Постанова

Іменем України

24 березня 2021 року

м. Київ

справа № 395/1435/16-ц

провадження № 61-28585св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Петрова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Мартєва С. Ю., Ткачука О. С.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим, за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року в складі судді Забуранного Р. А. та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 04 жовтня 2017 року в складі колегії суддів: Дуковського О. Л., Дьомич Л. М., Єгорової С. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі - СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим.

Позовна заява мотивована тим, що 21 грудня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на п`ять років, дану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Цим договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. У той же час ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

05 квітня 2013 року ТОВ «Агроконтракт-Н» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення про поновлення договору, до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

У 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки № НОМЕР_1 , яка перебувала у користуванні позивача. Крім того, при укладенні цього договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв`язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

ТОВ «Агроконтракт-Н» просило визнати недійсним договір оренди землі від 05 серпня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», та визнати договір оренди земельної ділянки від 21 грудня 2008 року, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 , поновленим.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 05 серпня 2014 року № 25, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» щодо земельної ділянки площею 3,57 га, кадастровий номер :02:000:0482, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Визнано поновленим договір оренди землі від 21 грудня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки площею 3,57 га, кадастровий номер :02:000:0482, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ТОВ «Агроконтракт-Н» скористалося своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі, строк дії якого закінчився, а саме продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату після закінчення строку дії договору, ОСОБА_1 протягом передбаченого законодавством строку не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 04 жовтня 2017 року рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року залишено без змін.

Ухвала суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендарем ТОВ «Агроконтракт-Н» належно виконано умовидоговору оренди, дотримано ним строків та процедури повідомлення про намір поновлення договору на новий строк, тому суд першої інстанції правомірно визнав недійсним договір оренди землі від 05 серпня 2014 року, а також дійшов обґрунтованого висновку щодопоновлення договоруоренди від 21 грудня 2008 року з попереднім орендарем.

Внаслідок укладення 05 серпня 2014 року між відповідачами оспорюваного договору оренди землі, порушено належне позивачу, згідно статті 33 Закону України «Про оренду землі», переважне право на поновлення попереднього договору оренди від 21 грудня 2008 року на новий строк.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у жовтні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_1 просила зазначені судові рішення скасувати, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ухвалити нове рішення про відмову у позові.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 жовтня 2017 року відкрито провадження у справі та витребувано справу з Новомиргородського районного суду Кіровоградської області. Зупинено виконання рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року до закінчення касаційного провадження.

08 листопада 2017 року до суду надійшла витребовувана справа.

Ухвалою Верховного Суду від 27 червня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року зупинено провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19).

Ухвалою Верховного Суду від 03 лютого 2021 року поновлено касаційне провадження у справі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не взяли до уваги, що позивачем не надано доказів того, що він орендував спірну земельну ділянку згідно зі схемою, що є істотною умовою договору. Судом не було встановлено факту використання земельної ділянки позивачем після закінчення дії договору оренди. Додаткова угода про поновлення договору оренди від 21 грудня 2008 року між сторонами не укладалася, а позивач не ініціював її укладення. Лист ТОВ «Агрокотракт-Н» від 05 квітня 2013 року, на який послався суд, не може бути доказом у справі, оскільки він підписаний ОСОБА_2 , який на момент його підписання не був директором ТОВ «Агроконтракт-Н».

Судом не враховано, що ОСОБА_1 на адресу позивача двічі направляла лист-повідомлення про відмову у продовженні дії договору оренди та суд на власний розсуд визначив, що умови укладеного спірного договору між нею та СТОВ «Агролан» є менш сприятливими для орендодавця.

Відзив на касаційну скаргу не надходив.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що відповідно до державного акта на право приватної власності на землю серії ІІІ-КР № 005533 ОСОБА_1 належить земельна ділянка № НОМЕР_1 площею 3,57 га, розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0482.

21 грудня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 28 травня 2009 року за номером 04.09.377.00061.

Відповідно до пункту 3.1 договору оренди договір було укладено терміном на 5 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Пунктом договору 3.2 сторонами погоджено, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний у пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

ТОВ «Агроконтракт-Н» орендував земельну ділянку згідно зі схемою разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Позивачем на адресу ОСОБА_1 були направлені листи-повідомлення про поновлення дії договору оренди землі від 21 грудня 2008 року та проект додаткової угоди до договору. У листі позивач повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк, з терміном дії 7 років, з виплатою орендної плати 5 % від нормативно-грошової оцінки зі здійсненням додаткових витрат та допомоги. Даний лист підписаний ОСОБА_2 .

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судові рішення суду першої та апеляційної інстанцій не відповідають вказаним вимогам закону.

Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом: визнання правочину недійсним; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Агроконтракт-Н» посилалося на порушення орендодавцем його переважного права на поновлення договору оренди землі, передбаченого умовами договору та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи вбачається, що договором оренди землі від 21 грудня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Задовольняючи позов, суди дійшли висновку, що позивач як орендар належно виконував умови договору оренди землі; дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; орендодавець не надіслав у встановлений законом строк відмову у поновленні договору оренди землі на новий строк, не повідомив про намір укласти договір оренди з іншим орендарем, а зазначав про бажання самостійно обробляти земельну ділянку, що свідчить про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов'язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк.

У постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

У пунктах 42 - 44, 46.1. - 46.4. постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) зазначено, що звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 року строк дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц). Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 02 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12-136гс19), предметом позову в якій було визнання поновленим договору оренди землі у запропонованій редакції на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, зокрема, з огляду на те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

Згідно зі статтями 10, 60 ЦПК України 2004 року кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Позивач стверджував, що 05 квітня 2013 року направляв ОСОБА_1 листа-повідомлення про поновлення договору, до якого долучено проект додаткової угоди.

Однак, позивач не надав доказів на підтвердження направлення листа-повідомлення від 05 квітня 2013 року.

У матеріалах справи міститься копія листа від 05 квітня 2013 року, копія листа від січня 2014 року (без дати), копія додаткової угоди № 1 (без дати) (т. 1 а. с. 14, 15, 16).

Лист про поновлення договору оренди землі позивач направив відповідачу 20 березня 2014 року, тобто з порушенням строку, передбаченого пунктом 3.2 договору оренди та частиною другоюстатті 33 Закону України «Про оренду землі» (т. 1 а. с. 17).

З урахуванням наведеного, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про належне повідомлення ТОВ «Агроеконтракт-Н» орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення дії договору оренди землі.

23 листопада 2013 року та 26 квітня 2014 року ОСОБА_1 направляла позивачу листи-повідомлення про відмову від продовження дії договору оренди землі, у яких зазначала, що вона, користуючись правом, передбаченим пунктом 3.2 договору оренди землі, не має наміру після закінчення терміну його дії продовжувати з товариством дію договору чи укладати новий договір оренди землі, та вимагала після збору врожаю 2014 року не здійснювати посів сільськогосподарських та інших культур на належній їй земельній ділянці, та повернути її у придатному для подальшого використання стані. У листі від 26 квітня 2014 року орендодавець зазначила, що вона має намір самостійно розпоряджатись та використовувати земельну ділянку (т. 2 а. с. 42, 43).

Наведені обставини свідчать, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі в порядку частин першої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тому переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц (провадження № 61-8479сво18) зазначено, що за змістом частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин та враховуючи наявність заперечень орендодавця щодо продовження користування відповідною земельною ділянкою позивачем, можливість поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 цього Закону виключається.

Суди зазначеного не врахували, у зв'язку із чим безпідставно визнали поновленим відповідний договір оренди земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Поза увагою судів попередніх інстанцій залишились і доводи ОСОБА_1 про те, що в наданій суду додатковій угоді ТОВ «Агроконтакт-Н» зазначив інші умови, ніж у договорі оренди землі від 21 грудня 2008 року, зокрема запропонував збільшити термін дії договору та розмір орендної плати. На зміну вказаних умов необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.

Посилання позивача на те, що після закінчення строку дії договору оренди він продовжував користуватися земельною ділянкою також не підтверджується належними та допустимими доказами, що унеможливлює застосування частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», як підстави для поновлення договору оренди землі.

Отже, недотримання орендарем процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, відсутність доказів продовження користування попереднім орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі дають підстави для висновку, що позивач не набув переважного права на поновлення договору оренди землі.

Апеляційний суд помилково вважав, що відповідач повинен обґрунтовувати причини відмови у поновленні договору оренди, не врахував належне волевиявлення ОСОБА_1 не продовжувати дію договору оренди з позивачем, а тому неправильно застосував положення як частини першої, так і частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» і безпідставно визнав поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 .

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору оренди укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» слід зазначити таке.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦПК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 05 серпня 2014 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», ТОВ «Агроконтракт-Н» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Вказаним законом передбачено виключно державну реєстрацію права, а не державну реєстрацію правочинів, що діяла у цій сфері до 01 січня 2013 року.

05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено договір оренди землі, у відповідності до якого передала у строкове платне користування належну їй на підставі державного акту на право власності на землю ІІІ - КР 005533 від 20 березня 2002 року земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Капітанівської сільської ради. У відповідності до пункту 3.1 договір укладено на 7 років.

Державна реєстрація даного договору оренди здійснена у Реєстраційній службі Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області від 16 вересня 2014 року.

Таким чином, твердження позивача, що при укладанні 05 серпня 2014 року договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан», є безпідставним, оскільки позивач на момент укладання даного договору, як було зазначено вище, втратив таке право.

Ураховуючи наведене, рішення суду першої інстанції та ухвалу суду апеляційної інстанції не можна вважати законними та обґрунтованими, тому вони підлягають скасуванню.

Згідно з частинами першою та третьою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Оскільки суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права, а ухвалення нового рішення у справі не потребує встановлення фактичних обставин справи та надання оцінки доказам, суд касаційної інстанції дійшов висновку про скасування ухвалених у справі судових рішень та ухвалення у справі нового рішення про відмову у задоволені позовних вимог ТОВ «Агроконтракт-Н».

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки судом касаційної інстанції задоволено касаційну скаргу ОСОБА_1 із скасуванням судових рішень судів попередніх інстанцій та ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, судові витрати покладаються на позивача, а тому з нього на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подачу апеляційної та касаційної скарг у розмірі 6 338,80 грн.

Керуючись статями 141, 400, 402, 409, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 11 липня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 04 жовтня 2017 року скасувати.

Ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 6 338,80 грн на відшкодування судового збору, сплаченого за подання апеляційної та касаційної скарг.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

ГоловуючийЄ. В. Петров
Судді: А. І. Грушицький
А. А. Калараш
С. Ю. Мартєв
О. С. Ткачук