Провадження № 2/522/4059/21
01 лютого 2021 року
Приморський районний суд м. Одеси:
під головуванням - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання: Стогнієнко Т.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: державний нотаріус Шостої одеської державної нотаріальної контори Шевцова Ольга Володимирівна,-« про визнання договору недійсним, скасування реєстрації права власності та приведення до попереднього стану самовільно зайнятої земельної ділянки»,-
Позивач звернувся до суду із позовом, по якому просить суд :
-Зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на користь Одеської міської ради шляхом приведення об`єкта нерухомості до попереднього стану відповідно до технічної документації, а саме технічного паспорту від 14.06.2004 року, виготовленого КП « ОМБТІ та РОН» на нежиле приміщення ( сарай), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та технічного паспорту від 15.04.2008 року, виготовленого КП « ОМБТІ та РОН» на нежилі підсобні приміщення № 515, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ;
-Скасувати запис про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 71,7 кв.м. за ОСОБА_1 ( номер запису про право власності:16042996), що є підставою для повернення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на приміщення № НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 ;
-Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 22.03.2017 року ( серія та номер № 7-251) нежитлового приміщення № 515, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 71,7 кв.м., укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
-Скасувати запис про право власності на приміщення АДРЕСА_2 , загальною площею 71,7 кв.м. за ОСОБА_2 ( номер запису про право власності: 19569305), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 .
-Стягнути на користь Одеської міської ради суму сплаченого судового збору.
Представник позивача до судового засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення якого повідомлений належним чином. Надав заяву про розгляд справи за його відсутності, проти заочного розгляду справи не заперечував.
Відповідачі по справі до судового засідання не з`явились, про час, дату та місце судового засідання повідомлені належним чином у встановленому порядку. Заяв чи клопотань про відкладення розгляду справи або про розгляд справи за їх відсутності до суду не подавали.
Третя особа до судового засідання не з`явилась, про дату, час та місце проведення якого повідомлена належним чином.
Суд, у зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання, ненаданням відповідачем відзиву на позов, зі згоди представника позивача, ухвалив слухати справу у відсутності відповідача, згідно ст.ст.280-281 ЦПК України, при заочному розгляді на підставі наявних у справі доказів.
У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.
Суд, дослідивши та проаналізувавши матеріали справи, додані до неї документи приходить до висновку, що даний позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
По справі встановлені наступні фактичні обставини.
13.05.2008 року ОСОБА_1 на підставі договору дарування (серія та номер 6-1022) прийняв у дар нежиле приміщення (сарай), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 9,5 кв.м.
07.07.2008 року ОСОБА_1 на підставі договору дарування (серія та номер 6-1672) прийняв у дар нежитлові підсобні приміщення, що розташовані за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 19.8 кв.м.
Право власності на вищезазначений об`єкт нерухомості було зареєстровано 22.08.2016 року на підставі:
1)технічного паспорту, виданого ТОВ «БТІ ЕКСПЕРТ- КОНСАЛТИНГ» (серія та номер: б/н, від 01.08.2016 року);
2)висновку ТОВ «БТІ ЕКСПЕРТ-КОНСАЛТИНГ» (серія та номер: 06/08 від 08.08.2016 року);
3)договору дарування (серія та номер: 6-1022 від 13.05.2008 року);
4)договору дарування (серія та номер: 6-1672, від 07.07.2008 року).
Згодом ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 22.03.2017 року ( серія та номер 7-251) відчужив ОСОБА_2 нежитлове приміщення № 515 за адресою: АДРЕСА_1 .
ОСОБА_1 здійснено будівельні роботи з об`єднання прийнятих в дар нежитлових приміщень та влаштовано капітальну прибудову,чим незаконно збільшено площу об`єкта нерухомості з 29,3 кв.м. до 71,7 кв.м., зареєстровано право власності на такий об`єкт як на нежитлове приміщення квартиру АДРЕСА_5 та відчужено ОСОБА_2 .
Як вбачається з листа Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 08.08.2017 року № Л-1450/3 та доданих до нього матеріалів, а саме Акту перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 17.03.2017 року, що складений управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, згідно з даними єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, відсутня інформація щодо реєстрації дозвільних документів на виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_3 .
Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 29.08.2017 року № 01-15/406 листом повідомило про відсутність будь-яких відомостей щодо надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, що розташована за вищевказаною адресою.
Таким чином, ОСОБА_1 здійснив будівельні роботи із об`єднання нежитлових приміщень з влаштуванням капітальної прибудови без отримання права на виконання таких робіт.
Позивач в позові наголошує на тому, що земельна ділянка, на якій частково знаходиться самочинно реконструйований об`єкт нерухомості, ОСОБА_1 у власність чи в користування Одеською міською радою не надавалась,що свідчить, про самовільне зайняття земельної ділянки, що належить територіальній громаді м. Одеси.
Підставою звернення до суду із даним позовом стали посилання позивача на те, що наявність на землях комунальної власності самочинно збудованого об`єкта унеможливлює здійснення володіння, користування та розпорядження територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою, яка знаходиться під відповідним об`єктом та зумовлює необхідність звернення до суду із даним позовом.
Відповідно до ст.. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст.. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, чинній на момент виготовлення технічної документації) замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.
Тобто, за чинним законодавством України вчинення таких дій є необхідною умовою і одночасно підставою правомірності виконання будівельних робіт.
Згідно зі ст. 28 Закону України «Про архітектурну діяльність» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури.
Актом дотримання вимог земельного законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 17.03.2017 року встановлено, що квартира АДРЕСА_2 експлуатується.
Відповідно до п. 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461, експлуатація об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Підсумовуючи вищезазначене, ОСОБА_1 здійснювалась експлуатація самочинно реконструйованого об`єкту не введеного в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства, чим порушено ч. 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п. 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.
Таким чином, частина квартири АДРЕСА_2 розміщена на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси.
Відповідно до вимог ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Згідно із ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.
Відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» та статей 124-126 ЗК "України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового на неї, а відсутність у цієї особи таких документів є самовільним зайняттям вказаної земельної ділянки.
Відповідно до ч. ч. 1,2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була виведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Згідно з п. 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6 «Про практику застосування статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Самочинне будівництво є порушенням встановлених державою правил та норма здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки. Саме таку позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2017 року у справі № 6-579цс 17.
Крім того, договір купівлі-продажу від 22.03.2017 року № 7-25, за яким ОСОБА_1 здійснив відчуження нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_3 на користь ОСОБА_2 та який став підставою для реєстрації прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підлягає визнанню недійсними з наступних підстав.
Згідно із п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним. Згідно ч. 1. ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
ОСОБА_1 без дозвільних документів здійснив будівельні роботи з об`єднання прийнятих в дар нежитлових приміщень та влаштував капітальну прибудову у тому числі на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси. Дане самочинне будівництво стало результатом збільшення площі об`єктів нерухомості на 42,2 кв.м.
Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Оскільки ОСОБА_1 здійснивши самочинне будівництво, не набув права власності на нього, то, відповідно, не мав права відчужувати спірний об`єкт нерухомості будь-яким третім особам.
Відповідно до ч. 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Так, ч. 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Пунктом 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зазначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Таким чином, факт існування договору купівлі-продажу від 22.03.2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , стає перешкодою для реалізації територіальною громадою м. Одеси своїх повноважень як власника земельної ділянки, на якій незаконно розташовано спірний об`єкт нерухомості, а тому вищезазначений договір має бути визнаний недійсним.
Як вбачається з матеріалів справи, для здійснення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 подано документи, які не відповідають вимогам чинного законодавства, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державного факту виникнення у відповідача права на вказане нерухоме майно.
Відповідно до ст. 26 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав у разі зміни ідентифікаційних даних суб`єкта права, визначення часток у праві спільної сумісної власності чи їх зміні, зміни суб`єкта управління об`єктами державної власності, відомостей про об`єкт нерухомого майна, у тому числі зміні його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру ( описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом «в» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.
У разі якщо помилка в реєстрі впливає на права третіх осіб, зміни до Державного реєстру прав внесяться на підставі відповідного рішення суду.
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
За таких обставин суд вважає за можливе скасувати записи про право власності.
З наведеного вище, суд вважає позов законним, обгрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.
Висновки суду відповідають вимогам норм права, на які посилається суд під час розгляду справи і фактичним обставинам по справі, а також підтверджується зібраними по справі доказами.
У рішенні суду повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки, які є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.
Розглянувши справу повно, всебічно, об`єктивно та неупереджено, суд вважає правомірними заявлені позовні вимоги, які є обґрунтованими, тому вважає за можливе їх задовольнити.
На підставі викладеного та керуючись: ст.ст. 15,16, 203, 215, 376, 658 ЦК України, ст. ст. 2, 4, 13, 76-81, 95, 258-259, 263 ЦПК України, суд,-
Позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: державний нотаріус Шостої одеської державної нотаріальної контори Шевцова Ольга Володимирівна,-« про визнання договору недійсним, скасування реєстрації права власності та приведення до попереднього стану самовільно зайнятої земельної ділянки»,- задовольнити.
Зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на користь Одеської міської ради шляхом приведення об`єкта нерухомості до попереднього стану відповідно до технічної документації, а саме технічного паспорту від 14.06.2004 року, виготовленого КП « ОМБТІ та РОН» на нежиле приміщення ( сарай), що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та технічного паспорту від 15.04.2008 року, виготовленого КП « ОМБТІ та РОН» на нежилі підсобні приміщення № 515, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасувати запис про право власності на квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 71,7 кв.м. за ОСОБА_1 ( номер запису про право власності: 16042996), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на приміщення № НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу від 22.03.2017 року ( серія та номер № 7-251) нежитлового приміщення № 515, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 71,7 кв.м., укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Скасувати запис про право власності на приміщення № НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 71,7 кв.м. за ОСОБА_2 , що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 .
Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Одеської міської ради по 3524 грн. з кожного.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення суду виготовлений 11.02.2021 року.
Суддя: Р.Д. Абухін