Справа № 143/308/21
14.06.2021 року м. Погребище
Погребищенський районний суд Вінницької області у складі:
головуючого судді Бойка А.В.,
з участю секретаря судових засідань Москаленко С.П.,
представника позивача адвоката Щавінського К.С.,
відповідача ОСОБА_1 ,
відповідачки ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Погребище цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Погребищенське" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та визнання укладеною додаткової угоди, -
В провадженні Погребищенського районного суду перебуває цивільна справа за позовом ТОВ "Погребищенське" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.
У відповідності до умов Договору оренди землі від 15.11.2009, а також положень статті 33 ЗУ "Про оренду землі" ТОВ «Погребищенське» реалізувало переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди землі шляхом направлення на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект Додаткової угоди до Договору оренди землі від 15.11.2009.
25.03.2021 ухвалою Погребищенського районного суду Вінницької області відкрито провадження по справі та призначено підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження на 16.04.2021.
31.03.2021 через канцелярію суду відповідачем ОСОБА_1 подано відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, оскільки вважає, що ТОВ «Погребищенське» є неналежним позивачем та звернулося з позовом з невірно визначеним способом захисту своїх порушених прав (а.с. 47-48).
Ухвалою суду від 16.04.2021 підготовче провадження у справі закрито та справу призначено до судового розгляду по суті на 26.04.2021.
26.04.2021 судове засідання по справі відкладено у зв`язку з впровадженням додаткових обмежувальних заходів особливого режиму роботи Погребищенського районного суду Вінницької області у період з 23.04.2021 по 30.04.2021 (а.с. 63).
В судовому засіданні представник позивача адвокат Щавінський К.С. позовні вимоги підтримав у повному обсязі, наполягав на їх задоволенні.
Відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в судовому засіданні проти задоволення вимог позовної заяви заперечували.
З`ясувавши позицію сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке.
27.05.2020, реалізуючи своє переважене право на поновлення договору оренди, ТОВ «Погребищенське» направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення, до якого додало проект Додаткової угоди до Договору оренди землі від 15.11.2009. У листі також зазначено, що у разі наявності заперечень щодо умов договору або додаткової угоди, а також у разі наявності доповнень чи змін до умов договору або додаткової угоди відповідачу слід повідомити ТОВ «Погребищенське» з метою досягнення домовленості щодо внесення до них змін та/або доповнень (а.с. 9-10).
03.06.2020 ТОВ «Погребищенське» отримало відповідь на лист повідомлення про поновлення договору оренди землі. У ній відповідач ОСОБА_1 вказує, що договір укладено 15.11.2019 терміном на 10 років, а відтак, не зважаючи на момент державної реєстрації вказаного договору, він закінчився 15.11.2019. У термін до 15.11.2019 ТОВ «Погребищенське» до відповідача ОСОБА_1 не зверталося, а відтак 20.01.2020 він уклав договір з ОСОБА_3 (а.с. 18). Вказаний договір зареєстровано 30.01.2020 державним реєстратором Оратівської районної державної адміністрації Вінницької області Лавренюк Л.В. (а.с.15-16).
В подальшому договір від 20.01.2020, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 визнано недійсним рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 10.03.2021, яке набрало законної сили 19.04.2021, оскільки на момент укладення договору з ОСОБА_3 був чинний договір цієї земельної ділянки, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» (а.с. 21-23).
Згідно ч.1 ст.2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі").
У статті 13 ЦК України вказано, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу. У ч. 3 зазначеної статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт "в" частини третьої статті 152 ЗК України).
Ст.31 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Пунктом 8 Договору та ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк.
Це положення договору узгоджується із загальною нормою ч.1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».
Так, у ч.1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Згідно частин 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Погребищенське» завчасно, більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, звернулось до ОСОБА_1 із листом-повідомленням від 27.05.2020 про поновлення Договору оренди землі від 15.11.2009, яким повідомило про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновити договір оренди землі), до якого додало підписаний орендарем проект Додаткової угоди до Договору оренди землі від 15.11.2009 (а.с. 9-10).
У відповідь на вказане звернення, відповідач ОСОБА_1 надав відповідь на лист-повідомлення, де зазначив норми законодавства щодо моменту укладення та державної реєстрації договору оренди. Вважаючи, що договір укладено до 15.11.2019, ОСОБА_1 повідомляє, що він уклав новий договір з ОСОБА_3 , а тому із ТОВ «Погребищенське» договору укладати не буде (а.с. 13-14).
Отже, орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії Договору оренди землі, як це передбачено його умовами та вимогам ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
В свою чергу, відповідач після отримання листа-повідомлення позивача зобов`язаний був відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
В свою чергу відповідач, як вбачається з матеріалів справи, безпідставно ухилився від розгляду звернення позивача по суті, не зазначив у відповіді, які саме умови додаткової угоди його не влаштовують та не запропонувавши їх змінити.
Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди, що передбачене ч.11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»,в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 травня 2020 року по справі №908/299/18 вказала, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
За встановлених судом обставин належного виконання орендарем - позивачем у справі обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець - відповідач порушив переважне право позивача на поновлення договору та уклав договір оренди з іншою особою.
З огляду на вище викладене, суд оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, перевіривши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, встановивши обставини та відповідні їм правовідносини, правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та про задоволення позову в повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 2 ,4, 13, 15, 18, 19, 20, 31, 32, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 79, 124 ЗК України, 626, 770, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 12, 76-81, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд,-
Позов задовольнити повністю.
«Додаткова угода до Договору оренди землі від 15.11.2009 року
Товариство з обмеженою відповідальністю "ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ", в особі керівника Михальченка М.І. (далі Орендар), з одного боку та ОСОБА_4 (далі Орндодавець), з другого боку, а разом Сторони, уклали дану угоди до Договору оренди землі від 15.11.2009 року про наступне:
2 Сторони вирішили внести зміни до пункту 8 Договору та викласти його у наступній редакції: «Договір укладено на 20 років. Строк дії договору закінчується 15.11.2029 року. Орендар, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов язаний повідомити про це Орендодавця до спливу строку договору оренди землі за два місяці, шляхом направлення відповідного листа-повідомлення про поновлення договору оренди до якого додати проект додаткової угоди
Дана угода укладена у трьох однакових примірниках і набирає чинності з моменту її підписання.
Реквізити та підписи сторін.
ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП
НОМЕР_3 , Вінницька область, Вінницький район, с. Розкопане
_________________________К.Ф. Чаїн
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ"
Керівник ТОВ "ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ" ____________М.І. Михальченко».
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення виготовлений 24.06.2021.
Суддя