товариство 06 листопада 2007 року уклало із ОСОБА_2 спадкодавцем відповідачки-2 договір оренди земельної ділянки площею 1,6903 га, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Яргорівської сільської ради Монастириського району Тернопільської області за кадастровим номером :01:001:0167, про що 07 грудня 2007 року за № 89 у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис про реєстрацію.

Пунктом 8 договору передбачено, що строк його дії становить 10 років.

Отже, десятирічний строк дії Договору розпочав свій перебіг з наступного дня після його державної реєстрації і закінчувався 07 грудня 2017 року.

Відповідно до положень пункту 40 договору оренди від 06 листопада 2007 року, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Як убачається з інформаційної довідки 30 січня 2017 року відбувся перехід права власності на спірну земельну ділянку на підставі рішення Монастириського районного суду Тернопільської області від 29 листопада 2016 року. Новим власником цієї земельної ділянки стала відповідач-2 ОСОБА_1 .

Отже, відповідно до чинного законодавства орендодавцем та стороною договору оренди став новий власник земельної ділянки.

Натомість, ОСОБА_1 в порушення законодавства не повідомила орендаря про зміну власника земельної ділянки.

Незважаючи на це, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набув статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками.

Крім цього, матеріали справи не містять будь-яких даних про невиконання чи неналежне виконання сторонами договору договірних зобов`язань. Більше того, у справі відсутні дані, що між сторонами договору виникали будь-які непорозуміння щодо орендної плати чи інших істотних умов договору.

Отже, вважаючи себе сумлінним орендарем, позивач з метою скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, а саме 03 жовтня 2017 року направив на адресу контрагента лист-повідомлення № 03-10-2017/93 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди, як того вимагають умови договору та положення статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Цим листом Товариство поінформувало контрагента про можливість обговорення питання щодо підписання додаткової угоди із зазначенням контактних даних позивача (т. 1 а.с. 25).

Натомість, як установлено судом, ніякої відповіді на зазначений лист-повідомлення від ОСОБА_1 на адресу позивача не надходило, жодним іншим чином орендодавець не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення договору оренди чи відмову в його поновлення із зазначенням причин такої відмови, як і не надсилався відповідачкою ОСОБА_1 на адресу ТОВ «Лемківська Мрія» власний проект додаткової угоди на інших умовах, ніж пропонувалися позивачем.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Судом також установлено, що по закінченні строку дії договору, позивач використовував земельну ділянку за призначенням, адже на ній у 2018 році за дорученням Товариства проводилися певні сільськогосподарські роботи, що підтверджується письмовими доказами, долученими до матеріалів справи (т. 1 а.с. 77-169).

Також по закінченню строку дії договору, тобто 02 січня 2019 року, Товариство за використання земельної ділянки у 2018 році сплатило відповідачу-2 орендну плату (т. 1 а.с. 67).

Вищенаведені обставини дають обґрунтовані підстави для висновку, що позивач був добросовісним орендарем, адже після отримання спірної земельної ділянки в оренду використовував її за цільовим призначенням, належно виконував усі взяті на себе договірні зобов`язання, вчасно виплачував орендну плату. Окрім цього судом установлено, що Товариством дотримано передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури і строків звернення до орендодавця із відповідним повідомленням про намір укласти з ним договір оренди.

За таких установлених обставин суд дійшов висновку, що позивач мав переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

У правовій доктрині під переважними правами розуміються такі суб`єктивні цивільні права, які надають їх носієві можливість пріорітетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право.

Тобто, переважні права невіддільно пов`язані із встановленням певних обмежень по відношенню до деяких суб`єктів правовідносин. Отже, свобода вибору контрагента за договором може обмежуватись встановленим на неї переважним правом.

Іншими словами, у разі встановлення переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки для певної особи виникає пріоритет над іншими щодо найму цієї земельної ділянки, а це означає, що особа (наймодавець), яка бажає укласти договір оренди цієї земельної ділянки, обмежується у виборі контрагента обов`язком укласти такий договір із особою, яка наділена переважним правом.

Тобто, переважному праву орендаря на укладення договору оренди кореспондує обов`язок орендодавця укласти такий договір саме з орендарем, а не з будь-якою іншою особою. Більше того, наявність в орендаря переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки покладає на орендодавця, який вирішив не укладати договору із цим орендарем обов`язок повідомити останнього про це, адже це прямо випливає із частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Утім, як установлено судом, незважаючи на наявність у позивача переважного права на укладення договору оренди, відповідач-2 усупереч положенням договору та Закону України «Про оренду землі», ігноруючи переважне право позивача, неповідомивши останнього про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення уклала договір про оренду спірної земельної ділянки із відповідачем-1.

Суд звертає увагу, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Під «добросовісністю» продовжує розумітися перш за все відповідна характеристика дій учасника цивільних відносин, який здійснює належні йому права з урахуванням існуючих меж та обмежень, не порушує права інших учасників цивільних відносин, вчиняє дії, спрямовані на мінімізацію негативних наслідків своїх дій, тощо.

Натомість, укладення відповідачем-2 договору про оренду землі із відповідачем-1, ігноруючи при цьому переважне право, є свідченням недобросовісної поведінки відповідача-2 щодо позивача.

Таким чином, факт належного виконання Товариством умов договору оренди землі від 06 листопада 2007 року, дотримання строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ "Лемківська Мрія" скористатися своїм переважним правом, а тому суд вважає за необхідне поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору земельної ділянки в запропонованій позивачем редакції.

Разом з тим, наявність порушеного переважного права позивача на укладення договору оренди й укладення такого договору 31 січня 2018 року відповідачкою ОСОБА_1 із іншим контрагентом (Фермерським господарством «Новий Рівень 2006»), тобто без урахування встановлених для такого договору обмежень, підтверджує наявність підстав для визнання вищевказаного договору оренди землі недійсним, оскільки саме цим правочином порушується право позивача на користування спірною земельною ділянкою.

Відхилення доводів відповідачів

Суд не бере до уваги доводи відповідачів щодо неотримання відповідачкою ОСОБА_1 листа-повідомлення про намір укласти договір оренди землі та проект додаткової угоди до Договору оренди землі, з огляду на таке.

Порядок відправлення поштової кореспонденції визначається та регулюється Правилами надання послуг поштового зв`язку, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України № 270 від 05.03.2009 року.

У відповідності до п. п. 61, 66, 67 указаних Правил, у разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

У разі відправляння згрупованих поштових відправлень, поштових переказів відправник складає їх список. Кількість поштових відправлень, поштових переказів одного виду та категорії, що включається до одного списку, кількість примірників списків та необхідність подання їх в електронному вигляді визначається оператором поштового зв`язку.

До списку включаються поштові відправлення, поштові перекази, згруповані за способом пересилання.

Список засвідчується підписом відправника. Якщо відправником є юридична особа, список згрупованих внутрішніх рекомендованих поштових карток, листів, бандеролей засвідчується підписом відповідального працівника цієї особи, список згрупованих внутрішніх листів та бандеролей з оголошеною цінністю, посилок, прямих контейнерів, поштових переказів - підписами керівника та головного бухгалтера. Підписи скріплюються відповідними печатками (за наявності).

Згідно положення пункту 99 Правил надання послуг поштового зв`язку, рекомендовані поштові відправлення, у тому числі рекомендовані листи з позначкою «Судова повістка», рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності будь-якому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом зним.

Отже, опис вкладення - це документ, який складається під час відправлення кореспонденції, а наявність на описі вкладення календарного штемпеля поштового відділення є доказами відправлення такого листа адресату. Водночас, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення це повідомлення/сповіщення, яким оператор поштового зв`язку доводить до відома відправника чи уповноваженої ним особи інформацію про дату вручення реєстрованого поштового відправлення, а наявність на повідомленні штемпеля поштового відділення з номером поштового відправлення та підпису адресата чи уповноваженої ним особи є доказами доставлення поштового відправлення відповідній особі.

Таким чином належним та достатнім доказом, на переконання суду, направлення поштового відправлення особі-адресату є оригінал опису вкладення, з зазначенням адреси і найменування адресата, а доказом вручення поштового відправлення є оригінал повернутого рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення.

Як убачається із матеріалів справи, відправником поштового відправлення у якому адресату надсилався лист-повідомлення про намір укласти договір оренди землі та проект додаткової угоди до Договору оренди землі було ТОВ «Мрія Трейдинг» на підставі договору доручення від 05 квітня 2017 року № 05/04-2017 (т. 3 а.с. 55).

Підтвердженням направлення листа адресату є список згрупованих поштових відправлень цінних листів, поданих в ТД ПАТ «Укрпошта» ВПЗ Тернопіль, 18 за трек-номером 136, а також відповідний розрахунковий документ (т. 2 а.с. 56-58).

Поштове відправлення з трек-номером 136 було прийнято операторами поштового зв`язку до відправлення 04 жовтня 2017 року, що слідує з поштового штемпеля на описі вкладення у цінний лист, який позивач долучив до матеріалів справи, і вручено дане відправлення адресату 12 жовтня 2017 року, про що свідчить копія повернутого рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення.

Необхідно також відмітити, що належне оформлення повідомлення про вручення поштового відправлення, перевірка документів, що посвідчують особу адресата (фізичну особу), особу, яка одержує поштове відправлення замість такого адресата, а також родинні зв`язки з адресатом, покладено на працівників поштового зв`язку. Добросовісне виконання працівниками "Укрпошти" своїх службових обов`язків у даному випадку презюмується.

Тобто, тягар доказування на спростування добросовісного виконання працівником поштового зв`язку своїх службових обов`язків покладається на сторону, яка це заперечує. Натомість, відповідачами не представлено достатніх доказів, які б це спростували.

Посилання представника відповідача-1 на лист АТ «Укрпошта» від 22 лютого 2019 року за вих. № 12.2.1-04-1002 не спростовує факту надіслання цього повідомлення орендодавцем, оскільки у ньому АТ «Укрпошта» лише повідомило про неможливість надання адвокату Рішку П.М. інформації щодо пересилання та вручення відправлень за 2017 рік, так як ці докази знищені відповідно до пунктів 122 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270.

Не відповідають дійсності й твердження представника відповідача-2, що ОСОБА_1 не отримувала жодних листів від позивача, тому що не проживає у селі Яргорів, оскільки цим же представником долучено до матеріалів справи угоду про надання правової допомоги від 18 квітня 2019 року № 49, де у розділі «07. Адреси та підписи Сторін» відповідачем-2 зазначено адресу проживання с. Яргорів Монастириського району Тернопільської області.

Окрім цього, суд вважає голослівними доводи представника відповідача-2 щодо неналежного виконання Товариством умов договору, а саме орендна плата була недостатньою та довгий час не переглядалася через ухилення представників позивача від вирішення цього питання; орендна плата за 2018 рік не була отримана відповідачем-2.

Як убачається із матеріалів справи (т. 1 а.с. 67), ОСОБА_1 було перераховано орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі 1400,00 грн, що підтверджується списком згрупованих поштових переказів про перерахунок ОСОБА_1 орендної плати за 2018 рік.

Щодо перегляду розміру орендної плати, то положеннями п. 13 договору оренди землі від 06 листопада 2007 року визначено, що орендна плата переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законом; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках визначених законом. Жодна із вищенаведених умов для перегляду розміру орендної плати не існувала, відтак, підстав для її перегляду не було.

Окрім цього, відповідач-2, є стороною договору оренди, а тому наділена усіма правами та обов`язками, визначеними умовами цього договору, в тому числі, самостійно ініціювати перегляд розміру орендної плати за наявності підстав для її перегляду, визначених положеннями 13 договору оренди землі. Проте ні ОСОБА_2 ні ОСОБА_1 жодного разу не направлялося на адресу ТОВ «Лемківська Мрія» листа, в тому числі щодо незгоди з розміром орендної плати та пропозицією переглянути її.

Жодних доказів, які б спростовували зазначене, відповідачем-2 суду не представлено, а тому указані доводи, що зазначені у відзиві представника відповідача-2 адвоката Гейдея В.Б. є недоведеними.

Позиція суду

Отож, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, факт порушення відповідачем-2 прав позивача підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

На переконання суду, обраний позивачем у позові (уточненні до позову, одержаного судом 10 грудня 2020 року) спосіб захисту є ефективним, адже призведе до реального поновлення порушеного права та цілком узгоджується із правовою позицією Великої палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року в справі № 908/299/18.

Судові витрати

Ураховуючи те, що позовні вимоги підлягають задоволенню, відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України з відповідачів ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Новий Рівень 2006» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, а саме сплачений судовий збір в розмірі 3524,00 грн, тобто по 1762 грн з кожного.

Керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 12, 18, 81, 141, 280, 282, ЦПК України суд,

у х в а л и в :

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» до Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Чортківського району (колишнього Монастириського району) Тернопільської області, площею 1,6903 га, кадастровий номер :01:001:0167, який 31.01.2018 року уклали між собою ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Новий Рівень 2006».

Поновити договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яргорівської сільської ради Чортківського району (колишнього Монастириського району), площею 1,47 га, кадастровий номер :01:001:0167, який 06.11.2007 року уклали між собою Товариство з обмеженою відповідальністю «Лемківська Мрія», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» та ОСОБА_1 , шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :01:001:0167 від 06.11.2007 року в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі

с. Яргорів Чортківського р-ну ___ ___________року

Тернопільської області

Орендодавець: ОСОБА_1 , з однієї Сторони, та

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю "Мрія Фармінг Карпати"

в особі директора, який діє на підставі Статуту, з другої сторони

в подальшому іменовані «Сторони», уклали цю Додаткову угоду до Договору оренди землі від 06.11.2007 року, зареєстрованого 07.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» (надалі «Договір оренди») про наступне:

1.Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі (земельної ділянки площею 1,69 га, кадастровий номер :01:001:0167) від 06.11.2007 року, зареєстрований 07.12.2007 року в Монастириському РВ Тернопільської РФ ДП «Центр ДЗК» та продовжити строк дії на 7 років.

2.Усі інші положення Договору оренди залишаються без змін.

3.Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди і набирає чинність з моменту її підписання Сторонами. Право оренди згідно даної Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН

Орендодавець: ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ____________________/_________________/ Орендар: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "Мрія Фармінг Карпати" 78151, вул. Українська 101, с. Росохач, Городенківський район, Івано-Франківська область ідентифікаційний код 40093263 Директор_________________ МП

Стягнути з Фермерського господарства «Новий Рівень 2006», ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» судовий збір в загальній сумі 3524,00 грн, тобто по 1762 грн з кожного.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Тернопільського апеляційного суду через Монастириський районний суд Тернопільської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Фармінг Карпати» місцезнаходження: вул. Українська 101, с. Росохач, Городенківський район, Івано-Франківська область, 78151.

Відповідач: Фермерське господарство «Новий Рівень 2006», місцезнаходження: вул. Калініна, 1Е, с. Тячів Тячівського району Закарпатської області, 90509, .

Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: с. Яргорів Чортківського району Тернопільської області, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Повний текст рішення складено 14.09.2021 року.

Суддя І. М. Галіян