ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 22-ц/807/2637/21 Головуючий у 1-й інстанції: Бахаєв І.М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2021 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з цивільних справ:

головуючого: Кочеткової І.В.,

суддів: Кримської О.М.,

Дашковської А.В.,

секретар: Остащенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири та стягнення орендної плати,

за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 02 березня 2021 року,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернулося до суду з позовом ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири та стягнення заборгованості з орендної плати. Зазначала, що є власницею квартири АДРЕСА_1 , яку 26 травня 2006 передала в оренду відповідачеві. За умовами договору розмір орендної плати становив 1 530 грн. на місяць. 11 червня 2011 року сторони уклали додаткову угоду, якою за взаємною згодою збільшили розмір орендної плати до 1 800,00 грн. З серпня 2019 року відповідач перестав виконувати взяті на себе зобов`язання, внаслідок чого утворилася заборгованість на суму 8 200 грн. Крім того, відповідач за відсутності письмової згоди власника квартири здійснив її перепланування. Посилаючись на вказані обставини, просила суд на підставі ст.ст. 319, 321, 651 ЦК України розірвати договір, стягнути заборгованість з орендної плати та відшкодувати судові витрати.

Рішенням Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 02 квітня 2021 року позовні вимоги задоволено частково.

Розірвано укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір оренди квартири у приватної особи від 26 травня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Мелітопольського міського нотаріального округу Запорізької області Тимченко М.Г., який зареєстровано в реєстрі за № 825.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість по сплаті орендної плати в розмірі 8 200 грн., витрати по сплаті судового збору в розмірі 1609,20 грн.

У задоволенні вимог про стягнення витрат на правничу допомогу відмовлено.

Судове рішення мотивовано тим, що відповідач без письмової згоди власника здійснив перепланування орендованої квартири облаштував дверний отвір у капітальній стіні, несвоєчасно вносив орендну плату за користування житлом, має заборгованість на суму 8 200 грн., яка підлягає стягненню на користь орендодавця із розірванням договору оренди.

В апеляційній скарзі про скасування судового рішення і ухвалення нового про відмову у позові ОСОБА_2 зазначає, що своєчасно вносив плату за користування житлом у відповідності з умовами нотаріально посвідченого договору оренди житла, зміни до якого у передбачений ст.654 ЦК України спосіб щодо розміру орендної плати не вносилися. Облаштування дверного отвору між квартирами було здійснено ним ще у 2006 році за згодою ОСОБА_1 , що підтвердили свідки у судовому засіданні, а тому суд безпідставно дійшов висновку про систематичне порушенням ним умов договору і його розірвання.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представників сторін, які пояснювали, що орендні відносини між сторонами припинилися за закінченням строку договору, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається у письмовій формі (частина перша статті 811 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло.

Згідно з частинами першою, третьою статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Статтею 654 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Порядок внесення змін до нотаріально посвідчених договорів врегульовано також п.7 гл.1 розділу П «Порядку вчинення нотаріальних дій», затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012, яким визначено, що будь-які додаткові угоди до нотаріально посвідчених договорів підлягають нотаріальному посвідченню.

Статтею 825 ЦК України врегульовано розірвання договору найму житла.

Встановлено, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 (а.с. 6).

26 травня 2006 року сторони уклали договір оренди належної позивачці квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Мелітопольського міського нотаріального округу Запорізької області Тимченко М.Г. та зареєстрований в реєстрі за №4539 (а.с.7).

За умовами договору термін оренди житла складає 5 років з моменту прийняття об`єкта, що орендується. Договір пролонгується на 5 років, якщо жодна із сторін в термін 3 місяці до його закінчення письмово не повідомить про намір його розірвати (п.3 договору а.с.7).

Розмір орендної плати відповідно п.п.3.1. Договору складає 1 530 грн. за місяць, та може бути переглянутий не частіше одного разу протягом року (п.п.3.3. Договору).

Відповідно до умов п.п.5.1. Договору, крім іншого, Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати орендні та комунальні платежі, не здійснювати перебудову та перепланування квартири, що орендується без письмової згоди Орендодавця.

Пунктом 5.1.4 договору орендар зобов`язаний не здійснювати перебудову та перепланування квартири, що орендується, без письмової згоди орендавця.

Підпунктом 7.3. Договору встановлені підстави його дострокового розірвання, зокрема коли одна із сторін систематично порушує умови договору і свої зобов`язання, передбачені в умовах Договору.

26.05.2006 орендодавець передала відповідачеві орендоване приміщення, що підтверджується актом прийому-передачі квартири по Договору оренди квартири у приватної особи від 26.05.2006 (а.с. 8).

11.06.2011 сторони уклали додаткову угоду до договору оренди квартири приватної особи від 26.05.2006, якою змінили суму щомісячної орендної плати з 1530,00 грн. на 1800,00 грн.(а.с.9).

Додаткова угода нотаріально не посвідчена.

Листом заявою №3230 від 19.08.2019 позивачка повідомила відповідача про намір не подовжувати термін дії договору оренди квартири та про збільшення з вересня 2019 року орендної плати до 3000 грн. за місяць. Відповіддю від 31.08.2019 відповідач відмовився переглядати розмір орендної плати та надав розрахунок, згідно із яким станом на 1 серпня 2019 року сума внесеної ним орендної плати за весь час дії договору оренди перевищує плату, передбачену договором, на 33 798, 85грн. (а.с.41-43).

Наданий відповідачем розрахунок позивачем не спростований і не оспорювався у суді.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що несплата відповідачем орендної плати більше як за три місяці та здійснення ним перепланування орендованої квартири без письмової згоди орендодавця є істотними порушеннями договору орендарем, що є підставою для його розірвання та стягнення заборгованості з орендної плати.

Проте таких висновків суд першої інстанції дійшов з порушенням норм матеріального і процесуального права, вони не ґрунтуються на зібраних у справі доказах, а тому з ними не можна погодитися.

Дійшовши висновку про те, що розмір орендної плати за договором оренди сторін з червня 2011 року становив 1 800 грн. за місяць і що відповідач з серпня 2019 року перестав вносити визначену додатковим договором орендну плату, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що додаткова угода сторін від 01.06.2011 нотаріально не посвідчена, а отже у орендаря не виникло обов`язку вносити орендну плату у розмірі, визначеному додатковою угодою, а відтак і відсутня заборгованість, про стягнення якої просив позивач, оскільки станом на липень 2019 року переплата з орендної плати за нотаріально посвідченим договором оренди становила 33 798,85 грн.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що підстави для розірвання договору оренди житла в судовому порядку визначені ч.2 ст.825 ЦК України, якою, зокрема визначено, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі понад два рази; руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Вказаною нормою права також передбачено, що за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла.

Зважаючи на те, що у орендаря відсутня заборгованість зі сплати орендної плати за шість місяців, доказів руйнування або псування житла матеріали справи не містять, передбачених законом підстав для дострокового розірвання договору суд першої інстанції не мав.

Самочинне облаштування відповідачем дверного отвору не руйнуванням або псуванням житла, а відтак і достатньою підставою для розірвання договору оренди житла.

На час перегляду справи судом апеляційної інстанції вказаний отвір був демонтований, квартира приведена у первісний стан, що не заперечувалося представником позивача у суді, а отже відсутні підстави для визначення відповідачеві строку для відновлення орендованого житла.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Аналіз фактичних обставин справи і зібраних у справі доказів свідчить про те, що судом першої інстанції порушені норми матеріального і процесуального права, висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, а тому оскаржуване рішення на підставі ст.376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 02 березня 2021 року у цій справі скасувати.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди квартири та стягнення орендної плати залишити без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту цієї постанови, лише у випадку якщо: а) касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики; б) особа, яка подає касаційну скаргу, відповідно до ЦПК України позбавлена можливості спростувати обставини, встановлені оскарженим судовим рішенням, при розгляді іншої справи; в) справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення для учасника справи, який подає касаційну скаргу; г) суд першої інстанції відніс справу до категорії малозначних помилково.

Повний текст постанови складено 28 липня 2021 року.

Головуючий: І.В. Кочеткова

Судді: А.В. Дашковська

О.М. Кримська