Справа № 761/1723/20
Провадження № 2/761/1391/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2021 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі головуючого судді Макаренко І.О., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором,

встановив:

У грудні 2019 року позивач звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із позовом до відповідача, у якому просила стягнути з відповідача на користь позивача аванс у сумі 67 750, 00 грн., сплачений за Попереднім договором від 15 жовтня 2019 року.

Позовні вимоги мотивує тим, що 15 жовтня 2019 року, позивач маючи намір придбати житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку АДРЕСА_1 , кадастровий номер :91:262:0032 між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , а також іншими співвласниками житлового будинку та земельної ділянки було укладено попередній договір. Згідно з умовами якого відповідач та інші співвласники зобов`язалися продати позивачу житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку АДРЕСА_1 , кадастровий номер :91:262:0032. В якості авансу позивачем було передано відповідачу та іншим співвласникам кошти в розмірі 135 500 грн., що еквівалентно 5 000 євро. Частка відповідача в отриманій сумі за попереднім договором становить 67750, 00 грн. Згідно умов попереднього договору, основний договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки повинен бути укладений до 21 листопада 2019 року. Відповідно до п. 2.4 попереднього договору від 15 жовтня 2019 року житловий будинок та земельна ділянка не повинні мати прихованих недоліків, відповідно до пункту 2.7 попереднього договору, відповідач, інші співвласники житлового будинку повинні бути зняті з реєстраційного обліку у житловому будинку у строк до укладання основного договору. Однак, відповідач свої обов`язки за попереднім договором не виконав. За таких обставин, основний договір не було укладено з вини відповідача, який ухиляється від його укладення. Враховуючи вищевикладене, позивач звернувся до суду із відповідним позовом.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 17.02.2021 у справі відкрито провадження у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін.

На адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просить суд відмовити в задоволенні позову повністю, оскільки саме покупець (позивач) відмовилась від укладання Основних договорів, а тому позовні вимоги є безпідставними. Зважаючи на зміст попереднього договору 135 500,00 грн. забезпечували та підтверджували виконання як Основних договорів так і забезпечували та підтверджували укладання попереднього договору. Тобто очевидним є ознака завдатку. Поведінка продавців об`єктивно свідчить про реальність їх намірів продати нерухоме майно, продажу майна ніякі обставини не перешкоджали(арешти, заборони, відсутність правовстановлюючих документів),продавці за домовленістю прибули до нотаріуса для укладання Основних договорів, але покупець змінила свої наміри. Доводи, щодо характеристик земельної ділянки (обмеження) на які посилається позивач слід оцінити критично, зважаючи а те, що ці характеристики були відомі позивачу, наявні в витягу з ДЗК, а також перед продажем АО «Домініон» виготовлено детальний Звіт за проведеним аудитом об`єкту нерухомого майна, відомості до якого внесені з відкритих джерел, який був відомий сторонам.

На адресу суду надійшли додаткові пояснення позивача, відповідно до яких позивач зауважує, що у випадку неукладання Основного договору купівлі-продажу, сплачена при укладанні Попереднього договору сума завдатку не вважається завдатком, а є авансом і підлягає поверненню особі, яка її сплатила. Позивач зазначає, що Основний договір не було укладено з вини відповідача, який не забезпечив виконання усіх істотних умов Попереднього договору від 15.10.2019. Земельна ділянка і Житловий будинок не відповідали вимогам, які були встановлені щодо них умовами пунктів 2.4 і 2.7 Попереднього договору від 15.10.2019. Також відповідач не спростовує наявність наведених позивачем у позові обмежень щодо використання Земельної ділянки. Усунути виявлені позивачем недоліки Земельної ділянки і Житлового будинку в момент планованого укладання 21.11.2019 Основного договору відповідач та інші співвласники об`єктивно не могли і не можуть дотепер. За таких обставин, неукладення Основного договору сталося з вини відповідача, який не забезпечив відповідність Земельної ділянки і Житлового будинку умовам пунктів 2.4 і 2.7 Попереднього договору від 15.10.2019. На підставі викладеного позивач просить задовольнити позов.

Дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази, суд встановив.

15.10.2019 між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , а також іншими співвласниками житлового будинку АДРЕСА_1 , та земельної ділянки АДРЕСА_1 ,, кадастровий номер :91:262:0032 було укладено Попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Л.М., та зареєстрований в реєстрі за № 1852.

У відповідності до п. 1 Попереднього договору купівлі-продажу сторони зобов`язуються в строк до 21.11.2019 укласти договори купівлі продажу (основні договори): житлового будинок АДРЕСА_1 , та земельної ділянку АДРЕСА_1 , кадастровий номер :91:262:0032.

При цьому сторони домовляються, що: а) продавці зобов`язуються звільнити житловий будинок та передати покупцеві протягом тридцяти календарних днів після укладення Основного договору та зняти з реєстраційного обліку всіх, зареєстрованих в житловому будинку осіб, до укладання основного договору; б) в цілому сума договору купівлі-продажу нерухомості, що зазначена вище (основного договору), має становити 3 681 000 грн., що є еквівалент 150 000 доларів США за комерційним курсом на день укладання Договору купівлі-продажу.

Згідно п. 3 Попереднього договору купівлі-продажу покупець передав, а продавці отримали від покупця гроші в сумі 135 500 грн., що на день підписання договору еквівалентно 5 000 євро.

Позивач стверджує, що відповідач свої обов`язки за попереднім договором не виконав, документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу зазначеної частини будинку, не підготував, що унеможливлює укладення основного договору купівлі-продажу.

Згідно умов п. 6 Попереднього договору купівлі-продажу у разі, якщо продавці буде відмовлятися (ухилятися) від укладення договору купівлі-продажу в визначений термін у п. 1 цього Попереднього договору, на вище визначених умовах, він зобов`язується повернути покупцеві отриманий від нього аванс у розмірі 271 000 грн.

Як зазначає позивач в позовній заяві, незважаючи на його неодноразові вимоги повернути сплачену за попереднім договором суму, яка у цій ситуації є авансом, що підлягає поверненню, відповідач відповідає відмовою, мотивуючи це ти, що завдаток у випадку не укладення основного договору залишається в неї.

Разом з тим, вказана вимога залишилась без виконання відповідачем.

Щодо позовних вимог в частині стягнення з відповідача на користь позивача авансу, сплаченого за Попереднім договором від 15.10. 2019, суд дійшов наступних висновків.

Суд звертає увагу на те, що Пунктом 2.7 Попереднього договору встановлено обов`язок Відповідача знятися з реєстраційного обліку до укладання Основного договору.

21.11.2019, в останній день, коли повинен був укладений Основний договір, при оформленні у приватного нотаріуса документів до підписання Основного договору, позивач від нотаріуса з`ясував, що відповідач не знявся з реєстраційного обліку, як не знялися з реєстраційного обліку й інші співвласники Житлового будинку.

Таким чином, вбачається, що відповідач допустив порушення пункту 2.7 Попереднього договору від 15.10.2019.

Також під час розгляду справи було встановлено, що на противагу пункту 2.4 Попереднього договору від 15.10.2019, Земельна ділянка містила ряд недоліків та обмежень у її використанні, про що не було зазначено у вказаному договорі.

У Попередньому договорі від 15.10.2019 немає жодної згадки про те, що:

- Земельна ділянка належить до зсувонебезпечного району;

- частина Земельної ділянки є територією, зарезервованою для розвитку мережі зелених насаджень загального користування.

Таким чином, Земельна ділянка містила 2 (два) обмеження щодо її використання, про що не зазначено у Попередньому договорі, який було укладено 15.10.2019, і про що позивачу стало відомо лише 13.11.2019.

Про наявні обмеження у використанні Земельної ділянки позивачу стало відомо лише 13.11.2019 зі звіту за результатами проведеного аудиту об`єкта нерухомості, складеного Адвокатським об`єднанням «Домініон».

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно із ч. 2 ст. 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

У відповідності до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

У відповідності до ст. 615 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання не звільнює винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання.

Суд звертає увагу на те, що пункт 3 Попереднього договору від 15.10.2019 визначає, що відповідач, як один зі співвласників та продавців Житлового будинку і Земельної ділянки за планованим Основним договором, отримав від позивача кошти «на доказ укладення та забезпечення виконання Договорів купівлі-продажу».

Зі змісту пункту 3 Попереднього договору від 15.10.2019 чітко вбачається, що сума, яку передав позивач відповідачу під час укладання Попереднього договору, є частиною коштів, які би мали бути сплачені позивачем відповідачу на виконання Основного договору купівлі-продажу у випадку його укладення, як оплата за Житловий будинок і Земельну ділянку.

Відповідно до абзацу 3 пункту 3 Попереднього договору від 15.10.2019:

«При укладанні Основних договорів сума 135 500 (сто тридцять п 'ять тисяч п`ятсот) гривень, що згідно курсу НБУ день укладення цього договору еквівалентно 5 000 (п 'ять тисяч) євро, буде вважатися як завдаток за Об`єкти купівлі-продажу».

Таким чином, позивач і відповідач, як один зі співвласників Житлового будинку і Земельної ділянки, погодили, що отримана відповідачем під час укладання Попереднього договору сума коштів є завдатком (засобом забезпечення) укладання і виконання Основного договору купівлі-продажу та є частковою оплатою за Житловий будинок і Земельну ділянку.

За таких обставин, у випадку неукладення Основного договору отримані відповідачем під час укладання Попереднього договору від 15.10.2019 кошти у розмірі 67750,00 гривень вважається авансом і підлягають поверненню позивачу.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц: «Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Правові наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком передбачені вимогами статті 571 ЦК України, зокрема: якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора; якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості; сторона, винна у порушенні зобов`язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором; у разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

За змістом наведених норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.

Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.»

Оскільки договору купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана позивачкою грошова сума у загальному розмірі 67750, 00 грн. є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком.

Таким чином, правова позиція відповідача у справі не відповідає вимогам чинного законодавства і правовим позиціям Верховного Суду, які підлягають застосуванню підставі ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст. 81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (ст.43 ЦПК України). Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні, так і обов`язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Враховуючи, що відповідач свої зобов`язання за Попереднім договором купівлі-продажу від 15 жовтня 2019 року не виконав, а саме відповідач та інші співвласники будинку відповідно до умов попереднього договору повинні були бути зняті з реєстраційного обліку, також те, що основний договір не було укладено з вини відповідача, який не забезпечив виконання усіх істотних умов попереднього договору, а доказів протилежного матеріали справи не містять, відтак, з останнього на користь позивача підлягає стягненню аванс у розмірі 67 750, 00 грн.

Щодо судових витрат суд дійшов наступних висновків.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч. 1 ст. 141 ЦПК України).

Оскільки позовні вимоги задоволені у повному обсязі, суд відповідно до ст.88 ЦПК України стягує з відповідача на користь позивача документально підтверджені судові витрати пропорційно розміру задоволених вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 768, 40 грн., що сплачений останнім при поданні позову до суду у відповідності до квитанції №ПН839541 від 27.12.2019.

Згідно ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч. 2 ст. 141 ЦПК України).

Представником позивача було надано докази щодо судових витрат на професійну правничу допомогу, а саме договір про надання правничої допомоги №22-11/19 від 22.11.2019, меморіальний ордер №ПН839505 від 27.12.2019, квитанція №ПН839505 від 27.12.2019, акт приймання-передачі наданої правничої допомоги від 22.04.2021, звіт про надану професійну правничу допомогу за період з 22.11.2019 по 22.04.2021. Відтак суд вважає за необхідне стягнути судові витрати у розмірі - 8 000 грн. з відповідача на користь позивача.

На підставі ст.ст. 526, 615, 635 ЦК України, керуючись ст.ст. 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 17, 43, 49, 76, 77, 78, 79,80, 81, 223, 258, 262, 264, 265, 268, 273, 280, 352 ЦПК України, суд,

вирішив:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором, задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 аванс у сумі 67750, 00 грн., сплачений за Попереднім договором від 15.10.2019.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 768, 40 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 8 000 грн.

Відповідно до п. 15.5 розділу 15 XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України рішення суду може бути оскаржена до Київського апеляційного суду через Шевченківський районний суд м. Києва шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення рішення.

Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений 14.07.2021.

Суддя: