Провадження № 22-ц/801/1902/2021
Головуючий у суді 1-ї інстанції Ан О. В.
Доповідач:Сало Т. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2021 рокуСправа № 127/20086/20м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі: головуючого судді Сала Т.Б., суддів Денишенко Т.О., Ковальчука О.В., секретар Ліннік Я.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 23 червня 2021 року, ухвалене суддею Ан О.В. в м. Вінниці, повне рішення складено 29 червня 2021 року, та додаткове рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 01 липня 2021 року, ухвалене суддею Ан О.В. в м. Вінниці, повне додаткове рішення складено 01 липня 2021 року, в цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентина Василівна, ОСОБА_3 , про переведення прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу,

встановив:

У жовтні 2020 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом, в якому просив перевести на себе обов`язки покупця по договору купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 виданого 09.06.2020 і внаслідок цього просив припинити право власності ОСОБА_1 на 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_2 право власності на 2/3 цього житлового будинку; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачені за договором купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 кошти.

Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_2 є власником 1/3 частки вказаного вище житлового будинку з прибудовою та господарськими спорудами. Будинок перебуває у спільній частковій власності.

У серпні 2020 позивачу стало відомо, що 09.06.2020 2/3 частки спірного житлового будинку згідно договору купівлі-продажу було відчужено ОСОБА_1 . Жодних заяв чи повідомлень від попереднього співвласника будинку з повідомленням про намір продати свою частку в спільному майні та за якою ціною позивач не отримував, а якби отримав таке повідомлення, то він би погодився на придбання такої частки на умовах продавця.

Оскільки він має переважне право як співвласник на придбання частини будинку просить перевести на нього права і обов`язки покупця, що і є підставами звернення до суду з даним позовом.

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 23 червня 2021 року позов задоволено.

Переведено на ОСОБА_2 обов`язки покупця по договору купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 внаслідок чого:

- припинено право власності ОСОБА_1 на 2/3 частки житлового будинку АДРЕСА_1 ;

- визнано за ОСОБА_2 право власності на 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 ;

- стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачені нею за договором купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 та посвідчення його приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентиною Василівною 280 900 (двісті вісімдесят тисяч дев`ятсот) гривень, внесених ОСОБА_2 на депозитний рахунок ТУ ДСА України у Вінницькій області згідно квитанції № 0.0..1 від 12.02.2021 у розмірі 270 000 гривень та квитанції № 0.0..1 від 24.03.2021 у розмірі 10 900 гривень, шляхом їх перерахування на користь ОСОБА_1 .

Додатковим рішенням Вінницького міського суду Вінницької області 01 липня 2021 року заяву ОСОБА_2 про ухвалення додаткового рішення задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 в рахунок відшкодування судових витрат 8000 грн. У задоволенні решти заяви відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 в рахунок відшкодування судового збору 2 700 гривень.

Не погодившись із вказаним рішенням, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та додаткове рішення суду першої інстанції, прийняти постанову про відмову ОСОБА_2 у задоволенні позову.

В скарзі зазначає, що судом залишено поза увагою, що ОСОБА_1 , як наймач житла, також мала переважне право перед іншими особами на його придбання у разі продажу такого житла; судом безпідставно не взято до уваги договір найму 2/3 частини житлового будинку від 01.01.2020, пославшись на відсутність у наймодавця права власності на 1/3 частину будинку (оскільки таке право не зареєстровано), і такий висновок суперечить нормам спадкового права та правовому висновку, викладеному у постанові ВС від 18.02.2021 у справі №609/1231/19; судом безпідставно не взято до уваги інші докази у справі, які підтверджують наявність між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 зобов`язальних правовідносин (найму); суд, не прийнявши як доказ договір купівлі-продажу 2/3 частки житлового будинку, за цим договором перевів обов`язки покупця на позивача, і при цьому суд не перевів права покупця (лише обов`язки).

У поданому на апеляційну скаргу відзиві ОСОБА_2 просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги через те, що норми матеріального права, які регламентують переважне право одного із співвласників на придбання інших часток в разі їх продажу іншим співвласником, є нормами спеціальними, і ними ж передбачений обов`язок продавця своїх часток повідомляти та пропонувати іншим співвласників придбати їх на своїх умовах. Наявне в матеріалах справи повідомлення про продаж своєї частки позивач не отримував, а отже повідомлений належним чином не був, внаслідок чого має право на переведення на нього прав та обов`язків покупця.

Апеляційний суд, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги дійшов до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного

Встановлено, що позивач ОСОБА_2 є власником 1/3 частки житлового будинку з прибудовою, господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 04.03.2020 (а.с.4 т.1).

Власником інших 2/3 часток вказаного житлового будинку є ОСОБА_3 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 21.02.1996 (1/3 частки) та свідоцтвом про право на спадщину за законом від 09.06.2020 (1/3 частки) (а.с.64, 66 т.1).

09.06.2020 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_3 передала у власність (продала), а ОСОБА_1 набула у власність (купила) належні ОСОБА_3 в праві власності 2/3 частки в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін цей продаж вчинено за 270 000 грн (а.с.61 т.1).

Саме за цим договором купівлі - продажу позивач просив перевести на нього права та обов`язки покупця.

Заперечуючи проти позову, відповідач вказала на наявність укладеного між нею та іншим співвласником договору найму 2/3 частки спірного житлового будинку, що давало їй теж переважне право перед іншими особами придбати ці частки будинку, а у продавця існувало право вибору між рівнозначними контрагентами, кому продати своє майно співвласнику чи наймачу.

В матеріалах справи є договір найму від 01.01.2020 року, відповідно до якого ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 у строкове платне користування 2/3 часток житлового будинку з господарськими спорудами за адресою: АДРЕСА_1 .(а.с.79 т.1)

Задовольняючи вимоги позову, суд першої інстанції прийшов до двох висновків.

Перший - через неприйняття договору купівлі-продажу та відхилення згаданого договору найму і повідомлення про пропозицію продажу іншому співвласнику своєї частки, суд відхилив посилання відповідача про переважне право ОСОБА_1 як орендаря на купівлю частки будинку.

Другий - через неповідомлення позивача про намір продати свою частку будинку були порушені вимоги ст. 362 ЦК України, і внаслідок цього у позивача виникло право звернутись до суду з вимогами про переведення прав та обов`язків покупця на нього.

Колегія суддів погоджується з другим висновком суду першої інстанції і не погоджується з першим, через що рішення суду підлягає зміні.

Суд першої інстанції, не прийнявши як доказ копію договору купівлі-продажу 2/3 частки в праві власності на спірний будинок через наявність в ньому виправлень, відхиливши як доказ договір найму 2/3 частки будинку через відсутність у наймодавця зареєстрованого права власності на 1/3 частку будівлі, не обґрунтував у своєму рішенні яким чином ці обставини підтверджують чи спростовують позицію відповідача про наявність у нього такого ж як і у співвласника переважного права перед іншими купівлі частки, що лягло в основу його заперечень.

При чому, беззаперечним з боку сторін є факт укладання спірного договору купівлі-продажу будинку, і на підставі цього договору позивач просить перевести на нього права та обов`язки покупця.

Твердження апелянта про існування двох взаємовиключних висновків суду щодо відхилення ним копії договору купівлі-продажу і одночасного переведення за цим же договором на позивача обов`язків покупця є помилковим, адже, проаналізувавши зміст останнього абзацу на другому аркуші рішення суду (а.с. 219 т.1), в якому говориться, що суд не приймає як доказ копію договору купівлі-продажу, вбачається, що суд не приймає як доказ саме копію другого екземпляру договору, у якому відсутнє застереження, яке існує в копії іншого екземпляру договору (а.с.18 т.1) про те, що квартира «не передана в найм (оренду)», і при цьому суд зазначив аркуш справи, на якому цей екземпляр міститься «а.с. 61».

Нікчемність згаданого договору найму судом не встановлена, через відсутність таких порушень норм ЦК України, які б стверджували про його нікчемність. А позивач, який стверджував про відсутність у наймодавця права на розпорядження 1/3 частки будівлі, в судовому порядку не оспорював цей договір, а відтак, в силу ст. 204 ЦК України договір найму є правомірним (презумпція правомірності правочину).

Отже, склалась ситуація, коли існує правомірний договір купівлі-продажу 2/3 частки будівлі та правомірний договір найму 2/3 частки цієї ж будівлі.

Позиція позивача це порушення його права як співвласника будівлі на переважне право викупу частки іншого співвласника, а позиція відповідача це наявність у нього як наймача також переважного права в придбані частки наймодавця (власника частки).

Відповідно до ст. 362 ЦК України (переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності), у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до ст. 777 ЦК України (переважні права наймача), наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Із змісту цих двох норм видно, що вони подібні за своїм змістом, але вони не схожі по своїй суті: перша розкриває права одного із співвласників нерухомого майна, інша права наймача.

Відповідно до статті 41 Конституції України та пункту 2 частини першої статті 3, статті 321 ЦК ніхто не може бути позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні, крім випадків, встановлених Конституцією та законом.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу (ст. 16 Цивільного кодексу України).

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Протоколу № 1 є автономним поняттям, яке охоплює як «існуюче майно», так і активи, в тому числі позови, щодо яких заявник може стверджувати, що він або вона має принаймні, «законне очікування». (Посібник за статтею 1 Протоколу №. 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Захист власності. /Рада Європи/ Європейський суд з прав людини, 2019/).

Стаття 1 Протоколу № 1 застосовується лише до «майна», яке вже перебуває у володінні особи (Marckx v. Belgium, § 50; Anheuser-Busch Inc. v. Portugal [ВП], § 64).

Таким чином, заявник може стверджувати про порушення статті 1 Протоколу № 1 лише в тому випадку, коли оскаржені рішення стосувалися його «майна» у значенні цього положення.

«Майно» може бути або «існуючим майном», або активами, в тому числі за позовами, щодо яких заявник може стверджувати, що він або вона має принаймні, «законне очікування» отримання ефективного володіння майном (Pressos Compania Naviera S.A. and Others v. Belgium, § 31; J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd v. the United Kingdom [ВП], § 61; Von Maltzan and Others v. Germany (ухв.) [ВП], § 74 (c); Kopecky v. Slovakia [ВП], § 35 (c)).

За певних обставин «законне очікування» отримання активу також може користуватися захистом статті 1 Протоколу № 1 (Pressos Compania Naviera S.A. and Others v. Belgium, § 31; a contrario Gratzinger and Gratzingerova v. the Czech Republic (ухв.) [ВП], § 73).

Для того, щоб «очікування» було «законним», воно повинне бути більш конкретним, ніж звичайна надія і бути заснованим на нормі права або правовому акті, такому як судове рішення, пов`язаному з майновим інтересом (Kopecky v. Slovakia [ВП], §§ 49-50; Centro Europa 7 S.R.L. and di Stefano v. Italy [ВП], § 173; Saghinadze and Others v. Georgia, § 103; Ceni v. Italy, § 39; Belane Nagy v. Hungary [ВП], § 75).

Згідно зі статтею 356 Цивільного Кодексу України, власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Стаття 362 ЦК України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності, співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за оголошеною ціною для продажу і інших рівних умовах. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови на яких він її продає.

В даному випадку позивач, як співвласник нерухомого майна, який володіє та користується ним разом з іншим співвласником, звернувся до суду за захистом свого майнового права, яке виразилось в законному очікуванні на отримання у власність частки іншого співвласника, який має право відчужити свою частку нерухомого майна.

Згідно з нормою ст. 319 ЦК власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не повинні суперечити закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства.

Тобто правомочності власника не є безмежними, закон може встановлювати певні обмеження здійснення права власності. Такі обмеження встановлюються з метою забезпечення рівноваги в суспільстві та здійснення майнових прав усіма суб`єктами права.

Відтак, кожен учасник права спільної часткової власності за ст. 361 ЦК має право розпоряджатися своє часткою самостійно, однак з урахуванням правил ст. 362 ЦК, які гарантують права інших співвласників щодо переважного права купівлі цієї частки.

Отже, за своєю юридичною природою свобода розпорядження власністю одним із співвласників шляхом самостійного розпорядження своєю часткою у праві спільної часткової власності є одним із основоположних принципів права спільної власності, при цьому вона не є абсолютною. Кодексом визначено обмеження волі співвласника щодо права розпоряджатися власністю шляхом установлення права іншого співвласника на першочергове право перед іншими особами на купівлю частки іншого співвласника та обов`язку продавця повідомити про свої наміри. Отже, принцип свободи розпорядження власністю обмежується законодавчо.

Підсумовуючи, колегія суддів вважає, що позивач звернувшись з даним позовом до суду фактично захищає своє право власності, яке виразилось в захисті майнового інтересу.

Відповідач, заперечуючи проти позову, відстоював своє право на купівлю частки будівлі, і таке право він захищав як наймач, який має право на володіння та користування майном, яке йому не належить.

В розумінні ст. 395 ЦК України, володіння та користування чужим майном це є речовим правом на чуже майно.

Існує декілька течій різного праворозуміння природи речових прав на чужі речі, зокрема, одні вчені речові права на чужі речі розглядають як частину права власності, інші як окремі правомочності власника, що були виділені із права власності і здобули статус самостійних цивільних прав.

Однак, беззаперечним залишається одне обидва підходи жорстко прив`язують всі інші речові права до права власності як стрижневого елементу всієї системи речових прав, і речове право на чужі речі можна розглядати в системі координат відносин власності.

Наймач житла має право тимчасового володіння, при цьому, постійне залишається за власником.

Право власності домінує над речовим правом, а тому захист одним із співвласників майна свого права власності (як захист «законного очікування») не є рівноцінним захисту свого права на придбання чужого майна наймачем, а на противагу переважному праву наймача діє низка статей на захист права власника.

А тому твердження апелянта в частині рівності прав, які має співвласник та наймач при купівлі частки іншого співвласника, на думку колегії суддів, є помилковим, і не відповідають засадам цивільного законодавства.

Слід відмітити, що третя особа - ОСОБА_3 стверджує про наявність у відповідача рівнозначного праву співвласника переважного права на купівлю частки будівлі, а також зазначає про право ОСОБА_3 , як продавця, у виборі (при наявності рівності прав контрагентів) покупця частки будинку, разом з тим, ОСОБА_3 подала приватному нотаріусу Терещенко В.В. для передачі ОСОБА_2 заяву (зворот а.с.78 т.1) про наміри продати свою частку в будинку та про наявність в останнього привілеєвої купівлі цієї частки, як учасника спільної часткової власності з посиланням на ст. 362 ЦК України.

Крім цього, апеляційним судом було встановлено, що відповідач, який захищає своє право як наймач, на час укладання договору купівлі-продажу не був наймачем.

До своїх заперечень на позов відповідач надав копію договору найму від 01.01.2020 року (а.с. 46), і у п. 4.1. цього договору вказано, що строк орендного користування складає шість місяців. В договорі відсутні умови пролонгації договору, а доказів того, що договір продовжив свою дію в силу ст. 764 ЦК України відповідачем та третьою особою ( ОСОБА_3 ) не надано, і сторони про це не стверджували.

Підсумовуючи сказане, колегія суддів вважає, що право власника на переважне право купівлі частки будинку, яка належить іншому співвласнику є домінуючим над правом наймача, а відтак, співвласник, який бажає продати свою частку у спільному майні, в першу чергу зобов`язаний відповідно до ст.362 ЦК України повідомити іншого співвласника про свої наміри, а вже в разі відмови останнього від пропозиції, продати її наймачу, який має переважне право перед іншими особами (крім співвласника). Тобто, наймач має переважне право перед іншими особами на придбання частки у праві спільної часткової власності в разі коли інший співвласник відмовився від пропозиції викупу.

На думку колегії суддів, всі порушення закону при укладанні договору найму та недоліки договору купівлі-продажу, про які зазначав позивач і які взяв до уваги суд першої інстанції, не впливають на вирішення даного спору по суті, оскільки встановлена пріоритетність у правах та правомочність цих договорів.

Твердження апелянта про те, що суд першої інстанції перевів лише обов`язки покупця по договору купівлі-продажу, без прав, не є такими, що тягнуть за собою скасування чи зміну оскаржуваного рішення, оскільки проаналізувавши зміст оскаржуваного рішення суду (дев`ятий абзац на а.с.220 т.1), у якому зазначено, що суд прийшов до висновку про наявність підстав для переведення прав і обов`язків покупця на позивача, колегія суддів переконана, що суд першої інстанції допустив описку.

В решті рішення суду першої інстанції (в частині припинення та визнання права власності, стягненні коштів) учасниками справи не оскаржувалося, а тому рішення суду в цій частині в силу ст. 367 ЦПК України апеляційним судом не переглядалося.

Підстави для скасування додаткового рішення суду першої інстанції відсутні, оскільки апелянт не зазначає, в чому полягає його незаконність та (або) необґрунтованість, а фактично просить скасувати його як наслідок скасування рішення по суті спору.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують правильні висновки суду першої інстанції в частині наявності підстав для задоволення позову.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи .

Отже, висновок суду першої інстанції про порушення вимог ст. 362 ЦК України при відчуженні частки у спільному майні є обґрунтованим, а висновок суду про відсутність переважного права як орендаря через відхилення судом доказів підлягає виключенню з мотивувальної частини рішення, що має наслідком зміну рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 23 червня 2021 року змінити, виключивши з мотивувальної його частини висновок суду про відсутність переважного права як орендаря через відхилення судом доказів.

У решті рішення суду залишити без змін.

Додаткове рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 01 липня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 03 вересня 2021 року.

Головуючий Т. Б. Сало

Судді Т. О. Денишенко

О. В. Ковальчук