Провадження № 2/760/2259/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24.03.2021 м. Київ

Солом`янський районний суд міста Києва в складі: головуючого судді - Зуєвич Л.Л., за участю: секретаря судового засідання - Кушніра Р.С., розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ; адреса: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 /далі - ОСОБА_2 / (адреса: АДРЕСА_2 ), третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Дім Життя» /далі - ТОВ «Дім Життя»/ (; адреса місцезнаходження: 03118, м. Київ, вул. Крутогірна, 44, оф. 3) про розірвання договору оренди (найму) будинку,

В С Т А Н О В И В:

Позов та його обґрунтування

28.05.2020 до Солом`янського районного суду міста Києва надійшла вказана позовна заява, датована 25.05.2020, за підписом представника позивача - адвоката Розметова Р.Н. (діє на підставі ордеру), в якому ставиться питання про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

В обґрунтування вимог позивач зазначив, що 26.12.2017 між позивачем та відповідчем укладено договір оренди (найму) будинку АДРЕСА_3 . Даний жилий будинок належить позивачу на праві власності, що підтверджується договором купівлі продажу від 19.09.2016. Договір оренди укладений до 26.12.2022.

26.12.2017, згідно акту приймання-передачі об`єкту оренди - будинку, будинок переданий відповідачу у користування.

Згідно умов договору оренди Орендар повинен використовувати будинок за цільовим призначенням.

В липня 2019 встановлено, що Орендар використовує об`єкт оренди з порушенням умов Договору оренди. Зокрема, здійснює підприємницьку діяльність щодо догляду із забезпеченням проживання для осіб похилого віку та інвалідів.

25.07.2019 Орендарю було надіслано повідомлення з примірником договору від 24.07.2019 про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017 з 24.10.2019. Тобто, Орендаря було попереджено за 3 місяці про намір розірвання договору оренди.

Відповідно на повідомлення про розірвання договору оренди (найму) будинку від 06.08.2019 Орендар не визнав використання будинку не за цільовим призначенням та відмовився підписати договір від 24.07.2019 про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2019.

Процесуальні дії у справі

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.05.2020 для розгляду зазначеної позовної заяви визначено суддю Жовноватюк В.С.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 09.06.2020 відкрито провадження у даній справі. Розгляд справи вирішено проводити в порядку спрощеного позовного провадження без виклику.

Розпорядженням в.о. керівника апарату Солом`янського районного суду міста Києва № 229 від 05.02.2021 у зв`язку з перебуванням судді Жовноватюк В.С. у відпустці у зв`язку з вагітністю та пологами, призначено повторний автоматизований розподіл даної судової справи.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.02.2021 для розгляду зазначеної позовної заяви визначено суддю Зуєвич Л.Л. Фактично справа передана судді по реєстру 08.02.2021.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 09.02.2021 вказану позовну заяву прийнято до розгляду суддею Зуєвич Л.Л.

Процесуальні заяви у справі

10.08.2020 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому ОСОБА_2 просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

Відповідач позов вважає необгрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Позивач не надав жодного доказу факту реального використання об`єкту оренди для офісу чи будь-якого іншого використання для підприємницької діяльності ТОВ «Дім Життя» чи для проживання осіб похилого віку. Сам по собі факт, що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та громадських формувань формально вказано в якості адреси місцязнаходження підприємства адресу об`єкта оренди, не означає знаходження там офісу та не підтверджує той факт, що саме там ведеться діяльність підприємства. В якості підтвердження того факту, що жодного офісу ТОВ «Дім Життя» за адресою об`єкту оренди немає та що дане підприємство з моменту заснування жодної діяльності не веде, надано довідку про це ТОВ «Дім Життя» від 31.07.2020 (а.с. 39). Відповідач зазначає, що здачі жодному підприємству для підприємницької діяльності чи об`єкту оренди з його боку не вчинялось.

Крім того, звертає увагу на те, що не отримував повідомлення позивача про розірвання договору найму, а відповідь на таке повідомлення від 06.08.2019, на яку посилається позивач, не підписував.

При цьому відповідач ставить питання про розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

05.03.2021 до суду надійшла відповідь на відзив, в якій представник позивача звертає увагу на наступне.

Згідно відповіді Солом`янського УП ТУ НП у м. Києві від 09.10.2020 під час перевірки встановлено, що в період часу з 01.01.2018 по 09.10.2020 за фактами повідомлень щодо смерті осіб похилого віку 60-80 років в будинку АДРЕСА_4 , в якому розташовується ТОВ «Дім Життя», в «Журналі єдиного обліку заяв і повідомлень про вчиненні кримінальні правопорушення та інші події» Солом`янського управління поліції зареєстровано 98 випадків.

Договором не передбачено і не надано Орендарю дозволу на реєстрацію в будинку будь-яких юридичних осіб, фізичних осіб підприємців чи громадських формувань.

Щодо заперечень відповідача факту отримання повідомлення про розірвання договору оренди (найму) будинку з договором про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017 ОСОБА_1 та надання відповіді на це повідомлення вказує таке.

29.07.2019 на адреси відповідача, а саме: АДРЕСА_5 через кур`єрську службу були направлені повідомлення про розірвання договору оренди (найму) будинку з договором про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017 з підписами ОСОБА_1 .

Згідно квитанції кур`єрської служби від 30.07.2019 на адресу відповідача, а саме: АДРЕСА_4 було доставлено повідомлення про розірвання договору оренди (найму) будинку з договором про розірвання договору оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017, про що свідчить підпис.

Відповідь на повідомлення про розірвання договору оренди (найму) будинку відповідач ОСОБА_2 в серпні 2019 року особисто, нарочно привіз ОСОБА_1 за адресою її проживання: АДРЕСА_6 та вручив їй.

ОСОБА_1 не переставала направляти повідомлення з вимогою звільнити будинок. Зокрема, після подання позову, 18.08.2020 перебуваючи в Іране, через мессенжер «Вайбер» на телефонний номер НОМЕР_3 , що належить ОСОБА_2 вона надсилала текст раніше надісланого повідомлення.

Щодо повноважень на підписання позову та представлення інтересів позивача у справі представник зазначає наступне.

Договір про надання правової (правничої) допомоги № 007 між АО «Константа- Лекс» та ОСОБА_1 укладений 07.03.2018.

07.05.2020 ОСОБА_1 через електронні засоби зв`язку (електронна пошта, месенжер Фейсбук) звернулась до адвоката АО «Константа-Лекс» Розметова Р.Н. з проханням подати позовну заяву до Орендаря ОСОБА_2 про розірвання договору № 3111 оренди (найму) будинку від 26.12.2017.

Доводи відповідача про необхідність розгляду справи в порядку загального провадження суд відхиляє.

Так, за змістом ч. 4 ст. 19 Цивліьного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) загальне позовне провадження призначене для розгляду справ, які через складність або інші обставини недоцільно розглядати у спрощеному позовному провадженні.

Спрощене провадження, як і загальне позовне провадження спрямоване на всебічний, повний та об`єктивний розгляд справи з дослідженням всіх наданих сторонами доказів, вивченням всіх заяв сторін по суті справи, тобто спрощене провадження не є провадженням в якому розглядаються безспірні вимоги.

Відповідач не був позбавлений можливості викласти свої доводи, аргументи, міркування, заперечення у письмових заявах по суті справи, та не позбавлявся можливості надавати суду свої докази на спростування вимог позивача у строки визначені судом або законом, та в повній мірі користується правами, передбаченими ЦПК України.

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що розгляд справи триває з червня 2020 року, предметом спору є розірвання договору оренди, а тому перехід на даному етапі розгляду справи в розгляд справи за правилами загального позовного провадження потягне необгрунтоване затягування розгляду справи по суті та мінімізації сенсу поставленого в ній на розгляд суду спірного питання.

Обставини справи

Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши повно і всебічно обставини справи, оцінивши докази на підтвердження цих обставин в їх сукупності, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

26.12.2017 між позивачем та відповідчем підписано договір оренди (найму) будинку АДРЕСА_3 . Даний жилий будинок належить позивачу на праві власності, що підтверджується договором купівлі продажу від 19.09.2016.

Відповідно до п. 2.1 строк дії договору оренди встановлюється з 26.12.2017 до 26.12.2022 (а.с. 8-13).

У розділі І договору сторони погодили, що передача орендарем будинку в суборенду дозволяється тільки за письмовим погодженням з орендодавцем про що укладається відповідна додаткова угода.

Відповідно до п. 4.1.4 вказаного договору при достроковому розірванні договору орендодавець зобов`язаний письмово попередити орендаря не пізніше ніж за три місяці.

У п. 4.2.3 цього договору сторони погодили, що орендодавець має право вимагати розірвання договору, якщо орендар користується будинком всупереч договору, або своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження будинку, або користується не за призначенням.

Пунктом 4.3.2 сторони договору визначили, що орендар зобов`язаний провадити переобладнання та реконструкцію тільки за письмовою згодою на це орендодавця.

26.12.2017, згідно акту приймання-передачі об`єкту оренди - будинку, будинок переданий відповідачу у користування (а.с. 14-15).

З повідомлення від 25.07.2019 про розірвання договору оренди (найму) будинку, вбачається, що орендодавець вказав на використання орендарем об`єкту оренди не за цільовим призначенням, порушення ним істотних умов договору оренди, що є підставою для його розірвання. У зв`язку з зазначеним відповідача попереджено про розірвання договору оренди з 24.10.2019 та запропоновано підписати договір про розірвання договору оренди від 26.12.2017.

Мотиви суду

Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Статтею 15 Цивільного кодекесу Укркаїнм (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Загальними положеннями про найм (оренду) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 ЦК України).

Частиною третьою статті 653 ЦК України встановлено, що в разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Згідно зі статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Відповідно до статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За правилами статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено строком на три і більше років.

Частиною 3 статті 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною 2 ст. 215 ЦК України передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ч. 1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

За змістом зазначених норм розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір.

Відповідний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, від 18.11.2019 № 910/16750/18.

Разом з тим, у постанові Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 6/6 вказано, що: «системний аналіз положень частини 2 статті 220 та статті 793 ЦК України в редакції, на момент укладення договору оренди від серпня 2005 року, дозволяє зробити висновок про те, що чинне на той час цивільне законодавство вимагало нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна, укладеного сторонами на строк більше одного року. Відтак, недотримання нотаріальної форми такого правочину означало, що сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, а тому такий правочин є неукладеним».

Оскільки, як вбачаєтсь з матеріалів справи, договір оренди (найму) будинку № 3111 від 26.12.2017, про розірвання якого поставлено питання позивачем, укладено на строк більше ніж три роки, проте не був завірений нотаріально, то з огляду на приписи ст.ст. 793, 220 ЦК України такий договір є нікчемним, а отже не може бути розірваний.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Висновки суду

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до правил ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами:письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів;показаннями свідків.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, за відсутності доказів нотаріального посвідчення спірного договору оренди будинку, укладного на строк понад три роки, такий договір є нікчемним в силу закону, що унеможливлює задоволення позовних вимог про його розірвання.

Щодо розподілу судових витрат

З урахуванням приписів ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на позивача.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 2-13, 76-82, 89, 141, 263-265, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ; адреса: АДРЕСА_1 ; адреса для листування: АДРЕСА_4 ) до ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_2 ), третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Дім Життя» (; адреса місцезнаходження: 03118, м. Київ, вул. Крутогірна, 44, оф. 3) про розірвання договору оренди (найму) будинку - відмовити.

Судовий збір покласти на позивача.

Рішення може бути оскаржено до безпосередньо (ч. 1 ст. 355 ЦПК України) або через відповідний суд (п. 15.5 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України) до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 354 ЦПК України).

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду (ч. 2 ст. 354 ЦПК України).

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч. 2 ст. 358 ЦПК України (ч. 3 ст. 354 ЦПК України).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано (ч. 1 ст. 273 ЦПК України).

У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 2 ст. 273 ЦПК України).

Суддя Л. Л. Зуєвич