САДГІРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ЧЕРНІВЦІ
Справа № 726/1517/20
Провадження №2/726/29/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.06.2021 м. Чернівці

Садгірський районний суд м. Чернівці у складі: головуючого судді Мілінчук С. В., при секретарі Попович Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернівці справу за позовною заявою Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про виконання зобов`язання за договором оренди землі та стягнення коштів та зустрічну позовною заяву ОСОБА_1 до Чернівецької міської ради про визнання недійсним окремих пунктів договору., -

ВСТАНОВИВ :

Представник Чернівецької міської ради звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 в якому вказує, що на підставі рішення Чернівецької міської ради від 05.03.2019 року №1678 відповідач набула права оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 . 17.04.2019 року між сторонами було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки.

Відповідно до п. 11.1. Договору визначено, що відповідач сплачує кошти за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в сумі 58 988,82 грн. до 31.03.2020 року.

Враховуючи той факт, що відповідач станом на квітень 2020 року не виконала умови договору в частині сплати одноразового внеску відповідачу було направлено лист про необхідність сплати одноразового внеску у вищевказаній в сумі, однак вимоги позивача відповідачем залишено без задоволення.

Таким чином, у зв`язку із неналежним виконанням зобов`язання, за договором оренди землі №11061 від 17.04.2019 року в період з 01.04.2020 року по 27.09.2020 року, відповідачу нарахована пеня в сумі - 4093,77 грн.

Враховуючи викладене, позивач просить суд ухвалити рішення, яким стягнути з відповідача на їхню користь заборгованість по сплаті одноразового внеску у розмірі 58 988,82 гривень, а також пеню в сумі 4093,77 гривень та сплачений судовий збір.

ОСОБА_1 звернулась до суду із зустрічним позовом в якому вказує, що нею, відповідно до договору купівлі-продажу № КП- 404-НБ від 16.02.2015 року у Фонду державного майна України, було придбано незавершене будівництво житлового будинку, що знаходиться у АДРЕСА_1 .

Відповідно до умов зазначеного договору, нею, як власником, були подані документи на отримання рішення Чернівецької міської ради про надання дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки в оренду для обслуговування нерухомого майна. Разом із тим, при прийнятті такого рішення, було допущено описку у кадастровому номері земельної ділянки, яка з вини відповідача не була виправлена до 2019 року. Увесь цей час, позивач не могла укласти договір оренди та належним чином приступити до користування земельною ділянкою.

Разом із тим, пунктом 11.1 договору оренди від 17.04.2019 року визначено, що ОСОБА_1 сплачує кошти за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в сумі 58 988,82 грн. до 31.03.2020 року. Вважає даний пункт договору протиправним таким, що підлягає скасуванню, оскільки вона фактично була позбавлена права користування земельною ділянкою у цей період у зв`язку із бездіяльністю Чернівецької міської ради по укладанню договору оренди.

Виходячи з вищевикладеного оскільки договір оренди земельної ділянки був укладений 17.04.2019 року, нарахування коштів за фактичне користування земельною ділянкою в еквівалентні орендної плати за попередній період, коли позивач була позбавлена можливості використовувати земельну ділянку згідно з її цільовим призначенням є протиправним та договір оренди в цій частині (п. 11.1 Договору) суперечить приписам чинного законодавства, а тому є недійсним. Просить суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним та скасувати п. 11.1 вказаного договору.

Представник Чернівецької міської ради Баланецький О. подав до суду відзив на зустрічний позов у якому вказує, що проект договору оренди земельної ділянки був запропонований міською радою та прийнятий ОСОБА_1 . Жодних заперечень щодо окремих умов договору у ОСОБА_1 не було, натомість своїм підписом, вона підтвердила наміри щодо укладення договору оренди землі саме у запропонованій редакції, в тому числі прийнявши умови щодо плати за фактичне користування земельною ділянкою. Просить відмовити у задоволенні зустрічного позову. Позов ЧМР просить задовольнити.

Представник позивача у зустрічному позові, адвокат В.Б.Мандзюк, просив суд відмовити ЧМР у позові , а їх зустрічний позов задовольнити, пояснення надавав аналогічні позовній заяві зустрічній, не заперечує проти ухвалення заочного рішення.

ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, хоча належним чином була повідомлена про час та місце розгляду справи.

Суд, дослідивши наявні матеріали справи, приходить до висновку про необхідність відмовити у задоволенні первинного позову та задоволенні зустрічного позову з наступних підстав.

Судом встановлено, що на підставі договору № КП-404-НБ купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності від 16.02.2015 року, ОСОБА_1 є власником об`єкта житлової нерухомості, незавершеного будівництвом 148-ми квартирного житлового будинку (8% готовності) по АДРЕСА_1 . Право власності зареєстровано за ОСОБА_1 23.02.2016 року.

На підставі рішення Чернівецької міської ради VII скликання від 05.03.2019 року №1678 про розгляд звернення ОСОБА_1 щодо надання в оренду земельної ділянки, між Чернівецькою міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі №11061 від 17.04.2019 року. Згідно умов договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 , площею 0,0663 га, кадастровий номер :40:002:0150.

Разом із тим, пунктом 11.1 договору оренди від 17.04.2019 року визначено, що ОСОБА_1 сплачує кошти за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розрахованої згідно з додатком № 2, в сумі 58 988,82 грн. до 31.03.2020 року.

Пунктом 12.3. Договору визначено, що у разі несвоєчасної сплати коштів за фактичне користування земельною ділянкою, нараховується пеня у розмірі 0,1 % від суми простроченого платежу за кожен день прострочення, включаючи день оплати, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період за який сплачується пеня.

Враховуючи той факт, що відповідач станом на квітень 2020 року не виконав умови договору в частині сплати одноразового внеску, департамент містобудівного комплексу та земельних відносин, позивач звернувся до відповідача з листом про необхідність сплати одноразового внеску в сумі 58988,82 грн. та нараховану пеня за прострочення терміну сплати за період з 01.04.2020 року по 06.04.2020 року у розмірі 353,93 гривні.

Згідно розрахунку, розмір договірної пені, який підлягає стягненню із ОСОБА_1 з 01.04.2020 року складає 4093,77 гривень.

Розрахунок коштів за фактичне користування земельною ділянкою наведено у додатку № 2 до договору оренди. Згідно розрахунку, орендар ОСОБА_1 повинна сплатити орендодавцю (Чернівецькій міській раді) кошти за фактичне користування земельною ділянкою за період із 17.04.2016 року по 16.04.2019 року у розмірі 58988,82 гривні Розрахунок виконаний на підставі витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки від 20.03.2019 року без врахування коефіцієнта індексації 1,06 за 2016 рік.

Таким чином, на думку позивача, уклавши договір оренди, у ОСОБА_1 , на підставі п.11.1. договору, виникло зобов`язання по сплаті одноразового внеску за вказаний період у вказаному розмірі. Враховуючи договірні зобов`язання, позивачем обрано спосіб захисту свого порушеного права шляхом зобов`язання відповідача виконати умови договору стягнувши з нього необхідні до сплати грошові кошти.

Разом із тим, у своєму зустрічному позову, ОСОБА_1 ставить питання про недійсність п. 11.1 договору оренди, вказуючи, що тривалий час, вона не могла реалізовувати своє право власності на нерухоме майно у зв`язку із ігноруванням відповідачем її прохань про укладення договору оренди.

Вирішуючи спір за пред`явленими позовними вимогами, суд вважає за необхідне вказати про наступне.

Згідно з нормами статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина 1 статті 530 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Таким чином, сторона, яка взяла не себе певне зобов`язання, повинна його виконати належним чином. Разом із тим, згідно ч. 1 ст. 202 ЦПК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 203 ЦК правочин повинен відповідати умовам дійсності, таким як свобода волевиявлення, письмова форма, спрямованість на реальне настання правових наслідків. Одним із основоположних чинників для дійсності правочину, є наявність у особи, яка вчиняє правочин необхідного обсягу цивільної дієздатності.

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 761 ЦПК України визначено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ст. 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).

За положеннями ст.80 ЗК України, суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно зі ст. 24 Закону України «Про оренду землі`орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно п. 4.10 рішення Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях» (зі змінами, внесеними рішеннями міської ради VІ скликання від 28.07.2011р. №221 та від 29.03.2012р. №467), при переході права власності на будівлю або споруду одноразовий внесок справляється з дня виникнення права власності на будівлю або споруду до дати укладання Договору оренди землі, але не більше ніж за 3 (три) попередні роки, якщо інше не передбачено рішенням міської ради.

Відповідно до ст. 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із способів захисту цивільних прав та інтересі.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 217 ЦК Укпаїни визначено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Так, із досліджених письмових доказів встановлено, що ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі продажу від 16.02.2015 року, набула у власність вказаний об`єкт нерухомості (незавершений будівництвом житловий будинок) по АДРЕСА_1 . Право власності на нього було зареєстровано 23.02.2016 року. Днем укладення договору оренди земельної ділянки №11061 є 17.04.2019 року. Таким чином одноразовий внесок повинен був справлятись з 23.02.2016 року по 17.04.2019 року. Однак враховуючи умову про здійснення внеску у період не більш ніж 3-х років до дати укладення договору, він повинен бути сплачений орендарем із 14.04.2016 по 16.04.2019 року. Аналогічні строки лягли у основу розрахунку коштів за фактичне користування земельною ділянкою, результат якого було відображено у п.11.1 Договору та додатку № 2 до нього, де зазначено розмір такого внеску - 58988,82 гривень.

Однак, дослідивши відомості, відображені у витязі із державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 18853036, встановлено, що право власності на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , площею 0,0663 га, кадастровий номер :40:002:0150 зареєстровано (виникло) за Чернівецькою міською радою (на підставі розпорядження Чернівецької обласної державної адміністрації від 19.04.2016 року та акту приймання-передачі від 27.05.2016 року) 31.01.2017 року. Таким чином, тільки з 31.01.2017 року Чернівецька міська рада стала суб`єктом права власності на вищевказану земельну ділянку та набула права на розпорядження нею, в тому числі щодо прийняття рішень стосовно її виділення, укладання договорів оренди, тощо. До вказаної дати, позивач не мав належного обсягу право- та дієздатності (правосуб`єктності), своїми діями не міг отримувати, створювати та здійснювати цивільні права та обов`язки щодо вказаної земельної ділянки, не міг зазнавати шкоди внаслідок неправомірних дій стосовно неї, набувати вигоди, отримувати з неї дохід, тощо.

Натомість, у п. 11.1 договору оренди, орендодавець, маючи обов`язок реалізовувати свої права щодо земельної ділянки виключно із 31.01.2017 року, не додержавшись у момент вчинення правочину (договору оренди) вимог ч. 3 ст. 203 ЦПК України, тобто не маючи достатнього обсягу цивільної дієздатності, передбачив такі умови, за яких орендар повинен сплатити йому грошові кошти за фактичне користування земельною ділянкою за період, коли вона не належала позивачу (Чернівецькій міські раді) - з 17.04.2016 року по 31.01.2017 року.

Натомість, орендодавець мав право стягнути такі грошові кошти на свою користь виключно за час, коли орендар користувався земельною ділянкою у період її перебування у власності орендодавця, тобто із 31.01.2017 року по 16.04.2019 року.

Таким чином, обставина недійсності окремого пункту правочину, почала існувати у день його укладення, а саме 17.04.2019 року та не може бути усунута судом при ухваленні рішення. Внаслідок цього, сума, яка підлягає стягненню із орендаря та вказана у даному пункті не може вважатися достовірною та належною як і сам письмовий доказ у вигляді додатку № 2, який є розрахунком плати та в основу якого покладено хибний період її нарахування. Отже, недійсність вищевказаного пункту договору тягне за собою необхідність його скасування, а як наслідок - задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Що стосується позовних вимог представника Чернівецької міської ради, встановивши недійсність окремого пункту договору та виключивши можливість його застосування до спірних правовідносин (стягнення на його підставі), задоволення судом позовних вимог, які грунтуються на обраному позивачем способі захисту шляхом належного виконання зобов`язання на підставі ст.ст. 509, 525, 526, 529, 530, 610, 625 ЦК України, враховуючи визначений ст. 13 ЦПК принцип диспозитивності, буде неналежним.

Враховуючи викладене та відсутність між сторонами договірних зобов`язань щодо сплати одноразового внеску за період фактичного користування земельною ділянкою, суд вважає за необхідне додати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (зазначені правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18).

Разом із тим, стороною позивача за первинним позовом позовні вимоги, чи їхній розмір, а також підстави позову не змінювались, додаткові розрахунки чи докази не подавались. Варто звернути увагу позивача на те, що він не позбавлений права звернення до суду за захистом своїх прав з інших правових підстав, аніж викладені у позовній заяві, яка стала предметом розгляду, обравши при цьому належний спосіб захисту.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 526, 629, 525, 625 Цивільного Кодексу України, ст.ст. 141, 263-265, 280-283 ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ :

У задоволенні позовних вимог Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про виконання зобов`язання за договором оренди землі та стягнення коштів - відмовити.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 до Чернівецької міської ради про визнання недійсним окремих пунктів договору - задовольнити.

Визнати недійсним та скасувати пункт 11.1 Договору оренди землі від 17.04.2019 року № 11061, у якому вказано: «Орендар сплачує кошти за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати згідно з додатком № 2 до цього Договору в сумі коштів 58988,82 грн. (п`ятдесят вісім тисяч дев`яносто вісім грн. 82 коп.) на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК/ м. Чернівці/ (цільові фонди утворені органами місцевого самоврядування), , р.р. № 4002, Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, код платника 50110000;01 до 31.03.2020 року. (у разі дострокового розірвання договору оренди землі - додати його розірвання).

Рішення може бути оскаржено до Чернівецького Апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня його підписання.

Повний текст рішення виготовлений 23.06.2021 року.

Головуючий суддя С. В. Мілінчук