Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
22.03.2021 394/1008/20
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
22 березня 2021 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
в складі головуючого судді: Партоліної І.П.
при секретарі: Довгій С. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Новоархангельськ цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПП «Новий світ» про розірвання договору оренди земельної ділянки, -
В С Т А Н О В И В:
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Після її смерті позивач оформила свої спадкові права та 13 жовтня 2016 року повідомила ПП «Новий світ» про небажання продовжувати орендні відносини та не проводити ніких сільськогосподарських робіт, так як в пункті 40 договору передбачено право вибору при зміні власника, однак отримала відмову.
Крім того у п.20 договору оренди вказано термін початку дії договору- це акт про передачу земельної ділянки. Однак відповідач відмовився повертати їй ділянку, посилаючись на ту обставину, що строк дії договору оренди закінчується 06 квітня 2022 року.
Позивач вважає, що відповідач порушив терміни реєстрації договору оренди, збільшив строк дії договору і тому вона звернулась до суду із вимогою в односторонньому порядку розірвати договір оренди земельної ділянки з підстав протиправного збільшення строку оренди.
Ухвалою Новоархангельського районного суду Кіровоградської області 16 грудня 2020 року відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання .
Ухвалою Новоархангельського районного суду Кіровоградської області 27 січня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримала з підстав зазначених у позові, просила їх задовольнити, зазначивши, що орендар приступив до використання ділянки без державної реєстрації а саму реєстрацію провів із запізненням.
Представник відповідача позовні вимоги не визнав з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву, додав, що строк дії договору оренди на даний час не сплив, обов`язок реєстрації на відповідача договором не встановлено, умови договору виконуються і тому підстави для розірвання договору відсутні.
Крім того, представник додала, що за життя ОСОБА_2 претензій щодо договірних стосунків із відповідачем не мала.
Свідок ОСОБА_3 суду пояснила, що у неї також із запізненням зареєстрований її договір оренди земельної ділянки і на запитання суду повідомила, що інформацію вона може надати лише за свій договір.
З приводу оспорюваного договору інших пояснень свідок не повідомила.
Заслухавши пояснення учасників розгляду, дослідивши докази в сукупності з іншими матеріалами справи, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що свідчить відповідна копія свідоцтва про смерть.
За життя остання мала у приватній власності земельну ділянку площею 6,14га, яка розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, що підтверджено відповідним Державним актом на право приватної власності на землю.
Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 13.10.2016 року ОСОБА_1 є спадкоємцем майна спадкоємця ОСОБА_2 , а саме земельної ділянки площею 6,14га, яка розташована на території Тернівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.
Відповідно до п.43 договору оренди договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Пунктом 31 укладеного між сторонами договору встановлено, що орендар зобов`язаний:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченомузаконом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено (пункт 38 згаданого договору).
Позивач неодноразово писала заяви на ім`я відповідача щодо небажання продовжувати орендні відносини, просила не проводити ніяких сільськогосподарських робіт.
На вказані звернення відповідач останньою відповіддю повідомив позивача, що договір діє до 06.04.2022 року і підстави для розірвання договору у односторонньому порядку відсутні.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.
Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.
У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.
Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.
У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.
На час підписання договору оренди, 10 червня 2008року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» ( далі по тексту Закон № 161) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У статті 13 Закону № 161 зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161).
Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Статтею 20 Закону № 161 передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.
Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.
Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).
Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).
Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.
Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.
Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.
У спеціальному Законі № 161 вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).
За загальним правилом в Україні діє принцип свободи договору.
Так, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( ст.627 ЦК України).
Сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення відомостей про правочини щодо об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
У постановах від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13) Верховний Суд України звернув увагу на ситуацію, коли у договорах оренди сторони не вказали календарного терміну початку перебігу строку договору оренди, однак зауважили, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. У цих постановах Верховний Суд України зробив висновок, що моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.
По даному спору сторони узгодили у пункті 20 договору, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10 денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
Посилання відповідача, що саме в день укладення договору оренди за актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі відповідач отримав у користування земельну ділянку, судом не може бути прийнято до уваги, оскільки позивачем надежними та допустимими доказами дана обставина не доведена.
Крім того, пунктом 43 договору визначено чинність договору після його державної реєстрації.
Відповідач обґрунтовано зазначав, що строк дії договору закінчується 06.04.2022 року, оскільким державна реєстрація договору відбулась 06.04.2010 року.
Стаття 31 Закону № 161 регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи - орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Нормою ст. 32 Закону № 161 визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Вимогами статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до вимог ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Позивачем належними та допустимии доказами не доведено, що іншою стороною істотно порушено умови договору, не доведено, що позивачу завдана шкода і внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Інших обставин, які б свідчили про наявність підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 31 Закону № 161, позивач не зазначив і суд не встановив.
Крім того, судом враховано, що умовами договору передбачена пролонгація договору ( п.8), що свідчить про ту обставину, що орендодавець свідомо розраховував на переважне право орендаря на поновлення строку договору оренди за умови належного використання земельної ділянки, що також про довіру до орендаря.
Позивачем також не доведено, чи зверталась ОСОБА_2 з приводу оскарження дій як відповідача, так і реєструючого органу з приводу часу реєстрації договору оренди, оскільки один із примірників оспорюваного договору, який має однакову юридичну силу, з часу його укладення та реєстрації перебував у орендодавця.
Згідно вимог ст.ст.13,81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може грунтуватись на припущеннях.
Тому, на підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ПП "Новий світ" про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку в порядку визначеному ст. 354, 355 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ПП «Новий світ», місцезнаходження село Тернівка Новоархангельського району Кіровоградської області, .

Повний текст рішення суду складено 26 березня 2021 року.

Суддя: