Провадження № 2/947/766/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.07.2021 року

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого судді Луняченка В.О.,

за участю : секретаря судового засідання Макаренко Г.М.

представника позивача адвоката Шевченко М.А.

представника відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 адвоката Докукіної С.П.

представника відповідача ОСОБА_3 адвоката Веселова А.В.

представника відповідача ПП « телевізійне агентство нерухомості « ТВ ДОМ» адвоката Досковської В.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального провадження цивільну справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Приватного підприємства «Телевізійне агентство нерухомості «ТВ ДОМ», третя особа приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Демидов Сергій, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів, -

ВСТАНОВИВ:

1.Стислий виклад вимог і заперечень (аргументів) учасників справи

Позивачка просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 30.07.2020 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як продавцями та ОСОБА_4 , як покупцем; стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 грошові кошті отримані за договором у розмірі 1 246 050 грн.; стягнути з Приватного підприємства « Телевізійне агентство нерухомості «ТВ ДОМ» ( далі агентство « ТВ ДОМ») грошові кошти у розмірі 55380,00 грн.; також стягнути судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що укладений за допомогою агентства «ТВ ДОМ» , діючого на підставі договору про надання послуг із придбання та супроводження від 17.06.2020 року, договір купівлі-продажу квартири від 30.07.2020 року , є недійсним у зв`язку із тим, що позивач як покупець помилялась стосовно якості квартири і можливістю її використання за цільовим призначенням, продавці навмисно ввели покупця в оману стосовно стану квартиру, приховавши як її незадовільний технічний стан , приховані недоліки та дефекти, а також наявність самовільних переобладнань та добудов, яки потребують попереднього погодження й отримання дозволу компетентних органів, тим самим здійснивши продаж квартири яка за своїм технічним станом не може належним чином використовуватись за цільовим призначенням, а тому окрім визнання договору недійсним позивач вимагає повернення грошей отриманих в якості дійсної оплати вартості квартири від продавців та повернення коштів отриманих агентством нерухомості за послуги, яки не були надані належним чином що сприяло настанню негативних наслідків укладення договору.

Представник відповідача агентства«ТВ ДОМ» заперечуючи проти позовних вимог вважає їх необґрунтованими та безпідставними, та наполягає на тому що агентство повністю виконало свої зобов`язання за укладеним договором про надання послуг, відповідно до зобов`язань яки були визначені зазначеним договором, про що свідчить акт приймання-передачі послуг який підписаний позивачем та укладений нею договір купівлі-продажу квартири.

Представники відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 заперечуючи проти задоволення позову у повному обсязі вважають недоведеними належними та допустимими доказами вимоги позивачки яка особисто у присутності ріелтора оглянула квартиру та здійснила оплату за вартістю яка повністю відповідала стану квартири.

2. Процесуальні дії у справі

Позовна заява надійшла до Київського районного суду м. Одеси 28.09.2020 року ( а/с 2 ) та оплачена судовим збором у розмірі 10510 грн.( т. 1 а/с 1 ).

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.09.2020 року головуючим визначено Луняченко В.О. ( т. 1 а/с 42 ).

Ухвалою суду від 30.09.2020 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження (т.1 а/с 49 ).

Також ухвалою суду від 30.09.2020 року було відмовлено у клопотанні представника позивача про забезпечення позову шляхом накладення арешту на об`єкти нерухомості відповідачів (т.1 а/с 68).

28.10.2020 року від представника відповідача агентства«ТВ ДОМ» до суду поданий відзив на позов ( т.1 а/с 80).

07.12.2020 року від представника відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подано відзив на позов (т.1 а/с 129).

10.12.2020 року від представника відповідача ОСОБА_3 подано відзив на позов ( т.1 а/с 148).

У підготовчому засіданні 18.12.2020 року судом було задоволено клопотання представника ОСОБА_3 про виклик в якості свідків ОСОБА_5 ; ОСОБА_6 ; ОСОБА_7 ( від виклику свідків ОСОБА_8 та ОСОБА_9 сторона відповідача у подальшому відмовилась) ( т.1 а/с 189).

03.03.2021 року від представника позивача до суду надано відповідь на відзиви ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та агентства« ТВ ДОМ» ( т.1 а/с 194).

09.02.2021 року від представника агентства« ТВ ДОМ» надійшло заперечення на відповідь на відзив (т.1 а/с 218).

09.02.2021 судом задоволено клопотання представника позивача про виклик у судове засідання експерта Чорну Ю.П. ( т.1 а/с 230).

04.03.2021 року від представника відповідача ОСОБА_3 подано заперечення на відповідь на відзив (т.2 а/с 1).

Підготовче провадження закрито 08.04.2021 року із призначення розгляду справи по суті ( т.2 а/с 37).

У судовому засіданні 26.05.2021 року допитано свідок ОСОБА_5 ріелтера , яка безпосередньо надавала послуги позивачу по придбанню квартири.

У судовому засіданні 14.07.2021 року , після попередження про кримінальну відповідальність та приведення до присяги експерта судом, за участю учасників справи була опитана експерт ОСОБА_10 яка підтримала свій експертний висновок будівельно-технічного дослідження №11/1/2020 , складений 21.08.2020 року після огляду квартири АДРЕСА_2 , а також оглянуто та досліджено сам висновок (т.1 а/с 20).

3. Фактичні обставини, встановлені судом та оцінка доказів

Як встановлено у судовому засіданні 17.06.2020 року між ОСОБА_4 та агентством «ТВ ДОМ» , в особі ОСОБА_11 було укладено договір №Ав_ТВД-7-0000334 про надання послуг із придбання та супроводження купівлі продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 із зазначеною сумою винагороди 2000 доларів США.

Дані обставини визнаються сторонами та підтверджуються копією договору ( т.1 а/с 96).

Згідно умов договору (п.1.2.1 1.2.2 ) виконавець агентство «ТВ ДОМ» , надає послуги шляхом: 1) особистої участі у перемовах із продавцями, як у присутності так і без присутності покупця; 2) організації , у випадку окремого заказу покупця, забезпечення оформлення договору придбання у вигляді: а) попередньої консультації відносно повноти пакету документів та їх відповідності законодавству; б) попередньої консультації із нотаріусом відносно повноти пакету документів; в) узгодження між покупцем та продавцем міста, дати та часу нотаріального посвідчення договору. Згідно п.3.4.1 Договору виконавець має право залучати третіх осіб, якщо це потрібно для виконання умов договору. Прийом-передача наданих послуг здійснюється по акту прийому-передачі, який на рівні із нотаріально посвідчених договором купівлі-продажу об`єкта нерухомості, визначеного у п.1.1 договору, вважається підтвердженням належним чином виконаних виконавцем зобов`язань по договору ( п.4.6, 4.7 ).

Пунктом 6.1 ст. 6 Договору сторони визначили, що у випадку невиконання або неналежного виконання стороною зобов`язань по даному договору, вона несе відповідальність у порядку, визначену чинним законодавством України і зазначеним договором. Винна сторона зобов`язана відшкодувати у повному обсязі збитки, завдані іншої стороні невиконанням або неналежним виконанням зобов`язань. Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання зобов`язань по договору.

30.07.2020 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. було посвідчено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як продавці та ОСОБА_4 як покупець, склали договір про те, що продавці передають у власність а покупець приймає у власність квартиру АДРЕСА_2 , яка у цілому складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 64,5 кв.м, житловою площею 39,1 кв.м., вартістю 774056,00 грн., яка визначена згідно висновку про оцінку майна, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ЕКВОЛ»23.07.2020 року.

Дані обставини підтверджуються копією договору ( т.1 а/с 17 ) та не заперечуються сторонами.

Згідно звіту з оцінки майна виготовленого суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «ЕКВОЛ» 23.07.2020 року по замові ОСОБА_3 квартира знаходиться у незадовільному технічному стані.

Зазначене підтверджується копією звіту ( т.2 а/с 3).

За змістом розписки, написаною власноруч ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ОСОБА_2 30.07.2020 року, копія якої надано позивачем, останні отримали 45000 доларів США від ОСОБА_4 за продану квартиру ( т.1 а/с 18).

01.08.2020 року ОСОБА_4 та агентство « ТВ ДОМ» підписали акт прийому-передачі наданих послуг по договору №Ав_ТВД-7-0000334 від 17.06.2020 року , за змістом якого замовник погодився що не має претензій до якості і своєчасності наданих виконавцем послуг та підтверджує свої зобов`язання по оплаті послуг у повному обсязі.

Дані обставини підтверджуються копією акта (т.1 а/с 100).

Допитана у якості свідка ОСОБА_5 , пояснила що багато років займається операціями із нерухомістю як агент та співпрацює, зо домовленістю без укладення окремих договорів, із агентством нерухомості «ТВ ДОМ». До неї на при кінці лютого 2020 року звернулась ОСОБА_4 , якої вона раніше надавала допомогу із операціями х нерухомістю, із проханням знайти варіант придбання квартири в районі «Вузівський» у м. Одесі. За її допомогою позивачці було запропоновано велику кількість різних варіантів, частина з яких спільно із нею позивачка оглядала особисто, та пошук зупинився на квартирі АДРЕСА_2 , яку позивачка оглядала особисто і ретельно протягом близько 40 хвилин оглянувши всі кімнати, сан. Вузли, кухню, балкон і коридор та не заявляючи претензій по стану квартири. Стан квартири під час огляду був придатним для проживання, потребував косметичному ремонту. Сама квартира влаштовувала позивачку розташуванням, станом і ціною. Будь яких приховувань стану квартири або окремих частин свідок не здійснювала , позивачка перевіряла все особисто, після огляду запитала про можливість залишення меблі, після чого свідок запропонувала позивачці здійснити подальший перемови із покупцями та оформлення через агентство нерухомості «ТВ ДОМ» , так як сама здійснює лише пошук варіантів та демонстрацію об`єкта. Під час безпосереднього оформлення документів та нотаріального посвідчення договору свідок присутня не була. Під час огляду позивачкою квартири свідком було зроблено фото фіксація стану квартири, а фотографії були передані у подальшому при виникненні спору представникам відповідачів.

Представником відповідача ОСОБА_3 одночасно із поданням відзиву були надані фотографії фото фіксації стану квартири на момент її огляду позивачкою та спростування достовірності даних фотографій зі сторони позивачки не було.

Також представником відповідача ОСОБА_3 одночасно із запереченнями на відповідь позивача надана довідка за результатами проведення маркетингового аналізу по визначенню найбільш ймовірної ринкової вартості трикімнатної квартири загальною площею 64,5 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 станом на 30.07.2020 року , проведеного згідно письмового запиту від представника ОСОБА_3 фахівцями ПП « Брокбізнесконсалт» , згідно якої найбільш ймовірна ринкова вартість квартири станом на 30.07.2020 року ( з урахуванням технічного стану з ремонтом ) могла перебувати у діапазоні 50000-55000 доларів США ( т.2 а/с 12).

Експерт ОСОБА_10 , у судовому засіданні пояснила що на замовлення ОСОБА_4 здійснила візуально-інструментальне обстеження квартири АДРЕСА_2 , яка розташована на першому поверсі багатоквартирного будинку, та встановила що об`ємно-планувальне рішення досліджуваної квартири не відповідає даним технічного паспорту у зв`язку із реконструкцією балкону площа якого збільшена а технічний стан квартири в цілому є незадовільним тобто таким що потребує капітального ремонту. Щодо можливості проживання у даної квартирі з наявним технічним станом експерт пояснила що це є суб`єктивним рішенням особи, так як неможливості проживання у даної квартирі внаслідок технічного стану не встановлювалось. Стан квартири було встановлено шляхом простого візуального обстеження, будь яких скритих недоліків та дефектів, яки не можливо встановити простим візуальним спостереженням не виявлялось. Інструментальне дослідження використовувалось для виміру площі.

Досліджений під час судового провадження експертний висновок будівельно-технічного дослідження №11/1/2020 , складений 21.08.2020 року експертом Чорною Ю.П. на замовлення ОСОБА_4 свідчить що під час візуально-інструментальне обстеження квартири АДРЕСА_2 було виявлено невідповідність фактичної площі квартири правовстановлюючим документам у зв`язку із самочинною добудовою додаткової площі балкону а також незадовільний технічний стан квартири, який потребує ремонту.

Судом прийнято зазначений висновок як належний та допустимий доказ не вважаючи на те, що на момент його виготовлення експерт не попереджався про кримінальну відповідальність та не був приведений до присяги свідка, так як у судовому засіданні за участю всіх учасників справи (представників ) експерт Чорна Ю.П. була попереджена про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок і приведена до присяги свідка після чого підтримала свій висновок, розуміючи що даний висновок є предметом дослідження як доказ у суді та наслідки з`ясування неправдивості висновку для експерта, та сам висновок був досліджений лише після проведення судом даної процедури із можливості учасниками справи здійснювати опитування експерта з приводу висновку.

4. Норми права , якими врегульовані спірні правовідносини

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК ).

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, розглядаючи справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та застосовуючи при розгляді справ, зокрема, Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права ( ч.1,2 та 4 ст. 10 ЦПК ).

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Правовідносини пов`язані із визнання правочинів недійсними та застосування наслідків недійсності правочинів врегульовані Цивільним кодексом України ( далі ЦК України ).

Згідно з частинами першою третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування ( ч.1 ст. 216 ЦК України).

Статтею 229 ЦК України визначено: якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов`язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки.

Стаття 230 ЦК України наголошує : якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною ( ч.1,2 ст. 638 ЦК України).

Згідно вимог ч.1 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору 9 ч.5 ст. 653 ЦК України).

Відповідно до вимог ч.1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди ( ч.1 ст. 611 ЦК України).

5. Аналіз висновків Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права до спірних відносин

У постанові від 05.09.2019 року по справі №638/2304/17 Верховний Суд у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду висловив такий висновок про застосування норми права.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікти порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси власне порушені, а учасники цивільного обороту використовують цивільне судочинство для такого захисту. Приватно-правовий інструментарій (зокрема, ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для невиконання публічних обов`язків, звільнення майна з під арешту в публічних відносинах або створення преюдиційного рішення суду для публічних відносин.

Згідно правового висновку , викладеному у постанові від 13.04.2006 року Верховним Судом України у справі № 6-2953цс15 вирішуючи спір про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

За змістом статті 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Ураховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним з підстав, визначених статтею 229 ЦК України, повинна довести на підставі належних і допустимих доказів наявність помилки щодо обставин, які мають істотне значення.

У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц (провадження № 61-2779св18) в контексті застосування статті 229 ЦК України вказано, що під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення

Тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення (абзац 2 частини першої статті 229 ЦК України).

Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

У постанові Верховного Суду України від 29 квітня 2014 року у справі № 3-11гс14 зроблено висновок, що «обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Виходячи із змісту зазначеної норми, правочин визнається вчиненим внаслідок обману у разі навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб`єктом введення в оману є сторона правочину як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю».

6. Обґрунтування мотивів рішення суду с оцінкою аргументів сторін

Предметом розгляду даної справи є дві основні вимоги позивача: по-перше визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири внаслідок помилки самого позивача, як покупця, щодо технічного стану квартири який не дозволяє використання даної квартири у існуючому вигляді за цільовим призначенням а також , обману з боку відповідачів як продавців квартири щодо технічного стану квартири та здійсненої добудови балкону без дозвільних документів та застосування наслідків недійсності правочину шляхом стягнення із продавців коштів отриманих від покупці за недійсним договором; та по-друге стягнення із агентства нерухомості коштів отриманих як оплату виконання умов договору про надання послуг із придбання та супроводження купівлі продажу квартири у зв`язку із неналежним виконанням своїх зобов`язань виконавцем. Розгляд судом даних вимог потребує окремого обґрунтування кожної з них.

6.1 Обґрунтування мотивів рішення суду по вимогам про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та стягнення з продавців коштів отриманих як оплату

Аналіз чинного законодавства яким врегульовані правовідносини пов`язані із визнання правочинів недійсними з підстав помилки особи, яка його вчинила, щодо обставин , які мають істотне значення або у зв`язку із умисним введення в оману сторони правочину його контрагентами щодо обставин, які мають істотне значення, та правові висновки Верховного Суду викладені під час розгляду справ з аналогічних правовідносин, дозволяє суду зробити висновок, що обидві зазначені підставі заявлені у позовних вимогах , потребують доведеності належними та допустимими доказами саме позивачем із застосуванням до вказаних доказів більш суворих критеріїв правдивості та переконливості ніж звичайні а тому до доведеності таких позовних вимог можливо застосовувати критерій « поза розумним сумнівом», який звичайно застосовується д у кримінальному судочинстві.

Так Верховний Суд неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що при оцінці достатності доказів діють спеціальні правила - стандарти доказування, якими має керуватися суд при вирішенні справи. Суд наголошував, що стандарти доказування є важливим елементом змагальності процесу. Якщо сторона не подала достатньо доказів для підтвердження певної обставини, то суд робить висновок про її недоведеність [постанови Верховного Суду від 27.02.2019 у справі № 922/1163/18; від 29.08.2018 у справі № 909/105/15; від 29.08.2018 у справі № 910/23428/17; від 31.01.2018 у справі № 910/8763/17].

В даному випадку саме позивач повинний переконливо довести наявність у нього, під час укладення правочину, помилки щодо обставин , які мають істотне значення або наявності у діях контрагентів правочину ознак навмисного оману сторони щодо обставин, які мають істотне значення.

А ні у заявах по суті справи а ні у поясненнях у судовому засіданні наявність саме помилки щодо істотних умов договору купівлі-продажу , на думку суду стороною позивача не було доведено.

Позивач, як покупець, здійснюючи вибір між різними запропонованими йому об`єктами нерухомості, після їх огляду, самостійно приймав рішення, з урахуванням оглянутого стану квартири, її міста знаходження та пропозиції продавця щодо вартості об`єкту , яка саме квартира відповідає її бажанням та фінансовим можливостям. Позивачка намагалась платно придбати у власність житлове приміщення упевному місці розташування серед об`єктів нерухомості яки вже були в експлуатації значний час , що і було здійснено. Фактично позовні вимоги стосуються стану квартири , яка на думку позивача не відповідає її вимогам щодо технічного стану та вартість якої значно перевищує ринкову вартість квартири у аналогічному стані, а також неможливість її використання у цільовому призначенні у зв`язку із здійсненням попередніми власниками незаконної реконструкції квартири ( добудови балкону). Всі зазначені обставини не є скритими та прихованими ( в тому числі технічний стан квартири з пояснень як свідка так і експерта є візуально наглядним ), а тому відсутні докази наявності помилки стосовно даних обставин. Крім того, у судовому засіданні не було доведено чому позивач вважає що придбана квартира не відповідає цільовому призначенню, так як вищевказані обставини не змінюють її цільового призначення як житлового приміщення та не перешкоджають користування квартирою як житлом. Необхідність приведення квартири до технічного стану визначеному у правовстановлюючих документах за рахунок осіб, яки здійснили незаконну реконструкціє може бути предметом захисту прав в іншому провадженні шляхом відшкодування витрат і не є підставою для визнання правочину недійсним.

Що стосується вимог про визнання правочину недійсним у зв`язку із умисним введення в оману сторони правочину його контрагентами щодо обставин, які мають істотне значення, суд також приходить до висновку про відсутність належних та допустимих доказів будь яких дій відповідачів продавців квартири по введенню позивача-покупця в оману стосовно істотних обставин: позивачка самостійно здійснювала огляд стану квартири, мала всі можливості для перевірки документації яка відкрито надана була продавцями, розуміла запропоновану продавцями вартість квартири. Ні у наданому в якості доказів позовних вимог експертному висновку а ні при опитуванні експерта у судовому засіданні не було доведена наявна прихованість технічного стану квартири та внутрішньо квартирних комунікацій водопостачання та каналізації, та навпаки вже під час підготовки правочину при здійснені оцінки квартири її стан було встановлено як незадовільний і даний документ також відкрито був присутній під час укладення договору.

Зазначені обставини дозволяють суду прийти до висновку що під час розгляду справи з боку позивача не було доведено наявність у діях продавців квартири - відповідачах оману щодо обставин, які мають істотне значення та помилки стосовно істотних обставин самої позивачки покупця квартири, а тому позовні вимоги в частині визнання недійсним правочину - договору купівлі-продажу квартири яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 30.07.2020 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як продавцями та ОСОБА_4 , як покупцем, є недоведеними а тому у їх задоволенні слід відмовити. Також є такими, що не підлягають задоволенню і вимоги стосовно застосування наслідків недійсності правочину стягнення з ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , грошових коштів у розмірі 1 246 050 грн.. як еквівалент 45000 доларів США отриманих продавцями від покупця в якості оплати за квартиру.

Враховуючи що вимоги про стягнення грошових коштів отриманих в якості оплати вартості квартири є похідними від вимог про визнання недійсним самого договору судом не надається окрема оцінка питанню про дійсну суму отриману продавцями від покупця.

6.2 Обґрунтування мотивів рішення суду про стягнення коштів з агентства нерухомості у зв`язку із неналежним виконанням умов договору про надання послуг

Позовні вимог стосовно стягнення з агентства нерухомості повної суми наданої позивачкою як замовником по договору про надання послуг із придбання та супроводження купівлі продажу квартири у зв`язку із неналежним виконанням своїх зобов`язань виконавцем на думку суду є недоведеними а тому є такими що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Як встановлено вище при укладені договору №Ав_ТВД-7-0000334 від 17.06.2020 року між ОСОБА_4 та агентством «ТВ ДОМ» сторонами були визначені всі істотні умови договору у тому числі як вартість оплати так і обсяг послуг наданих за зазначену суму. Огляд технічного стану квартири, перевірки відповідності документації наданих продавцями фактичному стану квартири не було предметом зобов`язань виконавця послуг. Факт проведених перемов та підготовка документації для здійснення укладення договору з його нотаріальним посвідченням підтверджується встановленими судом обставинами справи: укладенням договору купівлі-продажу. Факт відповідності сплаченої сумі наданим послугам не є компетенцією даного судового провадження та визначається сторонами під час укладення договору , коли сторони є вільними у праві укладати договір на запропонованих іншою стороною умовах.

Таким чином під час розгляду справи стороною позивача не було доведено належними та допустимими доказами які саме зобов`язання відповідачем агентством нерухомості не були виконані або виконані у неналежному вигляді та наявність правових підстав для стягнення грошей отриманих стороною договору.

7.Розподіл судових витрат

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, у відповідності до вимог ч.3 ст. 133 ЦПК , належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

У статті 137 ЦПК визначені витрати на професійну правничу допомогу: 1. Витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. 2. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Частиною третьою зазначеної статті встановлено, що для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Частиною восьмою статті 141 ЦПК зазначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 258,259, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволені позову ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 , зазначене місце проживання: АДРЕСА_4 ) до ОСОБА_3 ( РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ), ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_6 ), ОСОБА_2 ( РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_7 ), Приватного підприємства « Телевізійне агентство нерухомості «ТВ ДОМ» ( код ЄДРПОУ 36796355, місцезнаходження: 65113, м. Одеса, проспект Академіка глушка, 11-Е, кв. 2, адреса для листування: 65048, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 2А, кв. 306 ), третя особа, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Демидов Сергій Сергійович ( місце знаходження: АДРЕСА_8 ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 30.07.2020 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 як продавцями та ОСОБА_4 , як покупцем; стягнення з ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , грошових коштів у розмірі 1 246 050грн.; стягнення з Приватного підприємства « Телевізійне агентство нерухомості «ТВ ДОМ» грошових коштів у розмірі 55380,00 грн.

Питання розподілу судових витрат понесених позивачем буде розглянуто окремо, якщо протягом п`яти днів з дня проголошення рішення , стороною позивача будуть надані докази понесених витрат у відповідності до вимог ч.8 ст. 141 ЦПК України.

Повне судове рішення буде складено протягом десяти днів з дня оголошення вступної та резолютивної частини.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання до Київського районного суду м. Одеси або безпосередньо до апеляційного суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 26.07.2021 року.

Суддя Луняченко В. О.