Справа № 405/1620/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2021 року м. Кропивницький

Ленінський районний суд м. Кіровограда у складі:

головуючого-судді: Драного В.В.

при секретарі: Дятел О.В.

розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадіум-Буд» про розірвання договору оренди, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача Міської ради міста Кропивницького, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «Кадіум-Буд» про розірвання договору оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року. В обґрунтування позову зазначив, що 20.04.2016 року між Кіровоградською міською радою, як орендодавцем, в особі заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Грабенка О.В, та ним, як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки № 2, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішень Кіровоградської міської ради від 29.09.2015 р. № 4672 «Про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки по АДРЕСА_1 » та від 30.03.2016 р. № 276 «Про внесення змін до рішення Кіровоградської міської ради від 29.09.2015 № 4672» надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку з наступними характеристиками:місце розташування: АДРЕСА_1 ;розмір 0,5426 га;цільове призначення - для будівництва житлового комплексу та адміністративно- побутових приміщень;кадастровий номер - :28:193:0007;загальною площею 0,5426 га за рахунок земель житлової та громадської забудови. Відповідно до п. 2.2 вказаного договору, нормативна грошова оцінка переданої в оренду земельної ділянки станом на 01.01.2016 становить 1 780 153,39 грн. Пунктом 4.2. договору визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 6 відсотків від нормативної грошової оцінки: у сумі 106 809,24 грн. у рік, або 8 900,77 грн. на місяць згідно розрахунку.

У відповідності до приписів розділу 13 договору оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року, вказана земельна ділянка була надана орендарем ОСОБА_1 в користування суборендарю ТОВ «КАДІУМ-БУД» на підставі договору суборенди земельної ділянки №1 від 29.04.2016 року.В подальшому, комплекс будівель, придбаних ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 10.09.2015 року було знищено, що підтверджується актом про знесення № 425 від 15.03.2018 року, виданим ПП «Юридичне бюро технічної інвентаризації «АТРІУМ».

У відповідності до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про рієстрацію права власності № 117686543 від 20.03.2018 року, право власності ОСОБА_1 на вищевказане майно було погашено (об`єкт нерухомого майна закрито) 16.03.2018 року. Підстава закриття об`єкту нерухомого майна: знищення об`єкта нерухомого майна.

Натомість ТОВ «КАДІУМ-БУД», як суборендар земельної ділянки по АДРЕСА_1 побудувало на ній інший об`єкт нерухомості житловий комплекс з вбудованими адміністративними приміщеннями, що підтверджується Сертифікатом серія КД №45 виданим 15.02.2018 року управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Міської ради м. Кропивницького.

Відповідно до п. 11.3 договору оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року, договір оренди припиняється у разі набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою.

Також, пунктом 11.4 договору оренди, передбачена можливість його припинення за взаємною згодою сторін.

У зв`язку з цим, 31.10.2019 року позивач звернувся до міського голови міста Кропивницького Райковича А.П. із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, в якій повідомив, що у зв`язку з наведеними вище обставинами він фактично не користується наданою йому в оренду земельною ділянкою, позаяк на ній знаходиться об`єкт нерухомості, що належить іншій особі.

У відповідь на адресу ОСОБА_1 надійшов лист заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів влади Мосіна О. В. від 25.11.2019 року №Н-12932 «Про розгляд заяви», яким позивача повідомлено про розгляд його заяви, а також додатково витребувано відповідні документи.

Вказує, що не зважаючи на значний проміжок часу, що минув з моменту отримання відповідачем заяви про розірвання договору оренди земельної ділянки та запитуваних документів, останній ухиляється від розірвання договору оренди.

За таких обставин просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року, укладений між Кіровоградською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем.

Ухвалою Ленінського районного суду м. Кіровограда від 19.03.2020 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження, призначене підготовче судове засідання.

13.04.2020 року за вх. № 9018 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача позов не визнав, просив відмовити в його задоволенні. Зокрема вказав, що в силу діючих норм закону підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки укладеного між сторонами немає.

18.05.2020 року за вх. № 11232 від директора ТОВ «КАДІУМ-БУД» до суду надійшли пояснення по суті справи, в яких представник третьої особи підтримав позов, та просив розглядати справу без участі представника ТОВ «КАДІУМ-БУД». Вказав, що право власності ОСОБА_1 на нерухоме майно на орендованій земельній ділянці було погашено. ТОВ «КАДІУМ-БУД» як суборендарем на земельній ділянці було побудовано інший об`єкт нерухомості. Таким чином ОСОБА_1 не користується земельною ділянкою, оскільки на ній знаходиться об`єкт нерухомого майна, який належить іншій особі.

Ухвалою суду від 19.05.2020 року підготовче провадження у справі закрито, призначено справу до судового розгляду по суті.

07.12.2020 року за вх. № 28018 до суду від представника відповідача надійшли додаткові пояснення по справі, в яких він зазначив, що враховуючи, що ОСОБА_1 не є стороною договору оренди земельної ділянки, то він не наділений правом заявлення вимоги про його розірвання, просив відмовити у задоволенні позову.

У судове засідання 27.05.2021 року позивач не з`явився, подав заяву, в якій підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини викладені в позові, просив його задовольнити в повному обсязі та розглядати справу без участі позивача і його представника.

У попередніх судових засіданнях представник позивача адвокат Балашов К.В. зазначив, що позивач у 2016 році передав земельну ділянку у користування ТОВ «КАДІУМ-БУД» на підставі договору суборенди, право власності позивача на об`єкт нерухомості закрито, суборендар побудував на земельній ділянці інше нерухоме майно, пунктом 11.3 договору передбачено припинення договору.

27.05.2021 року у судове засідання представник відповідача ОСОБА_2 подав заяву в якій просив провести подальший розгляд справи без його участі, доводи викладені у відзиві на позовну заяву підтримав, просив відмовити у задоволенні позову.

У попередніх судових засіданнях представники відповідача зазначали, що зміна власника нерухомого майна не є підставою для припинення оренди, позивач не має права звернення до суду з вимогою розірвання договору оренди оскільки не є стороною договору.

Представник ТОВ «КАДІУМ-БУД» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у письмових поясненнях просив розглядати справу без його участі.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України, враховуючи неявку в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази по справі в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що відповідно до договору купівлі-продажу від 10.09.2015 року ОСОБА_1 придбав у власність комплекс будівель, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та сплачує його вартість за ціною та на умовах встановлених у договорі (а.с. 7-10).

20.04.2016 року між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки № 2, за умовами якого орендодавець на підставі рішень Кіровоградської міської ради від 29.09.2015 року № 4672 «Про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки по АДРЕСА_1 » та від 30.03.2016 року № 276 «Про внесення змін до рішення Кіровоградської міської ради від 29.09.2015 року № 4672» надає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку з наступними характеристиками:місце розташування: АДРЕСА_1 ;розмір 0,5426 га;цільове призначення - для будівництва житлового комплексу та адміністративно- побутових приміщень;кадастровий номер - :28:193:0007;загальною площею 0,5426 га за рахунок земель житлової та громадської забудови (а.с. 15-17).

29.04.2016 року між орендарем ОСОБА_1 та суборендарем ТОВ «КАДІУМ-БУД» укладено договір суборенди земельної ділянки АДРЕСА_2 , за умовами якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,5426 га для будівництва житлового комплексу та адміністративно-побутових приміщень за рахунок земель житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 19-23).

В подальшому комплекс будівель, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , придбаний позивачем за вищевказаним договором купівлі-продажу був знесений, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про рієстрацію права власності № 117686543 від 20.03.2018 року, право власності ОСОБА_1 на вищевказане майно закрито 16.03.2018 року, підстава закриття об`єкту нерухомого майна: знищення об`єкта нерухомого майна, та актом про знесення від 15.03.2018 року за № 245 (а.с. 25, 27)

ТОВ «КАДІУМ-БУД», як суборендар земельної ділянки по АДРЕСА_1 побудувало на ній інший об`єкт нерухомості житловий комплекс, що підтверджується Сертифікатом серія КД №45 виданим 15.02.2018 року управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Міської ради м. Кропивницького (а.с. 31).

Власниками квартир у вказаному житловому комплексі є фізичні особи, що підтверджено витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про рієстрацію права власності (а.с. 31, 95-148).

Тобто, будівництво на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва на суборендованій земельній ділянці прийнятий до експлуатації.

В добровільному порядку питання розірвання договору оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року між сторонами договору не вирішено.

Відповідно до положень ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У частинах 1 та 2 статті 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стаття 120 ЗК України не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання цієї статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 ЗК України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Системний аналіз статті 120 ЗК України свідчить, що наведені правові норми не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. У порядку obiter dictum Верховний Суд зазначає, що саме таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим та логічним, оскільки конкретний момент переходу права власності на багатоквартирний будинок до його співвласників чинним законодавством не визначено, з огляду на специфіку такого об`єкту права власності.

Що узгоджується з правовою позицією Верховного Суду у постановах від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17, від 08.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 19.06.2019 у справі № 914/269/18.

Відповідно до п. 11.3 договору оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року, договір оренди припиняється у разі набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою.

З огляду на викладене, а також те, що як встановлено судом, що нерухоме майно, яке належало позивачу на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , знищено, будівництво ТОВ «КАДІУМ-БУД» на суборендованій згідно з договором суборенди земельної ділянки є завершеним, об`єкт будівництва на суборендованій земельній ділянці прийнятий до експлуатації, інші особи набули права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на суборендованій земельній ділянці, суд вважає доведеним факт припинення використання позивачем наданою йому в оренду земельною ділянкою, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню 3204,30 грн. у відшкодування судового збору.

Керуючись ст.ст. 19, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадіум-Буд» про розірвання договору оренди задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки № 2 від 20.04.2016 року, укладений між Кіровоградською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем.

Стягнути з Кропивницької міської ради (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ( АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 3204,30 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його підписання до Кропивницького апеляційного суду через Ленінський районний суд м. Кіровограда.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 04.06.2021 року.

Суддя Ленінського районного суду

м. Кіровограда В.В. Драний