МАКАРІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
У Х В А Л А

09 липня 2021 року Справа №370/1226/15-ц

Провадження № 6/370/41/20

Макарівський районний суд Київської області у складі головуючого судді Косенко А.В., із секретарем судового засідання Захарченко Т.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у смт. Макарів Київської області справу скаргу

ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Наконечного Ігоря Михайловича,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернувся до суду із скаргою, в якій просив визнати протиправною дію приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Наконечного Ігоря Михайловича щодо використання звіту ТОВ «Експертна служба України» про експертну грошову оцінку семи земельних ділянок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 з метою їх реалізації на електронних торгах. Визнати недійсним звіт про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_8 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , 85, АДРЕСА_7 від 17.02.2021 р., складеного ТОВ «Експертна служба України», посилаючись на те, що дії ОСОБА_2 щодо використання звіту ТОВ «Експертна служба України» про експертну грошову оцінку семи земельних ділянок, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 з метою їх реалізації на електронних торгах є неправомірними. ТОВ «Експертна служба України» оцінила кожну земельну ділянку площею 0,100 га. у 848 280,00 грн. Проте, вважає, що така вартість земельних ділянок надто занижена та не відповідає ринковій вартості. Так, з сайту оголошень продажу нерухомого майна (земельних ділянок) (https://dom.ria.com/ukyrealtY-prodaia-uchastok-pod-iiluvu-zastroyku-kiev-bykovnva-radistov- ul-18870840.html, https://dom.ria.com/uk/realtv-prodaia-uchastok-pod-iiluvu-zastroyku-kiev- bvkovnva-radistov-ulitsa-19100564.html) вбачається, що вартість 1 сотки на тій самі вулиці становить від 3 600 доларів США за 1 сотку (станом на день виготовлення звіту про вартість майна за офіційним курсом НБУ 1 долар становив 27,8304 грн.) до 5 300 дол. США, тобто від 100 189,44 грн. до 147 501,12 грн. Таким чином, вартість земельної ділянки в АДРЕСА_1 площею 0,100 га. або 10 соток становить від 1 001 894,4 грн. до 1 475 011,2 грн.

Більше того, ТОВ «Експертна служба України» не враховано, що дані земельні ділянки знаходяться одна біля одної, що збільшує їх вартість.

Відповідно до приписів пункту 4 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення,очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Правилами пункту 6 Національного стандарту №1 принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Згідно норм пункту 8 Національного стандарту №1 принцип очікування передбачає, що вартість об`єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

У відповідності до положень пункту 11 Національного стандарту №1 оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості.

Приписами пункту 16 Національного стандарту №1 передбачено, що визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна.

Також представник ТОВ «Експертна служба України» не ознайомлювався з об`єктами оцінки.

Відповідно до правил, встановлених в статті 11 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Положеннями пункту 50 Національного стандарту №1 встановлено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється в тому числі ознайомлення з об`єктом оцінки.

Аналізуючи зазначені вище норми права, можна зробити висновок, що суб`єкт оціночної діяльності - суб`єкт господарювання перед тим, як складати звіт про оцінку вартості майна зобов`язаний ознайомитись, оглянути таке майно. Проте ТОВ «Експертна служба України» це не було зроблено.

У судове засідання заявник адвокат Щелков П.С. просив задовольнити скаргу, з наведених в скарзі підстав.

Приватний виконавець Наконечний І.М., письмово повідомив суд про можливість розгляду даної скарги за його відсутності, проти задоволення скарги заперечив, просив у її задоволенні відмовити.

У судовому засіданні СПД ОСОБА_3 проти задоволення скарги заперечив, та просив у її задоволенні відмовити.

Дослідивши матеріали справи за даною скаргою, заслухавши сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення Макарівського районного суду Київської області від 05.09.2016 року та рішення Апеляційного суду Київської області від 24.11.2017 року у даній справі було видано, зокрема, виконавчий лист №370/1226/15-ц від 01.03.2018 року про стягнення з ОСОБА_1 , на користь ФОП ОСОБА_3 , 7 980 000,00 грн.

14.03.2018 року приватним виконавцем Наконечним І.М., було відкрито виконавче провадження №55989291 за вказаним виконавчим листом.

01 листопада 2018 року приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Наконечним Ігорем Михайловичем було відкрито виконавче провадження №57575997 за виконавчим листом № 370/1226/15-ц від 01 березня 2018 року про стягнення з

ОСОБА_1 4 192 000,00 грн. Того ж дня, 01 листопада 2018 року, виконавче провадження №55989291 та виконавче провадження №57575997 було об`єднано у зведене виконавче провадження №57576813.

13 червня 2019 року приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Наконечним Ігорем Михайловичем було відкрито виконавче провадження №59353196 за виконавчим листом № 370/1226/15-ц від 01 березня 2018 року про стягнення з ОСОБА_1 370 189,39 грн. Того ж дня, 13 червня 2019 року, виконавче провадження №59353196 було приєднано до зведеного виконавчого провадження №57576813.

В межах зведеного виконавчого провадження, з метою проведення оцінки нерухомого майна, а саме семи земельних ділянок (надалі - земельні ділянки), що знаходяться у АДРЕСА_1 , приватним виконавцем Наконечним І.М. було призначено суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання Товариство з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України».

Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» було проведено експертну оцінку на визначення вартості семи земельних ділянок, в результаті чого ОСОБА_2 було надано звіт про експертну грошову оцінку від 17.021.2021 р.

Згідно з приписами ст. З Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна визначаються відповідно до пунктів 50, 51 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (затверджений Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003).

У відповідності до частини першої статті 10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", оцінка майна проводиться на підставі договору між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Відповідно до частин першої-другої статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім.

Пунктом 50 Стандарту передбачено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої доводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки».

Пунктом 1 Національного стандарту N 2, передбачено - що він є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

У відповідності до ст. 20 Закон України «Про виконавче впровадження», - для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

Відповідно до частини першої етапі 14 Закону України «Про виконавче впровадження», учасниками виконавчого провадження є виконавець, сторони, представники сторін, прокурор, експерт, спеціаліст, перекладач, суб`єкт оціночної діяльності суб`єкт господарювання, особи, права інтелектуальної власності яких порушені, за виконавчими документами про конфіскацію та знищення майна на підставі статей 176, 177 і 229 Кримінального кодексу України, статті 51-2 Кодексу України про адміністративні правопорушення..

Згідно ч. 4 ст. 57 Закону України «Про виконавче впровадження», у разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Пунктом 50 Стандарту передбачено, що проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої доводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки».

Ознайомлення з об`єктом оцінки та підготовка Звіту здійснювалась на підставі ідентифікації об`єктів на місцевості при особистому огляді оцінювачем та вихідних даних про об`єкт, документів, які містять характеристики об`єкта оцінки.

16.02.2021 року, оцінювачем ОСОБА_4 здійснено особистий виїзд на місце розташування земельних ділянок - об`єкту оцінки що зазначені у Звіті, ділянок для ознайомлення з об`єктами оцінки. Ідентифікація на місцевості та особистий огляд, проводились з використанням єдиної системи кадастрових номерів. Кодів КОАТУУ. Відомостей, що містились в Державному земельному кадастрі Публічної кадастрової карти України Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру - схематичні зображення на місцевості, координати GPS, інше (https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta).

Під час здійснення особистого огляду оцінювачем майна що є об`єктами оцінки в Звіті, здійснювалась фото присутності оцінювача, на яких зафіксовано особисту присутність при огляді. Після огляду розпочато підготовку складання Звіту.

Відповідно до Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», на підтвердження особистого огляду об`єкту оцінки зокрема п. 56 "Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обгрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Зазначені відомості про особистий огляд зазначені у Звіті, зокрема у розділі 10. ЗАЯВА ОЦІНЮВАЧА (ст. 36 Звіту) та додано відповідні фотоматеріали.

Одночасно повідомляємо, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України», юридична особа за законодавством України, що є суб`єктом оціночної діяльності (Сертифікат №39/20 від 27.01.2020 року виданий ФДМ України), що має право здійснювати оцінку майна та майнових прав за такими напрямками: 1.1; 1.2; 1.3; 1.4;1.5;1.7;2.1;2.2. На дату складання зазначеного Звіту Товариство з обмеженою відповідальністю «Експертна служба України» мало у своєму складі оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, який зареєстрований в Державному реєстрі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, дія кваліфікаційного свідоцтва цього оцінювача не зупинена (тобто він не рідше одного разу в два роки підвищує кваліфікацію), та було укладено договір на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки із замовником такої оцінки.

В подальшому Звіт був складений на підставі та з урахуванням нормативно-правової та методологічної база оцінки, а саме: Закону України № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 року; Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10 вересня 2003 року №1440; Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» від 28 жовтня 2004 року №1442; Постанови КМ України від 10.12.2003 р. №1891 «Про затвердження Методики оцінки майна»; «Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок», що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531, Закон України «Про оцінку земель», та інших.

Отже, судження Скаржника в частині того, що оцінювачем Товариства з обмеженою відповідальністю «Експертна Служба України» не було здійснено огляд об`єктів оцінки, ґрунтуються лише на власних переконаннях Скаржника, але не підтверджуються фактами та доказами, а Скаржником не належним чином було дослідження зміст статей Закону України «Про оцінку земель» та Національних стандартів №1 та №2.

Судження скаржника про не об`єктивність Звіту про оцінку, оскільки вартість надто занижена та не відповідає ринковій вартості, є безпідставними, ґрунтуються на власних переконаннях з зазначенням переліку Законів та нормативних актів, але не підтверджуються фактами.

Звіт містить всі передбаченого чинним законодавством розділи, в ньому зазначені етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, міститься висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація. Зокрема підписаний оцінювачем який безпосередньо здійснював оцінку, і скріплений підписом керівника та печаткою суб`єкта оціночної діяльності.

Розділ 5.2. "АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОГО МАЙНА" (ст. 12-16), містить аналіз ринку про пропозиції по продажу (ціни пропонування) об`єктів нерухомості аналогічних об`єктів оцінки.

Розділ 7 (ст. 27) Звіту №1511 від 17.02.2021р. визначає методичні підходи до оцінки, обгрунтування їх застосування згідно Національних стандартів №1 та №2, та обґрунтування застосування підходів до оцінки нерухомого майна.

В пункті 19 Національного стандарту N 2, зазначено що Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об`єктів порівняння: вибір методу розрахунку вартості об`єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації; зіставлення об`єкта оцінки з об`єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об`єктів порівняння; визначення вартості об`єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об`єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.

Пунктом 23 Національного стандарту N 2, передбачено - що 23. Оцінка земельних ділянок проводиться із застосуванням дохідного та (або) порівняльного підходів на підставі аналізу інформації' про розмір орендної плати та піни продажу (піни пропонування) подібних земельних ділянок, у разі потреби - з урахуванням витрат на земельні поліпшення, що знаходяться у її межах, в порядку, визначеному абзацом першим пункту 6 цього Стандарту.

В пункті 3 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок зазначено, що Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об`єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчркений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Згідно пункту 6 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:

-капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

-зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок:

-урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повного інформацією про об`єкт оцінки.

Алгоритм розрахунків, включає дослідження ринку станом на дату оцінки з метою збору інформації про укладені угоди, пропозиції по продажу (ціни пропонування) об`єктів нерухомості аналогічних об`єктів оцінки. Об`єкти пропонування земельні ділянки відбирались з врахуванням особливостей розміщення, цільового використання та фізичних характеристик, в тому числі на місцевості розташування об`єкту оцінки.

В подальшому, ґрунтуючись на інформації' про ринкові ціни продажу (пропонування) подібного майна, було визначено вартість об`єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об`єктів порівняння та узгодження отриманих результатів розрахунку.

Що свідчить про дотримання вимог п. 51 Національного стандарту №1, Національного стандарту №2, адже оцінювачем було здійснено ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

Враховуючи викладене, скарга визнається необгрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 260-261, 353-355, 447-452 ЦПК України, суд -

п о с т а н о в и в :

В задоволенні скарги ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Наконечного Ігоря Михайловича відмовити.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання суддею.

Ухвала може бути оскаржена в порядку і строки, передбачені статтями 353-355 ЦПК України до Київського апеляційного суду через Макарівський районний суд.

Суддя А.В. Косенко