Ухвала

27 липня 2021 року

місто Київ

справа № 621/900/19

провадження № 61-10115св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство Строгого Олександра Федоровича,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Харківський завод Елеватормаш»,

третя особа - державний реєстратор Зміївської районної державної адміністрації Харківської області Штефан Олександр Анатолійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуФермерського господарства Строгого Олександра Федоровича на постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміна О. В., Пилипчук Н. П.,

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

Фермерське господарство Строгого Олександра Федоровича

(далі - ФГ Строгого О. Ф., фермерське господарство) у квітні 2019 року звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :02:003:0629), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський завод Елеватормаш» (далі - ТОВ «Харківський завод Елеватормаш») та ОСОБА_1 , зареєстрованого у Державному реєстрі прав 11 жовтня 2018 року за № 28411724; скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0629, дата державної реєстрації права (у Державному реєстрі прав) 11 жовтня 2018 року, номер запису про право 28411724, яка була здійснена державним реєстратором Зміївської районної державної адміністрації Харківської області; визнання договору оренди зазначеної земельної ділянки поновленим на 10 років з дня державної реєстрації права оренди на умовах, визначених у договорі оренди земельної ділянки від 03 січня 2005 року та додатковій угоді від 29 листопада 2017 року.

Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що 03 січня 2005 року ФГ Строгого О. Ф. та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Комсомольської селищної ради Зміївського району (далі - Комсомольська селищна рада), з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 08 листопада 2007 року за № 09. Строк дії договору оренди визначений сторонами тривалістю в 10 років.

Стверджував, що він як орендар належним чином виконував умови договору оренди й до закінчення строку його дії неодноразово направляв ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких наданий проект додаткової угоди. У листопаді 2017 року фермерське господарство повторно звернулося до відповідача з пропозицією продовжити дію договору оренди землі, проте ОСОБА_1 повідомила, що земельна ділянка буде використовуватися нею для власних потреб. У 2018 році ФГ Строгого О. Ф.дізналося, що ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» уклали договір оренди земельної ділянки, що перебувала в законному володінні позивача. Дата державної реєстрації права ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» на земельну ділянку в державному реєстрі прав 11 жовтня 2018 року.

Позивач вважав, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» договір оренди порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки ним повністю дотримані вимоги, зазначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі». ФГ Строгого О. Ф. не надавало ОСОБА_1 згоди на відмову від свого переважного права на укладення договору оренди з іншим орендарем. Після закінчення строку дії договору оренди продовжувало користуватися земельною ділянкою і сплачувати обов`язкові податки та збори.

Стислий виклад заперечень відповідача

ОСОБА_1 заперечувала проти задоволення позову, зазначила, що відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Харківський завод Елеватормаш».

Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Зміївського районного суду Харківської області від 17 жовтня 2019 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер :02:003:0629), укладений між ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» та ОСОБА_1 , зареєстрований у Державному реєстрі прав 11 жовтня 2018 року за № 28411724.

Скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0629, дата державної реєстрації права (у Державному реєстрі прав) 11 жовтня 2018 року, номер запису про право 28411724, яка здійснена державним реєстратором Зміївської районної державної адміністрації Харківської області.

Визнано договір оренди зазначеної земельної ділянки поновленим на 10 років (з дня державної реєстрації права оренди) на умовах, визначених у договорі оренди земельної ділянки від 03 січня 2005 року та додатковій угоді від 29 листопада 2017 року.

Здійснено розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції зазначив, що ФГ Строгого О. Ф. згідно з вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який, бажаючи скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди, завчасно, з дотриманням вимог пункту 5 договору оренди та статті 33 Закону України «Про оренду землі» направив ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди, до якого додано проект додаткової угоди; протягом дії строку договору оренди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_1 , належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням, за що сплачував відповідачу орендну плату.

Натомість ОСОБА_1 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з іншим орендарем, що свідчить про її недобросовісну поведінку як орендодавця щодо попереднього орендаря ФГ Строгого О. Ф. , якому не було відомо про намір укласти новий договір оренди з іншим орендарем, внаслідок чого позивач був позбавлений можливості реалізувати своє переважне право як попередній наймач (орендар).

Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку про порушення ОСОБА_1 переважного права ФГ Строгого О. Ф. як орендаря, у зв`язку з чим це право відповідно до статті 3 ЦК України підлягає судовому захисту.

Постановою Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року апеляційні скарги ОСОБА_1 , ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд зазначив, що на час спливу строку договору оренди сторони не досягли згоди з приводу продовження його дії, а ОСОБА_1 протягом місяця після спливу строку договору відповіла на направлену їй пропозицію від 27 липня 2017 року. Апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції неповно встановив обставини справи, що призвело до помилкових висновків про наявність підстав для задоволення позову фермерського господарства.

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

ФГ Строгого О. Ф. 09 липня 2020 року звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року, залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Пунктами 1-4 частини другої статті 389 ЦПК України визначено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, врегульованих процесуальним законом.

Вивчивши зміст касаційної скарги, Верховний Суд з`ясував, що касаційна скарга містить визначення підстав касаційного оскарження відповідно до вимог статті 389 ЦПК України.

Підставами касаційного оскарження постанови апеляційного суду заявник визначив, що:

- оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права;

- оскаржуване судове рішення не відповідає правовим висновкам, викладеним, зокрема, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постановах Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, від 15 травня 2019 року у справі № 912/3810/16.

Заявник зазначив, що поведінка орендодавця є недобросовісною, що виявилося в тому, що ОСОБА_1 взагалі не відповіла на пропозицію орендаря від 27 січня 2017 року щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки, а на пропозицію від 28 липня 2017 року надала необґрунтовану відповідь лише після закінчення строку дії договору оренди землі, що унеможливило надання орендарем відповіді (уточненої пропозиції щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки з урахуванням побажань орендодавця) у межах строку дії договору. Також ФГ Строгого О. Ф. зазначило, що продовжувало користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, що не враховано апеляційним судом.

Таким чином, серед підстав касаційного оскарження заявником рішеня суду апеляційної інстанції ним зазначена та підстава, яка згадана у пункті 1 частини другої статті 389 ЦПК України, що свідчить про виконання ним вимог пункту 5 частини другої статті 392 ЦПК України щодо форми та змісту касаційної скарги.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» у вересні 2020 року із застосуванням засобів поштового зв`язку направило до Верховного Суду відзив, у якому просило залишити касаційну скаргу ФГ Строгого О. Ф. без задоволення, постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року залишити без змін.

На переконання товариства, наведені у касаційній скарзі правові висновки Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права не підлягають врахуванню судом, оскільки відмінні обставини спірних правовідносин, зокрема у справі, яка переглядається, орендар не дотримався процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до правил статті 33 Закону України «Про оренду землі».

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою Верховного Суду від 25 серпня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 16 липня 2021 року справу призначено до судового розгляду.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені

пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права в межах доводів касаційної скарги, за наслідками чого дійшов таких висновків.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 3, 34 га, розташованої на території Комсомольської селищної ради, кадастровий номер :02:003:0629, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

ОСОБА_1 та ФГ Строгого О. Ф. 03 січня 2005 року уклали договір оренди землі.

За умовами цього договору ОСОБА_1 як орендодавець надала, а ФГ Строгого О. Ф. як орендар прийняв у строкове, оплатне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:003:0629, площею 3, 34 га, яка розташована на території с. Донець Комсомольської селищної ради.

Передача земельної ділянки позивачу як орендарю підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки в оренду згідно з договором оренди землі від 03 січня 2005 року, що був складений за участю сторін договору 03 січня 2005 року.

Згідно з пунктом 5 договору оренди землі строк його дії становить 10 років.

Відповідно до прикінцевих положень договору оренди землі договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Встановлено, що договір оренди землі зареєстрований у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Держкомітеті України по земельних ресурсах», про що у державному реєстрі земель зроблено запис 08 листопада 2007 року за № 09.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 5 договору оренди землі).

Встановлено, що 28 липня 2016 року ОСОБА_1 та Публічне акціонерне товариство «Мосьпанівське» укладено договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:003:0629, площею 3, 3409 га.

22 серпня 2016 року державним реєстратором Печенізької районної державної адміністрації Харківської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0629 за орендарем ПАТ «Мосьпанівське», індексний номер 31068597.

Постановою Харківського окружного адміністративного суду від 15 листопада 2016 року у задоволенні позову ФГ Строгого О. Ф. щодо визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 31068597, відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 23 грудня 2016 року скасовано постанову Харківського окружного адміністративного суду від 15 листопада 2016 року, задоволений адміністративний позов ФГ Строгого О. Ф. , визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 31068597.

Підставами для задоволення позову був установлений адміністративним судом факт реєстрації речового права оренди на земельну ділянку за ПАТ «Мосьпанівське» під час існування іншого зареєстрованого права оренди на спірну земельну ділянку за ФГ Строгого О. Ф .

До закінчення строку дії договору оренди землі ФГ Строгого О. Ф. з метою скористатися своїм переважним правом щодо його поновлення направило ОСОБА_1 за адресою її місця проживання, зазначеною у договорі оренди землі, лист з пропозицією про поновлення договору оренди землі, до якого додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом ФГ Строгого О. Ф. від 27 січня 2017 року вих. № 61 та не заперечувалось ОСОБА_1 .

Згідно з проектом додаткової угоди фермерське господарство запропонувало ОСОБА_1 продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, грошова оцінка якої станом на дату укладення додаткової угоди становить 96 795, 90 грн, на 10 років та викласти пункт 6 договору оренди в такій редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем грошовими коштами у розмірі, що становить 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка розраховується на підставі витягів органів Держгеокадастру».

ФГ Строгого О. Ф. повторно направило на адресу ОСОБА_1 лист від 28 липня 2017 року вих. № 239 аналогічного змісту та додало іншу редакцію додаткової угоди до договору оренди без зазначення дати її укладення, строку дії договору, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з доповненнями до пунктів 19, 20, 32 договору оренди, якими встановлено порядок реалізації орендарем переважного права на придбання земельної ділянки.

На зазначену пропозицію листом від 12 листопада 2017 року ОСОБА_1 згоди на продовження договору оренди на запропонованих позивачем умовах не надала, оскільки в проекті додаткової угоди графа «строк дії договору» не була заповнена, ОСОБА_1 не був зрозумілий розмір орендної плати та орендар неналежно виконував умови договору оренди щодо страхування об`єкта оренди. Крім цього, ОСОБА_1 повідомила, що бажає використовувати земельну ділянку особисто.

30 листопада 2017 року за вих. № 397 ФГ Строгого О. Ф. направлено лист на відповідь ОСОБА_1 від 23 листопада 2017 року на лист-повідомлення фермерського господарства про поновлення договору оренди. З урахуванням побажань орендодавця додано виправлену додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки для підписання.

Протягом періоду дії договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , ФГ Строгого О. Ф. належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконувало свої обов`язки орендаря, в тому числі, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, сплачувало відповідачу орендну плату.

ОСОБА_1 у період дії договору оренди землі від 03 січня 2005 року не зверталася до позивача з приводу невиконання чи неналежного виконання ним умов договору оренди.

Згідно з довідкою ФГ Строгого О. Ф. від 16 травня 2019 року земельна ділянка знаходиться у користуванні останнього, з листопада 2017 року до травня 2019 року проведено сезонні польові роботи. Факт перебування земельної ділянки у користуванні позивача також підтверджується наданими до суду відомостями про наявність земельних ділянок за 2017, 2019 роки.

Згідно з даними відомості про виплату грошей від 17 липня 2016 року № 3 ОСОБА_1 отримувала орендну плату за договором оренди

у 2015-2017 роках.

20 серпня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» уклали договір оренди землі, об`єктом якого була земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :02:003:0629, площею 3, 3409 га, належна ОСОБА_1

20 серпня 2018 року ОСОБА_1 за актом приймання-передачі передала ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» зазначену земельну ділянку.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів зробила висновок про необхідність зупинення касаційного провадження у справі з огляду на таке.

Ухвалою Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 143/591/20 (провадження № 61-17299св20) направлено справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків орендаряна розгляд до Великої Палати Верховного Суду.

Направляючи справу № 143/591/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, суд касаційної інстанції вважав за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленій постанові Верховного Суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, та зазначити, що визнання правочину недійсним, вчиненого з порушенням переважного права на укладення договору оренди на новий строк, не поновлює порушеного переважного права, а тому такий спосіб є неефективним для захисту переважного права. Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права на укладення договору оренди на новий строк, є позов про переведення прав та обов`язків наймача, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України).

Даючи оцінку обставинам справи, що переглядається, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду визнає за обґрунтоване зупинити касаційне провадження у цій справі.

У такому висновку Верховний Суд врахував те, що у справі, яка переглядається, позивач, вважаючи, що порушено його переважне право на поновлення дії договору оренди землі, просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між власником земельної ділянки та новим орендарем, а також визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений з позивачем у 2005 році.

За наведених обставин, враховуючи, що на розгляді Великої Палати Верховного Суду перебуває питання визначення ефективного способу захисту прав орендаря у разі порушення переважного права на продовження дії договору оренди землі, у справі, яка переглядається, наявні підстави для зупинення розгляду справи до вирішення іншої судової справи Великою Палатою Верховного Суду.

У пункті 10 частини першої статті 252 ЦПК України передбачено, що у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі.

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 253 ЦПК України провадження у справі зупиняється у випадку, встановленому пунктом 10 частини першої статті 252 ЦПК України, до закінчення перегляду справи.

Відповідно до частини другої статті 415 ЦПК України процедурні питання, пов`язані з рухом справи, клопотання та заяви учасників справи, питання про відкладення розгляду справи, оголошення перерви, зупинення провадження у справі, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом, вирішуються судом касаційної інстанції шляхом постановлення ухвал в порядку, визначеному цим Кодексом для постановлення ухвал суду першої інстанції.

Керуючись пунктом 10 частини першої статті 252, пунктом 10 частини першої статті 253, статтями 260, 415 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

УХВАЛИВ:

Зупинити касаційне провадження у справі № 621/900/19 за позовом Фермерського господарства Строгого Олександра Федоровича до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківський завод Елеватормаш», третя особа - державний реєстратор Зміївської районної державної адміністрації Штефан Олександр Анатолійович, про визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації, за касаційною скаргою Фермерського господарства Строгого Олександра Федоровича на постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду цивільної справи № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21) за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків орендаря за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальність «Погребещинське» на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року.

Ухвала суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Ступак

Судді І. Ю. Гулейков

С. О. Погрібний

Г. І. Усик

В. В. Яремко