Справа № 334/7000/20
Провадження № 2/323/304/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.03.2021 м. Оріхів

Оріхівський районний суд Запорізької області у складі

головуючого - судді Мінаєва М.М.,

при секретарі - Тахтаул А.Л.,

за участю

позивача - ОСОБА_1 ,

представника позивача - адвоката Малюки В.С.,

представника відповідача - адвоката Макаренко О.М.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , поданим через представника - адвоката Малюку Валерію Сергіївну, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Таврія 2011», про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

01.02.2021 року до Оріхівського районного суду Запорізької області за підсудністю із Ленінського районного суду м. Запоріжжя надійшла цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Таврія 2011» про розірвання Договору оренди землі від 16.05.2018 року.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на те, що 16.05.2018 року між ним та ТОВ «Таврія 2011» був укладений Договір оренди землі, відповідно до умов якого відповідач отримав від позивача у тимчасове платне строкове користування (оренду) земельну ділянку площею 7,6761 га з кадастровим номером :02:002:0120, розташовану на території Новояковлівської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до п. п. 10, 13 вказаного Договору сторони домовились, орендна плата в розмірі 8700,00 грн. на рік (3% від грошової оцінки земельної ділянки) має сплачуватись орендарем у строк до 31-го грудня поточного року. Станом на час подання позову (01.12.2020 року) відповідач свої зобов`язання по сплаті орендної плати систематично (три рази) не виконав. Відтак, діючи на підставі п. 39 вказаного Договору, а також відповідно до вимог ст. ст. 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.651 Цивільного кодексу України, ст. 141 ЗК України, а також з урахуванням практики Верховного Суду у подібних спорах, позивач бажає розірвати спірний Договір у зв`язку з систематичною несплатою орендарем орендної плати.

Ухвалою від 02.02.2020 року провадження у справі було відкрите, а її розгляд визначений в порядку спрощеного позовного провадження. Сторонам був наданий час для подання письмових заяв по суті спору та доказів на їх обґрунтування.

02.03.2021 року до суду надійшов письмовий відзив представника позивача, адвоката Макаренко О.М., із запереченнями проти позову. В обґрунтування своїх заперечень представник відповідача послався на те, що систематичних порушень умов Договору оренди землі від 16.05.2018 року з боку відповідача допущено не було. Так, за умовами Договору, оренда плата вноситься за рік користування до 31-го грудня поточного року. Відтак, за рік користування з 16.05.2018 року по 16.05.2019 року орендна плата повинна була бути сплачена до 31.12.2019 року, і цього обов`язку відповідач дійсно не виконав. Однак за рік користування з 16.05.2019 року по 16.05.2020 року строк внесення орендної плати спливав 31.12.2020 року, тобто станом на час подання позову (02.12.2020 року) ще не настав. Крім того, ще 24.11.2020 року відповідач поштовим переказом сплатив позивачу орендну плату за три роки користування у розмірі 21012,00 грн., по 7004,00 грн. за кожен рік. При цьому рішення про сплату за оренди в такий спосіб відповідач прийняв з огляду на те, що позивач не надав жодних відомостей про свої платіжні реквізити для цього. Відтак, підстав для задоволення позову немає.

12.03.2021 року до суду надійшла письмова відповідь представника позивача на відзив відповідача, в якій доводи відповідача були представником позивача відхилені, вказавши на неправильне тлумачення відповідачем умов Договору щодо строку внесення орендної плати. Так, на її думку, умова Договору щодо внесення орендної плати до 31-го грудня поточного року слід тлумачити таким чином, що орендна плата має вноситись до кінця відповідного календарного року, який має обчислюватись не з дати укладення Договору, а з 01-го січня відповідного року. Тобто орендну оплату відповідач мав сплатити до 31.12.2018 року та до 31.12.2019 року, але не зробив цього, тобто допустивши систематичну несплату. Той факт, що у листопаді 2020 року відповідач сплатив на користь позивача три грошові суми по 7004,00 грн., не може бути підставою для відмови у позові, оскільки, за відповідною практикою Верховного Суду, усунення орендарем допущеного раніше систематичного порушення умов договору під час розгляду справи в суді не означає відсутність такого порушення як такого. Крім того, сплачені орендарем кошти є значно меншими за обумовлений Договором розмір орендної плати, що означає систематичне неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань, яке є самостійною підставою для розірвання договору

Під час судового розгляду позивач та його представник, адвокат Малюка В.С., позовні вимоги підтримали, пославшись на факти та норми права, викладені в позовній заяві та відповіді на відзив.

Представник відповідача, адвокат Макаренко О.М., під час судового розгляду позов не визнав, пославшись на факти та норми права, викладені у позові. Крім того, додатково пояснив, що сплачені відповідачем на користь позивача суми по 7004,00 грн. кожна - це саме орендна плата за Договором, розмір якої визначений у 8700,00 грн. на рік, з якої відповідач, як податковий агент, на виконання вимог Податкового кодексу України, відрахував суму податків з доходу позивача.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши надані ними докази та проаналізувавши відповідні норми матеріального права, суд приходить до такого.

З матеріалів справи судом встановлено, що позивачу на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,6761 га з кадастровим номером :02:002:0120, розташовану на території Новояковлівської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується Державним актом про право приватної власності на землю серії ІІ-ЗП № 006394.

16.05.2018 року між позивач та відповідачем був укладений Договір оренди землі, за яким позивач передав вказану земельну ділянку в оренду строком на десять років, з переважним правом відповідача на його поновлення на новий строк.

23.05.2018 року право оренди відповідача на вказану земельну ділянку було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису 26362302), і з цієї дати спірний Договір набрав чинності, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 230562394 від 02.11.2020 року.

Пунктом 10 Договору передбачено, що розмір орендної плати становить 8700,00 грн.

Відповідно до п. 13 Договору, за загальним правилом, орендна плата вноситься у строк до 31-го грудня поточного року, а пунктом 33.4 Договору на орендаря покладений обов`язок щодо вчасного внесення орендної плати за користування земельною ділянкою.

Системний аналіз цих умов Договору вказує на те, що оренда плата має вноситись саме до 31-го грудня календарного року, який обчислюється з 01-го січня відповідного року, а не з дати укладення Договору, на чому наполягав представник відповідача. Запропоноване представником відповідача тлумачення цих умов Договору не відповідає їх дійсному змісту, оскільки дозволятиме штучно збільшувати строк внесення орендної плати до 31-го грудня року, в якому закінчився черговий рік дії Договору, а тому таке тлумачення суд до уваги не бере, і погоджується з доводами представника позивача в цій частині.

Відтак, суд приходить до висновку, що з початку дії Договору і до моменту звернення позивача до суду відповідач був зобов`язаний внести орендну плату двічі - до 31.12.2018 року (пропорційно строку фактичного користування земельною ділянкою у цьому році) та до 31.12.2019 року, однак вказаного обов`язку не виконав.

Строк внесення орендної плати за 2020 рік станом на час звернення позивача до суду з позовом про розірвання Договору (02.12.2020 року) ще не настав.

Закон чітко не визначає ознак систематичності при несплаті орендної плати за землю.

Водночас, виходячи з усталеної практики Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у спорах про розірвання договорів оренди землі, під систематичною несплатою орендної плати слід розуміти два і більше таких випадків (див., наприклад, постанови КЦС ВС від 06.03.2019 року у справі № 183/262/17, від 31.01.2019 року у справі № 527/570/17-ц, 14.11.2018 року у справі № 484/301/18, від 27.01.2020 року у справі № 469/908/15-ц, від 31.07.2020 року у справі № 479/1073/18 тощо).

Таким чином, судом встановлено, що відповідач допустив систематичне порушення умов Договору щодо строків внесення орендної плати.

В подальшому, грошовими переказами № , № та № 025118014 відповідач сплатив позивачу грошові кошти трьома сумами по 7004,00 грн. кожна, в рахунок орендної плати за Договором. Вказані перекази були вручені позивачу 24.11.2020 року, що позивач не оспорював, хоча й послався на те, що в момент підписання документів, не зрозумів, що він отримує, а якби розумів, то відмовився б від їх отримання.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За змістом статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Позивач та його представник посилались на те, що, за правовою позицією КЦС ВС, викладеною у вказаних вище постановах, систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, і що навіть факт, що орендар в подальшому сплачує всю суму заборгованості з орендної плати, не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.

Однак в межах спірних відносин між сторонами цієї справи така правова позиція не може бути застосована, оскільки встановлені під час розгляду вказаних справ фактичні обставини не були повністю тотожними обставинам, які встановлені судом при розгляді цієї справи.

Так, пунктом 39 спірного Договору передбачено, що його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною своїх обов`язків, передбачених договором, при неможливості їх усунення іншим чином.

Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

У наведених нормах втілюється одна із загальних засад цивільного законодавства - свобода договору (п. 3 ст. 3 ЦК України) та закріплений у ч. 1 ст. 19 Конституції України тип правового регулювання суспільних відносин за принципом «дозволене все, що прямо не заборонене законом».

Закон України «Про оренду землі» та інші законодавчі акти, що регулюють відносини оренди в Україні, не містять заборони на включення до договору оренди землі такої умови.

Таким чином, в силу вимог ст. ст. 3, 6 ЦК України вказана умова п. 39 Договору має пріоритет над загальними правилами, закріпленими у ст. 32 Закону України «Про оренду землі», і надає підстави для розірвання Договору лише у випадку, якщо допущене однією із сторін порушення його умов неможливо усунути без такого розірвання.

Водночас матеріалами справи підтверджується, що відповідач усунув допущені ним порушення п. 13 Договору та станом на час розгляду справи сплатив орендну плату за 2018, 2019 і 2020 роки, і позивач прийняв таке виконання, а при поданні позову про цю обставину взагалі не зазначив, тобто й посилання позивача та ст. 651 ЦК України в даному випадку є необгрунтованим. При цьому суд погоджується з доводами представника відповідача про те, що, оскільки іншого Договором не передбачено, при виплаті орендної плати, що є доходом позивача, він був зобов`язаний нарахувати та утримати відповідні суми податку на доходи фізичних осіб та військового збору, через що фактично переведена позивачу сума є меншою за ту, що зазначена у п. 10 Договору.

Відтак, суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання спірного Договору із заявлених позивачем причин.

Враховуючи вищенаведене, на підставі ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, ст. ст. 21, 22, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст. ст. 2, 7, 10, 81, 82, 84, 19, 141, 176, 263-265 Цивільного процесуального України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 , поданого через представника - адвоката Малюку Валерію Сергіївну, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Таврія 2011», про розірвання Договору оренди землі від 16.05.2018 року - відмовити.

Повний текст рішення складений 01.04.2021 року.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку апеляційного оскарження. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після ухвалення постанови апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду безпосередньо або через Оріхівський районний суд Запорізької області шляхом подання апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складення повного тексту рішення, а разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі, - протягом 30 днів з вручення копії рішення.

Суддя Оріхівського районного суду

Запорізької області М.М. Мінаєв