Провадження № 2/522/5052/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2021 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси

у складі: судді - Бондар В.Я.,

за участю секретаря судового засідання Бойко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп», Обслуговуючий кооператив «Граніт» про визнання недійсним договору №613 про дольову участь у будівництві житла, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , в якому просив визнати недійсним договір №613 про дольову участь у будівництві житла від 09.01.2006 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп» (код 32432565) та ОСОБА_2 .

Позивач обгрунтовує свої вимоги тим, що 06.01.2006 року між ТОВ «Берег-Будгруп», в особі генерального директора Веселова С.Р., з однієї сторони, та ОСОБА_1 , з іншої сторони (Пайовик), було укладено договір за № 547 про дольову участь в будівництві житла. Згідно вказаного договору, ОСОБА_1 , інвестував будівництво квартири під АДРЕСА_1 . Відповідно умов вказаного договору ТОВ «Берег-Будгруп» зобов`язалась збудувати, а ОСОБА_1 прийняти дольову участь у будівництві квартири під АДРЕСА_2 та по завершенню передати позивачу квартиру згідно акт приймання-передачі для оформлення ним права власності на вказану квартиру. 06.01.2006 року ОСОБА_1 сплатив ТОВ «Берег-Будгруп» 445814 гривень на виконання умов договору та йому була видана ТОВ «Берег-Будгруп» довідка про те, що майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , належать гр. ОСОБА_1 згідно договору № 547 про дольову участь будівництва житла від 06.01.2006 року, та сплачені в повному обсязі

У 2007 році будівництво житла зупинилось та було заморожено.

20.02.2012 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та Обслуговуючим кооперативом «Граніт» укладено договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 , предметом якого є виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва 2-ої черги житлового комплексу «Акапулько-2», включаючи в себе 5-ти секційний житловий будинок з підземним паркінгом по АДРЕСА_3 .

03.03.2016 року Департаментом ДАБІ в Одеської області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкту будівництва житлового комплексу, за адресою: АДРЕСА_3 , із зазначенням замовника: ОК «Граніт».

25.07.2016 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та Обслуговуючим кооперативом «Граніт» була укладена додаткова угода № 2 до Договору на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 від 20.02.2012 року, згідно п. 2 якої сторони прийшли до взаємної домовленості доповнити Договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 від 20.02.2012 року наступними пунктами: - пунктом 4.1.10: згідно якого «Замовник уповноважує ОК «Граніт» підписувати акти приймання-передачі об`єктів нерухомості згідно договорів інвестування (про порядок викупу пая, про дольову участь у будівництві житла), укладених між Замовником та фізичними особами/юридичними особами, предметом яких є інвестування у будівництво житлового комплексу 2-ої черги «Акапулько 2», який складається з 5-ти секційного житлового будинку по АДРЕСА_3 .

13.09.2016 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності - права власності квартиру АДРЕСА_4 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна., серія та номер: 5, виданий 07.09.2016 року, видавник: ОК -Граніт», ОСОБА_1 ; договору про порядок викупу паю, серія та номер: 5, виданий 06.08.2013 року, виданий 06.08.2016 року, видавник: ОК «Граніт»; свідоцтво, серія та номер: 5, виданий 06.08.2013 року, видавник ОК «Граніт».

Товариство з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп», припинено 05.11.2018 року.

Після звернення 27.02.2019 року до Приморського районного суду м. Одеси ОСОБА_2 з позовом до ОСОБА_1 , ОК «Граніт» про визнання недійсним договору № 5 від 06 08.2013 року, скасування рішення про державну реєстрацію прав власності, визнання права власності, ОСОБА_1 була отримана копія договору № 613 про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 року укладений між ТОВ «Берег-Будгруп» та ОСОБА_2 , згідно п. 2.1. якого пайщик зобов`язався прийняти дольову участь у будівництві житлового будинку розташованого за адресою, АДРЕСА_5 .

Даний договір позивач вважає недійсним та таким, що порушує його законні права власника щодо квартири АДРЕСА_4 .

Ухвалою суду від 15.07.2020 року по справі відкрито загальне позовне провадження з призначенням підготовчого засідання на 05.08.2020 року.

05.08.2020 року підготовче засідання у зв`язку з неявкою сторін перенесено на 08.09.2020 року.

08.09.2020 року підготовче засідання у зв`язку з неявкою сторін перенесено на 03.11.2020 року.

03.11.2020 року судом закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 03.12.2020 року.

03.12.2020 року судове засідання у зв`язку з неявкою сторін перенесено на 23.02.2021 року.

23.02.2021 року судове засідання у зв`язку з перебуванням судді у відпустці перенесено на 16.03.2021 року.

16.03.2021 року судом відмовлено у задоволенні заяви представника ОСОБА_3 про заміну відповідача його правонаступником.

У судове засідання 16.03.2021 року учасники справи не з`явилися, про час, дату і місце розгляду справи повідомлені належним чином, будь-яких клопотань чи заяв не подали.

У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.

Судом встановлено, що 06.01.2006 року між ТОВ «Берег-Будгруп», в особі генерального директора Веселова С.Р., з однієї сторони, та ОСОБА_1 , з іншої сторони (Пайовик), було укладено договір за № 547 про дольову участь в будівництві житла. Згідно вказаного договору, ОСОБА_1 , інвестував будівництво квартири під АДРЕСА_1 . Відповідно умов вказаного договору ТОВ «Берег-Будгруп» зобов`язалась збудувати, а ОСОБА_1 прийняти дольову участь у будівництві квартири під АДРЕСА_2 та по завершенню передати позивачу квартиру згідно акт приймання-передачі для оформлення ним права власності на вказану квартиру. 06.01.2006 року ОСОБА_1 сплатив ТОВ «Берег-Будгруп» 445814 гривень на виконання умов договору та йому була видана ТОВ «Берег-Будгруп» довідка про те, що майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , належать гр. ОСОБА_1 згідно договору № 547 про дольову участь будівництва житла від 06.01.2006 року, та сплачені в повному обсязі.

09.01.2006 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та ОСОБА_2 було укладено договір № 613 про дольову участь будівництва житла, згідно п. 2.1. якого пайщик зобов`язався прийняти дольову участь у будівництві житлового будинку розташованого за адресою, АДРЕСА_5 .

У 2007 році будівництво житла зупинилось та було заморожено.

20.02.2012 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та Обслуговуючим кооперативом «Граніт» укладено договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 , предметом якого є виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва 2-ої черги житлового комплексу «Акапулько-2», включаючи в себе 5-ти секційний житловий будинок з підземним паркінгом по АДРЕСА_3 .

03.03.2016 року Департаментом ДАБІ в Одеської області зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкту будівництва житлового комплексу, за адресою: АДРЕСА_3 , із зазначенням замовника: ОК «Граніт».

25.07.2016 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та Обслуговуючим кооперативом «Граніт» була укладена додаткова угода № 2 до Договору на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 від 20.02.2012 року, згідно п. 2 якої сторони прийшли до взаємної домовленості доповнити Договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 від 20.02.2012 року наступними пунктами: - пунктом 4.1.10: згідно якого «Замовник уповноважує ОК «Граніт» підписувати акти приймання-передачі об`єктів нерухомості згідно договорів інвестування (про порядок викупу пая, про дольову участь у будівництві житла), укладених між Замовником та фізичними особами/юридичними особами, предметом яких є інвестування у будівництво житлового комплексу 2-ої черги «Акапулько 2», який складається з 5-ти секційного житлового будинку по АДРЕСА_3 .

13.09.2016 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності - права власності квартиру АДРЕСА_4 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна., серія та номер: 5, виданий 07.09.2016 року, видавник: ОК -Граніт», ОСОБА_1 ; договору про порядок викупу паю, серія та номер: 5, виданий 06.08.2013 року, виданий 06.08.2016 року, видавник: ОК «Граніт»; свідоцтво, серія та номер: 5, виданий 06.08.2013 року, видавник ОК «Граніт».

Товариство з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп», припинено 05.11.2018 року.

За змістом ст. 215, ст. 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

З положень ст. 11 ЦК України слідує, що цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

При цьому власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором, (ст. 876 ЦК України).

Положеннями п. 5.1.2. Договору № 537 про пайову участь у будівництві житла від 06.01.2006 року ТОВ «Берег-Будгруп» гарантує пайовику, що квартира, яка будується, на момент підписання договору та до реєстрації права власності пайовика на неї: а) являє собою частку участі пайовика в будівництві житлового будинку по АДРЕСА_5 ; не продана; не здана в оренду; не є заставою.

З чого слідує, що на момент укладення Договору № 537 та до безпосередньої реєстрації права власності на квартиру, забудовник гарантував відсутність прав на майно у третіх осіб, що в подальшому підтверджено договором про викуп паю №5 від 06.08.2013 року; актом №5 прийому передачі квартири від 07.09.2016 року, Довідкою ОК «Граніт» про отримання від ОСОБА_1 грошових коштів на викуп паю.

ОСОБА_1 зареєстрував своє право власності на квартиру АДРЕСА_4 .

Тобто, суду доведено, що майнові права на квартиру у ОСОБА_1 виникли раніше (06.01.2006 року) ніж у ОСОБА_2 (09.01.2006 року), при цьому позивачем зареєстровано своє право власності на спірну квартиру.

Чинним законодавством України єдиним виключним випадком за якого дозволяється інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами є укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (ч. 3 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Однак, існування відповідних договірних відносин між сторонами суду не доведено.

Також, положеннями ч. 2 ст. 16 ЦК України закріплено право особи звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу шляхом визнання правочину недійсним.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Дана позиція знаходить своє підтверджена в практиці Верховного Суду, який в своїй постанові по справі № 522/7233/16-ц вказує на законність права першого інвестора у будівництво спірної квартири (який діє на підставі чинних договорів, оплаченої вартості повного пакету облігацій, отриманого сертифікату цінних паперів) на оформлення права власності на зарезервовану забудовником квартиру після введення будинку в експлуатацію.

Разом з цим, суд підкреслює наявність правових підстав для визнання недійсним договору інвестування укладеного пізніше з іншим інвестором щодо того самого майна. Зазначаючи, що забудовник не ініціюючи розірвання договорів, укладених раніше, не мав права укладати договір інвестування щодо зарезервованого та оплаченого позивачем об`єкту будівництва, а оспорені договори були укладені сторонами пізніше і практичні дії щодо реалізації інвестицій не вчинялись і не могли бути вчинені, що мали усвідомлювати всі сторони спірних договорів.

Відтак, на переконання суду, договір № 613 про пайову участь у будівництві житла від 09.01.2006 року не відповідає загальним вимогам щодо чинності правочину встановленим положеннями ст. 203 ЦК України, оскільки даний договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Адже, права щодо його предмету належать не його сторонам, а третій особі, в даному випадку ОСОБА_1 .

За змістом ст. 190 ЦК України майном вважається не лише окрема річ чи сукупність речей, а також майнові права. Майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами.

Відповідно до частини першої ст. 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша ст. 129 Конституції України). Аналогічний припис закріплений у частині першій ст. 10 ЦПК України

У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР, і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року (далі- Конвенція), закріплено право на справедливий суд.

З огляду на приписи ч. 1 ст. 9 Конституції України, ст. 10 ЦПК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski V. Poland), заява № 31443/96, ECHR 2002-Х; пункт 22 рішення

ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі «правомірні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі

Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) (заява № 12742/87); ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом (ч. 1 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Положеннями ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено, що держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб`єктів. Умови договорів, укладених між суб`єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь

строк дії цих договорів.

З вищенаведеного слідує, що Договір № 547 відповідає законодавчим вимогах щодо дійсності правочину, а ОСОБА_1 є єдиним належним інвестором та власником спірного майна.

Договір № 613 про пайову участь у будівництві житла від 09.01.2006 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Берег-Будгруп» порушує права та законні інтереси ОСОБА_4 , як першочергового інвестора та власника майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , що знаходиться за вказаною адресою.

За таких обставин, суд доходить висновку щодо обгрунтованості позову ОСОБА_1 та задовольняє його в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 223, 235, 241, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп», Обслуговуючий кооператив «Граніт» про визнання недійсним договору №613 про дольову участь у будівництві житла задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір № 613 про дольову участь у будівництві житла від 09.01.2006 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп» (код: 32432565) та ОСОБА_2 .

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

До утворення апеляційних судів в апеляційних округах, апеляційна скарга подається шляхом подання апеляційної скарги через Приморський районний суд м. Одеси до апеляційного суду у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 25.03.2021 року.

Суддя: В.Я. Бондар