ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/1294/21Головуючий по 1 інстанції
Справа №693/1057/20 Категорія: Коцюбинська Ю. Д.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2021 року : Черкаський апеляційний суд в складі:

суддів Бондаренка С. І., Вініченка Б.Б. Новікова О.М.

за участю секретаря Торопенко Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року, ухваленого в складі судді Коцюбинської Ю.Д., у справі за позовом Іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину, визнання поновленим договору оренди та про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій редакції, повний текст рішення складено 28 квітня 2021 року,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2020 року Іноземне підприємство «Аграрпродукти Вільд-Україна» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину, визнання поновленим договору оренди та про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій редакції.

Позовна заява обґрунтована тим, що 18 квітня 2005 року Іноземне підприємство «Аграрпродукти Вільд-Україна» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі б/н, за умовами якого позивачу в оренду була передана земельна ділянка площею 2.8313 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років до 1 січня 2020 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди позивач 30 вересня 2019 року звернувся до відповідача з листом-повідомленням, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі строком до 31 грудня 2027 року.

Жодних заперечень від ОСОБА_1 щодо поновлення договору оренди після отримання листа-повідомленння та проекту додаткової угоди до позивача не надходило.

Станом на дату подання позову ОСОБА_1 не звертався до позивача з вимогою про фактичну передачу йому земельної ділянки згідно з актом приймання-передачі.

Позивач належним чином використовував орендовану у відповідача земельну ділянку протягом усього терміну дії договору.

Однак, згідно з інформаційною довідкою № 213466605 від 22 червня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження на нерухоме майно позивачу стало відомо про те, що 01 січня 2020 року відповідач уклав з ФОП ОСОБА_2 договір оренди вказаної земельної ділянки строком до 01 січня 2030 року та право оренди за яким було зареєстровано 20 січня 2020 року.

Позивач вказує, що він дотримався процедури повідомлення відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за дев`яносто днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення відповідача про намір його поновити. При цьому, відповідач не надав своєчасної ( протягом місяця з дня отримання листа-повідомлення) відповіді на лист повідомлення позивача, згоду або відмову у поновленні договору оренди землі, натомість уклав новий договір оренди з іншою особою.

На підставі викладеного позивач просив суд визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки б/н від 01 січня 2020 року , укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 .

Визнати поновленим на 8 років, а саме до 31 грудня 2027року договір оренди землі від 18 квітня 2007 з урахуванням положень додаткової угоди щодо виплати орендної плати до договору оренди землі від 18 квітня 2007 року, зареєстрований в Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25 квітня 2007 року № 09, укладений між ОСОБА_1 та Іноземним підприємством «Аграрпродукти Вільд-Україна» щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та без зміни її цільового призначення, площею 2.8313га, в тому числі рілля 2.8313га, кадастровий номер :02:001:0649, розташованої за адресою: Черкаська область, Жашківський район, с/рада Конельська, на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 18 квітня 2007 року з урахуванням положень додаткової угоди щодо виплати орендної плати до договору оренди землі від 18 квітня 2007 року.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у позові суд виходив з того, що позивач належними, допустимими і достовірними доказами у справі не довів наявність у нього переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, факту порушення його переважного права на поновлення договору оренди землі, а також необхідних, визначених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», умов і обставин, за яких додаткова угода є укладеною, а договір оренди землі - поновленим. Суд дійшов висновку, що позивачем не доведено порушення його прав, договір оренди земельної ділянки, укладений 01 січня 2020 року між відповідачем та ФОП є правомірним, а тому суд не вбачав підстав для визнання правочину недійсним. Крім того, в порушення вимог ч. 6 ст. 177 ЦПК України позивач не додав до позовної заяви копії договору оренди землі, який просить визнати недійсним, а також не клопотав про його витребування, що додатково враховано судом для відмови у позові.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції Іноземне підприємство «Аграрпродукти Вільд-Україна» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невірне застосування судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

З підстав, викладених у позові, апелянт наполягає, що він дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за 90 днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім того, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Натомість орендодавець не надав своєчасної відповіді на лист-повідомлення позивача, згоду або відмову у поновленні договору оренди землі, не надав заперечень щодо запропонованих проектом додаткової угоди змін істотних умов договору, та порушивши переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, уклав 01 січня 2020 року новий договір з ФОП ОСОБА_2 . Апелянт звертає увагу суду на те, що розмір орендної плати в редакції проекту додаткової угоди є значно вищим, що свідчить про більш вигідні умови орендодавця. Враховуючи, що єдиною законодавчо встановленою умовою для припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі є недосягнення домовленостей щодо орендної плати та інших істотних умов договору, зважаючи на те, що орендодавець жодних заперечень щодо таких умов у встановлений законом строк і спосіб не висловив, позивач стверджує, що його переважне право було порушене та підлягає відновленню в судовому порядку.

У відзиві на апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_2 вказує, що рішення є законним та обґрунтованим. Зазначає, що позивач не довів надсилання орендодавцю проекту додаткової угоди, яку просить визнати укладеною. Натомість орендодавець підтвердив направлення позивачу листа з запереченням у поновленні договору оренди землі, що унеможливлює застосування до спірних відносин статті 33 Закону України «Про оренду землі». Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що земельна ділянка площею 2.8313 га, яка розташована на території Конельської сільської ради Жашківського району Черкаської області, належить на праві власності ОСОБА_1 , про що свідчить Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 183776. Кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0015 (а. с. 17-18).

18 квітня 2005 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі. Згідно договору в оренду передається земельна ділянка площею 2.8313 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 15 років до 01 січня 2020 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а. с. 11-14).

18 квітня 2007 року укладена додаткова угода щодо виплати орендної плати до договору оренди землі (а. с. 15).

Довідкою Відділу у Жашківському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області повідомлено, що згідно розпорядження голови Жашківської районної державної адміністрації від 19.12.2007 року № 459 було змінено зонування адміністративно-територіальних одиниць в Жашківському районі. Кадастровий номер земельної ділянки площею 2.8313 (державний акт на право власності ЯБ № 183800:01:001:0649 (а. с. 19).

Вказані обставини не є спірними між сторонами.

Листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 30 вересня 2019 року позивач повідомив відповідача про бажання скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 18 квітня 2007 року та просив розглянути даний лист та прийняти пропозицію щодо поновлення договору оренди землі з підприємством.

Посилання на проект додаткової угоди в листі відсутні, наявність додатків до листа не зазначена (а. с. 24).

Відповідач отримав вказаний лист 05 жовтня 2019 року (а. с. 23).

Відповідач надав суду лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 30 вересня 2019 року, до якого додані докази відправлення вказаного листа позивачу (а. с. 57-59).

Таким чином, з аналізу доказів, наявних в матеріалах справи, вбачається, що до закінчення строку дії договору оренди землі позивач направив власнику землі пропозицію продовжити орендні відносини. При цьому, як правильно встановив суд першої інстанції, позивач не підтвердив доказами, що він долучив до пропозиції проект додаткової угоди. Доказів про те, що орендодавець взагалі був обізнаний про нові умови, які позивач просить внести до договору оренди землі, в матеріалах справи відсутні.

Зокрема, у позові в запропонованій редакції додаткової угоди до договору оренди землі позивач вніс зміни в договір стосовно нормативної грошової оцінки землі, строку дії договору та порядку його поновлення після спливу строку дії, а також в розмірі орендної плати, що є істотними умовами договору оренди землі.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша п`ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі», суд, виходячи з конкретних обставин справи, надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами першою п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.

При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткову угоду, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Велика Плата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц наголосила, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

У справі, яка переглядається установлено, що з пропозицією про поновлення спірних договорів оренди землі позивач звернувся до закінчення строку дії договору, як це передбачено їх умовами. Однак, всупереч вимогам ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не підтвердив, що долучив до такого листа проект додаткової угоди про зміни в договір оренди землі. Також встановлено, що в той же день, до отримання вказаного листа позивача, власник земельної ділянки направив орендарю лист про відмову в намірі продовжувати договір.

Таким чином, встановлено, що по-перше, позивач не дотримався процедури, закріпленої в ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не надавши підтверджень про направлення проекту додаткової угоди орендодавцю. По-друге, орендодавець підтвердив, що до закінчення строку дії договору повідомив орендаря про відмову в бажанні продовжувати орендні відносини.

Установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору на змінених умовах, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для поновлення таких договорів і укладення додаткової угоди до нього в редакції позивача, відповідно до положень частин першої п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд правильно виходив з того, що за встановлених у цій справі обставин відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавець до закінчення строку дії договорів оренди повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди. Позивачем не надано належних і допустимих доказів того, що він після закінчення строку дії договорів продовжує користуватися землею за мовчазною згодою орендодавця.

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

З огляду на встановлені у цій справі обставини, апеляційний суд зауважує, що обов`язковою умовою продовження дії договору на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин і такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто.

Навіть за умови своєчасного ненадання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди землі, відсутність доказів погодження сторонами запропонованих позивачем змінених істотних умов договору виключає можливість поновлення спірного договору оренди землі з підстав переважного права на підставі частин першої п`ятої Закону України «Про оренду землі».

З таких же висновків виходив Верховний Суд у постанові від 30 червня 2021 року у справі №547/778/19,від 09 лютого 2021 року у справі № 923/681/19, від 20 січня 2021 року у справі №625/220/18.

В іншій справі №709/1379/19 в постанові від 19 січня 2021 року Верховний Суд констатував, що за наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін, тоді як в цій справі відсутнє відповідне волевиявлення орендодавця.

Посилання позивача на те, що укладення нового договору з іншим орендарем порушує його переважне право, у зв`язку з чим просить визнати новий договір недійсним, не є доведеним, оскільки даному випадку ОСОБА_1 уклав договір оренди із ФОП ОСОБА_2 вже після закінчення дії договору оренди з іноземним підприємством «Аграрпродукти Вільд-Україна».

Відтак, з урахуванням наведених вище норм законодавства та останньої судової практики Верховного Суду, виходячи із принципу свободи договору як одного з основних принципів цивільного права, що закріплений у ст. 627 ЦК України, суд апеляційної інстанції підтримує суд першої інстанції у висновку про те, що в даному випадку позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на пролонгацію договору, оскільки не навів доказів направлення орендодавцю проекту додаткової угоди зі зміненими умовами до договору оренди землі, а також за відсутності згоди власника земельної ділянки на продовження орендних відносин з позивачем, що належним чином листом було направлено на адресу позивача.

За таких обставин, апеляційний суд не вбачає підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 368, 374, 375,381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» - залишити без задоволення, а рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року у справі за позовом Іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину, визнання поновленим договору оренди та про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій редакції - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст постанови виготовлений 22 липня 2021 року.

Судді