ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/393/21Головуючий по 1 інстанції
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2021 року :Черкаський апеляційний суд в складі:

суддів Бондаренка С. І., Вініченка Б.Б., Фетісовій Т.Л.

за участю секретаря Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 21 грудня 2020 року, ухваленого у складі судді Марцішевської О.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІСНИК ТРЕЙД», треті особи: ОСОБА_2 , Центральний відділ державної виконавчої служби у місті Черкаси Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про визнання договору укладеним та визнання права власності на квартиру, повний текст рішення складено 29 грудня 2020 року, -

в с т а н о в и в :

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІСНИК ТРЕЙД» про визнання договору укладеним та визнання права власності на квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 11 січня 2019 року позивач разом з директором ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» ОСОБА_2 маючи намір укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , звернулися до приватного нотаріуса.

На цей момент позивач вже сплатила ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» повну суму вартості квартири, яка згідно двосторонньої домовленості між сторонами становила 700 000 гривень.

При перевірці нотаріусом заборон та обтяжень, було встановлено, що квартира перебуває в арешті, який накладено Центральним відділом державної виконавчої служби Черкаського міського управління юстиції у виконавчому провадженні №23511777 від 17 грудня 2010 року, щодо майна попереднього власника квартири.

У зв`язку з цим, 11 січня 2019 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір, зареєстрований приватним нотаріусом Романій Н.В., за умовами якого ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» зобов`язувалося передати шляхом продажу у власність ОСОБА_1 житлове приміщення, а саме квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 .

За попереднім договором відповідач прийняв від позивача повну оплату вартості зазначеної квартири у розмірі 700 000 гривень, що є погодженою між сторонами сумою вартості квартири. У договорі продавець підтвердив факт повного розрахунку за квартиру та відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру.

Пунктом 6 попереднього договору передбачено, що продавець зобов`язується здійснити всі дії щодо зняття арешту з квартири, з метою укладення основного договору купівлі-продажу квартири та укласти основний договір до 20 квітня 2019 року.

Відразу після укладення попереднього договору позивачу була фактично передана квартира, в якій вона з того часу проживала та несла всі витрати по її утриманню. Також, в квартирі зареєстровано її офіційне місце проживання.

12 лютого 2019 року, між сторонами попереднього договору, було укладено додаткову угоду, якою вони продовжили строк, установлений для укладення основного договору до 20 квітня 2021 року.

Позивач неодноразово зверталась до ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» з усними заявами щодо пришвидшення процедури зняття арешту з квартири та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, на що отримувала позитивну відповідь, однак арешт не було знято.

У передбаченому законом порядку 27 вересня 2019 року позивач направила на юридичну адресу ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» пропозицію щодо укладення основного договору (оферту) з приєднаним до неї проектом договору купівлі-продажу квартири, який ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» має зобов`язання укласти в передбачений договором строк, однак жодної відповіді так і не отримала.

Стверджує, що фактично між сторонами було укладено договір купівлі-продажу квартири, оскільки її вартість була повністю сплачена покупцем продавцю, а майно за договором фактично передано, але ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» ухиляється від його нотаріального оформлення.

При вирішенні спірних правовідносин, вважає необхідним використовуючи аналогію закону, застосувати норми ч.ч. 3-5 ст. 182 ГК України.

На підставі викладеного, позивач просила суд визнати укладеним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , між громадянкою України ОСОБА_1 та ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД».

Визнати право власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою Соснівського районного суду м. Черкаси від 19 лютого 2020 року залучено в якості третьої особи Центральний відділ державної виконавчої служби у місті Черкаси Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ).

Рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 21 грудня 2020 року в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що всупереч положенням ст. 654 ЦК України додаткова угода від 12 лютого 2019 року вчинена без дотримання нотаріальної форми, за якою був укладений попередній договір від 11 січня 2019 року, а відповідно до положень ч.1 ст. 220 ЦК України угода, укладена без додержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору є нікчемною та не створює юридичних наслідків у вигляді виникнення прав та обов`язків сторін.

Укладення між сторонами договору купівлі-продажу квартири у строк, передбачений попереднім договором від 11 січня 2019 року не відбулось, тому позивач в установленому законом порядку не набула права власності на квартиру.

Не підлягають до задоволення позовні вимоги про визнання укладеним договору купівлі-продажу квартири, оскільки в судовому засіданні не знайшли підтвердження доводи позивача про те, що відбулося повне виконання вказаного договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Виконання договору купівлі-продажу можливе тільки після його укладення, однак попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11 січня 2019 року сторонами був погоджений тільки строк, коли мав бути укладений договір купівлі-продажу.

Крім того, факт сплати позивачкою коштів ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» відповідачем не визнаний, а позивачем не підтверджений, встановленими законом платіжними документами, зокрема квитанцією до прибуткового касового ордера чи квитанцію про перерахування коштів на банківський рахунок ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД».

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просила скасувати рішення районного суду та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що судом безпідставно, без жодного доказу встановлено факт, що ОСОБА_2 був звільнений з посади керівника 20 листопада 2018 року та не мав прав на укладення попереднього договору від 11 січня 2019 року, оскільки відповідачем не надано до суду на підтвердження цього факту ні протоколу, ні нового статуту, ні акту з нотаріально завіреними підписами, на які посилається відповідач як на підставу своїх заперечень.

Визнавши встановленим факт звільнення ОСОБА_2 з посади директора ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» відповідно до протоколу №20/11-18 загальних зборів учасників від 20 листопада 2018 року, суд безпідставно не застосував закон, який підлягав застосуванню, а саме положення ст. 7 Закону України «Про господарські товариства», п.4 ч.1 ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань».

Висновок суду, про те, що в судовому засіданні не знайшли свого підтвердження доводи позивача про те, що відбулося повне виконання вказаного договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суперечать ч.2 ст. 220, ст. 328 та ст. 655 ЦК України та фактичним обставинам справи, оскільки попереднім договором погоджено всі істотні умови основного договору, і це підтверджується письмовими доказами (нотаріально засвідченим документом, який підтверджує факт сплати коштів і повного розрахунку за квартиру, копією паспорту з відміткою про реєстрацію місця проживання скаржника, квитанціями АТ КБ «Приватбанк» про оплату комунальних послуг за період з січня по вересень 2019 року та довідкою ОСББ «Злагода» від 23 вересня 2019 року).

Відповідно до попереднього договору від 11 січня 2019 року ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» прийняло повну оплату вартості зазначеної квартири у розмірі 700 000 гривень, що є погодженою між сторонами сумою вартості квартири. Продавець в цьому договорі також підтвердив факт повного розрахунку за квартиру та відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру. Вказані факти засвідчені нотаріально, тому мають вищу юридичну силу. Положення договору, які підтверджують факт повного розрахунку за квартиру є дійсними та чинними, оскільки в передбаченому законом порядку не визнані недійсними, не скасовані, не оспорені, а отже є таким, що породжують юридичні наслідки і не можуть бути безпідставно не визнаними та не врахованими судом, тим більше на такій підставі як відсутність інших доказів сплати коштів.

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не подано.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд, приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Частиною 1 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом ч.1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Статтею 655 ЦК України встановлено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).

Отже, суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються в майбутньому укласти основний договір, тому за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, як наслідок, попередній договір щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу, не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності на майно.

В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 11 січня 2019 року між ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» (продавець), в особі директора ОСОБА_2 , який діяв на підставі Статуту, затвердженого рішенням засновника №1 від 18 жовтня 2018 року та ОСОБА_1 (покупець) було укладено попередній договір, за змістом якого продавець зобов`язується в порядку та на умовах, що передбачені цим договором передати шляхом продажу у власність покупця житлове приміщення, в подальшому об`єкт, про що укладається договір купівлі-продажу (Основний договір) на умовах та строк, визначений цим договором. Характеристика об`єкта: квартира АДРЕСА_1 , загальна площа 66,1 квадратних метрів (т.1 а.с. 13).

В пункті 3 вказаного договору, сторони погодили, що загальна вартість, за якою продається квартира буде становити 700 000 гривень, але не менше оцінки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності на момент укладення основного договору купівлі-продажу. Також погоджено, що розрахунок за Об`єкт проводиться наступним чином: на момент укладення цього договору покупець, на підтвердження зобов`язання і з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу Об`єкта та своєї платоспроможності сплачує на користь продавця суму, що становить 700 000 гривень. Своїм підписом під цим договором продавець підтверджує факт повного розрахунку за квартиру, і відсутність щодо покупця будь-яких претензій фінансового характеру (т.1 а.с. 13).

За змістом п.4 та п.6 попереднього договору, основний договір між сторонами має бути укладеним після укладення цього договору до 20 квітня 2019 року. Для укладення основного договору продавець зобов`язаний здійснити дії щодо підготовки об`єкта до продажу та усунути недоліки, які перешкоджають відчуженню об`єкта а саме: здійснити всі дії щодо зняття арешту з квартири (номер обтяження в ДРРП 10911781) по постанові про арешт 23511777 від 17 грудня 2010 року (т.1 а.с. 13).

Аналіз вищевикладених умов договору дає підстави стверджувати, що між позивачем та відповідачем 11 січня 2019 року було укладено попередній договір, за яким сторони погодили лише умови укладення основного договору, а саме договору купівлі-продажу квартири.

Частиною 4 статті 83 ГК України визначено, що зміни, які сталися в установчих документах господарського товариства і які вносяться до державного реєстру, підлягають державній реєстрації за тими ж правилами, що встановлені для державної реєстрації товариства.

За змістом п.7 ч.1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» державна реєстрація базується, зокрема на принципі об`єктивності, достовірності та повноти відомостей у Єдиному державному реєстрі.

Приписами п.4 ч.1 ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» встановлено, що державна реєстрація юридичних осіб, громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб - підприємців це офіційне визнання шляхом засвідчення державою факту, зокрема зміни відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, про юридичну особу, а також проведення інших реєстраційних дій, передбачених цим Законом.

Відповідно до ч.1 ст. 7 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» Єдиний державний реєстр створюється з метою забезпечення державних органів та органів місцевого самоврядування, а також учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб, громадські формування, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб - підприємців з Єдиного державного реєстру.

Як вбачається з протоколу Загальних зборів учасників ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» №20/11-18 від 20 листопада 2018 року ОСОБА_2 було звільнено з посади директора ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» з 21 листопада 2018 року (т.1 а.с. 72).

Водночас, згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань № від 10 жовтня 2019 року, станом на 11 січня 2019 року, керівником, уповноваженим представляти ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» у правовідносинах з третіми особами зазначено ОСОБА_2 (т.1 а.с. 24-28).

Отже, враховуючи те, що нормами чинного законодавства імперативно визначено необхідність державної реєстрації змін, що мали місце в установчих документах господарського товариства, і які вносяться до державного реєстру, а також беручи до уваги те, що саме в результаті такої реєстрації, державою визнається факт здійснення таких змін, тому достовірними є відомості про керівника, що містяться саме в державному реєстрі. У зв`язку з цим, суд приходить до висновку, що в момент вчинення попереднього договору ОСОБА_2 був уповноваженою особою на вчинення договору від імені ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД».

Доводи апеляційної скарги про те, що місцевий суд встановив факт звільнення ОСОБА_2 , не можуть бути підставою для задоволення даної скарги, оскільки районним судом не було встановлено, що ОСОБА_2 не мав прав на укладення попереднього договору від імені відповідача, відповідно такі обставини і не були покладені в основу мотивів для відмови у задоволенні позовних вимог.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (абз.1 ч.1 ст. 209 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Статтею 654 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

12 лютого 2019 року між ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» в особі директора ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було підписано додаткову угоду до попереднього договору від 11 січня 2019 року, відповідно до якої сторони змінили строк, наданий для укладення основного договору, який був визначений до 20 квітня 2019 року в п. 4 попереднього договору, шляхом його продовження цією угодою до 20 квітня 2021 року, у зв`язку з тим, що ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» не може усунути недоліки, які перешкоджають укладенню основного договору, у більш короткий строк. Дана угода вступає в силу з моменту її підписання сторонами, та є невід`ємною частиною попереднього договору від 11 січня 2019 року (т.1 а.с. 14).

Враховуючи те, що додатковою угодою сторони внесли зміни до попереднього договору, який за змістом статей 635 та 657 ЦК України підлягав нотаріальному посвідченню, водночас в самому попередньому договорі сторони не узгодили порядок внесення до нього змін, тому в силу положень ст. 654 ЦК України такі зміни також підлягали нотаріальному посвідченню. З огляду на викладене, додаткова угода, підписана сторонами 12 лютого 2019 року є нікчемною, внаслідок недодержання сторонами вимоги закону про її нотаріальне посвідчення.

У зв`язку з цим, строк (термін) протягом якого, сторони б мали укласти основний договір, не змінився, і відповідно до попереднього договору становив до 20 квітня 2019 року.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч.3 ст. 635 ЦК України).

02 жовтня 2019 року ОСОБА_1 надіслала цінним листом з описом ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД» звернення-пропозицію укладення договору, за змістом якої просила невідкладно направити свого уповноваженого представника для укладення та нотаріального посвідчення основного договору-купівлі продажу, відповідно до укладеного попереднього договору (т.1. а.с. 23).

Докази, що підтверджують отримання відповідачем такої пропозиції відсутні в матеріалах справи.

Оскільки у визначений строк (термін) сторони не уклали основний договір купівлі-продажу, а також беручи до уваги те, що позивач направила відповідачу оферту після спливу цього строку, тому відповідно до ч.3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором припинилося.

Безпідставними є посилання скаржника на ч.2 ст. 220 ЦК України, за змістом якої якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Даною нормою визначено такий спосіб захисту права як визнання договору дійсним. Водночас позивачем заявлено вимогу про визнання договору укладеним, що не є тотожним.

За вказаних обставин, для вирішення даної справи, не має правового значення та обставина, чи передавали сторони одна одній будь-яке майно, оскільки такі обставини встановлюються при заявленій позовній вимозі про визнання договору дійсним.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (абз. 1 ч.1 ст. 638 ЦК України).

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч.ч.2,3 ст. 640 ЦК України).

Сторони взагалі не уклали договір купівлі-продажу, а попередній договір не може його замінювати, а відтак не може бути визнаний і укладеним основний договір.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст. 334 ЦК України).

Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до п.5 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження це заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.

Згідно інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №216577899 від 16 липня 2020 року, квартира АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ТОВ «ВІСНИК ТРЕЙД». Також, в реєстрі міститься інформація про наявність наступних обтяжень на вищезазначену квартиру: арешт нерухомого майна, зареєстрованого 09 березня 2011 року на підставі постанови про відкриття виконавчого провадження 23511777 від 17 грудня 2010 року, та арешт на квартиру, зареєстрованого 03 червня 2020 року на підставі Ухвали Соснівського районного суду м. Черкаси від 08 травня 2020 року по справі №712/4307/20 (т.1 а.с. 214-216).

З вказаних норм права та обставин слідує, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 і не міг бути укладений між позивачем та відповідачем, оскільки внаслідок арешту право власника на відчуження зазначеного майна було обмежено.

На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що оскільки між сторонами було укладено лише попередній договір, зобов`язання по якому припинилися, а договору купівлі-продажу не було укладено, тому місцевий суд дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Соснівського районного суду м. Черкаси від 21 грудня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІСНИК ТРЕЙД», треті особи: ОСОБА_2 , Центральний відділ державної виконавчої служби у місті Черкаси Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) про визнання договору укладеним та визнання права власності на квартиру залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст постанови виготовлений 8 квітня 2021 року.

Судді