Провадження № 2/522/4187/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2021 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого - судді Абухіна Р.Д.,

за участю секретаря судового засідання Баланюк Т.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюти Сергія Васильовича, Руськоіванівської сільської ради Білгород - Дністровського району Одеської області, Акціонерного товариства «Альфа-Банк» про визнання неправомірним та скасування рішення,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

26 липня 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюти Сергія Васильовича, Руськоіванівської сільської ради Білгород - Дністровського району Одеської області, акціонерного товариства «Укрсоцбанк». З урахуванням уточнень позовних вимог від 16 червня 2021 року щодо дати прийняття рішення, просить визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» № 32527487 від 24.07.2019 року про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Укрсоцбанк», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 101.

Позивачка мотивує вимоги тим, що 18.02.2008 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та позичальником ОСОБА_2 укладено договір споживчого кредиту № 2008-690/Ф03.14 - 020 в іноземній валюті. На забезпечення виконання умов якого 18.02.2008 між зазначеним банком і позивачем ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, за яким останньою передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 43,4 кв.м.. 24 липня 2019 року. За заявою акціонерного товариства «Укрсоцбанк» державний реєстратор комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В., в порушення вимог ст.ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку», здійснив реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою від 01 серпня 2019 року по справі відкрито провадження, встановлений загальний порядок розгляду справи (а.с. 36 ? 37).

Також, ухвалою від 01 серпня 2019 року витребувано із Юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірену копію реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 101 (а.с. 38).

Ухвалою від 01 серпня 2019 року заяву представника ОСОБА_1 задоволено частково. Заборонено органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, в тому числі особам, які виконують функції державного реєстратора прав, зокрема: Міністерству юстиції України та його територіальним органам, нотаріусам та іншим органам чи особам, які виконують функції реєстрації, вчиняти дії щодо внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відносно об`єкта нерухомості - квартири (реєстраційний номер об`єкта майна: 101), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 39 ? 40).

02 вересня 2019 року на виконання ухвали суду надійшли матеріали реєстраційної справи № 101 (а.с. 54 ? 69).

11 листопада 2019 року до суду надійшла заява АТ «Альфа-Банк» про заміну сторони правонаступником та заява про застосування засобів зустрічного забезпечення. Також банком поданий відзив, в якому просить відмовити у задоволені позову. Зазначає, що підпунктом 4.5.3 пункту 4.5 статті 4 Іпотечного договору від 18.02.2008 року містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та надає останньому право звернути стягнення на предмет іпотеки позасудовим шляхом, в тому числі шляхом передання іпотекодержателю права власності на нерухоме майно. Підписавши іпотечний договір позивачка надала безумовну згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності банку. Крім того, зазначив, що п.6.2 іпотечного договору передбачено, що усі повідомлення за договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійсненні в письмовому вигляді та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. Повідомлення та опис поштового відправлення містяться в матеріалах реєстраційної справи, таким чином під час державної реєстрації права власності державний реєстратор виконав всі вимоги, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (а.с. 70 ? 88, 89 ? 106, 108 ? 127).

Ухвалами від 25 лютого 2021 року відмовлено у вжитті заходів зустрічного забезпечення та закрито підготовче засідання, справа призначена до судового розгляду по суті (а.с. 176 ? 177).

В ході судового розгляду залучено до участі у справі в якості відповідача акціонерне товариство «Альфа-Банк» як правонаступника акціонерного товариства «Укрсоцбанк».

Позиції учасників справи

В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги та просила позов задовольнити, а також надала пояснення, що державним реєстратором під час прийняття рішення про реєстрацію права власності на зазначену квартиру за АТ «Укрсоцбанк» порушені вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Крім того, матеріали реєстраційної справи не містять відомості про правонаступництво АТ «Укрсоцбанк», Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк»

Представник АТ «Альфа-Банк» заперечував проти задоволення позову та зазначив, що позивачкою обраний не неефективний спосіб захисту порушеного права.

Відповідачі Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. та представник Руськоіванівської сільської ради Білгород - Дністровського району Одеської області в судове засідання не з`явились, про день, місце та час розгляду справи повідомлялись належним чином. Про причини неявки суд не повідомили. Правом на надання відзиву не скористались.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників справи, встановлені наступні обставини.

Фактичні обставини встановлені судом

18 лютого 2008 року між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладений договір споживчого кредиту № 2008-690/Ф03.14 - 020 за умовами якого банк надає позичальнику грошові кошти в іноземній валюті у розмірі 40 000 доларів США зі сплатою кредитору 13 відсотків річних та порядком погашення суми основної заборгованості - з березня 2008 року по січень 2018 року щомісячно рівними платежами по 334 доларів США та в лютому 2018 року - 254 доларів США, з кінцевим терміном погашення заборгованості 17.02.2018 року.

18 лютого 2008 року у забезпечення виконання умов кредитного договору між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 (Майновий поручитель) укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.В. за номером № 431, відповідно умов якого остання передала в іпотеку однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 43,4 кв.м., житлова площа 20,1 кв.м.. Право власності ОСОБА_1 зареєстровано за останньою на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косютою О.М. 24.07.2002 року за номером № 539.

21.10.2003 року право власності на зазначену квартиру зареєстроване в ОМБТІ та РОН за р. № 51- стр. 90- кн. 497 пр., реєстраційний номер об`єкта в електронному реєстрі права власності № 12197933.

Відповідно до п.4.1 іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п.4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, передбачених підпунктами 4.5.1 - 4.5.5.

Відповідно до підпункту 4.5.3 іпотекодержатель може звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Повідомленням АТ «УКРСОЦБАНК» від 14.06.2019 року на ім`я ОСОБА_2 та ОСОБА_1 повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням які направлені 20.06.2019 року ( а.с. 66).

Матеріали справи містять відомості, що зазначене повідомлення повернуто без вручення адресатами з відміткою «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 67 - 69).

18 липня 2021 року акціонерне товариство «Укрсоцбанк» звернулось з заявою про здійснення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 57).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

24 липня 2019 року Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. за результатами розгляду заяви банка від 18.07.2019 року та керуючись ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 18 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 прийняв рішення № 47923777 від 24.07.2019 року про проведення державної реєстрації права власності акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на квартиру АДРЕСА_1 (дата державної реєстрації зазначено 18 липня 2019 року).

Мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час винекнення спірних праввідносин) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Аналогічні правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, постановах Верховного Суду від 11 вересня 2020 року у справі № 127/17399/19-ц, від 22 січня 2020 року у справі № 201/6233/17-ц.

Законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або позасудового врегулювання у відповідності вимог договору та Закону України «Про іпотеку».

Згідно ч. 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Як вбачається із матеріалів реєстраційної справи № 101, 18 липня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» звернулось з заявою, а 24.07.2019 року прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Укрсоцбанк», а відомості про державну реєстрацію внесено до Державного реєстру прав з значенням дати 18.07.2019 року.

Також відсутні дані про отримання Іпотекодавцем та боржником вимоги банку про усунення порушень із зазначенням часу оформлення відправлення - 20.06.2019, однак без відмітки про іі вручення (а.с.76 - 79).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) дійшла висновку про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавців та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавеці фактично отримали таку вимогу або мали її отримати, але не отримали внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Поштове повідомлення та копія конверту із відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання» є неналежним доказом виконання відповідачем вимог Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки), так як вимогами законодавства пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18); від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18), та постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 201/6233/17-ц (провадження № 61-3517св19).

Матеріали реєстраційної справи не містять відомості, що державний реєстратор перевірив наявність доказів підтвердження наявності факту отримання Іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя.

При цьому, матеріали справи містять відомості звернення Банку з заявою про реєстрацію права власності за банком на предмет іпотеки (18.07.2019 року) до спливу тридцяти денного строку з моменту направлення такого повідомлення (дата оформлення направлення 20.06.2019 року).

При цьому, матеріали справи не містять оцінку майна предмету іпотеки на момент переходу права власності маетріали реєстраційної справи також не містять.

Ціна при набутті права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Щодо відсутності документів про правонаступництво Іпотекодержателя.

Відповідно до витягу з державного реєстру права власності на нерухоме майно від 24 липня 2019 року квартира АДРЕСА_1 зареєстрована за ОСОБА_1 , тип обтяження - іпотека; Іпотекодержатель: АКБ «УКРСОЦБАНК».

Між тим, в матеріалах реєстраційної справи відсутні відомості про правонаступництво прав за іпотечним договором Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» та АТ «Укрсоцбанк».

Отже, іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого Законом, а тому суд вважає, що рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-Банк» прйнято всупереч норм законодавства.

З урахуванням викладеного, позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, оскільки є ефективним способом захисту порушеного права (постанова Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 344/11908/19).

Керуючись ст.ст. 2, 3, 4, 5, 10, 12, 13, 76, 81, 95, 133, 141, 223, 247, 258 ? 259, 263 ? 265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати противоправним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюти Сергія Васильовича № 47923777 від 24.07.2019 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством «Альфа-Банк», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 101 (дата державної реєстрації 18 липня 2019 року).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складений 26 липня 2021 року.

Суддя Р.Д. Абухін

16.07.2021