ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/347/21Головуючий по 1 інстанції
Справа №710/713/20 Категорія: 302090000 Побережна Н. П.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2021 року : м. Черкаси

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів:

Новікова О.М.,
Бондаренка С.І., Вініченка Б.Б.,
за участю секретаряЧуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Лебединська аграрна компанія» на рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2020 року (повний текст складено 17 грудня 2020 року) у справі за первісним позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Яблуневий сад» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Лебединська аграрна компанія», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним і припинення права оренди та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Лебединська аграрна компанія» до Приватного сільськогосподарського підприємства «Яблуневий сад», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди, -

в с т а н о в и в :

У липні 2020 року ПСП «Яблуневий сад» звернулось до суду з позовом до відповідачів, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі від 09.12.2015, укладений між ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та ОСОБА_3 та припинити право оренди ТОВ «Лебединська аграрна компанія» на земельну ділянку, яка є предметом договору оренди.

Позов мотивовано тим, що ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та ОСОБА_3 уклали оспорюваний договір оренди землі під час дії договору оренди землі від 10.10.2006, укладеного між ОСОБА_3 і ПСП «Яблуневий сад» відносно однієї і тієї ж земельної ділянки. Позивач з моменту укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди добросовісно виконував свої зобов`язання за цим договором.

ТОВ «Лебединська Аграрна Компанія» отримало право користування земельною ділянкою, що спричинило порушення прав позивача на те саме нерухоме майно, оскільки ПСП «Яблуневий сад» втратило переважне право на поновлення договору оренди землі після закінчення строку попереднього договору, що і стало підставою для звернення з вказаним позовом.

13.08.2020 від ТОВ «Лебединська аграрна компанія» надійшов зустрічний позов, в якому товариство просило визнати недійсним договір оренди землі від 10.10.2006, укладений між ПСП «Яблуневий сад» та ОСОБА_3 .

Зустрічний позов мотивовано тим, що реєстрація права оренди за договором оренди землі від 10.10.2006, укладеним між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», була проведена із порушенням вимог законодавства, що діяло на момент його виникнення. Зокрема, факт державної реєстрації не засвідчений гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, містяться лише дані Державної реєстрації, відображені оператором (реєстратором). Не зареєстрований відповідно до вимог законодавства договір оренди не тягне за собою жодних правових наслідків. Оскільки державна реєстрація договору проведена із порушенням вимог законодавства, то право на оренду земельної ділянки із кадастровим номером: :04:001:0363, площею 5,4096 га у ПСП «Яблуневий сад» не виникло. Крім того, ПСП «Яблуневий сад» не дотрималось процедури повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на продовження орендних відносин.

На підставі викладеного, позивач за зустрічним позовом просив визнати недійсним договір оренди землі від 10.10.2006, укладений між ПСП «Яблуневий сад» та ОСОБА_3 .

Рішенням Шполянського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2020 року первісний позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі, серія та номер: 1, укладений 09.12.2015 між сторонами: ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та ОСОБА_3 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :04:001:0363, площею 5,4096 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Матусівської сільської ради Звенигородського району Черкаської області.

Припинено за ТОВ «Лебединська Аграрна Компанія» право оренди земельною ділянкою з кадастровим номером :04:001:0363.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Судом встановлено, що договір оренди землі №1 від 09.12.2015 між ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та ОСОБА_3 було укладено під час дії іншого договору оренди №107 від 10.10.2006, що укладений між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», який був належним чином зареєстрований у Шполянському районному відділенні Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» при Держкомземі України. Даний договір не розірваний, не визнаний у встановленому законом порядку недійсним. На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що право позивача на користування земельною ділянкою було порушено.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося.

Зустрічний позов залишено без задоволення у зв`язку з тим, що суд першої інстанції встановив, що договір від 10.10.2006 укладено з дотриманням вимог закону, право оренди зареєстровано належним чином, тому підстави для визнання його недійсним відсутні.

Вважаючи рішення незаконним, висновки суду такими, що не відповідають обставинам справи, ТОВ «Лебединська аграрна компанія» оскаржило його в апеляційному порядку.

Доводи апеляційної скарги повторюють твердження зустрічного позову та зводяться до того, що Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 25.12.1998 №2073, який був чинний на момент укладення договору від 10.10.2006, передбачалась певна процедура реєстрації договорів оренди. Зокрема, передбачалось, що відповідний орган земельний ресурсів у 20-денний строк перевіряв подані документи на відповідність закону, готував висновок і передавав реєстраційну справу виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки. Останні у 10-денний строк засвідчували факт державної реєстрації гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради або державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. При цьому, передбачалось, що печатка та підпис повинні були бути проставленим на всіх примірниках договору оренди.

Після засвідчення факту державної реєстрації договір реєструвався у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка велась державним органом земельних ресурсів.

Апелянт вказує, що договір від 10.10.2006, укладений між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», не містить гербової печатки та підпису голови відповідної ради.

А отже, на переконання скаржника, у державного реєстратора не було повноважень для здійснення відповідного запису у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, тому договір від 10.10.2006, укладений між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», проведений з порушенням визначеної законом процедури, а отже, може бути визнаний недійсним.

За відсутності підпису та печатки Матусівського сільського голови висновок суду про законність реєстрації оспорюваного апелянтом договору є хибним.

Крім того, апелянт зазначає, що на момент укладення оспорюваного договору діяв Порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 №174, яким передбачалось, що відомості про державну реєстрацію договорів оренди повинні були відображені у реєстраційній картці із внесенням її до бази даних АС ДЗК, один примірник якої включався до Поземельної книги. Термін зберігання реєстраційної картки не може бути меншим за термін дії договору оренди. Листом відділу Держгеокадастру у Шполянському районі від 27.08.2020 повідомлено, що Поземельна книга на вказану земельну ділянку в архіві відділу відсутня, а отже і відсутня і реєстраційна картка, яка містить відомості про реєстрацію права оренди за договором від 10.10.2006, що і є свідченням неналежного дотримання процедури реєстрації договору.

Посилаючись на викладене, апелянт просить рішення скасувати, ухвалити нове, яким зустрічний позов задовольнити. Також просить стягнути з ПСП «Яблуневий сад» на користь ТОВ «Лебединська аграрна компанія» судовий збір.

На апеляційну скаргу надійшов відзив від ПСП «Яблуневий сад», в якому заявник погоджується з висновками суду першої інстанції, апеляційну скаргу вважає безпідставною, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що скарга не підлягає до задоволення.

Як встановлено судом, 10.10.2006 між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ПСП «Яблуневий сад» було укладено договір оренди № 107 строком на 15 років, який був зареєстрований у Шполянському районному відділі ЧРФ ДП «Центр ДЗК» 11.10.2006 за № 30, за яким в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,41 га, у тому числі рілля 5,41 га (а.с. 17-20).

Згідно з інформаційною довідкою Відділу у Шполянському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, за наявною у Відділі інформацією щодо зареєстрованих прав оренди до 2013 року на земельну ділянку площею 5,41 га, яка розташована на території Матусівської сільської ради Шполянського району Черкаської області, що належить ОСОБА_3 на підставі державного акта на право власності на ділянку серії ЯГ № 637962, зареєстровано договір оренди землі за номером 30 від 11.10.2006, який укладено з ПСП «Яблуневий сад» строком на 15 років (а.с. 21).

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 успадкували по Ѕ частині земельну ділянку площею 5,4096 га, яка розташована на території Матусівської сільської ради Шполянського району Черкаської області, що належала ОСОБА_3 на підставі державного акта на право власності на ділянку серії ЯГ № 637962, що підтверджується копією свідоцтво про право на спадщину від 17.10.2017 (а.с.15).

Відповідно до видаткових касових ордерів від 03.11.2017, 24.12.2018 та 17.12.2019 за Формою № КО-2 ПСП «Яблуневий сад» було сплачено ОСОБА_2 та ОСОБА_1 кошти в рахунок орендної плати відповідно до договору оренди землі від 11.10.2006 (а.с. 22-24).

Сплата орендної плати ПСП «Яблуневий сад» відповідно до договору оренди землі від 11.10.2006 також підтверджується даними податкового розрахунку за формою №1ДФ за звітний період 4 квартал 2017 року (а.с. 25-27), за звітний період 4 квартал 2018 року (а.с. 29-32).

Відповідно до довідки Відділу у Шполянському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, у зв`язку із зміною нумерації кадастрових зон та кварталів під час внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, яка належала ОСОБА_3 на підставі державного акту серії ЯГ № 637962 з кадастровим номером: :04:005:0728, цьому нерухомому майну було присвоєно новий кадастровий номер :04:001:0363 (а.с. 35).

Згідно з Витягом з державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого 02.12.2019, орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :04:001: 0363 є ТОВ «Лебединська аграрна компанія», починаючи з дня внесення запису про державну реєстрацію речового права - 04.04.2016 приватним нотаріусом Харківського міського округу Свіргуновою В.А., зі строком дії речового права до 09.12.2030. Власниками вказаної земельної ділянки по Ѕ частці є ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (а.с. 36-38).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 04.04.2016 вчинено запис № 14070258 про державну реєстрацію за ТОВ «Лебединська аграрна компанія» права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі серія та номер: 1, виданого 09.12.2015 року орендарем: ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та орендодавцем ОСОБА_3 , зі строком дії речового права до 09.12.2030 (а.с. 42-44).

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 04.04.2016 вчинено запис №14070011 про державну реєстрацію за ТОВ «Лебединська аграрна компанія» права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі серія та номер: 1, виданого 09.12.2015 орендарем: ТОВ «Лебединська аграрна компанія» та орендодавцем ОСОБА_3 , зі строком дії речового права до 09.12.2030 (а.с. 83-84).

09.12.2015 між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ТОВ «Лебединська аграрна компанія» було укладено договір оренди № 1 строком на 15 років, за яким в оренду передано землю загальною площею 5,4096 га з кадастровим номером №:04:001:0363 (а.с. 85-88).

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки, додатку до договору оренди землі №1 від 09.12.2015, в оренду між орендодавцем ОСОБА_3 та ТОВ «Лебединська аграрна компанія» було укладено цей акт про те, що орендодавець передає на підставі договору оренди землі № 1 у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Земельна характеристика по якісним характеристикам відповідає вимогам вирощування сільськогосподарських культур відповідно регіону (а.с. 89).

Згідно з повідомленням відділу у Шполянському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області листом від 27.08.2020 №27-23-0.360-475/114-20 за даними Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі (розділ 4 Записи державної реєстрації договорів оренди землі) зареєстровані договори оренди землі за номером 30 від 11.10.2006, який укладено між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад» строком на 15 років на земельну ділянку площею 5,41 га, яка розташована на території Матусівської сільської ради Шполянського району Черкаської області, що належала ОСОБА_3 на підставі державного акта на право власності на ділянку серії ЯГ № 637962 (а.с.152).

Таким чином, з матеріалів справи встановлено, що ОСОБА_3 передав земельну ділянку, яка належала йому на праві власності на підставі державного акта серії ЯГ № 637962, в оренду ПСП «Яблуневий сад» на підставі договору оренди землі від 10.10.2006 (державна реєстрація від 11.10.2006, строк дії договору - 15 років з моменту реєстрації, тобто до 11.10.2021).

Згідно з інформаційною довідкою № 27-23-0.360-350/114-19, наданою Відділом у Шполянському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, за інформацією щодо зареєстрованих прав оренди до 2013 року на земельну ділянку площею 5,41 га, яка розташована на території Матусівської сільської ради Шполянського району Черкаської області, що належала ОСОБА_3 на підставі державного акта серії ЯГ № 637962, зареєстровано договір оренди землі від 11.10.2006, який укладено з ПСП «Яблуневий сад» строком на 15 років.

Водночас, підтверджено, що та сама земельна ділянка, яка належала ОСОБА_3 на підставі державного акта серії ЯГ № 637962, передана ним в оренду ТОВ «Лебединська аграрна компанія», право оренди за яким зареєстровано 04.04.2016 та діє строком до 09.12.2030.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив з того, що між ОСОБА_3 та ТОВ «Лебединська аграрна компанія» був укладений договір оренди земельної ділянки від 09.12.2015 під час дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», а тому укладений новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з орендарем ТОВ «Лебединська аграрна компанія» порушує права ПСП «Яблуневий сад» на користування землею на умовах договору оренди, а відтак є таким, що суперечить чинному законодавству.

Висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення первісного позову зроблений за повного з`ясування обставин справи, з дотриманням норм матеріального та процесуального права, з яким погоджується суд апеляційної інстанції.

Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору від 10.10.2006) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України (у тій же редакції) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Відповідно до частини другої статті 126 ЗК України (у тій же редакції) право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України, а згідно зі статтею 18 цього Закону - договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, договір оренди землі, укладений між ОСОБА_3 та ПСП «Яблуневий сад», було зареєстровано відповідно до відомостей з Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, на підставі якого у ПСП «Яблуневий сад» виникло право оренди з 11.10.2006 по 11.10.2021 роки.

Реєстрація 11.10.2006 у книзі записів державної реєстрації договору оренди землі від 10.10.2006 є достатньою для проходження державної реєстрації, а тому договір від 10.10.2006 породжує для сторін певні права та обов`язки.

Тому доводи апеляційної скарги в цій частині є непереконливими і відхиляються апеляційним судом. Крім того апелянтом не надано належних та допустимих доказів того, що такі реєстраційні дії були визнані незаконними та скасовано відповідні записи.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Оцінюючи докази у їх сукупності, колегія суддів не встановила підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 10.10.2006, оскільки як правильно вказано судом першої інстанції, на момент укладення договору в ньому дотримано усі істотні умови, а саме: зазначено об`єкт оренди; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Спірний договір був укладений та підписаний сторонами, крім того виконувався сторонами. Спадкоємці орендодавця отримували орендну плату. А отже, договір вважається узгодженим сторонами, є дійсним та обов`язковим для виконання обома сторонами.

Крім того, апеляційний суд відхиляє доводи скарги про те, що відсутність поземельної книги свідчить відсутність належної реєстрації договору оренди, який оспорюється апелянтом.

Відкриття Поземельних книг передбачено лише з 01 січня 2011 року, а Національну кадастрову систему, за якою здійснюється автоматизоване ведення ДЗК впроваджено з 01 січня 2013 року. А отже, Поземельна книга з відомостями про реєстрацію договору оренди від 10.10.2006 не могла бути заведена.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Тобто державна реєстрація - це не підстава набуття права оренди земельної ділянки, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі.

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон) права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, за умов якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12 червня 2018 року по справі №823/378/16 висловила правову позицію, відповідно до якої із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати у разі потреби подання додаткових документів тощо.

Таким чином, слушними є доводи первісного позову про те, що при проведенні державної реєстрації права оренди землі на підставі договору від 09.12.2015, підписаного між власником земельної ділянки та ТОВ «Лебединська аграрна компанія», державний реєстратор не пересвідчився у відсутності зареєстрованих прав інших осіб на ту саму земельну ділянку.

Отже проведення 04.04.2016 державної реєстрації права оренди за ТОВ «Лебединська аграрна компанія» в період належним чином зареєстрованого договору оренди щодо тієї ж земельної ділянки є прямим порушенням прав позивача за первісним позовом.

Відповідно до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, в тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу, а відповідно до статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із частиною 3 статті 152 Земельного кодексу України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

З огляду на викладене, правильним є висновок суду першої інстанції про те, що договір оренди земельної ділянки від 10.10.2006 укладений у порядку, передбаченому на час його укладення, та фактично виконувався його сторонами. Тоді як, укладення 09.12.2015 з ТОВ «Лебединська аграрна компанія» договору оренди земельної ділянки та його реєстрація 04.04.2016 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є незаконним в момент вчинення, оскільки оспорюваний правочин укладено у період дії іншого попереднього договору оренди, строк якого не закінчився.

Таким чином, доводи апеляційної скарги по суті вирішеного судом першої інстанції спору не підтвердились в ході апеляційного перегляду рішення суду.

Суд першої інстанції вірно встановив обставини справи, застосував до них чинні на момент виникнення правовідносин нормативно-правові акти, дійшовши правильного висновку про те, що укладення нового договору оренди в період дії належним чином зареєстрованого договору, є підставою для визнання нового договору недійсним із припиненням реєстрації права користування, що виник на підставі недійсного договору.

Доводи апеляційної скарги такі висновки суду не спростували. Підстави для задоволення зустрічного позову про визнання договору оренди від 10.10.2006 року відсутні.

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги судові витрати апелянта залишаються за ним.

Керуючись ст.ст. 35, 258, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Лебединська аграрна компанія» залишити без задоволення.

Рішення Шполянського районного суду Черкаської області від 09 грудня 2020 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Повний текст рішення виготовлено 12 березня 2021 року.

Судді