печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2021 року Печерський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Вовк С. В.,

за участі секретаря судових засідань Брачун О. О.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Курочкіна О. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Нотарі Олега Івановича, ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

Позиція сторін у справі

У грудні 2020 року ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом до Приватного нотаріуса КМНО Нотарі О. І., ТОВ «Паллант Груп», ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги обґрунтовувались наступним.

По-перше: вимоги, що надані, надіслані не Іпотекодержателем, про що свідчать як дати відправлень так і сам відправник, яким не є ТОВ «Паллант груп», що набула нібито право на вимогу та звернення стягнення. Крім того, згідно Інформації ТОВ «Паллант груп» нібито набув право вимоги за договором відступлення права вимоги за договором іпотеки, серія та номер: 138, лише 23.05.2017 року.

По-друге: надані повідомлення про вручення поштових відправлень не свідчать про те, що на адресу Позивача та Боржника - ОСОБА_4 були направлені саме такі вимоги, з урахуванням відсутності опису вкладеного у конверт. Крім того, вимога, яка була направлена на адресу Позивача та Боржника, яка дійсно є у Позивача датована 23 листопада 2012 року (тобто пізніше, ніж вимоги, вказані в Інформації), при цьому не містить жодного посилання на звернення стягнення на предмет іпотеки, спосіб такого звернення та інші обов`язкові умови, що повинні міститись у вимозі, а лише вимогу сплатити прострочену заборгованість за кредитом, яка й була погашена.

По-трете: вимога від 25.03.2014 року взагалі немає ані підтвердження направлення, ані підтвердження отримання.

Надані документи та вимоги усунення порушень, що датовані 2011 та 2014 роком не є вимогою про виконання порушеного зобов`язання у не менш як 30-денний строк та відповідно попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги, тобто не відповідають вимогам Порядку КМУ №868 з огляду на вимогу ПАТ «Банк Кіпру» від 23 листопада 2012 року.

Наказом Міністерства юстиції України від 18.05.2017 року №1651/5 «Про тимчасове блокування доступу державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щура Олега Івановича до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» тимчасово заблоковано доступ приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щура О.І. (приватного нотаріуса Нотари О.І.) до Державного реєстру прав, що свідчить про незаконність дій державного реєстратора та неможливість внесення Приватним нотаріусом КМНО Нотари О. І. відомостей про реєстрацію права власності на квартиру яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Паллант груп» індексний номер: 36500260 від 07.08.2017 року, дата реєстрації: 04.08.2017 та реєстрації договору купівлі-продажу від 12 жовтня 2017 року, що укладено між ТОВ «Паллант груп» та ОСОБА_3 та внесення відомостей щодо нового власника ОСОБА_3 .

У справі, яка є предметом перегляду, позивач міг пред`явити позов до іпотекодавця протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання (тридцять перший день після отримання вимоги про дострокове повернення кредиту в повному обсязі) (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 5 липня 2017 р. у справі № 6-3116цс16)».

Таким чином, надіслання будь-яких повідомлень у 2011 році «Банком Кіпру» не могли бути прийняті державним реєстратором як і саме звернення до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності на предмет іпотеки, тому що таке звернення відбулося поза строком позовної давності.

Приватний нотаріус КМНО Нотари О.І. здійснював спірні реєстраційні дії при наявності Рішення Міністерства юстиції України про блокування доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та немаючі відповідних повноважень на здійснення таких дій.

Саме тому, та спираючись на позицію, що викладена у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі №520/13067/17 (провадження № 14-397цс19), Позивач залучає Державного реєстратора/Приватного нотаріуса Нотари О.І. в якості співвідповідача.

Договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2017 року укладено Товариством з обмеженою відповідальністю «Паллант груп» саме в особі Директора Маслова Олександра Сергійовича, а не керівника ліквідаційної комісії та його повноваження вказані як діючого на підставі Статуту, а не рішення учасників про ліквідацію та взагалі відсутні посилання на Протокол зборів учасників щодо продажу майна, власником якого нібито є ТОВ «Паллант груп». Тобто на момент укладення Договору купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2017 року, Директор ТОВ «Паллант груп» ОСОБА_5 не мав відповідних повноважень згідно Статуту підприємства.

Крім того, відсутність будь-якої інформації про об`єкт нерухомості, що було незаконно відчужено, у ТОВ «Паллант Груп» та ОСОБА_3 , свідчить той факт, що договір купівлі-продажу від 12 жовтня 2017 року містить положення про відсутність законних інтересів та порушених прав неповнолітніх, малолітніх, непрацездатних дітей тощо. Згідно Довідки про реєстрацію місця проживання особи, що видана відділом з питань реєстрації місця проживання Печерської РДА, в спірному об`єкті було зареєстровано дитину: ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Представником відповідача ОСОБА_3 подано відзив на позов, в якому зазначено, що нотаріус не може у спорі виступати у якості відповідача, так як у такого роду справах спір виникає саме між заявником реєстрації' та особо права якої можуть бути порушені.

Верховним Судом давно було сформовано висновки згідно з якими особа, яка на певній правовій підставі втратила своє майно, яке у подальшому було на підставі певного правочину передано третій особі не може визнавати останній правочин недійсним, адже, це не є ефективним способом судового захисту. У такому випадку зацікавлена особа повинна оскаржити правову підставу втрати свого майна та у подальшому витребувати у останнього власника таке майно. Тому, посилання Позивача на певні дефекти укладеного між ТОВ «Паллант-Груп» та Відповідачем правочину не можуть бути взяті судом до уваги, так як Позивач не є стороною вказаного договору, а його оскарження не призведе до поновлення її прав.

У постанові Верховного Суду від 22.07.2020 року № 367/7448/16-ц зазначено: «На практиці слід розмежовувати випадки застосування двосторонньої реституції як наслідку недійсності правочину та витребування майна від добросовісного набувача як способу захисту прав власника, порушених незаконним від чуженням цього майна.

Частина перша статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, яке було передане на виконання недійсного правочину та відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Відповідач Щур (Нотари) О. І. подав відзив на позов, в якому зазначив, що вважає свої дії при прийняті рішення про реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Паллант груп», індексний номер: 36500260 від 07.08.2017р., дата реєстрації: 04.08.2017 року, номер запису про право власності: 21754997 чинними та такими, що відповідають нормам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

В судовому засіданні представник позивача вимоги позову підтримав та просив задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував, просив відмовити у його задоволенні.

Процесуальні дії

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 02 грудня 2020 року позовну заяву залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 15 грудня 2020 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 28 грудня 2020 року вжито заходи забезпечення позову та накладено арешт на об`єкт нерухомості, а саме квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 до розгляду справи по суті та прийняття відповідного рішення суду, а також встановлено заборону вчиняти будь-які реєстраційні дії із вказаним об`єктом нерухомості.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 08 квітня 2021 року в порядку витребування доказів витребувано з Державного департаменту реєстрації речових прав на нерухоме майно КМДА копію реєстраційної справи.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 17 червня 2021 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 30 червня 2021 року закрито провадження у справі в частині вимог до ТОВ «Паллант груп».

Фактичні обставини справи

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що 27 квітня 2007 року між АБ «АвтоЗАЗбанк» та ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 002-60/2007, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит на поточні потреби в сумі 2 500 000, 00 грн строком з 27 квітня 2007 року по 26 квітня 2017 року зі сплатою за користування кредитом 19 % річних.

27 квітня 2007 року між АБ «АвтоЗАЗбанк» та ОСОБА_2 , яка виступила майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_4 , укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого іпотекодавець відповідає за задоволення вимог іпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом іпотеки, у разі порушення позичальником зобов`язань, що випливають з кредитного договору від 27 квітня 2007 року № 002-60/2007 та додаткових угод до нього, що укладені або укладатимуться між сторонами. В іпотеку передано нерухоме майно, що належить іпотекодавцю на праві власності: квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 142, 70 кв.м. Всі поліпшення, перепланування, перебудови предмету іпотеки, зроблені в період чинності цього договору, включаються до предмету іпотеки.

Відповідно до пункту 4.1.1. іпотечного договору у разі порушення позичальником кредитного договору та/або іпотекодавцем цього договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. У вимозі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

У пункті 4.3. іпотечного договору встановлено, що позичальник у будь-який час з моменту реалізації предмету іпотеки має право зупинити звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом повного виконання забезпечених іпотекою зобов`язань.

Згідно з пунктом 4.4. іпотечного договору за рішенням іпотекодержателя, звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватись шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору та ст. ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку». Позасудове врегулювання може відбуватись одним із наступних шляхів:

4.4.1. переходом до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання вимог за кредитним договором у порядку, встановленому ст. ст. 36-37 Закону України «Про іпотеку», передача у власність відбувається за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухомість, що є предметом іпотеки.

До матеріалів справи долучено вимогу ПАТ «Банк Кіпру» ОСОБА_2 про усунення порушень від 22 квітня 2011 року вих. № 0402-03/2136, в якій зазначено, що на порушення умов кредитного договору, станом на 21 квітня 2011 року позичальник має прострочену заборгованість за кредитом в сумі 141 954, 16 грн. Банк вимагав протягом тридцятиденного строку сплатити суму простроченої заборгованості за кредитним договором та зазначив, що у разі невиконання заявлених у цьому листі вимог у повному обсязі, банк має право, відповідно до договору поруки та законодавства України, в судовому порядку звернути стягнення на грошові кошти та майно. На підтвердження вручення вимоги надано копію поштового відправлення, в якому зазначено про вручення 27 квітня 2011 року особисто « ОСОБА_2 ».

Також до матерів справи долучено вимогу ПАТ «Банк Кіпру» ОСОБА_2 про усунення порушень від 22 квітня 2011 року вих. № 0402-03/2137, в якій зазначено, що на порушення умов кредитного договору, станом на 21 квітня 2011 року позичальник має прострочену заборгованість за кредитом в сумі 141 954, 16 грн. Банк вимагав протягом тридцятиденного строку сплатити суму простроченої заборгованості за кредитним договором та зазначив, що у разі невиконання заявлених у цьому листі вимог у повному обсязі, банк має право відповідно до п.2.3.3. кредитного договору розірвати кредитний договір та достроково стягнути раніше наданий кредит, проценти за ним та штрафні санкції, в тому числі, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому договором іпотеки та законодавством України або ж іншим способом захищати свої права. На підтвердження вручення вимоги надано копію поштового відправлення, в якому зазначено про вручення 27 квітня 2011 року особисто « ОСОБА_2 ».

ПАТ «Банк Кіпру» направив ОСОБА_4 вимогу про усунення порушень від 23 листопада 2012 року, в якій попереджено, що дана вимога є одночасно вимогою про дострокове стягнення всієї суми заборгованості за кредитним договором в сумі 1 438 043, 03 грн.

07 листопада 2016 року між ТОВ «Кредитні ініціативи» (цедент) та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЕТАЛОН» (цесіонарій) укладено договір передачі прав за іпотечним договором № б/н, посвідчений 27 квітня 2007 року приватним нотаріусом КМНО Петровою С. М. та зареєстрований в реєстрі за № у-298, за яким цедент передав, а цесіонарій прийняв всі права за іпотечним договором б/н, що укладений між АБ «АвтоЗАЗбанк» та ОСОБА_2 в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_4 за кредитним договором від 27 квітня 2007 року № 002-60/2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

23 травня 2017 року між ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЕТАЛОН» (цедент) та ОСОБА_9 (цесіонарій) укладено договір передачі прав за іпотечним договором № б/н, посвідчений 27 квітня 2007 року приватним нотаріусом КМНО Петровою С. М. та зареєстрований в реєстрі за № у-298, за яким представник цедента передав, а цесіонарій прийняв всі права за іпотечним договором б/н, що укладений між АБ «АвтоЗАЗбанк» та ОСОБА_2 в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_4 за кредитним договором від 27 квітня 2007 року № 002-60/2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

23 травня 2017 року між ОСОБА_9 (цедент) та ТОВ «ПАЛЛАНТ ГРУП» укладено договір передачі прав за іпотечним договором № б/н, посвідчений 27 квітня 2007 року приватним нотаріусом КМНО Петровою С. М. та зареєстрований в реєстрі за № у-298, за яким представник цедента передав, а цесіонарій прийняв всі права за іпотечним договором б/н, що укладений між АБ «АвтоЗАЗбанк» та ОСОБА_2 в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_4 за кредитним договором від 27 квітня 2007 року № 002-60/2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

12 жовтня 2017 року між ТОВ «Паллант Груп» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу квартири, за яким продавець передав, а покупець прийняв у власність належну продавцю на праві власності квартиру АДРЕСА_1 за ціною 1 993 409, 00 грн

Позиція суду та оцінка аргументів сторін

Правовідносини з іпотеки врегульовані як у ЦК України так і у Законі України «Про іпотеку».

Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 цієї глави, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.

За приписами частини першої статті 1048 ЦК України (параграф 1 глава 71) позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюється договором.

У частині першій статті 1049 ЦК України встановлено, що позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно зі статтею 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з частиною першою статті 590 ЦК України звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону «Про іпотеку»)

Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до частини 1 статті 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

У частині першій статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Під час оцінки доводів позову щодо письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання суд враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду, висловлену у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), в якій зазначено наступне.

За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункт 51).

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті) (пункт 52).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання (пункт 53).

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (пункт 54).

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку (пункт 57).

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (пункт 58).

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Суд критично оцінює надані копії вимог та зворотніх поштових повідомлень як докази належного направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий порядок шляхом визнання права власності, оскільки відсутній цінний лист з описом вкладеного, який би підтвердив зміст поштового відправлення.

Крім того, у матеріалах реєстраційної справи, яка витребувана судом та наявна в матеріалах вказаної цивільної справи, відсутня як сама вимога ТОВ «Паллант груп» так і докази направлення такої вимоги Позивачу, що суперечить положенням ЗУ «Про іпотеку».

Таким чином, суд приходить до висновку про недотримання приватним нотаріусом КМНО Нотари О. І. пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, під час здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а відтак підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, виключення запису.

Підставою недійсності правочину, передбаченою частиною першою статті 215 ЦК України, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

В свою чергу частинами першою-третьою статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

За змістом частини 2 статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Під час судового розгляду встановлено, що ТОВ «Паллант Груп», яке звернулося за реєстрацією права власності фактично не набуло права власності на предмет іпотеки, а відповідно взагалі не могло звертатися до реєстратора для офіційного визнання та підтвердження цього набутого права, а в подальшому продавати предмет іпотеки ОСОБА_3 .

Тобто, Договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2017 року був укладений від імені ТОВ «Паллант груп» за відсутності на те необхідного обсягу цивільних прав.

Також, на посвідчення такого правочину та внесення відомостей про нього до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно повноваження були відсутні й у приватного нотаріуса КМНО Нотари О. І.

З огляду на те, що суд визнає рішення державного реєстратора протиправними та скасовує рішення щодо задоволення вимог ТОВ «Паллант Груп», фактично застосовує порядок реституції щодо реєстраційних дій, при цьому позивач не є стороною договірних правовідносин, то доцільним є застосування віндикації.

Так, виходячи з Аналізу окремих питань судової практики, що виникають при застосуванні судами рекомендаційних роз`яснень, викладених у постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»: «Реституція як спосіб захисту цивільного права (ч. 1 ст. 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, - з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України».

Рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (статті 19, 27 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).

Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Оскільки ОСОБА_3 придбав квартиру в ТОВ «Паллант Груп», яке не мало права її відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, то власник майна ОСОБА_2 має право витребувати це майно в останнього, адже воно вибуло з володіння не з її волі.

Не підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання незаконним набуття права власності на квартиру, у зв`язку із неналежним способом захисту порушеного права.

Під час вирішення спору по суті, судом враховано ту обставину, що юридичну особу іпотекодержателя та продавця квартири ТОВ «Паллант Груп» припинено у 2017 році, а відтак позивач позбавлений можливості захистити свої порушені майнові права в інший спосіб, зокрема такий як відшкодування збитків іпотекодержателем.

Керуючись ст. ст. 1-23, 76-81, 89, 95, 131, 258-259, 263-265, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Нотарі Олега Івановича (01042, м. Київ, бул. Лесі Українки, 34, оф. 51), ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36500260 від 07.08.2017 року, дата реєстрації: 04.08.2017 року, номер запису про право власності: 21754997 Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Нотари Олега Івановича про реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Паллант груп».

Виключити запис індексний номер: 36500260 від 07.08.2017 року, дата реєстрації: 04.08.2017 року, номер запису про право власності: 21754997 Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Нотари Олега Івановича про реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Паллант груп» з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 116, виданий 12.10.2017 року, засвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нотари Олегом Івановичем, укладеного 12.10.2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Паллант груп» та ОСОБА_3 .

Виключити запис про право власності: 22799464 від 12.10.2017 року внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37545633 від 12.10.2017 року Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Нотари Олега Івановича про реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Витребувати квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 з незаконного володіння ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , особа зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 , шляхом відновлення запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , особа мешкає за адресою: АДРЕСА_1 .

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду через Печерський районний суд міста Києва.

Повний текст рішення виготовлено 09 липня 2021 року.

Суддя С. В. Вовк