ПОСТАНОВА

Іменем України

17 березня 2021 року м. Кропивницький

справа № 393/756/18

провадження № 22-ц/4809/23/21

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: головуючого судді Єгорової С. М., суддів: Дьомич Л. М., Чельник О. І.,

секретар судового засідання Кравченко Я. С.,

учасники справи:

позивач - Приватне сільськогосподарське підприємство «АГРО ВІТА ЛМ»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

представник відповідача - адвокат Заболотній Павло Леонідович,

відповідач - Фермерське господарство «Валентина»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Заболотнього Павла Леонідовича, який представляє інтереси ОСОБА_1 , на рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2019 року у складі головуючого судді Степанова С. В.

УСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

30.11.2018 Приватне сільськогосподарське підприємство «АГРО ВІТА ЛМ» (далі ПСП «АГРО ВІТА ЛМ») звернулося в суд з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Валентина» (далі ФГ «Валентина») про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.10.2008, який зареєстрований у Новгородківському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 24.10.2008, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №25, визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами 25.10.2018 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Верблюзької сільської ради Новгородківського району, кадастровий номер :02:001:1076, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 29.10.2018 внесено запис про речове право за №43733643.

Позовні вимоги мотивовано тим, що між позивачем, який 21.07.2016 змінив найменування з «ЧЕРВОНА КАЛИНА» на ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» - 30746581, та ОСОБА_1 01.10.2008 укладений договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Верблюзької сільської ради Новгородківського району, зареєстрований у Новгородківському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 24.10.2008, запис в Державному реєстрі земель за №25.

Протягом всього часу дії договору оренди позивач в повному обсязі виконував свої обов`язки. Повністю проведений розрахунок за 2018 рік, обліковується переплата на 2019 рік в сумі 2550,98 грн.

У відповідності до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», за якою передбачене переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), позивач 20.09.2018 направив відповідачу повідомлення про намір скористатися таким переважним правом шляхом поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах. До вказаного повідомлення позивач додав проект додаткової угоди, з визначенням такого ж строку дії договору - 10 років та ринковим збільшенням орендної плати до 8,5% від нормативної грошової оцінки з урахуванням коефіцієнтів індексації, що станом на дату формування додаткової угоди складало 21844,36 грн на рік. Вказане поштове відправлення отримане відповідачем 25.09.2018.

За наявності переважного права позивача слід також враховувати положення п. 39 договору, за яким його розірвання в односторонньому порядку не допускається.

Між тим, незважаючи напідстави для поновлення договору, всупереч переважному праву позивача, 25.10.2018 між відповідачами укладений інший договір оренди землі на 10 років, речові права за яким зареєстровані в Державному реєстрі речових права на нерухоме майно 29.10.2018 за №43733643.

Однак, за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору і попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення договору оренди з іншим орендарем, укладення між відповідачами оспорюваного договору оренди спірної земельної ділянки порушує право позивача на реалізацію переважного права, поведінка відповідача ОСОБА_1 є недобросовісною.

Рішенням Долинського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2019 року позов задоволено з підстав його обґрунтованості та доведеності.

Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» та відповідачем ОСОБА_1 від 01 жовтня 2008 року, який 24.10.2008 зареєстрований у Новгородківському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №25.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Валентина» 25.10.2018 земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Верблюзької сільської ради Новгородківського району, кадастровий номер :02:001:1076, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 29.10.2018 внесено запис про речове право за № 43733643.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що протягом всього часу дії договору оренди позивач в повному обсязі виконував свої обов`язки. На даний час повністю проведений розрахунок за 2018 рік, заборгованість відсутня, переплата в розмірі 2550,98 грн. Повідомлення про заперечення щодо поновлення Договору та припинення його дії по закінченню строку згідно вимог п.п. 8.1. п. 8 Договору позивачем не отримано. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Суд зауважив, що позивачем належним чином та у встановлений строк здійснені визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі» дії по реалізації свого переважного права на поновлення договору. Заперечень щодо поновлення договору відповідач до закінчення строку дії договору не надавав. Отже, за наведених обставин належного виконання умов договору позивачем; письмового повідомлення відповідача в установлені строки про намір реалізувати переважне право орендаря; відсутності протягом місяця повідомлення відповідача із зазначенням заперечень щодо припинення переважного права позивача на визначених Законом умовах - недосягнення домовленості щодо істотних умов, неповідомлення позивача про інше використання земельної ділянки відповідачем так позивач має переважне право на поновлення договору на новий строк.

Укладений між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ «Валентина» договір оренди тієї ж самої земельної ділянки визнано судом як такий, що укладений всупереч наведених норм законодавства України, які регулюють даний вид правовідносин. відповідачем так позивач має переважне право на поновлення договору на новий строк.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

Представник відповідача адвокат Заболотній П. Л. подав апеляційну скаргу, в якій з підстав неправильного застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права ставить питання про скасування судового рішення і ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Зазначає, що суд неповно з`ясував усі фактичні обставини справи та не дав належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам.

Вказує, що 01.10.2008 укладено договір оренди землі, який зареєстровано 24.10.2008.

На даний час договір припинив свою дію, відповідач самостійно розпорядився земельною ділянкою, позивач з 24.10.2018 земельною ділянкою не користується.

Не маючи на меті поновлювати договір оренди, відповідач через адвоката направив орендарю лист-повідомлення щодо небажання (заперечення) поновлення договору оренди землі, який позивач не отримав, хоч лист направлявся на зазначену в ЄДР юридичну адреса позивача (докази долучені до матеріалів справи).

Після зміни назви та юридичної адреси орендар не повідомив про це відповідача, чим сподівався ускладнити орендодавцю повідомлення про небажання поновлення договору оренди, оскільки в усній формі орендодавець повідомляв орендаря про небажання продовжувати договір оренди, ще задовго до надсилання листа поштою.

Звертає увагу на те, що позивач направив повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди з проектом додаткової угоди, але відповідач його не отримав, а відповідач-орендодавець своїм листом ще до закінчення дії договорів оренди у серпні - вересні 2018 року повідомив позивача про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк та просив повернути землю в належному стані.

Крім того, запропоновані позивачем зміни істотних умов договору, а саме, розміру орендної плати та строку дії цього договору потребують згоди сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Проте між сторонами такої згоди досягнуто не було.

Зауважує, що у контексті вимог закону щодо поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Представник позивача адвокат Клеветенко А. А.подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.

Вважає рішення суду законним й обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги безпідставними.

Сторони та їх представники в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись відповідно до вимог ст.ст. 128-131 ЦПК України. Від представників сторін надійшли заяви про розгляд справи без їхньої участі (а.с. 213, 224).

Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Позиція апеляційного суду.

Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст. 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а судове рішення скасуванню.

Встановлені судом першої інстанції неоспорені обставини, а також обставини встановлені апеляційним судом.

01.10.2008 між ОСОБА_1 та ПСП «Червона Калина», яке змінило назву на ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» (а.с.5-9), укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,98 га, строком дії 10 років, зі сплатою 4% орендної плати від нормативної грошової оцінки один раз на рік до 25 грудня, який зареєстрований 24.10.2008 у Новгородківському відділі Кіровоградської РФ ДП «Центр ДЗК». Строк дії договору з моменту державної реєстрації. (а.с.11-13).

30.07.2018 відповідач ОСОБА_1 підписала лист повідомлення заперечення щодо поновлення з ПСП «Червона калина» договору оренди земельної ділянки (а.с.68), який 04.08.2018 направлено поштовим зв`язком із описом вкладення її представником адвокатом Заболотнім П. Л. (а.с. 69-70).

11.09.2018 ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» за вихідним №22 направляло на адресу ОСОБА_1 лист з повідомленням про бажання продовжити дію договору оренди на новий строк на тих самих умовах (а.с.15), до якого додано проект додаткової угоди, якою змінено розмір орендної плати з 4% на 8,5% від нормативної грошової оцінки, з урахуванням коефіцієнту інфляції, змінено назву орендаря на ПСП «АГРО ВІТА ЛМ», інші умови договору залишено незмінними (а.с.16)

Згідно Інформації з ДРРПНМ 25.10.2018 між ОСОБА_1 та ФГ «Валентина»укладено договір оренди землі №б/н, строком на 10 років до 25.10.2028, зареєстрований 29.10.2018 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №43733643 (а.с.18-19).

Згідно копій накладної та видаткових касових ордерів за період із 2015 по 2018 ОСОБА_1 виплачували орендної плати (а.с.87-91).

Мотиви, з яких виходить колегія суддів апеляційного суду.

Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право на справедливий судовий розгляд.

Кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК).

Частинами 1 та 3 статті 13 ЦПК встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (ч.ч. 1, 2 ст. 12 ЦПК).

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Разом з тим переважне право це встановлене законом або договором право учасника цивільних відносин на переважне перед іншими особами вчинення дій (правочинів), спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто переважне право на поновлення договору оренди землі виникає лише у разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановлених законодавством певної процедури і строків.

Згідно з роз`ясненнями, наданими судам в абзаці четвертому пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» у разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Отже, порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

В обґрунтування позову ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» надало суду довідку від 30.10.2018 (а.с.14), згідно якої стан взаєморозрахунків після нарахування і виплати орендної плати за 2018 рік переплата складає 2550,98 грн, копію відомості розрахунку по орендній платі (а.с.87), копії видаткових касових ордерів за період з 2015 року по 2018 рік (а.с.88-91).

Позивач також вказував, що ним у визначений Законом строк, а саме 21.09.2018 на адресу ОСОБА_1 направлено лист про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до договору оренди землі від 01.10.2008, згідно умов якої сторони домовилися продовжити строк дії договору на 10 років, із зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки, розмір орендної плати визначено 8,5% від нормативної грошової оцінки, інші умови договору залишено не змінними, що підтверджується чеком та описом від 20.09.2018 (а.с.15-16).

Однак, згідно копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вказана кореспонденція була вкладена до абонентської скриньки, підпис одержувача відсутній (а.с.17).

За вказаного, позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження факту отримання ОСОБА_1 кореспонденції.

Відповідач не була повідомлена позивачем, відповідно до вимог ст. 33 Закону, про намір останнього скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки.

Крім того, позивачем направлено лист та додаткову угоду у строки, що унеможливлюють отримання відповідачем вказаної кореспонденції не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, тобто до 24.09.2018.

Згідно п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Зі змісту проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 01.10.2008 прослідковується зміна його умов,що потребує обов`язкового узгодження з орендодавцем.

Відповідно до п.п. 8.1. договору чинність договору може бути автоматично продовжено, за умови, якщо сторони не виявлять бажання припинити дію цього договору. Про бажання припинення договору зацікавлена сторона повинна повідомити другу сторону не пізніше, ніж за 6 місяців до закінчення строку його дії.

Згідно листа-повідомлення заперечення проти продовження договору оренди землі, направленого на адресу позивача 04.08.2018 (а.с.69-70), ОСОБА_1 30.07.2018 висловила своє небажання щодо продовження дії договору оренди та вказала про необхідність повернення земельної ділянки (а.с.68), тобто виконала вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Після закінчення строку дії договору оренди, 25.10.2018 відповідач ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ «Валентина»строком на 10 років (а.с.18-19).

Висновки суду про те, що сторони у договорі на власний розсуд узгодили, що строк повідомлення про не бажання автоматичного продовження договору становить 6 місяців є неправомірними, оскільки п.п.8.1. договору сторони передбачили умову припинення дії договору оренди, а не поновлення його дії.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України).

Підставами для визнання недійсними правочину за змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України є недотримання в момент вчинення такого правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 кодексу, зміст якого не може суперечити як кодексу, так і іншим актам цивільного законодавства.

За приписами частини першої статті 16, частини третьої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, сторона або інша заінтересована особа може заперечити його дійсність на підставах, встановлених законом, у судовому порядку для захисту своїх прав чи інтересів.

За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Також відповідно до частин першоїп`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Відповідно відсутні правові підстави, для визнання недійснимдоговору оренди землі , укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Валентина» від 25.10.2018, оскільки цей договір оренди укладений після закінчення дії попереднього договору оренди, і за відсутністю згоди орендодавця на запропоновані попереднім орендарем зміни умов договору, тому переважне право останнього на укладення договору оренди землі на новий строк припинилось.

Отже, висновки суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову щодо визнання недійсним договору оренди, укладеного між відповідачами є необґрунтованими й такими, що не відповідають нормам матеріального права та обставинам, встановленим судом.

Щодо позовних вимог про визнання поновленими договорів оренди

За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтею 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів, створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної (творчої) діяльності, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інших юридичних фактів (наприклад, створення речей), безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, настання або ненастання певної події. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

Хоч стаття 11 ЦК України прямо вказує лише на підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, однак зміст цього Кодексу свідчить про те, що за тих самих підстав цивільні права та обов`язки змінюються та припиняються.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Наприклад, стаття 764 ЦК України вказує на правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, зазначаючи, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Також статтею 126-1 ЗК України (в чинній редакції) для договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, укладених або змінених після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», визначені умови поновлення відповідних договорів, за якими договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Тож у статті 764 ЦК України та статті 126-1 ЗК України вказаної редакції законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.

Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву.

Так, відповідно до частин першоїп`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» здійснюється у встановленому законодавством порядку.

Так, частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і надалі в редакції станом на час вирішення спору судами) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно із частиною другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

За визначеннями, наведеними у статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів як набуття, так і зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником у таких випадках є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій.

Як уже вказувалось, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 вказаного Закону оформлення відповідних правовідносин сторін здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.

Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Отже, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вказаних приписів та висновків не врахував та помилково дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договору оренди поновленим, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Це узгоджується з висновками, що викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, і підстав для відступу від них не вбачається.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У зв`язку з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, та неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права, на підставі ст. 376 ЦПК України, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову ПСП «АГРО ВІТА ЛМ» у задоволенні позовних вимог: про визнання поновленим договору оренди землі, оскільки позивач обрав неналежний спосіб порушеного права, та про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору оренди землі за їх безпідставністю.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, з позивача на користь відповідача, від імені якої діє адвокат Заболотній П. Л. підлягає стягненню 5286,00 грн (а.с.144) сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 371, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Заболотнього Павла Леонідовича, який представляє інтереси ОСОБА_1 , задовольнити.

Рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 14 червня 2019 року скасувати.

У задоволенні позову Приватного сільськогосподарського підприємства «АГРО ВІТА ЛМ» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Валентина» про поновлення договору оренди земельної ділянки, та визнання недійсним договору оренди землі відмовити.

Стягнути із Приватного сільськогосподарського підприємства «АГРО ВІТА ЛМ» на користь ОСОБА_1 , інтереси якої представляє ОСОБА_2 , 5286,00 грн судового збору.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий С. М. Єгорова

Судді Л. М. Дьомич

О. І. Чельник