Постанова

Іменем України

11 серпня 2021 року

м. Київ

справа № 520/8982/18-ц

провадження № 61-8498св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),

суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Стрільчука В. А., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович, Акціонерне товариство «Альфа- Банк»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на постанову Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2021 року у складі колегії суддів: Цюри Т. В., Гірняк Л. А., Сегеди С. М.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

У липні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до державного реєстратора Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскрова О. В. (далі - державний реєстратор Іскров О. В.), Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк») про визнання протиправним та скасування рішення.

Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що 16 лютого 2007 року між нею та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк») укладений договір кредиту № 2007/13-2.06/67 відповідно до якого банк зобов`язався надати позичальнику кредит в іноземній валюті в сумі 154 000,00 дол. США, зі сплатою 12,5 % річних, строком до 16 лютого 2014 року. У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, цього ж дня укладений іпотечний договір, зареєстрований у реєстрі за № 580, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В., за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» належну їй на праві власності квартиру, загальною площею 89,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

У січні 2018 року з Інформаційної довідки № 110062877 їй стало відомо, що власником її квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно значиться ПАТ «Укрсоцбанк». Відповідні зміни щодо власника нерухомості внесені до державного реєстру 22 листопада 2017 року державним реєстратором Іскровим О. В. Підставою виникнення права власності зазначено: іпотечний договір, серія та номер: 580, виданий 16 лютого 2007, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В.

Підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38340533 від 24 листопада 2017 року 18:01:18, державний реєстратор Іскров О. В.

Вважає дії державного реєстратора Іскрова О. В. щодо прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на належну їй квартиру незаконними. Реєстрація права власності на нерухоме майно за ПАТ «Укрсоцбанк» відбулась із порушенням встановлених правил та процедур, вимог законодавства України, а саме: порушено процедуру вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень; оскаржуване рішення прийняте на підставі заяви, проданої невстановленою особою; іпотечний договір не є підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень; у порушення статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено за наявності обтяження - арешту нерухомого майна; порушено вимоги Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; на момент набуття ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на предмет іпотеки, була відсутня оцінка такого майна; звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося поза межами строків позовної давності.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Іскрова О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38340533 від 24 листопада 2017 року 18:01:18, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк».

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 31 жовтня 2018 року, у складі судді Куриленко О. М., у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що отримання вимог позивачем відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» встановлені зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу № 011, копією опису вкладення, роздруківкою з сайту Укрпошти з відміткою про особисте отримання та реєстром відправлення.

Укладаючи іпотечний договір, сторони погодили умови договору, у тому числі, способи звернення стягнення на предмет іпотеки, одним з яких є звернення стягнення в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», та отримання окремої згоди на відчуження майна у передбачений договором спосіб - не потребує.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

На виконання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку, державному реєстратору наданий повний пакет документів для реєстрації права власності за ПАТ «Укрсоцбанк», а отже, твердження позивача про порушення процедури вчинення реєстраційної дії не відповідає дійсності та не заслуговує на увагу.

Державним реєстратором встановлений обсяг повноважень особи, уповноваженої діяти від імені юридичної особи, на підставі документа, а саме: нотаріально посвідченої довіреності від 28 листопада 2016 року, виданої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О. С. та зареєстрованої в реєстрі за № 2940, що узгоджується з частиною 8 Порядку № 1127 у редакції від 12 липня 2017 року.

Чинним законодавством передбачено, що державна реєстрація права власності проводиться на підставі договору, предметом якого є нерухоме майно, отже, проведення реєстраційної дії на підставі іпотечного договору є законним способом набуття нерухомого майна у власність. Чинна редакція як Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так і Закону України «Про іпотеку» дозволяють зробити висновок, що державна реєстрація права власності за іпотекодержателем допустима на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо обтяження виникло пізніше іпотеки.

Мораторій на звернення стягнення на нерухоме житлове майно, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», встановлено тільки щодо примусового відчуження такого майна без згоди власника. Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, ПАТ «Укрсоцбанк» набуло право власності у добровільному порядку, за згодою позивача на підставі застереження, встановленого сторонами в іпотечному договорі, отже, рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно прийнято відповідачем на підставі згоди позивача, передбаченої іпотечним договором, а тому положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані, і твердження позивача не відповідають чинному законодавству України.

Огляд об`єкта оцінки не проводився, що передбачено умовами заявки на проведення незалежної оцінки від 01 вересня 2017 року. Враховуючи неможливість проведення огляду квартири, розрахунок вартості проводився за умови, що квартира знаходиться у задовільному технічному стані. Відповідно до Звіту, станом на дату оцінки 01 вересня 2017 року, ринкова вартість квартири складала: 1 699 465,00 грн.

Наслідки спливу позовної давності можуть бути застосовані судом до заявлених вимог позивача, але ПАТ «Укрсоцбанк» у цьому судовому процесі має статус відповідача та взагалі звернув стягнення на майно у позасудовому порядку, отже, застосування наслідків спливу позовної давності є неможливим.

Постановою Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2021 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 .

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Іскрова О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38340533 від 24 листопада 2017 року 18:01:18, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк». Вирішено питання розподілу судових витрат.

Частково задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив із того, що відповідно до Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому, сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такий договір обов`язково укладається окремо та підлягає нотаріальному посвідченню. ОСОБА_1 не узгоджувала з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором та як іпотекодавець, не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

До 24 листопада 2017 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження нерухомого майна ОСОБА_1 , у яке входить спірна (іпотечна) квартира, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», заявник зобов`язаний був здійснити та надати державному реєстратору оцінку вартості предмета іпотеки. Відповідач не надав до суду звіту про оцінку майна, який би відповідав вимогам законодавства та містив всі необхідні розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Оцінка предмета іпотеки проводилася без особистого огляду квартири, що є недопустимим згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засали оцінки майна і майнових прав» та дані оцінки майна не включені до реєстру, як того вимагає чинне законодавство України.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи

У травні 2021 року АТ «Альфа-Банк» подано до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2021 року, в якій просить скасувати зазначене судове рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, Верховного Судувід 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19, від 28 жовтня 2020 року у справі № 200/20748/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 344/16105/19, від 21 квітня 2021 року у справі № 711/1100/20.

У липні 2021 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до суду відзив на касаційну скаргу, у якому вказував, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є належним способом захисту прав. Іпотечний договір не може вважатися договором про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такий договір обов`язково укладається окремо та підлягає нотаріальному посвідченню. На спірні правовідносини розповсюджує свою дію Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Позиція Верховного Суду

Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.

За змістом статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанова суду апеляційної - зміні, шляхом виключення з мотивувальної частини судового рішення частини підстав, за яких суд задовольнив позов ОСОБА_1 , з огляду на таке.

Обставини встановлені судами

16 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк») (змінив свою назву на Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 укладений договір кредиту № 2007/13-2.06/67, відповідно до якого банк зобов`язувався надати позичальнику кредит в іноземній валюті в сумі 154 000,00 дол. США, зі сплатою 12,5 % річних, строком до 16 лютого 2014 року.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, цього ж дня між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, зареєстрований у реєстрі за № 580, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В., згідно з умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_2 .

Відповідно до Інформаційної довідки № 110062877 власником вказаної квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно значиться ПАТ «Укрсоцбанк». Зміни щодо власника нерухомості внесені до державного реєстру 22 листопада 2017 року державним реєстратором Іскровим О. В. Підстава виникнення права власності: іпотечний договір, серія та номер: 580, виданий 16 лютого 2007 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В.

Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38340533 від 24 листопада 2017 року 18:01:18, державний реєстратор Іскров О. В.

Частково задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції, виходив із того, що до 24 листопада 2017 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження нерухомого майна ОСОБА_1 , в яке входить спірна (іпотечна) квартира, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте. Відповідачем не надано суду звіту про оцінку майна, який би відповідав вимогам закону та містив всі необхідні розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Оцінка предмета іпотеки проводилася без особистого огляду квартири, що є недопустимим згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засали оцінки майна і майнових прав», а дані оцінки майна не включені до реєстру, як того вимагає чинне законодавство України. Крім того, оскільки між сторонами відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, реєстрація за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», права власності на спірну квартиру відбулась без достатніх правових підстав, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку».

Верховний Суд не може в повній мірі погодитися з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Щодо договору про задоволення вимог іпотекодержателя

Пунктом 4.2 іпотечного договору передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за договором кредиту, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із способів:

4.5.1 на підставі рішення суду; або 4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса; або 4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.4 шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцю на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.5 шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», (тут і надалі у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, а також - Закон №898-IV) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

За змістом частини першої, другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Аналіз статей 36 та 37 Закону № 898-IV, у редакції на час укладення іпотечного договору, дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», в редакції Закону України № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм Закону № 898-IV, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям останнього закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18 у справах щодо позасудового врегулювання зобов`язань ПАТ «Укрсоцбанк».

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції про те, що відсутність окремо укладеного договору про задоволення вимог іпотекодержателя є підставою для скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора є помилковим.

Отже, доводи заявника про те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Судувід 21 квітня 2021 року у справі № 711/1100/20, підтвердились, оскільки висновки про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», вже викладалися Верховним Судом раніше

Щодо арешту іпотечного майна

Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 1740275 від 17 квітня 2013 року 18:59:41, ОСОБА_3 , Одеське міське управління юстиції, Одеська область, зареєстровано арешт всього нерухомого майна ОСОБА_1 . Підставою для державної реєстрації стала постанова, про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 37498963, видана 12 квітня 2013 року Першим київським ВДВС ОМУЮ, головним державним виконавцем Шевчук А. М.

За правилом частин п`ятої, шостої статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Таким чином, накладення арешту на заставлене майно не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги в майбутньому й не скасовує для нього правил пріоритетності, передбачених Законом України «Про іпотеку», оскільки відповідно до статті 1 зазначеного Закону іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

При цьому, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент прийняття рішення державним реєстратором Іскровим О. В. щодо державної реєстрації), наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державну їй реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Іпотекодержатель може безперешкодно задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.

Отже, Верховний Суд погоджується з доводами АТ «Альфа-Банк» про те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постанові Верховного Судувід 28 жовтня 2020 року у справі № 200/20748/17.

У справі № 344/16105/19 Верховний Суд погодився із висновками суду апеляційної інстанції про те, що станом на 19 лютого 2019 року не було такої підстави для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, як наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно.

При цьому, Верховний Суд виходив із того, що згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній станом на час здійснення державної реєстрації) у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

Законом України від 03 липня 2018 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» внесено зміни до частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» шляхом її доповнення пунктом 7 такого змісту:

«7) державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».

Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» визначено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертоїстатті 36 Закону України «Про іпотеку», що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону. Зазначені зміни введені в дію з 04 лютого 2019 року.

Отже, висновки, висловлені у постанові від 22 лютого 2021 року у справі № 344/16105/19, не підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між сторонами у справі, що переглядається, оскільки державна реєстрація права власності на предмет іпотеки у цій справі здійснена 24 листопада 2017 року, тобто до внесення змін у законодавство, що регулює питання здійснення державної реєстрації прав. Тому доводи касаційної скарги у цій частині є необґрунтованими.

Щодо відсутності оцінки предмета іпотеки

Відповідно до пункту 1.2 договору іпотеки вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 1 114 000,00 грн, що в еквіваленті складає 220 594,06 дол. США за офіційним курсом Національного банку України на дату укладення цього договору.

До суду першої інстанції, ПАТ «Укрсоцбанк» надав копію висновку про вартість майна, згідно з яким суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «БІЗНЕС АССІСТ» виконано оцінку вартості квартири АДРЕСА_2 , ринкова вартість якої складає 1 699 465,00 грн.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 04 червня 2017 року, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Законувизначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Проте, з огляду на зміст положень , закріплених у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункту 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону № 898-IV, а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

За обставинами цієї справи встановлено, що 19 серпня 2017 року ПАТ «Укрсоцбанк» надіслано ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, в якому банк зазначив про те, що у боржника станом на 16 серпня 2017 року є заборгованість, яка складає 133 788,03 дол. США, і банк, у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки згідно договору іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

При цьому, у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Отже, судом апеляційної інстанції правильно встановлено, що оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

До суду першої інстанції надано матеріали реєстраційної справи №01.02-1, у якій відсутні документи, що підтверджують проведення АТ «Укрсоцбанк» оцінки предмета іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірну квартиру. (т. 1 а. с. 24-45)

В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Отже, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Ухвалюючи рішення, суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про те, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем державний реєстратор Іскров О. В. прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Щодо інших доводів касаційної скарги

У своїй касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк» стверджувало, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, Верховного Судувід 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19.

Проте зазначена підстава касаційного оскарження не знайшла свого підтвердження під час перегляду справи у межах доводів касаційної скарги АТ «Альфа-Банк».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 сформульовано правовий висновок про те, що судове рішення про визнання недійсним розпорядження про реєстрацію статуту Релігійної організації в новій редакції не є підставою для вчинення реєстраційних дій, а відповідна позовна вимога не відповідає ефективному способу захисту прав та інтересів у цих правовідносинах. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 сформульовано висновки про те, що позовні вимоги заявлено позивачем у тому числі, з підстав порушення відповідачем меж адміністративно-територіальної одиниці - села Родниківки та виділення ним спірної земельної ділянки серед інших земельних ділянок одного земельного масиву як земельної ділянки, що знаходиться у межах міста Умані. Велика Палата Верховного Суду вважає, що обраний позивачем спосіб захисту є неефективним, оскільки задоволення вимоги про визнання рішення Уманської міської ради незаконним та його скасування не може призвести до захисту або відновлення порушеного речового права позивача (у разі його наявності), зокрема повернення у його володіння або користування спірної земельної ділянки, відшкодування шкоди.

У постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19 сформульовано висновок про те, що після внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належним способом захисту права є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію, а скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права. Відповідно до статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Перевіряючи доводи касаційної скарги щодо неврахування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах № 910/10011/19, № 925/642/19, Верховного Суду у справі № 910/10963/19, Верховний Суд виходить із того, що подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи.

При цьому, під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, необхідно розуміти, зокрема, такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.

Отже, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційної провадження в цій частині доводів касаційної скарги, не підтвердилися, оскільки у цих постановах Верховним Судом встановлено обставини, відмінні, від тих, які встановлено в оскаржуваному судовому рішенні суду апеляційної інстанції у розглядуваній справі.

ОСОБА_1 обрала ефективний спосіб захисту своїх прав - скасування рішення державного реєстратора Іскрова О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за якою проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , за ПАТ «Укрсоцбанк». При цьому, судові рішення у цій справі ухвалювалися вже після 16 січня 2020 року, тобто після зміни матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин.

Таким чином, доводи касаційної скарги у цій частині також не знайшли свого підтвердження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Ухвалюючи рішення, суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову. Як встановлено на підставі матеріалів реєстраційної справи, при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем державний реєстратор прийняв рішення, яке не відповідало положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки були відсутні відомості про вартість предмета іпотеки на момент набуття іпотекодержателем права, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Висновки апеляційного суду, що передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можливою лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також, що державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій щодо майна, яке перебувало під арештом, є помилковими, оскільки гуртуються на неправильному застосуванні норм матеріального права.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для зміни рішення суду апеляційної інстанції, шляхом виключення із його мотивувальної частини таких підстав для задоволення позову, як відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та незаконність проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем у зв`язку із арештом майна у виконавчому провадженні.

У пункті 3 частини першої статті 409 ЦПК Українипередбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги наділений правом змінити рішення.

Згідно з частинами першою та четвертою статті 412 ЦПК Українисуд змінює рішення, якщо воно переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Керуючись статтями 409, 413, 416ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк»задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2021 рокузмінити, викласти її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді: І. Ю. Гулейков

С. О. Погрібний

В. А. Стрільчук

В. В. Яремко