Справа № 204/209/21
Провадження № 2/204/786/21
КРАСНОГВАРДІЙСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ДНІПРОПЕТРОВСЬКА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 липня 2021 року Красногвардійський районний суд м.Дніпропетровська в складі:

головуючої судді Токар Н.В.

за участю секретаря Легостаєвої А.Д.,

за участю представника позивача ОСОБА_1 ,

за участю відповідача ОСОБА_2 ,

за участю представника відповідача адвоката Машошиної А.О.,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду у м.Дніпро цивільну справу за позовною заявою Дніпровської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ВА-МАРК», треті особи - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Федосєєва Вікторія Олександрівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Топоровська Вікторія Олександрівна, про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі, визнання недійсним договорів купівлі-продажу та скасування записів про державну реєстрацію права власності,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2021 року до Красногвардійського районного суду м.Дніпропетровська надійшла позовна заява Дніпровської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ВА-МАРК», треті особи - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Федосєєва Вікторія Олександрівна, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Топоровська Вікторія Олександрівна, про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі, визнання недійсним договорів купівлі-продажу та скасування записів про державну реєстрацію права власності, у якій позивач просив суд:

-визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частки нерухомого майна від 10.05.2018 року, що був укладений між ТОВ «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Топоровською В.О., зареєстрований в реєстрі за №218;

-визнати недійсним договір купівлі-продажу 1/2 частки нерухомого майна від 11.05.2018 року, що був укладений між ТОВ «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Топоровською В.О., зареєстрований в реєстрі за №219;

-припинити право власності та скасувати записи про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - житловий будинок літ. Б-2, житлова площа: 85, 8 кв. м., загальною площею 169,6 кв. м.. розташований за адресою: АДРЕСА_1 - за ТОВ «ВА-МАРК», номер запису про право власності: 25256411, - за ОСОБА_2 , номери записів про право власності: 26084681, 26106189 - державний реєстратор - приватний нотаріус ДМНО Федосєєва В.О.;

-а також зобов`язати ТОВ «ВА-МАРК» повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан, шляхом знесення самочинно побудованої споруди - житлового будинку літ. Б-2, житлова площа: 85,8 кв. м., загальною площею 169,6 кв. м.

В обґрунтування позову, Дніпровська міська рада зазначає, що земельна ділянка, на якій розташовано нерухоме майно по АДРЕСА_1 належить Дніпровській міській раді та віднесена до земель комунальної власності, відповідно до ст. 80, 83 Земельного кодексу України та ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Зазначена земельна ділянка не надавалась під будівництво, право власності чи користування на неї також не надавалась. Позивач зазначає, що 10.05.2018 року між ТОВ «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу, предметом якого стала 1/2 частки житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі вказаного договору, приватним нотаріусом ДМНО Федосєєвою В. О., як державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 26084681; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101. 11.05.2018 року між ТОВ «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 був також укладений договір купівлі-продажу, предметом якого стала 1/2 частки вказаного житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі вказаного договору купівлі-продажу 1/2 частки житлового будинку від 11.05.2018 року, приватним нотаріусом ДМНО Федосєєвою В. О., як державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 26106189; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101. Таким чином, ОСОБА_2 є власником зазначеного вище об`єкту нерухомого майна. В порушення ст.377 ЦК України приватним нотаріусом Топоровською В. О. посвідчено договори укладені між ТОВ «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 без зазначення кадастрового номера та розміру земельної ділянки, які є істотними умовами договору. На виконання рішення виконавчого комітету міської ради від 18.06.2014 року №321 (зі змінами від 30.04.2015 року № 263) та наказу департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради (далі - Департамент) від 29.12.2017 року № 243-УД, при підготовці проекту рішення міської ради про передачу земельної ділянки у власність, посадовими особами Департаменту обов`язково здійснюється виїзд на місцевість з метою обстеження земельної ділянки. За результатами обстеження складені відповідні акти обстеження земельної ділянки №7/14-0919 та 7/15-1219 за вказаною адресою, та встановлено, що на земельній ділянці розташовано: одноповерхова шлакоблокова та металева споруди, оглядова яма. При цьому, на земельній ділянці відсутні будь-які ознаки існування двоповерхового будинку, зазначеного об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «ВА-МАРК» у лютому 2018 року на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ДП 19. У декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ДП 19 ТОВ «ВА-МАРК» інформації про земельну ділянку не вказав, посилаючись, що при реконструкції така інформація не зазначається. В порушення ст. ст. 1, 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289 «Про затвердження Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються» (із змінами) ТОВ «ВА-МАРК» не звертався до Головного архітектурно-планувального управління Департаменту за отриманням містобудівних умов та обмежень, які надаються виключно на підставі правових документів на земельну ділянку. За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.06.1997 року ПП «АГРОМАРКЕТ - СЕРВІС» продало ЗАТ «ВА-МАРК» нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , яке складається із: Б-2 - основне нежитлове приміщення площею 169, 6 кв. м. КП «Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації» було 15.07.1997 року внесено запис в реєстрову книгу № 9-ЮН за реєстровим № 428-108 про реєстрацію нежитлової будівлі лит. «Б-2», общ. пл.169,6 кв. м., буд. АДРЕСА_1 на праві колективної власності за ЗАТ «ВА-МАРК». 01.07.1997 року між ТОВ «ВА-МАРК» та Виконавчим комітетом Дніпропетровської міської Ради народних депутатів було укладено договір №1305/10 на право тимчасового використання земельної ділянки площею 895 кв.м., строком на 5 років по фактичному розміщенню складських приміщень по АДРЕСА_1 . Дніпропетровською міською радою 30.07.2003 було прийнято рішення №121/11 «Про передачу земельної ділянки по АДРЕСА_1 в оренду ТОВ «ВА-МАРК» , по фактичному розміщенню складських приміщень» (далі - Рішення). Відповідно до п.3 Рішення було зобов`язано ТОВ «ВА-МАРК» у тримісячний термін з моменту прийняття цього рішення укласти з Дніпропетровською міською радою в установленому порядку договір оренди земельної ділянки. Але ТОВ «ВА-МАРК» не виконало вимог п.3 Рішення Дніпропетровської міської ради та договорів оренди земельної ділянки не уклало. Власником земельної ділянки по АДРЕСА_1 є територіальна громада міста Дніпро в особі Дніпровської міської ради. Саме тому, договори купівлі-продажу від 10.05.2018 року та 11.05.2018 року, укладені між відповідачами порушують права та інтереси територіальної громади м.Дніпра в особі Дніпровської міської ради, суперечать вимогам чинного законодавства і підлягають визнанню їх недійсними. За викладених обставин виникає необхідність у вирішенні в судовому порядку питань щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу, скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та повернення земельної ділянки, у зв`язку з чим, позивач звернувся до суду із зазначеною земельною ділянкою.

Ухвалою суду від 26 січня 2021 року у справі відкрито провадження, призначено підготовче судове засідання (а.с.62).

Відповідач ОСОБА_2 у встановлений судом строк надала суду відзив на позовну заяву, в якому прохає відмовити у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради в повному обсязі, оскільки в момент вчинення правочинів щодо купівлі продажу 1/2 частин будинку, його сторонами були додержані вимоги ч. 2-6 ст. 203 ЦК України, такі правочини є законними і відсутні підстави для визнання їх недійсними, окрім того, позивачем не надано жодного належного, достовірного і допустимого доказу, який би підтверджував, що нерухоме майно є самочинним будівництвом, в свою чергу, позивач незаконно ухиляється, попри намагання відповідачки, оформити за нею право користування чи передати у власність земельну ділянку, на якій розташоване спірне нерухоме майно, також відповідачка зазначила, що відсутність кадастрового номеру у договорі не є безумовною підставою для визнання такого договору недійсним.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні.

Відповідач та її представник, адвокат Машошина А.О. в судовому засіданні проти задоволенні позову заперечували та прохали відмовити у його задоволенні, посилаючись на підстави, викладені у відзиві.

Представник відповідача ТОВ «ВА-МАРК» у судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином, причин неявки суду не повідомив.

Треті особи, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, однак в судове засідання не з`явилися. Письмових заяв чи клопотань до суду не надавали.

Заслухавши пояснення представника позивача, врахувавши пояснення та відзив відповідача та представника, дослідивши матеріали справи в межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих доказів, суд прийшов до наступного висновку.

Судом встановлено, що земельна ділянка на якій розташоване нерухоме майно по АДРЕСА_1 належить Дніпровській міській раді та віднесена до земель комунальної власності, відповідно до ст. 80, 83 Земельного кодексу України та ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Також, в судовому засіданні встановлено, що ТОВ «ВА-МАРК» у січні 2018 року було подано до Управління Державного архітектурно-будівельного Дніпровської міської ради Повідомлення про початок будівельник робіт ДП 20 (реконструкції індивідуального житлового будинку) та у лютому 2018 року Декларацію № ДП 19 про готовність до експлуатації об`єкта (2 поверхового житлового будинку) по АДРЕСА_1 (а.с.125-138).

10.05.2018 року та 11.05.2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВА-МАРК» та ОСОБА_2 були укладені договори купівлі-продажу, предметом яких стали по 1/2 частці житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (опис об`єкта: житловий будинок літ. Б-2, житлова площа: 85,8 кв. м., загальною площею 169,6 кв.м.), дані договори були посвідчені приватним нотаріусом Топоровською В.О. та зареєстровані в реєстрі за № 218 та № 219 відповідно.

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 12.10.2020 року №227717250 вбачається, що право власності на предмет договору - житловий будинок зареєстровано за продавцем ТОВ «ВА-МАРК» 15.03.2018 року на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.1997 року та декларації № ДП 19 про готовність до експлуатації (а.с.27-29).

На підставі вказаних договорів купівлі-продажу, приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Федосєєвою В. О., як державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10.05.2018 року та 11.05.2018 року внесено записи про право власності за ОСОБА_2 , номер запису про право власності: 26084681; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101 та номер запису про право власності: 26106189; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 101.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За положеннями ст.124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення.

Відповідно до ч.1,2 ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з ч.1ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 1 ст.4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відмова від права на звернення до суду за захистом є недійсною.

Таким чином, наведені вище норми чинного законодавства України, визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні суб`єктивного права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи, що в свою чергу, є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Предметом даного спору є визнання недійсним правочинів (договорів) купівлі-продажу будинку, внаслідок якого у Продавця припинилося, а у Покупця виникло право власності на будинок, однак однією з обов`язкових умов для задоволення таких позовних вимог є порушення у зв`язку з вчиненням зазначеного правочину, прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи не встановлено факту такого порушення, а позивач посилається на формальне порушення закону, у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Таким чином, для звернення до суду необхідним є факт порушення права позивача і доведення позивачем такого факту.

Обгрунтовуючи позовні вимоги в частині визнання недійсними договорів купівлі-продажу частин житлового будинку та порушення прав Територіальної громади м.Дніпра, Міська рада зазначала, що з переходом права власності на нерухоме майно за спірними договорами до ОСОБА_2 також перейшло право користування частиною земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, а також посилалася на відсутність у спірних договорах кадастрового номеру земельної ділянки по АДРЕСА_1 , що є суттєвою умовою договору.

Відповідно до ч.4 ст.41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Оцінюючи можливість захисту права особи за статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції ЄСПЛ, суд загалом перевіряє доводи держави про те, що втручання в право власності відбулося у зв`язку з обґрунтованими сумнівами щодо законності набуття особою права власності на відповідне майно (рішення та ухвали ЄСПЛ у справах «Філліпс проти Сполученого Королівства» від 5 липня 2001 року, «Аркурі та інші проти Італії» від 5 липня 2001 року, «Ріела та інші проти Італії» від 4 вересня 2001 року, «Ісмаїлов проти Російської Федерації» від 6 листопада 2008 року).

Відповідно до ч. 1, ст.656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору, або буде створений продавцем у майбутньому.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Разом з цим, підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України.

Згідно ч.1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Частиною 1 ст. 120 ЗК України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Отже, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, в силу імперативного законодавчого припису, відбувається перехід права на земельну ділянку, розміщену під цим жилим будинком, будівлею або спорудою, до нового власника, а відповідне право на цю земельну ділянку у попереднього власника припиняється, як зазначено у наведеній статті. При цьому перехід права на цю земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки.

В свою чергу, як вбачається з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-019, земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 було зареєстровано 09.08.2019 року за кадастровим №:07:483:0011 (а.с.123).

Отже, на час укладення указаних Договорів купівлі-продажу, земельна ділянка, на якій розміщений об`єкт нерухомості, не мала кадастрового номера, та не перебувала у власності продавця нерухомого майна, оскільки вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади м.Дніпра, з урахуванням чого та беручи до уваги, те що саме по собі незазначення кадастрового номера цієї земельної ділянки не порушує прав позивача, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання Договорів купівлі-продажу недійсним.

Аналогічна правова позиція висловлена також Постанові ВСУ від 17.12.2014 року у справі №6-194цс14, який зазначив, що відсутність кадастрового номеру земельної ділянки не є підставою для визнання договорів купівлі-продажу частин будинку недійсними.

Посилання позивача на фактичну відсутність двоповерхового будинку за адресою спірної ділянки, тобто фактичної наявності підстав для припинення права власності передбачених ст.349 ЦК України, судом відхиляються, оскільки надані у якості доказів вказаних обставин акти та фотокартки із зображенням певної місцевості не можуть слугувати належним та допустимим доказом, з огляду на те, що надані фотознімки не мають будь-якої прив`язки до часу та місця їх виконання, з них не можливо встановити адресу за якою їх виконано, тобто з наданих фотознімків неможливо встановити, що зображена ділянка знаходиться саме за адресою: АДРЕСА_1 , а не за будь-якою іншою адресою. Більше того, в той час, як фото виконано безпосередньо в межах певної огородженої ділянки, в актах зазначено: «Доступ до земельної ділянки обмежений, земельна ділянка частково огороджена шиферною огорожею з металевими воротами». Позивач клопотань про призначення експертиз чи витребування будь-яких документальних матеріалів в судовому засіданні не заявляв.

В свою чергу, Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію, що умовами для припинення права власності на знищене нерухоме майно згідно з вимогами статі 349 ЦК Украйни, є наявність встановленого факту знищення майна, а також відповідної заяви власника майна про внесення змін до державного реєстру. Документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації, що засвідчують факт знищення майна, довідки органів внутрішніх справ України, акт про пожежу, офіційні висновки інших установ або організацій, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати факт знищення майна тощо (постанова від 17.01.2019 № 708/254/18), що у своїй сукупності приводить суд до висновку про необґрунтованість позовних вимог в цій частині та необхідності відмови у їх задоволенні.

Надаючи оцінку доводам позивача в частині вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі, з посиланням на самочинний характер будівництва, суд виходить з наступного.

Відповідно до чч.1, 2 ст.116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Правовою підставою набуття права власності та права користування на землю згідно зі стст.116, 118 ЗК є рішення органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Згідно зі ст.125 цього кодексу право власності на ділянку, а також право постійного користування та право оренди ділянки виникають з моменту держреєстрації цих прав.

Право власності, користування ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст.126 ЗК).

Таким чином, відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання ділянки є наявність в особи, що її використовує, правовстановчих документів на цю ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття ділянки.

Разом з тим, необхідно враховувати, що саме по собі встановлення наявності фактичного користування ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановчих документів на ділянку для розміщення певних об`єктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує ділянку, наявність в особи права на отримання ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на ділянку тощо.

За змістом статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Згідно з ч.2 ст.152 ЗК України, власник ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (ч.3 цієї статті).

Самовільно зайняті ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юросіб, які самовільно зайняли ділянки. Повернення самовільно зайнятих ділянок провадиться за рішенням суду (ст.212 ЗК).

Як убачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду з позовом, зазначаючи, що відповідач самовільно використовує спірну ділянку з самочинним будівництвом, а в силу ст.376 ЦК, якщо власник (користувач) ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особо, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Згідно із ч.1 ст.376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити такі ознаки самочинного будівництва:

- об`єкт нерухомого майна збудований або будується на ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

- створення об`єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Кожна із зазначених ознак є самостійною та достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв`язку з будівництвом на ділянці об`єкта нерухомості, повинне досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів і документів про виділення ділянки.

Отже, вирішуючи питання про наявність ознак самовільного зайняття земельної ділянки, необхідно враховувати, що сам лише факт користування земельною ділянкою за відсутності документів, які посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідно встановити наявність у особи в силу закону права на отримання земельної ділянки у власність чи у користування. Отже, самовільне зайняття земельної ділянки є відмінним від користування земельною ділянкою за відсутності належним чином оформлених документів на неї.

Подібна правова позиція сформована у постановах Верховного Суду від 04.04.2019 року у справі №910/2655/18 та від 14.05.2020 року № 908/394/19.

Окрім того, вирішуючи спір, суд також враховує правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц, відповідно до якої, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

В свою чергу, як вбачається з матеріалів справи, відповідач ОСОБА_2 , після придбання нерухомого майна, зверталася до Дніпровської міської ради з клопотанням від 09.09.2019 року вх. №31-490-01-2019 про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу у власність земельної ділянки по АДРЕСА_1 , для обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд. 24.09.2019 року заступником директора Департаменту - начальником управління земельних відносин ОСОБА_3 надано відповідь, оформлену листом №8/7-2772, якою повідомлено про відсутність підстав для оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку та підготовки відповідного проекту рішення міської ради стосовно земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 .

23.12.2019 року ОСОБА_2 повторно звернулась до Дніпровської міської ради з клопотанням вх. №12-490-01-2019 про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу у власність земельної ділянки по АДРЕСА_1 . 23.01.2020 року директором Департаменту по робот з активами Дніпровської міської ради Мовшиним Д.І. надано відповідь, оформлену листом №8/7-164, якою повідомлено про відсутність підстав для оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку та підготовки відповідного проекту рішення міської ради стосовно земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 .

Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 07.08.2020 року, адміністративний позов ОСОБА_2 до директора департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради Мовшина Дмитра Ілліча, про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії - задоволено частково; визнано протиправними дії директора Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради Мовшина Дмитра Ілліча щодо відмови ОСОБА_2 , оформленій листом №8/7-164 від 23.01.2020 року, щодо передачі земельної ділянки у власність за адресою: АДРЕСА_1 за заявою від 23.12.2019 року; зобов`язано директора Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради Мовшина Дмитра Ілліча повторно розглянути заяву ОСОБА_2 від 23.12.2019 року про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу у власність земельної ділянки по АДРЕСА_1 , та прийняти рішення у порядку, встановленому законодавством з урахуванням висновків суду у цій справі; в задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.

Отже, як встановлено судом, будівництво будинку здійснювалося попереднім власником ТОВ «ВА-МАРК» з дотриманням норм законодавства щодо отримання належного дозволу та належно затвердженого проекту для будівництва, з дотриманням будівельних норм і правил, зокрема ТОВ «ВА-МАРК» у січні 2018 року було подано до Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради Повідомлення про початок виконання будівельник робіт та Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта. Тобто про факт будівництва Міська рада була повідомлена.

В свою чергу, у відповідачки ОСОБА_2 наявний інтерес, щодо оформлення прав на користування/передачу у власність спірної земельної ділянки, на досягнення якого, нею вживаються передбачені законодавством заходи. Більше того, процес оформлення земельної ділянки був предметом окремого судового спору між Міською радою та ОСОБА_2 та на даний час питання остаточно не вирішено, у зв`язку з чим, у суду відсутні підстави для висновку, що об`єкт нерухомого майна збудований або будується на ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку.

Окрім того, відповідно до норм Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів», наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року №7/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно», постанови Кабінету Міністрів України від 25.05.2011 року № 559 «Про містобудівний кадастр» саме на Дніпровську міську раду Законом покладено повноваження щодо виявлення самочинного будівництва та вжиття заходів з усунення порушень закону за таким самочинним будівництвом (притягнення до відповідальності забудовника за порушення у сфері містобудування та у сфері земельних відносин, приведення земельної ділянки до стану, в якому вона знаходилася до моменту забудови шляхом знесення цього будівництва, тощо). А тому, саме після вчинення всіх цих дій та інших дій, передбачених законом, у разі відмови особи (забудовника) знести самочинно побудовані споруди міська рада має право звернутися до суду за захистом свої прав. Доказів вичерпання Дніпровською міською радою передбачених Законом можливостей для усунення порушень закону за таким самочинним будівництвом - суду надано не було.

Крім того, суд звертає увагу на те, що знесення навіть визнаного самочинним будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, при цьому, за змістом статті 177 ЦК України об`єкти самочинного будівництва належать до об`єктів цивільних прав (аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 15.11.2016 у справі №21-1959а16 та Верховного Суду від 21.05.2020 року по справі №726/824/15-ц).

Відповідно до сталої практики ЄСПЛ (серед багатьох інших, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Наведені обставини з урахуванням того, що побудований будинок є саме житловим тобто можливо є житлом осіб, повне коло яких судом не встановлено та з виходячи з аналізу практики Європейського суду з прав людини, що втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право особи на повагу до житла (рішення від 2 грудня 2010 р. у справі "Кривіцька та Кривіцький проти України"), також приводять суд до висновку про передчасність вимог про зобов`язання знести самочинно побудований житловий будинок, а тому у задоволенні позовних вимог в даній частині слід відмовити.

Зобов`язання Відповідача-2, в даному випадку в примусовому порядку звільнити всю земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від будівель та споруд, фактично означає знесення належного Відповідачу-1 на праві власності майна, що є порушенням його права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Аналогічна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №902/889/16, від 21.01.2019 у справі №910/22093/17, від 20.02.2019 у справі №910/9259/17, від 12.06.2019 у справі №916/1986/18.

При цьому, відсутність у особи правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у разі правомірності набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна (постанова Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 910/4055/18).

Більше того, суд зазначає, що позовні вимоги про зобов`язання відповідача ТОВ «ВА-МАРК» повернути земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованого житлового будинку, заявлені до неналежного відповідача, оскільки відповідач ТОВ «ВА-МАРК» на день розгляду справи не є власником чи користувачем (як в розумінні титульного власника так і в якості фактичного володільця) будинку, розташованого на спірній земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , та самої земельної ділянки.

Також, суд зазначає, що позовні вимоги Дніпровської міської ради про припинення права власності та скасування записів про державну реєстрацію права власності є похідними від вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та також недоведеними, тому, суд також дійшов висновку про відмову в задоволенні цих вимог.

Таким чином, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги Дніпровської міської ради задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, та оскільки, в задоволенні позовних вимог відмовлено, судові витрати слід віднести на рахунок позивача.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.41,124 Конституції України, ст.ст.15,16,215,216,349,376,377 ЦК України, ст.ст.116,120,126,152 ЗК України, ст.1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", ст.ст.2,4, 13,76-77,79, 80-82, 133, 137, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради (місцезнаходження: 49000, пр.Д.Яворницького, буд.75) до ОСОБА_2 (місце реєстрації: АДРЕСА_2 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «ВА-МАРК» (місцезнаходження: 49000, м.Дніпро, вул.Херсонська, буд.16, кв.22), треті особи - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Федосєєва Вікторія Олександрівна (місцезнаходження: 49000, м.Дніпро, вул.Робоча, буд.160, секція 2, прим.ХІІ), приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Топоровська Вікторія Олександрівна (місцезнаходження: 49000, м.Дніпро, вул.Робоча, буд.160, секція 2, прим.ХІІ) про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі, визнання недійсним договорів купівлі-продажу та скасування записів про державну реєстрацію права власності - відмовити.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подачі протягом тридцяти днів з дня його проголошення апеляційної скарги. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Н.В. Токар