Справа № 200/6796/17
Провадження № 2/932/1757/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2021 року м. Дніпро

Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська у складі:

головуючого судді - Куцевола В.В.

при секретарі - Громовику Д.О.

за участі

представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача - Чумака С.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у місті Дніпрі за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіної Ліани Леонідівни та акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк» про визнання протиправним та скасування рішення, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, -

В С Т А Н О В И В:

24.04.2017 року ОСОБА_2 звернулась до Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська з позовом, уточнивши який прохала визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32069848 від 27.10.2016 року, що прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіною Ліаною Леонідівною стосовно об`єкту нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 та скасувати державну реєстрацію права власності ПАТ КБ «Приватбанк» (нова назва - АТ КБ «Приватбанк», ) на квартиру АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги ОСОБА_2 обґрунтовані наступним чином. 06.07.2007 року між сторонами укладено кредитний договір № DNНLGB00000743, згідно умов якого банк зобов`язався надати позивачці кредитні кошти. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між позивачкою та банком було укладено договір іпотеки квартири, посвідчений 20.02.2008 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. за реєстровим номером № 1029. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором позивачка надала в іпотеку нерухоме майно - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Квартира, передана позивачкою в іпотеку, набута нею на підставі договору купівлі-продажу від 20.02.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Небосенко О.А. за реєстровим № 1025.

28.03.2017 року з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна позивачці стало відомо, що власником квартири АДРЕСА_1 є ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32069848 від 27.10.2016р. Вказане рішення про реєстрацію права власності на квартиру позивачки за відповідачем було прийнято приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіною Л.Л. Дії відповідачів по переоформленню права власності на квартиру є незаконними, з огляду на наступні обставини.

Відповідно до вимог ст. 37 закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Всупереч вимогам ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель не проводив оцінку предмета іпотеки на момент набуття права власності, оскільки у квартирі позивачки не було ані представників банку, ані суб`єкта оціночної діяльності. В матеріалах реєстраційної справи оцінка предмету іпотеки теж відсутня. В той же час у подібних правовідносинах Верховний Суд прийшов до наступного висновку (зокрема, постанова ВС від 31 липня 2020 року по справі № 607/11516/18, постанова ВП ВС від 20 березня 2019 року по справі № 306/2053/16-ц, постанова ВС від 15.01.2020р. по справі № 199/4062/17): відсутність в матеріалах справи відомостей про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна - є підставою для задоволення позовних вимог.

Обов`язки нотаріуса при посвідченні правочинів про відчуження та заставу майна врегульовані Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 N 296/5. Так, при вчиненні правочину про відчуження та заставу майна нотаріусу подаються певні документи. Згідно Глави 2 цього Порядку, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, земельну ділянку, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності; державним актом на право власності на земельну ділянку; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв`язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства тощо. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подачі йому довідки про склад сім`ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Відповідно до довідки за вих. № 106 від 12.04.2017 року, виданої ОСББ «Гладкова, 13», у квартирі АДРЕСА_1 фактично проживає та зареєстровано три особи, у тому числі неповнолітня дитина ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 - донька позивачки. Отже, при переоформленні квартири на ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК» було порушено вимоги Порядку щодо з`ясування питання про наявність права користування відчужуваною квартирою неповнолітньої дитини та витребування дозволу органу опіки та піклування на вчинення правочину щодо відчуження квартири.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 36 цього ж Закону визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішувати питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Таким чином, аналіз змісту вищенаведених норм закону дозволяє зробити висновок, що набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержателем у позасудовому порядку (зокрема, шляхом прийняття банком у свою власність предмету іпотеки), є одним із видів примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна, яке вважається предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", яке виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами.

Проте, відповідно до пп.1 п.1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» протягом дії цього Закону: не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

В зазначеній статті наявний правовий припис про заборону відчуження майна саме без згоди власника. Отже наявність чи відсутність такої згоди є визначальним фактором при переході права власності від однієї особи до іншої. При цьому іпотечне майно, щодо якого встановлено мораторій, має відповідати наведеним у законі критеріям.

Пунктом 4 вказаного Закону визначено, що протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Аналіз положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» надає підстави стверджувати, що на час його дії, задоволення вимог кредиторів шляхом стягнення на предмет іпотеки, переданого громадянами України в забезпечення зобов`язань за споживчими кредитами в іноземній валюті можливе виключно лише за їх згодою.

В даному випадку згода власника на відчуження майна була відсутня.

Житло позивача повністю підпадає під дію мораторію, оскільки є предметом іпотеки відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку»; передачею в іпотеку спірної квартири забезпечено виконання зобов`язань громадянина України, що підтверджується даними паспорта позивачки; передачею в іпотеку спірної забезпечено повернення споживчого кредиту в іноземній валюті, що підтверджується кредитним договором № DNHLGB00000743 від 06.07.2007 року; спірна квартира використовується як єдине місце постійного проживання позивачки, що підтверджується відміткою в паспорті про адресу реєстрації та довідкою за вих. № 106 від 12.04.2017 року, виданою ОСББ «Гладкова, 13»; загальна площа спірної квартири не перевищує 140 кв. м., що підтверджується іпотечним договором, договором купівлі-продажу квартири та інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Вказані обставини свідчать про незаконність дій нотаріуса щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за банком.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) зробила висновок про те, що «Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження».

Ураховуючи викладене, на дані правовідносини поширюються обмеження, установлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є постійним місцем проживання позивачки та його загальна площа складає 34,9 кв.м., що підтверджується Інформаційною довідкою та довідкою за вих. № 106 від 12.04.2017 року, виданою ОСББ «Гладкова, 13» та відміткою про мою реєстрацію в паспорті.

Позивачці на праві приватної спільної часткової власності належить Ѕ квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , тобто на тимчасово окупованій території України. Відповідно до ст. 1 Закону України N 1207-VII «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», датою початку тимчасової окупації є 20 лютого 2014 року. З огляду на тимчасову окупацію Автономної Республіки Крим внаслідок збройної агресії Російської Федерації, позивач стверджує, що квартира АДРЕСА_1 є єдиним її житлом та місцем постійного проживання, де вона мешкає разом з неповнолітньою дитиною та чоловіком.

Відповідно до інформаційної довідки з відповідного реєстру, підставою виникнення права власності ПАТ КБ «Приватбанк» на спірну квартиру є договір іпотеки, серія та номер 1029, виданий 12.02.2008 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Небосенко О.А. Проте, як вбачається з матеріалів реєстраційної справи та з супровідного листа, ані копії, ані оригіналу договору іпотеки в реєстраційній справі немає та при зверненні ПАТ КБ «Приватбанк» до приватного нотаріуса Вдовіної Л.Л. даний договір не подавався.

Відповідно до п. 61 Порядку «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. N 1127 (в редакції на день перереєстрації), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є першочерговим і обов`язковим документом для державної перереєстрації права власності як підстава для такої реєстрації; інші перелічені у п. 61 Постанови КМУ № 1127 документи надаються додатково разом з договором іпотеки.

Відповідно, у приватного нотаріуса Вдовіної Л.Л. були відсутні підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32069848 від 27.10.2016 року за умови ненадання банком договору іпотеки.

Законом України від 05.12.2019 №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України від 01.07.2004 №1952 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

На відміну від ч. 2 ст. 26 Закону № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:

- судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

- судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

- судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Внаслідок зазначених змін у законодавстві, позивачка подала 29.03.2021 року уточнену позовну заяву.

Ухвалою суду від 26.04.2017 року відкрито провадження у справі.

Ухвалою суду від 26.04.2017 року вжито заходи забезпечення позову.

Ухвалою суду від 04.10.2017 року витребувано від приватного нотаріуса Вдовіної Л.Л. копію нотаріальної справи, заведеної у зв`язку з прийняттям рішення індексний номер 32069848 від 27.10.2016 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ПАТ КБ «ПриватБанк».

Ухвалою суду від 29.12.2020 року справу прийнято до провадження цим складом суду та вирішено розглядати її за правилами загального позовного провадження з проведенням підготовчого судового засідання.

Ухвалою суду від 09.02.2021 року витребувано з відділу реєстрації майнових прав Управління у сфері державної реєстрації Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради належним чином засвідчену копію реєстраційної справи, що заведена на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 32069848 від 27.10.2016 року, запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 17116986 від 21.10.2016 року, про реєстрацію за публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

22.03.2021 року до суду надійшла витребувана копія реєстраційної справи разом з повідомленням про те, що приватним нотаріусом Вдовіною Л.Л. документи реєстраційної справи № 101 щодо реєстраційних дій від 25.11.2016 року з внесення змін у державний реєстр прав до відділу не передавались, відомості про виготовлення шляхом сканування електронної копії документа, який додавався до заяви № 19151630 від 21.10.2016 року, а саме: договору іпотеки від 12.02.2008 року за реєстровим № 1029 та електронні копії документів, які додавались до заяви про внесення змін № 19712514 від 25.11.2016 року, відсутні.

16.04.2021 року АТ КБ «ПриватБанк» надано відзив на позовну заяву, у якому відповідач позовних вимог не визнає з наступних підстав. Позивачка покликається на порушення банком вимог ст. 37 ЗУ "Про Іпотеку", зокрема, не проведення оцінки нерухомості, відсутність в матеріалах справи відомостей про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, порушення вимог Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 в частині відсутності перевірки прав малолітніх та неповнолітніх дітей на користування відчужуваними житловим будинком, а також на відсутність договору іпотеки в реєстраційній справі. При цьому позивачка вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосування ст.1 ЗУ "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті". Дійсно, між сторонами укладено кредитний договір № DNHLGB00000743, за умовами якого банк зобов`язався надати ОСОБА_4 кредит у розмірі 36830 дол. США. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 20.02.2008 року сторони уклали договір іпотеки № DNHLGB00000743, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 . 21.10.2016 року ПАТ КБ "ПриватБанк" отримав у власність зазначену квартиру на підставі договору іпотеки від 20.02.2008 року, що посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Небосенко О.А. та зареєстрований у державному реєстрі під номером 1029. Згідно з договором іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.27 цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Договором не встановлено застосування Банком виключно лише одного способу звернення стягнення, з огляду на диспозитивність умов укладеної угоди. У п. 39 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», судам роз`яснено, що з урахуванням положень ч. 3 ст. 33, ст. 36, ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. З аналізу наведеного слід дійти висновку про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем можливе як за допомогою позасудового врегулювання, так і в судовому порядку. Право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю (п. 27 договору іпотеки). Отже, виходячи з положень ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 3 ст. 33, ст. 36, ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не виключається можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань за рішенням суду, оскільки цими нормами передбачено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яке ототожнюється зі способом звернення стягнення, якщо такий спосіб передбачено іпотечним договором. Указаний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 22 березня 2017 року у справі № 6-2967цс16 та від 9 серпня 2017 року у справі № 6-2213цс16. Таким чином, оскільки ЗУ «Про іпотеку» та умовами іпотечного договору передбачено право Банку задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та такі положення є дійсними, тому Банк діяв в межах чинного законодавства і у нотаріуса не було підстав для відмови у реєстрації права власності та підстави для скасування такої реєстрації відсутні. Банком було надано нотаріусу усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації, таким чином, у приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіної Л.Л., яка є державним реєстратором, були всі наявні підставі для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно за ПАТ КБ «Приватбанк». Право Іпотекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки на підставі положень п.27 договору іпотеки є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від претензій іпотекодавця, а рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене іпотекодавцем в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав основне зобов`язання. Оскільки основне зобов`язання не було виконане боржником та вона намагається уникнути майнової відповідальності, тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно ч. 1 ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»: протягом дії цього Закону: 1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

В матеріалах реєстраційної справи містяться докази того, що відповідачем АТ КБ «ПРИВАТБАНК» на виконання вимог статей 35,37 Закону України «Про іпотеку» направлялось позивачу повідомлення № 167 від 09.09.2016 року про намір АТ КБ "ПРИВАТБАНК" набути право власності на предмет іпотеки, котре отримано позивачкою 13.09.2016 року та вимога про усунення порушення основного зобов`язання № 38 від 27.07.2016 року з визначенням обсягу невиконаного зобов`язання та попередженням, що у разі не виконання такої вимоги, банк, на підставі застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в договорі іпотеки (п. 27 Договору іпотеки), має намір звернути стягнення на предмет іпотеки. В вимозі та повідомлені зазначено, що згідно п.1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Відповідно до п. 27 договору іпотеки та статті № 36 Закону України «Про іпотеку», банк має намір задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на нерухоме майно. Вказане повідомлення і вимога позивачкою отримані, проте вона своїх заперечень щодо реалізації предмету іпотеки протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення не виразила, тим самим надала мовчазну згоду на перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в 2016 році. Оскільки позивачка надала згоду на перехід права власності на предмет іпотеки, норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані, оскільки відчуження відбулося за згоди позивачки. Аналогічного висновку дійшла колегія Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ в ухвалі від 20 липня 2016 року по справі № 725/6737/14-ц. Крім цього, ОСОБА_4 06.03.2012 року окремо надала письмову згоду на реалізацію іпотечної нерухомості.

Посилаючись на відсутність оцінки предмету іпотеки в матеріалах реєстраційної справи, щодо переходу прав власності на предмет іпотеки Позивач визначає, що це є підставою для визнання перереєстрацію прав власності на спірне майно незаконною. Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України. У частині першій статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Аналогічна правова позиція викладена в рішенні ВСУ в справі № 21-1458а16 від 11.04.2017р, Постанові ВСУ у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в справі № 127/16339/19 провадження № 61-7574св20 від 17 березня 2021 року. Враховуючи вищевикладене, на думку відповідача, чинним законодавством на час переходу прав власності не визначено обов`язкове подання нотаріусу оцінки майна при перереєстрації прав власності за договором іпотеки і договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та обов`язкового додання до реєстраційної справи оригіналу чи копії договору іпотеки.

Довідка ОСББ не є належним і допустимим доказом порушення прав малолітньої особи, оскільки позивачкою не надано доказів повноважень ОСББ про можливість надання таких довідок. Надання довідки про склад сім`ї можливе лише за умови фіксації їх у статуті та наявності даної можливості закріпленої у рішенні органу місцевого самоврядування, визначені вимоги затверджено Постановою Ради Міністрів Української РСР від 11.12.1984 № 470 "Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР" у п. 18 якої закріплено, що «довідка про склад сім`ї та реєстрацію видається організацією, що здійснює експлуатацію житлового будинку, або громадянином, що має у власності житловий будинок». Відповідно до Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» та наказу Міністерства внутрішніх справ від 22.11.2012 № 1077 «Про затвердження Порядку реєстрації місця проживання та місця перебування фізичних осіб в Україні та зразків необхідних для цього документів», функції видачі довідки про склад сім`ї, перейшли до Державної міграційної служби, в даному разі, така довідка може видаватись лише Управлінням реєстрації місця проживання Департаменту реєстрації міської ради / Центром із надання адміністративних послуг (ЦНАП). Малолітня дитина позивачки - ОСОБА_3 , не мала і не має права власності на квартиру. Вона набула права користування житлом, як член сім`ї власника, відповідно до ст. 405 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства», та зберігає це право протягом часу перебування квартири в іпотеці. Банком не надавалась згода на реєстрацію неповнолітньої особи в предметі іпотеки відповідно до умов договору. Підстави для задоволення позову відсутні, оскільки укладення договору іпотеки хоч і відбулося без попереднього дозволу органу опіки та піклування, проте не призвело до звуження обсягу, зменшення чи обмеження існуючого права малолітньої особи на користування житлом. Відповідно до Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не передбачено обов`язку кредитора звертатись до органів опіки та піклування за дозволом на переєстрацію права власності на предмет іпотеки.

29.04.2021 року позивачкою надано відповідь на відзив АТ КБ «ПриватБанк», у якому зазначено наступне. Позивачка не ставить під сумнів можливість звернення стягнення на предмет іпотеки одним із способів, передбачених діючим законодавством України, проте ставить під сумнів дотримання вимог чинного законодавства при зверненні стягнення на предмет іпотеки та наявність всіх необхідних умов та/або документів, які є необхідними для цього та їх дотримання обома відповідачами. Банк посилається на п. 27 Договору іпотеки, у якому нібито зазначено, що право Іпотекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки на підставі положень п. 27 Договору іпотеки є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від претензій Іпотекодавця, а рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене Іпотекодавцем в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав Основне зобов`язання; право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю (п. 27 договору іпотеки). Проте в договорі іпотеки від 20.02.2008 року, який було укладено сторонами, пункт 27 не містить вказаних положень, а тому посилання на них у відзиві є недоречним. Відповідач посилається на перелік документів, які відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою КМ України від 25.12.2015р. № 1127 повинні бути надані Іпотекодержателем для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки. Серед цих документів вказано заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Відповідно до п. 5 іпотечного договору від 20.02.2008 року, одночасно з укладенням цього Договору, Іпотекодавець і Позичальник підписують в одному оригінальному екземплярі Заставну і передають Заставну Іпотекодержателю. В матеріалах реєстраційної справи заставна відсутня. Стосовно порушення прав малолітньої дитини посилається на те, шо ОСОБА_3 народилася ІНФОРМАЦІЯ_2 , тобто більше ніж через 2 роки після укладення договору іпотеки. Банк зазначає, що ним не надавалася згода на реєстрацію неповнолітньої дитини в предметі іпотеки відповідно до умов договору. Однак, відповідно до умов п. 18.7 договору іпотеки передбачено обов`язок позивача не передавати предмет іпотеки в оренду (майновий найм), у лізинг, наступну іпотеку, у спільну діяльність або у позичку, а також не здійснювати до видачі Заставної його відчуження або інше розпорядження предметом іпотеки без письмової згоди Іпотекодержателя. Жодних обов`язків позивачки на отримання згоди іпотекодавця на реєстрацію в іпотечній квартирі будь-кого, в тому числі і неповнолітньої дитини, в договорі іпотеки не передбачено. Посилання банка на судову практику щодо відсутності згоди органу опіки і піклування при укладенні правочинів в даному випадку не є доречним, бо предметом даного спору не є визнання недійсним правочину. Оскільки банк не вважає довідку ОСББ достатнім і допустимим доказом порушення прав малолітньої особи, надає довідку про склад сім`ї або зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб № 521 від 25.01.2021 року, яка видана Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, відповідно до якої вбачається реєстрація у спірній квартирі доньки позивачки, ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Ухвалою суду від 30.04.2021 року закрито підготовче провадження у справі.

У судовому засіданні представниця позивачки позовні вимоги підтримала з урахуванням уточнень та наполягала на їх задоволенні. Пояснення надала аналогічні тексту позовної заяви та відповіді на відзив відповідача. Додатково пояснила, що іпотечне майно, на яке звернуто стягнення у позасудовому порядку банком, придбано ОСОБА_2 за кредитні кошти. Надана у 2012 році позивачкою розписка не є згодою на звернення стягнення на предмет іпотеки в обраний банком у 2016 році спосіб, оскільки вона погоджувалась на реалізацію квартири з торгів.

Представник відповідача АТ КБ «ПриватБанк» у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позовну заяву. Додатково пояснив, що підстави для скасування рішення нотаріуса про реєстрацію права власності на квартиру за банком відсутні, оскільки мораторій до спірних правовідносин не застосовний через те, що позивачка надала свою згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки, а також тому, що має у власності інше житло. Банк не був зобов`язаний надавати нотаріусу договір іпотеки та оцінку майна.

Відповідач приватний нотаріус Вдовіна Л.Л. у судове засідання не з`явилась, до суду надала заяву про розгляд справи у її відсутність. Правом на подання відзиву не скористалась, вимоги ухвали суду про витребування доказів не виконала.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про обґрунтованість позову та про його задоволення з наступних підстав.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, 06.07.2007 року між ОСОБА_2 та АТ КБ «ПриватБанк» укладено кредитний договір № DNHLGB00000743, за умовами якого банк зобов`язався надати ОСОБА_4 кредит у розмірі 36830 дол. США на купівлю нерухомості. Пунктом 7.3 цього договору визначено, що забезпеченням виконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором виступають права на об`єкт незавершеного будівництва, що випливають з попереднього договору купівлі-продажу від 06.07.2007 року та договору резервування квартири № 68/06.07 від 06.07.2007 року, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

20.02.2008 року між ОСОБА_2 та АТ КБ «ПриватБанк» укладено договір іпотеки DNHLGB00000743, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 . Сторонами узгоджено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки наступним чином: у випадку порушення кредитного договору позичальником або цього договору іпотекодавцем, іпотекодержатель направляє іпотекодавцю і позичальнику письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до цього договору. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 16.7.1, 16.7.2, 16.9 цього договору, відповідно до розділу 5 Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у цьому договорі.

Згідно з п. 27 договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця; або продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі та будь-яким способом, в томі числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договорів за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, в тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідно до вимог п. 5 цього договору, одночасно з його укладенням сторони підписують в одному оригінальному екземплярі заставну, яку передають іпотекодержавтелю. На всіх оригіналах договору робиться відмітка про видачу заставної. Заставна підлягає передачі іпотекодавцю у разі повного виконання позичальником свого зобов`язання. Знаходження заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов`язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов`язання боржником, заставна, що знаходиться у нього, анулюється. Знаходження заставної у іншої особи свідчить, що основне зобов`язання не виконано, доки не буде доведене протилежне.

Згідно з п. 16.7 іпотечного договору, іпотекодержатель, доки залишається власником заставної, має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання якого-небудь із зобов`язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані.

Відповідно до довідки ОСББ Гладкова, 13» від 12.04.2017 року, довідки № 521 від 25.01.2021 року, виданої Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, у квартирі АДРЕСА_1 зареєстровані позивачка, її чоловік - ОСОБА_5 та донька позивачки - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що квартира АДРЕСА_1 придбана ОСОБА_2 20.02.2008 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого за реєстровим № 1025 приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Небосенко О.А. У власності позивачки також заходиться Ѕ частина квартири АДРЕСА_3 .

Відповідно до наданої відповідачем АТ КБ «ПриватБанк» копії розписки, факт складення якої не заперечувався представницею позивача, 06.03.2012 року позивачка погодилась на реалізацію її квартири та зобов`язалась не чинити тому перешкод.

З реєстраційної справи № 101, заведеної приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіною Л.Л. та наданою до суду у копії на виконання вимог ухвали суду від 09.02.2021 року відділом реєстрації майнових прав Управління у сфері державної реєстрації Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради вбачається наступне.

21.10.2016 року АТ КБ «ПриватБанк» звернулось до приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіної Л.Л. за заявою про державну реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі договору іпотеки від 20.02.2008 року, що укладений з ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Небосенко О.А. за № 1029, а також у зв`язку зі спливом 30-ти денного строку, з дня отримання ОСОБА_2 повідомлення про намір здійснити звернення стягнення на предмет іпотеки. До заяви про вчинення реєстраційний дій банком долучено лист-погодження перереєстрації об`єкта нерухомості, що знаходиться під забороною відчуження та іпотекою; повідомлення від 09.09.2016 року на ім`я іпотекодавця ОСОБА_2 про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та доказ його направлення поштою; вимогу про усунення порушення основного зобов`язання від 27.07.2016 року на ім`я позичальниці ОСОБА_2 та доказ її направлення поштою; довідку про розмір заборгованості за кредитним договором станом на 13.10.2016 року; технічний паспорт на квартиру.

21.10.2016 року, на підставі рішення індексний № 32069848 від 27.10.2016 року, відповідач - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Л.Л. зареєструвала за АТ КБ «ПриватБанк» право власності на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності № 17116986.

Інших доказів сторонами суду не надано.

Вирішуючи позовні вимоги, суд виходить, перш за все, з наступного. В силу вимог ст. 10 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», нотаріус є державним реєстратором прав. В цей же час, відповідно до вимог ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київською, Севастопольською міськими, районними, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна. Отже, витребувана судом копія реєстраційної справи, що заведена у зв`язку з вчиненими та оспореними позивачкою реєстраційними діями, є достатніми, належними, достовірними та допустимими доказами, які беспосередньо стосуються предмета доказування.

З наведених вище обставин справи вбачається, що позивачка була обізнана про намір АТ КБ «ПриватБанк» звернути стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з порушенням нею основного зобов`язання, на що вказують копії рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень (повідомлення та вимоги про усунення порушення), які містяться у матеріалах реєстраційної справи. Одночасно із цим, реєстраційна справа, що є сукупністю документів, наданих іпотекодержателем нотаріусу, не містить ані копії іпотечного договору, ані копії заставної.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У цьому випадку умовами іпотечного договору від 20 лютого 2008 року, зокрема підпунктом 16.7.1 пункту 16.7 договору іпотеки, передбачено, що іпотекодержатель має право, доки він залишається власником заставної, з метою задоволення своїх вимог і в порядку, передбаченому пунктом 22 цього договору, звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого із зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані.

Згідно з пунктом 22 договору іпотеки, який кореспондується зі статтею 35 Закону № 898-IV, у випадку порушення кредитного договору позичальником або цього договору іпотекодавцем іпотекодержатель направляє іпотекодавцю і позичальнику письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору.

З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Враховуючи те, що наданий позивачці кредит в іноземній валюті є споживчим, цільове використання якого - придбання житлової нерухомості, а саме: квартири АДРЕСА_1 , що використовується позивачкою та її сім`єю як єдине житло на підконтрольній Уряду території України, суд приходить до висновку про те, що предмет іпотеки не міг бути примусово стягнутий іпотекодержателем на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за АТ «КБ «Приватбанк» у порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

За наявності відповідної законодавчої заборони на звернення стягнення на предмет іпотеки, при неподанні іпотекодержателем державному реєстратору відповідного договору з іпотечним застереженням, заставної, а також доказів непоширення на іпотекодавця мораторію, нотаріус мав прийняти інше рішення, про відмову у проведенні державної реєстрації права власності на спірну квартиру за АТ «КБ «Приватбанк».

Доводи відповідача АТ КБ «ПриватБанк» стосовно безумовного права іподекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки виходячи зі змісту договору іпотеки незалежно від претензій іпотекодавця, оскільки рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене лише у випадку доведеності факту повного виконання своїх зобов`язань боржником за кредитним договором, спростовуються вищезазначеними вимогами закону.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону № 1304-VII міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2021 року по справі № 644/3116/18, які в силу вимог ст. 263 ЦПК України враховуються судом при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин.

Поряд з цим, суд відхиляє доводи позивачки про те, що в результаті перереєстрації права власності на іпотечну квартиру було порушено права малолітньої дитини, оскільки спірне житло придбано за кредитні кошти до народження доньки позивачки.

При цьому суд зазначає, що посилання позивача на необхідність подання оцінки предмету іпотеки під час проведення державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки також є обґрунтованими та заслуговують на увагу суду, з огляду на наступне.

Так, згідно із ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.

Отже законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Таким чином, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 ЗУ «Про іпотеку», заявник був зобов`язаний здійснити та надати державному реєстратору оцінку вартості предмета іпотеки. Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч.2 ст.3 Закону України № 1952-IV від 1 липня 2004 року).

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX від 05 грудня 2019 року, який набрав чинності з 16.01.2020 року були внесені зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких абзаци 1-3 частини 3 ст. 26 Закону викладено в такій редакції: «Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).»

Рішенням приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіної Л.Л. № 32069848 від 27.10.2016 року була здійснена державна реєстрація права власності на спірну квартиру за Банком. Тобто іпотекодержатель у позасудовому порядку набув право власності на предмет іпотеки, внаслідок чого житло вибуло з власності іпотекодавця без її згоди, як власника. Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іптекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна. Тобто, всупереч дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна. Зазначений висновок відповідає правовій позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17.

Оскільки нотаріус не переконалась в існуванні визначених законом підстав для реєстрації права власності на спірну квартиру за банком, прийняте нею рішення не є законним та призвело до порушення права власності позивачки, що підлягає внаслідок цього судовому захисту у обраний нею спосіб, що кореспондує вимогам ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, понесений позивачкою судовий збір у розмірі 1280 грн. підлягає стягненню з АТ КБ «ПриватБанк», внаслідок неправомірних дій якого і виник спір.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4, 12, 76-81, 83, 258, 259, 265, 268, 272-273, 352-355 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіної Ліани Леонідівни та акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк» про визнання протиправним та скасування рішення, скасування державної реєстрації права власності на квартиру - задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32069848 від 27.10.2016 року, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіною Ліаною Леонідівною щодо об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 .

Скасувати державну реєстрацію права власності акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк» () на квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з акціонерного товариства комерційний банк «Приват Банк» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 1280 грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили відповідно до вимог ст. 273 ЦПК України та може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Дніпровського апеляційного суду через Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська.

Повний текст рішення суду складено 09.07.2021 року.

Суддя В.В. Куцевол