Справа № 203/1857/20
Провадження № 2/0203/470/2021
КІРОВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ДНІПРОПЕТРОВСЬКА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 березня 2021 року Кіровський районний суд м. Дніпропетровська у складі:

головуючого судді Колесніченко О.В.,

при секретарі Давіденко Ю.А.,

за участю представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у спрощеному порядку у відкритому судовому засіданні у м. Дніпрі в залі суду цивільну справу у паперовій формі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення авансу та штрафу за попереднім договором, -

ВСТАНОВИВ:

У червні 2020 року ОСОБА_3 пред`явила зазначений позов на предмет повернення сплаченої за нотаріально посвідченим попереднім договором суми в розмірі 62000,00 грн. з підстав невиконання відповідачем умов попереднього договору від 14 лютого 2020 року про укладення до 31 березня 2020 року договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , передачі технічних документів, довідок про відсутність заборгованості по квартплаті та комунальним послугам, у зв`язку з чим за відсутності укладеного основного договору сплачена сума в розмірі 62000,00 грн. вважається авансом та відповідач зобов`язана згідно п. 3.2 попереднього договору сплатити позивачу також і суму штрафу в розмірі 100% від суми попереднього договору, тому позивач просила суд стягнути з відповідача на свою користь сплачений аванс в сумі 62000,00 грн., а також штраф в сумі 62000,00 грн., поклавши на відповідача судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1240,00 грн.

Відповідачка у поданому 19 січня 2021 року відзиві в повному обсязі позов не визнала, заперечуючи проти доводів та аргументів позивача посиланнями на відмову від укладення договору купівлі-продажу квартири саме позивача, оскільки не зважаючи на отримане запрошення від 23 березня 2020 року з`явитися до нотаріуса для посвідчення угоди 27 березня 2020 року, позивач до нотаріуса не прибула та передала відповідачці через ріелтора вимогу про повернення завдатку у зв`язку з форс-мажорними обставинами запровадження в державі карантину, з огляду на що відповідач погодилася відстрочити укладення договору до травня 2020 року, однак у травні 2020 року позивач взагалі відмовилася від укладення договору, тому обставини, викладені в позові не відповідають фактичним обставинам справи, на підставі чого відповідач просила в позові відмовити повністю.

Інші заяви по суті справи від сторін не надходили.

З відкриттям спрощеного позовного провадження за ухвалою суду від 22 червня 2020 року з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду цієї справи по суті на засадах диспозитивності проведена її письмова підготовка з ухваленням 26 серпня 2020 року заочного рішення про задоволення позову, яке переглянуте 05 січня 2021 року за ухвалою цього ж суду про його скасування з призначенням судового розгляду за правилами спрощеного провадження з викликом учасників справи без виникнення процесуальних ускладнень та без потреби у витребуванні доказів чи у сприянні в поданні доказів іншим чином.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, наполягаючи на їх задоволенні з наведених у позовній заяві підстав.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала з мотивів, викладених у відзиві на позов та наполягала на відмові в позові в повному обсязі, додатково пояснивши, що відповідач згідно умов попереднього договору підготувала необхідні правовстановлюючі документи на квартиру, сплатила усі комунальні послуги, щоб на день укладення угоди не було ніяких заборгованостей, проте запрошення прибути 27 березня 2020 року до нотаріуса позивач проігнорувала, наводячи щоразу нові причини відмови від посвідчення договору, зокрема, про форм-мажор через запровадження в Україні карантину через ковід-19, потім про фінансові труднощі та врешті у травні 2020 року взагалі відмовилася від укладення договору.

Свідок ОСОБА_5 , будучи допитаною судом під присягою, в судовому засіданні показала, що у 2020 року займалася ріелторською діяльністю та для ОСОБА_4 продавала її квартиру по АДРЕСА_1 , площею 162 кв.м. з січня 2020 року. Приблизно у кінці січня подивитися квартиру приїхала ОСОБА_3 з чоловіком, після чого, оскільки квартира дуже сподобалася, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у супроводі своїх ріелторів: свідка зі сторони продавця та ріелтора ОСОБА_8 зі сторони покупця, - прибули до нотаріуса Солошенко Ю.В. та посвідчили договір завдатку на 2500,00 доларів США, за умовами якого до кінця березня (30 чи 31 березня 2020 року) мав бути укладений основний договір купівлі-продажу квартири. Однак днів за 10 до обумовленої дати укладення основного договору свідку почав телефонувати ріелтор покупця ОСОБА_3 - ОСОБА_8 і казати, що вони не зможуть укласти договір через запроваджений карантин в зв`язку з розповсюдженням коронавірусу і став вимагати повернути завдаток, про що їй у 20-х числах березня 2020 року на месенджер вайбер направив лист за підписом ОСОБА_3 , проте проконсультувавшись з нотаріусом щодо відсутності перешкод у можливості посвідчити договір ОСОБА_4 направила поштою ОСОБА_3 лист-запрошення до нотаріуса для укладення договору у конкретний день, після чого сторона покупця стала дзвонити та повідомляти про неможливість прибути до нотаріуса. Разом з тим, ОСОБА_4 підготувала усі необхідні документи для продажу, сплатила усі комунальні платежі та додержувалася домовленості не здійснювати показ квартири іншим потенційним покупцям протягом місяця, натомість ОСОБА_3 , спілкуючись лише через ріелтора ОСОБА_8 , так і не стала укладати основний договір, посилаючись на фінансові труднощі, неможливість зараз придбати квартиру, і в подальшому взагалі відмовилась від угоди. Також показала, що ключі від квартири ОСОБА_4 віддала ОСОБА_3 , оскільки їй вони потрібні були для вирішення технічних питань можливого ремонту, проте в подальшому ключі були у її ріелтора ОСОБА_8 , який дуже довго їх не віддавав і врешті залишив у консьєржа.

Суд, вислухавши усні пояснення учасників справи, дослідивши зібрані докази, дійшов висновку про відмову в позові в межах заявлених вимог за ст. 13 ЦПК України, виходячи з встановлених у судовому засіданні наступних обставин і відповідних їм правовідносин.

Судом встановлено, що 14 лютого 2020 року у Дніпровському міському нотаріальному окрузі приватним нотаріусом Солошенко Ю. В. з вчиненням запису в реєстрі за № 378 посвідчене укладення ОСОБА_4 попереднього договору з ОСОБА_3 на умовах визначення: у пункті 1 предмету майбутніх домовленостей, у пункті 2 - істотних умов основного договору, з приводу яких необхідно досягти згоди, у пункті 3 - завдатку, у пункті 4 - припинення зобов`язань, у пунктах 5 та 6 - інших умов та заключних положень (а.с.4-5).

Так, сторони зобов`язалися в майбутньому на умовах, встановлених пунктом 1.1 попереднього договору, у строк до 31 березня 2020 року укласти основний договір купівлі-продажу квартири в будинку на АДРЕСА_1 з погодженням його істотних умов ОСОБА_4 на стороні продавця, а на стороні покупця - ОСОБА_3 .

В пункті 2 договору, окрім встановлених істотних умов про ціну і момент виникнення права власності на квартиру, сторони дійшли обопільної згоди про розподіл між собою обов`язків, пов`язаних з підготовкою об`єкта до продажу і передачі, а саме ОСОБА_4 мала:

- передати ОСОБА_3 технічні документи, довідки та документи, що підтверджують відсутність заборгованості по квартплаті та комунальним послугам щодо квартири на момент укладення та підписання основного договору (п. 2.5);

- передати ОСОБА_3 квартиру вказану у п. 1.1 договору у день нотаріального посвідчення основного договору (п.2. 6);

- зняти (виписати) всіх зареєстрованих осіб з реєстраційного обліку за вказаною у п. 1.1 адресою до укладення та підписання основного договору купівлі продажу (п. 2.7);

- надати вільний доступ ОСОБА_3 до квартири в день укладення основного договору для перевірки технічного стану і працездатності системи опалення квартири (п. 2.8)

Крім того, у пункті 2.11 договору сторони погодили, що ОСОБА_4 відповідальна за невиконання даного договору також у випадках неукладення основного договору через відсутність будь-яких оформлених належним чином документів.

Також 14 лютого 2020 року ОСОБА_3 на виконання досягнутих домовленостей у пункті 3.1 укладеного попереднього договору для покриття витрат на необхідну для укладення основного договору підготовку передала 62000 грн., еквівалентних 2500 доларів США, ОСОБА_4 , яка зобов`язалася повернути таку ж суму коштів під час укладання основного договору, що безспірно підтверджено підписами сторін у попередньому договорі з відповідним застереженням про факт передачі коштів до його підписання, а так само визнано представниками сторін в судовому засіданні.

На підтвердження виконання умов п. 2.5 договору відповідач подала суду в копіях свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Дніпропетровської міської ради від 05 березня 2010 року на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстроване в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 15 березня 2010 року, сукупно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 15 березня 2010 року та технічним паспортом на вказану квартиру, виготовленим 19 лютого 2010 року, що об`єктивно свідчить про готовність правовстановлюючих документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу заявленого об`єкту нерухомості.

Крім того, за даними довідки ОСББ «Феодосіївський» (ЄДРПОУ 3885579, м. Дніпро, вул. Гусенка, 17), виданої ОСОБА_4 за вих. № 31 від 21 грудня 2020 року, заборгованість по комунальним послугам за квартиру АДРЕСА_1 та внескам до ОСББ станом на 27 березня 2020 року відсутня (а.с. 38), що свідчить про виконання відповідачем і в цій частині умов пункту 2.5 договору.

Обставини відсутності заборгованості станом на 27 березня 2020 року за внесками до ОСББ та комунальними платежами по вказаній квартирі узгоджуються з поданими відповідачем у копіях квитанціями про оплату на рахунок ОСББ «Феодосіївський» від 11 березня 2020 року на суму 13622,00 грн., 12 березня 2020 року на суму 65000,00 грн., 17 березня 2020 року на суму 5000,00 грн.

Разом з тим в судовому засіданні встановлені обставини передачі відповідачем позивачу ключів від квартири станом на день укладення 14 лютого 2020 року попереднього договору, що свідчить про надання вільного доступу до квартири ще до укладення договору купівлі-продажу, а також обставини відсутності в квартирі зареєстрованих осіб.

Доводи представника позивача про невиконання відповідачем умов пункту 2.11 попереднього договору суд відхиляє через явну необґрунтованість, як такі, що спростовані дослідженими в судовому засіданні доказами наявності правовстановлюючих документів, технічного паспорту об`єкту та відсутності станом на 27 березня 2020 року заборгованості з платежів по утриманню квартири.

23 березня 2020 року ОСОБА_4 засобами поштового зв`язку направила ОСОБА_3 запрошення прибути до нотаріуса Солошенко Ю.В. за адресою: АДРЕСА_4 , для укладення договору купівлі-продажу квартири по АДРЕСА_1 , згідно умовам договору від 14 лютого 2020 року, що підтверджується копією листа з календарним штемпелем відділення поштового зв`язку на описі вкладення до цінного листа (а.с. 49-50).

Натомість на адресу відповідача від імені позивача та за її підписом направлений лист, датований 27 березня 2020 року, щодо повернення завдатку у зв`язку з неможливістю укладення нею договору купівлі-продажу через форс-мажорні обставини запровадження та території України Постановою Кабміну від 11 березня 2020 року карантину, пов`язаного з поширенням гострої респіраторної інфекції, спричиненої коронавірусом СОVID-19, що на думку автора листа є обставиною, яка звільняє від відповідальності за невиконання та/або неналежне виконання зобов`язань за цим договором. Будь-яких доказів на спростування обставини направлення позивачем відповідачу листа від 27 березня 2020 року суду не надано.

Посилання позивача в листі від 27 березня 2020 року на форс-мажорні обставини, якими остання вважає запровадження на території України карантину через поширення гострої респіраторної інфекції, спричиненої коронавірусом СОVID-19, суд відхиляє з огляду на наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України здійснює свою діяльність відповідно до цього Закону, інших законів, нормативно-правових актів та свого Статуту. Торгово-промислова палата України, зокрема, засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

Видача сертифікатів щодо форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) передбачена ст. 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Водночас, матеріали справи не містять доказів видачі відповідною торгово-промисловою палатою документу (сертифікату), що підтверджує настання обставин непереборної сили (форс-мажору), що мали місце під час виконання умов попереднього договору позивачем, а так само позивачем не надано жодних доказів наявності для неї надзвичайних та невідворотних обставин, які об`єктивно унеможливлювали укладення договору купівлі-продажу квартири і того, що така об`єктивна неможливість зумовлена була саме заборонами, визначеними у Постановах Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 та від 16 березня 2020 року №215, а тому позивач не довела наявність причинно-наслідкового зв`язку між форс-мажором і невиконанням нею умов попереднього договору від 14 лютого 2020 року.

Таким чином, відповідач виконала умови п.п. 2.5-2.8 попереднього договору, але у передбачений цим договором строк, тобто до 31 березня 2020 року, сторони не уклали договору купівлі-продажу вказаної квартири внаслідок необґрунтованого ухилення від укладення основного договору саме позивача, а встановлене попереднім договором зобов`язання згідно ч. 3 ст. 625 ЦК України вважається припиненим, у всякому разі, не пізніше червня 2020 року.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а його зміст згідно статті 628 цього Кодексу становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Виконання зобов`язання відповідно до частини першої статті 546 ЦК України може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Боржник видає кредиторові грошову суму або рухоме майно згідно статті 570 ЦК України завдатком на підтвердження виникнення зобов`язання у рахунок належних з нього за договором платежів і в забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Завдаток слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, будучи за висновками Верховного Суду, викладеними 07 липня 2020 року у постанові Великої Палати № 14-727цс19, способом платежу та одночасно способом забезпечення виконання зобов`язання на відміну від авансу, якому не властива забезпечувальна функція, а тому аванс повертається, якщо основний договір не укладено через відмову від цього будь-якої зі сторін. Тобто, в судовій практиці стаття 570 ЦК України поширюється на ті випадки, коли договір вже було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання, через що для розв`язання цього переддоговірного спору не застосовується.

При цьому, для правильного врахування висновків Верховного Суду про ознаки завдатку відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України для розв`язання цього спору істотне значення має окрема думка суддів Великої Палати Верховного Суду, висловлена у зазначеній справі № 296/10217/15-ц з приводу правових підстав повернення авансу за правилами ст. 1212 ЦК України, оскільки за попереднім договором не виникають обов`язки з основного договору, зокрема з попереднього договору купівлі-продажу не виникають обов`язки ані покупця сплатити покупну ціну, ані в продавця передати товар.

Сторони відповідно ст. 627 ЦК України вільні в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, але свобода договору не має абсолютного характеру і не безмежна з огляду на неможливість для сторін згідно ст. 6 ЦК України відступити в договорі від імперативних положень актів цивільного законодавства, а також, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Незалежно від причин відмови укласти основний договір, ОСОБА_3 погодилася на умовах пункту 5.2 попереднього договору сплатити ОСОБА_4 штраф у розмірі 100% від суми цього договору, а саме 62000 грн. у грошовому еквіваленті до 2500,00 доларів США. Тобто, на власний розсуд сторони в договорі врегулювали свої відносини набуття ОСОБА_4 права залишити у себе суму, передану їй на виконання умов п. 4.1 попереднього договору, на випадок відмови її контрагента укласти основний договір, що по суду недійсним не визнавалося, маючи для сторін обов`язковий характер згідно ст.ст. 629, 635 ЦК України.

Цивільні права та обов`язки відповідно до ст. 11 ЦК України виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, на підставі попереднього договору, особливості якого пов`язані з розподілом його сторонами між собою, в тому числі, необхідних майнових витрат на дотримання форми основного договору, підготовку об`єкта для здійснення над ним дій, які складають предмет зобов`язання за ст. 509 ЦК України, в тому числі зняття з нього різного роду обтяжень тощо. Хоч сплата комунальних послуг та внесків до ОСББ відноситься до тягаря утримання своєї власності, але погашення боргів за цими видами вимог впливає на визначення ціни продажу та може бути перекладене за ст. 322 ЦК України на іншу особу, у зв`язку з чим власник, реалізуючи право продажу майна, має правомірні очікування компенсації таких витрат з вартості товару, чого протиправно позбавляється, якщо договір не укладений не з його вини.

Ці майнові витрати, головним чином, викликані діями особи собі на шкоду, розумно покладаючись на поведінку свого контрагента і його попередні заяви, складаючи відповідно до ст. 22 ЦК України збитки, за які на засадах добросовісності відповідальний такий контрагент, не кажучи вже за упущені можливості здобути у відносинах з третьою особою вигоду з вартості того ж самого об`єкта. І якщо майнові витрати на звільнення об`єкта від обтяжень чи замовлення послуг документального супроводу укладення основного договору можливо точно підрахувати і документально підтвердити, то з доказуванням упущеної вигоди від втраченої пропозиції, серед іншого, вигідно продати той же самий товар іншій особі кредитор матиме відомі труднощі.

З необґрунтованим ухиленням від укладення основного договору у ч. 2 ст. 635 ЦК України пов`язується обов`язок відшкодувати другій стороні збитки, завдані таким простроченням, допускаючи врегулювання цих відносин іншим чином попереднім договором або актами цивільного законодавства, що встановлює тягар доказування фактів понесення збитків і їх розміру та причинного зв`язку з ухиленням сторони, а так само не виключає для сторін можливість розпорядитися своїми правами з покладення на одну з них цього тягаря.

Зобов`язання з відшкодування таких збитків може припинятися, зокрема за згодою сторін згідно ст. 600 ЦК України внаслідок передання боржником кредиторові відступного (грошей, іншого майна тощо), і його розмір, строки й порядок передання встановлюються сторонами.

Відповідно, відступити чи застосувати за аналогією правила ЦК України про забезпечення виконання основного зобов`язання у виді завдатку або ж неустойки сторони не могли за характером переддоговірного спору, що виник з попереднього договору, який, власне, за своїм змістом й укладався з метою визначення порядку розв`язання такого роду спорів і забезпечення майнових інтересів контрагентів на випадок, якщо основний договір не відбудеться, але врегулювати на свій розсуд припинення зобов`язання з попереднього договору по суті відносин відшкодування пов`язаних з ним збитків жодним імперативним приписом актів цивільного законодавства сторони аж ніяк можливості позбавлені не були.

Тому за відсутності випадку, що звільняв би від цивільної відповідальності за прострочення, відмова позивача від укладення основного договору у з`ясованих судом обставинах понесених відповідачем майнових витрат на підготовку до його укладення у зв`язку з виконанням попереднього договору, слідуючи доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), що використовується Верховним Судом, складає в судовій практиці достатні правові підстави набуття відповідачем 62 000 грн. за рахунок позивача в якості передання відступного за збитки, звільняючи відповідача від тягаря доведення їх розміру включно з упущеною вигодою, що по суті спірних відносин погоджено у пункті 5.2 попереднього договору.

Суд відповідно до ч. 5 ст. 263 ЦПК України на основі встановлених вище обставин, які знайшли своє безсумнівне пряме підтвердження в поясненнях представників сторін, показаннях свідка, тісно пов`язаних з фактичними даними листування сторін спору в сукупності з правовстановлюючими документами, технічним паспортом на квартиру та довідкою про відсутність заборгованості по платежам за утримання квартири, дійшов стійкого внутрішнього переконання у невиконанні умов попереднього договору від 14 лютого 2020 року з відмовою від укладення основного договору купівлі-продажу з вини самого позивача, внаслідок чого 62 000 грн., які завдатком за чинним цивільним законодавством не визнаються, будучи відступними, передані відповідачу на достатній правовій підставі, яка не відпала, що звільняє її від обов`язку повернення авансу за пунктом 5.2 попереднього договору, на підставі чого у позові належить відмовити повністю за безпідставністю стягнення.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати підлягають покладенню на позивача.

Керуючись ст. ст. 3, 4, 11-13, 81, 141, 209, 258, 263-265, 268, 274 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

ОСОБА_3 в задоволенні позову до ОСОБА_4 про стягнення авансу та штрафу за попереднім договором -відмовити в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги у паперовій формі до Дніпровського апеляційного суду через Кіровський районний суд м. Дніпропетровська протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене і підписане 18 березня 2021 року.

Суддя О.В. Колесніченко