Романівський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

3 вересня 2021 року смт. Романів

Романівський районний суд Житомирської області в складі судді Кірічука М.М., з участю секретаря судового засідання Панасюк К.О., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом селянського фермерського господарства «Шанс» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В :

В травні 2021 року селянське фермерське господарство «Шанс» (далі СФГ «Шанс») звернулося до Романівського районного суду Житомирської області з позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в якому просить визнати укладеними додаткові угоди про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 року із СФГ «Шанс» на 1/24 частину спільних земельних ділянок (кадастрові номера :13:000:0002 та :15:000:0125) відповідачів, які останні успадкували від ОСОБА_3 , на той самий строк і на тих самих умовах, посилаючись на те, що відповідачі уникають підписання угоди про поновлення даного договору оренди землі.

В травні 2021 року позивач дізнався, що відповідачі набули право власності на 1/24 частину вищевказаних земельних ділянок в порядку спадкування після смерті ОСОБА_3 , однак продовжувати договірні відносини з СФГ «Шанс» відмовляється.

Розгляд справи проведено у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до статті 279 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.

Відповідачі своїм правом подати відив не скористались.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 був співвласником 1/24 ідеальної частини земельних ділянок з кадастровими номерами :13:000:0002 та :15:000:0125, розташованих на території Вільшанської сільської ради Романівського району Житомирської області, площею 50,4218 га та 16,3051 га.

29 січня 2007 року між ОСОБА_4 та СФГ «Шанс» було укладено договір оренди земельної ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва, строком на десять років та був зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 січня 2007 року за № 01. Строк договору оренди закінчився 29 січня 2017 року.

Відповідачі зареєстрували своє право власності в державному реєстрі прав на частини земельних ділянок 27 лютого 2018 року.

6 травня 2021 року голова СФГ «Шанс» направив відповідачам повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, додавши при цьому відповідний проект додаткової угоди з пропозицією про поновлення строку дії договору оренди від 29 січня 2007 року.

Суд, дослідивши у порядку спрощеного позовного провадження письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов висновку, що у задоволенні позову СФГ «Шанс» слід відмовити з наступних підстав.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення і майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Окрім того, стаття 764 ЦК України передбачає, що поновлення договору найму, яка зводиться по суті до продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови: по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Згідно з частинами шостою, восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця із запереченням у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. А поновлення договору на підставі частини шостої цієї ж статті передбачає іншу ситуацію між сторонами договору, коли проти фактичного подальшого користування орендованою земельною ділянкою орендарем після закінчення строку дії договору не заперечує орендодавець, земля продовжує перебувати в користуванні орендаря та сторони уклали додаткову угоду про подальші орендні відносини, яка укладається на той же строк і на тих же самих умовах.

Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У зв`язку з цим відмінностями у застосуванні положень частин другої - п`ятої та положення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх - частини другої - п`ятої) або ті самі (частина шоста) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати орендні відносини (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки - частини другої - п`ятої) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста).

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до вимог статей 79, 79-1 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об`єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.

Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

З договору оренди землі від 29 січня 2007 року вбачається, що предметом даного договору являється земельна ділянка площею 66,7269 га без зазначення кадастрового номера земельної ділянки.

Натомість, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, який був надісланий ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в травні 2021 року, містить пропозицію про поновлення строку договору оренди на 1/24 частину двох земельних ділянок з кадастровими номерами :15:000:0125 площею 16,3051 га та :13:000:0002 площею 52,4218 га.

Відповідно до даних Державного земельного кадастру, а саме Публічної кадастрової карти, вищевказані земельні ділянки не є суміжними, і починаючи з моменту виготовлення державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 844350 по даний час, не об`єднувалися в одну земельну ділянку згідно вимог статей 25, 56 Закону України «Про землеустрій». Натомість в договорі оренди землі від 29 січня 2007 року з реєстраційним номером 01 зазначено одну земельну ділянку площею 66,7269 га.

Відповідно до вимог статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 1 січня 2007 року) істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки).

Слід відмітити, що вищезазначена додаткова угода про поновлення договору оренди землі містить відмінні від попередніх умови договору про оренду землі, а саме щодо об`єкта оренди (замість однієї земельної ділянки площею 66,7269 га зазначено 1/12 частину двох земельних ділянок з кадастровими номерами :15:000:0125 та :13:000:0002), що, в свою чергу, не може тлумачитися про поновлення такого договору на тих самих умовах.

А тому зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці 1 частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Тому, якщо одна із сторін договору не має наміру досягнути домовленості щодо змін щодо істотних умов договору, переважне право припиняється як це унормовано частиною четвертою статті 33 спеціального закону. Отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін, обумовлені ним.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 312/344/17 (провадження № 61-41452св18), 16 січня 2019 року у справі № 312/337/17 (провадження № 61-44899св18), 23 січня 2019 року у справі № 312/265/17 (провадження № 61-43640св18), 06 березня 2019 року у справі № 312/333/17 (провадження № 61-41192св18), 06 березня 2019 року у справі № 312/246/17 (провадження № 61-43639св18).

Пунктом 37 договору оренди землі від 29 січня 2007 року передбачено, що дія цього договору припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

А тому посилання позивача на реалізацію ним частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є безпідставним, так як право СФГ «Шанс» на користування земельною ділянкою вже припинилось у зв`язку зі спливом строку дії договору.

Доводи позивача щодо невиконання відповідачем статті 148-1 ЗК України в частині повідомлення орендаря про перехід права власності на орендовану земельну ділянку в порядку спадкування також спростовуються моментом закінчення строку дії договору.

Окрім цього, відповідно до вимог статей 87, 88 ЗК України, право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає, зокрема, при добровільному об`єднанні власниками належних їм земельних ділянок. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Договір оренди земельної ділянки від 29 січня 2007 року з реєстраційним номером 01 укладений між ОСОБА_4 (уповноваженою особою), як одним із співвласників земельних ділянок, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 844350, та СФГ «Шанс». Об`єктом оренди даного договору є земельна ділянка загальною площею 66,7269 га.

Згідно даних Державного земельного кадастру, суцільної земельної ділянки загальною площею 66,7269 га з кадастровими номерами як :15:000:0125 так і :15:000:0125 на території Вільшанської сільської ради Романівського району Жиморської області, що перебуває в оренді в СФГ «Шанс», на даний час не має.

Аналізуючи державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 844350 слід відмітити, що з моменту укладення договору оренди земельної ділянки від 29 січня 2007 року з реєстраційним номером 01 впродовж 2007-2020 років змінилася певна кількість співвласників даних земельних ділянок у зв`язку зі смертю попередніх співвласників.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

ОСОБА_4 при укладенні вищевказаного договору оренди землі діяв як уповноважена особа співвласників даних земельних ділянок, зокрема з кадастровими номерами :15:000:0125 площею 16,3051 га та :13:000:0002 площею 52,4218 га. До моменту звернення з даним позовом до суду та у зв`язку із зміною співвласників по причині оформлення спадкових прав після смерті спадкодавців, а також враховуючи те, що нові власники не наділяли повноваженнями ОСОБА_4 на вчинення будь-яких дій щодо володіння, користування та розпорядження вищезазначеними земельними ділянками, в ОСОБА_4 на даний час відсутні будь-які повноваження та правові підстави щодо підписання правочинів, що пов`язані з володінням, користуванням та розпорядженням земельними ділянками з кадастровими номерами :15:000:0125 та :13:000:0002.

Частиною 1 статті 358 Цивільного кодексу України передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою, а тому заявлена позивачем вимога щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 задоволенню не підлягає, оскільки предметом договору оренди може бути лише земельна ділянка в цілому як об`єкт цивільних прав, а орендодавцями повинні бути всі співвласники одночасно або уповноважена ними особа.

Разом з цим, слід зазначити, що проект додаткової угоди до договору оренди землі, який був надісланий відповідачам, як спадкоємцям, у травні 2021 року містить інші істотні умови, а тому частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалося продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.

Враховуючи викладене, права СФГ «Шанс» як орендаря на користування земельною ділянкою припинилися у зв`язку з закінченням строку договору, на який його було укладено за відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 «Про оренду землі») та відсутності всіх необхідних юридичних фактів, необхідних для реалізації переважного права на поновлення договору оренди.

З урахуванням вищевикладеного та керуючись статтями 13, 15, 19, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», статтями 87, 88, 124, 148-1 ЗК України, статтями 10-13, 141, 259, 263-265, 268, 279 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову селянського фермерського господарства «Шанс» (адреса місцязнаходження: с. Мала Токарівка Романівський район Житомирська область, ідентифікаційний код в ) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України.

Суддя М.М. Кірічук