Суддя Ізмайлов І. К.
Справа № 644/6491/20
Провадження № 2/644/697/21
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2021 року Орджонікідзевський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Ізмайлова І.К.

за участю секретаря - Зінченко М.О.

розглянувши в відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 644/6491/20 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Тетяни Анатоліївни, третя особа - ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -

за участі у судовому засіданні:

представника позивача - ОСОБА_3

представника відповідача - Бацинюк Н.М.

в с т а н о в и в :

01 вересня 2020 року представник ОСОБА_4 звернулась з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. про скасування рішення про державну реєстрацію права власності.

Уточнивши позов зазначила, що їй з 02.06.2010 року на праві приватної власності належала двокімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 49.8 кв.м.

31 липня 2012 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Астра Банк», укладено кредитний договір № 20010 за яким відкрито відновлювальну кредитну лінію та встановлено кредитний ліміт в розмірі 80000.00 грн. на потреби відповідно до заявки-анкети та заяви на отримання траншу.

31 липня 2012 року між нею та ПАТ «Астра Банк», в забезпечення виконання кредитного договору укладеного ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 20010/3, посвідчений 31.07.2012 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Давидовою Я.Ф. зареєстрований в реєстрі за № 639, предметом якого була належна їй двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Вважає, що факт підписання кредитного договору не створює для ОСОБА_2 зобов`язання з повернення неотриманих ним кредитних коштів, адже моментом виникнення таких зобов`язань відповідно до положень договору є саме момент отримання фактично на рахунок кредитних коштів, що оформляється клопотанням про надання кредиту та відбувається зарахуванням на рахунок позичальника, але коштів від банку він не отримував.

21 вересня 2020 року їй стало відомо, що право власності на належну їй квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Фінанс проперті групп» як за іпотекодержателем шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що право власності на квартиру зареєстровано за відповідачем ТОВ «Фінанс проперті групп» 11.03.2020 року, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А. запис про право власності: 35930707.

В довідці підставою до виникнення права власності зазначено договір іпотеки, посвідчений 31.07.2012 року, приватним нотаріусом Давидовою Я.Ф., договір відступлення прав вимоги, посвідчений 13.12.2019 року, приватним нотаріусом Шевченко І.Л., вимога про усунення порушення основного зобов`язання та іпотечного договору від 24.12.2019 року.

Вважає рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. про реєстрацію за ТОВ «Фінанс проперті групп», як за іпотекодержателем, права власності на спірну квартиру незаконним та таким що підлягає скасуванню, оскільки воно було прийняте реєстратором з грубими порушеннями вимог Закону України «Про іпотеку», договору іпотеки № 20010/3 від 31.07.2012 року, та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно га їх обтяжень».

В подальшому, ознайомившись зі змістом повідомлень про заміну кредитора та вимоги про усунення порушення, яких вона від ТОВ «Фінанс проперті групп» не отримувала, зазначила, що вони містять посилання на те, що ТОВ «Фінанс проперті групп» придбав право вимоги у ПАТ «Дельта Банк» за кредитним договором, укладеним між ОСОБА_2 та ПАТ «Дельта Банк», в той час, як ним з ПАТ «Дельта Банк» кредитного договору не укладалось.

Зі змісту вимоги убачається, що відповідач вказав невідомі, ніякими розрахунками не підтверджені суми щодо наявності у ОСОБА_2 заборгованості 36236,88 грн. по тілу кредиту, 34916,62 грн. - за процентами та 22983,34 грн. - пені, що не відповідає вимогам, встановленим для вимоги про усунення порушення, передбачених законодавством, та стосуються взагалі невідомого кредитного договору, який ніколи не укладався з ПАТ «Дельта Банк».

Вважала, що відповідні вимоги якщо і належать - то належать ПАТ «Астра Банк», і без жодного документального підтвердження відповідних прав вона мала не виконувати будь-які вимоги ТОВ «Фінанс проперті групп» за відсутності договорів між нею та ПАТ «Дельта Банк».

Договором № 2106/К про відступлення прав вимоги від 13.12.2019 р., передбачено, що ТОВ «Фінанс проперті групп» набуває право вимоги не раніше моменту отримання ПАТ «Дельта Банк» коштів за цим договором у повному обсязі, однак доказів сплати кошти за договором № 2106/К не надано. Отже, боржник мав право не виконувати свої зобов`язання перед новим кредитором до надання доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Неповідомлення боржника про заміну кредитора не тягне за собою відмову у позові новому кредитору, а може впливати на визначення розміру боргу перед новим кредитором у випадку проведення виконання попередньому або ж свідчити про прострочення кредитора. І якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Таким чином, будь-які зобов`язання ОСОБА_2 або позивачки зі сплати заборгованості за кредитним договором були відстрочені на час надання ТОВ «Фінанс проперті групп» доказів того, що новим кредитором є саме він, і вона та ОСОБА_2 мали право не виконувати свого обов`язку з повернення заборгованості за кредитним договором, якщо вона існувала до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у цей період є протиправним, оскільки саме кредитне зобов`язання є основним, і іпотечне зобов`язання до основного має акцесорний (додатковий характер).

Лише в разі невиконання основного зобов`язання наступає право звернути стягнення на предмет іпотеки. При цьому, протягом часу ненадання доказів своїх прав у зобов`язанні вона мала право не виконувати основне зобов`язання на час прострочення кредитора.

Зважаючи на це ТОВ «Фінанс проперті групп» не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки до встановлення факту протиправного невиконання основного зобов`язання протягом 30 днів з дня отримання вимоги про усунення порушення. Вказаним ТОВ «Фінанс проперті групп» позбавив можливості як її так і ОСОБА_2 відшкодувати заборгованість за основним зобов`язанням у добровільному порядку, у разі її наявності. При цьому вона обов`язково б сплатила заборгованість, не позбавляючись права власності на двокімнатну квартиру у Харкові за борг близько 90000,00 грн.

Також посилалась на ту обставину, що на час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності оцінка предмета іпотеки не проводилась, що є істотною умовою для звернення стягнення та має обов`язково передувати останньому і свідчить про порушення іпотекодержателем та нотаріусом положень Закону України «Про іпотеку». Ця обставина є суттєвим порушенням, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Оскільки оцінка спірної квартири іпотекодержателем не проводилася, встановити якою на момент реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем була її вартість - є неможливим, що унеможливлює з`ясування суми заборгованості за договором кредиту № 20010 від 31.07.2012 року, яку було погашено шляхом визнання права власності на предмет іпотеки.

Вважає, що сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що право власності на об`єкт заставленого майна виникає лише у певному випадку, а саме: на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Між нею та ТОВ «Фінанс проперті груп» не укладалось окремих договорів про задоволення вимог іпотекодержателя і дії нотаріуса щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникло на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними.

Також, вважала, що реєструючи право власності на квартиру за іпотекодержателем, реєстратор порушив Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки вчинена ним дія не була пов`язаною із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном.

Оскільки правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання то договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно, що не враховано приватним нотаріусом Луніною Т.А. при здійсненні реєстрації права власності на належну позивачу квартиру за ТОВ «Фінанс проперті групп»

На підставі викладеного просила скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51610391 від 13.03.2020 року згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінанс проперті групп» та поновити за нею відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, як за власником.

У своєму відзиві ТОВ «Фінанс проперті групп» проти задоволення позову заперечувало. Зазначивши, що 04 грудня 2019 року згідно з протоколом №UA-EA-2019-11-13-000003-а від 04.12.2019 року, ТОВ «Фінанс проперті групп» визнано переможцем у відкритих торгах (аукціоні) з продажу лоту - належного Публічному акціонерному товариству «Дельта Банк» № GL3N01377.

Вся інформація стосовно аукціону щодо продажу права вимоги за кредитним та іпотечним договорами офіційно оприлюднена на онлайн порталі системи публічних закупівель ProZorro: https: prozorro.salе/auction/UA-EA-2019-11-13-000003-а.

13 грудня 2019 року право вимоги за вищевказаними договорами були відступлені ТОВ «Фінанс проперті групп» на підставі договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги № 2106/К від 13.12.2019 року, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Фінанс проперті групп».

13 грудня 2019 року ТОВ «Фінанс проперті групп» письмово, з описом вкладенням у цінний лист, повідомили ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про заміну старого кредитора на нового кредитора, повідомлення про заміну кредитора були вручені адресатам, про що свідчать зворотні повідомлення з відміткою про вручення.

24 грудня 2019 року їм же надіслано поштовим повідомленням вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у 30-денний строк на адреси боржника та іпотекодавця, які було також особисто вручено останнім 03.01.2020 року, що підтверджується копіями опису вкладення у цінний лист від 28.12.2019 року, фіскальними чеками та зворотними повідомленням з відміткою про отримання.

За спливом 30-денного строку, 11 березня 2020 року, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А. відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зареєстровано право власності на підставі вищезазначених документів.

Саме у такий, передбачений законом спосіб, ТОВ «Фінанс проперті групп» набуло право власності на спірну квартиру, тому будь-які посилання щодо протиправних дій збоку набувача права власності на нерухоме майно є безпідставними.

Позивачем не ставиться питання про визнання недійсним іпотечного договору №20010/3, посвідченого 31.07.2012 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Давидовою Я.Ф., за реєстром № 639.

Таким чином, укладаючи іпотечний договір з банківської установою, позивачкою - іпотекодавцем було досягнуто згоди з Пат «Астра банк» за усіма суттєвими умовами договору, в зв`язку з чим її посилання щодо неможливості реалізації права іпотекодержателя в порядку визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку» є цілком безпідставним.

Третя особа ОСОБА_2 подав суду письмові пояснення, у яких зазначив, що 31.07.2012 р. між ним та ПАТ «Астра Банк» укладено кредитний договір № 20010 за умовами якого відкрита відновлювальна кредитна лінія, що надавало йому право протягом дії договору отримати від банку кредит на суму до 80000,00 грн.

Повідомлення на своє ім`я та ім`я ОСОБА_1 від ТОВ «Фінанс Проперті групп» отримував особисто, але жодних повідомлень ОСОБА_1 не передавав, вважав їх шахрайськими, за неіснуючим кредитним договором без будь-яких підтверджень ТОВ «Фінанс проперті групп» прав кредитора.

Звертався до ТОВ «Фінанс Проперті Групи» з листами від 30 грудня 2019 року та від 04 січня 2020 року (після отримання повідомлення та вимоги відповідно) з вимогою надати докази переходу прав за кредитним договором від ПАТ «Астра Банк» до ТОВ «Фінанс Проперті групп» та обґрунтування заборгованості з доказами її формування. Відповіді на листи не отримував.

Заперечуючи існування простроченого кредитного зобов`язання за договором та існування будь-яких прав ТОВ «Фінанс Проперті групп» за договором, просив позовні вимоги задовольнити.

Ухвалою судді Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 04 вересня 2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у вказаній цивільній справі.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 04 вересня 2020 року частково задоволено клопотання позивача про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення заборони на відчуження квартири.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2020 року закрито підготовче провадження та цивільну справу призначено до судового розгляду.

Позивач про час та місце розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином, у судове засідання не з`явився.

Представник позивачки у судовому засіданні позов підтримав, просив його задовольнити та зазначив, що на його думку у відповідача не існує права вимоги, не заперечував укладення договорів кредиту та договору іпотеки в його забезпечення з ПАТ «Астра Банк». ОСОБА_2 відкрито відновлювальну кредитну лінію на суму до 80000,00 грн., однак він не отримував та не користувався кредитними коштами. ПАТ «Астра Банк» змінив свою назву, його не ліквідовано, однак відповідачем не підтверджено переходу права вимоги за зазначеними договорами до ПАТ «Дельта Банк». ПАТ «Астра Банк» претензій з приводу виконання умов договору йому ніколи не пред`являв, судових спорів не було.

Приватний нотаріус передчасно провів реєстрацію права власності, з інформаційної довідки вбачається, що йому надано не всі необхідні документи, так відсутні відомостей про проведення оцінки, не підтверджено наявність боргу та часу його виникнення, розмір суми боргу значно менший ринкової власності квартири, порушено умови договору іпотеки про порядок переходу права власності, за відсутності договору задоволення вимог іпотекодержателя. Також зазначив, що спірна квартира є єдиним житлом позивачки.

Представник ТОВ «Фінанс проперті групп» в суді проти задоволення позову заперечував, зазначивши, що позовна заява містить відомості про правонаступництво ПАТ «Дельта Банк» після ПАТ «Астра Банк», а отже позивачка обізнана про такий факт. 04.12.2019 р. ТОВ «Фінанс проперті групп» визнано переможцем у відкритих торгах з продажу належного ПАТ «Дельта Банк» права вимоги до позивачки та третьої особи. 13.12.2019 р. банк відступив право вимоги до ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за договором № 2106/к. Загальна сума заборгованості за зобов`язанням з урахуванням процентів та пені була визначена ПАТ «Дельта Банк» на день підписання договору. В подальшому ОСОБА_2 та ОСОБА_1 направлено письмові повідомлення про відступлення права вимоги та названо нового кредитора з зазначенням всієї необхідної інформації. Також їм направлено вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та іпотечного договору та надано 30-денний строк на їх усунення. До ТОВ «Фінанс проперті групп» надійшли докази про отримання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 вказаних листів.

11 березня 2020 року за спливом 30-денного строку, за відсутності даних про виконання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язання, ТОВ «Фінанс проперті групп» в порядку позасудового врегулювання, передбаченого договором іпотеки та законом, звернулось до приватного нотаріуса, як до реєстратора, з відповідною заявою, надавши необхідні документи - іпотечний договір, документи підтверджуючі право вимоги, повідомлення та вимогу, докази на належне їх отримання, звіт про оцінку майна від 02.03.2020 р. проведену ОСОБА_5 яка становила 101500,00 грн. на підставі чого в порядку п. 61 порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого Постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови від 23 серпня 2016 р. № 553) «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» була проведена реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Фінанс проперті групп»

Відповідач, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Т.А. про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином та своєчасно, у судове засідання не з`явилась, причини неявки суду не повідомила, правом надання відзиву на позовну заяву не скористалась.

Третя особа ОСОБА_2 про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином та своєчасно, у судове засідання не з`явився, подав суду заяву про розгляд справи за його відсутності.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши обставини справи, суд доходить наступних висновків:

У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.

Згідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 31 липня 2012 року між ОСОБА_2 та ПАТ «Астра Банк» укладено кредитний договір № 20010, за умовами якого відкрита відновлювальна кредитна лінія з встановленням ліміту в розмірі 80000,00 грн., за яким позичальник зобов`язується повернути фактично отримані кошти, сплатити проценти за користування отриманими кредитними коштами та комісії в порядку, розмірі та в строк, що передбачені цим договором. Кожне надання суми кредиту в межах кредитної лінії супроводжується клопотанням про її надання в рамках цього договору. Встановлено строк кредитної лінії з 31.07.2012 по 31.07.2017 р. (т. 1 а.с. 23-32)

31 липня 2012 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Давидовою Я.Ф. за реєстром № 639 посвідчено іпотечний договір № 20010/3 за яким в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 20010 іпотекодавець ОСОБА_1 передала іпотекодержателю ПАТ «Астра Банк» належну їй на підставі свідоцтва про право на спадщину від 02.06.2010 року посвідченого державним нотаріусом Четвертої Харківської державної нотаріальної контори за реєстром № 4-992 двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 49.8 кв.м.. житловою площею 28,8 кв.м. Державна реєстрація прав № 28018732 від 16.11.2010 року.

Ринкова вартість предмета іпотеки відповідно до звіту про експертну оцінку становила 295000,00 грн.

Відповідно до п. 5.7 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки в разі набуття іпотекодержателем права на таке звернення за вибором іпотекодержателя відбувається: за згодою сторін договору, за виконавчим написом нотаріуса, який за рахунок іпотекодавця, за рішенням суду, за вибором іпотекодержателя може бути здійснено в позасудовому порядку згідно умов договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом: 1) переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель письмово повідомляє іпотекодавця, з дотриманням вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент даного набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; 2) продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві та будь-яким способом, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»

Пунктом 5.8 договору передбачено, що право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя серед перелічених п. 5.7 цього договору належить Іпотекодержателю.

Сторони за домовленістю мають право встановити інший порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. (т. 1 а.с. 18, 33-40)

Отже вказаний іпотечний договір містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку.

Відповідно до протоколу електронного аукціону від 04.12.2019 р. №UA-EA-2019-11-13-000003-а переможцем аукціону в торгах лоту належного Публічному акціонерному товариству «Дельта Банк» № GL3N01377 - права вимоги за кредитним договором № 20010 від 31.07.2012 р. укладеного з фізичною особою, забезпеченого двокімнатною квартирою за адресою: АДРЕСА_2 , з ціною продажу 25551,69 грн., стало ТОВ «Фінанс проперті групп». (т. 1 а.с. 120)

13 грудня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстром № 2231 посвідчено договір про відступлення (куплі-продажу) прав вимоги № 2106/К, за яким ПАТ «Дельта Банк» в порядку та на умовах, визначених цим договором, відступає шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Фінанс проперті групп» права вимоги банку до позичальників, заставодавців, (іпотекодавців), поручителів, гарантів зазначених у додатку № 1 до цього договору (надалі боржники), включаючи права вимоги до правонаступників боржників, спадкоємців боржників, страховиків, або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржників, або які зобов`язані виконати обов`язки боржників за кредитними договорами (договорами про надання кредиту (овердрафту)), договорами поруки, договорами іпотеки (іпотечними договорами), договорами застави, договорами про надання гарантії (гарантіями) з урахуванням всіх змін, доповнень і додатків до них, згідно з реєстром у додатку № 1 до цього договору. (т. 1 а.с. 117-118)

Згідно додатку № 1 до вказаного договору прав вимоги боржником зазначено ОСОБА_2 , а іпотекодавцем ОСОБА_1 .

Відповідно до вказаного додатку борг борг ОСОБА_2 за кредитним договором № 20010 від 31.07.2012 р. становив 94136,84 грн. з яких 36236,88 грн. тіло кредиту, 34916,62 грн. - проценти на день укладення договору відступлення прав вимоги та 22983,34 грн. - пеня, штрафи. За іпотечним договором № 20010 від 31.07.2012 р. предметом якого є двокімнатна квартира загальною площею 49,8 кв.м., житловою площею 28,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , іпотекодавцем зазначено ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 119)

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 509 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою, в тому числі, внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Згідно до ч. 1, ч. 2 ст. 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом.

За ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 ст. 516 ЦК України передбачено, що заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення. (ч. 1 ст. 517 ЦК України).

Отже до нового кредитора ТОВ «Фінанс проперті групп» за договором про відступлення (куплі-продажу) прав вимоги від попереднього кредитора ПАТ «Дельта Банк» перейшли всі права за кредитним договором укладеним з ОСОБА_2 та іпотечним договором укладеним з ОСОБА_1 у відповідності до вказаних вимог Закону.

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_2 умов кредитного договору, ТОВ «Фінанс проперті групп» звернулося до приватного нотаріуса із заявою про державну реєстрацію за собою як іпотекодержателем права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

11 березня 2020 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А. прийнято рішення щодо проведення державної реєстрації права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінанс проперті групп» індексний номер 51610391 від 13.03.2020 15:41:44 (т. 1 а.с. 46)

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна сформованими 21 серпня 2020 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А., як державним реєстратором 11 березня 2020 року здійснено державну реєстрацію права власності на зазначене іпотечне майно за ТОВ «Фінанс проперті групп» (запис про право власності № 35930707).

Підставами виникнення права власності вказано договір іпотеки від 31 липня 2012 року, договір відступлення прав вимоги від 13.12.2019 року, вимога про усунення порушення основного зобов`язання та,або іпотечного договору від 24.12.2019 року. (т. 1 а.с. 68)

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV) державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, внесення нотаріусом до реєстру запису про припинення іпотеки є офіційним підтвердженням існування юридичного факту припинення іпотеки відповідно до підстав, передбачених положеннями чинного законодавства, але такий факт не створюється реєстраційною дією нотаріуса.

Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі № 910/73/17 (провадження № 12-67гс18) та від 20.03.2019 р. У справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19)

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку».

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Частиною 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 3.1 договору іпотеки від 31.07.2012 року (далі договір іпотеки) у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником зобов`язання за кредитним договором, виконання яких забезпечено іпотекою за цим договором, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки та отримати в повному обсязі задоволення своїх вимог переважно перед іншими кредиторами в порядку та спосіб згідно цього договору.

Пунктом 4.1 договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання в повному обсязі зобов`язання по кредитному договору, а у разі відмови - звернути стягнення на предмет іпотеки у випадках: - у разі порушення позичальником умов кредитного та /або іпотекодавцем умов цього договору.

Відповідно до п. 5.7 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки в разі набуття іпотекодержателем права на таке звернення за вибором іпотекодержателя відбувається: за згодою сторін договору, за виконавчим написом нотаріуса, який вчинюється за рахунок іпотекодавця, за рішенням суду, за вибором іпотекодержателя може бути здійснено в позасудовому порядку згідно умов договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом: 1) переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель письмово повідомляє іпотекодавця, з дотриманням вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент даного набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; 2) продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві та будь-яким способом, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку»

Пунктом 5.8 договору іпотеки передбачено, що право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя серед перелічених п. 5.7 цього договору належить Іпотекодержателю.

Також пунктом 1.3 договору іпотеки визначено, що згідно звіту про експертну оцінку, зробленого на підставі договору на проведення незалежної оцінки № 144/12-ЭО від 23.07.2012 р. ринкова вартість предмета іпотеки становить 295000,00 грн.

Отже, як зазначалось раніше іпотечний договір передбачає позасудовий порядок набуття права власності на предмет іпотеки, оскільки містить іпотечне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку, в тому числі і шляхом переходу права власності до іпотекодержателя.

Відповідно до п. 2.15 іпотечного договору у випадку невиконання позичальником зобов`язань по кредитному договору, іпотекодержатель має право перевести на себе право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання за кредитним договором № 20010 від 31.07.2012 р.

З матеріалів справи та пояснень сторін убачається, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не згодні з розрахунками заборгованості за кредитним договором, заперечують правомірність вимоги виконання зобов`язань перед ТОВ «Фінанс проперті групп», за відсутності даних про перехід права вимоги від ПАТ «Астра Банк» до ПАТ «Дельта Банк» про що зазначалось у позові, а відповідачі не надали суду доказів правомірності переходу права вимоги до ПАТ «Дельта Банк» розрахунку та структури розміру заборгованості ОСОБА_2 та звіту про оцінку іпотечного майна на день переходу права власності.

Наведене свідчить, що у іпотекодавця ОСОБА_1 відсутні наміри на добровільну передачу предмета іпотеки.

У такому випадку відповідно до п.п. 1 п. 5.7 іпотечного договору іпотекодержатель повинен був набути предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент даного набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

ТОВ «Фінанс проперті групп» на виконання умов п. 2.15 іпотечного договору звернулось до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. з заявою про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 відповідно до іпотечного застереження, яке міститься в іпотечному договорі від 31.07.2012 р. № 20010/3.

Частиною 1 ст. 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закон № 1952-IV державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом ст. 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з п. 57 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст.ст. 10, 8 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Так відповідачем ТОВ «Фінанс проперті групп» надано суду копії повідомлень № 261, № 262 від 13.12.2019 року на ім`я ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про перехід право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки з зазначенням розміру заборгованості 94139,84 грн., підтвердженими зворотними повідомленнями з відміткою про вручення та копії вимог № 263, № 264 від 24.12.2019 р. про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у 30-денний строк з попередженням можливості звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 та/або ст. 38 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання зобов`язання у встановленому розмірі та строк зі зворотними повідомленням з відміткою про їх отримання. (т. 1 а.с. 121-132)

Отже ТОВ «Фінанс проперті групп» вимагаючи виконання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язань не повідомив їх про обраний ним конкретний спосіб задоволення своїх вимог, а саме шляхом передачі іпотекодержателю права власності на квартиру в разі невиконання основного зобов`язання.

Вказані повідомлення та вимоги також не містять інформації про вартість майна за якою відбудеться зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватись з власником майна та містити посилання на можливість задоволення вимог шляхом передачі права власності іпотекодержателю або продажу предмета іпотеки.

Крім того відповідачами суду не надано звіту про оцінку предмета іпотеки на момент переходу права власності на нього, а в графі витягу з реєстру про підстави реєстрації права власності за ТОВ «Фінанс проперті групп» звіт про оцінку квартири на момент реєстрації не зазначено. (т. 1 а.с. 46)

Також слід звернути увагу на те, що відповідно до повідомлення № 262 на ім`я ОСОБА_1 новий кредитор повідомляє про право вимоги за кредитним договором № 0010 та договором іпотеки № 010/3 у вимозі № 264 повідомляє про необхідність виконання умов договору кредиту № 010 та можливого звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 010/3 в той час як 31.07.2012 р. укладався кредитний договір № 20010 та іпотечний договір № 20010/3, номери яких суттєво відрізняються.

Отже зазначені повідомлення суд розглядає як неналежні оскільки ОСОБА_2 та ОСОБА_1 отримали повідомлення з номерами кредитного та іпотечного договорів, які відрізняються від номерів фактично укладених договорів.

З пояснень представника ТОВ «Фінанс проперті групп» вбачається, що звіт про оцінку майна проведено 02.03.2020 р. суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_5 без огляду спірної квартири, без зазначення причин зменшення її ринкової вартості з 295000,00 грн. до 101500,00 грн. який і подано реєстратору.

При цьому представником відповідача суду не зазначено конкретні причини зменшення ринкової вартості квартири і не спростовано доводів представника позивача про відсутність пошкоджень або руйнування квартири.

Аналізуючи зазначені обставини суд доходить висновку щодо явної невідповідності встановленої звітом вартості двокімнатної квартири у м. Харкові станом на березень 2020 року у розмірі 101500,00 грн. ринковій вартості встановленої іпотечним договором.

Також вбачається, що ціна квартири визначена практично співмірною з розміром заборгованості, на що звертав увагу представник позивача при судовому розгляді.

Наведене свідчить, що державний реєстратор при здійсненні реєстрації права власності, не звернув уваги, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 належних письмових повідомлень та вимоги від іпотекодержателя який зазначав реквізити договорів що не відповідають номерам договорів укладених ПАТ «Астра Банк» з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , не зазначив конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності чи продажу, інформації про вартість майна за якою відбудеться зарахування вимог. Крім цього, не звернув уваги, що оцінка майна є неспівмірною з ринковою вартістю предмету іпотеки на момент переходу права власності, чим порушив вимоги ст.ст. 10, 18 Закону № 1952-IV та ст. 37 Закону № 898-IV та прийняв рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Фінанс проперті групп».

Вирішуючи питання про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінанс проперті групп» приватний нотаріус Луніна Т.А. на звернула уваги що подані документи не відповідають вимогам зазначеним Законом № 1952-IV і у порушення п. 3 ч. 1 ст. 24 зазначеного Закону не прийняла рішення про відмову у реєстрації.

Таким чином, позов підлягає задоволенню, суд вважає необхідним скасувати реєстрацію речового права, права власності нерухомого майна та поновити за ОСОБА_1 її право шляхом визнання за нею права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Питання щодо судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 17, 27, 31, 60, 61, 209, 213, 214, 215, 256, 259, 263, 264, 293 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов ОСОБА_1 - задовольнити.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Тетяни Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51610391 від 13.03.2020 року 15:41:44, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» ()

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» та приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Тетяни Анатоліївни на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 1681,60 грн. в дольовому співвідношенні по по 840,80 грн. з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту рішення.

Апеляційна скарга подається відповідно до п.15.5 розділу VІІІ перехідних положень ЦПК України: апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвали суду не були вручені у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду виготовлено 14.02.2021 р.

Позивачка: ОСОБА_1 - АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідачі:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», 61145, м. Харків, Павлівський майдан, 5,

Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна, 61058, м. Харків, вул. Данилевського, 22,

Третя особа: ОСОБА_2 - АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .

Суддя: І.К. Ізмайлов