Справа № 485/1123/20 Головуючий у першій інстанції Бодрова О. П.
Провадження №22-ц/812/603/21 Доповідач в апеляційній інстанції Ямкова О. О.

П О С Т А Н О В А

Іменем України

21 квітня 2021 року м. Миколаїв

Миколаївській апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючої: Ямкової О. О.,

суддів: Колосовського С. Ю., Локтіонової О. В.,

із секретарем: Лівшенком О.С.,

за участю: представника позивачки Міхалкова В. С.,

представника відповідача Д`яченко Н. П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за апеляційною скаргою

ОСОБА_1

на рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області від 25 січня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Бодрової О. П. в залі суду в місті Снігурівка Миколаївської області о 15 годині 15 хвилині зі складанням його повного тексту 28 січня 2021 року, по справі

за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «Колосс»

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та її повернення,

В С Т А Н О В И Л А:

1 вересня 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Колосс» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 23 червня 2010 року між сторонами, за яким орендар зареєстрував речове право лише у грудні 2016 року.

В обґрунтування позову зазначала, що їй на праві власності належить земельна ділянка площею 10,17га, що розташована в межах території Новотимофіївської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області.

23 червня 2010 року між нею, коли вона перебувала ще у неповнолітньому віці, та директором ТОВ «Колосс» укладено договір оренди відносно вказаної земельної ділянки строком на 10 років.

У червні 2020 року, вважаючи що строк оренди сплив, позивачка звернулася до орендаря з вимогою про повернення їй земельної ділянки, на що отримала відмову, з посиланням на факт реєстрації договору у 2016 році, та не закінченням строку оренди.

Посилаючись на положення статей 203, 222 та 391 ЦК України позивачка просила визнати укладений договір оренди недійсним та повернути їй належну земельну ділянку.

У відзиву на позовну заяву ТОВ «Колосс» вважало її вимоги необґрунтованими з огляду на те, що договір оренди, який був укладений позивачкою у неповнолітньому віці, у подальшому схвалений її батьками, які отримували за цим договором орендну плату, та не оскаржували його укладення. Зазначали також про пропуск позивачкою позовної давності на право захисту свого порушеного права та оспорювання укладеного договору.

У відповіді на відзив представник позивачки зазначив, що укладення неповнолітнім договору оренди відносно нерухомого майна потребує не усної згоди батьків, а їх письмової та нотаріально посвідченої згоди, а також згоди органу опіки та піклування, що по факту на момент укладення договору виконано не було. Реєстрація відповідачем права оренди на момент повноліття позивачки не звільняла сторони договору від виконання усіх умов, необхідних для його укладення неповнолітньою особою, та не вплинула на невиконання орендарем обов`язку з реєстрації договору відразу, після його підписання, внаслідок чого підстав вважати його укладеним на даний час немає.

Рішенням Снігурівського районного суду Миколаївської області від 25 січня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

При ухваленні рішення суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди, хоча і був укладений позивачкою у неповнолітньому віці, але у подальшому був схвалений її батьками. Підстав вважати його неукладеним немає, так як у змісті договору відсутній строк його реєстрації, а реєстрація речового права проведена орендарем у відповідності до діючого, на час реєстрації, законодавства.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на те, що рішення суду ухвалене з порушенням норм процесуального та матеріального права, а також з не повним встановленням обставин справи, просить його скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

Обґрунтовувала свої доводи тим, що на час підписання неповнолітньою дитиною договору оренди факт «мовчазної згоди» не міг використовуватися як погодження договору у відповідності до частини 2 статті 32 ЦК України.

Зазначала про неукладеність договору, у зв`язку з відсутністю його державної реєстрації, яка не може підмінятися реєстрацією речового права та посилалася на висновки ВП ВС від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц, які безпідставно не застосовані судом першої інстанції .

Заперечуючи проти апеляційної скарги відповідач направив відзив, в якому вважав доводи скарги необґрунтованими.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які беруть участь у справі, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню із наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 23 червня 2010 року між неповнолітньою на той час позивачкою ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , як власником землі, та ТОВ «Колосс» укладено договір оренди земельної ділянки площею 10,17 га ріллі, що розташована в межах території Новотимофіївської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, строком на 10 років та сплатою орендної плати у розмірі 3% від нормативної вартості землі (а.с. 28-31, 36-37).

Пунктами 19, 31 та 43 вказаного договору передбачено, що цей договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Орендар зобов`язаний та приступає до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору та складання акту приймання-передачі землі (а.с.29-31).

Договір у Державній реєстраційній службі Снігурівського РУЄ не зареєстровано (а.с.31), але за актом прийняття-передачі земельної ділянки від 23.06.2010 орендарем земельна ділянка, належна позивачці, прийнята до використання (а.с.32).

30 листопада 2016 року до незареєстрованого договору оренди сторонами укладена додаткова угода, згідно якої сторони виклали пункт про нормативну грошову оцінку землі в новій редакції, та зазначили вартість ділянки в 135 346 грн (а.с.52).

У подальшому, 6 грудня 2016 року орендар зареєстрував своє речове право оренди за договором оренди землі від 23.06.2010, який укладено з позивачкою, та зазначив строк оренди землі у 10 років (а.с.45).

30 грудня 2018 року сторонами знову підписана додаткова угода до договору оренди землі від 23.06.2010 з викладенням нової редакції нормативно-грошової оцінки спірної землі (а.с.53).

На підставі підписаного позивачкою та відповідачем договору оренди від 23.06.2010, та укладених у подальшому додаткових угод, орендар сплачував оренду плату на початку підписання договору на користь її батьків, а після досягнення повноліття на користь позивачки, як власника земельної ділянки, про що надав до суду відповідні фінансові документи (а.с.54-65).

Вважаючи, що строк дії договору оренди ще не закінчився, починаючи з моменту реєстрації речового права у 2016 році, орендар відмовляється повернути позивачці належну їй земельну ділянку, на чому остання наполягає, у зв`язку з чим звернулася до суду із даним позовом з метою вирішення спору та повернення землі.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

За правилами пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору (правочину) не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (згідно із частиною 1 статті 203 ЦК України). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина 4 статті 203 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина 1 статті 93 ЗК України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина 4 статті 124 ЗК України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 ЦК України). Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК України та іншим законом (частина 3 статті 760 ЦК України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина 1 статті 792 ЦК України).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 ЦК України). Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина 1 статті 631 ЦК України).

Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина 2 статті 631 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина 1 статті 638 ЦК України).

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина 3 статті 640 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина 1 статті 210 ЦК України).

Зокрема, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із частиною 1 статті 125 ЗК України). Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (частина 5 статті 126 ЗК України).

Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом (згідно із частиною 2 статті 210 ЦК України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (згідно із частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі»). Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина 1 статті 6 цього ж Закону).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (частина 1 статті 17 цього ж Закону).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (частина 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі»). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 цього ж Закону).

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина 2 статті 20 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, на час підписання спірного договору оренди частина 4 статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

При цьому, у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а частиною 5 статті 126 ЗК України передбачалося, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, що діє на час підписання самого договору.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, в тому числі на час підписання договору оренди є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 18 названого Закону України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі укладається у письмовій формі та набирає чинності після його державної реєстрації.

Разом з тим, за матеріалами справи слідує, що сторони уклали договір оренди 23.06.2010 в письмовій формі, на підставі чого позивачка передала відповідачу за актом прийому-передачі належну їй на праві власності земельну ділянку.

Цим договором також передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, що є підставою для використання орендарем земельної ділянки на правах оренди.

Такі умови договору відповідають положенням статті 18 Закону України «Про оренду землі», чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Однак, незважаючи на ці умови договору, що узгоджені сторонами, відповідач приступив до використання земельної ділянки без державної реєстрації договору оренди в порядку, визначеному законом на час його укладання.

У подальшому, з 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, і тому з цього часу відповідач втратив право на реєстрацію спірного правочину, та здійснив 6.12.2016 державну реєстрацію свого речового право оренди за договором оренди від 23.06.2010.

Разом з тим, проведення у грудні 2016 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), та не впливає на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до внесення таких змін у законодавства, тобто до 1 січня 2013 року.

Такі висновки відповідають висновкам, викладеним у постанові від 23.06.2020 ВП ВС при розгляді справи №696/1693/15-ц, та у відповідності до частини 4 статті 263 ЦПК України є підставою для їх застосування при розгляді даної цивільної справи, на що звертав увагу суду першої інстанції представник позивачки, але судом ці висновки помилково не взяті до уваги.

Отже, оскільки ТОВ «Колосс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачкою та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.

При цьому наявність чи відсутність вказівки в змісті умов договору на строк виконання обов`язку орендарем з державної реєстрації договору правового значення не має, оскільки мова йде про виконання орендарем положень законодавства з державної реєстрації правочинів, що безпосередньо пов`язується законом, діючим на час виниклих правовідносин, з самим моментом набрання договором оренди чинності.

Оскільки пізніше підписані сторонами додаткові угоди є невід`ємною частиною спірного договору оренди землі, а основний договір чинності не набрав, то можна вважати, що додаткові угоди теж чинності не набрали.

Відтак, підстави для визнання недійсним договору оренди землі, який не є укладеним, відсутні, внаслідок чого не має правового значення і його підписання неповнолітньої особою.

Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина 1 статті 14 ЦК України).

За таких обставин не можна вважати, що відповідач правомірно користується земельною ділянкою, що належить позивачці.

Статтею 391 ЦК України визначається, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, в тому числі коли утримання та використання цього майна здійснюється іншою особою без достатньої законної (правової) підстави.

Такі права власника земельної ділянки або землекористувач урегулюванні частиною 2 статті 152 ЗК України, якою передбачено, що власник землі може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Тому у зв`язку з неукладеністю договору оренди, та використання ТОВ «Колосс» земельної ділянки, що належить на праві власності позивачці, без достатньої правової підстави, відповідач зобов`язаний негайно повернути землю її власнику.

Усі інші доводи відповідача стосовно чинності укладеного договору, пропуску позивачкою позовної давності не мають значення за відсутності реєстрації договору оренди на час його підписання, та безпідставністю використання спірної землі товариством.

Крім того позовна давність до негаторних позовів не застосовується.

Тому, не давши належну оцінку наявним обставинам справи, суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про безпідставність пред`явленого ОСОБА_1 позову в частині повернення земельної ділянки.

Такими же є і виводи суду в частині ухвалення ним судового рішення про відмову у задоволенні вимог ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним з підстав його чинності та виконання.

Відтак, на переконання колегії суддів, є усі підстави для скасування судового рішення з підстав, передбачених пунктами 3 і 4 частини 1 статті 376 ЦПК України, з ухваленням нового про залишення без задоволення вимог про визнання договору оренди недійсним з підстав його неукладеності, та задоволення вимог про повернення земельної ділянки.

Враховуючи викладене, та змісті статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки слід стягнути судові витрати за сплаченим судовим збором до суду першої інстанції в сумі 1 761 грн 42 коп., та у суді апеляційної інстанції 2 642 грн 13 коп.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області від 25 січня 2021 року скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Зобов`язати ТОВ «Колосс» повернути ОСОБА_1 належну їй на праві власності земельну ділянку площею 10,17га, з кадастровим номером :11:000:0022, що розташована в межах Новотимофіївської сільської ради Миколаївської області.

Стягнути з ТОВ «Колосс» на користь ОСОБА_1 1 761 грн 42 коп. судових витрат, понесених у суді першої інстанції.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Колосс» про визнання недійсним договору оренди землі від 23 червня 2010 року залишити без задоволення.

Стягнути з ТОВ «Колосс» на користь ОСОБА_1 2 642 грн 13 коп. судових витрат, понесених у суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів, у випадках, передбачених статтею 389 ЦПК України.

Головуючого О. О. Ямкова

Судді С. Ю. Колосовський

О. В. Локтіонова