АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2021 року

м. Чернівці

справа № 727/13110/18

провадження № 822/244/21-ц

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Одинака О.О., Половінкіної Н.Ю.,

секретар Паучек І.І.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ОСОБА_2 ,

третя особа ОСОБА_3 ,

позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 ,

відповідачі за зустрічним позовом: ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 ,

апеляційна скарга ОСОБА_2 , на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 грудня 2020 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Чебан В.М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном.

В обгрунтування позову посилається на те, що 01 січня 2008 року між ним, фізичною особою - підприємцем з однієї сторони та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та інтересах ОСОБА_5 , ОСОБА_4 з іншої сторони, було укладено договір оренди нежитлового приміщення кафе бару з офісним приміщенням «ІНФОРМАЦІЯ_1» загальною площею 386,70 кв.м., яке знаходиться по АДРЕСА_1 , для здійснення підприємницької діяльності з надання ресторанних послуг населенню. В даному приміщенні знаходиться рухоме майно позивача.

Зазначає, що договір оренди, відповідно до п.7.1 укладено строком на 2 роки 11 місяців, до 01 грудня 2010 року, пізніше вказаний договір автоматично продовжений до 01 вересняя 2019 року та на день подання позову він є законним орендарем вказаних нежитлових приміщень.

24 листопада 2018 року ОСОБА_2 , через свого представника ОСОБА_6 та за участю невідомих осіб, виламали двері в нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 , що орендуються позивачем, зайняли ці приміщення та чинять перешкоди останньому в користуванні ними.

Зазначає, що відповідно до положень п.8.2 договору оренди реорганізація або перехід права власності на нерухоме майно до третьої особи не є підставою для зміни або розірвання вказаного договору.

ОСОБА_1 не було відомо, про те, що орендовані ним нежитлові приміщення перебувають у власності ОСОБА_2 , оскільки він безперешкодно здійснював свою підприємницьку діяльність, пропозицій щодо дострокового розірвання або припинення дії договору оренди від нового власника не надходило.

Просить суд усунути перешкоди, що чиняться ОСОБА_2 та її довіреними особами, ОСОБА_1 у користуванні орендованими нежитловими приміщеннями згідно договору оренди від 01 січня 2008 року.

В січні 2019 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_4 про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним.

Зустрічний позов ОСОБА_2 обґрунтовує набуттям нею права власності на нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 площею 386,70 кв.м. на підставі правочинів, а саме: 850/1000 ідеальних часток на підставі договору купівлі-продажу від 19 грудня 2012 року та 150/1000 ідеальних часток цього ж приміщення на підставі договору дарування від 18 вересня 2013 року.

Вважає, що з урахуванням ст.770 ЦК України набула права вирішувати питання з орендарем щодо продовження строку дії договору оренди.

Просить суд визнати недійсним договір оренди від 01 січня 2008 року, укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах громадян ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , предметом якого є нежитлове приміщення (кафе-бар та офіс) загальною площею 386,70 кв.м., яке знаходиться по АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 03 грудня 2020 року первісну позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном задоволено.

Усунуто фізичній особі підприємцю ОСОБА_1 перешкоди, що чиняться ОСОБА_2 та її довіреними особами, у користуванні орендованим нежитловим приміщенням (кафе-бар та офіс) загальною площею 386,70 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), відповідно до договору оренди від 01 січня 2008 року №б/н.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в розмірі 3524,00 (три тисячі п`ятсот двадцять чотири) гривні.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним відмовлено.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що заява ОСОБА_2 від 04 вересня 2019 року орендарю ОСОБА_1 про непродовження терміну дії договору оренди, подана не у визначений договором строк, а тому станом на сьогоднішній день договір оренди продовжений на той самий строк, на який він був укладений, а саме, до 01 серпня 2022 року (т.3 а.с.155).

Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, 27 грудня 2004 року здійснений запис про реєстрацію позивача ОСОБА_1 фізичною особою-підприємцем.

Відповідно до дозволу на розміщення об`єкта торгівлі та сфері послуг №4019 від 29 березня .2005 року, позивачу ОСОБА_1 виданий дозвіл на розміщення об`єкта кафе-бару за адресою АДРЕСА_1 з рекламною назвою « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Тим самим, починаючи з 2005 року в даному приміщенні, позивач ОСОБА_1 , як орендар, здійснює свою підприємницьку діяльність у сфері надання ресторанних послуг (т.1 а.с.12).

Факт порушення права володіння та користування орендарем ОСОБА_1 орендованим майном доведено по справі захопленням 24 листопада 2018 року в період дії договору оренди, ОСОБА_2 через своїх представників, приміщення по АДРЕСА_1 . Зазначені обставини під час розгляду справи не оспорювалися ОСОБА_2 та її представниками (т.1 а.с.19-21). .

Суд також прийшов до висновку, що під час розгляду справи не було встановлено обставин, які могли бути підставами для визнання договору оренди нікчемним (недійсним), також не було отримано доказів, які б свідчили про розірвання договору оренди у відповідності до чинного законодавства.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 03 грудня 2020 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні первісної позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном.

Задовольнити позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди від 01 січня 2008 року, укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах громадян ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , предметом якого є нежитлове приміщення (кафе-бар та офіс) загальною площею 386,70 кв.м., яке знаходиться по АДРЕСА_1 .

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт у своїй апеляційній скарзі посилається на те, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права.

Зокрема, суд не врахував, що станом на 01 листопада 2013 року апелянту не було відомо про існування вказаного договору оренди.

З 18 червня 2014 року апелянт набула права власності на 850/1000 ідеальної частки орендованого ОСОБА_1 майна, а тому з урахуванням вимог ч.1 ст. 770 ЦК України та у відповідності до умов п.7.1 договору оренди, з цього періоду набула право вирішувати питання з орендарем щодо продовження або не продовження строку дії договору оренди майна в частині 850/1000 ідеальної частки або його припинення.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Судом встановлено, що 01 січня 2008 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах громадян Сполученого Королівства Великої Британії та Північної Ірландії ОСОБА_7 та ОСОБА_4 , був укладений Договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає, а Орендар приймає на умовах оренди в строкове, платне користування нежилі приміщення (кафе-бар та офіс), що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 386,70 кв.м., з метою здійснення орендарем підприємницької діяльності (т.1 а.с.9-11, т.3 а.с.106-110).

Відповідно до п.7.1 Договору, останній вступає в силу з моменту його підписання сторонами та укладається строком на два роки й одинадцять місяців, до 01 грудня 2010 року. Якщо за місяць до закінчення дії цього договору, жодна із сторін не заявила про свій намір не продовжувати його, то договір вважається автоматично продовженим на попередній строк та на тих самих умовах, при цьому додатковий договір про продовження дії цього договору сторонами не укладається.

Згідно із п.7.2 договору сторони дійшли згоди, що строк фактичного користування орендарем приміщенням за цим договором, починає вираховуватися з дня підписання акту приймання-передачі. Акт приймання-передачі підписаний сторонами договору 01 січня 2008 року.

Враховуючи дані положення договору, на день звернення позивача з первісним позовом, строк дії договору був продовжений до 01 вересня 2019 року.

04 вересня 2019 року ОСОБА_2 було надіслано орендарю ОСОБА_1 заяву про непродовження терміну дії договору оренди.

Відповідно до договору купівлі-продажу нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького нотаріального округу Балацьким О.О. від 19 грудня 2012 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , в інтересах яких діяла ОСОБА_3 , з однієї сторони та між ОСОБА_2 з іншої сторони, ОСОБА_2 стала власником 850/1000 ідеальних часток нежитлових приміщень (кафе-бару та офісу), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,0302 га, покупцем якого зазначено ОСОБА_2 . Також, на підставі договору дарування від 18 вересня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького нотаріального округу Балацьким О.О., ОСОБА_2 набула право власності на решту 150/1000 ідеальних часток вказаних нежитлових приміщень, та які зареєструвала в державному реєстру 18 вересня 2013 року (т.1 а.с.23-24).

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам не відповідає.

Статтями 15, 16 Цивільного кодексу (ЦК) України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно із частинами 1, 2 статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Відповідно до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Підстави припинення зобов`язання визначені главою 50 ЦК України. Зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Норма ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Досліджуючи обставини правовідносин сторін, апеляційним судом встановлено, що 01 січня 2008 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах громадян Сполученого Королівства Великої Британії та Північної Ірландії ОСОБА_7 та ОСОБА_4 , був укладений договір оренди нежитлового приміщення (кафе-бар та офіс), що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 386,70 кв.м., з метою здійснення орендарем підприємницької діяльності. Відповідно до п.7.1 договору, останній вступає в силу з моменту його підписання сторонами та укладається строком на два роки й одинадцять місяців, до 01 грудня 2010 року.

Строк дії договору оренди неодноразово продовжувався і на день звернення позивача за первісним позовом до суду з даним позовом, строк дії договору оренди був продовжений до 01 вересня 2019 року.

Судом також встановлено, що 24 листопада 2018 року в період дії договору оренди, мало місце захоплення ОСОБА_2 через своїх представників, приміщення по АДРЕСА_1 , яке орендує позивач. Ці обставини під час розгляду справи сторонами не оспорювалися.

Таким чином, починаючи з указаної дати до теперішнього часу, нежитлове приміщення орендарем для здійснення ним підприємницької діяльності не використовується, а тому договір оренди не може бути поновлений на строк, який був раніше встановлений договором.

За встановленої обставини щодо невикористання ОСОБА_1 орендованих приміщень з листопада 2018 року, договір оренди, укладений 01 січня 2008 року між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах громадян Сполученого Королівства Великої Британії та Північної Ірландії ОСОБА_7 та ОСОБА_4 , вважається припиненим.

Отже, підстав для усунення перешкод ОСОБА_1 у користуванні орендованим майном немає.

Враховуючи викладене, висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном є помилковим, тому рішення суду першої інстанції в цій частині слід скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном.

Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним суд зазначає таке.

Обгрунтовуючи зустрічний позов, ОСОБА_2 посилалася на те, що стала власником майно, переданого в оренду ОСОБА_9 , а тому з урахуванням ст.770 ЦК України набула права вирішувати питання з орендарем щодо продовження строку дії договору оренди. ОСОБА_3 передала в оренду нежитлові приміщення без визначення часток. За таких обставин недійсність окремої частини договору оренди має наслідком недійсність договору оренди в цілому.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відтак зазначена норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорено право чи цивільний інтерес.

Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

У розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів дається в статті 16 ЦК України.

Для захисту права суду необхідно встановити факт його порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Приписами ст.204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно до положень ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання правочину недійсним не вимагається.

В свою чергу Пленум Верховного суду України в постанові №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними роз`яснив, що відповідно до статей 215 та 216 Цивільного кодексу України суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред`являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резулятивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 стала власником 150/1000 ідеальної частки орендованого майна на підставі договору дарування від 18 вересня 2013 року, а з 18 червня 2014 року - власником 850/1000 ідеальної частки цього майна на підставі договору купівлі-продажу від 19 грудня 2012 року.

Таким чином, на момент укладення договору оренди - 01 січня 2008 року, ОСОБА_2 не була власником орендованих приміщень, а визнання недійсним договору оренди з підстав набуття такого права, законом не передбачено, отже, у задоволенні зустрічних позовних вимог слід відмовити саме з цих підстав.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до положень п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому в частині задоволення позову ОСОБА_1 його слід скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у позові ОСОБА_1 відмовити. Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 03 грудня 2020 року в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 слід змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Щодо судових витрат

Відповідно до правил статті 141 ЦПК України слід змінити розподіл судових витрат.

З мотивувальної частини постанови вбачається, що апеляційний суд приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги.

З огляду на зазначене, слід стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 1152,60 гривень (768,40*150/100) в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 381, 382, 383 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 03 грудня 2020 року в частині задоволення позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні орендованим майном відмовити.

Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 03 грудня 2020 року в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 1152,60 гривень в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.

Дата складання повного тексту постанови - 29 березня 2021 року.

Головуючий М.І. Кулянда

судді: О.О. Одинак

Н.Ю. Половінкіна