ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 554/682/20 Номер провадження 22-ц/814/956/21Головуючий у 1-й інстанції Бугрій В. М. Доповідач ап. інст. Прядкіна О. В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 квітня 2021 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді Прядкіної О.В.,

суддів: Обідіної О.І, Хіль Л.М.,

секретаря Кальник А.М.,

за участі: представника позивача- адвоката Борзовець О.В., відповідача ОСОБА_1 та її представника - адвоката Яресько Н.В.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 січня 2021 року, прийнятого під головуванням судді Бугрія В.М. в м. Полтаві із складанням повного тексту рішення 08 лютого 2021 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» про розірвання договору найму та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Полтавського нотаріального округу Гризунова Олександра Віталіївна, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання угоди купівлі-продажу недійсною ,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2020 року ОСОБА_2 звернувся до районного суду з вказаним позовом. Зазначав, що 13.12.2019 на підставі договору купівлі-продажу набув у власність квартиру АДРЕСА_1 , із зареєстрованими у ній мешканцями- відповідачами у справі. Відповідно до договору найму від 22 червня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та Об`єднанням колективних підприємств Полтавське виробничо-торгове трикотажне об`єднання «Мрія», відповідач винаймає кв. АДРЕСА_1 загальною площею 47,1 кв.м.

Відмовившись від частини позовних вимог та враховуючи, що ОСОБА_2 є власником спірної квартири, просив розірвати вказаний договір найму об`єкта нерухомості від 22.06.2015 року щодо квартири АДРЕСА_1 .

У травні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до районного суду із зустріним позовом до ОСОБА_2 про визнання угоди купівлі-продажу кв. АДРЕСА_1 , укладеної 13.12.2019 року між КП ПТФ «Мрія» та ОСОБА_2 недійсною.

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 28 січня 2021 року позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно займаного жилого приміщення шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення задоволено.

Розірвано договір найму об`єкта нерухомості від 22.06.2015 року, укладений між Об`єднанням колективних підприємців Полтавським виробничо-торговим трикотажним об`єднанням «Мрія» та ОСОБА_1 щодо квартири АДРЕСА_1 .

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 судові витрати у розмірі 10000 грн. за надання правничої допомоги.

Рішення оскаржила ОСОБА_1 , яка в апеляційній скарзі посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та постановити нове, яким відмовити ОСОБА_2 в задоволенні позовних вимог та задовольнити зустрічний позов про визнання недійсною угоди купівлі-продажу житла від 13.12.2019 року.

Вважає, що відсутні підстави для розірвання договору найму жила, оскільки вона на законних підставах, разом із членами родини вселена та зареєстрована у спірній квартирі починаючи із 1996 року. Крім того, у 2015 році уклала договір найму житла з Об`єднанням колективних підприємств Полтавське виробничо-торгове трикотажне об`єднання «Мрія», яке не пропонували викупити житло.

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Борзовець О.В. в інтересах ОСОБА_2 вважає рішення районного суду вірним та просить залишити його без змін.

Колегія суддів, перевіривши справу в межах заявлених вимог і апеляційного оскарження, приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги з таких підстав:

Судом першої інстанції вірно встановлено та вбачається з матеріалів справи, що рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 14.04.2004 року №76 «Про зміну статусу гуртожитку для малих сімей по АДРЕСА_2 , що належить ПВТО «Мрія», на 60-квартирний житловий будинок» надано гуртожитку для малих сімей по АДРЕСА_2 статус житлового будинку; ПВТО «Мрія» вирішити питання відкриття особових рахунків та договорів найму з наймачами житлових приміщень з додержанням чинного житлового законодавства.

Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради «Про дозвіл на оформлення документів на раніше проведене переобладнання гуртожитку під житловий будинок по АДРЕСА_2 » від 18.12.2007 року №329, дозволено ПВТТО «Мрія»: житловий будинок здати в експлуатацію; зареєструвати житловий будинок КП БТІ «Інвентаризатор».

Згідно виписки з протоколу №2 засідання ради трудового колективу Полтавського виробничо-торгового трикотажного об`єднання «Мрія» від 14.03.2006 року, з питання порядку денного №4 «Про приватизацію будинку по АДРЕСА_2 », постановлено дозволити продаж квартир по балансовій вартості по 75 грн. за кв.м. у будинку по АДРЕСА_2 з послідуючою їх приватизацією після погашення боргів по квартирній платі.

Відповідно до виписки з протоколу №1 Загальних зборів членів Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» від 17.04.2019 року, прийнято рішення: обов`язково заключити договори на житлово-комунальні послуги та оренду квартир протягом 2-х місяців; встановити термін приватизації по експертній оцінці протягом 6-ти місяців; в разі відмови від заключення договору оренди, залишити право за підприємством заключати договори оренди на неприватизовані квартири з третіми особами; встановлено з 1 травня 2019 року ціну за 1 кв.м.: орендна плата неприватизованих квартир 20,00 грн. в т.ч. ПДВ, плата за житлово-комунальні послуги 3,00 грн. в т.ч. ПДВ; особи, що на сьогоднішній день працюють на підприємстві та мають частку майна, сплачують плату за житлово-комунальні послуги; для впорядкування технічної документації провести інвентаризацію будинку за адресою: АДРЕСА_3 .

Згідно довідки №35 про склад сім`ї або зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб від 17 грудня 2019 року, виданої КП ПТФ «Мрія», ОСОБА_1 проживає та зареєстрована по АДРЕСА_4 як квартиронаймач, прописана з 12.11.1994 року; ОСОБА_3 - донька, дата прописки ІНФОРМАЦІЯ_1 ; ОСОБА_4 - онук, дата прописки ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Відповідно до копії трудової книжки, виданої 19.10.1987 року, ОСОБА_1 з 29.12.1976 року по 01.11.1994 року перебувала у трудових відносинах з Полтавським виробничим трикотажним об`єднанням «Мрія».

22 червня 2015 року між ОСОБА_1 та Об`єднанням колективних підприємств Полтавське виробничо-торгове трикотажне об`єднання «Мрія», укладено договір найму об`єкта нерухомості, відповідно до якого відповідач винаймає кв. АДРЕСА_1 загальною площею 47,1 кв.м.

13 грудня 2019 року між колективним підприємством Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умов якого продавець передав у власність покупцю, який приймає та сплачує за неї обумовлену грошову суму (96870 грн.) квартиру АДРЕСА_5 . Договір посвідчено приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В., зареєстровано в реєстрі за № 3095.

Районний суд, задовольняючи позов ОСОБА_2 , розірвав договір найму від 22 червня 2015 року, укладений між Об`єднанням колективних підприємств Полтавське виробничо-торгове трикотажне об`єднання «Мрія» та ОСОБА_1 на спірну квартиру.

Однак, колегія суддів не може погодитись з вказаним висновком.

У відповідності до ст.263 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення не відповідає.

Так, всупереч вимогам ст.265 ЦПК України рішення суду взагалі не містить обгрунтування підстав задоволення позовних вимог ОСОБА_2 щодо розірвання договору найму від 22 червня 2015 року, чи були і ким порушені права чи інтереси позивача, за захистом яких він звернувся до суду. При цьому суд не зазначив норм права, які застосував та мотиви їх застосування.

Районний суд не обговорив та не звернув увагу на те, що згідно п.3.3 договору найму від 22 червня 2015 року, укладеного між Об`єднанням колективних підприємств Полтавське виробничо-торгове трикотажне об`єднання «Мрія» та ОСОБА_1 щодо квартири АДРЕСА_1 строк найму може бути скорочений лише за згодою сторін, однак КП Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», яка є правонаступником об`єднання, залучена до участі в справі не в якості сторони, а її процесуальний статус визначений позивачем, як третьої особи, що позбавило можливості фабрику мати відповідні процесуальні права, встановлені ст.49 ЦПК України.

З огляду на зазначені процесуальні порушення, а також при наявності відсутності відповідних обгрунтувань, визначених ст.825 ЦК України щодо розірвання договору найму житла, у суду першої інстанції були відсутні підстави для розірвання вказаного договору найму.

Крім того, з огляду на положення ч.1 ст.15 та ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або -оспорювання, вбачається, що позивач ОСОБА_2 , остаточно сформулювавши свої позовні вимоги як прохання розірвання договору найму від 22 червня 2015 року, також не мотивував ефективність судового захисту, за яким він звернувся до суду, відмовившись від своїх вимог про звільнення житлового приміщення та виселення відповідачів.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про скасування рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору найму квартири АДРЕСА_1 та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні цих вимог.

Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України відносно розподілу судових витрат відмова в задоволенні позову ОСОБА_2 щодо його витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000грн. покладаються на позивача.

Разом з тим, рішення районного суду в частині вирішення зустрічного позову є вірним.

Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другої сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну грошову суму.

За приписами норми ст.659 ЦК України продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Згідно ч.ч.1-3, 5, 6 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме, договору купівлі-продажу від 13.12.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В. по р.№ 3095, колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» передало у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_5 , а ОСОБА_2 прийняв її та оплачує за неї обумовлену грошову суму. Право власності продавця на відчужувану квартиру підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 25124359 від 13.12.2019 року (Т.1, а.с. 19-21).

Згідно п.3 договору продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вказана вище квартира не перебуває під арештом чи забороною; щодо неї не ведуться судові спори; вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває; відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження; квартира як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; у відчуженій квартирі відсутні будь-які переобладнання, добудови, реконструкції; треті особи, а також малолітні та неповнолітні діти не мають прав на квартиру; внаслідок продажу квартири не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, а тому числі дітей.

У пункті 6 договору зазначено, що відчужена квартира оглянута покупцем. Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням на момент огляду не виявлено. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має.

Відповідно до п.п. 9-10 договору продавець зобов`язаний: передати продану квартиру покупцю у стані, придатному для експлуатації її покупцем, а також у стані відповідному санітарним й технічним вимогам і умовам договору; попередити покупця про права третіх осіб на квартиру, що відчужується; попередити покупця про всі відомі йому недоліки квартири. Покупець зобов`язаний: прийняти куплену квартиру від продавця згідно умов цього договору; до моменту повного розрахунку за вищевказану квартиру не здійснювати реєстрацію без згоди продавця третіх осіб у вищевказаній квартирі.

Матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_1 разом із членами своєї сім`ї проживає у спірному житлі з 1994 року, зареєстрована в ньому та є наймачем квартири, що підтверджується договором найму об`єкта нерухомості від 22 червня 2015 року.

Тому, ОСОБА_1 на законних підставах була вселена та проживає у спірній квартирі.

Між тим, з огляду на викладені норми цивільного права, зокрема, ст.ст.203, 215, 655, 659 ЦК України, апеляційний суд приходить до висновку, що положення п.п.3, 6, 9 оспорюваного договору купівлі-продажу про те, що внаслідок продажу не буде порушено права та інтереси інших осіб; що продавець зобов`язаний попередити покупця про права третіх осіб на квартиру - не впливають на дійсність вказаного правочину, оскільки він відповідає передбаченим ст.203 ЦК України загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а тому не може бути підставою недійсності правочину згідно ст.216 ЦК України.

Договір купівлі-продажу від 13.12.2019 року укладений між колективним підприємством Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» та ОСОБА_2 з додержанням норм чинного законодавства, тому підстав для визнання його недійсним не вбачається.

З огляду на вказане, рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 січня 2021 року в цій частині підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 384 ЦПК України, апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 січня 2021 року скасувати в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору найму від 22.06.2015 року, укладеного між Об`єднанням колективних підприємців Полтавським виробничо-торговим трикотажним об`єднанням «Мрія» та ОСОБА_1 щодо квартири АДРЕСА_1 та стягнення витрат на правову допомогу в розмірі 10 000грн., ухвалити нове рішення в цій частині.

Відмовити задоволенні позову ОСОБА_2 про розірвання договору найму.

В іншій частині рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 січня 2021 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 05.04.2021 р.

Головуючий-суддя О. В. Прядкіна

Судді: О. І. Обідіна

Л.М.Хіль