ЧУГУЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
Справа №636/4320/20
Провадження №2/636/316/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2021 року м. Чугуїв

Чугуївський міський суд Харківської області у складі:

головуючого - судді Оболєнської С.А.,

представника позивача - Чудовського Д.О.,

представника відповідача - Чоломбитько Ю.О. ,

представника відповідача - Кравцової С.М.

секретаря судового засідання - Бруславської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в місті Чугуєві цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СОВТА», Товариства з обмеженою відповідальністю «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Галини Іванівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

встановив:

Позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з зазначеним позовом та просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20.11.2020 року, укладений між ТОВ«КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» та TOB «СОВТА», предметом якого є житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка площею 0,1000 га, кадастровий номер: :06:001:0016, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусомХарківського міського нотаріального округу Малаховою Галиною Іванівною (серія та номер 3304), та скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Галини Іванівни (номер запису про право власності 39305962) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 55270767 від 20.11.2020 р.) на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,1000 га, кадастровий номер::06:001:0016, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «СОВТА».

Позов мотивований тим, що рішенням Чугуївського міського суду Харківської області від 09.11.2009 року у справі № 2-2555, за ОСОБА_2 визнано право власності на житловий будинок, з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 29.11.2011 року між нею та ПАТ «БАНК КІПРУ», з метою забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «Агрохолдінг Схід» (Код за ЄРДПОУ 33181303) за кредитним договором, було укладено іпотечний договір 15-1723/2011 -III/1, за яким предметами іпотеки були: житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка, площею 0,1 га, кадастровий номер: :06:001:0016, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .За рішеннями Чугуївського міського суду Харківської області та апеляційного суду Харківської області з її чоловіка на користь ТОВ «Новаагро Україна» були стягнуті грошові суми за договором поворотної безвідсоткової фінансової допомоги від 19.05.2012 року, також були відкриті відповідні виконавчі провадження.Ухвалою Чугуївського міського суду Харківської області від 13.01.2014 року у справі № 636/3172/2012, що залишена без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 04.03.2014 року, подання державного виконавця задоволено та визначено заїї чоловіком - ОСОБА_3 , як за боржником, 1/2 частка будинку АДРЕСА_1 , визнавши також за ним право власності на 1/2 частку у цьому будинку. 03.09.2019 року Чугуївським міським судом Харківської області у справі №636/1301/18 було задоволено подання приватного виконавця виконавчого округу Харківської області Ярмоленка Олександра Валентиновича про звернення стягнення на Ѕ частину житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,77 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 28.10.2020 року, у відповідності до протоколу № 440335 про проведення електронних торгів від 28.10.2020 року (реєстраційний номер лоту 379386), були проведені електронні торги Ѕ спірного житлового будинку, було визначено переможця-покупця.07.11.2019 року приватним нотаріусом Чугуївського міського нотаріального округу Алексик Т.В. право власності її чоловіка на 1/2 частину житлового будинку припинено, на підставі виданого цим же нотаріусом свідоцтва від 07.11.2019 року (серія та номер 1484), яким посвідчено право власності на 1/2 частину спірного житлового будинку за ТОВ «СОВТА». За даними інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 232025791 від 11.11.2020 року вбачається, що іпотекодержателем спірного будинку було ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» (Код за ЄРДПОУ 35326253), а власником 1/2 частини спірного будинку - ТОВ «СОВТА» 20.11.2020 року між ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» та ТОВ «СОВТА» укладено договір купівлі-продажу, за яким предметом купівлі-продажу є цілий житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, враховуючи, що станом на 20.11.2020 року, 1/2 частина житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв.м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , належала ТОВ «СОВТА», ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» не мало право відчужувати весь житловий будинок. Крім того, ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» порушило вимоги ст.38 Закону України про «Іпотеку», не повідомило її за 30 днів, до укладання договору купівлі-продажу із ТОВ «СОВТА», про продаж предмета іпотеки. У зв`язку з чим ОСОБА_2 просить позовні вимоги задовольнити.

Відповідач ТОВ «СОВТА» у відзиві зазначає, що спірний договір купівлі-продажу від 20 листопада 2020 року не суперечить вимогам законодавства України, в тому числі статті 38 Закону України «Про іпотеку», а тому правових підстав для задоволення позовних вимог позивача немає, оскільки предметом іпотеки за іпотечним договором був цілий житловий будинок та земельна ділянка, на якій він розташований, а нотаріусом під час укладення спірного договору купівлі-продажу від 20 листопада 2020 року перевірено дотримання вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми його вчинення, а також дотримання вимог статті 38 Закону, тому просить в задоволенні позовних вимог відмовити.

Від відповідача ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» надійшов відзив, в якому зазначено, що він проти позову заперечує, вважає його таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Повідомлення було сформовано та направлено на дві адреси боржника та позивача через відділення «УКРПОШТА» цінним листом з описом, яке отримано боржником особисто, а позивач не отримувала і листи повернулися за закінченням строків зберігання. Вказане повідомлення містило попередження про звернення стягнення на нерухоме майно за договором іпотеки шляхом його продажу на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки. Тому відповідачем в повній мірі було виконано вимоги Закону України «Про іпотеку». Приватним нотаріусом Малаховою Г.І. під час укладення спірного договору купівлі-продажу від 20 листопада 2020 року було перевірено дотримання вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми його вчинення, а також дотримання вимог статті 38 Закону, твердженням чого є викладене в п.п.1.3 п. 1 Договору положення. У зв`язку з придбанням ТОВ «СОВТА» 1/2 спірного житлового будинку іпотека припинена не була. Оскільки предметом іпотеки за іпотечним договором був цілий житловий будинок та земельна ділянка, на якій він розташований, даний факт спростовує доводи позивача стосовно неправомірності відчуження ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» всього житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на користь ТОВ «СОВТА». Тому така обставина, що ТОВ «СОВТА» на дату укладення договору купівлі-продажу вже належала 1/2 частина житлового будинку, не впливає на можливість укладення договору щодо цілого будинку.

Ухвалою суду від 03 грудня 2020 року справу прийнято до розгляду та призначено підготовче провадження.

Ухвалою суду від 03 березня 2021 року підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті за правилами загального позовного провадження.

Представник позивача Чудовський Д.О. в судовому засіданні просив позов задовольнити та надав пояснення, аналогічні викладеним в позові, представники відповідачів Чоломбитько Ю.О. та Кравцова С.М. просили в задоволенні позовних вимог відмовити та надали пояснення, аналогічні викладеним у відзивах.

Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Г.І. про день, час та місце судового засідання повідомлялася своєчасно та належним чином, до суду не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила.

Суд, заслухавши думку представників позивача і відповідачів, дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності та взаємному зв`язку, прийшов до наступного висновку.

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину, відповідно до якої, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Судом встановлено, на момент укладання угоди, яка оскаржується, ТОВ «СОВТА» було власником 1/2 частини спірного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а іпотекодержателем всього спірного будинку було ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ», що підтверджується даними інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 232025791 від 11.11.2020 року, що не заперечується сторонами.

20.11.2020 року між ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» та ТОВ «СОВТА» укладено договір купівлі-продажу, за яким предметом купівлі-продажу є цілий житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 338,7 кв. м., житловою - 146,8 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

У статті 12 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) вказано, що У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 33 вказаного Закону (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) передбачає, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Статтею 38 Закону (в редакції, що діяла на час укладання договору купівлі-продажу) передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Позивачем не наведено, в чому полягає порушення її прав внаслідок укладання договору купівлі - продажу від 20.11.2020 року в частині продажу Ѕ частини житлового будинку з господарськими будівлями, спорудами та земельної ділянки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та які її права підлягають відновленню та реалізації у випадку визнання цього правочину недійсним.

Однак, суд зазначає, що предметом укладання оспорюваного договору могла бути лише Ѕ частина житлового будинку з господарськими будівлями, спорудами та земельна ділянка, оскільки іншою частиною вже володіло ТОВ «СОВТА», що узгоджується з ч.3 ст.5 Закону України «Про іпотеку», якою встановлено, що частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Разом з тим, жодних винятків із встановленого правила про можливість передачі в іпотеку частини об`єкта нерухомого майна лише після її виділення в натурі закон №898-ІV не містить.

Приватним нотаріусом Малаховою Г.І. під час укладення спірного договору купівлі-продажу від 20 листопада 2020 року (далі-Договір), було перевірено дотримання вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми його вчинення, а також дотримання вимог статті 38 Закону, твердженням чого є викладене в п.п.1.3 п. 1 Договору положення такого змісту: «Іпотекодавець та всі особи, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, були повідомлені про намір Іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимоги статті 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується повідомленнями про продаж предмета іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» від 07.10.2020 року вих. №85552, які були відправлені Іпотекодавцю, позичальнику ТОВ «АГРОХОЛДІНГ СХІД», директору ТОВ «АГРОХОЛДІНГ СХІД» - ОСОБА_3 08.10.2020 року через поштове відділення рекомендованими листами з описом вкладення зі зворотнім повідомленням про вручення, тому доводи позивача про порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» безпідставні.

Виходячи із зазначеного, суд вважає позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.4, 5, 13, 76-81, 141, 263, 265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позовну заяву ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «СОВТА», Товариства з обмеженою відповідальністю «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Галини Іванівни про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20.11.2020 року, укладений між ТОВ «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ» та ТОВ «СОВТА», в частині продажу Ѕ частини житлового будинку з господарськими будівлями, спорудами та земельної ділянки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та в цій частині скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Малахової Галини Іванівни (номер запису про право власності 39305962) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 55270767 від 20.11.2020 року).

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга може бути подана до або через Чугуївський міський суд Харківської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_2 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СОВТА», місцезнаходження: 61002, м. Харків, вул. Чернешевського, буд. 66, .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «КРЕДИТНІ ІНІЦІАТИВИ», місцезнаходження: 04655, м. Київ, вул. Вікентія Хвойки, буд. 21, .

Відповідач: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна, місцезнаходження: 61166, м. Харків, вул. Бакуліна, 4-А.

Повний текст рішення виготовлений 30 липня 2021 року.

Суддя: С.А. Оболєнська