Справа № 535/1096/20
Провадження № 2/535/50/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2021 року смт Котельва

Котелевський районний суд Полтавської області у складі: головуючого - судді Мальцева С.О., з секретарем судових засідань Білик Н.О., за участі: позивача ОСОБА_1 ; представника позивача - адвоката Сенкевича В.І.; та представника відповідача Литвиненко А.А., розглянувши у відкритому судовому засідання в залі суду в смт Котельва Полтавської області цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) "Агрофірма "Маяк" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, -

У С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою, яка є його власністю, шляхом повернення йому ТОВ "Агрофірма "Маяк" у власність і користування земельної ділянки площею 4,9961 га кадастровий номер :0:001:0164, яка розташована на території Великорублівської сільської ради Котелевського району Полтавської області, а також стягнути на його користь судові витрати, посилаючись на те, що він є власником вище вказаної земельної ділянки з моменту реєстрації державного акту на право власності на земельну ділянку серії ПЛ № 201595, який виготовлений та зареєстрований 27.12.2004 року в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 64. При цьому, 31.03.2004 р. він уклав з ТОВ "Агрофірма "Маяк" договір оренди землі, проте право власності за ним на спірну земельну ділянку зареєстроване 27.12.2004 р., тобто пізніше ніж укладено договір оренди земельної ділянки; в органі державної реєстрації зберігається не оригінал договору оренди земельної ділянки, а копія з копії, а подача на державну реєстрацію копію правочину не передбачено; дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а саме з 31.03.2004 по 31.03.2019 р.; державним реєстратором речових прав припинено право оренди на його земельну ділянку 07.02.2020р.; спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав, так як відсутні будь-які правовідносини, які вчинені після визнання за ним права власності на спірну земельну ділянку; відповідач відмовляється повернути земельну ділянку так як вважає, що договір діє до 26.12.2022 р.

Відповідач ТОВ "Агрофірма "Маяк" у відзиві на позовну заяву просив відмовити у задоволенні позовної заяви посилаючись на те, що вона є необґрунтованою, так як між позивачем та товариством договір оренди укладено на термін 15 років, починаючи з дати його реєстрації; договір зареєстрований у Котелевському районному відділі Полтавської філії центру ДЗК про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007 р. за №66; Наказом Міністерства Юстиції України за №3755/5 від 27.10.2020 р. скасовано рішення від 10.02.2020 р. №51042053, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Решитилівської міської ради Верховодом К.В. щодо припинення іншого речового права земельної ділянки з кадастровим №:00:001:0164 та зазначено, що термін договору спливає 25.12.2022 р.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача адвокат - Сенкевич В.І. відповіді на відзив відповідача ТОВ "Агрофірма "Маяк" не надали.

У письмових поясненнях до відзиву відповідач ТОВ "Агрофірма "Маяк" зазначив, що зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди земельної ділянки, шляхом її визначення на місцевості, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди та не перешкоджає виконанню цього договору; позивач ОСОБА_1 отримував орендну плату відповідно до договору; умови договору не містять припису припинення зобов`язання сторін у разі виділення земельної ділянки на основі в натурі та отримання державного акту на земельну ділянку; ст. ст. 19 та 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не передбачено подачу на державну реєстрацію копію правочину.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та представник позивача адвокат - ОСОБА_2 , кожен окремо, підтримала позовні вимоги у повному обсязі та просили суд задовільнити позов повністю з підстав, які зазначені в позовній заяві.

Представник відповідача ОСОБА_3 проти задоволення позовних вимог заперечувала повністю з підстав, які викладених у відзиві на позовну заяву та письмових поясненнях до відзиву.

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 26.11.2020 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання на 28.12.2020 року.

Ухвалою суду від 28.12.2020 р. підготовче судове засідання відкладено на 19.01.2021 року та витребувано докази по справі.

Протокольною ухвалою суду підготовче судове засідання відкладено на 11.02.2021 року.

Ухвалою суду від 11.02.2021 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду по суті на 11.03.2021 року (а. с. 85).

Суд, заслухавши позивача ОСОБА_1 ; представника позивача - адвоката Сенкевича В.І.; та представника відповідача ОСОБА_3 , дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази, приходить до переконання, що у задоволенні позову слід відмовити повністю, з наступних підстав.

Установлено, що 22.03.2004 року розпорядженням Котелевською районною державною адміністрацією за №123 ОСОБА_1 видано сертифікат на право на земельну частку (пай) на 5.00 га, яка розташована на території Великорублівської сільської ради Котелевського району Полтавської області.

31.03.2004 р. між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ "Агрофірма "Маяк" укладено договір №250 оренди вище вказаної земельної ділянки загальною площею 5, 00 га, що розташована на території Великорублівської сільської ради, який зареєстрований у Котелевському районному відділі Полтавської філії центру ДЗК про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.12.2007 р. за №66.

Умовами зазначеного договору передбачено, що орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар ТОВ "Агрофірма "Маяк" приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,00 га, зокрема ріллі 5,00 га, що розташовані на території Великорублівської сільської ради і відображена на плані, що є невід`ємною частиною цього договору. Грошова оцінка земельної ділянки складає 61450,8 грн. Земельна ділянка використовується єдиним масивом без дотримання меж для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на термін 15 років, починаючи з дати його реєстрації.

Пунктом 2 договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які перешкоджали Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою в цілісному масиві без дотримання меж на протязі всього періоду оренди.

У п. 3.6 Договору передбачено, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.

27.12.2004 року ОСОБА_1 отримав державний акт на вище вказану земельну ділянку серії ПЛ № 201595 з кадастровим №:00:001:0164.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна щодо земельної ділянки, яка є власністю ОСОБА_1 з кадастровим №:00:001:0164 вбачається, що вона перебуває на праві оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно умов договору зі змінами відповідно до додаткової угоди Орендна плата становить 1,5%, дата укладення договору (після 2013р.)/ Дата державної реєстрації 26.12.2007, строк 15р., Дата закінчення дії: 26.12.2022 р.

Із копії Наказу Міністра Юстиції України Д. Малюська від 27.10.2020 р. за №3755/5 вбачається, що скасовано рішення від 10.02.2020 р. №51042053, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Решитилівської міської ради Верховодом К.В. щодо припинення іншого речового права земельної ділянки з кадастровим №:00:001:0164 та у висновку зазначено, що пункт 1.3 договору чітко встановлюють, що дія договорів починається з дати їх реєстрації, а саме з 26.12.2007 р.

Порушень умов договору оренди земельної, в частині щодо не сплати орендної плати ТОВ "Агрофірма "Маяк" позивачем ОСОБА_1 не заявлено.

Частиною першою статті 626, частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 152 ЗК України визначено способи захисту прав на земельні ділянки та встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Разом з тим, частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Особливістю договору оренди земельного паю є те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.

І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди землі, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому його паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою відповідні землі, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.

Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованій земельній ділянці, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.

Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати у володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

Разом з тим у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65 цс 20) Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.

Отже, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди землі, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.

Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди землі, суд вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної ділянки, з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди землі з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.

Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (частина перша цієї статті). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга цієї статті). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на дату виникнення спірних правовідносин) передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148 ЗК України.

Так, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки та не перешкоджає виконанню цього договору.

Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до стате 651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони.

Тобто, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (провадження № 14-65цс20) зазначила, що при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

Отже, позивачем ОСОБА_1 посилаючись у своєму позові на те, що 31.03.2004 р. він уклав з ТОВ "Агрофірма "Маяк" договір оренди землі, проте право власності за ним на спірну земельну ділянку зареєстроване згідно державного акту 27.12.2004 р., тобто пізніше ніж укладено договір оренди земельної ділянки та вважаючи, що відповідач без правових підстав продовжує використовувати земельну ділянку, яка належить йому, а тому необхідно усунути перешкоди у користуванні зазначеною земельною ділянкою шляхом її повернення не враховано, що зміна статусу земельної ділянки, яка була предметом оренди на підставі укладеного між ними, як сторонами договору, а саме: виділення її в натурі на місцевості та отримання державного акту, не припинила орендних відносин сторін договору.

Оскільки такої підстави, як припинення дії договору оренди землі у зв`язку з отриманням державного акта на право власності на земельну ділянку, статтями 140, 141 ЗК України, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» не передбачено, то відповідно зміна статусу земельної ділянки не має наслідком автоматичне припинення договору і такий договір підлягає переукладенню на підставі отриманого державного акта на право власності на земельну ділянку.

Суд зазначає, що досліджені у судовому засіданні матеріали справи не містять відомостей про припинення, визнання недійсним чи порушення орендарем (відповідачем у справі) умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки №250 від 31.03.2004 року, натомість цей договір укладений терміном на 15 років, починаючи з дати його реєстрації (26.12.2007 р.), позивач ОСОБА_1 отримує орендну плату за користування відповідачем його земельною ділянкою, умови договору не містять припису припинення зобов`язання сторін у разі виділення земельної ділянки в натурі та отримання державного акту на землю.

Щодо доводів відповідача ОСОБА_1 стосовно того, що державна реєстрація договору оренди землі була проведена з копії договору, то вони не підтверджується матеріалами справи.

Посилання сторони позивача на застосування у даній справі Постанови Великої Палати ВС від 13.11.2019 р. по справі №755/9215/15-ц (провадження №14-382цс19) є помилковим, так як розгляд вказаної справи стосувався правових відносин, які виникають у справах пов`язаних з договором дарування, а саме: в частині питань про визнання недійсним свідоцтва про реєстрацію права власності на земельну ділянку, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку, визнання права власності на земельну ділянку.

Враховуючи вище викладене та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку зі зміною статусу земельної ділянки та отриманням позивачем ОСОБА_1 державного акту на вказану земельну ділянку, а тому позивач фактично у такий спосіб висловлює намір про припинення договірних відносин в односторонньому порядку.

За таких обставин, суд вважає, що відсутні підстави для усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом повернення її відповідачем ТОВ "Агрофірма "Маяк" позивачу ОСОБА_1 .

Відтак, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог позивачу ОСОБА_1 слід відмовити повністю.

З урахуванням наведеного, судовий збір при подачі позову та витрати на правову допомогу покладається судом на позивача ОСОБА_1 , а відповідач ТОВ "Агрофірма "Маяк" про понесення ним судових витрат не заявляв.

На підставі ст. ст. 321, 391, 626, 627, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 93, 152 ЗК України, розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», а також керуючись ст.ст.12, 81, 82, 259, 263, 264, 265, 273 ЦПК України, суд-

У Х В А Л И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, яка є власністю ОСОБА_1 , шляхом повернення йому Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Маяк" у власність і користування земельної ділянки площею 4,9961 га кадастровий номер :0:001:0164, яка розташована на території Великорублівської сільської ради Котелевського району Полтавської області - відмовити повністю.

Судовий збір при подачі позову та витрати на правову допомогу покласти на позивача ОСОБА_1 .

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга може бути подана через Котелевський районний суд Полтавської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ;

Представник позивача-адвокат: Сенкевич Володимир Іванович, адреса: АДРЕСА_2 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Маяк" , адреса: вул.Миколаївська,169, смт Котельва Полтавської області;

Представник відповідача: ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 .

У повному обсязі рішення буде складено 19.03.2021.

Головуючий: С.О. Мальцев