Справа № 541/1321/21
Номер провадження 2/541/664/2021
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

05 серпня 2021 року м. Миргород

Миргородський міськрайонний суд Полтавської області у складі:

головуючого - судді Городівського О. А.,

за участю секретаря судового засідання Непокупна Л.М.

представник позивача ОСОБА_1

представник відповідача - Чуб С.В. (в режимі відеоконференції)

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу в порядку спрощеного провадження за позовом Миргородської міської ради Полтавської області ОСОБА_3 про стягнення заборгованості із орендної плати за користування земельною ділянкою,

установив:

Позивач Миргородська міська рада Полтавської області звернулася до відповідача з позовною заявою, В обґрунтування своїх позовних вимоги зазначила, що позивачем з гр. ОСОБА_4 03.12.2019 року було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0061га кадастровий номер :50:027:0070 цільового призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі яка належить територіальній громаді м. Миргород та на якій розташоване приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». В подальшому гр. ОСОБА_4 відчужила приміщення магазину гр. ОСОБА_3 по договору купівлі -продажу від 12.12.2019 року. Позивач припинив відносини оренди земельної ділянки з ОСОБА_4 за взаємною згодою сторін згідно угоди від 04.03.2020 року. Відомості про дану угоду внесені до Державного реєстру речових прав. Разом з тим, представник позивача вказує, що для відповідача ОСОБА_3 угода Миргородської міської ради з ОСОБА_4 від 03.12.2019 року не тягне настання правових наслідків, адже належними учасниками, котрі можуть припини орендні правовідносини є саме Миргородська міська рада та власник нерухомого майна, яким на той момент вже був ОСОБА_3 . Вказані обставини свідчать, що договір оренди продовжив свою дію. В позасудовому порядку ОСОБА_3 відмовляється вносити орендну плату за користування земельною ділянкою. Внаслідок неналежного виконання своїх зобов`язань ОСОБА_3 за період з 01.01.2020 року по 31.05.2021 року утворилася заборгованість в розмірі 15 860,64 грн., яку позивач прохає стягнути з відповідача. Окрім того, позивач прохає стягнути з відповідача штраф, обумовлений договором оренди за несвоєчасне внесення орендної плати у розмірі 100 % річної орендної плати, а саме 11219,25 грн та судові витрати.

Ухвалою судді Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 22 червня 2021 року відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження (а.с.71).

У встановлений судом строк представником відповідача ОСОБА_3 , адвокатом Чуб С.В. подано відзив на позовну заяву в якій зазначив на безпідставності позовних вимог. Зокрема зауважує, що договір оренди не є чинним, з огляду на те, що сторони договору, а саме Миргородська міська рада та ОСОБА_4 скористалися своїм правом та припинили правовідносини. Відомості про припинення договору оренди внесені до Реєстру речових прав на нерухоме майно. Вказує, що позивач діє недобросовісно. Вимоги про стягнення штрафу не базуються на законі, так як відсутня правова підстава їх стягнення. Окрім того вказує, що спірна земельна ділянка знаходиться під багатоповерховим будинком, в якому ОСОБА_3 , є власником лише одного з приміщень, а отже і не є єдиним користувачем. Використання всієї площі земельної ділянки з кадастровим :50:027:0070 відповідачем заперечується. На підставі вищенаведеного представник відповідача прохав у задоволенні позову відмовити

У встановлений судом строк Миргородська міська рада подала відповідь на відзив, у якій її представник навів тотожні аргументи, викладені у позові. Вважає позов таким, що ґрунтується на законі.

У встановлений судом строк представник відповідача подав заперечення. Зокрема зауважив, що позивач не надає жодним доказів того, що відповідач є єдиним землекористувачем. Зазначає, що нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки на якій розташований багатоквартирний жилий будинок або її частини. Зауважує, що приміщення 1 за адресою АДРЕСА_1 , що належить відповідачу є складовою частиною будинку АДРЕСА_1 , а не будівлею чи спорудою. Натомість законодавець пов`язує неподільність саме споруди чи будівлі із земельною ділянкою, а не окремого приміщення, що є складовою будівлі. Посилання позивача на норми ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України вважає безпідставними. Окрім того вказує, що позивачем обрано невірний спосіб захисту, так як відносини до моменту оформлення власником об`єкта нерухомості права оренди земельної ділянки на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельної ділянки без укладеного договору оренди за недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними і мають захищатися на підставі ст. 1212 ЦК України.

В судовому засіданні представник Миргородської міської ради Полтавської області ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав та прохав їх задовольнити.

Представник відповідача, адвокат Чуб С.В. позовні вимоги заперечував, прохав у їх задоволенні відмовити.

Заслухавши пояснення представника позивача, та представника відповідача, дослідивши та проаналізувавши письмові докази по справі, суд дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що 03.12.2019 року Миргородська міська рада та гр. ОСОБА_4 уклали договір оренди земельної ділянки (№ 11/568) площею 0,0061 га кадастровий номер :50:027:0070 цільового призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі яка належить територіальній громаді м. Миргород та на якій розташоване приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (а.с.. 15-17).

В подальшому гр. ОСОБА_4 відчужила приміщення магазину № НОМЕР_1 за адресою АДРЕСА_1 гр. ОСОБА_3 по договору купівлі -продажу від 12.12.2019 року. В п. 1 Договору вказано, що приміщення магазин « ІНФОРМАЦІЯ_1 » розташоване на земельній ділянці Миргородської міської ради Полтавської області кадастровий номер :50:027:0070 (а.с.25-27).

Відомості про речові права ОСОБА_3 на приміщення №1 за адресою АДРЕСА_1 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12.12.2019 року (а.с.37)

Позивач припинив відносини оренди земельної ділянки з ОСОБА_4 за взаємною згодою сторін згідно угоди від 04.03.2020 року. Відомості про дану угоду внесені до Державного реєстру речових прав (а.с.30-31).

Надаючи оцінку встановленим обставинам, суд виходить з наступного.

Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Подібна правова норма закріплена і в ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу), якою встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Вищенаведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 1 статті 31 вищенаведеного Закону України "Про оренду землі". визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі N 263/6022/16-ц викладено правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 25.02.2020 у справі N 922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

З огляду на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку чи споруд, суд дійшов висновку, що у виниклих між Миргородською міською радою та гр. ОСОБА_4 правовідносинах оренди земельної ділянки кадастровий номер :50:027:0070, з моменту відчуження ОСОБА_4 права власності на приміщення магазину, відбулася заміна сторони у зобов`язанні, в результаті чого орендарем по договору оренди земельної ділянки № 11/568 від 03.12.2019 став виступати новий власник будівлі - гр. ОСОБА_3 .

Продаж будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці автоматично припиняє права і обов`язки ОСОБА_4 по договору оренди, що не потребує укладення окремої угоди.

Укладення угоди ОСОБА_4 , та Миргородської міської ради на припинення між ними договору оренди не відповідає вимогам закону, так як ОСОБА_4 , на момент укладення угоди вже не являлася стороною договору. Правом добровільного припинення правовідносини по договору в силу закону мають лише сторони.

З моменту відчуження приміщення магазину, подальші дії ОСОБА_4 не спричинюють для нового власника, ОСОБА_3 жодних правових наслідків.

Інший підхід призвів би до свавільного позбавлення права особи на мирне володіння майном.

Таким чином, договір оренди № 11/568 від 03.12.2019 продовжив свою дію, а тому підлягає безумовному виконанню сторонами.

Доводи сторони відповідача не спростовують підстав позову, адже базуються на хибному сприйнятті дійсного змісту правової норми, що регулює спірні правовідносини.

Згідно зі ст. ст. 526, 530, 610, ч. 1 ст. 612 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином, у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Стороною відповідача не заперечується факт несплати орендної плати по договору.

Таким чином, суд вбачає підтвердженим невиконання ОСОБА_3 свого договірного зобов`язання по сплаті орендної плати у строки та порядку визначеного договором оренди № 11/568 від 03.12.2019.

Отже вимога про стягнення орендної плати за період з 01.01.2020 року по 31.05.2021 року є такою, що ґрунтується на законі, а тому підлягає до задоволення.

Окрім того, позивачем заявлена вимога про стягнення штрафу у розмірі, визначеному договором у зв`язку з невиконанням зобов`язання відповідачем.

Так, розділ 4 «Орендна плата» міститься положення про те, що «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10 денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати встановленої договором».

Позивач в позасудовому порядку пред`являв претензії про виплату заборгованості з орендної плати, на що відповідач належним чином не відреагував.

Таким чином відповідачем допущено порушення умов договору.

У відповідності до ч.ч.1-2 ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

Сторонами договору погоджено стягнення штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати.

Зважаючи не неналежне виконання умов договору суд вважає, що вимога про стягнення штрафу ґрунтується на законі, а тому підлягає до задоволення

Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов задоволено у повному обсязі, тому з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2270,00 грн., що є пропорційним розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 12, 13; 62; 81; 141; 258; 264; 265, 354 ЦПК України; -

ухвалив:

Позовні вимоги Миргородської міської ради Полтавської області задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_3 , РНОКПП - НОМЕР_2 , на користь Миргородської міської ради Полтавської області (37600, м. Миргород Полтавської області, вул. Незалежності, 17 ) заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою: площею 0,0061 га., кадастровий номер :50:027:0070, цільового призначення- для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ -03.07) , яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , згідно договору оренди земельної ділянки № 11/568 від 03.12.2019 року, за період з 01.01.2020 року по 31.05.2021 року включно в сумі 15 860,64 грн. (п`ятнадцять тисяч вісімсот шістдесят гривень шістдесят чотири копійки).

Стягнути з ОСОБА_3 , РНОКПП - НОМЕР_2 , на користь Миргородської міської ради Полтавської області (37600, м. Миргород Полтавської області, вул. Незалежності, 17 ) штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати а саме 11 219,25 грн (одинадцять тисяч двісті дев`ятнадцять гривень) в зв`язку з невнесенням орендної плати у строки, визначені договором оренди земельної ділянки № 11/568 від 03.12.2019 року (зокрема Розділом 4 . Орендна плата).

Стягнути з ОСОБА_3 , РНОКПП - НОМЕР_2 на користь Миргородської міської ради Полтавської області (37600, м. Миргород Полтавської області, вул. Незалежності, 17 ) судові витрати в сумі 2270 грн. 00 коп.

Рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня виготовлення повного тексту рішення суду через Миргородський міськрайонний суд до Полтавського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлений 09.08.2021 року.

Суддя О. А. Городівський