КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/4998/2021
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2021 року м. Київ

Справа № 359/9629/15-ц

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Махлай Л.Д., Немировської О.В.

за участю секретаря судового засідання Кравченко Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 червня 2019 року, ухвалене у складі судді Муранова-Лесів І.В.,

у справі за позовом ОСОБА_3 до Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у місті Києві, ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_1 про визнання прилюдних торгів, протоколу проведення прилюдних торгів та акта про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах недійсними,

встановив:

У жовтні 2015 року ОСОБА_3 звернувся з позовом до Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у місті Києві та ОСОБА_2 , в якому просив:

- визнати недійсними прилюдні торги, проведені 29 липня 2013 року ПП «Нива-В.Ш.», з реалізації арештованого нерухомого майна - домоволодіння НОМЕР_5, до складу якого входять садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м з надвірними господарськими будівлями і спорудами, колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л») , огорожа № 1-3, розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200 га (кадастровий номер :04:002:0231) на АДРЕСА_2 ;

- визнати недійсним протокол проведення прилюдних торгів, затверджений ПП «Нива-В.Ш.» 29 липня 2013 року, № 1013327/1 та визнати недійсним акт державного виконавця, затверджений начальником Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві, про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах від 9 серпня 2013 року №1245/9.

Свої вимоги обґрунтовував тим, що 29 липня 2013 року ПП «Нива В.Ш.» проведено прилюдні торги з реалізації належного йому арештованого нерухомого майна, а саме домоволодіння НОМЕР_5, до складу якого входять садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м з надвірними господарськими будівлями і спорудами, колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л») , огорожа № 1-3, розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231) на АДРЕСА_2 .

Зазначені прилюдні торги проводились у рамках виконавчого провадження № 34788951, що перебувало на виконанні у Відділі примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві з примусового виконання виконавчого листа, виданого Бориспільським міськрайонним судом Київської області 14 листопада 2011 року у справі № 2-173/2010 про стягнення з нього на користь ОСОБА_4 грошових коштів у розмірі 2 982 074 грн., а також 27 357,96 грн. судових витрат.

Вказував, що за результатами проведених прилюдних торгів переможцем визнано ОСОБА_2 за ціною продажу 655 000 грн. Результати прилюдних торгів були затверджені протоколом проведення прилюдних торгів, затвердженим філією 10 приватного підприємства «Нива-В.Ш.» № 1013327/1 від 29 липня 2013 року та Актом державного виконавця про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах № 1245/9 від 09 серпня 2013 року, затвердженим начальником відділу примусового виконання рішень Управління ДВС Головного управління юстиції у м. Києві.

Позивач вважав, що прилюдні торги проведені з порушенням правил, визначених пунктом 3.11 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року №68/5, оскільки він не був повідомлений про їх проведення, що призвело до порушення його права бути повідомленим про проведення торгів та позбавило можливості взяти у них участь.

Крім того, його як боржника не було повідомлено про відкриття виконавчого провадження № 34788951, накладення арешту, опис та оцінку майна, результат визначення вартості та оцінки нерухомого майна, яку він вважає значно заниженою, а також про виставлення майна на прилюдні торги.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2016 року у задоволенні позову ОСОБА_3 було відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 30 серпня 2016 року рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2016 року скасовано з ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Визнано недійсними прилюдні торги, проведені 29 липня 2013 року ПП «Нива-В.Ш.», з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме домоволодіння НОМЕР_5, до складу якого входять садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м. з надвірними господарськими будівлями і спорудами, колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л») , огорожа №1-3, розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231) на АДРЕСА_2 .

Визнано недійсним протокол проведення прилюдних торгів, затверджений ПП «Нива-В.Ш.» 29 липня 2013 року № 1013327/1, та визнано недійсним акт державного виконавця, затверджений начальником Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві, про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах від 9 серпня 2013 року № 1245/9.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 грудня 2016 року касаційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення, рішення Апеляційного суду Київської області від 30 серпня 2016 року - без змін.

Постановою Верховного Суду від 18 липня 2018 року касаційну скаргу особи, яка не брала участі у справі, - ОСОБА_1 , задоволено частково.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2016 року та рішення Апеляційного суду Київської області від 30 серпня 2016 року - скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Додатковою постановою Верховного Суду від 06 березня 2019 року ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 грудня 2016 року скасовано.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 серпня 2018 року ОСОБА_1 залучено до участі у справі в якості відповідача.

Протокольною ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 жовтня 2018 року ОСОБА_1 виключено з числа відповідачів і залучено третьою особою.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_3 до ПП «Нива В.Ш.» закрито у зв`язку із припиненням юридичної особи.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 червня 2019 року позов задоволено.

Визнано недійсними прилюдні торги, проведені 29 липня 2013 року ПП «Нива-В.Ш.», з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме домоволодіння НОМЕР_5, до складу якого входять садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв. м. з надвірними господарськими будівлями і спорудами, колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л») , огорожа №1-3, розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231) на АДРЕСА_2 .

Визнано недійсним протокол проведення прилюдних торгів, затверджений ПП «Нива-В.Ш.» 29 липня 2013 року, № 1013327/1 та визнано недійсним акт державного виконавця, затверджений начальником Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві, про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах від 9 серпня 2013 року № 1245/9.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі третя особа ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Вказує, що виходячи з інформації, яка міститься у матеріалах виконавчого провадження №34788951, а також враховуючи сам факт звернення представника ОСОБА_3 до суду з заявою про забезпечення позову свідчить про те, що ОСОБА_3 було добре відомо про наявність виконавчого провадження, було відомо про те, що його садовий будинок має бути проданий на прилюдних торгах, і він намагався цьому завадити, подавши заяву про забезпечення позову шляхом заборони вчиняти певні дії щодо передачі садового будинку і земельної ділянки по АДРЕСА_3 на реалізацію через публічні торги органами виконавчої служби.

Крім того, позивач жодним чином не довів, що незважаючи на те, що належний йому направі власності садовий будинок був проданий на прилюдних торгах 29.07.2013, він продовжував до серпня 2015 року (коли нібито йому стало відомо про продаж його домоволодіння) користуватись садовим будинком, а також його утримувати.

ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу садового будинку, посвідченого 04.03.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П., та зареєстрованого в реєстрі за №1696, придбала у ОСОБА_2 у власність садовий будинок з надвірними будівлями та спорудами, що розташовані за адресою: АДРЕСА_3 .

ОСОБА_2 , яка продала такий садовий будинок ОСОБА_1 , придбала його внаслідок перемоги у прилюдних торгах, які провела 29.07.2013 філія 10 ПП «НИВА-В.Ш.». Отже, ОСОБА_1 є добросовісним набувачем садового будинку, яка при цьому з моменту його придбання - 04.03.2014 року, відкрито володіла та користувалась ним, проводила ремонт в будівлі та несла витрати на його утримання.

Зазначає, що суд першої інстанції задовольняючи позовну заяву щодовизнання недійсними прилюдних торгів та протоколу, складеного філією 10 ПП «НИВА-В.Ш.», фактично виніс рішення щодо юридичної особи, яка не брала участь у справі та розгляді позовної заяви ОСОБА_3 з такими вимогами, оскільки така юридична особа ліквідована.

Стверджує, що ОСОБА_3 , будучи обізнаним щодо наявності виконавчого провадження №34788951, а також дій державного виконавця в рамках такого провадження мав можливість у разі незгоди з оцінкою її оскаржити, а також оскаржити дії та/або бездіяльність державного виконавця. Однак, ОСОБА_3 у встановленому законом порядку не було оскаржено результати проведеної оцінки, а також дії державного виконавця.

Крім того вказує, що виходячи зі змісту такого звіту ПП «Інформаційний науково-дослідницький центр «Експерт-консалтинг», оцінювач не здійснював особистого огляду домоволодіння, не вивчав його технічний стан, а працював відповідно до припущення, виходячи з поданих замовником даних.

Наголошує на тому, що ОСОБА_3 пропустив строк для оскарження акту державного виконавця, затвердженого начальником відділу примусового виконання рішень Управління ДВС Головного управління юстиції у м. Києві, про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах №1245/9 від 09.08.2013.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 , посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення, просить рішення районного суду скасувати повністю.

Вказує, що судом неправильно оцінено доводи позивача щодо неотримання ним повідомлення про проведення прилюдних торгів, що стало підставою для передбаченого висновку про недійсність таких торгів. Крім того, судом не в повному обсязі досліджено обставини, що впливали на оцінку нерухомого майна, на основі чого зроблено неправомірний висновок про заниження оцінки майна. Також суд першої інстанції належним чином не проаналізувавши висновки експертизи, наданих учасникам справи, не врахував їх при ухваленні оскаржуваного рішення, що ставить під сумнів його обґрунтованість. На думку скаржника, суд не зміг належним чином дослідити звіти про оцінку майна та оцінити їх в сукупності з іншими доводами учасників справи. Отже, висновок суду про занижену вартість майна є передчасним, таким, що не враховує всі обставини справи та не може бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.

Постановою Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2019 року рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 червня 2019 року було скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 11 листопада 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 22 жовтня 2019 року - скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Скасовуючи постанову апеляційної інстанції, Верховний Суд посилався на те, що апеляційний суд недостатньо дослідив зміст ухвали Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29 жовтня 2018 року про закриття провадження у справі у відповідній частині, з якої не вбачається безпосереднє закриття провадження у справі в частині позовних вимог про визнання прилюдних торгів недійсними. Суд першої інстанції як на підставу закриття провадження у справі вказував на припинення здійснення юридичною особою діяльності, а відтак, виключив з числа відповідачів припинену юридичну особу і відмовив у закритті провадження щодо заявлених позовних вимог і інших відповідачів у справі. Проте та обставина, що судом першої інстанції закрито провадження в частині ПП «Нива В.Ш.» та виключено його з числа учасників справи, не звільняє апеляційний суд від процесуального обов`язку перевіряти законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Ухвалюючи рішення, апеляційний суд зазначеного не врахував, не переконався, у якій частині закрито провадження у справі судом першої інстанції, не встановив, чи були порушені права, свободи чи інтереси позивача, не перевірив, чи був він письмово повідомлений про дату, час, місце проведення прилюдних торгів та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу, як це передбачено пунктом 3.11 розділу 3 Тимчасового положення, і не з`ясував наявність порушень, що могли вплинути на результат таких торгів. Нез`ясування зазначених обставин унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

В судовому засіданні представник третьої особи ОСОБА_1 - ОСОБА_6 підтримав апеляційну скаргу та просив задовольнити.

Представник позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_7 вважала доводи апеляційних скарг необґрунтованими, а рішення суду - законним і обґрунтованим, просила залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, будучи повідомленими про день та час розгляду справи у встановленому законом порядку, про причини своєї неявки суд не повідомили, а тому колегія суддів вважала можливим розглянути справу за їх відсутності відповідно до вимог ч.2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, з`ясувавши обставини справи, вислухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційні скарги підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Ухвалюючи оскаржуване рішення від 27 червня 2019 року, суд першої інстанції вказував, що на замовлення позивача ПП «Інформаційний науково-дослідницький центр «Експерт-Консалтинг» виготовив звіт про незалежну оцінку вказаного об`єкта нерухомості, відповідно до якого ринкова вартість спірного об`єкта на 31 липня 2013 року складала 3187835 грн. Разом з тим, у звіті про оцінку реалізованого на прилюдних торгах нерухомого майна, виконаного ТОВ «Оціночна компанія «Вега», на підставі якого була встановлена початкова ціна нерухомого майна для проведення прилюдних торгів, початкова ціна спірного майна визначена у розмірі 655 000 грн. З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов висновку про проведення прилюдних торгів з продажу арештованого нерухомого майна при можливій заниженій ціні, яка, між іншим, є спірною.

Також судом першої інстанції встановлено, що про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також про стартову ціну реалізації нерухомого майна ПП «Нива В.Ш.» не повідомило боржника - ОСОБА_3 , що є порушенням пункту 3.11 Тимчасового положення. Не було дотримано ПП «Нива В.Ш.» і вимог пункту 4.12 Тимчасового положення, оскільки при недотриманні вимог щодо повідомлення боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна прилюдні торги повинні бути припинені і майно знято з продажу; у цьому разі наступні прилюдні торги провадяться у порядку, визначеному цим положенням.

Встановивши зазначені обставини, суд першої інстанції дійшов висновку, що проведення прилюдних торгів з продажу нерухомого майна при можливій заниженій ціні, яка, зважаючи на встановлені судом фактичні обставини, є спірною, без участі позивача у торгах, є порушенням його прав на належне виконання рішення суду та продаж належного йому майна, за рахунок якого мало відбутися погашення боргу, по справедливій дійсній (ринковій) ціні, та доводить обґрунтованість позову.

Також суд звернув увагу, що третя особа ОСОБА_1 придбала садовий будинок і земельну ділянку за вочевидь заниженою ціною, яка не відповідає ні визначеній в результаті оцінки вартості майна, та сумі, за яку відповідач ОСОБА_2 придбала зазначене нерухоме майно на прилюдних торгах.

Проте колегія суддів з висновками суду першої інстанції не погоджується, оскільки вони зроблені без урахування усіх обставин, що мають значення для справи, висновки суду першої інстанції не повному обсязі відповідають обставинам справи.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачу ОСОБА_3 на праві приватної власності належав садовий будинок, що знаходиться в АДРЕСА_3 , що підтверджується копією свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 26 травня 2008 року № НОМЕР_1 , виданого Гнідинською сільською радою Бориспільського району (т.1 а.с.64).

Крім того, зі змісту оспорюваного Акту державного виконавця про продаж майна на прилюдних торгах від 09.08.2013 №1245/9 (т.1 а.с.8) вбачається, що позивачу у даній справі ОСОБА_3 на підставі Державного акту про право власності на земельну ділянку серії ЯА №577023, виданого Бориспільським районним відділом земельних ресурсів 05.07.2005 року, який зареєстрований в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №1132, на праві власності належала земельні ділянка загальною площею 0,12га, кадастровий номер :04:002:0231, на якій розташоване вищезазначене домоволодіння.

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_8 , ОСОБА_3 , третя особа садівниче товариство «Святище-2», про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення коштів, було задоволено апеляційну скаргу ОСОБА_4 . Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24.02.2010 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково, розірвано договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко Л.А. та зареєстрований в реєстрі правочинів за №3767.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 отримані за договором кошти в розмірі 2 982 074 гривні та судові витрати в сумі 27357 грн. 96 коп. В решті позову відмовлено (т.1 а.с.92-98).

За змістом вказаного рішення судом, зокрема, встановлено, що 27.06.2008 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку, за яким позивач придбав у відповідача за плату садовий будинок площею 386,9 кв.м. і присадибну земельну ділянку площею 0,1200 га, розташовані в АДРЕСА_3 , що знаходиться на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району Київської області. Продаж нерухомого майна вчинено за 2 982 074 грн., з яких: 1 300 000 грн. складає вартість будинку, 1 682 074 - вартість земельної ділянки (т.1 а.с.93).

На підставі вказаного рішення Бориспільським міськрайонним судом Київської області 14 листопада 2011 року виданий виконавчий лист №2-173/2010 про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 отримані за договором кошти в сумі 2982074 грн. та судові витрати в сумі 27357,96 грн. (т.1 а.с.8).

На підставі вказаного виконавчого листа у відділі примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві було відкрито виконавче провадження №34788951, що також не оспорюється учасниками справи та підтверджується долученими до матеріалів цивільної справи копіями документів з виконавчого провадження. (т.3 а.с.137,262).

В ході виконання вказаного виконавчого провадження було проведено реалізацію шляхом продажу на прилюдних торгах домоволодіння, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , до складу якого входять: садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м. з надвірними господарськими будівлями і спорудами: колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л»), огорожа №1-3, що розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231).

29 липня 2013 року був підписаний протокол №1013327/1 проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, яке належить ОСОБА_3 , відповідно до якого філія 10 ПП «Нива-В.Ш.» переможцем прилюдних торгів було визнано ОСОБА_2 за ціною продажу 655 000 грн.

За змістом вказаного протоколу стартова ціна лота значиться - 653 349 грн., також зазначено про те, що ОСОБА_2 має внести до 07 серпня 2013 року на депозитний рахунок державної виконавчої служби суму у розмірі 557 405 гривень, яка дорівнює різниці між продажною ціною придбаного лота та сумою винагороди організатора прилюдних торгів (т.1 а.с.7). Сторонами не оспорюється, що ОСОБА_2 виконала дане зобов`язання.

09 серпня 2013 головний державний виконавець відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві Крайчинський С.С. склав Акт державного виконавця №1245/9 про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах (т.1 а.с.8).

В подальшому 04 березня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу садового будинку, реєстровий №1696 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. (т.3 а.с.90).

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Умови та порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку на час вчинення виконавчих дій було передбачено Законом України № 606-ХIV «Про виконавче провадження» та Інструкцією про проведення виконавчих дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5 .

Законом № 606-ХIV, чинним на момент виникнення спірних правовідносин, встановлено загальні правові основи організації та діяльності державної виконавчої служби, її завдання та компетенцію, а також визначено учасників виконавчого провадження, закріплено їхні права та обов`язки, у тому числі право стягувачів і боржників та інших учасників виконавчого провадження на оскарження дій (бездіяльності) державного виконавця та порядок цього оскарження.

Аналіз положень Закону № 606-ХІV й Інструкції № 74/5 , чинних на момент виникнення спірних правовідносин, свідчить про те, що вони не встановлюють порядку та правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють такий спосіб реалізації майна, як його продаж на прилюдних торгах і відсилають до інших нормативно-правових актів, якими визначається порядок проведення прилюдних торгів із реалізації арештованого майна.

Частиною третьою статті 62 Закону № 606-XIV передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону.

Частинами другою, четвертою статті 58 Закону № 606-XIVпередбачено право сторін виконавчого провадження оскаржити результати оцінки майна та порядок їх оскарження до передачі майна на реалізацію.

Частиною першою статті 58 Закону № 606-XIV передбачено, що визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Частиною п`ятою статті 58 вказаного Закону визначено, що звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності суб`єкта господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.

Відповідно до наведених правових норм державний виконавець здійснює лише підготовчі дії з метою проведення прилюдних торгів, у тому числі й оцінку майна, на яке звернуто стягнення, - статті 58, 62 Закону № 606-ХІV, а самі прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, з якими державною виконавчою службою укладається відповідний договір (пункт 5.11 Інструкції № 74/5).

Дії (бездіяльність) державного виконавця щодо порушень, допущених при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом № 606-XIV, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо (статті 18, 24-27, 32, 33, 55, 57 цього Закону) підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема, частиною сьомою статті 24, частиною четвертою статті 26, частиною третьою статті 32, частиною третьою статті 36, частиною другою статті 57, статті 55, 85 цього Закону).

Закон та Інструкція не встановлюють порядку і правил проведення прилюдних торгів, а лише закріплюють, як і стаття 650 ЦК України, такий спосіб реалізації майна як його продаж на прилюдних торгах та відсилають до інших нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України та Міністерства юстиції України, які визначають порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна.

Правила проведення прилюдних торгів визначені Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 у редакції, чинній на час проведення прилюдних торгів, відповідно до якого прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (пункт 2.2 Тимчасового положення), та передбачені певні правила проведення цих торгів, а саме: по-перше, правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розділ 3); по-друге, правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розділ 4); по-третє, ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розділ 6).

Таким чином, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто у забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за їх результатами відповідного акта є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак, є правочином, у якому покупцем є переможець торгів.

Враховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, встановлених частинами першою, третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу).

Разом з тим, слід зазначити, що оскільки, виходячи зі змісту частини першої статті 215 ЦК України, підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням, має наслідком визнання прилюдних торгів недійсними.

Пунктом 3.5 розділу 3 Тимчасового положення передбачено, що спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує в порядку, визначеному Положенням про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 20 травня 2003 року N 43/5, на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується.

Оголошення про проведення прилюдних торгів має бути розміщене не пізніше семи днів з моменту укладення договору про реалізацію майна, а у випадку проведення повторних торгів - не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. Одночасно ця інформація може бути розміщена в засобах масової інформації.

Спеціалізована організація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна (пункт 3.11 розділу 3 Тимчасового положення).

Отже, розглядаючи питання дотримання при проведенні торгів вимог пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи було письмово повідомлено, зокрема, боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу.

Проте сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких торгів недійсними. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, тобто встановити не тільки недотримання норм закону при проведенні прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, що їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.

Саме такі висновки містяться у постановах Верховного Суду України від 25 листопада 2015 року (провадження № 6-1749цс15), від 29 червня 2016 року провадження № 6-370цс16), від 6 липня 2016 року (провадження № 6-3174цс15), від 12 жовтня 2016 року (справа № 369/5994/14-ц), від 29 листопада 2017 року (справа № 668/5633/14-ц), та постановах Верховного Суду від 25 квітня 2018 року (провадження № 61-8527св18), від 27 лютого 2019 року (провадження № 61-11800св18), від 12 вересня 2018 року (провадження № 61-22798св18), а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 678/301/12.

Висновки суду першої інстанції про задоволення позовних вимог ОСОБА_3 обґрунтовані очевидним заниженням реальної вартості спірного майна, оскільки реальна вартість спірного майна, встановлена рішенням Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року, становить 2 982 074 грн.; згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ПП «Інформаційний науково-дослідницький центр «Експерт-консалтинг», складеним на замовлення ОСОБА_3 станом на 31.07.2013 року, - 3 187 835 грн. та згідно зі звітом про оцінку майна від 21 лютого 2014 року ТОВ «ЕОК Дрібнич, Новосьол та Партнери» - 1 289 685 грн.

Проте такі висновки колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки вони зроблені за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, та суперечать обставинам справи, враховуючи наступне.

Як встановлено з матеріалів справи, примусовому виконанню у даному виконавчому провадженні підлягало рішення Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_8 , ОСОБА_3 , третя особа садівниче товариство «Святище-2», про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення коштів, яким стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 отримані за договором кошти в розмірі 2 982 074 грн. та судові витрати в сумі 27357 грн. 96 коп. (т.1 а.с.92-98).

Зі змісту вказаного судового рішення та матеріалів даної справи вбачається, що предметом договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, укладеного 27 червня 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко Л.А. за №3767, який розірвано рішенням Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року, та предметом продажу з прилюдних торгів, що відбулися 29 липня 2013 року, було одне й те саме нерухоме майно - домоволодіння, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , до складу якого входять: садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м. з надвірними господарськими будівлями і спорудами: колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л»), огорожа №1-3, що розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231).

Як вбачається зі змісту вказаного рішення Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року у справі № 22-ц-5150/11, підставою для розірвання договору купівлі-продажу будинку, укладеного 27 червня 2008 року між ОСОБА_4 ( покупцем) та ОСОБА_3 ( продавцем) стало те, що придбаний ОСОБА_4 садовий будинок не відповідає вимогам закону щодо належної якості товару (ст.673 ЦК України), зокрема будинок має недоліки, які є суттєвими та свідчать про його непридатність для подальшої експлуатації саме у якості будинку (місця проживання) і безпечного знаходження в ньому людини.

Істотне порушення вимог щодо якості будинку (ч.2 ст.678 ЦК України) полягає в тому, що їх усунення пов`язане з непропорційними витратами або затратами часу, що стверджується висновком додаткової судової будівельно-технічної експертизи № 58/45/10 від 29.10.2010 року.

Ухвалюючи зазначене рішення, Апеляційний суд Київської області виходив з того, що «відповідно до висновку спеціаліста КНДІСЕ № 3761 від 29.04.2009 р. з приводу відповідності спірного будинку вимогам технічних норм та придатності до експлуатації - стяжка на підлозі в приміщеннях спірного будинку не відповідає вимогам технічних норм, знаходиться в незадовільному технічному стані і потребує заміни. Зовнішнє водовідведення атмосферних опадів в будинку влаштоване таким чином, що нижня частина зливових труб виведена в приямки, з яких немає виходу в каналізаційні труби і вода з цих приямків витікає просто під фундамент будинку. Конструкція даху і покрівля будинку мають суттєві недоліки, а саме : неякісне обпирання балок на опори, хиткість конструкції, наявність тимчасових кріплень (підпорки), в якості несучих конструкцій даху використаний неякісний матеріал (деревина уражена пліснявою та гнилизною), через хиткість конструкції перекриття над другим поверхом немає доступу по всій площі даху для ремонту та обслуговування даху і покрівлі. Конструкція даху та виконані роботи по його облаштуванню не відповідають технічним нормам. Технічний стан даху і покрівлі оцінюється як незадовільний, при якому експлуатація елементів будинку можлива лише після проведення ремонтних робіт .

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи ТОВ «Центр правової допомоги «Правозахист» № 235 від 25.12.2009 р. спірний садовий будинок по АДРЕСА_3 в частині технічного стану в цілому по будинку з урахуванням закінчених будівництвом конструктивних елементів відповідає вимогам нормативної документації в галузі будівництва. Будинок не відповідає вимогам нормативної документації в галузі будівництва стосовно якості проведених будівельних робіт в частині відхилення штукатурного шару стін на першому поверсі від вертикалі і горизонталі, відхилення цементної стяжки підлоги на першому поверсі від площини, відсутності обробки дерев`яних конструкцій даху захисними речовинами, засобами вогнезахисту, наявності процесів гниття дерев`яної балки (єндови). Конструкції даху мають пошкодження та носять ознаки гниття внаслідок тривалого зволоження, причинами чого можуть бути дефекти монтажу покрівлі. Встановити чи дозволяє конструкція і технічний стан покрівлі здійснювати його експлуатацію за призначенням не вбачається можливим .

Відповідно до висновку додаткової судової будівельно-технічної експертизи № 58/45/10 від 29.10.2010 р. (призначена апеляційним судом Київської області) спірний садовий будинок не відповідає вимогам будівельних норм і правил в частині : якості цементно-пісчаного розчину, виконаних робіт та конструктивних рішень по влаштуванню стяжки та в цілому підлоги в приміщеннях першого поверху ; якості матеріалів, виконаних робіт та конструктивних рішень по монтажу конструктивних елементів горища будинку, що впливає в цілому на несучу здатність горища ; якості матеріалів, виконаних робіт та конструктивних рішень по монтажу конструктивних елементів перекриття 2 поверху будинку, що впливає в цілому на несучу здатність цього перекриття. Подальша експлуатація горища та перекриття 2 поверху без посилення їх конструктивних елементів призведе до обвалення як самого горища, так і перекриття над 2 поверхом, що потенційно загрожує життю людини.

Плита перекриття першого поверху, на яку опирається несуча цегляна стіна 2 поверху не витримує навантаження від цієї стіни, тим самим є небезпека життю та здоров`ю людини. Міжповерхова площадка консольного типу з обпиранням на стіну першого поверху по ряду В з защемленням по цьому ряду стіною другого поверху є недостатнім, не забезпечується стійкість цієї плити від навантажень самої плити, що створює небезпеку для життя людини. Загальний стан покрівлі не забезпечує її герметичність та не захищає будинок від проникнення в нього атмосферних опадів у вигляді дощу і талого снігу.

Виявлені недоліки будинку є суттєвими та свідчать про його непридатність для безпечного знаходження в ньому людини, відтак експлуатація будинку можлива лише після проведення будівельних робіт щодо доведення конструктивних елементів до здатності витримувати відповідні нормативні навантаження та заміни матеріалів неналежної якості».

Таким чином, вартість спірного майна, що була визначена сторонами у договорі купівлі-продажу від 27 червня 2008 року, та зафіксована у рішенні Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року, не можливо прийняти до уваги у даній справі, оскільки вказаним судом рішенням було встановлено, що придбаний позивачем ОСОБА_4 садовий будинок не відповідає вимогам закону щодо належної якості товару (ст.673 ЦК України), зокрема будинок має недоліки, які є суттєвими та свідчать про його непридатність для подальшої експлуатації саме у якості будинку (місця проживання) і безпечного знаходження в ньому людини, що і стало підставою для ухвалення рішення про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення з ОСОБА_3 сплачених йому за договором коштів.

Як встановлено зі змісту ухвал Апеляційного суду Київської області від 09 жовтня 2012 року у справі за скаргою ОСОБА_4 про визнання неправомірними та скасування постанов, зобов`язання відновити виконавче провадження, та ухвали Апеляційного суду м. Києва від 05 вересня 2016 року у справі за поданням державного виконавця відділу примусового виконання рішень України Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві Гречухи О.Я., заінтересовані особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про обмеження у праві виїзду за межі України боржника у виконавчому провадженні, вперше виконавче провадження з виконання зазначеного рішення Апеляційного суду Київської області від 31 жовтня 2011 року було відкрите 25 листопада 2011 року ( а.с. 22-25, т. 4).

У зв`язку із невиконанням судового рішення державним виконавцем відділу примусового виконання рішень ДВС ГУЮ у Київській області Ахмад Н. І. накладено арешт на майно боржника та оголошено заборону його відчуження шляхом винесення постанови від 25 листопада 2011 року .

Боржником ОСОБА_3 09 квітня 2012 року оскаржена вказана постанова та дії державного виконавця начальнику відділу примусового виконання рішень управління ДВС ГУЮ у Київській області.

За результатами перевірки матеріалів виконавчого провадження, 18 квітня 2012 року начальником відділу примусового виконання рішень управління ДВС ГУЮ у Київській області Штепою С.О. протиправно із порушенням норм законодавства скасовано вказану постанову про арешт майна боржника та оголошення заборони його відчуження від 25 листопада 2011 року.

Вищевказані факти були встановлені в ухвалі Апеляційного суду Київської області по справі №22ц-4833/2012 від 09 жовтня 2012 року.

Разом з тим, в день скасування постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони його відчуження боржник ОСОБА_3 продав інший садовий будинок - під АДРЕСА_4 , що належав йому на праві власності та на який було накладено арешт постановою державного виконавця відділу примусового виконання рішень ДВС ГУЮ у Київській області Ахмад Н.І. від 25 листопада 2011 року, що підтверджується договором купівлі-продажу від 18 квітня 2012 року. Згідно п. 4 вказаного договору продаж будинку вчинено за 3 825 000 грн. Грошові кошти з реалізації вказаного майна не були передані боржником на виконання судового рішення та погашення заборгованості у розмірі 3 009 431,96 грн. перед стягувачем ОСОБА_4 .

Зазначені факти були встановлені ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 05 вересня 2016 року, якою було відхилено апеляційну скаргу ОСОБА_3 , а ухвалу Солом`янського районного суду м. Києва від 02 червня 2016 року про обмеження боржника у праві виїзду за кордон - залишено без змін.

Як вбачається з матеріалів даної справи, виконавче провадження № 34788951 по виконанню виконавчого листа № 2-173/2010 від 14.11.2011 року про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 коштів у розмірі 2 982 074 грн. було відкрито постановою головного державного виконавця Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві Крайчинського С.С. від 22 жовтня 2012 року ( а.с. 174, т. 5).

06 листопада 2012 року адвокат Погребняк Ю.Ф. в інтересах боржника ОСОБА_3 , що діяв на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 11.08.2011 року зі строком дії до 12 серпня 2014 року, звернувся з клопотанням до начальника Управління Державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві про проведення перевірки законності виконавчого провадження ( а.с. 263, т. 3).

07 листопада 2012 року представник ОСОБА_3 звернувся до суду зі скаргою на постанову державного виконавця від 22.10.2012 року про накладення арешту на нерухоме майно і заборону його відчуження ( а.с. 267, т. 3).

19 листопада 2012 року представник ОСОБА_3 звернувся до державного виконавця з клопотанням про відкладення провадження виконавчих дій ( а.с. 268, т. 3).

13 лютого 2013 року державним виконавцем було винесено постанову про призначення експерта, суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні - оцінювача ОСОБА_9 ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА». Вказаною постановою призначено проведення оцінки майна: садового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою АДРЕСА_3 , та належать на праві власності ОСОБА_3

13 лютого 2013 року начальником відділу примусового виконання рішення Управління ДВС Головного управління юстиції у м. Києві було надіслано на адресу ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА» копію вказаної постанови від 13.02.2013 року та копію матеріалів виконавчого провадження ( а.с. 275, т. 3)

Відповідно до записів на зворотній стороні титульного аркушу виконавчого провадження ( а.с. 260, т. 3) представник боржника ОСОБА_3 - Погребняк Ю.Ф. знайомився з матеріалами виконавчого провадження 19 листопада 2012 року та 27 лютого 2013 року.

Зазначена обставина свідчить про те, що з 27 лютого 2013 року боржнику ОСОБА_3 було достовірно відомо про призначення державним виконавцем оцінки спірного нерухомого майна, яке в подальшому було предметом прилюдних торгів.

Як вбачається зі звіту про незалежну оцінку майна ринкової ( початкової ) вартості об`єкта оцінки для продажу майна на конкурентних засадах шляхом продажу на аукціоні або прилюдних торгах, він складений та підписаний оцінювачем ОСОБА_11 , директором ПП Консалтингова група «Агро-Еспеперт» ОСОБА_13, директором СОД ТОВ «Оціночна компанія «Вега» ОСОБА_9 ( а.с. 129- 170, т. 5).

Відповідно до вказаного висновку про вартість майна, загальна вартість домоволодіння складає 653 349 грн. без урахування ПДВ (виходячи із курсу НБУ станом на 12.03.2013 року 1 долар США = 7,993 грн.), в тому числі ринкова вартість садового будинку - 482 429 грн.; ринкова вартість земельної ділянки - 170 920 грн. ( а.с. 131, т.5).

При цьому, як вбачається зі змісту висновку, оцінювачами було враховано вищезгадані висновки експертів щодо технічного стану будинку, відповідно до яких оцінюваний об`єкт не відповідає вимогам надійності та можливості безпечної експлуатації будівлі, при визначенні вартості майна було застосовано основний ціноутворюючий підхід - порівняльний. Разом з тим, було здійснено коригування, враховуючи вартість проведення ремонтно-відновлювальних робіт даного приміщення виходячи з його технічних показників, що може сягати більше 50% вартості пустого приміщення, беручи до уваги висновки експертного будівельно-технічного дослідження, оцінюваний об`єкт не відповідає вимогам надійності та можливості безпечної експлуатації, будинок має незадовільний технічний стан та потребує відновлення та заміни більшості конструктивних елементів, тому проведено коригування мінус 40% від вартості об`єктів порівняння, а також на відсутність внутрішнього оздоблення - мінус 10% ( а.с. 155-156, т. 5).

Як вбачається з копії постанови від 15.03.2013 року головного державного виконавця Відділу ПВР Управління ДВС Головного управління юстиції у м. Києві Крайчинського С.С., 15 березня 2013 року до відділу примусового виконання рішень надійшов експертний висновок ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА», відповідно до якого станом на 12.03.2013 року вартість садового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою АДРЕСА_3 , становить 653 349 грн. без урахування ПДВ. Не погоджуючись із вказаним експертним висновком, стягувач подав заяву про рецензування звіту про оцінку. Тому вказаною постановою призначено рецензування звіту незалежної оцінки майна оцінювачу ОСОБА_12 ТОВ «»Українська експертна група» ( а.с. 228-229, т. 5).

28 березня 2013 року на адресу стягувача та боржника державним виконавцем було надіслано копію рецензії від 20 березня 2013 року ( а.с. 230, т. 5).

Крім того, про обізнаність боржника ОСОБА_3 з ходом виконавчого провадження та передачу документів виконавчого провадження для проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (домоволодіння, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , до складу якого входять: садовий будинок (літера «А-2») загальною площею 386,9 кв.м. з надвірними господарськими будівлями і спорудами: колонка питна (літера «К»), яма вигрібна (літера «Л»), огорожа №1-3, що розташовані на земельній ділянці загальною площею 0,1200га (кадастровий номер :04:002:0231)) свідчить також зміст ухвали Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 червня 2013 року у справі № 359/6509/13ц ( а.с. 285-287, т. 3).

Відповідно до змісту вказаної ухвали, 25 червня 2013 року представник ОСОБА_3 - Погребняк Ю.Ф. звернувся до суду з заявою про забезпечення позову шляхом заборони органам державної виконавчої служби вчиняти певні дії щодо передачі вказаного садового будинку та земельної ділянки на реалізацію через публічні торги.

Заяву обґрунтовував тим, що «25 червня 2013 року до Бориспільського міськрайонного суду Київської області ним було подано позовну заяву до ОСОБА_4 про повернення в натурі безпідставно набутого майна: садового будинку і прилеглої земельної ділянки по АДРЕСА_3 . Спірні об`єкти нерухомого майна перебувають у безпідставному і незаконному користуванні ОСОБА_4 незважаючи на те, що власником садового будинку і земельної ділянки є ОСОБА_3 . Використання спірного нерухомого майна ОСОБА_4 впродовж тривалого терміну часу, а саме: на протязі 5-ти років може унеможливити його повернення законному власнику ОСОБА_3 , в разі задоволення вищевказаного позову. Крім того, ОСОБА_4 зловживаючи правами стягувача у виконавчому провадженні має намір без відома ОСОБА_3 здійснити спробу реалізації садового будинку і виконавчої служби з публічних торгів, позбавивши ОСОБА_3 прав сторони у виконавчому провадженні, які передбачені у таких випадках ст. 12 Закону України «Про виконавче провадження», а також безпідставно передати зазначені об`єкти нерухомості третім особам.»

Частиною третьою статті 62 Закону України «Про виконавче провадження» у редакції чинній, на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону. Частинами другою, четвертою статті 58 цього ж Закону визначено право сторін виконавчого провадження оскаржити результати оцінки майна та порядок їх оскарження до передачі майна на реалізацію.

Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що представник ОСОБА_3 - Погребняк Ю.Ф. (відтак - і сам ОСОБА_3 ), ознайомившись з матеріалами виконавчого провадження 27 лютого 2013 року, був достовірно обізнаний про призначення оцінки майна з метою передачі майна для продажу на прилюдних торгах, однак висновку про оцінку майна не оскаржував.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість висновків суду першої інстанції про задоволення позовних вимог з підстав позбавлення боржника ОСОБА_3 права оспорювати результати оцінки майна, оскільки, по-перше, з матеріалів справи встановлено, що представник ОСОБА_3 - Погребняк Ю.Ф. був достовірно обізнаний з призначенням оцінки майна державним виконавцем; по-друге, порушення, допущені державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо підлягають оскарженню в порядку, передбаченому законом.

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_3 посилався на звіт про незалежну оцінку об`єкта нерухомості, виконаний на його замовлення Інформаційним науково-дослідницьким центром «Експерт-консалтинг», відповідно до якого вартість садового будинку складає 3 187 835 грн. станом на 31 липня 2013 року.

Разом з тим, як вбачається з даного висновку, оцінювачем було використано порівняльний підхід, всі дані про фізичні характеристики (розміри, площа) об`єкта оцінки отримані за документами, наданими замовником. Оцінювач не виконував технічної експертизи об`єкта оцінки.

З викладеного вбачається, що негативний технічний стан будинку та неможливість його належної експлуатації без проведення ремонтно-відновлювальних робіт по заміні внутрішніх конструкцій, що встановлено судовим рішенням, не були враховані оцінювачем, жодного коригування на незадовільний технічний стан будинку зроблено не було.

Таким чином, покладення в основу оскаржуваного рішення звіту про незалежну оцінку об`єкта нерухомості, виконаного Інформаційним науково-дослідницьким центром «Експерт-консалтинг», також неможливо визнати обґрунтованим.

Крім того, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у договорі купівлі-продажу садового будинку від 04 березня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 вбачається, що продаж здійснено за 119 000 гривень, при цьому зазначено, що відповідно до Звіту в стислій формі про оцінку майна від 21 лютого 2014 року, зробленого ТОВ «ЕОК Дрібнич, Новосьол та Партнери» оцінка садового будинку становить 1 289 685 грн. (т.3 а.с.90).

Проте зазначена оцінка також не може бути прийнята до уваги у даному спорі, оскільки: по-перше, при складанні висновку про оцінку майна ТОВ «Оціночна компанія «Вега» були застосовані коригування до вартості аналогічних об`єктів продажу, враховуючи, що об`єкт оцінки має вимушений продаж - з прилюдних торгів ( аукціону) - мінус 10%, коригування на відмінності у технічних характеристиках - мінус 40%, коригування на рівень внутрішнього оздоблення - мінус 10%; по-друге, станом на 21 лютого 2014 року був вищий курс долара (8,838 грн. за 1 долар США) у порівнянні з датою висновку ТОВ Оціночна компанія «Вега» - станом на 12 березня 2013 року курс долара становив 7, 993 грн. за 1 долар США; по-третє звіт про оцінку майна ТОВ «ЕОК Дрібнич, Новосьол та Партнери» був зроблений 21 лютого 2014 року, тобто після певного періоду часу володіння зазначеним будинком ОСОБА_2 , яка стала власником майна на підставі свідоцтва від 09 серпня 2013 року, та відповідно до змісту апеляційної скарги ОСОБА_1 , - здійснювала ремонтні роботи в будинку.

Наданий в суді апеляційної інстанції представником позивача висновок про вартість майна, виконаний суб`єктом оціночної діяльності ПП «Консалтингова група «Агро-Експерт» на підставі постанови державного виконавця від 07.02.2018 року, станом на 21.02.2018 року, відповідно до якого ринкова вартість садового будинку становить 5 332 000 грн., ринкова вартість земельної ділянки - 694 000 грн., - також не може бути прийнятий до уваги, виходячи з наступного.

Висновок ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА» був виконаний станом на 12 березня 2013 року та застосовано курс долара до гривні - 7,993 грн., висновок ПП «Консалтингова група «Агро-Есперт» виконаний станом на 21 лютого 2018 року та застосовано курс долара до гривні 27,072945 грн., відтак, суттєва різниця у вартості обумовлена, зокрема, застосуванням значно більшого курсу долара США до гривні.

Також у висновку ПП «Консалтингова група «Агро-Експерт» вартість будинку визначена за порівняльним підходом аналогів продажу, при цьому коригування на технічний стан будинку - не застосовано.

Враховуючи, що відповідно до змісту ухвали Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 червня 2013 року у справі № 359/6509/13ц ОСОБА_3 не має доступу до будинку з 2008 року, а матеріали справи не містять даних про обсяг проведених будівельних робіт щодо доведення конструктивних елементів до здатності витримувати відповідні нормативні навантаження та заміни матеріалів неналежної якості, зазначених у вищевказаних висновках судових будівельно-технічних експертиз, то зазначений висновок з оцінки майна від 21 лютого 2018 року не спростовує висновків, викладених у звіті, що складений станом на 12 березня 2013 року.

Крім того, звіт про незалежну оцінку майна ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА» був складений 12 березня 2013 року, а прилюдні торги проведені 29 липня 2013 року, тобто в межах шестимісячного строку, визначеного ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», отже, на дату проведення прилюдних торгів звіт про оцінку майна був чинним.

Враховуючи вищевикладені обставини, зокрема, що боржником у встановленому законом порядку не була оскаржена оцінка майна, здійснена ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА», а надані позивачем докази зазначеного висновку не спростовують, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав вважати необґрунтованим висновок суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Оціночна компанія «ВЕГА» від 12 березня 2013 року, на підставі якого були проведені прилюдні торги, та таким, що призвів до заниження ціни продажу з прилюдних торгів домоволодіння, що належало на праві власності ОСОБА_3 .

Також колегія суддів вважає необґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що неповідомлення боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, стартову ціну реалізації майна позбавило позивача права бути присутнім на прилюдних торгах, взяти у них участь, - оскільки такі обставини не можуть бути підставою для визнання торгів недійсними, адже позивачем не доведено, що такі порушення вплинули на результати торгів.

Відповідно до п. 3.11 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, в редакції на час проведення прилюдних торгів 29.07.2013 року, спеціалізована організація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 678/301/12, розглядаючи питання дотримання при проведенні торгів вимог пункту 3.11 Тимчасового положення, суди мають установити, чи було письмово повідомлено, зокрема, боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, та про стартову ціну, за якою майно пропонується до продажу. Проте сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення прилюдних торгів не може бути підставою для визнання таких торгів недійсними. Головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, тобто встановити не тільки недотримання норм закону при проведенні прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, що їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними.

Отже, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, позивач повинен довести, що такі порушення призвели до порушення його прав та законних інтересів.

З даним позовом ОСОБА_3 звернувся до суду 01 жовтня 2015 року, посилаючись на те, що про проведення прилюдних торгів він дізнався у серпні 2015 року. Однак, відповідно до звернення адвоката Погребняка Ю.Ф. в інтересах ОСОБА_3 до начальника Управління державної виконавчої служби від 13 травня 2015 року, що наявне у матеріалах виконавчого провадження, у вказаному зверненні він зазначає, що про проведення прилюдних торгів йому стало відомо 12 травня 2015 року ( а.с. 213, т. 5).

Як вбачається з матеріалів справи, під час розгляду даної справи сторони не звертались з клопотаннями про витребування копій документів, на підставі яких було проведено прилюдні торги 29 липня 2013 року філією 10 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.», та судом такі документи витребувані від ПП «Нива-В.Ш.» не були.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань станом на 09.10.2018 року, Приватне підприємство «Нива - В.Ш.» було припинено 04 січня 2016 року на підставі рішення Господарського суду Вінницької області про визнання його банкрутом від 22 грудня 2015 року у справі № 902/156/15 ( а.с. 212-213, т. 3).

Як вбачається з листа Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» у відповідь на заяву представника позивача щодо надання інформації про пересилання листа ОСОБА_3 в період з 25 червня 2013 року по 29 липня 2013 року, реєстрація відправника поштових відправлень та його адреси чинними нормативними документами не передбачено. Крім цього, відправник має право протягом шести місяців з дати приймання до пересилання поштового відправлення подати заяву щодо надання інформації про пересилання реєстрованого поштового відправлення. У разі пересилання простих листів, то на цю категорію поштових відправлень не розповсюджується послуга відстеження по шляху пересилання. При цьому строк зберігання виробничих документів про приймання та вручення рекомендованої кореспонденції становить один рік (а.с.68, т. 1 ).

Таким чином, зі змісту даного листа не встановлена та обставина, що ОСОБА_3 не було повідомлено належним чином про час та місце проведення прилюдних торгів.

Також, як вбачається зі змісту ухвали Апеляційного суду м. Києва від 05 вересня 2016 року у справі № 760/6218/16-ц, ОСОБА_3 , оскаржуючи ухвалу Солом`янського районного суду м. Києва від 02 червня 2016 року, якою його було обмежено у праві виїзду за межі України, в обґрунтування апеляційної скарги зазначав, що з його боку як боржника було вжито всіх залежних від нього заходів щодо сплати боргу, оскільки у 2013 році боржником було частково виконано рішення суду, шляхом продажу на прилюдних торгах нерухомого майна (будинку АДРЕСА_3) .

Залишаючи без задоволення апеляційну скаргу ОСОБА_3 , а ухвалу Солом`янського районного суду м. Києва від 02 червня 2016 року - без змін, Апеляційний суд м. Києва виходив з того, що доводи апеляційної скарги ОСОБА_3 про те, що матеріали виконавчого провадження № 34788951 не містять жодного доказу повідомлення боржника про дату та час проведення виконавчих дій щодо опису й арешту, а також взагалі про здійснення будь-яких виконавчих дій, спростовуються матеріалами подання, в тому числі, письмовими зверненнями представників боржника до відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві від 13 травня 2015 року, 30 вересня 2015 року, 05 жовтня 2015 року, в яких зазначено про перебування виконавчого провадження на виконанні у відділі примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві з червня 2012 року, а також надані пояснення на виклик Головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві з приводу виконання виконавчого документу. Наведене свідчить про те, що боржник обізнаний про відкриття відділом примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві виконавчого провадження з примусового виконання виконавчого листа Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 14 листопада 2011 року та проведення виконавчих дій.

Крім того, виходячи зі змісту ухвали Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 26 червня 2013 року про відмову у задоволенні заяви представника ОСОБА_3 - Погребняка Ю.Ф. про забезпечення позову шляхом заборони органам державної виконавчої служби вчиняти певні дії щодо передачі вказаного садового будинку та земельної ділянки на реалізацію через публічні торги, колегія суддів вважає, що боржнику було достовірно відомо про факт передачі державним виконавцем документів виконавчого провадження до спеціалізованої організації для реалізації спірного нерухомого майна з прилюдних торгів.

За викладених обставин, відсутність в матеріалах даної справи письмового доказу про отримання боржником ОСОБА_3 повідомлення від спеціалізованої організації ПП «Нива - В.Ш.» про призначення прилюдних торгів на 29 липня 2013 року, не може бути підставою для задоволення позовних вимог, оскільки позивачем не доведено, що неповідомлення про проведення прилюдних торгів призвело до порушення його прав та законних інтересів.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість доводів апеляційних скарг ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та наявність підстав для скасування оскаржуваного рішення та прийняття нового судового рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання недійсними прилюдних торгів, проведених 29 липня 2013 року філією 10 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» з реалізації арештованого нерухомого майна; протоколу проведення прилюдних торгів, затвердженого філією 10 приватного підприємства «Нива-В.Ш.» № 1013327/1 від 29 липня 2013 року, Акту державного виконавця, затвердженого начальником Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у місті Києві про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах № 1245/9 від 09 серпня 2013 року - слід відмовити.

Згідно з ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до вимог вказаних норм, з позивача ОСОБА_3 на користь відповідачів підлягають стягненню понесені ними судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі: на користь ОСОБА_1 - 2358 грн. 56 коп., на користь ОСОБА_2 - 826 грн. 80 коп.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381-383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та апеляційну скаргу ОСОБА_2 - задовольнити.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 червня 2019 року - скасувати та прийняти постанову:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у місті Києві про визнання недійсними: прилюдних торгів, проведених 29 липня 2013 року філією 10 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» з реалізації арештованого нерухомого майна; протоколу проведення прилюдних торгів, затвердженого філією 10 приватного підприємства «Нива-В.Ш.» № 1013327/1 від 29 липня 2013 року, Акту державного виконавця, затвердженого начальником Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у місті Києві про продаж нерухомого майна на прилюдних торгах № 1245/9 від 09 серпня 2013 року - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , проживаючого за адресою: АДРЕСА_6 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , проживаючої за адресою: АДРЕСА_7 ) витрати по сплаті судового збору в сумі 2358 грн. 56 коп.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , проживаючого за адресою: АДРЕСА_6 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 , проживаючої за адресою: АДРЕСА_8 ) витрати по сплаті судового збору в сумі 826 грн. 80 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 18 червня 2021 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Махлай Л.Д.

Немировська О.В.