Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 червня 2021 року місто Ужгород

Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області в складі:

головуючого судді - Шумило Н.Б.

за участю секретаря судового засідання - Луцак В.Я.

представника позивача - адвоката Ільницького М.П.

представника відповідача - адвоката Пуканич Е.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Ужгород в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий виклад обставин справи

ОСОБА_1 в інтересах якого діє адвокат Ільницький М.П. звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , у якому просить розірвати укладений між ними попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року.

В обгрунтування позову посилається на те, що 11.09.2015 року між позивачем та відповідачкою укладений попередній договір купівлі-продажу квартири. Згідно п.1.1. Договору сторони зобов`язуються в майбутньому, в обумовлений п.3 договору строк, належним чином оформити документи, що посвідчують право власності Покупця (відповідача) на нерухоме майно на умовах і в порядку, визначених договором. Пунктом 1.2. наведено, що нерухоме майно, яке є предметом даного договору, є квартири №10 та №11 в будинку АДРЕСА_1 , також наведено ідентифікуючі ознаки таких об`єктів нерухомого майна. Пунктом 1.3. сторони в договорі визначили, що документи, що посвідчують право власності на квартири на ім`я Покупця (відповідача) або вказаної ним особи повинні бути оформлені протягом 30 днів з моменту повного розрахунку. В п.2.1 договору сторони визначили вартість таких квартир ціною в гривнях, що є еквівалентом 42 275 доларів США за комерційним курсом зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день фактичних розрахунків. Крім того, в п.2.3 сторонами договору визначено, що ціна вказана в пункті 2.1. Договору (за відрахуванням завдатку), відповідач сплачує поетапно в рівних частках протягом 12 місяців починаючи з жовтня 2015 року. Також, згідно Додатку №1 до Договору, між позивачем та відповідачем частково узгоджений додатковий порядок (графік) здійснення оплати за договором. Пунктом 4.1.1. Договору визначений обов`язок відповідача сплатити ціну квартир, яка вказана у п. 2.1. Договору, у строки визначені у п.2.3 такого. З умов договору вбачається, що відповідач повинна була оплатити вартість квартир до листопада 2016 року. Після цього, протягом 30 днів з моменту повного розрахунку, позивач повинен був передати такі квартири відповідачу та оформити документи, що посвідчують право власності на них на ім`я відповідача або вказаної нею особи. Разом з тим, на час подання даного позову, будь-який розрахунок, на предмет оплати вартості таких квартир, між позивачем та відповідачем не проводився. Позивач не отримав жодної оплати за такі квартири, в межах укладеного договору. Пунктом 3.1.1. Договору визначений обов`язок позивача не вчиняти будь-які дії спрямовані на відчуження квартир або виникнення прав третіх осіб щодо квартир. Позивач добросовісно виконував вказаний обов`язок по договору протягом 5 років, а відповідач будь-які дії по оплаті та купівлі квартир не вчинив. 19.08.2020 року позивач надіслав на адресу відповідача письмову пропозицію про розірвання договору за двосторонньою згодою сторін, у якій вказав на неналежне виконання відповідачем п.4.1.1., 4.1.2. та 4.1.3 договору, що спричиняє позивачу шкоду та збитки. До вказаної пропозиції позивач додав підписаний ним проект угоди про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015р. Разом з тим, відповідь відповідача на таку пропозицію у будь-якій формі не надійшла. Зазначає, що у зв`язку із неналежним виконанням обов`язків відповідача по договору, позивач фактично позбавлений можливості відчужити такі квартири, або ж передати їх в оренду чи користування третім особам, відтак прийняв рішення звернутися до суду про розірвання вказаного договору. Правовою підставою розірвання договору визначає ст. 651 ЦК України, тобто істотне порушення умов договору відповідачем.

Процесуальні дії по справі та позиція учасників процесу

Ухвалою судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 02.11.2021 року позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири залишено без руху (т.1 а.с. 42-43). Представником позивача 04.11.2020 року усунуто недоліки вказані в ухвалі.

Ухвалою судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 12.01.2021 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження, про що повідомлено сторін (т.1 а.с. 107).

03.02.2021 року Ужгородським міськрайонним судом Закарпатської області за письмовими клопотаннями представника позивача та відповідача про відкладення розгляду справи постановлено ухвалу, якою відкладено судове засідання по вказаній справі (т.1 а.с. 118).

18.02.2021р. до суду від ОСОБА_2 поступив відзив на позовну заяву, до якого долучено доказ його направлення іншому учаснику справи. У відзиві відповідач просить в задоволенні позову відмовити та зазначає, що 11.09.2015 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартир, згідно з умовами якого останні зобов`язалися у майбутньому належним чином оформити документи, що посвідчують право власності відповідачки на квартири №10 (загальною площею 91,8 кв.м.) та №11 (загальною площею 90,6 кв.м.) в багатоквартирному будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , після повної оплати відповідачкою їх вартості. Згідно з пунктами 1.3, 2.1 попереднього договору вищевказані квартири продавець зобов`язується продати покупцеві за ціною, еквівалентною 42 275 доларів США (за діючими на день фактичних розрахунків комерційним курсом обміну валют), протягом тридцяти днів з моменту здійснення повного розрахунку. 11.09.2015 року до підписання вищевказаного попереднього договору відповідач передала позивачу грошові кошти в сумі, еквівалентній 12 683 доларам США, в рахунок часткової оплати вартості вищевказаних квартир. Факт отримання вказаної суми підтверджується п. 5.1 попереднього договору та додатком №1 до нього. За період з 11.09.2015 року по 23.01.2017 року відповідач на виконання умов попереднього договору передала всього грошових коштів на суму, еквівалентну 35 983 доларів США, що підтверджується додатком №1 до попереднього договору. Зазначає, що твердження позивача, про нібито неотримання грошових коштів за попереднім договором від відповідачки спростовуються висновком експерта від 11.01.2021р., який підтверджує факт підписання позивачем попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року та отримання ним за вказаним договором грошових коштів. Також у відзиві зазначено, що у десь вересні 2017 року відповідач дізналася від позивача, що останній вирішив продати третім особам квартири №10 та №11 в багатоквартирному будинку, що за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, позивач свідомо порушив умови попереднього договору та своїми діями унеможливив його виконання. Відповідач частково виконала умови попереднього договору, який не був повністю виконаний у зв`язку з порушенням позивачем умов вказаного договору, тому такий не може бути розірваний з підстав його невиконання відповідачкою. За умовами пунктів 1.1., 1.3. попереднього договору можна дійти висновку, що на даний час зобов`язання позивача продати квартири відповідачці не припинилося, оскільки основний договір ще не укладений, а строк його укладення, який починається з дня здійснення відповідачкою повного розрахунку за квартири, ще не закінчився. Також вказує, що чиннне законодавство не передбачає таку підставу припинення зобов`язання як закінчення строку дії договору. Таким чином, зобов`язання, яке існувало на час дії договору, однак лишилось невиконаним, підлягає виконанню незалежно від того, що строк дії договору закінчився. Отже, вважає, що на даний час попередній договір продовжує діяти, такий діятиме поки позивач не виконає своє зобов`язання, встановлене попереднім договором, щодо продажу квартир відповідачці (т.1 а.с.120-124).

23.02.2021 року на електронну адресу суду від представника позивача поступила відповідь на відзив, до якої долучено докази її направлення іншим учасникам справи. У відповіді на відзив представник позивача зазначає, що доводи та твердження відповідача викладені у відзиві вважає необгрунтованими та наводить заперечення. Зазначає, що розрахунки між сторонами, у відповідності до пунктів 2.1.-2.5 Договору не проводилися, відповідач не передавав, а позивач не приймав будь-які грошові кошти в межах попереднього договору. Положення пунктів 2.1.-2.5. та підпункту 4.1.1. пункту 4.1 Договору відповідачем, як покупцем, не виконані. Квартири №10 та №11 в будинку АДРЕСА_1 , як об`єкт нерухомого майна, жодній собі, включаючи відповідачу, не відчужувалися. Відповідач в усній формі відмовилася від укладеного між сторонами договору. На усні звернення позивача на предмет виконання договору однозначної відповіді не надавала, якихось конкретних дій, спрямованих на виконання своїх обов`язків за договором не вчиняла, а на письмове звернення на предмет розірвання попереднього договору, відповіді в письмовому порядку не надала. Також у запереченнях зазначено, що редакція примірника попереднього договору позивача, який долучений до позовної заяви відрізняється від примірника попереднього договору, який долучений відповідачем до відзиву на позовну заяву. Додана відповідачем до відзиву копія порядку здійснення оплати не є тотожною порядку здійснення оплати позивача, зокреса графа «Продавець» у примірнику відповідача заповнювалася різними особами, що підтверджується висновком експерта від 11.01.2021р., який доданий відповідачем до відзиву. Разом з тим, суперечливість записів в порядку здійснення оплати за попереднім договором, або ж проведення експертизи підписів в такому, немає юридичного та доказового значення при встановленні обставин прийняття грошових коштів. Вказаний порядок в Додатку №1 до попереднього договору встановлює виключно заплановані сторонами строки, терміни та суми майбутніх розрахунків, станом на момент укладення попереднього договору. Вказаний додаток не є належним та допуститимим доказом, яким міг би підтверджуватися розрахунок та/або передача грошових коштів від відповідача до позивача. Відповідач у відзиві вказує, що попередній договір на даний момент є чинним, однак ніякі зобов`язання по такому відповідачем не виконуються. Вказаний попередній договір на даний момент обмежує можливості позивача у розпорядженні належним йому нерухомим майном. Відтак, договірний баланс між сторонами попереднього договору порушений, зобов`язання відповідачем не виконуються, припинити попередній договір в добровільному порядку, за згодою сторін, відповідач відмовляється. Відповідач не спростувала право позивача на звернення до суду із вимогою про розірвання попереднього договору, а підстави такого розірвання не спростовані належними та допустимими доказами. Також у відповіді на відзив представник позивача звертає увагу на те, що у відзиві відповідач, не заперечуючи фактичні обставини справи викладені в позовній заяві та зазначає, що нею не було здійснено повний розрахунок за вищевказані квартири у зв`язку з тим, що позивач у порушення умов попереднього договору продав їх третім особам. Відповідач сама підтверджує обставини, на які посилається позивач у позові, та підтверджує факт невиконання нею умов попереднього договору щодо виконання оплати за умовами попереднього договору. Крім того, згідно Додатку №1 до попереднього договору (примірник позивача) між сторонами частково узгоджений додатковий порядок (графік) здійснення оплати за договором. Пунктом 4.1.1. Договору визначений обов`язок відповідача сплатити ціну квартир, яка вказана у п. 2.1 Договору, у строки визначені у п.2.3. Договору, тобто до листопада 2016 року. Щодо тверджень відповідача про те, що у вересні 2017 р. вона дізналась про те, що позивач вирішив продати третім особам квартири №10 та №11 в багатоквартирному будинку, що по АДРЕСА_1 , є неправдивими та не підтверджені жодним чином. Крім того, вказує і на те, що в тексті попереднього договору відсутнє будь-яке посилання на те, що підписанням цього договору позивач підтверджує прийняття від відповідача будь-яких грошових коштів до моменту укладення такого попереднього договору. Пунктом 2.2. попереднього договору купівлі-продажу сторони встановили правову природу, розмір та строки сплати завдатку. Разом з тим, ні підтвердження передачі такого завдатку, ні пряму вказівку в договорі на його передачу, відповідач надати не може. Окрім цього, відповідач не надав відповіді позивачу на пропозицію останнього по розірванню попереднього договору купівлі-продажу. Враховуючи наведене, а також з мотивів та доводів у позові, вважає, що наявні підстави для розірвання попереднього договору купівлі-продажу (т.1 а.с. 146-150, 156).

29.03.2021 на електронну адресу суду від представника позивача Ільницького М.П. поступили додаткові пояснення по справі, до яких долучено докази направлення таких іншим учасникам справи. У поясненнях представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 маючи намір законним шляхом здійснити реалізацію належних йому об`єктів нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , уклав з відповідачем відповідний попередній договір купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року. Підтвердженням добросовісності позивача є Декларація про готовність об`єкта до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 від 18.05.2015р. та державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЗК №016839 від 02.03.2006р. Вказані документи підтверджують, що позивач виконував функції замовника будівництва багатоквартирного будинку, є його титульним власником, тому вправі розпоряджатися таким майном. Реальність самих квартир та можливість розпорядження ними встановив і Закарпатський апеляційний суд в Постанові від 01.03.2021 р. по справі 308/8916/19. Крім того, вказує, що відповідач від моменту підписання вказаного вище попереднього договору діяв недобросовісно, позивач не отримав від відповідача жодної оплати за квартири №10 та №11 по АДРЕСА_1 , та відповідно протягом більше як 5 років позивачем добросовісно виконуються умови попереднього договору. Невиконання відповідачем умов попереднього договору суттєво обмежує права позивача у розпорядженні належним йому майном, що призвело до надіслання відповідачу пропозиції щодо розірвання вказаного попереднього договору, проте жодної відповіді на таку позивачем не отримано. Вказує, що підтвердженням визнання відповідачем позову є зазначені обставини у відзиві про те, що попередній договір продовжує діяти, що підтверджує факт невиконання ним умов попереднього договору протягом більше п`яти років, що суперечить позиції відповідача щодо належного виконання умов попереднього договору. Щодо розбіжностей у Порядку здійснення олати в редакції примірника попереднього договору позивача, який долучено до позовної заяви та примірника такого Порядку, який додано відповідачем до відзиву вказує, що вказані суперечності зпписів не має юридичного та доказового значення при встановленні обставин прийняття грошових коштів та встановлення обставин дійсності такого договору, належного виконання останнього позивачем та відповідачем. Вказаний порядок, як Додаток №1 до попереднього договору встановлює виключно заплановані сторонами строки, терміни та суми майбутніх розрахунків, станом на момент укладення попереднього договору. Вказаний Додаток не є належним та допустимим доказом розрахунку та/або передачі грошових коштів від відповідача до позивача. Відповідачем не додано до відзиву жодної розписки, заяви чи іншого документу, з якого вбачалося прийняття позивачем будь-яких коштів у відповідача на виконання умов попереднього договору. На розгляді в судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області перебуває справа №308/8916/19 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , у якій Арутюнова заявляє протилежні речі та протилежну позицію по справі. Також, зазначив, що між сторонами до звернення відповідача до суду існували ділові відносини, так 09.10.2017 року був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №09/10/17, відповідно до якого відповідач придбала та оплатила майнові права на квартиру №9 по АДРЕСА_1 та 17.05.2019 р. між сторонами було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав №08/05/19, відповідно до якого відповідач придбала та оплатила майнові права на квартиру №8 по АДРЕСА_1 . Просив врахувати вказані пояснення при винесенні рішення у даній справі (т.1 а.с. 190-193).

Крім того, 27.04.2021 року на електронну адресу суду від представника позивача Ільницького М.П. поступили додаткові обгрунтування по вказаній справі, у яких зазначив, що 27.04.2021 р. з відкритого в загальному доступі Єдиного реєстру судових рішень йому стало відомо про існування ухвали Берегівського районного суду Закарпатської області від 12.03.21р. по справі 297/523/21. Позивачем у вказаній справі є ОСОБА_4 , а відповідачами ОСОБА_2 (відповідач по даній справі) та ОСОБА_5 . Згідно вказаної ухвали накладено арешт на об`єкти нерухомого майна відповідачів. Також із змісту ухвали вбачається, що відповідачі у 2008 році отримали від позивача 140 000 доларів США, які повернуті частково в сумі 22 000,00 доларів США, іншу частину боргу відповідачі відмовляються повертати. З наведеного вбачається, що у відповідачки по справі, ОСОБА_2 існують боргові зобов`язання перед третями особами, зокрема перед ОСОБА_4 , що також може підтвердити факт неможливості виконання відповідчем умов оплати спірного попереднього договору, який є предметом розгляду даної справи (т. 2 а.с. 2-3).

В судовому засіданні 24.02.2021 року представником відповідача заявлено клопотання про перехід в загальне позовне провадження. Заслухавши думку сторін, враховуючи категорію та складність справи, обсяг та характер доказів у справі, а також, те, що у відповідності до положень ч.4 ст. 274 ЦПК України не відноситься до такої, що не може бути розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, судом протокольною ухвалою, постановленою без виходу до нарадчої кімнати, відмовлено в задоволенні вказаного клопотання представника відповідача.

12.03.2021 року на електронну адресу суду поступила заява представника позивача - адвоката Ільницького М.П. про виклик та допит свідка ОСОБА_6 , у якій зазначив, що необхідність виклику вказаного свідка виникла за наслідками попереднього судового засідання, яке відбулося 24.02.2021 р. та наведених у такому ряд тверджень та суджень відповідачем та її представником. Просив врахувати поважні обставини неможливості подання такої заяви раніше та задовольнити таке.

У судовому засіданні 27.04.2021 року заслухавши думку учасників справи, ознайомившись із вказаною заявою, яка відповідає вимогам ст. 91 ЦПК України, враховуючи викладені обставини, а саме, що необхідність виклику свідка виникла після дачі пояснень стороною відповідача в судовому засіданні 24.02.2021р., судом протокольною ухвалою поновлено строк для подачі заяви про виклик свідка, оскільки на переконання суду такий пропущено з поважних причин, та задоволено заяву представника позивача про виклик свідка ОСОБА_6 . Крім того, заслухавши думку сторін? у вказаному судовому засіданні протокольною ухвалою, враховуючи поважність причин пропуску строку для подачі доказів такий строк поновлено та задоволено клопотання представника відповідача про приєднання доказів до матеріалів справи від 27.04.2021, а саме копій технічних паспортів на квартири №10 та №11 в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 26.04.2015 року.

Разом з тим, 07.06.2021 року на електронну адресу суду від представника позивача поступила заява про відкликання поданного клопотання про виклик та допит у якості свідка, ОСОБА_6 . Вказану заяву в судовому засіданні 07.06.2021 протокольною ухвалою задоволено.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги позовної заяви, пояснення надав аналогічні викладеним у позові, відповіді на відзив, додаткових поясненнях та обгрунтуваннях. Крім того, доповнив що 11.09.2015 року між позивачем та відповідачкою укладений попередній договір купівлі-продажу квартири. Згідно вказаного попереднього договору предметом даного договору, є квартири №10 та №11 в будинку АДРЕСА_1 . Умовами договору визначений обов`язок відповідача сплатити ціну квартир, яка вказана у п. 2.1. Договору, у строки визначені у п.2.3 такого. Відповідач повинна була оплатити вартість квартир до листопада 2016 року. Після цього, протягом 30 днів з моменту повного розрахунку, позивач повинен був передати такі квартири відповідачу та оформити документи, що посвідчують право власності на них на ім`я відповідача або вказаної нею особи. Разом з тим, на час подання даного позову, будь-який розрахунок, на предмет оплати вартості таких квартир, між позивачем та відповідачем не проводився. Позивач не отримав жодної оплати за такі квартири, в межах укладеного договору. Зазначив, що Додаток №1 до попереднього договору встановлює виключно заплановані сторонами строки, терміни та суми майбутніх розрахунків, станом на момент укладення попереднього договору. Реальність самих квартир та можливість розпорядження ними встановив і Закарпатський апеляційний суд в Постанові від 01.03.2021 р. по справі 308/8916/19. Крім того, вказує, що позивачем протягом більше як 5 років добросовісно виконуються умови попереднього договору, а невиконання відповідачем умов попереднього договору суттєво обмежує права позивача у розпорядженні належним йому майном, що призвело до надіслання відповідачу пропозиції щодо розірвання вказаного попереднього договору, проте жодної відповіді на таку позивачем не отримано. У зв`язку із неналежним виконанням відповідачем обов`язків згідно договору, вважає що такий підлягає розірванню на підставі ст. 651 ЦК України. Крім того, зазначив, що позивачем було направлено проект угоди про розірвання попереднього договору, однак така залишилася без реагування. Також просив врахувати, що між сторонами до звернення відповідача до суду існували ділові відносини, так 09.10.2017 року та 17.05.2019 року були укладені два договори купівлі-продажу майнових прав, відповідно до яких відповідач придбала та оплатила майнові права на квартири №8 та №9 по АДРЕСА_1 . Крім того, доповнив, що до цього часу право власності не зареєструвано на квартири №10 та №11 в будинку АДРЕСА_1 , проте такі і не перебувають у власності інших осіб. Враховуючи наведене просив позов задовольнити.

Позивач в судовому засіданні 07.06.2021 року позовні вимоги підтримав в повному обсязі, пояснив, що він є замовником будівництва багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 . В 2015 році коли завершилось будівництво ріелтор привела до нього клієнтів ОСОБА_2 з чоловіком, вони вибрали квартири №10 та №11 . Після чого, ріелтором було підготовлено попередній договір, але кінцевої суми на той час визначено не було. За вказаним договором жодних коштів відповідач йому не передавала, завдатку в розмірі 12683,00 доларів США не отримував. Чому різні редакції попереднього договору від 11.09.2015 року йому невідомо. В Додатку №1, який долучено до позову у рядках один та сім у графі «Продавець» наявний його підпис. В подальшому, приблизно в 2018 році відповідач вибрала для купівлі інші квартири у вказаному будинку, а саме квартири № 8 та №9 , по вказаних квартирах були оформлені договори, які були оплачені і вказані квартири оформлені за відповідачем. Він звернувся до відповідачки щодо розірвання попереднього договору від 11.09.2015 року, проте відповідач звернулася до суду із позовом про стягнення коштів за вказаним попереднім договором. Пропозицій укласти Основний договір відповідачці не направляв. На даний час документів на квартири № 10 , та №11 по АДРЕСА_1 немає, разом з тим він є продавцем таких. Зазначив, що вказані квартири нікому не передавалися в оренду чи власність. В наступне судове засідання 10.06.2021 позивач не з`явився, хоча про дату, час та місце такого повідомлявся належним чином, про причини своєї неявки суд не повідомив. Враховуючи наведене, заслухавши думку учасників процесу, які заперечень не висловили, судом ухвалено продовжувати розгляд справи за відсутності позивача.

Відповідач у судовому засіданні 24.02.2021 щодо вимог позову заперечила з мотивів викладених у відзиві на позов, доповнила, що 11.09.2015 року між нею та ОСОБА_1 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири. Предметом вказаного договору були квартири №10 та №11 в будинку АДРЕСА_1 . Вказала, що до підписання вищевказаного попереднього договору позивачу були передані грошові кошти в сумі, еквівалентній 12 683 доларам США, в рахунок часткової оплати вартості вищевказаних квартир. Крім того, за період від укладення попереднього договору до 2017 року за умовами попереднього договору передала всього грошових коштів на суму, еквівалентну 35 983 доларів США, згідно Додатку №1 до попереднього договору. Вказані грошові кошти передавалися нею особисто та її чоловіком ОСОБА_1 та іншим особам в офісі. Після того, як в 2017 році дізналася від позивача, що він вирішив продати вказані квартири решту коштів за договором не передавала, у зв`язку з порушенням позивачем умов вказаного договору. Крім того, зазначила, що якщо позивач надасть документи на квартири, які є предметом попереднього договору, то повністю виконає умови договору. Також, відповідач не заперечила, що між нею та ОСОБА_1 було укладено два договори купівлі-продажу майнових прав, на підставі яких оформила право власності на квартири №8 та №9 по АДРЕСА_1 . В наступні судові засідання відповідач не з`являлася, хоча про дату, час та місце таких повідомлялася належним чином, про причини своєї неявки суд не повідомляла. Враховуючи наведене, заслухавши думку учасників процесу, які заперечень не висловили, судом ухвалено продовжувати розгляд справи за відсутності відповідача.

Представник відповідача в судовому засіданні щодо позову заперечив, зазначив, що 11.09.2015 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартир, згідно з умовами якого останні зобов`язалися у майбутньому належним чином оформити документи, що посвідчують право власності відповідачки на квартири №10 та №11 в багатоквартирному будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , після повної оплати відповідачкою їх вартості. Згідно з пунктами 1.3, 2.1 попереднього договору вищевказані квартири продавець зобов`язується продати покупцеві за ціною, еквівалентною 42 275 доларів США.Відповідач 11.09.2015 року до підписання вищевказаного попереднього договору передала позивачу грошові кошти в сумі, еквівалентній 12 683 доларам США, в рахунок часткової оплати вартості вищевказаних квартир. Факт отримання вказаної суми підтверджується п. 5.1 попереднього договору та додатком №1 до нього. За період з 11.09.2015 року по 23.01.2017 року відповідач на виконання умов попереднього договору передала всього грошових коштів на суму, еквівалентну 35 983 доларів США, що підтверджується додатком №1 до попереднього договору долученим відповідачем до відзиву. Твердження позивача щодо неотримання грошових коштів за попереднім договором від відповідачки спростовуються висновком експерта від 11.01.2021р., який підтверджує факт підписання позивачем попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року та отримання ним за вказаним договором грошових коштів. Відповідач виконувала умови договору, сплачувала позивачу кошти за договором та в 2017 році дізналася від позивача, що останній вирішив продати вказані квартири третім особам. Відтак, позивач свідомо порушив умови попереднього договору та своїми діями унеможливив його виконання, тому такий не був повністю виконаний відповідачкою. За умовами попереднього договору можна дійти висновку, що на даний час зобов`язання позивача продати квартири відповідачці не припинилося, оскільки основний договір ще не укладений, а строк його укладення, який починається з дня здійснення відповідачкою повного розрахунку за квартири, ще не закінчився. Разом з тим, зазначив, що при укладенні вказаного Попереднього договору сторонами не було дотримано нотаріальної форми, тому можна говорити про його нікчемність. Крім того, вважає, що оскільки сторони приступили до його виканання, то такий договір розірвати не можна. При цьому, зазначив, що із пропозицією укласти Основний договір відповідач до позивача не зверталася. Про те, чи укладалися між його довірителькою та позивачем інші договори купівлі-продажу йому не відомо. В задоволенні позову просив відмовити.

Фактичні обставини, встановлені судом

Судом встановлено, що 11.09.2015 року ОСОБА_1 (Продавець), з одного боку і ОСОБА_2 (Покупець), з іншого боку підписали попередній договір купівлі-продажу квартири, оригінал якого було надано представником позивача та оглянуто в судовому засіданні (а.с. 91-92). Як вбачається з наданого Попереднього договору такий вчинено сторонами у простій письмовій формі і нотаріально не посвідчений.

Відповідно до п.1.1. Попереднього договору сторони зобов`язуються в майбутньому, в обумовлений п.3 договору строк, належним чином оформити документи, що посвідчують право власності Покупця на нерухоме майно на умовах і в порядку, визначених цим Договором.

У пункті 1.2. зазначено, що нерухомим майном є квартира №10 загальною площею 91,8 кв.м та квартира №11 загальною площею 90,6 кв.м на мансардному поверсі в І підїзді в будинку за АДРЕСА_1 .

Згідно пункту 1.3. Документи, що посвідчують право власності на квартири на ім`я Покупця або вказаної ним особи повинні бути оформлені протягом 30 днів з моменту повного розрахунку.

В пункті 2.1 Попереднього договору зазначено, що Продавець згоден продати, а Покупець згоден купити зазначені Квартири за ціною в гривнях, що є еквівалентом покупки 42 275,00 доларів США за комерційним курсом зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день фактичних розрахунків.

Крім того, в пункті 2.2. такого, сторони дійшли згоди в тому, що для забезпечення оформлення документів на право власності Квартир, передбачена передоплата у розмірі 30%, що є еквівалентом покупки 12 683,00 доларів США за комерційним курсом, зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день підписання цього договору, яка має статус завдатку та сплачується на момент підписання даного Договору.

В пункті 2.3. визначено, що ціну, вказану в п. 2.1. Договору (за відрахуванням завдатку), Покупець сплачує поетапно в рівних частках протягом 12-ти місяців починаючи з жовтня 2015 р.

Згідно п.2.4. такого оплата вноситься Покупцем у готівковій формі з 25-го по 30-е число кожного місяця.

У пункті 3.1 Попереднього договору Продавець зобов`язується:

3.1.1. Не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження Квартир або виникнення прав третіх осіб щодо Квартир (оренда, найом, позичка, застава, обтяження тощо).

3.1.3. Передати квартири для вільного користування Покупцю та комплект ключів протягом п`яти днів з дати укладення даного договору.

Згідно пункту 4.1. Попереднього договору Покупець зобов`язується:

4.1.1. сплатити ціну Квартир, вказану у п. 2.1. цього Договору, у строки визначені у п.2.3 даного Договору.

4.1.2. прийняти квартири від Продавця протягом днів з дати укладення даного договору.

Згідно пункту 5.1. передбачено, що до підписання цього Договору, в рахунок ціни Квартир, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартир та своєї платіжної спроможності, Покупець передав, а Продавець отримав суму завдатку у розмірі що є еквівалентом покупки 12 683,00 доларів США за комерційним курсом, зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день фактичного розрахунку.

У відповідності до п.5.2. умов попереднього договору, у випадку, невиконання цього договору Покупцем, сума, вказана у пункті 5.1 цього Договору Покупцю не повертається і залишається у Продавця як неустойка у розмірі завдатку.

А згідно пункту 5.3. у випадку невиконання цього договору Продавцем, від зобов`язується повернути Покупцю прот ягом 3 днів з дати встановленої п.1.3 цього договору суму завдатку та суму, що була виплачена Покупцем у рахунок вартості квартири у повному обсязі.

Відповідно до п.6.1. Попереднього договору цей Договір набуває чинність з моменту його підписання Сторонами і діє до виконання ними усіх своїх зобов`язань за цим Договором.

Згідно п. 6.2. Зміни та доповнення до цього Договору оформлюються додатковими договорами. Додаткові договори є невід`ємними частинами цього Договору.

А в пункті 6.3. такого вказано, що цей Договір складено в 2-х примірниках по одному для кожної сторони.

Крім того, до позовної заяви долучено копію Додатку №1 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р. у якому вказано порядок здійснення оплати за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р., у такому містяться графи «Дата розрахунку», «Сума», «Покупець», «Продавець», зазначено певні дати, суми і в деяких рядках містяться підписи у графах «Покупець» та «Продавець» (а.с. 93).

Згідно копії заяви від 11.09.2015 року ОСОБА_5 , чоловік ОСОБА_2 дає згоду своїй дружині: укласти попередній договір щодо майбутньої купівлі двох квартир № 10 та №11 у будинку за АДРЕСА_1 ; забезпечити цей договір завдатком (а.с. 94).

З Інформаційних довідок №187576844 від 05.11.2019, №233222049 від 19.11.2020 та №242853208 від 03.02.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається, що за адресою: АДРЕСА_10 зареєстровано нежитлове приміщення, площею 16,6 кв.м., власником якого є ОСОБА_7 (а.с. 95,114-115, 152-153).

Інформаційними довідками №187580169 від 05.11.2019, №233241255 від 19.11.2020 та №242853233 від 03.02.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно підтверджується, що за адресою: АДРЕСА_11 зареєстровано гараж, загальна площа 16,7 кв.м., власником якого є ОСОБА_8 (а.с. 96, 116-117, 154-155).

19.08.2020 року ОСОБА_1 було направлено ОСОБА_2 лист щодо розірвання попереднього договору та проєкт угоди про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року (а.с. 97), у тексті якої зазначено, що сторони домовились розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 р. за взаємною згодою. Сторони підтверджують, що вони не мають одна до одної будь-яких матеріальних чи нематеріальних претензій. Вказана копія Угоди про розірвання містить лише підпис Продавця: ОСОБА_1 .

З долученої відповідачем копії висновку експерта №СЕ-19-20/32726-ПЧ від 11.01.2021, вбачається, що було проведено експертизу, відповідно до постанови від 20.10.2020 про призначення судової почеркознавчої експертизи, винесеної старшим інспектором дізнання Ужгородського відділу поліції ГУНП в Закарпатській області капітаном поліції Опалеником М.Ю. у кримінальному провадженні №0001244. На експертизу надано: Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015, згідно якого ОСОБА_1 зобов`язався продати ОСОБА_5 приміщення квартири за адресою: АДРЕСА_12 ; Додаток №1 до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015; Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015, згідно якого ОСОБА_1 зобов`язався продати ОСОБА_2 приміщення квартири за адресою: АДРЕСА_10 ; Додаток №1 до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015; Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.06.2017, згідно якого ОСОБА_1 зобов`язався продати ОСОБА_5 приміщення квартири за адресою: АДРЕСА_13 на 2арк. У п.5 висновків судового експерта Чумак Т.М. зазначено, що підпис від імені ОСОБА_1 в нижній лівій частині графи «ПІДПИС» попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015, згідно якого ОСОБА_1 зобов`язався продати ОСОБА_2 приміщення квартири за адресою: АДРЕСА_10 - виконаний ОСОБА_1 . У п.6 висновків експерта вказано, що підписи від імені ОСОБА_1 в п.п. 1,7 в додатку №1 до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015, згідно якого ОСОБА_1 зобов`язався продати ОСОБА_2 приміщення квартири за адресою: АДРЕСА_10 - виконаний ОСОБА_1 (а.с. 126-141).

Відповідачем також долучено завірену власним підписом копію Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р., який підписано Продавцем- ОСОБА_1 та Покупцем - ОСОБА_2 (а.с. 142-143). Крім того, відповідачем додано копію Додатку №1 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р. у якому вказано порядок здійснення оплати за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р., у такому містяться графи «Дата розрахунку», «Сума», «Покупець», «Продавець», зазначено чотирнадцять рядків дат розрахунку, суми вказані та у графах «Покупець» та «Продавець» всі рядки містять підписи (а.с. 144).

Представником позивача додано пояснення від 06.11.19р., які відібрані адвокатом Ільницьким М.П. у гр. ОСОБА_9 , у яких вона зазначила, що влітку 2015 р. до неї, як до колишнього ріелтора, звернулась ОСОБА_2 з проханням надати поради та консультації щодо придбання квартири у будинку АДРЕСА_1 . Прохання мотивувала знойомством із забудовником цього будинку - ОСОБА_1 . Вона погодилась надати допомогу на безкоштовних засадах. Після огляду нерухомості в даному будинку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 досягли домовленості щодо укладення попередніх договорів на придбання ряду нерухомості в цьому будинку, а саме: мансардної квартири №10 та №11 , а також квартири №9 на четвертому поверсі, яка знаходилась під згаданими квартирами №10 та №11 . ОСОБА_2 мала бажання об`єднати ці квартири в один об`єкт нерухомого майна (двоярусну квартиру). При перемовинах між сторонами було досягнуто домовленості, що завдаток, який передбачався по кожному з договорів, у випадку неналежного виконання ОСОБА_2 зобов`язань поверненню не підлягав. Також сторони досягли згоди попередні договори нотаріально не посвідчувати. Через кілька місяців ОСОБА_2 вирішила відмовитися від придбання квартири № 10 , а придбати лише №11 та за №8 , яка суміжна до квартири №9 . Зазначено в поясненнях, що вана була присутня при передачі та підписанні між сторонами договорів купівлі -продажу квартир №8 та №9 і передачі ОСОБА_2 технічних паспортів на вказані квартири. Щодо долі квартири № 10 , то їй відомо, що вона до цього часу власника немає, а частина квартири №11 , на даний час у складі квартири №8 (а.с. 176-178).

Згідно копії Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, яка зареєстрована Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області 18.05.2015 р. за № ЗК 30 вбачається, що замовником реконстукції незавершеного будівництвом тиру під комерційно-житловий комплекс по АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 (а.с. 195-200)

Відповідно до копії Державного акту на право власності на земельну ділянку від 02.03.2005 р., такий видано ОСОБА_1 , який є власником земельної ділянки площею 0,1400 га, яка розташована: АДРЕСА_14 , цільове призначення земельної ділянки - для іншої комерційної діяльності (а.с. 201, 202).

Крім того, згідно копії постанови Закарпатського апеляційного суду від 01.03.2021 року, у справі №308/8916/19 постановлено апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково, ухвалу Ужгородського міськрайонного суду від 17 березня 2020 року змінити, заяву позивачки ОСОБА_2 про забезпечення її позову до ОСОБА_1 про стягнення коштів задоволити частково, забезпечити до вирішення спору по суті позов заборонивши будь-кому вчиняти та реєструвати дії з квартирами №10 і №11 в будинку АДРЕСА_1 , спрямовані на зміну в будь-який спосіб (оформлення права власності, зміна власника, відчуження, передача в заставу, оренду, встановлення обтяження, інший спосіб) із виготовленням документів, необхідних для таких дій, правового статусу зазначених квартир (незалежно від фіксації та змін ідентифікуючих, реєстраційних, облікових реквізитів цього майна) (а.с. 204-207).

З долученої до матеріалів справи копії позовної заяви вбачається, що 29.07.2019 ОСОБА_2 звернулася до Ужгородського міськрайонного суду із позовом до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів (аванс) за попереднім договором купівлі-продажу квартир від 11 вересня 2015 року, укладеним між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , у сумі 915 047,69 грн. (а.с. 208-212).

Копією ухвали судді Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області Деметрадзе Т.Р. від 21.10.2019 року в справі №308/8916/19 підтверджується, що прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів (авансу) за попереднім договором (а.с. 214-215).

Долученою представником позивача копією договору купівлі-продажу майнових прав №09/10/17 від 09 жовтня 2017 року підтверджується, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу майнових прав, об`єктом нерухомості за вказаним договором є квартира №9 по АДРЕСА_1 , загальна площа 50,3 кв.м., а Довідкою про повну оплату майнових прав від 09 жовтня 2017 року, що майнові права за вказаним договором були оплачені гр. ОСОБА_2 (а.с. 216-220, 221).

Крім того, копією договору купівлі-продажу майнових прав №08/05/19 від 17 травня 2019 року підтверджується, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу майнових прав, об`єктом нерухомості за вказаним договором є квартира №8 по АДРЕСА_1 , загальна площа 134,2 кв.м., а Довідкою про повну оплату майнових прав від 17 травня 2019 року, що майнові права за вказаним договором були оплачені гр. ОСОБА_2 (а.с. 228-232, 233).

Разом з тим, суд звертає увагу, що вказані договірні відносини, які існували між сторонами щодо укладення інших договорів купівлі-продажу, інші судові справи щодо сторін про стягнення коштів підтверджують лише вказані у таких обставини і не мають жодного відношення до розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року.

Також представником відповідача додано до справи копію технічного паспорту на квартиру №8 по АДРЕСА_2 , який виготовлено станом на 26 вересня 2018 р. та Експлікацію плану площ до плану житлового будинку по квартирі №8 по АДРЕСА_1 (а.с. 234,-237).

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали цивільної справи, з`ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази у їх сукупності та кожен окремо, що мають значення для вирішення справи по суті, встановивши фактичні дані та відповідні їм правовідносини, приходить до наступного висновку.

Застосоване судом законодавство

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

У відповідності до ч.ч. 1, 3 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Статтею 11 Цивільного кодексу України, передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Свобода договору є однією із загальних засад цивільного законодавства, що передбачено у п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України. Одним із основоположних принципів цивільного судочинства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України. Тобто, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

В силу ч.ч.1, 2, 4 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво-чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із статтею 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

За приписами ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відтак, згідно частини першої статті 635 ЦК України основною істотною умовою попереднього договору є строк (певний термін) укладення сторонами основного договору.

За приписами ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

При цьому, стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Разом з тим, статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У відповідності до ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Висновки суду та оцінка доводів

Із встановлених обставин вбачається, що між сторонами 11 вересня 2015 року підписано Попередній договір купівлі-продажу квартири, за яким позивач - Продавець, а відповідач - Покупець.

Зі змісту Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року слідує, що сторони зобов`язуються в майбутньому, в обумовлений п.3 договору строк, належним чином оформити документи, що посвідчують право власності Покупця на нерухоме майно на умовах і в порядку, визначених цим Договором (п.1.1. Попереднього договору).

Разом з тим, як зазначено у п.3 вказаного попереднього договору не обумовленого такого строку, в ньому передбачені «Обов`язки Продавця» (не вчиняти будь-яких дій, спрямованих на відчуження Квартир або виникнення прав третіх осіб щодо Квартир (оренда, найом, позичка, застава, обтяження тощо); не погіршувати технічного стану Квартир, не здійснювати ремонту, пов`язаного з повною чи частковою перебудовою (переплануванням Квартир); передати квартири для вільного користування Покупцю та комплект ключів протягом п`яти днів з дати укладення даного договору; зберігати конфіденційність стосунків та умов відчуження Квартир).

У п.1.2 Попереднього договору зазначено предмет договору, що нерухомим майном згідно умов Попереднього договору є квартира №10 загальною площею 91,8 кв.м та квартира №11 загальною площею 90,6 кв.м на мансардному поверсі в І підїзді в будинку за АДРЕСА_1 .

При цьому, аргументи представника відповідача щодо відсутності, на час укладення Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року, квартир №10 та №11 по АДРЕСА_1 , як об`єкту нерухомого майна (предмету договору) не заслуговують на увагу.

З наявних у матеріалах справи Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, сформованих станом на 2021 рік, вбачається, що згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, об`єкта нерухомого майна - квартир №10 та №11 за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано, інформація про право власності на вказані квартири відсутня.

Разом з тим, з копії Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, яка зареєстрована Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Закарпатській області 18.05.2015 р. за № ЗК 30 вбачається, що замовником реконстукції незавершеного будівництвом тиру під комерційно-житловий комплекс по АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 , відтак мав право розпоряджатися таким.

Крім того, суд враховує, що попередній договір не являється майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплати і т.д., із такого договору виникає єдине загальне для сторін зобов`язання - укладення у майбутньому договору на умовах, що погоджені сторонами.

В пункті 2. Попереднього договору сторони погодили ціну квартири та порядок розрахунків, так у 2.1 Попереднього договору зазначено, що Продавець згоден продати, а Покупець згоден купити зазначені Квартири за ціною в гривнях, що є еквівалентом покупки 42 275,00 доларів США за комерційним курсом зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день фактичних розрахунків. У пункті 2.2. сторони дійшли згоди в тому, що для забезпечення оформлення документів на право власності Квартир, передбачена передоплата у розмірі 30%, що є еквівалентом покупки 12 683,00 доларів США за комерційним курсом, зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день підписання цього договору, яка має статус завдатку та сплачується на момент підписання даного Договору. А згідно пункту 2.3. ціну, вказану в п. 2.1. Договору (за відрахуванням завдатку), Покупець сплачує поетапно в рівних частках протягом 12-ти місяців починаючи з жовтня 2015 р.

Позивач звертаючись до суду із даним позовом підставою розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року зазначає, порушення відповідачем умов договору щодо оплати ціни квартир у визначені договором строки, посилаючись на ст. 651 ЦК України. Також, у своїх поясненнях в судовому засіданні зазначав, що жодних коштів на виконання вказаного Попереднього договору від відповідачки не отримував, відтак 19.08.2020 року на адресу відповідача надіслав письмову пропозицію про розірвання договору за двосторонньою згодою сторін, однак така залишилася відповідачем без реагування.

Як вбачається зі змісту Попереднього договору, у такому сторони передбачили відповідальність за невиконання цього договору, однак, не обумовлено підстав для його розірвання.

Долученими до матеріалів справи копіями листа від 19.08.2020 року та Угоди про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 р. підтверджується, що такі документи направлялися відповідачу по справі - ОСОБА_2 на поштову адресу ( АДРЕСА_15 ), у яких дійсно позивач пропонував розірвати укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 р. за двостонньою згодою сторін та додав підписаний проєкт такої угоди.

Разом з тим, суд звертає увагу, що у п. 5.1. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року зазначено, що до підписання цього Договору, в рахунок ціни Квартир, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартир та своєї платіжної спроможності, Покупець передав, а Продавець отримав суму завдатку у розмірі що є еквівалентом покупки 12 683,00 доларів США за комерційним курсом, зазначеним на сайті інтернет-ресурсу «Курс валют» на день фактичного розрахунку. Вказаний попередній договір підписаний сторонами, що ними не заперечувалось і в судовому засіданні, відтак посилання позивача щодо неотримання вказаних грошових коштів передбачених в п.5.1. такого, на переконання суду необгрунтовані і не підтверджені жодними доказами. Окрім цього, в судовому засіданні, відповідачем не заперечувався той факт, що вона не здійснила повної оплати за умовами вказаного Попереднього договору. Судом не беруться до уваги письмові пояснення гр. ОСОБА_9 , які відібрані адвокатам, оскільки такі не стосуються факту невиконання ОСОБА_2 умов Попереднього договору від 11.09.2015 року, крім того, вказана особа не допитувалась як свідок, не попереджалася судом про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивих показань.

Крім того, у п.6.1. Попереднього договору сторони погодили, що цей Договір набуває чинність з моменту його підписання Сторонами і діє до виконання ними усіх своїх зобов`язань за цим Договором, а в п. 6.2. Зміни та доповнення до цього Договору оформлюються додатковими договорами. Додаткові договори є невід`ємними частинами цього Договору.

Так, позивачем до позовної заяви, та відповідачем до відзиву на позов було додано копії Додатку №1 до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р., а саме «Порядок здійснення оплати за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 р.», у якому містяться графи «Дата розрахунку», «Сума», «Покупець», «Продавець», зазначено певні дати, суми і підписи. Суд звертає увагу, що долучені сторонами Додатки №1 містять відмінності у записах, про що зазначалося і учасниками під час судового розгляду справи.

Разом з тим, в умовах Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11вересня 2015 року, в жодному із його пунктів не зазначено про наявність такого Додатку №1, тому такий не може бути прийнятий судом до уваги, оскільки сторонами не доведено, що саме цей Додаток №1 (поданий позивачем чи відповідачем) має відношення до вказаного Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року, предметом якого зазначено квартири №10 та №11 в будинку за АДРЕСА_1 .

Також, сторонами не було надано та матеріали справи не містять доказів укладення основного договору купівлі-продажу квартири чи доказів на підтвердження направлення пропозицій сторін щодо укладення основного договору.

Окрім цього, ч. 3 ст. 635 ЦК України передбачено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

На підставі детального вивчення змісту Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року суд констатує, що сторонами не було досягнуто домовленості щодо строку (терміну) укладення основного договору купівлі-продажу квартири), що є основною істотною умовою, оскільки визначення певного строку укладення основного договору є необхідною умовою для договорів цього виду (ч.1 ст. 635 ЦК України).

На вказаний висновок суду не впливає та обставина, що сторонами обумовлено в Попередньому договорі ціну квартир, порядок розрахунків, відповідальність за невиконання.

За таких обставин, враховуючи наведені вище положення Цивільного кодексу України та зміст попереднього договору, суд приходить до висновку, що підписаний сторонами Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.09.2015 року, згідно з положеннями частини першої статті 638 ЦК України вважається неукладеним, оскільки такий не містить певного строку (певного терміну) укладення основного договору, що є істотною умовою для договорів цього виду.

У постанові від 18.11.2019 року у справі №750/7467/16-ц Верховним Судом зроблено висновок, який відповідно до положень ч.4 ст.263 ЦПК України враховується судом при виборі і застосуванні норм права, згідно якого визначення у попередньому договорі певного строку (певного терміну) укладення основного договору є істотною умовою для договорів цього виду, недосягнення у належній формі сторонами згоди з усіх істотних умов договору, з огляду на приписи частини першої статті 638 ЦК України свідчить про те, що попередній договір сторонами не укладено.

Крім того, слід зазначити, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Так, у статті 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, відтак Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року підписаний сторонами підлягав нотаріальному посвідченню.

Як зазначалося вище, Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року, оригінал якого було оглянуто в судовому засіданні, вчинено сторонами у простій письмовій формі і нотаріально не посвідчений.

У відповідності до ч.3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, при цьому, враховуючи, що сторонами не було дотримано обов`язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому, відтак такий є неукладеним.

Оскільки суд прийшов до висновку, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 11 вересня 2015 року є неукладеним, тому такий, на підставі положень ст. 651 ЦК України не може бути розірваний .

У відповідності до правової позиції ВС, викладеної у постанові від 07.08.2018 у справі № 910/7981/17, розірвано може бути лише чинний (такий, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення) договір. В іншому разі буде відсутній предмет спору, яким і виступає у такому разі договір.

При цьому, з огляду на низку аргументів сторін, що не стали предметом аналізу та оцінки в даному рішенні, суд вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10.02.2010).

За змістом ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Так, відповідно до частин першої, шостої та сьомої статті 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених цим кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви в добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим кодексом.

З огляду на викладене, з врахуванням з`ясованих фактичних обставин по справі та досліджених доказів, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири слід відмовити.

Судові витрати по справі підлягають віднесенню на позивача у відповідності до статті 141 Цивільного процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.3, 11, 202, 207, 220, 252, 626-629, 635, 638, 640, 651 ЦК України, ст.ст. 4, 12, 13, 76-81, 141, 223, 263-265 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, - відмовити.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано до Закарпатського апеляційного суду через Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_16 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_15 .

Повне рішення суду складено -15 червня 2021 року.

Суддя Ужгородського міськрайонного

суду Закарпатської області Н.Б. Шумило