22-ц/804/753/21
264/1520/20

Головуючий у 1-й інстанції Кузнецов Д.В.
Суддя-доповідач: Попова С.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 квітня 2021 року Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Попової С.А.,

суддів Лісового О.О., Ткаченко Т.Б.

за участю секретаря Грішко С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Маріуполі

апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 02 жовтня 2020 року, ухвалене у складі судді Кузнецова Д.В., повний текст рішення складено 12 жовтня 2020 року по цивільній справі

за позовом ОСОБА_1

до ОСОБА_2

про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,

третя особа ОСОБА_3 ,

В С Т А Н О В И В:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним письмового договору купівлі-продажу нерухомості від 23.12.2019, укладеного між ним та відповідачем, і визнання за ним права власності на нерухоме майно, яке розташоване в АДРЕСА_1 , що було предметом вказаного договору та має наступні характеристики:

- підвал приміщення № 40 - 107,9 кв.м. і № 41- 32,3 кв.м,

1 поверх:

- квартира № НОМЕР_1 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, яка є єдиною цілою частиною багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- квартира АДРЕСА_3 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- сходові клітини №№ VII -5,8 кв.м, VIII-11,0 кв.м ;

2 поверх:

- квартира АДРЕСА_4 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- квартира АДРЕСА_5 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- сходові клітини № V -11,0 кв.м, VI - 11,0 кв.м;

3 поверх:

- квартира АДРЕСА_6 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- квартира АДРЕСА_7 та складає окремий об`єкт нерухомого майна;

- сходові клітини №№ V -10,6 кв.м, VI 11,0 кв.м.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 23.12.2019 він погодився на раніше висунуту відповідачем пропозицію придбати вищевказаний перелік нерухомості в будинку АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_2 на підставі декількох рішень Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області за 425864грн.

Вони ввечері склали письмовий договір купівлі-продажу в простій формі, оскільки нотаріус в цей час не працював. В договорі вони погодили всі істотні умови і домовились на протязі двох днів звернутися до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення цього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Відбулося фактичне виконання договору: гроші за придбане майно він сплатив у повному обсязі та отримав від ОСОБА_2 оригінали правовстановлюючих документів і ключі від усіх дверей приміщень вказаних частин нерухомості.

Проте, відповідач не виконав своє зобов`язання щодо нотаріального посвідчення договору і не прийшов впродовж двох днів після підписання письмового договору купівлі-продажу до нотаріуса для нотаріального посвідчення укладеного між сторонами правочину, посилаючись на різні причини і уникаючи розмов взагалі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 02 жовтня 2020 року (а.с. 185-187) у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції керувався положеннями ст. ст. 220, 334, 640 ЦК України, виходив з того, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не було укладено у передбаченій законом формі договір купівлі-продажу нерухомого майна, а оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі всупереч вимогам законодавства про нотаріальне посвідчення такого роду правочинів з нерухомістю не створює прав та обов`язків для сторін. Суд взяв до уваги, що при укладенні угоди між сторонами, коли від участі в підготовці і оформленні угоди відсунуто нотаріуса, не обумовлено питання сплати передбачених законодавством податків при відчуженні нерухомості, що є причиною ухилення від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга (а.с. 196-199) вмотивована наступним. В матеріалах справи маються докази, що сторони спору дійшли згоди щодо усіх істотних умов, які вони вважали за доцільне включити в текст угоди. Суд першої інстанції не надав оцінку самому тексту, умовам договору купівлі-продажу, який є в справі. Також не надав оцінку тому, що відповідач передав позивачу всі документи на майно, ключі від квартир та під`їзду. Позивач прийняв всі квартири, особисто там проживає, там знаходяться його речі. Тобто фактично умови договору виконані. Позивач намагався повернути свої кошти, але відповідач відмовився, посилаючись на те що вже їх витратив. Відповідач вказував на те, що між ними ніяких зобов`язань з приводу спірного нерухомого майна немає, існують інші проблеми, які не мають жодного відношення до цього майна.

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.

Процедура розгляду справи апеляційним судом

Справа розглядається за участю позивача ОСОБА_1 і відповідача ОСОБА_2 , які не підтримуючи доводи апеляційної скарги, подали спільну заяву про затвердження мирової угоди між ними із подальшим закриттям провадження у справі (а.с. 223), а також у відсутність повідомленої належним чином про дату, час і місце судового засідання третьої особи - ОСОБА_3 (а.с. 241), неявка якої в силу ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розглядові справи.

Ухвалою Донецького апеляційного суду від 13 квітня 2021 року відмовлено сторонам у затвердженні мирової угоди і закритті провадження у справі.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Як встановлено судом, згідно із Іінформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 195404024 від 28.12.2019, ОСОБА_2 на праві приватної власності належить наступне нерухоме майно:

- квартира АДРЕСА_8 , загальною площею 49,8 кв.м, житловою площею 32,3 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2668/09 від 19.11.2009;

- квартира АДРЕСА_9 , загальною площею 49,4 кв.м, житловою площею 32,3 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2657/09 від 19.11.2009;

- квартира АДРЕСА_10 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 33,1 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2656/09 від 18.11.2009;

- квартира АДРЕСА_11 , загальною площею 50,4 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2669/09 від 19.11.2009;

- квартира АДРЕСА_12 , загальною площею 50,7 кв.м, житловою площею 33 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2645/09 від 18.11.2009;

- квартира АДРЕСА_13 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2649/09 від 18.11.2009;

- нежитлова будівля, яка розташована по АДРЕСА_1 , загальною площею 831,8 кв.м, (технічний опис майна: з нежитлової будівлі А-3 квартира АДРЕСА_14 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , ІНФОРМАЦІЯ_10 , ІНФОРМАЦІЯ_11 лістничні клітини VI, VII, VIII, V, VI, V, VI, з підвалу А/п приміщення № 40, 41 лістничні клітини VI, VII, VIII), на підставі договору купівлі-продажу № 3214 від 21.08.2003, посвідченого приватним нотаріусом Чичековою О.А., на підставі договору купівлі-продажу № 4370 від 22.10.2003, посвідченого приватним нотаріусом Чичековою О.А., на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-598/08 від 20.03.2008 (а.с. 15-23, 94-111).

Згідно розписки, складеної 23.12.2019 ОСОБА_2 , він отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у повному обсязі за нерухоме майно, яке зазначено у договорі купівлі-продажу нерухомості від 23.12.2019, яке розташоване в АДРЕСА_1 (підвал, квартири АДРЕСА_15 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ІНФОРМАЦІЯ_8 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , ІНФОРМАЦІЯ_10 , ІНФОРМАЦІЯ_11 і сходові клітки). Зазначено, що претензій щодо сплати вартості вказаного майна до позивача відповідач не має.

Згідно договору від 23.12.2019 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомості, відповідно до умов якого відповідач продав позивачу вищевказані об`єкти нерухомості, а саме: шість квартир із сходовими клітинами та два підвальні приміщення, розташовані по АДРЕСА_1 за 524776грн. У п. 2.2 Договору сторонами підтверджено факт повного розрахунку за продану нерухомість. Продавець до підписання даного договору отримав від покупця 524776,00 грн. В пункті 4.1 Договору сторони домовилися про те, що протягом двох днів після укладення та підписання даного договору, який укладено у простій письмовій формі, покупець і продавець звернуться до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна (а.с. 45-49).

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України, якою обґрунтовано позовні вимоги ОСОБА_4 , та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Отже, законом передбачено можливість у судовому порядку визнати дійсним договір, який не було нотаріально посвідчено внаслідок ухилення однієї сторони від вчинення відповідної дії.

Разом з тим, предметом спірного договору купівлі продажу є нерухомість.

Відповідно до ч. 1 ст. 181, ч.ч. , 2 ст. 182 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

За правилами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 2 ст. 209 ЦК України нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 01.07.2004 № 1952-IV (далі Закон № 1952-IV) задекларовано засади державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, до яких віднесено: обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав (п. 2); одночасність вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном та державної реєстрації прав (п. 2-1).

За термінологією, визначеною в п. 1 ч. 1 ст. 2 цього Закону № 1952-IV: державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 цього Закону державній реєстрації прав підлягають право власності на нерухоме майно і речові права на нерухоме майно, похідні від права власності.

За ч. 1 ст. 5 Закону № 1952-IV: у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

За роз`ясненнями в абзаці 1 пункту 13 постанови Пленуму Верховного Суду України Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 06 листопада 2009 року № 9: вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню дійсним, судам необхідно врахувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Отже, правила ст. 220 ЦК України не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов`язки.

Аналізуючи вищевказані норми у взаємному зв`язку, можна дійти висновку, що законом не передбачено можливості визнання дійсним у судовому порядку правочину, який підлягає державній реєстрації, але не зареєстрований, оскільки визнати дійсним можна лише укладений договір.

Оскільки договір купівлі-продажу від 23.12.2019, предметом якого є нерухоме майно, підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації в імперативному порядку, унормованому ч. 1 ст. 210 ЦК України і ст.ст. 4, 5 Закону № 1952-IV, але не був підданий такому посвідченню і реєстрації, то такий договір не є укладеним в силу закону і не створює прав і обов`язків для сторін ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України в постанові від 18 квітня 2011 року у справі № 3-28гс11 (щодо визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на придбане за договором майно з підстав ухилення відчужувача від нотаріального посвідчення даних договорів) та Верховний Суд у справах з подібними правовідносинами, що викладені в постановах від 29 травня 2020 року у справі № 629/5243/16-ц, від 11 серпня 2020 року у справі № 207/4472/15-ц.

Суд першої інстанції, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення на підставі зібраних в сукупності доказів, дійшов правильного висновку про те, що укладений у простій письмовій формі договір купівлі-продажу нерухомого майна від 23.12.2019 не може бути визнаний дійсним, оскільки момент його вчинення відповідно до статей 210 та 640 ЦК України, положень Закону № 1952-IV, пов`язувався з державною реєстрацією, яка не відбулась. Укладений у такій формі договір купівлі-продажу не породжує для сторін прав і обов`язків й не може бути визнаний судом дійсним з підстав, заявлених позивачем.

Відтак, твердження в позовній заяві і апеляційній скарзі про можливість застосування положень ст. 220 ЦК України та визнання спірного договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості дійсним, є необґрунтованим з правової точки зору.

Порушень прав ОСОБА_1 , які підлягають захисту у заявлений позивачем спосіб, судом першої інстанції, як погоджується апеляційний суд, не встановлено.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції в достатньому обсязі встановив обставини справи за позовними вимогами ОСОБА_1 , відповідні їм правовідносини, поясненням сторін та наданим доказам дав належну оцінку. Суд правильно застосував матеріальний закон, вимоги ст.ст. 89, 263-264 ЦПК України, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості від 23.12.2019, укладеного між сторонами в простій письмовій формі, не підданого нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у встановленому законом порядку, а також застосування наслідків у вигляді визнання за ОСОБА_1 права власності на спірні об`єкти нерухомого майна в будинку АДРЕСА_1 , що становлять предмет такого договору, зважаючи на те, що спірний правочин не породжує для сторін прав і обов`язків.

Посилання суду в рішенні на існування між сторонами не вирішених спірних боргових правовідносин, а також недоведеність факту досягнення сторонами домовленості щодо усіх істотних умов спірного договору купівлі-продажу і факту безповоротного ухилення відповідачем ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення правочину, як однієї з перешкод до визнання в судовому порядку цієї угоди дійсною, не призвело до неправильного вирішення справи.

Вкрай непереконливим і протирічливим є позиція позивача, при якій він, з одного боку, за формулюванням позовних вимог прагне визнання спірного договору купівлі-продажу від 23.12.2019 дійсним, наділивши його чинністю, а з іншого боку, відзначає намагання повернути сплачені ним за договором кошти за придбане майно, що притаманно для випадку, коли особа має на меті розірвання договору з анулюванням визначених в договорі умов і втрати, по суті, чинності цього договору.

Колегія суддів, погоджуючись із висновками суду першої інстанції, переконалася в тому, що у сторін не втрачена можливість обов`язкового нотаріального оформлення правочину з відчуження нерухомого майна у відповідності із унормованою процедурою, що підтверджено умовами наданої сторонами спільної заяви про затвердження мирової угоди під час тривання апеляційного провадження, спільну явку позивача і відповідача до апеляційного суду. А само по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення, не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України, бо можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин (як критерію для застосування вказаної норми) в даному випадку не втрачено.

Отже, доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні норм матеріального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів.

Доводи апеляційної скарги (в тому числі і щодо ненадання судом оцінки змісту спірного договору і його умовам, доведеної обставини досягнення сторонами усіх його істотних умов, фактичному виконанню умов договору) не спростовують правильності висновків суду першої інстанції. Відтак, колегія суддів вважає за необхідне на підставі ст. 375 ЦПК України залишити апеляційну скаргу, яка виявилася необґрунтованою, без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 02 жовтня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 20 квітня 2021 року.

Судді: С.А.Попова

О.О.Лісовий

Т.Б.Ткаченко