Справа № 752/2545/21
Провадження № 2/752/4914/21
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

15 вересня 2021 року місто Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Кирильчук І. А.

при секретарі Сінчук І. А.,

за участю:

представника позивача за первинним позовом

(відповідача за зустрічним позовом) - адвоката Клапчука Ф. П.,

представника відповідача за первинним позовом

(позивача за зустрічним позовом) - адвоката Батюка О. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання права користування квартирою,

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 13 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , в інтересах якої діяв ОСОБА_2 , було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболєвою В. Л.

Наразі позивач позбавлена можливості вільно користуватися своїм майном через протиправні дії відповідачів. На час укладення договору купівлі-продажу квартири відповідачі проживали в указаній квартирі. Проте, коли позивач стала вимагати звільнення квартири, виявилося, що відповідачі добровільно виселитись відмовляються. Крім того, за увесь час проживання у зазначеній квартирі, відповідачі не беруть участь в її утриманні, не сплачують комунальні послуги, чим створюють додаткові незручності для позивача. У зв`язку із несплатою витрат на комунальні послуги виникла значна заборгованість.

Позивач не може самостійно змусити відповідачів виселитись з квартири, оскільки в добровільному порядку вони відмовляються це зробити. Таким чином, позивачу створюються перешкоди у володінні, користуванні та розпорядженні майном, що належить їй на праві власності. Відповідачі є сторонніми особами для позивача, користуються її майном протиправно, всупереч її волі, а тому є усі наявні підстави для їх виселення.

Посилаючись на вказані обставини, позивач просить суд усунути їй перешкоди в користуванні квартирою АДРЕСА_1 , шляхом виселення з квартири ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також вирішити питання про розподіл судових витрат.

У березні 2021 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрінчим позовом до ОСОБА_1 про визнання права користування квартирою.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що укладений з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу квартири від 13 січня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболевою B. JI., є недійсним, в тому числі через те, що ні сама ОСОБА_4 , ні її довірена особа ОСОБА_2 вказану у договорі суму оплати від ОСОБА_1 не отримували. З цих підстав зараз на розгляді в Голосіївському районному суді міста Києва розглядається дві справи про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 13 січня 2020 року.

Позивач постійно проживає у спірному житловому приміщенні разом із своєю сім`єю на підставі раніше укладеного договору оренди від 20 грудня 2019 року з попереднім власником ОСОБА_3 та несе всі без виключення витрати з його утримання, іншого житла або місця для проживання не має. З укладенням договору оренди право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Зміна власника не впливає на договір оренди, оскільки до останнього переходять права та обов`язки наймодавця (частина перша статті 770 ЦК України).

Посилаючись на вказані обставини, позивач просив суд визнати за ним право користування квартирою АДРЕСА_1 ; вирішити питання про розподіл судових витрат.

Процесуальні дії у цивільній справі

Ухвалою судді Голосіївського районного суду міста Києва від 26 січня 2021 року відкрито провадження у справі та вирішено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 11 березня 2021 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання права користування квартирою та об`єднано в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення.

Аргументи учасників справи

У березні 2021 року до суду надійшов відзив ОСОБА_2 на позовну заяву ОСОБА_1 , у якому відповідач зазначив, що жодної вимоги щодо виселення зі спірної квартири позивач не заявляла, остання має власне житло і будь-яких протиправних перешкод в здійсненні позивачем права власності відповідач не здійснює, оскільки мешкає в указаній квартирі на правовій підставі, зокрема, раніше укладеного договору оренди від 20 грудня 2019 року з попереднім власником ОСОБА_3 та несе всі без виключення витрати з його утримання. Виселення відповідачів у контексті пропорційності застосування такого заходу як виселення зі спірної квартири має оцінюватися з урахуванням порушення права останніх на житло та можливої недобросовісності дій сторін договору купівлі-продажу квартири, внаслідок яких відповідач зі своєю родиною може втратити не лише право на користування житлом, а позбутися такого права взагалі та стати безхатченками, враховуючи наступні обставини у справі, що розглядається. Позивач, у свою чергу, за певної обачності була обізнана та передбачала реальну можливість дізнатися про обтяження квартири у вигляді права користування сином колишнього власника квартири, чи могла передбачити характер та вагу обтяження її майбутньої нерухомості. Право користування майном у відповідача грунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника квартири. Позивач, як новий власник, не позбавлена права на розпорядження спірною квартирою, але її право власності обмежується щодо користування вказаним майном у співвідношенні з договором оренди, укладеного з попереднім власником квартири. Відповідач просив відмовити у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 .

У березні 2021 року до суду надійшов відзив представника ОСОБА_1 - адвоката Клапчука Ф. П. на зустрічну позовну заяву, у якому, посилаючись на безпідстанвість та необгрунтованість зустрічного позову ОСОБА_2 , представник позивача за первісним позовом просив у його задоволенні відмовити. Зазначив, що дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Отже, при укладенні договору купівлі-продажу продавець зобов`язаний повідомити покупця про права третіх осіб на майно. Проте, при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 13 січня 2020 року ОСОБА_3 не було повідомлено відповідача про існування договору оренди, предметом якої є квартира АДРЕСА_1 . Таким чином, ОСОБА_3 не було дотримано вимог добросовісності при укладенні договору купівлі-продажу з відповідачем. При цьому, позивачем в якості орендаря також жодного разу не було повідомлено відповідача про факт переходу до неї прав та обов`язків орендодавця за договором та, відповідно, існування у позивача права на користування належною відповідачу квартирою. Більше того, відповідно до пункту 3.1. договору купівлі-продажу зазначено, що «вищезазначена квартира на момент укладання цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не передана в іпотеку, оренду, безоплатне користування;...». Вказане положення договору повністю спростовують твердження доводи позивача про те, що на момент укладання договору купівлі-продажу існував договір оренди квартири, на який позивач посилається в своєму зустрічному позові. Також відповідачем, як новим орендодавцем, жодного разу не отримувалася орендна плата за користування квартирою. Тому поведінка ОСОБА_3 та ОСОБА_2 є недобросовісною, зазначений договір оренди від 20 грудня 2019 року укладений не був та є нікчемним, тобто недійсним в силу положень закону, а тому не породжує ніяких правових наслідків, у тому числі щодо права користування квартирою ОСОБА_1 .

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Клапчук Ф. П. - первісний позов підтримав в повному обсязі, просив його задовольнити, захистивши таким чином права власника майна, оскільки ОСОБА_1 є законним власником спірної квартири, придбавши її у відповідачів на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу та зареєструвавши в установленому законом порядку право власності на неї, але відповідачі, які проживають у спірній квартирі безпідставно, чинять їй перешкоди у реалізації права на користування та володіння вказаним майном, тому підлягать виселенню. У задоволенні зустрічного позову просив відмовити за його безпідставністю та недоведеністю, вважаючи, що останній поданий з метою й подальшого зайняття житла.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Батюк О. О. - заявляв клопотання про визнання обов`язковою явки у судове засідання ОСОБА_2 для подання ним особистих пояснень щодо обставин справи, які останній бажає надати особисто, оскільки йому як представнику невідомо всі обставини справи, а також просив визнати обов`язковою явку ОСОБА_1 для надання нею особистих пояснень у суді. Суд вказане клопотання відхилив, оскільки таке клопотання не було заявлено ні особисто ОСОБА_2 шляхом подання відповідної заяви до суду, ні його представником на підготовчому судовому засіданні. Проти задоволення первісного позову ОСОБА_1 заперечував, просив відмовити у його задоволенні, посилаючись на незаконність укладеного договору купівлі-продажу спірної квартири та законну правову підставу проживання ОСОБА_2 у вказаному житлі на підставі договору оренди. Разом із тим, наполягав на задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 .

Відповідач ОСОБА_3 про час та дату розгляду справи у суді повідомлялася відповідно до частини одинадцятої статті 128 ЦПК України через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, оскільки її зареєстроване місце проживання суду не відомо (згідно листа Головного управління Державної міграційної служби України в Донецькій області від 02 квітня 2021 року ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , значиться знятою з реєстрації місця проживання з 21 березня 2019 року з адреси: АДРЕСА_2 ).

Заслухавши учасників процесу, котрі з`явились, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

Встановлені судом фактичні обставини та відповідні їм правовідносини

Судом установлено, що 13 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , в інтересах якої діяв її син ОСОБА_2 , було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболєвою В. Л.

13 січня 2020 року право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 00.

Із матеріалів справи вбачається, що 20 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 , терміном до 19 грудня 2022 року.

Норми права, які застосовував суд, мотиви суд

Відповідно до статті 41 Конституції України та частини пеершої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до вимог частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до частини другої статті 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Частиною першою статті 383 ЦК України та статею 150 ЖК УРСР закріплені положення, відповідно до яких громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб.

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У параграфі 1 статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод відображене право на повагу до житла. Воно охоплює право займати житло, не бути виселеним чи позбавленим житла.

За положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Право членів сім`ї власника будинку користуватись цим жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім`ї якого вони є, із припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім`ї.

Власник має право вимагати від осіб, які не є членами його сім`ї, а також не відносяться до кола осіб, які постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство, усунення порушень свого права власності у будь-який час.

Згідно статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Припинення права користування житлом у колишнього власника, тягне за собою втрату його членами сім`ї права користуватися житлом. Право користуватися житлом для членів сім`ї власника може виникати та існувати лише за умови, якщо особа, членами сім`ї якої вони є, сама володіє правом власності на житло.

Такий правовий висновок сформований у постанові Верховного Суду від 25 липня 2018 року у справі№ 638/13030/13-ц.

Виходячи з вказаних положень Конституції України та Цивільного кодексу України, позивач, як власник майна, має право безперешкодно користуватись своєю власністю та таке право гарантується державою. Тобто, у разі порушення права власника держава, в особі судів, забезпечує захист права власності від порушень з боку інших осіб.

У даній справі, ОСОБА_1 , як власник, яка придбала житло, не може користуватися своєю власністю, оскільки попередній власник, який втратив право власності на житло, відмовляється виселятися з нього разом із сином.

Так, звернувшись до суду із первісним позовом ОСОБА_1 вказала про те, що відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 незаконно займають її квартиру та не бажають її добровільно звільняти.

Відповідач ОСОБА_2 , в свою чергу, заперечуючи проти позову та обгрунтовуючи підстави зустрічного позову, посилається на правомірність проживання в указаній квартирі на підставі договору оренди від 20 грудня 2019 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 (його матір`ю).

Так, однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України), тому дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Разом із тим, дії відповідачів не відповідають принципу добросовісності, оскільки при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 13 січня 2020 року передбачалося, що вказана квартира на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не передана в іпотеку, оренду, безоплатне користування (пункт 3.1. договору); при укладенні цього договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані сторонами (пункт 3.3. договору).

Проте, з моменту укладення договору, відповідачами так і не було звільнено квартири, що значною мірою суперечить меті укладення зазначеного договору, оскільки правомочності позивача, як нового власника майна, неправомірно обмежуються відповідачами.

Більше того, договір оренди квартири, на який посилається ОСОБА_2 як на правову підставу проживання у спірній квартирі, був укладений 20 грудня 2019 року, а договір купівлі-продажу квартири - 13 січня 2020 року, і сам ОСОБА_2 був уповноважений від імені ОСОБА_3 на укладення договору купівлі-продажу квартири, власноручним підписом посвідчивши його істотні умови, в тому числі і дійсність пунктів 3.1., 3.3 договору, умови яких прямо передбачають, що спірна квартира в оренді не перебуває та зі сторони продавця відсутнє будь-яке приховування фактів, які б мали істотне значення.

Таким чином, відповідачами не було дотримано вимог добросовісності при укладенні договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 . При цьому, ОСОБА_2 в якості орендаря також жодного разу не було повідомлено ОСОБА_1 про факт переходу до неї прав та обов`язків орендодавця за договором та, відповідно, існування у ОСОБА_2 права на користування належною відповідачу квартирою.

У матеріалах справи відсутні будь-які докази виконання ОСОБА_2 умов договору оренди квартири як перед новим власником ОСОБА_1 (хоча з дня укладення договору оренди і на час розгляду справи пройшло дев`ять місяців), та і перед попереднім власником ОСОБА_3 .

Право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , набуто останньою на законних підставах, за договором купівлі-продажу, який є чинним, а доводи ОСОБА_2 про його недійсність з підстав його безгрошовості не є предметом судового розгляду у межах вказаної справи.

Разом із тим, посилання представника ОСОБА_2 на те, що останній договір купівлі-продажу не читав та не був обізнаний з його умовами, спростовуються пунктом 3.3. договору, відповідно до якого особи, які підписують договір, володіють українською мовою, що дало їм можливість вільно, і безперешкодно спілкуватися з нотаріусом при визначенні умов договору та складанні на їх прохання та з їхніх слів проекту документа, а також прочитати та однаково розуміти суть цього договору (його значення, умови та правові наслідки).

Підтвердження законності проживання відповідачів у спірній квартирі не доведена перед судом доказами в розрізі положень статей 76-81 ЦПК України.

Суд відхиляє доводи ОСОБА_2 про наявність у нього законного права на користування спірною квартирою на підставі договору оренди, укладеного з попереднім власником квартири ОСОБА_3 , оскільки право користування квартирою є однією зі складових права власності і з набуттям ОСОБА_1 права вланості на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу до останньої перейшло і право користування вказаним майном. Припинення права користування житлом у колишнього власника, тягне за собою втрату його членами сім`ї права користуватися житлом.

Крім того, матеріалами справи узгоджується, що укладаючи договір купівлі-продажу спірної квартири, ОСОБА_2 , діючи в інтересах ОСОБА_3 , підтвердив факт відсутності права третіх осіб (в тому числі і на підставі договору оренди) щодо вказаної квартири. Тому, за встановлених судом обставин, сам факт наявності договору оренди квартири, на який посилається ОСОБА_2 , обгрунтовуючи підстави зустрічного позову, не є беззаперечним фактом правомірності проживання останнього в указаній квартирі. За встановлених судом обставин факту приховування відповідачами договору оренди квартири та порушення останніми принципу добросовісності при укладенні договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_1 , як власник майна, має право безперешкодно користуватись своєю власністю, тому її порушене право підлягає судовому захисту в обраний нею спосіб.

Доводи ОСОБА_2 про те, що ОСОБА_1 не зверталася в позасудовому порядку із вимогою звільнити спірну квартиру є неспроможними, оскільки суперечать матеріалам справи, зокрема, обставинам, за яких ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом, обгрунтовуючи правомірність свого проживання в указаній квартирі.

Тому, з урахуванням положень статей 317, 319, 383 ЦК України позовна вимога ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення відповідачів є обґрунтованою.

Разом з цим, суд приходить до висновку, що в задоволені зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 слід відмовити.

Відповідно до статті 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 908,00 грн у рівних частинах з кожного, сплачений за подання позовної заяви, докази про зазначені судові витрати наявні в матеріалах справи.

Керуючись статями 41, 47 Конституції України, статями 319, 328, 383, 386, 391 ЦК України, статями 141, 259, 263, 264, 265, 272, 354 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення - задовольнити.

Усунути перешкоди в користуванні ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартирою, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , шляхом виселення з квартири ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_3 ).

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 908,00 грн у рівних частинах з кожного.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання права користування квартирою - відмовити.

Відомості про учасників справи:

Позивач - ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_4 ).

Відповідач-1 - ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 ).

Відповідач-2 - ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , останнє відоме місце реєстрації: АДРЕСА_2 ).

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду або через Голосіївський районний суд міста Києва шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складено 23 вересня 2021 року.

Суддя І. А. Кирильчук