Постанова

Іменем України

14 липня 2021 року

м. Київ

справа № 686/24919/17

провадження № 61-14968св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Стрільчука В. А., Фаловської І. М.,

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Бугу»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Бугу» на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2019 року у складі судді Салоїд Н. М. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 01 липня 2019 рокуу складі колегії суддів: Талалай О. І., Корніюк А. П., П`єнти І. В.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2017 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Бугу» (далі - ОСББ «Перлина Бугу») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про припинення права власності на земельну ділянку.

Позов мотивований тим, що рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27 вересня 2007 року № 1059 ОСОБА_1 надано дозвіл на будівництво дев`ятиповерхового 64-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим кафе на 24 місця та приміщеннями з обслуговування населення на АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,50 га, яка на той час складалася з п`яти окремих земельних ділянок.

Під час будівництва будинку у серпні 2013 року внесено зміни до проектно-кошторисної документації, у результаті чого збудовано 80-квартирний 9-поверховий житловий будинок.

У листопаді 2013 року будівництво завершено і житловий комплекс на АДРЕСА_1 введено в експлуатацію шляхом видачі забудовнику Державною архітектурно-будівельною інспекцією України сертифіката від 07 листопада 2013 року ІУ № 8 про готовність будинку до експлуатації.

До Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 09 грудня 2013 року внесено запис про державну реєстрацію ОСББ «Перлина Бугу».

Забудовником ОСОБА_1 26 грудня 2013 року на баланс ОСББ «Перлина Бугу» передано увесь житловий комплекс, а саме 80-квартирний дев`ятиповерховий житловий будинок із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями загальною площею забудови 1 272,00 кв. м, а також прибудинкову територію площею 3 728,00 кв. м (акт приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від 26 грудня 2013 року).

Після передачі житлового комплексу на баланс ОСББ «Перлина Бугу» 18 січня 2016 року - п`ять земельних ділянок, на яких збудовано вказаний багатоквартирний житловий будинок, відповідачем об`єднані в одну земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,50 га за адресою: АДРЕСА_1 , земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :01:004:0507 і зареєстровано право власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна.

На земельній ділянці ОСОБА_1 всупереч волі і бажанню співвласників-членів ОСББ « Перлина Бугу » має намір здійснювати подальше будівництво комерційної нерухомості.

З часу переходу права власності на житлові та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку до співвласників відповідно до положень статей 42, 120 ЗК України припинилося право власності відповідача на земельну ділянку, на якій розташований житловий комплекс, а в співвласників майна виникло право спільної сумісної власності на цю земельну ділянку.

На підставі викладеного позивач просив суд:

- припинити право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,5 га, кадастровий номер :01:004:0507, на АДРЕСА_1 , на якій розташований 80-квартирний дев`ятиповерховий житловий будинок із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та прибудинкова територія, що належать співвласникам ОСББ « Перлина Бугу »;

- визнати за співвласниками ОСББ «Перлина Бугу» право спільної сумісної власності на цю земельну ділянку.

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14 грудня 2017 року позовну заяву ОСББ «Перлина Бугу» до ОСОБА_1 у частині визнання права власності на земельну ділянку за співвласниками ОСББ «Перлина Бугу» повернуто позивачу на підставі його відповідної заяви згідно з пунктом 1 частини третьої статті 121 ЦПК України (у редакції чинній на час розгляду заяви).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2019 року у позові відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не надано доказів на підтвердження припинення права власності відповідача на земельну ділянку.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

На рішення місцевого суду ОСББ «Перлина Бугу» подало апеляційну скаргу.

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 01 липня 2019 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивачем не доведено підстав для припинення права власності відповідача на земельну ділянку передбачених статтею 140 ЗК України.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2019 року ОСББ «Перлина Бугу» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 12 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження, витребувано справу з суду першої інстанції, надіслано учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї документів, роз'яснено їм право подати відзив на касаційну скаргу.

У вересні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Відповідно до розпорядження Верховного Суду від 10 грудня 2020 року призначений повторний автоматизований розподіл вказаної судової справи.

У грудні 2020 року справу розподілено судді-доповідачу Мартєву С. Ю.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами не правильно застосовано норми матеріального права та порушенні норми процесуального права. Зокрема, суди не правильно застосували статтю 120 ЗК України, статтю 377 ЦК України, статті 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

У вересні 2019 року ОСОБА_1 надіслав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, вважає її вимоги необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню, просить рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди установили, що ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу та дарування набув у приватну власність п`ять земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд площею 0,1 га кожна, розташованих за адресами: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , що підтверджується державними актами про право власності на земельну ділянку серії: від 10 травня 2007 року ЯД № 014934 (т. 1 а. с.66), від 24 липня 2007 року ЯД № 009114 (т. 1 а. с. 67), від 24 липня 2007 року ЯД № 009111 (т. 1 а. с. 68), від 24 липня 2007 року ЯД № 009115 (т. 1 а. с. 69), від 10 травня 2007 року ЯД № 014940 (т. 1 а. с. 70).

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27 вересня 2007 року № 1059 ОСОБА_1 надано дозвіл на будівництво дев`ятиповерхового 64-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим кафе на 24 місця та приміщеннями з обслуговування населення на АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,50 га, що складалася з п`яти окремих земельних ділянок.

На підставі рішення Хмельницької міської ради 11 червня 2009 року № 593 у рішення від 27 вересня 2007 року № 1059 внесені зміни, згідно з якими відповідачеві надано дозвіл на будівництво 80-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та приміщеннями з обслуговування населення на АДРЕСА_1 .

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області ОСОБА_1 надані дозволи на виконання будівельних робіт щодо будівництва 80-квартирного житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та приміщеннями з обслуговування населення на АДРЕСА_1 від 08 червня 2010 року № 0335 (т. 1 а. с. 78), від 22 вересня 2009 року № 0960 (т. 1 а. с. 79), від 13 квітня 2009 року № 0359 (т.1 а. с. 80).

Згідно з актом готовності об`єкта до експлуатації від 21 жовтня 2013 року (т. 1 а. с. 105-108) та сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта від 07 листопада 2013 року серії ІУ № 58 (т. 1 а. с. 109) 80-квартирний житловий будинок з вбудованими офісними приміщеннями та приміщеннями з обслуговування населення, на АДРЕСА_1 прийнятий в експлуатацію.

Власники квартир та нежитлової нерухомості у будинку на АДРЕСА_1 створили та 09 грудня 2013 року зареєстрували в установленому законом порядку ОСББ «Перлина Бугу».

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 26 грудня 2013 року на підставі акта приймання-передачі передано ОСББ «Перлина Бугу» житловий комплекс, а саме 80-квартирний дев`ятиповерховий житловий будинок із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями загальною площею забудови 1 272,00 кв. м.

Відповідачем 18 січня 2016 року проведено об`єднання належних йому на праві приватної власності п`яти земельних ділянок площею 0,1 га кожна, на яких збудовано багатоквартирний житловий будинок, в одну земельну ділянку на АДРЕСА_1 загальною площею 0,50 га без зміни цільового призначення з присвоєнням кадастрового номера :01:004:0507.

Право власності ОСОБА_1 на зазначену земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту 2 розділу II «Перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Частиною другою статті 389 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною першою і другою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відмовляючи у задоволенні позову суди виходили з того, що позивачем не надано доказів для припинення права власності відповідача на земельну ділянку.

Колегія суддів погоджується із таким висновком судів враховуючи наступне.

Вирішуючи справу суд має визначити вид спірних правовідносин між сторонами, обрати норму права, що їх регулює та правильно застосувати її.

У даному випадку спір виник між двома власниками нерухомого майна. З одного боку - це власник земельної ділянки, з іншого боку - це ОСББ « Перлина Бугу » в інтересах власників квартир, щодо вирішення питання про долю земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок.

Підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України.

Відповідно до статті 377 ЦК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Частиною першою статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до положень статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, право (власності та/або користування) на земельну ділянку у зв`язку із виникненням права власності на розташований на ній об`єкт нерухомого майна у набувача виникає в силу закону у зв`язку з його відчуженням і неможливе без перебування земельної ділянки у власності чи користуванні попереднього власника об`єкта нерухомого майна.

Стаття 377 ЦК України містить виключення щодо застосування цього правового механізму у разі набуття права власності на багатоквартирний житловий будинок.

Наведений правовий механізм не застосовується до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, оскільки у такому разі не відбувається перехід права власності на об`єкт нерухомого майна від попереднього власника, який одночасно володіє на відповідному правовому титулі земельною ділянкою, до нового власника.

Підставами припинення права власності на земельну ділянку, які передбачені статтею 140 ЗК України, є: добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Аналогічне визначення спільного майна багатоквартирного будинку міститься у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон).

Згідно з частиною першою статті 5 цього Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Частиною дев`ять статті 79-1 ЗК України передбачено, що земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

З огляду на частину другу статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок.

Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України і Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речове право на земельну ділянку підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та виникає з моменту її проведення.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На підставі викладеного, колегія суддів погоджується із висновком суду про те, що набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, зокрема на багатоквартирний будинок, не призводить до позбавлення прав власника земельної ділянки, на якій він розташований в силу виключення, передбаченого статтею 377 ЦК України, та не може бути підставою для набуття права власності на неї за допомогою правового механізму, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України.

Крім того, статтею 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Право приватної власності ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На відповідні відносини щодо такого володіння поширюються гарантії, встановлені статтею 1 Протоколу Першого Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод та статтею 41 Конституції України. Ці норми не лише гарантують право володіння землею (як різновид «мирного володіння майном» в розумінні Конвенції, та як речове право, захищено статтею 41 Конституції України), але і обмежують у можливості припинити відповідне право.

Із справи відомо, що ОСОБА_1 набув право власності на спірну земельну ділянку шляхом об`єднання п`яти земельних ділянок, які належали йому на праві приватної власності без зміни їх цільового призначення; у встановленому законом порядку ОСОБА_1 зареєстрував право власності на земельну ділянку загальною площею 0,50 га на АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:004:0507.

Відповідно до акта приймання-передачі житлового будинку від 26 грудня 2013 року вбачається, що фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 передано ОСББ «Перлина Бугу» житловий комплекс, а саме 80-квартирний дев`ятиповерховий житловий будинок із вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями загальною площею забудови 1 272,00 кв. м.

Відомості про передачу земельної ділянки, на якій знаходиться зазначений багатоквартирний будинок, в цьому акті приймання-передачі відсутні.

Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується із висновком суду про те, що доказів належності ОСББ «Перлина Бугу» на будь-якому речовому праві спірної земельної ділянки та/або доказів, які б доводили наявність визначених статтею 140 ЗК України підстав для припинення права власності відповідача на земельну ділянку, позивач не надав.

Доводи касаційної скарги про те, що судами не правильно застосовано норми матеріального права та порушенні норми процесуального права, зокрема, суди не правильно застосували статтю 120 ЗК України, статтю 377 ЦК України, статті 1, 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не узгоджуються зі змістом зазначених норм права.

Частина п`ята статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає лише передачу ОСББ технічної документації, а не права власності на земельну ділянку.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди правильно застосували норми матеріального права та дійшли обґрунтованого висновку про відмову у позові.

З огляду на пункт 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, розумність, добросовісність і справедливість.

Колегія суддів зауважує, що за розумної обачності кожний майбутній власник квартири у житловому будинку на АДРЕСА_1 на етапі будівництва даного житлового будинку, укладаючи із ОСОБА_1 , як замовником будівництва, договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, не був позбавлений можливості перевірити правовстановлюючі документи на земельну ділянку, зокрема:

державний акт на право приватної власності - у випадках, коли земельна ділянка є у власності забудовника;

договір оренди землі - якщо ділянка перебуває в тимчасовому користуванні;

державний акт на право постійного користування землею - переважно у випадках забудови територій, що належить державним органам та відомствам.

Крім того, вони мали право ознайомитися із умовами інвестиційного договору, зокрема щодо можливості передачі у власність земельної ділянки на якій буде розташований житловий будинок.

Відсутність такого застереження у договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру у житловому будинку на АДРЕСА_1 щодо передачі у власність земельної ділянки на якій розташований житловий будинок для потенційних покупців квартир могла б мати наслідком відмову від укладення такого договору або, у подальшому, придбання квартири у такому будинку.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України (у редакції чинній на час подання касаційної скарги) суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Керуючись статтями 400, 401, 416, ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Перлина Бугу» залишити без задоволення.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 29 березня 2019 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 01 липня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: С. Ю. Мартєв

В. А. Стрільчук

І. М. Фаловська