Справа № 758/8119/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 серпня 2021 року м. Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Гребенюка В.В., за участю секретаря судового засідання Жванко О.Є., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача Півторака Т.О., розглянувши відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», комунального підприємства «Реєстраційне бюро», про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні квартирою, -

У С Т А Н О В И В:

У червні 2019 року до Подільського районного суду м. Києва з позовом звернулась ОСОБА_2 (надалі за текстом - позивач) до акціонерного товариства «Укрсоцбанк», комунального підприємства «Реєстраційне бюро» (надалі за текстом - відповідач 2), про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні квартирою.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказує на те, що за заявою АТ «Укрсоцбанк» відповідач 2 здійснив реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Підставою для здійснення реєстрації права власності відповідно до оскаржуваного рішення державний реєстратор зазначає дублікат іпотечного договору серія та номер 92 від 11.02.2019 року, виданий приватним нотаріусом Київського міського нотарільного округу Ковальчук С.П. Позивач, у свою чергу, вважає такі рішення та дію державного реєстратора, в наслідок яких його право власності було незаконно припинено, протиправними та такими, що суперечить чинному законодавству. Державному реєстратору не були надані усі необхідні документи, передбачені законодавством для здійснення права власності. Державний реєстратор не отримав від іпотекодержателя письмової вимоги до іпотекодавця про усунення порушення та доказів її надсилання, чим порушив вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки/набуття права власності на предмет іпотеки.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 25.06.2019 року позовну заяву було залишено без руху, надано строк для усунення недоліків.

18 лютого 2020 року від представника позивача надійшла заява про усунення недоліків та квитанція про сплату судового збору.

Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 19.02.2020 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

11.06.2020 року представником АТ «Укрсоцбанк» подано клопотання про заміну сторони його правонаступником - акціонерним товариством - «Альфа-Банк».

Також, 12.06.2020 року від представника позивача до суду надійшло клопотання про заміну АТ «Укрсоцбанк» його правонаступником - акціонерним товариством - «Альфа-Банк».

Крім того, 12.06.2020 року до суду надійшла уточнена позовна заява зі зміненим суб`єктним складом.

Протокольною Ухвалою суду від 12.06.2020 року клопотання сторін задоволено та замінено АТ «Укрсоцбанк» його правонаступником - акціонерним товариством - «Альфа-Банк» (надалі за текстом - відповідач 1).

26.01.2021 року до суду від представника відповідача 1 надійшли письмові пояснення по справі, які суд розцінює як заперечення проти позову. Мотивуючи свою позицію, представник відповідача 1 вказав на правомірність рішення державного реєстратора, адже підписуючи іпотечний договір сторони погодили, що у разі неналежного виконання умов Кредитного та/або Іпотечного договорів, у кредитора виникає право звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також, представник відповідача 1 вказував, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до правовідносин між сторонами застосований бути не може, адже сторонами погоджено позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Враховуючи викладене просив відмовити у задоволенні позову.

Протокольною Ухвалою суду від 27.01.2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивач підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.

Представник відповідача 1 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, посилаючись на його необґрунтованість та на обставини викладені у поданих письмових поясненнях.

Відповідач 2 у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Дослідивши матеріали справи судом встановлено, що 08.02.2008 року між позивачем та АКБ СР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є відповідач 1) укладено іпотечний договір №030.29-50/302-К, дані обставини сторонами не заперечувались (надалі - договір іпотеки), (а.с.37-41).

За умовами зазначеного іпотечного договору (п. 1.1.) іпотекодавець передає в іпотеку квартиру загальною площею 43,7 кв. м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно пунктів 4.1, 4.2 договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 4.5 договору іпотеки, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

18.03.2019 року відповідачем 2 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №30779751 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за відповідачем 1.

Надаючи оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

За положеннями ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Водночас, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Судом встановлено, що реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем 1 відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

При цьому, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що позивач одержала повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З наведеного слідує, що реалізація предмета іпотеки повинна проводитися на підставі договору іпотеки з дотриманням положень статті 35 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку.

Суду не надано належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання, відтак, державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем 1 проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку.

Крім того, за ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

При цьому, як встановлено судом, висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, останнім державному реєстратору не надавався, а тому суд доходить висновку про недотримання банком положень ч. 3 ст. 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки.

Крім того, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», п.п. 1 п. 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з п. 23 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасову заборону на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Як встановлено судом, що спірна квартира, використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за відповідачем 1 як забезпечення виконання позивачем умов договору кредиту.

Таким чином, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за відповідачем 1.

Такі висновки узгоджуються із правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у Постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження №14-45цс20).

Статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» п. 2 ч.6 ст. 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про задоволення вимог позивача в частині визнання протиправним та скасування рішення про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за відповідачем 1.

Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні квартирою АДРЕСА_1 , суд зазначає, що в силу вимог статті 81 ЦПК України кожна із сторін спору має довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Звертаючись з позовом до суду із зазначеними вимогами, позивачем не надано належних і допустимих доказів того, яким чином відповідач 1 перешкоджає їй у користуванні квартирою АДРЕСА_1 .

Відтак, у задоволенні зазначеної позовної вимоги слід відмовити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а відтак, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір у розмірі 768,40 гривень.

Керуючись ст. ст. 19, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354-356 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_2 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», комунального підприємства «Реєстраційне бюро», про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні квартирою - задовольнити частково;

Визнати протиправним та скасувати рішення індексний №46048508 державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича №30779751 від 18.03.2019 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Альфа-Банк»;

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити;

Стягнути на користь ОСОБА_2 солідарно з акціонерного товариства «Альфа-Банк» та комунального підприємства «Реєстраційне бюро» сплачений при зверненні до суду судовий збір у розмірі 768 (сімсот шістдесят вісім гривень) 40 копійок;

Повне найменування:

позивач - ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_3 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 );

відповідач 1 - акціонерне товариство «Альфа-Банк» (адреса: 03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100, );

відповідач 2 - комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» (адреса: 01001, м. Київ, вул. Архітектора Городецького, буд. 12/13, офіс 38, );

Рішення суду може бути оскаржене учасниками справи, а також особами, що не брали участі у справі (якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки) - повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду у письмовій формі з дотриманням вимог ст. 356 ЦПК України, - протягом тридцяти днів з дня його проголошення; учасником справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - з дня отримання копії повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути поновлений в разі його пропуску й з інших поважних причин;

Законної сили рішення суду набирає після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано;

В разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду;

Відповідно до п. п. 15.5 п. 15 ч. 1 Розділу ХШ Перехідних Положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди.

Суддя В. В. Гребенюк