ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 530/243/19 Номер провадження 22-ц/814/1471/21Головуючий у 1-й інстанції Дем`янченко С. М. Доповідач ап. інст. Чумак О. В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2021 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Полтавського апеляційного суду в складі:

головуючого судді: Чумак О.В.

суддів: Дряниці Ю.В., Кривчун Т.О.

за участю секретаря Яковенко В.С.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідачки ОСОБА_1 - адвоката Кулика Віталія Олександровича на рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 26 квітня 2021 року, ухвалене суддею Дем`янченко С.М., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» до ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_1 , про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

В С Т А Н О В И Л А:

У лютому 2019 року ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» звернулося до місцевого суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просило визнати Додаткову угоду до договору оренди землі укладену між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» про поновлення строку дії договору оренди землі від 01 травня 2014 року про оренду земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, яка розташована на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, цільове призначення (використання) якої: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, (запис про державну реєстрацію речового права - права оренди ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» за номером: 26074632, в наступній редакції:

«Додаткова угода до договору оренди землі, c. Проценки, Зіньківський район, Полтавська область. Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини», далі у тексті «Орендар», в особі його генерального директора Удовиченка Андрія Вікторовича, який діє на підставі Статуту товариства та згідно з ч.6. ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з однієї сторони, та ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - фізичної особи НОМЕР_1 , далі у тексті «Орендодавець», з другої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі від 1 травня 2014 року, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за номером запису: 26074632 зареєстровано речове право Орендаря на земельну ділянку площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, що розташована на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області на умовах оренди строком на 5 (п`ять) років, до 31.12.2018 р., про наступне:

Поновити строк дії договору оренди землі від 1 травня 2014 року про оренду земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, строком на 5 (п`ять) років до 31.12.2023 року.

Усі інші пункти договору оренди землі від 1 травня 2014 року залишаються без змін».

Також просили стягнути судовий збір.

Рішенням Зіньківського районного суду Полтавської області від 26 квітня 2021 року позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» до ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, - задоволено.

Визнано Додаткову угоду до договору оренди землі між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» про поновлення строку дії договору оренди землі від 1 травня 2014 року про оренду земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, яка розташована на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, цільове призначення (використання) якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, (запис про державну реєстрацію речового права - права оренди ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» за номером: 26074632, в наступній редакції:

«Додаткова угода до договору оренди землі, c. Проценки, Зіньківський район, Полтавська область c. Проценки, Зіньківський район, Полтавська область.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини», далі у тексті «Орендар», в особі його генерального директора Удовиченка Андрія Вікторовича, який діє на підставі Статуту товариства та згідно з ч.6. ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з однієї сторони, та ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - фізичної особи НОМЕР_1 , далі у тексті «Орендодавець», з другої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі від 1 травня 2014 року, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за номером запису: 26074632 зареєстровано речове право Орендаря на земельну ділянку площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, що розташована на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області на умовах оренди строком на 5 (п`ять) років, до 31.12.2018 р., про наступне:

Поновити строк дії договору оренди землі від 1 травня 2014 року про оренду земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028, строком на 5 (п`ять) років до 31.12.2023 року. Усі інші пункти договору оренди землі від 1 травня 2014 року залишаються без змін».

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» витрати, понесені по сплаті судового збору, в сумі 1921,00 грн.

З рішенням місцевого суду не погодився представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Кулик В.О., який у поданій апеляційній скарзі, посилаючись на порушення районним судом норм матеріального і процесуального права, прохає рішення місцевого суду скасувати, ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що ні покійна ОСОБА_2 , ні спадкоємиця ОСОБА_1 після закінчення терміну дії договору оренди землі від 01.05.2014 р. стосовно земельної ділянки кадастровий номер :00:001:0028 не мали наміру укладати та, відповідно, не уклали новий договір оренди з тим самим або новим орендарем.

Прав орендаря, яке б підлягало захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, відповідачі не порушували.

Позивачем обрано неналежний спосіб захисту та не дотримано процедуру поновлення договору оренди землі, передбачену ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім цього, посилається на те, що суд не взяв до уваги докази, які підтверджують неналежне виконання орендарем умов договору оренди щодо виплати орендної плати.

Відзив на апеляційну скаргу від учасників справи не надходив.

У судове засідання не з`явилась відповідачка ОСОБА_1 , участь якої в суді апеляційної інстанції забезпечена представником Куликом В.О .

Позивач ТзОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» та його представник Петренко В.П. в судове засідання не з`явилися; про день, час і місце розгляду справи повідомлені належним чином, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення судових повісток.

Клопотання директора «АПК «Чорноземи Зіньківщини» Удовиченка А.В., яке надійшло до суду 05.08.2021 р., про відкладення розгляду справи у зв`язку з поганим самопочуттям представника, - задоволенню не підлягає, оскільки це не підтверджено належними доказами та не є поважною причиною.

Відсутність інших уповноважених представників підприємства, яке є юридичною особою, на представлення інтересів позивача, також не є поважною причиною для відкладення розгляду справи.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про день, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, представника відповідачки Кулика В.О. , перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги з таких підстав.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 01.05.2014 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі.

За умовами цього договору відповідачка передала, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 3.82 га, кадастровий номер :00:001:0028 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Проценківської сільської ради Зіньківського району Полтавської області (а. с 5-6).

На підставі укладеного між сторонами договору оренди землі в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за номером запису: 26074632 зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки за ТОВ «АПК «Чорноземи Зіньківщини» строком до 31.12.2018 року.

Відповідно до п. 8 Договору, договір було укладено на п`ять років та передбачено, що Орендар має переважне право на поновлення договору оренди.

ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» направило лист-повідомлення від 01.10.2018 р. про поновлення договору оренди землі, до якого додано два автентичних примірника додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору оренди на 7 (сім) років та два автентичних примірника додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення договору оренди на 10 (десять) років.

У першому випадку зміна істотних умов договору в частині строку дії договору оренди землі обумовлена законодавчо встановленим мінімальним строком, на який укладаються договори про оренду земель сільськогосподарського призначення.

В іншому випадку, зважаючи на економічну доцільність оренди землі строком на 10 років, відповідачці пропонувалась і більша сума стимулюючого платежу (т.1 а.с.11-13).

Лист-повідомлення з додатками отримано відповідачкою 05.10.2018 р. (т.1 а.с.15).

Між тим, як встановив місцевий суд, додаткова угода відповідачкою не була підписана.

Також судом першої інстанції встановлено, що 01.02.2019 р. позивачем надіслано відповідачці лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі і додано два автентичних примірники додаткової угоди на поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк ( Т.1а.с.18-19).

Лист-повідомлення з доданими примірниками додаткової угоди відповідачка отримала 05.02.2019 р. (т.1 а.с.21).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла в с. Дуб`яги Зіньківського району Полтавської області ( т.2 а.с.21).

За повідомленням державного нотаріуса Зіньківської державної нотаріальної контори від 18.08.2020 року, після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 заведена спадкова справа № 160/2020 на підставі заяви ОСОБА_1 про прийняття спадщини ( т.2 а.с.38).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що ТОВ «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» мало переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), оскільки своєчасно повідомило відповідача про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, направивши відповідного листа-повідомлення разом із проектом додаткової угоди, які залишені відповідачкою без відповіді.

На час розгляду справи позивач продовжує безперервно постійно і добросовісно користуватись спірною земельною ділянкою, використовуючи її за цільовим призначенням, тобто в повному обсязі продовжує виконувати умови договору.

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.

Згідно частини першої статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 777 ЦК України передбачено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій-п`ятій статті 33 цього Закону України передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі, умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Звертаючись до суду, позивачем вказано, що договір оренди підлягає продовженню на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, чинній на момент виникнення цих правовідносин, передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, та підтверджені висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

В свою чергу, як вбачається з документів, наданих позивачем, лист - повідомлення про поновлення договору оренди містить положення про пролонгацію договору оренди на 7 або 10 років, а надані до листа додаткові угоди містять положення про укладення договору на 12 та 15 років. Крім того, лист-повідомлення не містить реквізитів, за яким вихідним номером та датою його відправлено. З вказаних документів не можливо встановити, яку саме пропозицію було запропоновано орендодавцю (а.с. 11-15).

Лист-повідомлення про пролонгацію договору оренди землі та додаткові угоди, направлені позивачем відповідачу вже після закінчення строку дії договору оренди, містить інший строк оренди договору - 5 років (а.с. 18-20). У цих документах також відсутні вихідний номер та дата відправлення.

Як вказував у судах першої та апеляційної інстанції представник відповідача, ОСОБА_2 , отримавши від позивача різні додаткові угоди, не могла визначити, яка саме пропозиція є пропозицією позивача про поновлення спірного договору оренди, та, відповідно, прийняти остаточне рішення.

Крім того, як зазначив представник відповідача, ОСОБА_2 не мала наміру продовжувати з позивачем дію договору оренди землі та зверталася до підприємства в кінці вересня 2019 року з відповідною заявою, яку позивач мав зареєструвати.

Як убачається з наданих позивачем на вимогу місцевого суду копій журналу вхідної кореспонденції за 2018 р., у ньому за період з 09.01.2018 р. по 24.09.2019 р. відсутня інформація про звернення відповідачки з такою заявою (т. 1 а.с. 155-161, 178-182).

Між тим, копій з журналу вхідної кореспонденції позивача у період з 25.09.2019 р. по 30.09.2019 р. включно ним не надано ні місцевому, ні апеляційному судам.

Водночас, про відсутність наміру відповідачки продовжувати дію спірного договору оренди свідчить її звернення з заявою до правоохоронних органів щодо протиправного користування позивачем земельною ділянкою, а також до Відділу у Зіньківському районі ГУ Держгеокадастру у Полтавській області, які подані нею 07.03.2019 р. (т. 1 а.с. 82-86).

Крім цього, позивачем не надано належних і допустимих доказів, в тому числі видаткових касових ордерів, які б беззаперечно підтверджували факт виплати та отримання відповідачкою орендної плати за 2018 рік згідно умов договору оренди від 01.05.2014 р.

Отже, висновки суду першої інстанції про те, що позивач належним чином виконував умови договору в частині виплати відповідачці орендної плати за 2018 р., ґрунтуються на припущеннях.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про те, що в порушення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» позивач не дотримався встановленої вказаною нормою процедури повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. Отже, не має переважного права на поновлення договору оренди від 01.05.2014 р. щодо земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028 на запропонованих умовах.

Зазначене відповідає висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 квітня 2020 року при розгляді справи № 530/242/19.

При цьому, матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_2 за життя після закінчення строку дії договору оренди від 01.05.2014 р. (31.12.2018 р.) не мала наміру укладати будь-яких договорів оренди щодо вказаної земельної ділянки.

Спадкоємиця померлої ОСОБА_2 - ОСОБА_1 , яка була залучена до участі у справі в якості відповідача, також не висловлювала намір укладати договори оренди щодо земельної ділянки площею 3.8222 га, кадастровий номер :00:001:0028.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові КЦС ВС від 28.09.2020 р. у справі № 272/440/18 сформульовано такий правовий висновок, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

За таких обставин, рішення місцевого суду не відповідає обставинам справи, а також нормам матеріального і процесуального права, та підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Крім цього, відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідачки підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 2881,50 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п.п. 3,4 ч. 1 ст. 376, ст.ст. 382- 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу представника відповідачки ОСОБА_1 - адвоката Кулика Віталія Олександровича задовольнити.

Рішення Зіньківського районного суду Полтавської області від 26 квітня 2021 року скасувати. Ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» до ОСОБА_2 , правонаступником якої є ОСОБА_1 , про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Чорноземи Зіньківщини» на користь ОСОБА_1 2881,50 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 16.08.2021 р.

Головуючий суддя: О.В.Чумак

Судді Ю.В.Дряниця

Т.О.Кривчун