Справа № 282/742/21
Провадження № 2/282/169/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 серпня 2021 року

смт. Любар

Любарський районний суд Житомирської області у складі:

головуючого судді - Носача В.М.,

при секретарі судового засідання - Грушак І.В.,

за участю:

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Забродського А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_2 (надалі по тексту також - позива) звернувся до суду з позовом до Приватного сільськогосподарського підприємства ім.Пархоменка (надалі по тексту також - відповідач, ПСП ім.Пархоменка), в якому просила визнати недійсною додаткову угоду від 08 грудня 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га за кадастровим номером :03:002:0016, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та позивачем, речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 24 січня 2019 року, номер запису про інше речове право 30072717, індексний номер рішення про державну реєстраціб прав та їх обтяжень: 45288144 від 30 січня 2019 року.

В обгрунтування позовних вимог позивач вказує, що 25.03.2005 вона уклала з ПСП ім.Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого, передала в оренду строком на 5 (п`ять) років належну їй на праві власності земельну ділянку площею 2,3301 га за кадастровим номером :03:002:0016.

15.02.2010 між сторонами укладена додаткова угода, відповідно до якої, строк дії договору оренди продовжений до 01.03.2020.

08.12.2018 сторонами укладено чергову додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої до договору від 25.03.2005 внесені зміни та доповнення, зокрема щодо розміру орендної плати, де орендна плата визначена в розмірі "понад 3% від нормативної грошової оцінки".

Позивач вказує, що термін "понад 3 %" є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови, як розмір орендної плати.

Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена. Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції, а оскільки розмір орендної плати чітко не визначений, відповідно не можна застосовувати і індекс інфляції.

Таким чином, невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним. Зазначені вище недоліки додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням його прав як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203, 215 ЦК України.

Ухвалою судді від 08.06.2021 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

У поданому відзиві представник відповідача вказує, що укладена між позивачем та відповідачем угода про оренду землі закріплює волю сторін в момент її підписання і вчинена у відповідності зі статею 15 Закону України "Про оренду землі". З поданої бухгалтерської вибірки вбачається, що позивач дійсно отримує орендну плату у розмірі понад 3 % нормативної грошової оцінки землі. Натомість, звернення позивача з даним позовом до суду обумовлене суміжними землекористувачами, які мають намір отримати зазначену у позові земельну ділянку для власного використання.

У відповіді на відзив представник позивача вказує, що безспірним є те, що термін "понад 3 %" є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що є порушенням прав орендаря та підставою для визначення цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень. передбачених статтями 203, 215 ЦК України.

Ухвалою суду від 06 липня 2021 року закрито підготовче засідання, справу призначено до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги свого довірителя підтримав з мотивів викладених у позовній заяві. Вказав, що невизначеність відсотку орендної плати не дає можливості визначити розмір інфляції та порушує права власника земельної ділянки, що є підставою для визнання цієї угоди недійсною.

В судовому засіданні представник відповідача заявлені позовні вимоги не визнав та вказав, що у спірній угоді, яка була підписана між сторонами, наявні всі необхідні дані, які чітко виконувалися та контролювалися. Жодна зі сторін договору не зверталась щодо неправильності нарахування орендної плати. Вказує, що умови в угоді відповідають всім діючим нормативно-правовим актам, сторони умови договору не порушували. Розмір орендної плати змінювався та виплачувався у розмірі значно більшому, ніж 3 %.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність доказів кожного окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дослідивши та перевіривши усі обставини справи, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог та заперечень, суд дійшов наступного висновку.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером :03:002:0016 площею 2,3301 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області.

25 березня 2005 року між ОСОБА_2 та ПСП ім.Пархоменка укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,3301 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с. 8-15).

В подальшому, 15.02.2010 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 та п. 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн. в рік».

08 грудня 2018 року між позивачем та ПСП ім.Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 та п. 4.1 визначено, що розмір орендної плати становить "понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)".

Як вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди ПСП ім.Пархоменка належної позивачу земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 та додаткової угоди до договору оренди землі від 08.12.2018 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.01.2019 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45288144 від 30.01.2019, номер запису про інше речове право:30072717.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення оспореної додаткової угоди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до частини першої, другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 09 грудня 2015 року № 6-849цс15.

Судом встановлено, що у пункті 4.1 додаткової угоди від 08 грудня 2019 року до договорів оренди землі від 25 березня 2005 року, укладених між позивачем та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю)", однак не визначено точний розмір орендної плати.

Враховуючи викладене суд дійшов висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткових угод від 08.12.2018, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток.

Тобто, із вказаних положень угод неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угод вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цих угод також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 30 червня 2021 року по справі №282/180/20, провадження №61-2248св21.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотної умови, яка містяться в ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною, а тому позов підлягає до задоволення.

Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При подачі позовної заяви почивачем сплачено судовимй збір в розмірі 908.00 грн., що стверджується квитанцією від 27.05.2021.

Відтак, із відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачена сума судового збору.

Відповідно до положень ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи, витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Долучений до матеріалів справи договір про надання правничої допомоги, укладений 24 травня 2021 року між позивачем та адвокатом Макаренком І.Я., свідчить про домовленість сторін стосовно гонорару адвоката у розмірі 60000 грн.

Відповідно до вимог ст.30 Закону України " Про адвокатуру та адвокатську діяльність" гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.

Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.

Отже, гонорар може бути визначений як фіксована сума або як погодинна оплата. При цьому, зміст п.1 ч.2 ст. 137 ЦПК України свідчить про те, що розподілу між сторонами підлягають не лише фактично понесені витрати на правничу допомогу, а й витрати, які підлягають сплаті відповідною стороною.

Враховуючи ту обставину, що у договорі сторони погодили фіксований розмір гонорару, який згідно квитаніції від 27.05.2021 (а.с. 27) сплачений позивачем на вказаний в договорі про надання правничої допомоги від 24 травня 2021 року рахунок, суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача поневені ним витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 6000.00 грн.

Враховуючи наведене, керуючись ст. 4, 11, 16, 76, 80, 81, 89, 141, 223, 246, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, ст. 202, 203, 215, 626, 638 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 1, 2, 4-6, 13, 15, 17,19, 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час винекнення спірних правовідносин), суд,-

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсною додаткову угоду від 08 грудня 2018 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,3301 га за кадастровим номером :03:002:0016, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 24 січня 2019 року, номер запису про інше речове право 30072717, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45288144 від 30 січня 2019 року.

Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка на користь ОСОБА_2 витрати у зв`язку з сплатою судового збору в сумі 908 (дев`ятсот вісім) гривень 00 копійок та витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6000 (шість тисяч) гривень 00 копійок.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Житомирського апеляційного суду через Любарський районний суд Житомирської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення виготовлено 17 серпня 2021 року.

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Приватне сільськогосподарське підприємство ім. Пархоменка, , юридична адреса: 13145, Житомирська область, Любарський район, с. Вигнанка, вул. Перемоги,1.

Головуючий суддя В.М. Носач