ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________________________________________
Справа № 683/2517/20
Провадження № 22-ц/4820/550/21
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 квітня 2021 року м. Хмельницький

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Гринчука Р.С. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Костенка А.М.,

секретар судового засідання Дубова М.В.,

за участю позивача,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» на рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 20 січня 2021 року, суддя Сагайдак І.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» про стягнення орендної плати та зобов`язання внести зміни до договору оренди землі,

встановив :

У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ТОВ «Енселко Агро» про стягнення недоплаченої орендної плати та зобов`язання внести зміни до договору оренди землі.

В обґрунтування позову зазначив, що 02.01.2015 року між ним та ТОВ «Енселко Агро» було укладено договір оренди землі, за умовами якого він передав в оренду ТОВ «Енселко Агро» належну йому земельну ділянку площею 2,14 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Великочернятинської сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області. У п. 2.5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, становить 56025,96 грн. Однак, на його думку, зазначена у п. 2.5 договору сума не є нормативною грошовою оцінкою його земельної ділянки, а є вартістю земельної частки (паю) на території Великочернятинської сільської ради Старокостянтинівського району.

21 жовтня 2019 року він отримав витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку належної йому земельної ділянки, яка станом на 2019 рік становить 97247,18 грн.

Враховуючи, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, він 10.12.2019 року звернувся до ТОВ «Енселко Агро» з вимогою провести перерахунок орендної плати за три роки та внести зміни до договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на що 28 травня 2020 року отримав письмову відмову.

01.09.2020 року він повторно звернувся до відповідача із заявою про внесення змін до договору оренди землі від 02.01.2015 року та підготував проект додаткової угоди, у якій просив викласти п.п. 2.5, 4.1 договору у наступній редакції: «п. 2.5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передається в оренду за цим договором, становить 97247,18 грн.; п. 4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.5 договору), в грошовому виразі складає 11669,66 грн.», однак 16.09.2020 року знову отримав відмову.

У зв`язку з ухиленням відповідача від внесення змін до договору оренди землі, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України просив змінити зазначений договір оренди на підставі рішення суду, зобов`язавши відповідача викласти п.п. 2.5, 4.1 в новій редакції, а саме: «2.5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передається в оренду за цим договором, становить 97247,18 грн.; п. 4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.5 договору), в грошовому виразі складає 11669,66 грн.».

Крім того, належна йому земельна ділянка має площу 2,14 га, тоді як інші орендовані відповідачем на території Великочернятинської сільської ради земельні ділянки мають площу 1,5 га. В той же час, орендну плату відповідач платив, виходячи із вартості земельної частки (паю) на території Великочернятинської сільської ради Старокостянтинівського району, при цьому не врахував, що розмір його земельної ділянки в умовних кадастрових гектарах становив 2,28, що у 1,5 рази більше від інших земельних ділянок, розмір яких в умовних кадастрових гектарах становив 1,5, власникам яких виплачувалась така ж сама орендна плата як і йому.

Тому, виходячи з нормативної грошової оцінки належної йому земельної ділянки, яка становить 97247,18 грн., вважає, що ТОВ «Енселко Агро» за 2018-2020 роки недоплатило йому 7732,13 грн. орендної плати.

Крім того вказав, що ТОВ «Енселко Агро» при укладені договору оренди землі від 02.01.2015 року застосувало обман, записавши у п. 2.5 договору, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 56025,96 грн., взявши за основу вартість земельної частки (паю) на території Великочернятинської сільської ради, при цьому не зробивши витягу з технічної документації про дійсну нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Тому, на підставі ч. 2 ст. 230 ЦК України просив суд стягнути з ТОВ «Енселко Агро», як зі сторони, яка застосувала обман, завдані йому збитки у подвійному розмірі, а саме подвійний розмір недоплаченої йому орендної плати за останніх три роки, що становить 15464,26 грн.

Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 20.01.2021 року позов задоволено частково. Ухвалено вважати зміненим з моменту набрання рішенням суду законної сили пункт 2.5 договору оренди землі від 02.01.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро», і викладено його у наступній редакції: «п. 2.5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передається в оренду за цим договором, становить 97247 грн. 18 коп.». В решті позову відмовлено. Стягнуто з ТОВ «Енселко Агро» на користь ОСОБА_1 840,80 грн. судового збору.

В апеляційній скарзі ТОВ «Енселко Агро» просило скасувати рішення суду в частині задоволення позову та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт зазначив, що судове рішення не відповідає вимогам матеріального права, а посилання в рішенні суду на правову позицію, викладену в постанові Верхового Суду України від 18.05.2016 року у справі №6-325ц16 є необґрунтованим, оскільки постанова не регулює спірних правовідносин, які склалися між сторонами в даній справі. Судом першої інстанції не враховано, що зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для зміни розміру орендної плати виключно у випадку оренди земельної ділянки комунальної або державної форми власності і не стосується випадку оренди земельної ділянки, яка належить фізичній особі на праві приватної власності. Крім того, товариство своєчасно та в повній мірі виконує свої зобов`язання за договором оренди, зокрема, щодо оплати оренди, тому правові підстави для зміни умов договору оренди відсутні.

Представник апелянта в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.

Позивач в суді проти апеляційної скарги заперечив, підтримав рішення суду першої інстанції.

Заслухавши учасника справи та перевіривши матеріали справи колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи предмет апеляційного оскарження, суд апеляційної інстанції обмежується переглядом справи в частині задоволених позовних вимог і не перевіряє правильність рішення суду в частині позовних вимог, у задоволенні яких судом першої інстанції було відмовлено.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 2,14 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Великочернятинської сільської ради Старокостянтинівського району Хмельницької області, кадастровий номер :04:037:0067.

08.01.2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Енселко Агро» (орендар) було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, (далі Договір), на строк до 02.01.2025 року.

Пунктом 2.5 Договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передається в оренду за цим договором становить 56025,96 грн. в цінах 2015 року.

В п. 4.1 Договору передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.5 Договору) і в грошовому виразі складає 3361,56 грн. за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно з п. 4.6 умови Договору про розмір, форми та терміни сплати орендної плати можуть переглядатися лише за згодою сторін не частіше ніж один раз за рік користування у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено сторонами; в інших випадках, передбачених законом.

21.10.2019 року ОСОБА_1 отримав витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформований 21.10.2019 року державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки ОСОБА_1 , площею 2,1415 га, кадастровий номер :04:037:0067, становить 97147,18 грн.

Частково задовольняючи позов суд виходив з того, що норми матеріального права передбачають можливість внесення змін до договору оренди земельної ділянки у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, пославшись при цьому на правову позицію, викладену Верховним Судом України у постанові №6-325цс16 від 18.05.2016 року.

Висновок суду не можна визнати обґрунтованим з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статі 21 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 30 вказаного Закону у редакції, чинній на момент укладання договору, визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 року в справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) сформульовано висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 23.01.2019 року в справі №355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначила, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто, з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового Кодексу України (далі - ПК України) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до положень п. 289.2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різним як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України).

Пунктами 288.5.1, 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що мінімальна орендна плата встановлена у розмірі трьох відсотків нормативної грошової оцінки землі.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

У постанові Верховного Суду України від 18.05.2016 року у справі №6-325цс16 міститься висновок про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому у конкретній справі позивачем виступав орендодавець, орган місцевого самоврядування, а предметом оренди була земельна ділянка комунальної форми власності.

При цьому слід зауважити, що якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 03.02.2021 року у справі №618/1078/19-ц.

Умовами договору оренди землі від 02.01.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро» індексація нормативної грошової оцінки не визначена. В той же час Договором передбачено можливість індексації орендної плати (п. 4.1).

В суді як позивач, так і відповідач підтвердили факт повного виконання орендарем своїх обов`язків щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до умов Договору. Ця обставина була також встановлена і оскаржуваним рішенням суду, не оспорюється обома сторонами. Крім того, як встановив суд першої інстанції, орендна плата вносилася навіть в більшому розмірі, ніж передбачено умовами Договору. Зокрема, у 2018 та 2019 роках товариство виплатило ОСОБА_1 по 5412,11 грн. оренди із розрахунку 10% від нормативної грошової оцінки ділянки в розмірі 67231,15 грн., у 2020 році 6494,53 грн. із розрахунку 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 67231,15 грн.

Таким чином, судом першої інстанції було встановлено, що відсутні правові підстави для стягнення з орендаря на користь орендодавця недоплаченої орендної плати, які були нараховані позивачем у зв`язку з повною сплатою орендних платежів товариством.

Оскільки дослідженими судом умовами Договору та вимогами нормативно-правових актів не передбачено можливості зміни умов договору оренди земельної ділянки приватної форми власності у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки за вимогою однієї із договірних сторін, тому вимоги позивача ОСОБА_1 щодо внесення змін у п. 2.5. Договору є необґрунтованими і такими, що не підлягають до задоволення.

За вказаних обставин слід визнати необґрунтованим також і доводи апелянта щодо неправильного визначення відповідачем нормативної грошової оцінки землі в Договорі, оскільки посилання на таку обставину не може бути підставою для зміни умов договору, укладеного в 2015 році з внесенням даних щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2019 рік.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, у зв`язку із задоволення апеляційної скарги та скасуванням рішення суду першої інстанції, понесені апелянтом судові витрати по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції в розмірі 1261,21 грн. підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» задовольнити.

Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 20 січня 2021 року в частині задоволення позовних вимог та розподілу судових витрат між сторонами скасувати та ухвалити нове судове рішення в цій частині.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» про внесення змін до пункту 2.5 договору оренди землі від 02.01.2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Енселко Агро», відмовити. В решті рішення суду залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» 1261 грн. 21 коп. судових витрат по сплаті судового збору в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верхового Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 28 квітня 2021 року.

Судді: Р.С. Гринчук

Л.М. Грох

А.М. Костенко