Справа № 522/4997/20
Провадження № 2/522/3586/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 червня 2021 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси

під головуванням судді Чернявської Л.М.,

за участі секретаря судового засідання Прусс О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "АЛЬФА-БАНК", Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергій Васильович, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 про скасування запису державного реєстратора та витребування майна,

ВСТАНОВИВ:

27 березня 2020 року ОСОБА_1 звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до АТ "АЛЬФА-БАНК", ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 про скасування запису державного реєстратора та витребування майна.

Позов мотивовано тим, що за умовами Договору дарування від 18.08.2016 р., укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , остання отримала у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний Договір дарування посвідчено 18.08.2016 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Верезуб К.О., зареєстровано в реєстрі за №1122. З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме від 13.03.2020 року ОСОБА_1 стало відомо про те, що 17.02.2020 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О.А. посвідчено договір купівлі-продажу, за яким відчужено вказану квартиру АДРЕСА_1 , а власником квартири на момент звернення з позовом є ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», що діє від свого імені та в інтересах і за рахунок активів Пайового венчурного недиверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Аквілон» код ЄДРІСІ 2331331, . Позивач вважає, що наведене стало можливим завдяки неправомірним діям державного реєстратора Комунального підприємства "Агенція реєстраційних послуг" Манюти С.В., який 24.10.2019 року здійснив державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ "АЛЬФА-БАНК", хоча вказана квартира в іпотеці у АТ "АЛЬФА-БАНК" ніколи не перебувала.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси (суддя Домусчі Л.В.) від 19 березня 2020 року заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову шляхом арешту до подачі позову задоволено. Накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 141,2 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101. Заборонено ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» та іншим особам вчиняти будь-які дії направлені на обмеження ОСОБА_1 та членів її родини користуватись квартирою АДРЕСА_1 , а також вчиняти будь-які дії, пов`язані з проникненням до квартири.

30 березня 2020 року ухвалою суду відкрито провадження у справі, встановлено загальний порядок розгляду справи. Також задоволено клопотання позивача про витребування доказів. Витребувано з КП «Агенція реєстраційних послуг» належним чином завірені копії всіх документів наданих АТ «АЛЬФА-БАНК», на підставі яких державним реєстратором Манютою С.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого право власності на спірну квартиру зареєстровано за АТ «АЛЬФАБАНК». Витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенко О.В. належним чином посвідчені копії матеріалів нотаріальної справи щодо укладення 17.02.2020 року договору купівлі-продажу квартири між АТ «АЛЬФА-БАНК» та ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти».

12 листопада 2020 року до суду від Позивача надійшло клопотання про витребування доказів.

29 грудня 2020 року до суду надійшло клопотання ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» про зустрічне забезпечення, яким останнє просило суд застосувати зустрічне забезпечення позову шляхом внесення ОСОБА_1 на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі 2 500 000, 00 гривень.

06 січня 2021 року ухвалою суду клопотання ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» про зустрічне забезпечення позову задоволено частково. Застосовано зустрічне забезпечення позову шляхом внесення ОСОБА_1 на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі 50 000,00 гривень.

13 січня 2021 року через канцелярію до суду надійшла заява ОСОБА_1 з доданою квитанцією на підтвердження внесення Позивачем на депозитний рахунок суду зустрічного забезпечення позову у розмірі 50 000,00 гривень.

25 лютого 2021 року ухвалою суду клопотання Позивача про витребування доказів задоволено. Витребувано з АТ «АЛЬФА-БАНК» належним чином завірені копії всіх документів наданих АТ «АЛЬФА-БАНК», на підставі яких державним реєстратором Манютою С.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «АЛЬФА-БАНК»; витребувано з Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірені копії реєстраційної справи на квартиру.

Також, протокольною ухвалою суду від 25 лютого 2021 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду по суті.

29 березня 2021 року на адресу суду від Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради надійшли витребувані копії реєстраційної справи на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

12 квітня 2021 р. до суду від Позивача надійшла заява про зміну підстав позову, яка мотивована зміною в правовому регулюванні спірних відносин, а саме згідно Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX від 05 грудня 2019 року були внесені зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в зв`язку з чим втратили свою актуальність висновки Великої Палати Верховного Суду, на які посилався Позивач. З метою надання можливості захисту права приватної власності у спосіб, що є ефективним, Позивач за змістом заяви про зміну підстав позову просив суд:

-Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюти С.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26.10.2019 р. індексний номер 49367561 та скасувати внесений на підставі цього рішення запис про право власності 33859398 від 24.10.2019 р., згідно з яким право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м. зареєстровано на праві власності за АТ «АЛЬФА-БАНК».

-Витребувати із незаконного володіння ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», що діє від свого імені та в інтересах і за рахунок активів Пайового венчурного недиверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Аквілон» код ЄДРІСІ 2331331 на користь ОСОБА_1 квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м.

-Поновити право власності ОСОБА_1 шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м. на підставі Договору дарування посвідченого 18.08.2016 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Верезуб К.О., зареєстрованого в реєстрі за №1122.

21 травня 2021 року на адресу суду від АТ «АЛЬФА-БАНК» надійшли витребувані копії документів наданих АТ «АЛЬФА-БАНК», на підставі яких державним реєстратором Манютою С.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «АЛЬФА-БАНК».

26 травня 2021 року в судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримав подану заяву про зміну підстав позову та просив прийняти її до розгляду, звертав увагу суду, що заява подана практично відразу після ознайомлення представника з витребуваними доказами, що надійшли до суду з юридичного департаменту ОМР, та до початку розгляду справи по суті, а копія самої заяви завчасно направлена засобами поштового зв`язку сторонам по справі.

26 травня 2021 року протокольною ухвалою суду заява Позивача про зміну підстав позову прийнята до розгляду.

16 червня 2021 року в судовому засіданні представник Позивача підтримав позовні вимоги. Представники АТ «АЛЬФА-БАНК» заперечував проти позову.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» в судове засідання не з`явився.

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Державний реєстратор КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. та ОСОБА_2 в судове засідання не з`явились, про час, дату і місце судового засідання повідомлені належним чином.

Дослідивши матеріали справи суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 18.10.2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 було укладено договір кредиту № 2007/13-2.06/645, на підставі якого банком надано позичальнику кредит на фінансування інвестування житла у сумі 235 000, 00 доларів США під 11,0% річних з кінцевим терміном погашення заборгованості за кредитом до 18 липня 2022 року.

Того ж дня між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, за умовами якого з метою забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 за договором кредиту №2007/13-2.06/645 від 18.10.2007 року передано в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру будівельний номер АДРЕСА_3 . В іпотечному договорі зазначено, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору № 83 про пайову участь в будівництві житлового будинку по АДРЕСА_4 від 17.10.2007 року, укладеному між іпотекодавцем та житлово-комунальним товариством «Ясна». Іпотечний договір посвідчено 18.10.2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В. В., зареєстровано в реєстрі за № 2287.

02 червня 2015 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулось до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом визнання права власності на предмет іпотеки, яким просило в рахунок часткового погашення заборгованості за Договором кредиту №2007/13-2.06/645 від 18.10.2007 року у розмірі 3 774 291,25 грн. звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме: квартиру АДРЕСА_5 , шляхом визнання права власності на неї за ПАТ «Укрсоцбанк», ціну для прийняття майна на баланс ПАТ «Укрсоцбанк» встановити на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом.

ОСОБА_2 пред`явлений до неї позов не визнала, до суду звернулася з зустрічним позовом до ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання недійсним іпотечного договору та просила визнати недійсним іпотечний договір від 18.10.2007 року, укладений між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , зняти заборону відчуження квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом внесення запису про припинення заборони та іпотеки на нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Державного реєстру іпотек).

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 06.04.2016 р. у справі №522/11168/15-ц, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 28.07.2016 р., зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено частково, визнано недійсним іпотечний договір, укладений 18.10.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В., зареєстрований в реєстрі за №2287. Встановлено порядок виконання рішення суду, визначивши, що це рішення є підставою для зняття заборони відчуження квартири під АДРЕСА_1 , реєстраційний номер обтяження 5865869, зареєстрованого на підставі іпотечного договору, укладений 18.10.2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2287. У задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено у повному обсязі.

18 серпня 2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Верезуб К.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №31003606, яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 141,2 кв.м, за ОСОБА_2 з відкриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

18 серпня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір дарування, за умовами п. 1 якого громадянка ОСОБА_2 передає безоплатно у власність громадянці ОСОБА_1 квартиру під номером АДРЕСА_1 . Зазначена квартира належить дарувальнику на праві особистої приватної власності на підставі Договору № 83 про пайову участь в будівництві житлового будинку від 17.10.2007 р., Додаткової угоди №1 до Договору № 83 про пайову участь в будівництві житлового будинку від 26.02.2009 р., Акту №110 приймання-передавання квартири від 26.05.2010 р.

Згідно п. 6 укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Договору дарування від 18.08.2016 року, відсутність заборони відчуження, або арешту квартири перевірено за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Інформаційними довідками №№66178193, 66177919, 66178033 від 18.08.2016 р.

Тобто, на час укладення вказаного Договору дарування у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартирі були відсутні.

Постановою Верховного Суду від 08.05.2018 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 06.04.2016 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 28.07.2016 року, у частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 до ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання недійсним іпотечного договору від 18.10.2007 року, зняття заборони відчуження майна, скасовано, а справу у цій частині передано на новий судовий розгляд до суду першої інстанції. В іншій частині рішення Приморського районного суду м. Одеси від 06.04.2016 року та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 28.07.2016 року залишено без змін.

Пунктами 4.1., 4.5.3. цього іпотечного договору від 18.10.2007 року передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має права задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

16 квітня 2019 року на адресу ОСОБА_1 АТ «Укрсоцбанк» направлено повідомлення про порушення основного зобов`язання вих. № 13.3-03/96-2052, за змістом якого, АТ «Укрсоцбанк», визначивши суму боргу за договором кредиту в сумі 386962,86 доларів США станом на 12.04.2019 року, вимагав у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк банк має намір застосувати право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмета іпотеки квартиру за адресою: АДРЕСА_1 в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

З наданих АТ «АЛЬФА-БАНК» копій документів вбачається, що вказане повідомлення про порушення основного зобов`язання вих. № 13.3-03/96-2052 направлено на адресу ОСОБА_1 16 квітня 2019 року, на підтвердження чого надано копії накладної з номером ідентифікатора поштового відправлення 816 та опису вкладення, а також копію поштового конверта з відміткою про повернення поштового відправлення 07.05.2019, про що свідчить відповідний штемпель поштового відділення.

В якості причини повернення 07.05.2019 року поштового відправлення №816 на конверті зазначено «інші причини, що не дали змоги виконати обов`язки щодо пересилання поштового відправлення».

Велика Палата Верховного Суду в пункті 54 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) сформулювала висновок за яким належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (надалі - Правила).

Згідно пункту 114 Правил одержувач може відмовитися від одержання поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, про що на поштовому відправленні, бланку поштового переказу або повідомленні про надходження поштового відправлення, поштового переказу робиться відповідна позначка, яка засвідчується його підписом. Підпис представника юридичної особи, уповноваженого на одержання пошти, скріплюється печаткою (за наявності) цієї юридичної особи.

У разі коли одержувач відмовляється засвідчити своїм підписом факт відмови від одержання поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, такі поштове відправлення, поштовий переказ зберігаються в приміщенні об`єкта поштового зв`язку протягом установленого пунктом 116 цих Правил строку (крім рекомендованих листів з позначкою "Судова повістка"), після закінчення якого - повертаються поштовим оператором за зворотною адресою.

Згідно пункту 116 Правил у разі неможливості вручення одержувачам поштові відправлення, внутрішні поштові перекази зберігаються об`єктом поштового зв`язку місця призначення протягом одного місяця з дня їх надходження, відправлення "EMS" - 14 календарних днів, міжнародні поштові перекази - відповідно до укладених угод.

Судом встановлено, що надані АТ «АЛЬФА-БАНК» копії документів на підтвердження направлення 16 квітня 2019 року ОСОБА_1 повідомлення про порушення основного зобов`язання вих. № 13.3-03/96-2052 не містять жодних відомостей про відмову ОСОБА_1 від одержання поштового відправлення.

Отже, відмітка зазначена на копії конверта, наданого АТ «АЛЬФА-БАНК» в якості доказу направлення Позивачу повідомлення про порушення основного зобов`язання вих. № 13.3-03/96-2052, не дає суду обґрунтованих процесуальних підстав для визнання факту належного повідомлення ОСОБА_1 , зокрема не визначає чи адресат відмовився від отримання поштового відправлення, чи адресат відсутній, чи особу, якій адресовано лист, не виявлено за місцем проживання.

Таким чином, за приписами пункту 116 Правил надання послуг поштового зв`язку поштове відправлення №816 мало зберігатись об`єктом поштового зв`язку місця призначення протягом одного місяця, тобто мінімум до 16 травня 2019 року, але було повернуто 07 травня 2019 року.

Суд зазначає, що обов`язки щодо доставлення листів та іншої кореспонденції та відповідальність за це, відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, несе оператор зв`язку.

Згідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, наведеного в пунктах 57, 58 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

З огляду на вищевикладене, суд робить висновок про те, що повідомлення про порушення основного зобов`язання вих. № 13.3-03/96-2052 від 15 квітня 2019 року не було отримано ОСОБА_1 з незалежних від неї причин, а отже АТ «АЛЬФА-БАНК» не набуло права звернення стягнення на спірну квартиру шляхом позасудового врегулювання.

Частиною 1 статті 35 Закону «України «Про іпотеку» (надалі також - Закон № 898-IV) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Частинами 1, 4 статті 37 Закону «України «Про іпотеку» передбачено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі також - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 3 статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Судом встановлено, що повідомлення про порушення основного зобов`язання від 15.04.2019 року вих. № 13.3-03/96-2052 не містило жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

За таких обставин суд прийшов до висновку, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та постановах Верховного Суду від 12 квітня 2021 року у справі № 642/1989/19 (провадження № 61-5477св20), 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18-ц (провадження № 61-17518св20), від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18 (провадження № 61-8704св19).

06 травня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно КП «Агенція реєстраційних послуг» Манютою С.В. за заявою представника АТ «Укрсоцбанк» прийнято рішення №46730207 (арк. 74 т. 2 реєстраційної справи), яким проведено державну реєстрацію обтяження, заборона на нерухоме майно на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

26 жовтня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно КП «Агенція реєстраційних послуг» Манютою С.В. за заявою представника АТ «Укрсоцбанк» прийнято оскаржене рішення №49367561 (арк. 76 т. 2 реєстраційної справи), яким проведено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «АЛЬФА-БАНК».

Оскільки, як зазначалось вище, державний реєстратор не перевірив відповідність наданих АТ «АЛЬФА-БАНК» документів вимогам закону, тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «АЛЬФА-БАНК» проведена з порушенням положень частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому підлягає захисту порушене право Позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до Відповідача шляхом скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірне майно за АТ «АЛЬФА-БАНК», а позов у цій частині підлягає задоволенню.

Крім того, суд погоджується з доводами Позивача про те, що після завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_6 АТ «Укрсоцбанк» та його правонаступник АТ «АЛЬФА-БАНК» не набули прав іпотекодержателя квартири АДРЕСА_6 , майнові права на отримання у власність якої передано банку в іпотеку за договором іпотеки від 18.10.2007 року, з огляду на наступне.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування) не є речовими права на чуже майно, а також не є тотожними праву власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення.

Положеннями частини 1 статті 4 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законодавством.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку (стаття 19 Закону України «Про іпотеку»).

Пунктом 1.9 Іпотечного договору від 18.10.2007 року укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 встановлено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за Іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням Іпотекодержателя та за рахунок Іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності Іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеним договором про внесення змін можуть бути передбачені інші умови за згодою Сторін (наприклад, зміни, пов`язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначений договір про внесення змін є підставою для реєстрації заборони відчуження Предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього договору.

Ураховуючи зазначені положення, а також сутність іпотеки, наявні підстави для висновку, що після закінчення будівництва нерухомості, іпотекодержатель майнових прав на об`єкт інвестування зобов`язаний зареєструвати у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, яка продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

Судом встановлено, що після завершення будівництва та прийняття житлового будинку за адресою: АДРЕСА_6 в експлуатацію, ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «АЛЬФА-БАНК», не було вчинено дій щодо виконання умов іпотечного договору та реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої нерухомості після реєстрації на неї права власності, характеристики якої змінились (загальна площа змінилась з 142,98 кв.м. на 141,2 кв.м.), сторони іпотечного договору не уклали додаткової угоди щодо зміни предмета іпотеки.

Наведене вбачається, зокрема, з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26.10.2019 року, що сформована державним реєстратором прав на нерухоме майно КП «Агенція реєстраційних послуг» Манютою С.В. (арк. 15-16 т. 2 реєстраційної справи).

При цьому, проведення 06.05.2019 року за заявою АТ «Укрсоцбанк» державної реєстрації обтяження у вигляді накладення заборони на нерухоме майно на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 не замінює обов`язок іпотекодержателя щодо виконання умов іпотечного договору та реєстрації обтяження саме іпотекою новозбудованої нерухомості, характеристики якої після реєстрації права власності змінились.

Враховуючи встановлені у справі обставини, з урахуванням розумності, справедливості та добросовісності виконання сторонами своїх зобов`язань, суд дійшов висновку, що АТ «Укрсоцбанк», а в подальшому і його правонаступником АТ «АЛЬФА-БАНК» не було вчинено дій щодо виконання умов іпотечного договору, реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої нерухомості, а також не було укладено додаткової угоди до іпотечного договору про зміну предмета іпотеки.

Таким чином, за відсутності реєстрації обтяження іпотекою на збудовану нерухомість, предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору від 18.10.2007 року продовжують існувати майнові права, що унеможливлює захист прав іпотекодержателя у спосіб звернення стягнення на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Щодо обраного Позивачем способу захисту шляхом скасування рішення державного реєстратора та скасування внесеного на його підставі запису про право власності суд зазначає наступне.

У частині другій статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній до 16 січня 2020 року, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.

За змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

За змістом наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини 2 статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає, тому доводи Позивача про належність застосування саме такого способу судового захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати відновлення порушеного права судом відхиляються.

У пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» встановлено, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 18 лютого 2021 року у справі №756/13679/16-ц (провадження №61-9961св20), 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, №922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, від 03 лютого 2021 року у справі №278/3367/19 (провадження №61-13586св20).

З урахуванням істотної зміни з 16 січня 2020 року і на час розгляду судом справи матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову у цій частині та скасуванню рішення державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26.10.2019 р. індексний номер 49367561.

Щодо вимог про витребування спірної квартири з незаконного володіння ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» та поновлення права власності ОСОБА_1 шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності суд зазначає наступне.

Велика Палата Верховного Суду в пункті 34 постанови від 22 січня 2020 року у справі №910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) сформулювала висновок за яким власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна. У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що закон не вимагає встановлення судом таких обставин у іншій судовій справі, зокрема не вимагає визнання незаконними рішень, відповідно до яких відбулось розпорядження майном на користь фізичних осіб, в яких на підставі цих рішень виникли права та були надалі відчужені. Крім того, підстави витребування майна у добросовісного володільця регулюється статтею 388 ЦК України, а не незаконним володільцем, підстави витребування майна від якого унормовано у статті 387 ЦК України.

Оскільки судом встановлено, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за АТ «АЛЬФА-БАНК» проведена з порушенням норм чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, тобто спірна квартира вибула з власності ОСОБА_1 незаконно, суд вважає позов в частині витребування із незаконного володіння ТОВ «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» на користь ОСОБА_1 спірної квартири також обґрунтованим та таким, що підлягають задоволенню.

Разом з тим, суд відхиляє вимогу Позивача про поновлення права власності ОСОБА_1 шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на спірну квартиру та звертає увагу на наступному.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Таких висновків Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у пунктах 95-99 постанови від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

Отже, судове рішення про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно виключно у разі, якщо право власності на це майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Близький за змістом висновок сформульований Великою Палатою Верховного Суду в ухвалі від 07 квітня 2020 року у справі № 504/2457/15-ц (провадження № 14-726цс19).

Відповідно до частин 1-2 статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Як вбачається з положень частини 1 статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Враховуючи вищевикладене, виходячи із принципу диспозитивності цивільного судочинства, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають частковому задоволенню.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "АЛЬФА-БАНК", Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергій Васильович, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 про скасування запису державного реєстратора та витребування майна - задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича від 26.10.2019 року індексний номер 49367561 про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК».

Витребувати із незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти», що діє від свого імені та в інтересах і за рахунок активів Пайового венчурного недиверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Аквілон» код ЄДРІСІ 2331331 (ідентифікаційний код 34764782) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Встановити порядок виконання рішення суду, визначивши, що це рішення є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 141,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

В задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) з Акціонерного товариства "АЛЬФА-БАНК" (), Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будівельні проекти» () судові витрати у загальному розмірі 2 522 (дві тисячі п`ятсот двадцять дві) гривні 40 копійок, тобто по 1 275 (одна тисячі двісті сімдесят п`ять) гривень 20 копійок з кожного.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга на рішення суду подається через Приморський районний суд м. Одеси протягом тридцяти днів з дня з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано та складено 23 червня 2021 року.

Суддя Чернявська Л.М.