25.05.2021 Справа № 756/9921/20
Справа № 756/9921/20
Провадження 2/756/1412/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2021 року Оболонський районний суд міста Києва у складі:

головуючого - судді Жука М.В.,

при секретарі Шершньові В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Затварницька Інна Петрівна, про визнання іпотечного договору недійсним та скасування державної реєстрації заборони та іпотеки,

в с т а н о в и в:

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», третя особа приватний нотаріус КМНО Затварницька І.П., про визнання іпотечного договору недійсним та скасування державної реєстрації заборони та іпотеки.

В обґрунтування позову зазначає, що 25.10.2007 року ним укладено з АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», договір кредиту № 014-380-КЖ, за умовами якого йому надано кредит у сумі 289 936 доларів США зі сплатою 13 % річних з кінцевим терміном погашення до 24.10.2022 року. Цього ж дня у якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ними було укладено іпотечний договір № 014-380-ЗЖ, предметом якого є майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв. м, яка належить йому на підставі договору № фк01341032 про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А від 28.09.2007 року, укладеного ним з ТОВ «КБ «Столиця» з урахуванням додаткової угоди № 1 від 16.10.2007 року та свідоцтва про участь у ФФБ виду А, оформленого ТОВ «КБ «Столиця» 22.10.2007 року. Пунктом 1.9 договору іпотеки передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.2 даного договору, а також після оформлення та державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на нерухоме майно, зазначене в п. 1.2 даного договору, за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус, за повідомленням іпотекодержателя, реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають в нотаріальній формі додатковий договір до даного договору, в якому змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодаця на це нерухоме майно.

Оскільки при укладенні договору іпотеки були порушені положення Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення договору, так як майнові права на окремі приміщення в незавершеному будівництвом багатоквартирному будинку не могли бути предметом іпотеки, ОСОБА_1 просить суд визнати недійсним іпотечний договір № 014-380-ЗЖ від 25.10.2007 року, укладений ним з АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», скасувати заборони на предмет іпотеки та скасувати іпотеку, які накладені приватним нотаріусом КМНО Затварницькою І.П.

У поданих письмових поясненнях представник АТ «Альфа-Банк» - Півторак Т.О. просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що положення ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на час укладення оспорюваного іпотечного договору, не передбачали, що предметом іпотеки можуть бути майнові права не може бути безумовною підставою для визнання договору іпотеки недійсним, зазначивши також, що сплив строк позовної давності для звернення до суду з даним позовом.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 позов підтримав, позовні вимоги просив задовольнити, посилаючись на викладені у позовній заяві обставини.

У судовому засіданні представник АТ «Альфа-Банк» - Півторак Т.О. просив у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Судом установлено, що 25.10.2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 014-380-КЖ, за умовами якого банк надав позивачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використанні грошові кошти в сумі 289 936 доларів США 00 центів зі сплатою 13% річних з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту до 24.10.2022 року з визначеним у договорі порядку погашення суми основної заборгованості (а.с. 14-19).

Пунктом 1.2 кредитного договору визначено, що кредит надається позичальнику на наступні цілі: фінансування будівництва (інвестування) чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, згідно договору про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А № фк01341032 від 28.09.2007 року, укладеного між ТОВ «КБ «Столиця» та ОСОБА_1 .

Відповідно до змісту п. 1.3 кредитного договору в якості забезпечення позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги, кредитор укладає в день укладення даного договору з позичальником іпотечний договір.

25.10.2007 року між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 014-380-ЗЖ, відповідно до п. 1.1 якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором № 014-380-КЖ від 25.10.2007 року, укладеного між іпотекодержателем та позичальником майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, житловою площею 74,49 к.м (а.с. 9-13).

Відповідно до п. 1.1.1 договору іпотеки предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору № фк01341032 про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А від 28.09.2007 року, укладеного іпотекодавцем з ТОВ «КБ «Столиця», з урахуванням додаткової угоди № 1 від 16.10.2007 року та свідоцтва про участь у ФФБ виду А (№ фк01341032/2), оформленого ТОВ «КБ «Столиця» 22.10.2007 року.

Згідно п. 1.9 договору іпотеки після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус, за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця, реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додатковий договір до цього договору, в якому змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодаця на це нерухоме майно. Зазначеним додатковим можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов`язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема площі, планування приміщень тощо). Зазначений додатковий договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.

За змістом п. 2.1 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем протягом трьох робочих днів після такого оформлення та реєстрації укласти з іпотекодержателем додаткову угоду, визначену в п. 1.9 цього договору.

Пунктом 4.1 договору іпотеки передбачено, що у разі невиконання або неналженого виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Як вбачається зі змісту інформаційної довідки з Державного реєстру іпотек щодо об`єкта нерухомого майна від 01.03.2021 року, 25.10.2007 року приватним нотаріусом КМНО Чуловським В.А. внесено запис про обтяження 34515249 щодо об`єкта нерухомого майна: майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатної квартири АДРЕСА_2 на 8 поверсі, заборона № 449 (а.с. 67-69).

За змістом п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України одним із засад цивільного законодавства є свобода договору.

Частинами 1-3 ст. 6 ЦК України установлено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами

Тобто, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Тлумачення п. 3 ч. 1 ст. 3 та ст. 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (с. 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як роз`яснено у п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» недійсними правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час укладення спірного договору, предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» викладено в новій редакції, а саме: предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Таким чином, системний аналіз цих норм свідчить про те, що укладений між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 спірний договір іпотеки за яким іпотекодавцем передано в іпотеку майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, з урахуванням безумовного права сторін цього правочину на врегулювання у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами та неприпустимості втручання держави в договірні правовідносини, суд дійшов висновку про те, що оспорений позивачем правочин не суперечив чинному на час його укладення закону, а тому правові підстави для визнання його недійсним відсутні.

За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк» задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 2-13, 76-83, 133, 141, 209, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

У позові ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Затварницька Інна Петрівна, про визнання іпотечного договору недійсним та скасування державної реєстрації заборони та іпотеки - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя