Провадження №22-ц/812/1/21
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 квітня 2021 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді Бондаренко Т.З.,

суддів- Крамаренко Т.В., Темнікової В.І.,

із секретарем судового засідання Лівшенком О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу №482/1641/17 за апеляційною скаргою

Фермерського господарства «Мега-Поле»

на рішення Новоодеського районного суду Миколаївської області від 31 серпня 2018 року, яке ухвалено у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Баранкевич В.О., у цивільній справі за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 до Фермерського господарства "Мега-Поле", ОСОБА_2 , неповнолітніх ОСОБА_3 , та ОСОБА_4 , в інтересах яких в якості законного представника діє ОСОБА_5 , за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Орган опіки та піклування Новоодеської районної державної адміністрації Миколаївської області, про визнання недійсним договору оренди землі,

В С Т А Н О В И Л А

У вересні 2017 року фізична-особа підприємець ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Фермерського господарства "Мега-Поле", ОСОБА_2 , неповнолітніх ОСОБА_3 , та ОСОБА_4 , в інтересах яких в якості законного представника діє ОСОБА_5 про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок.

Позивач зазначав, що 30 січня 2004 року між ОСОБА_5 і ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № 10, зареєстрований в установленому законом порядку, згідно якого орендодавець надав ФОП ОСОБА_1 строком на 15 років в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Димівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області, площею 9,26 га.

Отримавши право власності на вказану земельну ділянку в порядку спадкування після смерті ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 , його діти ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_3 та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , інтереси яких представляла мати ОСОБА_8 28 лютого 2017 року уклали договір оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «МЕГА - ПОЛЕ», з відповідною реєстрацією права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позивач посилаючись на те, що на час укладення договору оренди землі від 28 лютого 2017 року земельна ділянка вже перебувала в оренді на підставі попереднього договору від 30 січня 2004 року, в зв`язку з чим наступний договір оренди порушує охоронюваний законом інтерес отриманого позивачем права оренди землі по чинному договору від 30 січня 2004 року.

За таких обставин договір оренди землі від 28 лютого 2017 року з наступною реєстрацією за відповідачем права оренди спірної земельної ділянки позивач просив визнати недійсним.

Рішенням Новоодеського районного суду Миколаївської області від 31 серпня 2018 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 9,2615 га, що знаходиться на території Димівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області від 28 лютого 2017 року укладеного між співвласниками земельної ділянки ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , які є спадкоємцями за законом ОСОБА_5 і інтереси яких представляла мати ОСОБА_8 та ФГ «Мега-Поле».

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції фермерське господарство «Мега-Поле» подало на нього апеляційну скаргу та посилаючись на те, що оскаржуване рішення суду ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Згідно з ч.3 ст.3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

В силу вимог ч.ч.1,2,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим та ухвалене відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач вказував на те, що чинним законодавством не передбачено як підставу для припинення договору - смерть орендодавця, у зв`язку з чим, земельні ділянки використовуються ним відповідно до умов договорів оренди з ОСОБА_9 , у судовому порядку їх не розірвано та не визнано недійсними, а отже у нього залишився охоронюваний законом інтерес отриманого права оренди. Крім того, ОСОБА_8 розпорядженням Новоодеської РДА у Миколаївській області №75-р від 07 березня 2017 року дозволено укладати договори оренди земельних ділянок при умові припинення дії, розірвання чи визнання недійними попередньо укладених батьком договорів оренди цих земельних ділянок. Крім того, ОСОБА_8 як законним представником неповнолітніх не виконано вимог ч.1 ст.148-1 ЗК України про повідомлення орендаря про набуття спадкоємцями права власності.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що перехід права власності на спірні земельні ділянки не припинив дію укладених спадкодавцем договорів оренди земельних ділянок, оскільки доказів розірвання чи припинення цих договорів суду не надано, тому таке свідчить про наявність у позивача права користування орендованими земельними ділянками, оспорювані правочини порушують право позивача на використання спірних земельних ділянок.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції виходячи з такого.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються нормами ЗК України, ЦК України, закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для продовження підприємницької діяльності та іншої діяльності (ст. 93 ЗК України).

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчено нотаріально.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є похідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються іншими актами земельного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 30 січня 2004 року між ОСОБА_10 (орендодавець) і ПП ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 10, зареєстрований 12 березня 2004 року у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 0015 згідно якого орендодавець надав ФОП ОСОБА_1 строком на 15 років в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Димівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області, площею 9,26 га з кадастровим номером :01:004:0007 (т.1 а.с. 31).

25 травня 2009 року між сторонами укладено угоду про зміну і доповнення договору № 10 від 30 січня 2004 року, яку зареєстровано в Новоодеському реєстраційному окрузі МРФ ДП ЦДЗК при Держкомземе України за № 09 від 28 грудня 2009 року (т.1 а.с.27).

28 лютого 2017 року між неповнолітніми співвласниками земельної ділянки ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , які є спадкоємцями майна ОСОБА_10 , що помер ІНФОРМАЦІЯ_1 і інтереси яких згідно рішення опікунської ради представляла мати ОСОБА_8 (орендодавці) і фермерським господарством «МЕГА - ПОЛЕ» в особі ОСОБА_11 укладено договір оренди землі цієї ж земельної ділянки. Згідно договору орендодавці надають, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,2615 га з кадастровим номером :01:004:0007, що знаходиться на території Димівської сільської ради Новоодеського району Миколаївської області.

15 березня 2017 року державним реєстратором Єланецької районної державної адміністрації Миколаївської області Шапошніковим В.Б. зареєстровано право оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права згідно наданого відповідачем ФГ «МЕГА-ПОЛЕ» договору оренди землі від 28 лютого 2017 року в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За приписами ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ч. 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час відкриття спадщини) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Згідно з умовами вищевказаних договорів оренди земельної ділянки, дія договору припиняється шляхом його розірвання, в тому числі, за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, які істотно перешкоджають її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

До закінчення строку дії договорів оренди ОСОБА_10 ІНФОРМАЦІЯ_1 помер (т.1 а.с.186).

Після його смерті відкрилася спадщина на вищевказані земельні ділянки, які у встановленому законом порядку прийняли його діти ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 ( т.1.а.с.14-16).

01 лютого 2017 року державним нотаріусом Новоодеської державної нотаріальної контори Магда Г.В. видано Свідоцтва про право на спадщину за законом ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 . Кожному із спадкоємців належить по 1/3 частці вищевказаних земельних ділянок ( т.1 а.с.22-24).

Статтями 1216 та 1218 ЦК України передбачено, що спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до ч. 1 ст. 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки (ч. 1 ст. 148-1 ЗК України).

Між тим, 28 лютого 2017 року між ФГ "Мега- Поле" та ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , в інтересах та від імені яких діяла їх мати ОСОБА_8 , було укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення кадастровий номер 24882600:01:004:0007, площею 9,2615 га що розташована на території Димівської сільської ради Новооодеського району Миколаївської області, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20 березня 2017 року.

Уклавши договори оренди спірних земельних ділянок з ФГ «Мега-Поле» ОСОБА_8 , як законний представник неповнолітніх власників порушила права та законний інтерес позивача як користувача земельними ділянками.

Розпорядженням Новоодеської районної державної адміністрації Миколаївської області №75-р від 07 березня 2017 року ОСОБА_8 надано дозвіл на укладення нею договорів оренди земельних ділянок, що належать в порядку спадкування після смерті батька її неповнолітнім дітям ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 при умові припинення дії, розірвання чи визнання недійсними попередньо укладених батьком дітей договорів оренди цих земельних ділянок( т.1 а.с.8).

ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_8 померла ( т.1 а.с.12).

Піклувальником неповнолітніх ОСОБА_3 , 2007 року народження, ОСОБА_2 , 2002 року народження, ОСОБА_4 , 2006 року народження, є ОСОБА_10 відповідно до розпоряджень Новоодеської РДА Миколаївської області №№162-р,163-р,164-р від 01 червня 2017 року (т.1 а.с. 11,13,75).

Статтею 204 ЦК України визначено презумпцію правомірності правочину: правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він визнаний судом недійсним. Отже, у разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створенні обов`язково підлягають виконанню.

Частинами 1 та 3 ст.215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є не додержання в момент вчинення правочину стороною ( сторонами ) вимог, які встановлені частинами 1-3,5, 6 ст.203 ЦК України цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним ( оспорюваний правочин).

Судом встановлено, що строк дії договору оренди, укладеного 30 січня 2004 року закінчився 30 січня 2019 року.

Законний представник неповнолітніх спадкоємців ОСОБА_8 після відкриття спадщини після смерті ОСОБА_10 продовжувала виконувати умови договорів оренди землі, отримувала від позивача оренду плату, заперечень проти договору не висловлювала, не зверталася до ФОП ОСОБА_1 з вимогами про розірвання договору або щодо зміни його умов протягом трьох років.

Законом України N 1533 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли» від 20 березня 2016 року, який набрав чинності 19 жовтня 2016 року внесено зміни до Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст.148--1 ЗК України.

Згідно з ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі»( в редакції чинній з 19 жовтня 2016 року), у разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Проте, ОСОБА_8 таким правом як законний представник неповнолітніх, які 01 лютого 2017 року отримали свідоцтва про право на спадщину не скористалася, до орендаря ФОП ОСОБА_1 не звернулася, чим позбавила його можливості на виконання вимог ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Встановивши, що договір оренди землі, укладений 30 січня 2004 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_10 не був розірваний у строки та порядку, визначеному його умовами, на момент укладання оспорюваного правочину, виконувався сторонами як щодо нарахування, сплаті, так і отримання орендної плати за користування земельною ділянкою, зв`язку з чим, суд першої інстанції дійшов правильного висновку проте, що укладання між ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , інтереси яких представляла їх мати ОСОБА_8 та ФГ «Мега-Поле», порушує права та законні інтереси позивача, який на законних підставах користувався земельною ділянкою з 2004 року, а тому підлягає визнанню недійсним.

Згідно з п.1 ч.2 ст. 9 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов`язок проведення державної реєстрації на підставі відповідних документів покладений на державного реєстратора і не передбачає обов`язку орендаря реєструвати в електронному реєстрі прав договір оренди землі та додаткові угоди до них, які вже були зареєстровані в установленому законом порядку. Відсутність відомостей про обмеження у використанні орендованої ФОП ОСОБА_1 земельної ділянки на час реєстрації права власності за відповідачами під час оформлення їх спадкових прав на майно померлого ОСОБА_10 не можуть свідчити про відсутність орендних правовідносин між ОСОБА_10 , спадкоємцями якого є відповідачі, та ФОМ ОСОБА_1 .. А тому доводи апеляційної скарги в цій частині не заслуговують на увагу.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що позивач не зареєстрував свого права оренди користування є необґрунтованими, оскільки законом не розмежовано поняття державної реєстрації договору з державною реєстрацією прав за таким договором.

Інші доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права є безпідставними та зводяться до переоцінки доказів, які були дослідженні у суді, не спростовують висновку суду і не дають підстав для скасування оскаржуваного рішення.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Мега-Поле» залишити без задоволення.

Рішення Новоодеського районного суду Миколаївської області від 31 серпня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог ст. 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту 19 квітня 2021 року.

Судді: Т.З.Бондаренко

Т.В.Крамаренко

В.І.Темнікова