Житомирський апеляційний суд
Справа №284/1030/20 Головуючий у 1-й інст. Гришковець А. Л.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Пеклін Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 284/1030/20 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , на рішення Овруцького районного суду Житомирської області від 16 березня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Гришковець А.Л.,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, в якому зазначив, що йому на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,84 га ( кадастровий номер :04:008:0021), яка розташована на території Межиліської сільської ради Народицького району Житомирської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

22 жовтня 2015 року він уклав з відповідачем договір оренди вказаної земельної ділянки, строком на 10 років.

Позивач вказує, що з інформації, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, йому стало відомо про те, що відповідач без його згоди передав зазначену земельну ділянку в суборенду ОСОБА_4 на підставі договору суборенди від 6 травня 2018 року.

Також вказує, що відповідно до умов договору оренди землі орендна плата визначена у розмірі 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки в грошовій або натуральній формі. При цьому, між ними не досягнуто згоди щодо натуральної форми розрахунку. Отже, орендна плата повинна сплачуватись у грошовій формі до 15 грудня поточного року. Однак, у договорі оренди землі не зазначено нормативну грошову оцінку переданої в оренду земельної ділянки. Витяг з технічної документації свідчить про те, що нормативна грошова оцінка належної йому земельної ділянки становить 46442 грн. 73 коп. Таким чином, розрахунок орендної плати повинен здійснюватися саме із цієї суми й відповідач зобов`язаний був сплачувати щорічно по 1393 грн. 28 коп. орендної плати. Однак, вказані кошти не були сплачені орендарем у повному обсязі, внаслідок чого виникла заборгованість у розмірі 5573 грн. 13 коп.

Окрім того, розмір орендної плати не переглядався у зв`язку з підвищенням рівня інфляції.

Враховуючи вищезазначене, позивач просив розірвати договір оренди землі, укладений між ним та ФОП ОСОБА_5 22 жовтня 2015 року.

Рішенням Овруцького районного суду Житомирської області від 16 березня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі представник позивача, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Зокрема, зазначає, що відповідачем допущене істотне порушення умов договору оренди землі, а саме: систематична несплата у повному обсязі орендної плати, а також передача цієї земельної ділянки без згоди орендодавця в суборенду третій особі.

Долучене до матеріалів справи письмове звернення відповідача про надання згоди щодо передачі вказаної земельної ділянки в суборенду від 19 березня 2018 року є неналежним доказом, що підтверджується листом АТ Укрпошта.

В судовому засіданні представник позивача підтримала апеляційну скаргу.

Відповідач та його представник в судовому засіданні не визнали доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Зокрема, відповідач пояснив, що змушений був передати вказану земельну ділянку в суборенду своєму сину, оскільки мав намір проходити курс лікування за межами України. Проте, фактично земельна ділянка перебувала в суборенді досить незначний проміжок часу й він продовжував її обробляти та виконував належним чином умови договору оренди землі.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що 22 жовтня 2015 року між позивачем та ФОП ОСОБА_2 укладений договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав відповідачеві в оренду, строком на 10 років, належну йому земельну ділянку площею 2,84 га ( кадастровий номер :04:008:0021), яка розташована на території Межиліської сільської ради Народицького району Житомирської області.

Договором передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно, до 15 грудня поточного року, у розмірі 3%, в грошовій або натуральній формі, чи послугами ( за домовленістю).

Долучена до матеріалів справи інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна свідчить про те, що вказана земельна ділянка була передана відповідачем в суборенду ОСОБА_4 на підставі договору суборенди, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 6 травня 2018 року, строком на один рік.

Частиною 1 статті 8 Закону України « Про оренду землі» передбачено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця ( крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України « Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі ( ст. 25 Закону України «Про оренду землі»), а орендодавець, відповідно до частини 1 статті 24 цього Закону, має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.

Виходячи з аналізу змісту статей 24 та 25 Закону України « Про оренду землі», припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі статті 32 даного Закону. При цьому, тривалість строку, протягом якого земельна ділянка передається в суборенду третім особам без згоди орендодавця, не має правового значення.

Таким чином, передача відповідачем без згоди орендодавця вказаної земельної ділянки в суборенду ОСОБА_4 є підставою для розірвання спірного договору оренди землі.

Заперечуючи проти позову, відповідач надав суду письмове звернення від 19 березня 2018 року, адресоване позивачеві, у якому він просив надати згоду на передачу вказаної земельної ділянки в суборенду ФОП ОСОБА_4 , строком на один рік.

Однак, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що зазначений лист був отриманий позивачем.

Відповідно до положень ст.21 Закону України « Про оренду землі» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди ( крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Частинами 1 та 2 статті 22 цього Закону також передбачено, що орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Відповідно до положень частини 1 статті 15 Закону України « Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є істотною умовою договору оренди землі.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з пунктом 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункт «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються положення ЦК України. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначену через іншу оціночну категорію значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору,- відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність ( постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати ( два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі №183/262/17.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі №293/1011/16 дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплати у розмірі, меншому ніж визначеному договором ( без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Укладений між сторонами договір оренди не містить розміру нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.

Розмір орендної плати у грошовій формі, погоджений сторонами, становить 3% від нормативної оцінки земельної ділянки.

При вирішенні спору суд першої інстанції виходив з того, що нормативна грошова оцінка земельної частки ( паю) сільськогосподарських угідь, які знаходяться на території Межиліської сільської ради Народицького району Житомирської області, становить 24765 грн.53 коп., відтак розмір орендної плати становить 742 грн. 96 коп.

Однак, колегія суддів погоджується з доводами представника позивача про те, що у даному випадку слід брати до уваги нормативну грошову оцінку не земельної частки ( паю), а переданої в оренду земельної ділянки, яка є сформованою та має кадастровий номер.

Долучений до позовної заяви витяг з технічної документації належної позивачеві земельної ділянки свідчить про те, що її нормативна оцінка становить 46442 грн. 73 коп.

Таким чином, розмір щорічної орендної плати за даним договором оренди землі складає 1393 грн. 26 коп.

В судовому засіданні також встановлено, що орендна плата за вказаним договором оренди землі сплачувалась позивачеві в натуральній формі, шляхом видачі зерна, що підтверджується копіями накладних.

Зокрема, у накладній №47 від 10 грудня 2015 року міститься інформація про видачу позивачеві 50 кг. зерна пшениці та 140 кг. ячменю, загальною вартістю 500 грн.

Накладна №41 від 22 жовтня 2016 року свідчить про видачу ОСОБА_1 зерна, вартістю 300 грн.

У накладних №66 від 26 серпня 2018 року та №81 від 22 вересня 2019 року лише вказано про отримання позивачем 375 кг та 500 кг, відповідно, зерна пшениці та ячменю, однак їхня загальна вартість не зазначена.

Таким чином, суду не надано доказів виплати позивачеві орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.

Враховуючи вищезазначене, позовні вимоги підлягають до задоволення.

При вирішенні спору суд першої інстанції звернув увагу на ту обставину, що позивачем подано позов до ОСОБА_2 , водночас, спірний договір укладений між ним та ФОП ОСОБА_6 , статус якого на час розгляду справи не припинено.

Однак, вказана обставина не свідчить про те, що позов пред`явлено до неналежного відповідача.

Відповідно до положень статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

Отже, сторонами в цивільному процесі є юридично заінтересовані особи ( фізичні і юридичні особи, а також держава), матеріально-правовий спір між якими є предметом розгляду і вирішення в цивільному судочинстві. Сторони в цивільному процесі характеризуються наступними ознаками: це є особи, між якими виник цивільно-правовий спір, що підлягає розгляду за правилами ЦПК України; вони ведуть цивільний процес у справі від свого імені; з приводу спору між ними ухвалюється судом остаточне рішення у цивільній справі; на них поширюються всі правові наслідки законної сили судового рішення у справі.

У статті 24 ЦК України зазначено, що людина як учасник цивільних відносин вважається фізичною особою.

У стаття 25,26 цього Кодексу передбачено, що здатність мати цивільні права та обов`язки (цивільну правоздатність) мають усі фізичні особи. Усі фізичні особи є рівними у здатності мати цивільні права та обов`язки. Фізична особа здатна мати усі майнові права, що встановлені цим Кодексом, іншим законом. Фізична особа здатна мати інші цивільні права, що не встановлені Конституцією України, цим Кодексом, іншим законом, якщо вони не суперечать закону та моральним засадам суспільства. Фізична особа здатна мати обов`язки як учасник цивільних відносин.

Кожна фізична особа має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом ( стаття 42 Конституції України).

Тобто фізична особа, яка бажає реалізувати своє конституційне право на підприємницьку діяльність, після проходження відповідних реєстраційних та інших передбачених законодавством процедур, за жодних умов не втрачає та не змінює свого статусу фізичної особи, якого вона набула з моменту народження, а лише набуває до нього нової ознаки підприємця. При цьому, правовий статус ФОП сам по собі не впливає на будь-які правомочності фізичної особи, зумовлені її цивільною правоздатністю та не обмежує їх.

Розмежування статусу сторони у спорі на « фізичну особу» та «фізичну особу-підприємця» ( тобто, чи виступає фізична особа у спірних правовідносинах як суб`єкт господарювання, чи ні) має вирішальне значення при вирішенні питання про юрисдикційність спору.

Предметом спору у даній цивільній справі є розірвання договору оренди землі, укладеного між позивачем та ФОП ОСОБА_2 , який належним чином не виконував умови договору оренд землі. Та обставина, що позовні вимоги пред`явлені до відповідача як до фізичної особи, не змінює характер спірних правовідносин, не позбавляє його обов`язків як учасника цих правовідносин та не є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Таким чином, рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення,- про задоволення позову.

Керуючись ст.ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , задовольнити.

Рішення Овруцького районного суду Житомирської області від 16 березня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 2,84 га ( кадастровий номер :04:008:0021), яка розташована на території Межиліської сільської ради Народицького району Житомирської області, укладений 22 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 .

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча: Судді: