Справа № 646/1489/19
№ провадження 2/646/198/2021
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30.03.2021 м.Харків

Червонозаводський районний суд м. Харкова у складі:

судді Янцовської Т.М.,

з участю секретаря Бєлівцової О.А.,

представника позивача - ОСОБА_4,

представника відповідача ТОВ «Формленд» - Ткаченко Ю.О.,

представника ТОВ ФК «Інновація» - Грекової Л.В.,

представника третьої особи ОСОБА_1 - ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 646/1489/19 за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», ТОВ «Формленд», треті особи - ОСОБА_1 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, іпотеки та поновлення реєстрації права власності,

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, іпотеки від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд», виключення запису про державну реєстрацію заборони відчуження нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , скасування реєстрації права власності за ТОВ «Формленд». В обґрунтування позову позивач зазначив, що ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 21.11.2003 р. набув у власність нежитлові приміщення літ. А площею 895,3 кв.м за адресою АДРЕСА_2 . ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, після його смерті відкрилася спадщина. Позивач є рідним сином спадкодавця та спадкоємцем першої черги за законом, у передбачений законом строк звернувся до Десятої Харківської державної нотаріальної контори з заявою про прийняття спадщини. Під час формування спадкової справи позивач дізнався, що нерухоме майно за вищезазначеною адресою переоформлено на третіх осіб. Тобто, 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» (продавець) та ТОВ «Формленд» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець P.O. Крім того, 19.11.2018 р. на забезпечення виконання зобов`язань покупця за договором купівлі-продажу, між ТОВ «ФК «Інновація» та ТОВ «Формленд» укладено договір іпотеки вищезазначеного нерухомого майна. Але рішення суду про продаж іпотечного майна в прядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» не існувало, як не містив і договір застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Крім цього, фактично звернення стягнення на нерухоме майно відбулося після смерті власника нерухомого майна, в межах суми його боргу, якого на момент укладення оскаржуваного договору у визначеній сумі не існувало, що підтверджено документально, а саме: договором про відступлення права вимоги № 372 від 29.12.2015 р. за кредитним договором № 014/8088/9/14415 від 25.04.2008, кредитором за яким є ТОВ «ТЕЛЛУС-М», заборгованість перед яким на дату відступлення та на дату підписання оскаржуваного договору купівлі-продажу становила 354 125,49 дол. США. Зазначене свідчить про відсутність встановлених законом підстав укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна, його суттєву не відповідність приписам статті 38 Закону України «Про іпотеку» та як наслідок - недійсність оскаржуваного правочину. Під час посвідчення оскаржуваного договору, нотаріусом не перевірено, що рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова по справі № 2-3297/07 від 13.09.2007, як підстава володіння нерухомим майном та правова підстава передачі такого в іпотеку, у 2010 році скасовано. А наприкінці 2012 р. скасована реєстрація права власності на підставі згаданого рішення суду № 2-3297/07 від 13.09.2007 р. та поновлена реєстрація права власності ОСОБА_3 на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу від 21.11.2003 р. Дані Державного реєстру прав власності на нерухоме майно були правовою підставою відмови у посвідченні оскаржуваного договору та у здійсненні реєстрації прав власності на вказане вище нерухоме майно. Оскаржуваний договір купівлі-продажу був оформлений з істотним порушенням вимог ст. 203 ЦК України, оскільки під час оформлення права власності на нерухоме майно, що було предметом купівлі продажу, власник майна, тобто іпотекодавець - ОСОБА_3 , помер. Право власності ОСОБА_3 до продавця нерухомого майна - ТОВ «Фінансової компанії «Інновація» не переходило, продаж вчинений від імені власника нерухомого майна на користь третьої особи. Таким чином, оскаржуваний правочин купівлі-продажу нерухомого майна - є вочевидь недійсним, оскільки на момент направлення на адресу власника нерухомості вимоги та на момент укладання оскаржуваного договору власник нерухомого майна помер. Зазначене також є порушенням виключного переважного права Іпотекодавця (в особі його правонаступників) на викуп майна. На момент укладення договору про передачу прав за іпотечним договором, посвідченого 17.09.2018 р. приватним нотаріусом Швець P.O., та на момент ніби то направлення на адресу власника ОСОБА_3 та вручення йому повідомлення про укладення договору купівлі-продажу та безпосереднього посвідчення оскаржуваного договору 19.11.2018 р. власник майна не міг приймати повідомлення, рішення чи реалізувати переважне право, не мав цивільної правоздатності, що свідчить про наявність встановлених законом правових підстав недійсності оскаржуваних правочинів. Оскаржуваний договір купівлі-продажу відповідно до вимог ст. ст. 203, 215, 227 ЦК України є недійсним, як і договір забезпечення недійсного зобов`язання, оскільки за вимогами ч. 2 ст. 548 ЦК України недійсність основного зобов`язання (вимоги) спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не встановлено цим Кодексом.

В судовому засіданні представник позивача - ОСОБА_4 позовні вимоги підтримала в повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у позові.

Представник відповідача ТОВ «Формленд» - Ткаченко Ю.О. заперечувала проти задоволення позову в зв`язку з необґрунтованістю вимог позивача. Зазначила, що при продажу спірного майна продавцем виступав ТОВ «Інновація» як іпотекодержатель, та якому право на таке відчуження надано законом України «Про іпотеку» та Договором іпотеки. Отже, нотаріус дотримуючись вимог чинного законодавства, перевірив дієздатність продавця і покупця. Чинним законодавством також передбачено, що смерть іпотекодавця не припиняє договору іпотеки. Як Закон про іпотеку так і Порядок про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає саме відправлення на адресу іпотекодержателя повідомлення. При цьому, оформлення правочину раніше 30 днів з дня відправлення не допускається. Отже, жодним нормативно-правовим актом не передбачено обов`язок державного реєстратора чи іпотекодержателя-продавця відслідковувати отримання такого повідомлення іпотекодателем. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна, на дату продажу вбачалось відсутність зареєстрованого права власності на спірний об`єкт у новому реєстрі. В той же час вбачалась наявність іпотекодержателя ТОВ «Інновація» на спірний об`єкт, що повністю відповідало інформації, що була зазначена у Договорі іпотеки. Таким чином, за всіма ознаками ТОВ «Формленд» є добросовісним набувачем майна.

Представник відповідача ТОВ ФК «Інновація» - Грекова Л.В. позовні вимоги не визнала, просила відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що хоча на момент укладення договору купівлі-продажу майна іпотекодавець ОСОБА_3 був померлим, але відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку» смерть іпотекодавця не є підставою для припинення іпотеки. Оскільки право власності на предмет іпотеки на момент звернення стягнення на предмет іпотеки згідно даних державного реєстру належало померлому, відомості про його смерть до кредитора доведені не були, спадщина не була прийнята будь-ким із спадкоємців, іпотекодержатель з дотриманням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», правомірно звернув стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із невиконанням боржником своїх зобов`язань. Обов`язку з боку нотаріуса перевіряти відомості про іпотекодавця у т. ч в Демографічному реєстрі, чинне законодавство не містить. 16.11.2018 р. на підставі договору від 16.11.2018 №3460/18, що укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» (Замовник оцінки) та приватним підприємством «ТОВА» (Виконавець оцінки), останнім виконано оцінювання об`єкту: нежитлового приміщення в літ. «А-4», загальною площею 854,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 . Згідно звіту про оцінку ринкової вартості об`єкту визначено вартість об`єкта у сумі 11 068 000,00 грн. Задоволення позову жодним чином не поновить позивача у його правах спадкоємця та не буде підставою для реєстрації за ним права власності на спірне майно. Повернути власність померлому батьку також не виявляється можливим.

Представник третьої особи ОСОБА_1 - ОСОБА_5 вважав позовні вимоги обґрунтованими, а тому просив задовольнити позов, посилаючись на обставини, викладені у ньому.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. в судове зсідання не з`явився, належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи, подав заяву про розгляд справи за його відсутності, не скористався своїм правом на подачу пояснень щодо позову.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, перевіривши матеріали справи, приходить до наступного.

Судом встановлено, що згідно повторного свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 , виданого Харківським міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції в Харківській області 08.02.2019 р., ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що в книзі реєстрації смертей 06.09.2018 р. зроблено відповідний актовий запис №54.

Відповідно до договору дарування від 26.09.2006 р., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алтуніною Л.А., зареєстрованого в реєстрі № 7008, ОСОБА_3 подарував, а ОСОБА_2 прийняв у дар нежитлові приміщення підвалу № 14, 14а, 15, 16, 16а, 1-го поверху № 40, 41, 45, 2-го поверху № 5-7, 7а, 8, 8а, в літ. «А-3», загальною площею 225,8 кв.м., та нежитлові приміщення 1-го поверху № 77, 78, 2-го поверху № 60, 3-го поверху № 21-23 в літ «А-3» загальною площею 137,0 кв. м, що знаходяться в АДРЕСА_2 . Ці нежитлові приміщення належать дарувальнику, ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алтуніною Л.А. 21.11.2003 р. за реєстром № 4906, зареєстрованого у комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 06.12.2003 р., номер запису: 1170 в книзі: 1. реєстраційний номер: 3795631, та рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07.09.2006 р., № 2-2790, зареєстрованого у комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 19.09.2006 р., номер запису: 1170 в книзі: 1, реєстраційний номер: 16090474.

З витягу про реєстрацію в спадковому реєстрі від 15.11.2018 р. вбачається, що Зміївською державною нотаріальною конторою зареєстровано спадкову справу № 63324604 після смерті ОСОБА_3 .

З довідки № 229/02-14 від 06.03.2019 р. убачається, що Зміївською державною нотаріальною конторою Харківської області 15.11.2018 р. заведено спадкову справу № 192/2018 (номер справи у Спадковому реєстрі 63324604) щодо майна померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 , що мешкав в АДРЕСА_3 , спадкоємцями якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого державним нотаріусом Зміївської державної нотаріальної контори 14.05.2019 р., спадкоємцями зазначеного в заповіті майна ОСОБА_3 є його діти: ОСОБА_2 на 1/2 частку майна та ОСОБА_1 на 1/2 частку майна. Спадщина, на яку в указаних частках видано свідоцтво складається з: нежитлових приміщень підвалу №№9-13, першого поверху №№30-38, антресолі першого поверху №№6-8, другого поверху №№9-15,15-а,16-19,11; третього поверху №№11-20, ІУ, в літ.«А-3», загальною площею 671,30 кв,м„ що знаходяться в АДРЕСА_2 . Вищевказані нежитлові приміщення належать померлому на підставі дублікату договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Алтуніною Л.А. 21.11.2003 р. за р.№ 4906.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13.09.2007 р. визнано за ОСОБА_3 право власності на нежитлові приміщення в літ. «А-4», загальною площею 854,10 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , що складаються з наступних приміщень: приміщення першого поверху №№ 1,30,31,32,33,34,35,36,37, загальною площею 117,80 кв.м. , приміщення антресолі першого поверху №№ 6,7,7-а,8, 8-а, загальною площею 52,60 кв.м.; приміщення другого поверху №№ II,9,10,11,12, ІЗ,14,14-а,15,15-а, 16,16-а, 16-6,17,17-а, 18,19 , загальною площею 168,40 кв.м.; приміщення третього поверху №№ IV, 11,12, 12-а, 13,13-а, 14, 15, 16, 17,18,19,20,20а, загальною площею 200,40 кв.м.; приміщення 4-го поверху №№ IV,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, 12,13,14, 15, балкон, загальною площею 184,20 кв.м.; приміщення підвалу №№ 9, 9-а, 10,11,12,12-а,ІЗ, 13-а, загальною площею 130, 40 кв.м. З рішення убачається, що відповідно до технічного паспорту на нежитлові приміщення за вищезазначеною адресою, виготовленого КП «Харківське бюро технічні інвентарізації» та довідки КП «ХМБТІ» №1390100 від 19.03.2007 р. ОСОБА_3 самочинно побудував приміщення четвертого поверху №№ IV,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15, балкон, площею 9,2 кв.м. та реконструював нежитлові приміщення підвалу №№13,13-а, 12,12-а, 11,10,9,9-а; приміщення першого поверху №№ 30,31,32,33,34,35,36,37,6,7,7-а,8,8-а; приміщення другого поверху №№ 11,9,10, II, 12,13,14,14-а, 15,15-а, 16,16-а, 16-6,17,17-а, 18,19, третього поверху №IV, 11,12,12-а, 13,13-а, 14,15,16,17,18,19,20,20-а.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 16.12.2010 р. рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13.09.2007 р. скасовано, у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено.

З договору іпотеки 010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р. убачається, що для забезпечення вимоги Генеральної кредитної угоди від 24.12.2007 р., за умовами якого іпотекодержатель ВАТ «Ерсте Банк» зобов`язується перед позичальником ОСОБА_3 надати кредит в сумі 850000,00 доларів США на умовах повернення до 23.12.2014 р., а позичальник зобов`язується повернути кредит, сплатити проценти, комісійну винагороду, неустойку. У випадку невиконання зобов`язання за кредитним договором позичальником іпотекодержатель має право отримати задоволення за рахунок заставленого майна. Пунктом 5.1. передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або умов цього Договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до п. 6.2. право іпотеки, та відповідно і цей договір, припиняє чинність, серед іншого, у разі припинення основного зобов`язання, забезпеченого іпотекою, знищення (втрати) предмета іпотеки, якщо іпотекодавець не змінив або не відновив предмет іпотеки.

08.02.2017 р. між ТОВ «Фінанс траст груп» та ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» укладено договір відступлення права вимоги № 3, згідно якого ТОВ «Фінанс траст груп» відступило ТОВ «ФК «Інновація» право вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення даного кредитного договору, вказаних у додатку № 1 до цього договору. Згідно інформації, яка міститься у Додатку № 1 до Договору відступлення права вимоги № 3 від 08.02.2017 р. ОСОБА_3 є боржником за кредитними договорами № № 014/3531/9/08305, 014/3531/9/08306. Зі змісту зазначеного договору убачається, що первісний кредитор передає (відступає) Новому кредитору Права вимоги до Боржників за Кредитними договорами та/або іншими договорами в обсязі та на умовах, що існують на момент укладання цього Договору, а Новий кредитор набуває Права вимоги Нового кредитора та сплачує Первісному кредитору за відступлення Права вимоги грошові кошти у сумі, що дорівнює Ціні договору у порядку та строки, встановлені цим Договором (п.2.1). Ціна договору складає 1 402 720,00 гривень. Сторони домовились, що Новий кредитор зобов`язаний розрахуватися з Первісним кредитором протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту укладення цього Договору, шляхом перерахування Первісному кредитору грошових коштів на реквізити зазначені у п. 12 цього Договору (п.4.1, 4.2).

Відповідно до договору про передачу прав за іпотечним договором від 17.09.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецом Р.О., р. №5555, ТОВ «Фінанс траст груп» передано ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» право вимоги за іпотечним договором № 010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р., укладеним між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 . Підписанням цього договору іпотекодержатель підтверджує, що на дату укладення цього договору права вимоги, що передаються іпотекодержателю за цим договором, є дійсними. Новий іпотекодержатель зобов`язаний самостійно та за власний рахунок забезпечити реєстрацію обтяження у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у випадку його відсутності на день укладення договору) та внесення змін і додаткових відомостей до запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо переходу до нового іпотекодержателя прав за іпотечним договором.

Як убачається з листа від 12.10.2018 р. ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» повідомив ОСОБА_3 в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» про наявність простроченої заборгованості за кредитним договором. ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» вимагає повного виконання зобов`язань за Кредитним договором та повідомляє про свій намір звернути стягнення на Предмет іпотеки, а саме укласти договір купівлі-продажу та продати вищевказане нерухоме майно будь-якій сторонній особі за ціною, встановленою на підставі незалежної оцінки нерухомого майна суб`єктом оціночної діяльності, відповідно до діючого законодавства та умов Договору іпотеки в порядку та в строки, визначені цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» з урахуванням вимоги ст. 42 цього Закону.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.11.2018 р. (на момент укладення договору купівлі-продажу між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд») відсутні відомості щодо права власності на нежиле приміщення в літ А-4 пл. 854,10 за адресою АДРЕСА_2 .

З договору купівлі-продажу від 19.11.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швець Р.О., зареєстрованого в реєстрі № 6859, убачається, що ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» продав, а ТОВ «Формленд» купив нерухоме майно: нежиле приміщення в літ. «А-4», загальною площею 854,1 кв.м, що складається з наступних приміщень: приміщення першого поверху №№ 1, 30-37, приміщення антресолі першого поверху №№ 6, 7, 7-а, 8, 8-а, приміщення другого поверху №№ ll, 9-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 16-б, 17, 17-а, 18, 19, приміщення третього поверху №№ IV, 11, 12, 12-а, 13, 13-а, 14-20, 20-а, приміщення четвертого поверху №№ IV, 2-15, балкон загальною площею 184,2 кв.м., приміщення підвалу №№ 9, 9-а, 10-12, 12-а, 13, 13-а за адресою АДРЕСА_2 . У договорі зазначено, що згідно договору іпотеки № 010/2000/001/5/1, посвідченого 24.12.2007 р. Саврасовою І.О., приватний нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, та зареєстрованого в реєстрі за № 3650, право власності на нерухоме майно належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова, справа № 2-3297/07 від 13.09.2007 р., зареєстрованого в Комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», витяг № .10.2007 р. Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки № 010/2000/001/5/1, посвідченого 24.12.2007 р. Саврасовою І.O., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, та зареєстрованого в реєстрі за №3650; договору про передачу прав за іпотечним договором, посвідченого 17.09.2018 р. Швець P.O., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, та зареєстрованого в реєстрі за № 5555. Продавець не менш ніж за 30 (тридцять) днів до укладення цього Договору письмово повідомив Іпотекодавця/Боржника, а саме ОСОБА_3 про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення.

19.11.2018 р. укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швецом Р.О., зареєстрований в реєстрі № 6860, згідно якого ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» (іпотекодержатель) з метою забезпечення повного виконання зобов`язання, а саме сплатити ціну договору купівлі-продажу в сумі 11068000,00 гривень передає в іпотеку ТОВ «Формленд» (іпотекодержатель) нерухоме майно, яке визначене у вищенаведеному договорі купівлі-продажу від 19.11.2018 р.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.11.2018 р. право власності на нерухоме майно: нежиле приміщення в літ. «А-4», загальною площею 854,1 кв.м, що складається з наступних приміщень: приміщення першого поверху №№ 1, 30-37, приміщення антресолі першого поверху №№ 6, 7, 7-а, 8, 8-а, приміщення другого поверху №№ ll, 9-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 16-б, 17, 17-а, 18, 19, приміщення третього поверху №№ IV, 11, 12, 12-а, 13, 13-а, 14-20, 20-а, приміщення четвертого поверху №№ IV, 2-15, балкон загальною площею 184,2 кв.м., приміщення підвалу №№ 9, 9-а, 10-12, 12-а, 13, 13-а за адресою АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Формленд» на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2018 р.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.01.2019 р. нерухоме майно за адресою АДРЕСА_2 у виді нежилого приміщення в літ. «А-4», загальною площею 854,1 кв.м., що укладається з наступних приміщень: приміщення першого поверху №№ 1, 30-37, приміщення антресолі першого поверху №№ 6, 7, 7-а, 8, 8-а, приміщення другого поверху №№ ll, 9-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 16-б, 17, 17-а, 18, 19, приміщення третього поверху №№ IV, 11, 12, 12-а, 13, 13-а, 14-20, 20-а, приміщення четвертого поверху №№ IV, 2-15, балкон загальною площею 184,2 кв.м., приміщення підвалу №№ 9, 9-а, 10-12, 12-а, 13, 13-а, в літ. «А 4» належить на праві приватної власності ТОВ «Формленд» на підставі договору купівлі-продажу, виданого 19.11.2018 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.06.2019 р. нерухоме майно за адресою АДРЕСА_2 у виді нежитлових приміщень підвалу №№9-13; першого поверху №№30-38; антресолі першого поверху №№6-8; другого поверху №№9-15, 15а, 16-19, II; третього поверху №№ 11-20, IV, в літ. «А-3» належить на праві спільної часткової приватної власності ОСОБА_6 та ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданим 14.05.2019 р. Зміївською державною нотаріальною конторою Харківської області.

Згідно виконавчого напису приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р.О. від 13.03.2019 р. звернено стягнення на нерухоме майно в літ. «А-4», загальною площею 854,1 кв.м, що складається з наступних приміщень: приміщення першого поверху №№ 1, 30-37, приміщення антресолі першого поверху №№ 6, 7, 7-а, 8, 8-а, приміщення другого поверху №№ ll, 9-14, 14-а, 15, 15-а, 16, 16-а, 16-б, 17, 17-а, 18, 19, приміщення третього поверху №№ IV, 11, 12, 12-а, 13, 13-а, 14-20, 20-а, приміщення четвертого поверху №№ IV, 2-15, балкон загальною площею 184,2 кв.м., приміщення підвалу №№ 9, 9-а, 10-12, 12-а, 13, 13-а за адресою АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ТОВ «Формленд». За результатами звернення стягнення вищевказане нерухоме майно задовольнить вимоги стягувача - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація».

Як убачається з листа КП «ХМБТІ» Харківської міської ради № 8966/0411/20 від 07.09.2020 р. згідно матеріалів інвентаризаційної справи реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвалу № 9, 9а, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 1-го поверху № 30-37, І, антресолі 1-го поверху № 6, 7, 7а, 8, 8а, 2-го поверху № 9-14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 166, 17, 17а, 18, 19, II, 3-го поверху № 11, 12, 12а, 13, 13а, 14-20, 20а, IV, 4-го поверху, № IV, 2-15, балкон площею 184,2 кв.м, загальною площею 854,1 кв.м в літ. «А-4 за ОСОБА_3 на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13.09.2007, справа № 2-3297/07 було погашено. Приватний нотаріус Швець Р.О. не звертався до КП «ХМБТІ» ХМР щодо зареєстрованих прав, що виникли до 2013 року на нежитлові приміщення у будівлі літери «А-4».

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14.02.2012 р. стягнуто з ОСОБА_3 на користь ПАТ «Ерсте Банк» загальну суму заборгованості за кредитними договорами № 014/3531/9/08305 від 24.12.2007 р., № 014/3531/9/08306 від 24.12.2007 р., № 014/8088/9/14415 від 25.04.2008 р. у розмірі 1 199 689,51 доларів США, що в гривневому еквіваленті складає 9 582 759,90 гривень.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 01.04.2013 р. по справі № 2033/2-2786/11 стягнуто з ОСОБА_7 на користь ПАТ «Ерсте Банк» еквівалент 44 960,00 дол. США, що в перерахунку на національну валюту України по курсу НБУ складає 359 365,28 гривень в рахунок погашення заборгованості за генеральною кредитною угодою № 010/2000/001/5 від 24.12.2007 р. та укладеними в її рамках кредитними договорами №№ 014/3531/9/08305 від 24.12.2007 р., №014/3531/9/08306 від 24.12.2007 р., № 014/8088/9/14415 від 25.04.2008 р., за якими загальна сума заборгованості за кредитами складає 888 570,88 дол. США, що є еквівалентом по курсу НБУ 7 102 347,04 гривень.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 41 Конституції України гарантується, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

При застосуванні Закону України «Про іпотеку» суд вважає необхідним керуватись редакцією, чинною на момент укладення договору іпотеки від 24.12.2007 р. між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 .

Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Частинами 2, 4, 5 статті 3 Закону «Про іпотеку» передбачено, що взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Договір є найпоширенішою підставою для виникнення іпотечних правовідносин. Під час укладення договору іпотеки потрібно дотримуватися встановлених законом вимог, зокрема, щодо його форми та змісту, порядку внесення змін до нього, виду та правового статусу майна, що дозволено передавати в іпотеку, умов передачі майна в іпотеку та інших, визначених законом аспектів, які мають суттєве значення для дійсності такого договору.

За змістом положень ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтями 655, 656 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предмет іпотеки визначено ст. 5 Закону України «Про іпотеку». Так, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Частиною 1 статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачені підстави для припинення іпотеки, а саме: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

З матеріалів цивільної справи убачається, що на час передачі нерухомості за адресою АДРЕСА_2 іпотекодавцем ОСОБА_3 в іпотеку іпотекодержателю ВАТ «Ерсте Банк» іпотекодавець був власником майна, що підтверджувалось правовстановлюючими документами, зокрема, рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13.09.2007 р. про визнання за ОСОБА_3 права власності, яке в подальшому скасоване рішенням апеляційного суду Харківської області від 16.12.2010 р. з відмовою іпотекодавцю у визнанні права власності на нерухоме майно.

Таким чином, в результаті вищенаведеного рішення апеляційного суду Харківської області відбулось відновлення суб`єктивного речового права на спірне майно в певної особи, у зв`язку із чим іпотекодавець ОСОБА_3 не може вважатися його власником. У такому випадку не може бути застосовано положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку». згідно з яким у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою, оскільки у момент передачі майна в іпотеку іпотекодавець не був її власником.

Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 визнано такими, що відповідають Конституції України положення ч. 1 ст. 23 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р.

Внаслідок припинення права власності на спірне нерухоме майно, яке перебувало в іпотеці, на нежитлові приміщення - підвалу № 9, 9а, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 1-го поверху № 30-37, І, антресолі 1-го поверху № 6, 7, 7а, 8, 8а, 2-го поверху № 9-14, 14а, 15, 15а, 16, 16а, 166, 17, 17а, 18, 19, II, 3-го поверху № 11, 12, 12а, 13, 13а, 14-20, 20а, IV, 4-го поверху, № IV, 2-15, балкон площею 184,2 кв.м, загальною площею 854,1 кв.м в літ. «А-4» реєстрацію права власності за ОСОБА_3 було погашено. Зазначене також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.11.2018 р. (на момент укладення договору купівлі-продажу між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд») про відсутність відомостей щодо права власності на нежиле приміщення в літ А-4 пл. 854,10 за адресою АДРЕСА_2 .

Набувач предмета іпотеки не позбавлений можливості отримувати інформацію про обтяження майна іпотекою самостійно або за допомогою третіх осіб та здатний виявити розумну обачність, щоб убезпечити себе від негативних наслідків, пов`язаних із набуттям статусу іпотекодавця, у тому числі і тих, що можуть настати у разі невиконання основного зобов`язання. Хоча обтяження майна іпотекою і впливає на можливість реалізації набувачем іпотечного майна свого конституційного права власності через обмежену правомочність розпоряджатися предметом іпотеки, втручання у таке право є мінімальним та спрямоване на врахування інтересів усіх суб`єктів вказаних правовідносин.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про припинення іпотеки, укладеної між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 на підставі договору іпотеки 010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р., що зумовлює недійсність будь яких наступних вимог щодо нерухомого майна, яке було предметом іпотеки.

Частиною першою статті 575 ЦК України визначено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Частина1 статті 7 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Згідно ч. ч.1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

З договору іпотеки 010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р., укладеному між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 передбачена можливість звернення стягнення на предмет іпотеки, серед іншого, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Статтями 655, 656 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Вирішуючи питання про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, іпотеки від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд», суд виходить з того, що відповідно до положень ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом (статті 203, 215-216, 228-235 ЦК).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що «стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню».

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Виходячи зі змісту ст. 5 Закону України «Про іпотеку», ст. 656 ЦК України щодо предмета іпотеки та договору купівлі-продажу суд приходить до висновку, що умови укладених договорів іпотеки та купівлі-продажу від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд» у суперечать ст. 638 ЦК України в частині досягнення згоди стосовно всіх істотних умов договорів, а саме предмету договору.

Таким чином, у зв`язку з відсутністю об`єкта іпотеки за договором №010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р. між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 (на підставі рішення апеляційного суду Харківської області від 16.12.2010 р.), відсутні підстави набуття права звернення стягнення на нерухоме майно площею 854,1 кв.м в літ. «А-4» за адресою АДРЕСА_2 у ТОВ «Фінансова компанія «Інновація».

Досліджені в судовому засіданні докази свідчать про недодержання сторонами під час укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки від 19.11.2019 р. вимог, встановлених ч. 1 ст. 203 ЦК України, згідно якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В свою чергу ч. 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Вищенаведене свідчить про те, що на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 18.1.2018 р. ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» не мало права відчужувати нерухоме майно, на момент укладення договору іпотеки від 18.11.2018 р. ТОВ «Формленд» не мало права на його укладення. Зазначене свідчить про те, що зміст договору іпотеки суперечить ч. 2 ст. 583 ЦК України, ст. 5 Закону України «Про іпотеку», за змістом яких іпотекодавець має бути носієм права власності або права господарського відання на майно, що передає в іпотеку; відсутність такого права свідчить про невідповідність оспорюваного договору вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України, і як наслідок, відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним з моменту його укладення.

Відсутність предмету договору купівлі-продажу є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу та іпотеки від 19.11.2018 р. нерухомого майна у літ «А-4» за адресою АДРЕСА_2 .

Пунктом 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, похідних від права власності, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

Крім того, за ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено ряд дій, що мають бути вчинені державним реєстратором в ході розгляду заяви у сфері державної реєстрації прав. Так, державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Але згідно відповіді від 07.09.2020 р. №8966/0411/20 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради реєстрацію права власності на нежитлові приміщення загальною площею 854,1 кв.м в літ. «А-4 за ОСОБА_3 на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 13.09.2007 було погашено, при цьому приватний нотаріус Швець Р.О. не звертався до КП «ХМБТІ» ХМР щодо зареєстрованих прав, що виникли до 2013 року на нежитлові приміщення у будівлі літери «А-4»..

З огляду на те, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19.11.2018 р. (на момент укладення договору купівлі-продажу між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд») відсутні відомості щодо права власності на нежиле приміщення в літ А-4 пл. 854,10 за адресою АДРЕСА_2 , державним реєстратором 19.11.2018 р. внесено запис про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Формленд» на нерухоме майно в літ. «А-4» за зазначеною адресою. Таким чином, державним реєстратором зазначене рішення прийнято з порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме за наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами (п. 5 ч. 1 ст. 24).

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Відповідно до частин другої та третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Згідно з частиною першою статті 1217 ЦК України спадкування здійснюється за заповітом або за законом.

Часом відкриття спадщини є день смерті особи, або день, з якого вона оголошується померлою (частина друга статті 1220 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 1268 ЦК України спадкоємець за заповітом або за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її.

Згідно з частиною першою статті 608 ЦК України зобов`язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов`язане з його особою i у зв`язку з цим не може бути виконане іншою особою.

Таким чином, правовідносини, що виникли між банком та боржником (який помер), після його смерті трансформуються у зобов`язальні правовідносини, що виникли між кредитодавцем і спадкоємцями боржника, та вирішуються у порядку визначеному статтею 1282 ЦК України.

Згідно зі статтею 1282 ЦК України спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен зі спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора вони зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі.

У разі смерті фізичної особи, боржника за зобов`язанням у правовідносинах, що допускають правонаступництво у порядку спадкування, обов`язки померлої особи (боржника) за загальним правилом переходять до іншої особи її спадкоємця, тобто відбувається передбачена законом заміна боржника у зобов`язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину.

За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 5.1 договору іпотеки 010/2000/001/5/1 від 24.12.2007 р., укладеному між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання, умов Кредитного договору або умов цього Договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Матеріалами справи встановлено, що 12.10.2018 р. ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» надіслало повідомлення ОСОБА_3 про наявність простроченої заборгованості за кредитним договором та повідомив про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Але на момент відправлення повідомлення ОСОБА_3 не отримував його та не міг отримати, а так само не міг виконати умови передбаченого пункту у визначений строк, оскільки помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Частиною 6 статті 13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів» передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень, якщо сторони прямо не передбачили застосування принципу «відправлення». Зокрема: (а) у підпункті 3 пункту I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу;

(б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено їй за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання;

(в) відповідно до пункту 4 статті 1 Конвенції УНІДРУА про міжнародний факторинг від 28 травня 1988 року письмове повідомлення може бути не підписане, але в ньому обов`язково повинна зазначатись особа, яка його зробила або від імені якої воно зроблене. «Письмове повідомлення» включає телеграми, телекси і будь-які інші види телекомунікаційних повідомлень, які можна відтворити у формі документа, але не обмежується ними. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом.

Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці. У постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі 6-2988цс15 вказано, що: «[…] розглядаючи питання про дотримання під час проведення торгів положень пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи було письмово повідомлено, зокрема, боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу. При цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей. Отже, загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей». Аналогічний висновок визначено у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18).

Встановлених вимог законодавства ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» не додержано, не висунуто вимогу до спадкоємців після смерті ОСОБА_3 та 19.11.2018 р. звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу з ТОВ «Формленд», зазначивши у договорі про належність права власності на нерухоме майно ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова, справа № 2-3297/07 від 13.09.2007 р.

Ненаправлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, оскільки як кредитор та іпотекодержатель ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» порушив вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» та не направив спадкоємцям боржника вимоги про усунення порушення, договір купівлі-продажу, укладений іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження про продаж предмета іпотеки, без повідомлення спадкоємців боржника підлягає визнанню недійсним, з підстав викладених вище.

Посилання представника відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» на те, що задоволення позову жодним чином не поновить позивача у його правах спадкоємця та не буде підставою для реєстрації за ним права власності на спірне майно, є необґрунтованим з огляду на наступне.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Звертаючись до суду з дійсним позовом, позивач зазначає, що оспорювані договори від 19.11.2018 р., укладені між відповідачами - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд», порушують його право власності на майно, одержане у спадщину після смерті батька ОСОБА_3 , а тому суд приходить до висновку про наявність порушення прав позивача у даній справі. Позбавлення особи майна в такий спосіб є порушенням права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України.

Аналогічний висновок викладений в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.02.2021 по справі № 278/3367/19.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду.

Стосовно вимоги про виключення запису про державну реєстрацію заборони відчуження нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , скасування реєстрації права власності за ТОВ «Формленд», суд виходить з наступного.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядком № 1127, затвердженим Постановою КМУ 25.12.2015 р.

За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до положень вищевказаних нормативно-правових актів за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Відповідно до статті 11 вищезазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (в редакції, чинній до 16 січня 2020 року, яка діяла на час звернення з позовом у цій справі) унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Проте згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Згідно пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19.

Визнання недійсними оспорюваних договорів тягне за собою скасування реєстрації цих правочинів у відповідних реєстрах, а тому відсутні підстави для задоволення вимоги позивача про виключення запису про державну реєстрацію заборони відчуження нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , скасування реєстрації права власності за ТОВ «Формленд».

На підставі викладеного, суд вважає необхідним задовольнити вимогу позивача про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, іпотеки від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд»,у задоволенні вимог про виключення запису про державну реєстрацію заборони відчуження нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , скасування реєстрації права власності за ТОВ «Формленд»необхідно відмовити.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 16, 203, 204, 215, 321, 512, 514, 575, 626, 638, 655, 656, 1282 ЦК України, ст. ст. 2-5, 7, 17, 23, 33, 35 Закону України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. ст. 12, 13, 259, 263-265 ЦПК України,

в и р і ш и в:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», ТОВ «Формленд», треті особи - ОСОБА_1 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, іпотеки та поновлення реєстрації права власності задовольнити частково.

Визнати недійним договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2 від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд», посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швецом Р.О., зареєстрований в реєстрі № 6859.

Визнати недійним договір іпотеки нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2 від 19.11.2018 р. між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Формленд», посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Швецом Р.О., зареєстрований в реєстрі № 6860.

В іншій частині позовних вимог у задоволенні відмовити.

Стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», ТОВ «Формленд» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 768,40 гривень з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Харківського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 09.04.2021 р.

Відомості щодо учасників справи:

позивач - ОСОБА_2 , АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 ,

відповідач - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», м. Київ, вул. Сурікова, 3, ,

відповідач - ТОВ «Формленд», м. Київ, , вул. Митрополита Василя Липківського, 45, ,

третя особа - ОСОБА_1 ,АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_3 ,

третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович, м. Київ, вул. Лютеранська, 3, офіс 31.

Суддя: Т.М. Янцовська