Номер провадження: 22-ц/813/3459/21
Номер справи місцевого суду: 499/419/19
Головуючий у першій інстанції Погорєлов І. В.
Доповідач Погорєлова С. О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.02.2021 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Заїкіна А.П., Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Дубрянської Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Нива-1200» про розірвання договору оренди земельної ділянки, на рішення Іванівського районного суду Одеської області, постановленого під головуванням судді Погорєлова І.В. 09 вересня 2019 року у смт. Іванівка Одеської області, -

встановила:

У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Нива-1200» про розірвання договору оренди земельної ділянки, в якому просив суд розірвати договір оренди 1/2 частини земельної ділянки, розташованої за адресою: Благоєвська сільська рада Іванівського району Одеської області, кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0331, укладеного 08 грудня.2015 року (без номеру) між ТОВ «Нива-1200» та ОСОБА_1 .

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на ту обставину, що ОСОБА_1 є власником 1/2 земельної ділянки, розташованої за адресою: Благоєвська сільська рада Іванівського району Одеської області, кадастровий номер земельної ділянки :01:004:0331, земельна ділянка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

08 грудня 2015 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Нива-1200» договір оренди вищевказаної земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору складала 97 299,54 грн., строк дії договору - 15 років.

Разом з тим, на думку позивача, станом на дату подання позову, тобто 15 травня 2019 року, договір оренди належним чином зареєстрований не був, оскільки не був зареєстрований у Реєстраційній службі по Іванівському району Іванівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області, чим було порушено порядок державної реєстрації договору. Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 23 червня 2016 року Одеським міським управлінням юстиції в Одеській області був зареєстрований договір, який видано 02 грудня 2015 року, власником якого є ТОВ «Нива-1200». Отже, виходячи з наведеного, договір від 08 грудня 2015 року належним чином зареєстрований не був. Також позивач посилався на ту обставину, що орендна плата визначена в договорі не сплачується в повному розмірі, орендарем не була врахована та не сплачена орендодавцю індексація та мало місце систематична несплата земельного податку, крім того при підписанні договору була навмисно занижена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки. Позивач також зазначав, що при користуванні земельної ділянки відповідачем не дотримується екологічна безпека землекористування та збереження ґрунтів, не додержуються державні стандарти норм та правил, що є суттєвим порушення обов`язків відповідача як орендаря.

Рішенням Іванівського районного суду Одеської області від 09 вересня 2019 року у задоволенні позову ОСОБА_1 було відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати, та постановити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги повністю ідентичні доводам позовної заяви - так, у якості підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1 зазначив наступне: відсутність державної реєстрації договору оренди, заниження орендарем нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, сплата не у повному обсязі орендної плати та не проведення її індексації, систематична несплата орендарем земельного податку, при користуванні земельної ділянки відповідачем не дотримується екологічна безпека землекористування та збереження ґрунтів, не додержуються державні стандарти норм та правил.

Сторони у справі, відповідно до вимог ст. ст. 128, 130 ЦПК України, про час, дату і місце слухання справи 23 лютого 2021 року сповіщались належним чином, у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, клопотань про проведення судового засідання в режимі відеоконференції, через обмеження доступу до зали судового засідання Одеського апеляційного суду внаслідок поширення в Україні коронавірусної інфекції COVID-19, не подавали.

Згідно із ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Виходячи з вищевказаного, враховуючи строки розгляду справи, баланс інтересів сторін у якнайскорішому розгляді справи, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у апеляційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 08 грудня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Нива-1200» було укладено договір оренди землі, об`єкт оренди 1/2 частка земельної ділянки площею 4,5882 га в тому числі 4,5882 га рілля, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 97 299,54 грн., строк дії договору 15 років. За домовленістю сторін, право оренди розпочинається з дати державної реєстрації права оренди. Орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 6% від розміру нормативно-грошової оцінки, вказаної у даному договорі, та складає 5 837,97 грн., індексація орендної плати здійснюється в порядку, визначеному законодавством України, що підтверджується копією договору оренди землі від 08 грудня 2015 року.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та ін., право оренди 1/2 земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0331 було зареєстровано 23 березня 2016 року Одеським міським управлінням юстиції, орендар ТОВ «Нива-1200», орендодавець ОСОБА_1 , при цьому дата видання договору значиться як 02 грудня 2015 рік.

Як вбачається з позовної заяви, однією з умов розірвання договору є порушення порядку реєстрації договору.

Так, згідно ст.1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Стаття 13 вищевказаного Закону вказує, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»)

Згідно з ч.5 ст.6 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції чинній на час укладення договору), право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме ч.1 ст.2 Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.5 ст.3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент реєстрації договору) державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

Державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим - третім цієї частини, крім випадку, передбаченого абзацом п`ятим цієї частини.

Отже, судом першої інстанції вірно не прийнято до уваги посилання представника позивача на ту обставину, що спірний договір оренди землі мав би бути зареєстрований в Реєстраційній службі по Іванівському району Іванівського міжрайонного управління юстиції в Одеській області, а не у Одеському міському управлінні юстиції, що має наслідком розірвання договору оренди, так як не було здійснено його державну реєстрацію, оскільки, як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та ін., - право оренди 1/2 земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0331 було зареєстровано у встановленому законом порядку 23 березня 2016 року Одеським міським управлінням юстиції, а отже при державній реєстрації спірного договору було дотримано всі вимоги ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Посилання позивача на ту обставину, що в даному записі вказано невірно дату видання договору, а саме - 02 грудня 2015 року, а не 08 грудня 2015 року, судом вірно розцінено як суто технічну помилку, оскільки інші реквізити та умови договору відповідають договору земельної ділянки від 08 грудня 2015 року, а саме: сторони, об`єкт оренди, розмір орендної плати повністю збігаються.

Крім того, у позовній заяві позивач посилався на ту обставину, що орендарем не систематично і не в повній мірі сплачується орендна плата та не проводиться її індексація,

Колегія суддів зауважує, що для того, аби позовні вимоги із вказаної підстави були задоволені, необхідно настання обставин «систематичної» не сплати орендарем орендної плати орендодавцю. Під визначенням «систематична не сплата» розуміється два та більше випадки не сплати орендної плати, передбаченої договором (такі роз`яснення містяться у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року у справі №313/780/19 та ін.).

Також, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №484/301/18 від 14 листопада 2018 року визначено, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №183/1749/17 від 10 грудня 2019 року визначено, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.

Однак, у даному випадку, позивачем не надано належних доказів систематичної несплати/недоплати орендарем орендної плати, не надано доказів того, у якому розмірі має місце вказана недоплата, не зазначено, яка заборгованість є у відповідача перед позивачем за спірним договором оренди станом на дату подання позову, тощо.

Відповідно до ч.3 ст.21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Так, законодавством не затверджено механізму індексації орендної плати за землю. Тож, підприємство на власний розсуд може визначити для себе будь-який зручний метод індексації, застосовуючи індекси інфляції, визначені Держстатом.

Також, в обґрунтування позовної заяви про розірвання спірного договору оренди землі від 08 грудня 2015 року позивач посилався на ту обставину, що мала місце систематична несплата земельного податку.

Судом першої інстанції було досліджено надані представником відповідача копії платіжних доручень №178, 470, 31, 1024 по сплаті ТОВ «Нива-1200» єдиного податку з сільськогосподарських товаровиробників 4 групи оподаткування, у своїх письмових поясненнях представник відповідача зазначив, що ТОВ «Нива-1200» є платником податку 4 групи та, відповідно до ст.291 Податкового кодексу України, відповідач є звільненим від сплати земельного податку, оскільки є платником податку 4 групи та перебуває на спрощеній системі оподаткування.

Відповідно до копії податкової декларації, ТОВ «Нива-1200» дійсно є платником єдиного податку 4 групи.

Згідно з ст.291 Податкового кодексу України спрощена система оподаткування, обліку та звітності - особливий механізм справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів, встановлених пунктом 297.1 статті 297 цього Кодексу, на сплату єдиного податку в порядку та на умовах, визначених цією главою, з одночасним веденням спрощеного обліку та звітності. Юридична особа чи фізична особа - підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим цією главою, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному цією главою. Суб`єкти господарювання, які застосовують спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, поділяються на такі групи платників єдиного податку: 4) четверта група - сільськогосподарські товаровиробники.

Відповідно до ст. 292-1 ПК України, об`єктом оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до ст.297 ПК України, платники єдиного податку звільняються від обов`язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з таких податків і зборів : 4) податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

Отже, виходячи з вищенаведеного, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що ТОВ «Нива-1200» не є платником земельного податку відповідно до норм Податкового кодексу України, та, відповідно, об`єктивно не може його систематично не сплачувати.

Послання позивача на ту обставину, що при підписанні договору оренди землі відповідачем було умисно занижено нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, яка передалася в оренду, не знайшла підтвердження при розгляді справи у зв`язку з наступним.

Відповідно до статті 1 ЗУ «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно ст.18 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Здійснення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 23.05.2017 року №262.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи), які утворені при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування.

Отже, як вбачається з вищенаведеного, нормативно грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення в межах району здійснюється суб`єктами, які є розробниками документації із землеустрою, відповідно до Закону України "Про землеустрій" та може бути отримана власником земельної ділянки, звернувшись до відповідного Центру надання адміністративних послуг.

Разом з тим, позивачем не надано доказів, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянка станом на час укладання договору оренди від 08 грудня 2015 року була іншою, не заявлялися клопотання про витребування такої інформації у разі неможливості самостійно отримати дані докази.

Посилання ОСОБА_1 у позові та у апеляційній скарзі на ту обставину, що при користуванні земельної ділянки відповідачем не дотримується екологічна безпека землекористування та збереження ґрунтів, не додержуються державні стандарти норм та правил, що є суттєвим порушення обов`язків відповідача як орендаря, суд апеляційної інстанції не може брати до уваги, оскільки на підтвердження даної обставини позивачем не було надано жодних доказів, які в розумінні ст.76 ЦПК України могли б підтвердити наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги позивача.

Так, згідно із ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Ч.1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України). За правилами ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання передбачено ст.32 Закону України "Про оренду землі», відповідно до положень якої на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п.13.4 оспорюваного договору оренди землі від 08 грудня 2015 року, дія даного договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з підстав, визначених законом, за ініціативою орендаря за умови направлення попереднього повідомлення орендодавцю не пізніше ніж за 60 календарних днів до бажаної дати припинення договору оренди.

Отже, враховуючи вищенаведене, суд першої інстанції дійшов вірно висновку про те, що не знайшли підтвердження обставини, на які посилався позивач при заявлені вимоги про розірвання договору оренди землі від 08 грудня 2015 року, у зв`язку із чим у задоволенні позовної заяви судом обрунтовано відмовлено через її недоведеність.

Колегія суддів вважає необґрунтованим доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про наявність підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки вказані доводи є, фактично, повторенням доводів позовної заяви, які були предметом дослідження судом першої інстанції, та додаткового правового аналізу вони не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановлені судом дотримані норми матеріального і процесуального права.

Крім того, колегія суддів зауважує, що нових доказів та обставин на підтвердження заявлених вимог апелянтом не надано.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Іванівського районного суду Одеської області від 09 вересня 2019 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Іванівського районного суду Одеської області від 09 вересня 2019 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 12 березня 2021 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді А.П. Заїкін

О.М. Таварткіладзе