КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи № 760/1749/20 Головуючий у суді першої інстанції: Оксюта Т.Г.
Номер провадження: 22-ц/824/968/2021 Доповідач у суді апеляційної інстанції: Коцюрба О.П.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 липня 2021 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Коцюрби О.П.

суддів: Білич І.М., Слюсар Т.А.,

при секретарі Качалабі О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2020 року у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень, -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» (далі - ОСББ «МАЛАХІТ 7В») звернулось до Солом`янського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» (далі - ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», відповідач) про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень.

Позовна заява мотивована тим, що нежитлові приміщення 2-3 та 3-3, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , незаконно стали предметом договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08 лютого 2019 року, укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 .

Зазначало, що будинок за адресою: АДРЕСА_1 був побудований за єдиною проектною документацією СК 160715-3 «Будівництво житлового комплексу з торгово-офісними об`єктами та паркінгом на АДРЕСА_2 . На першому поверсі 2 та 3 секції будинку по АДРЕСА_2 були побудовані місця загального користування (допоміжні приміщення) - приміщення консьєржних, з санвузлами для розміщення консьєржа, забезпечення експлуатації 2 та 3 секції будинку та задоволення соціально-побутових потреб мешканців будинку.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_3 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на 1 поверсі секції 2 складає: площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,1 кв.м.; на першому поверсі секції 3 складає: площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,3 кв.м.

Побудовані місця загального користування - приміщення консьєржних та санвузлів, розташовані на 1 поверсі 2 та 3 секції будинку, є спільним майном будинку та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам будинку - засновникам позивача.

Однак, 10 жовтня 2018 року державним реєстратором Кравченком М.П. Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ було зареєстровано право приватної власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлове приміщення № 2-3 розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 2 будинку; нежитлове приміщення № 3-3, розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 1 будинку.

З витягів Державного реєстру прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності від 16 жовтня 2018 року індексний номер 141391794 та індексний номер 141397669, підставами виникнення права власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 в будинку є: договір організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14 вересня 2015 року; акт приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13 квітня 2018 року; додатковий договір від 21 вересня 2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14 вересня 2015 року.

За умовами договору № 14-09/15 організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14 вересня 2015 року в строки, визначені договором та відповідно до умов договору ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» використовуючи Інвестиції в розмірі, встановленому в пункті 4.1 договору, здійснює фінансування реалізації проекту відповідно до умова цього договору, а Товариство з обмеженою відповідальністю «РЄНТ-СЕРВІС» за рахунок Інвестицій зобов`язується самостійно або із залученням підрядних організацій та відповідно до технічного завдання та проектної документації, розробленої та затвердженої в порядку, передбаченому договором та законодавством, реалізувати проект, в тому числі, але не обмежуючись: збудувати об`єкт протягом строку будівництва, ввести об`єкт в експлуатацію та передати ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» по акту приймання-передачі, а також виконати інші обов`язки щодо реалізації проекту, передбачені цим договором - пункт 2.1.

Згідно з п. 2.7 вказаного договору, будівництво житлового будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , здійснюється за проектною документацією.

Проектна документація відповідно до п. 1.5 вказаного договору означає затверджені та погоджені в установленому законодавством порядку як проект будівництва стадії «П» житлового будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси, що стосуються об`єкту.

Перелік житлових та нежитлових приміщень, що будуються за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14 вересня 2015 року, визначений в Додатку № 1 до вказаного договору.

Відповідно до п. 5.1. 5.2 вищевказаного договору протягом 5 робочих днів після введення об`єкту в експлуатацію сторона-1 передає стороні-2 об`єкт за Актом приймання-передання. В Акті приймання-передання об`єкту на підставі результатів технічної інвентаризації визначаються фактичні площі частин об`єкту. Такий акт є документом, на підставі якого ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» здійснює оформлення та реєстрацію права власності на частини об`єкту.

Разом з тим, з розміщених в Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсканованих копій документів, на підставі яких державний реєстратор Кравченко Максим Петрович зареєстрував право приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3, вбачається, що вказані нежитлові приміщення за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14 вересня 2015 року та додатковим договором від 21 вересня 2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14 вересня 2015 року не будувались; за актом приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13 квітня 2018 року відповідачу ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 не передавались.

Позивач вважає, що подані ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» державному реєстратору Кравченку М.П. документи, що розміщені в реєстраційних справах № 000 та № 000, не містять підстав для проведення державної реєстрації права приватної власності Товариства на неіснуючі нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 в будинку, у зв`язку з цим державний реєстратор Кравченко М.П. грубо порушив вимоги ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та провів державну реєстрацію права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 на підставі документів, що не давали змоги встановити набуття ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» прав власності на вказані приміщення.

Посилаючись на те, що в результаті протиправних дій державного реєстратора Кравченка М.П., ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» привласнило місця загального користування, розташовані на першому поверсі секції 2 та секції 3 будинку: консьєржна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,1 кв.м., консьержна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,3 кв.м., що належать на праві спільної сумісної власності всім співвласникам будинку та в подальшому здійснило відчуження ОСОБА_1 , на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08 лютого 2019 року, позивач, з урахуванням уточнених вимог, просив суд скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 28383602 про реєстрацію права приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу на нежитлове приміщення № 2-3 загальною площею 16,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 178 від 08 лютого 2019 року, укладений ТОВ «Компанія управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу, з ОСОБА_1 ; скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 30214055 про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 2-3 загальною площею 16,6 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 28384295 про реєстрацію права приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» не диверсифікованого виду закритого типу на нежитлове приміщення № 3-3 загальною площею 16,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 179 від 08 лютого 2019 року, укладений ТОВ «Компанія управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу, з ОСОБА_1 ; скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 30214592 про реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 3-3 загальною площею 16,4 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 107-110 том 2).

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2020 року в позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень відмовлено.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції, позивач ОСББ «МАЛАХІТ 7В» подав апеляційну скаргу.

В апеляційній скарзі позивач, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог ОСББ «МАЛАХІТ 7В» у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що висновок суду першої інстанції про те, що єдиною достатньою правовою підставою виникнення у ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» права власності на новозбудовані нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 є факт державної реєстрації права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на вказані приміщення 16 жовтня 2018 року суперечить ч. 2 ст. 331 ЦК України, оскільки суд першої інстанції проігнорував відсутність обов`язкових породжуючих право власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на новозбудоване майно фактів, зокрема факт будівництва та факт прийняття в експлуатацію нежитлових приміщень № 2-3 та № 3-3.

Помилково, на думку позивача, суд першої інстанції на обґрунтування свого рішення посилався на ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діяла до 01 січня 2016 року, оскільки на спірні правовідносини, що виникли 16 жовтня 2018 року (дата реєстрації права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3), вказана норма закону не поширюються.

При цьому, суд першої інстанції під час ухвалення оспорюваного рішення не застосував до спірних відносин відповідні норми Закону України «Про державну реєстрацію права власності», що призвело до невстановлення обставин справи, що мають значення по справі, та ухвалення судом незаконного рішення.

Також суд першої інстанції, вирішуючи спір, не врахував норму частини 2 статті 382 ЦК України, відповідно до якої усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

В частині порушення судом першої інстанції вимог цивільного процесуального законодавства зазначав, що суд не дослідив та не надав оцінку наданим позивачем доказів, що підтверджують, що нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3, права приватної власності на які були зареєстровані державним реєстратором М.П. Кравченко 16 жовтня 2018 року за ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» не були побудовані, не були прийняті в експлуатацію, а в будинку будувались, були побудовані та прийняті в експлуатацію допоміжні приміщення - консьєржні з санвузлами.

Крім того, під час розгляду справи та ухвалення оспорюваного рішення судом першої інстанції взяті до уваги докази відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», копії яких не надіслані іншому учаснику справи відповідачу ОСОБА_1 , що в силу частини 9 статті 83 ЦПК України є підставою для не взяття судом до уваги відповідні докази, зокрема: копія витягу з технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Бикова» на 4 арк. в 1 прим. (а.с. 122-125,1 том); копія додатку № 1 перелік житлових і нежитлових приміщень в житловому будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року на 14 арк. в 1 прим. (а.с. 137-150,1 том); копія наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 року №3 «Про зміну функціонального призначення приміщень Житлового будинку АДРЕСА_2 » на 1 арк. в 1 прим. (а.с. 161,1 том); копія наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 року №3.1 «Про зміну функціонального призначення приміщень Житлового будинку АДРЕСА_2 » на 1 арк. в 1 прим (а.с. 155,1 том), висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи №48/20 від 10.03.2020 року на замовлення представника відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» по справі № 760/1749/20 адвоката Єрмоленко Євген Васильович (а.с. 178-197,1том); копія висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 35/19 від 08.06.2019 року, підготовлений на замовлення адвоката Єрмоленка Є.В. для подання до суду по справі № 760/29492/18 (а.с. 162-177,1 том).

За доводами апеляційної скарги позивача, всупереч вимогам ч. 9 ст. 89 Цивільного кодексу України, оспорюване рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 22.10.2020 року обгрунтовано виключно вищезазначеними доказами. При цьому, під час розгляду справи та ухвалення оспорюваного рішення, судом першої інстанції не досліджено та не надано оцінку доказам позивача, якими обґрунтовувалися вимоги.

У відзиві на апеляційну скарги представник відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» просить залишити апеляційну скаргу позивача без задоволення, а оскаржуване судове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2020 року - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені обставини, що мають значення для справи, висновки суду ґрунтуються на наявних в матеріалах справи доказах та відповідають обставинам справи. Судом першої інстанції не допущено порушення норм процесуального права та правильно застосовані норми матеріального права.

Спростовуючи доводи апеляційної скарги позивача, зазначає про те, що поданими доказами достовірно встановлено, що спірні нежитлові приміщення було набуто у власність за цивільно-правовою угодою і не було призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, експертним висновком підтверджено, що спірні приміщення належать до нежитлових приміщень і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, натомість, позивачем не доведено, що спірне приміщення є допоміжним.

Законодавство не ставить статус допоміжного приміщення в залежність від фактичного виконання чи невиконання цим приміщенням функцій з обслуговування будинку. Фактично це означає, що у разі використання нежитлового приміщення, яке є окремими об`єктом цивільних прав задля обслуговування будинку, таке використання не робить автоматично таке приміщення допоміжним.

Звернув увагу, що позивач ОСББ «МАЛАХІТ 7В» як юридична особа, відповідно до виписки, яка міститься в матеріалах справи, створених лише 21.10.2019 року, тобто саме в цю дату позивач набув цивільних прав та обов`язків. При цьому, позивач в позовних вимогах вимагає визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених в лютому 2019 року, що задовго до виникнення у позивача ОСББ «МАЛАХІТ 7В» цивільних прав. Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу має бути обґрунтована тим, що такий договір під час його укладання був недійсним в силу закону, та порушував права позивача ОСББ «МАЛАХІТ 7В», що у даному випадку неможливо, оскільки ОСББ «МАЛАХІТ 7В» не існувало на той час взагалі.

Аналогічний висновок зробив Верховний Суд при розгляді касаційної скарги у справа № 607/191/19 (провадження № 61-14427ск20).

При цьому, жодних доводів про невідповідність договору купівлі продажу вимогам закону, наслідками чого такий договір є недійсним позивачем не наведено.

Що стосується доводів скарги в частині не надсилання відповідачу ОСОБА_1 копій доказів у справі, то звернув увагу суду апеляційної інстанції на те, що такі докази будо надано відповідачу ОСОБА_1 особисто, про що є відмітка на примірнику супровідного листа ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ».

Відповідачі ОСОБА_1 у визначений ухвалою суду строк, не скористався процесуальним правом подання відзиву на апеляційну скаргу.

У судовому засіданні, представники позивача Крисенко А.Є. повністю підтримав доводи апеляційної скарги та просив їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Ворушило І.О. заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідач - ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» в судове засідання не з`явилвся, про час і місце розгляду справи судом повідомлений у встановленому законом порядку.

Відповідно до вимог статті 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у відсутності представника відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ».

Суд апеляційної інстанції, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що ОСББ «МАЛАХІТ 7В» створено за рішенням співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано в Державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 21 жовтня 2019 року.

Відповідно до п. 1 розділу 1 Статуту, ОСББ «МАЛАХІТ 7В» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Метою створення Об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.

Будинок за адресою: АДРЕСА_1 був прийнятий ОСББ «МАЛАХІТ 7В» від попереднього балансоутримувача (управителя) будинку - ТОВ «ІНВЕСТБУДГАЛИЧИНА» за актом приймання-передачі житлового будинку від 02 грудня 2019 року.

Копії проектної документації на будинок та копії технічних паспортів на 1, 2-3 та 4 секції будинку були передані ТОВ «ІНВЕСТБУДГАЛИЧИНА» позивачу ОСББ «МАЛАХІТ 7В» 14 січня 2020 року.

Позивач ОСББ «МАЛАХІТ 7В», звертаючись до суду за захистом порушених прав, в обґрунтування вимог зазначав, що нежитлові приміщення 2-3 та 3-3, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 незаконно стали предметом договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08 лютого 2019 року, укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 , оскільки будинок по АДРЕСА_1 був побудований за єдиною проектною документацією СК 160715-3 «Будівництво житлового комплексу з торгово-офісними об`єктами та паркінгом на АДРЕСА_2 . У житловому будинку по АДРЕСА_2 на першому поверсі 2 та 3 секції будинку були побудовані місця загального користування (допоміжні приміщення) - приміщення консьєржних, з санвузлами для розміщення консьєржа, забезпечення експлуатації 2 та 3 секції будинку та задоволення соціально-побутових потреб мешканців будинку.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_3 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на 1 поверсі секції 2 складає: площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,1 кв.м.

За даними технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_3 та секція 3 площа нижченаведених місць загального користування, розташованих на першому поверсі секції 3 складає площа консьєржної 14,3 кв.м., площа санвузла 2,3 кв.м.

Місця загального користування - приміщення консьєржних та санвузлів, розташовані на 1 поверсі 2 та 3 секції будинку, є спільним майном будинку та належить на праві спільної сумісної власності співвласникам будинку - засновникам позивача.

Однак, 10 жовтня 2018 року державним реєстратором Кравченком М.П. Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ було зареєстровано право приватної власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлове приміщення № 2-3 розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 2 будинку; нежитлове приміщення № 3-3, розташоване на 1 поверсі будинку, що за технічними параметрами співпадає з приміщенням консьєржної та санвузла, розташованими на 1 поверсі секції 1 будинку.

З витягів Державного реєстру прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності від 16.10.2018 року індексний номер 141391794 та індексний номер 141397669, підставами виникнення права власності відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 в будинку є: договір організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14.09.2015 року; акт приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року; додатковий договір від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14.09.2015 року.

Перелік житлових та нежитлових приміщень, що будуються за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року, визначений в Додатку № 1 до вказаного договору.

Відповідно до п. 5.1. 5.2 вищевказаного договору протягом 5 робочих днів після введення об`єкту в експлуатацію сторона-1 передає стороні-2 об`єкт за Актом приймання-передання. В Акті приймання-передання об`єкту на підставі результатів технічної інвентаризації визначаються фактичні площі частин об`єкту. Такий акт є документом, на підставі якого ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» здійснює оформлення та реєстрацію права власності на частини об`єкту.

Разом з тим, як вбачається з розміщених в Державному реєстрі прав на нерухоме майно відсканованих копій документів, на підставі яких державний реєстратор Кравченко Максим Петрович зареєстрував право приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3, вказані нежитлові приміщення за договором організації будівництва об`єктів нерухомого майна №14-09/15 від 14.09.2015 року та додатковим договором від 21.09.2015 року до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна № 14-09/15 від 14.09.2015 року не будувались; за актом приймання-передачі об`єктів завершеного будівництва від 13.04.2018 року відповідачу ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 не передавались. А подані ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» державному реєстратору Кравченку М.П. документи, що розміщені в реєстраційних справах № 000 та № 000, не містять підстав для проведення державної реєстрації права приватної власності Товариства на неіснуючі нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 в будинку.

Вважає, що державний реєстратор Кравченко М.П. порушив вимоги ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та провів державну реєстрацію права власності ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на нежитлові приміщення № 2-3 та № 3-3 на підставі документів, що не давали змоги встановити набуття ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» прав власності на вказані приміщення.

В результаті протиправних дій державного реєстратора Кравченка М.П. ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» привласнило місця загального користування, розташовані на першому поверсі секції 2 та секції 3 будинку: консьєржна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,1 кв.м., консьержна площею 14,3 кв.м., санвузол площею 2,3 кв.м., що належать на праві спільної сумісної власності всім співвласникам будинку та в подальшому здійснило відчуження ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 08.02.2019 року.

Позивач як на підставу для задоволення своїх позовних вимог посилався на рішення Конституційного суду N4-рп/2004, яке визначає, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Також посилався на вимоги ДБН В 2.2-15-2005, згідно з яким допускається передбачати приміщення із санвузлом для чергового персоналу та посилався на те, що у разі якщо обслуговуюча організація розмістила в такому приміщенні своїх працівників, то таке приміщення є допоміжним.

Із наданих відповідачем та досліджених судом першої інстанції письмових доказів, а саме: копії витягу з технічного паспорту на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копії технічного паспорту на квартирний багатоповерховий житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «РИМАН БЮРО» станом на 27.11.2017 року секція 2,3,4; копії договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року № 14-09/15; копії додатку № 1 перелік житлових і нежитлових приміщень в житловому будинку, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_1 до договору організації будівництва об`єктів нерухомого майна від 14.09.2015 року № 14-09/15; копії сертифікату про готовність до експлуатації серія IV № 19 від 22.12.2017 року; копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.02.2019 року індексний № 155650057; копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.02.2019 року індексний № 155645614; копії технічного паспорту на нежитлове приміщення № 2-3 в житловому будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копії технічного паспорту на нежитлове приміщення № 3-3 в житловому будинку по АДРЕСА_1 , виготовленого ТОВ «Майстерня архітектора І. Викова» станом на 07.12.2017 року; копії плану на позначці +1.200 1 поверх М1:100 з експлікацією приміщень; копії плану 1 поверху електропостачання; копії плану 1 поверху опалення, вентиляція; копії плану 1 поверху з мережами В1., Т3.1, Т4.1, К1, К2; копії наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 року № 3 «Про зміну функціонального призначення приміщень житлового будинку АДРЕСА_2 »; копії наказу ТОВ «РЄНТ-СЕРВІС» від 26.12.2017 року № 3.1 «Про зміну функціонального призначення приміщень житлового будинку АДРЕСА_2 » вбачається, що спірні нежитлові приміщення не мають жодних ознак допоміжних, оскільки відокремлені від місць загального користування, та мають окремий вхід.

Відповідно до висновку експерта Ковальчук О.У. № 48/20 від 10.03.2020 року, за результатами проведення будівельно-технічної експертизи приміщення № 2-3 секція № 2 та приміщення № 3-3 секція № 3 житлового будинку АДРЕСА_1 , приміщення № 2-3 секція № 2 та приміщення № 3-3 секція № 3 житлового будинку АДРЕСА_1 не відносяться до житлового фонду, не є складовим житлових квартир в багатоквартирних житлових будинках, а є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і можуть використовуватися, як приміщення громадського призначення, яке допускається розміщувати в багатоповерховому житловому будинку за призначенням, яке не заборонено вимогами нормативно-правових актів, зокрема: адміністративні, юридичних консультацій ін., тому відповідно до пояснень, наданих в нормативно-правових актах, дані приміщення не є допоміжним приміщенням житлового будинку.

Про те, що приміщення № 2-3 секція № 2 житлового будинку АДРЕСА_1 не є допоміжним приміщенням житлового будинку АДРЕСА_1 також підтверджується висновком № 35/19 від 08 червня 2019 року будівельно-технічної експертизи, проведеної на замовлення ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ».

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про скасування реєстрації права власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень, суд першої інстанції свій висновок мотивував тим, що поданими доказами достовірно встановлено, що побудовані спірні приміщення, як нежитлові приміщення, не були призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку АДРЕСА_1 , і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Крім того, вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу має бути обґрунтована тим, що такий договір під час його укладання був недійсним в силу закону, та порушував права позивача, що у даному випадку неможливо оскільки позивач ОСББ «МАЛАХІТ 7В», як юридична особа, не існував на час укладання спірних договорів.

Колегія суддів апеляційного суду вважає, що такі висновки суду першої інстанції зроблені на підставі повного та об`єктивного дослідження наданих доказів та в повній мірі відповідають вимогам матеріального та процесуального права, з наступних підстав.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушеним.

Згідно із статтею 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 року, відповідно до Закону України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року», Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7, 11 до Конвенції від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР, закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (статті 316, 317, 319, 321 ЦК України).

Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

У той же час, законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення.

Згідно зі статтею 1 Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У рішенні від 09 листопада 2011 року в справі № 14-рп/2011, Конституційний Суд вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво - або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У багатоквартирних житлових будинках можуть розміщуватись як допоміжні приміщення, так і інші приміщення, які не є допоміжними, а є нежитловими приміщеннями, призначеними для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, які віднесені до житлового фонду, і нежилих приміщень, призначених для побутових та інших потреб непромислового характеру, що є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, необхідно виходити як з місця їх розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Встановлені судом першої інстанції фактичні обставини справи на підставі поданих сторонами доказів, які були досліджені в судовому засіданні, свідчать про те, що нежитлові приміщення 2-3 загальною площею 16,6 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно з технічним паспортом не належать до категорії допоміжних приміщень, та не були призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку АДРЕСА_1 . Спірні приміщення належать до нежитловий приміщень і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Відповідач ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» набув право власності на приміщення 2-3 та приміщення 3-3, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується інвестиційним договором, з моменту державної реєстрації на законних підставах.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції про недоведеність позивачем тієї обставини, що спірні нежитлові приміщення відноситься до допоміжного та призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку АДРЕСА_1 .

Узгоджується із дослідженими у справі доказами і висновок суду першої інстанції про те, що позивач не зазначив, яким актам цивільного законодавства суперечить оспорювані правочини № 178 від 08 лютого 2019 року, № 179 від 08 лютого 2019 року, укладені між ТОВ «Компанія управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», що діє від свого імені за рахунок та в інтересах активів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІнтергалБудІнвест» недиверсифікованого виду закритого типу, та ОСОБА_1 .

Визнання правочину недійсним передбачає порушення прав сторони на час вчинення цього правочину.

Суд першої інстанції, враховуючи загальні принципи цивільного права, якими визначено, що визнання правочину недійсним передбачає порушення прав сторони на час вчинення цього правочину, встановивши під час судового розгляду справи, що на дату вчинення правочинів 08 лютого 2019 року позивач ОСББ «МАЛАХІТ 7В» не набув цивільних прав та обов`язків як юридична особа, оскільки відповідно до виписки, яка міститься в матеріалах справи, державна реєстрація юридичної особи ОСББ «МАЛАХІТ 7В» відбулась 21 жовтня 2019 року, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність порушення прав позивача ОСББ «МАЛАХІТ 7В» на час вчинення оспорюваних правочинів.

Посилання позивача у доводах апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права, що полягає у долученні до матеріалів справи та покладення в основу висновку лише письмових доказів відповідача ТОВ «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», є безпідставними, виходячи з наступного.

Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частини третьої статті 12 та частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

У частинах першій та другій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Інші доводи апеляційної скарги позивача ОСББ «МАЛАХІТ 7В», матеріали справи та зміст оскаржуваного судового рішення, не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права і порушення норм процесуального права, які передбачені нормами ЦПК України як підстави для скасування судового рішень.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2020 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В».

Оскільки оскаржене судове рішення залишено без змін, а скарга без задоволення, то судовий збір за подання апеляційної скарги не відшкодовується та покладається на особу, яка подала апеляційну скаргу.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 381, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАЛАХІТ 7В» залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий О.П.Коцюрба

Судді: І.М.Білич

Т.А.Слюсар