Справа №489/4840/20 Головуючий у 1-й інстанції Коваленко І. В.
Провадження № 22ц/812/359/21 Доповідач в апеляційній інстанції Ямкова О. О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

10 лютого 2021 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:

головуючої: Ямкової О.О.,

суддів: Колосовського С.Ю., Локтіонової О.В.,

із секретарем: Колосовою О. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за апеляційною скаргою

ОСОБА_1 , поданої від його імені

адвокатом Татаріновим В`ячеславом Петровичем,

на рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 14 грудня 2020 року, ухваленого під головуванням судді Коваленко І. В. в залі суду в місті Миколаєві, із складенням його повного тексту, по справі

за позовом

Миколаївської міської ради

до ОСОБА_1 і ОСОБА_2

про стягнення сум, -

В С Т А Н О В И Л А:

У жовтні 2020 року Миколаївська міська рада звернулася до суду із позовною заявою до ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , у якій просила стягнути з відповідачів в солідарному порядку 372 626 грн 58 коп. заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою площею 16 078кв.м. для обслуговування нерухомого майна по АДРЕСА_1 у період з 1 жовтня 2016 року по 2 лютого 2018 року.

В обґрунтування позову зазначала, що земельна ділянка площею 16 078кв.м. по АДРЕСА_1 належить на праві власності територіальній громаді міста Миколаєва, та з 17 серпня 2009 року передана Миколаївською міською радою, як представником власника, в оренду ТОВ «Обрій» на підставі договору оренди, укладеного строком до 17 серпня 2024 року, для обслуговування нерухомого майна, що належить товариству.

Разом з тим, Миколаївській міській раді випадково стало відомо про зміну власника нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянки, що належить територіальній громаді по АДРЕСА_1 .

Такими власниками майна з 1 жовтня 2016 року стали відповідачі, які набули на це майно право спільної сумісної власності, та володіли ним до 2 лютого 2018 року.

Посилаючись на вищенаведені обставини та те, що права та обов`язки орендаря за договором оренди земельної ділянки автоматично переходять до нових власників нерухомого майна, яке розташовано на цій ділянці, Миколаївська міська рада просила про стягнення з відповідачів в солідарному порядку суми заборгованості з орендної плати одночасно з двох підстав, як за положеннями статті 7 Закону України «Про оренду землі», так і за положеннями пунктів 1, 2, 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМ України від 19.04.1993 №284 (далі Порядок №284).

У відзиві на позовну заяву представник відповідачів адвокат Татарінов В. П. вважав позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню через невірно обраний міською радою спосіб захисту порушеного права, посилаючись на кондикційність правовідносин, що виникли між сторонами.

Зазначав про пропуск позивачем позовної давності, внаслідок чого просив застосувати наслідки такого строку.

Подаючи відповідь на відзив представник Миколаївської міської ради зазначив, що про заборгованість, що виникла зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки, міська рада дізналася з листа Головного управління ДФС у Миколаївській області від 14 березня 2019 року за №356/9/14-29-50-05-21/356, після чого дізналася також про зміну власника нерухомості, з яким було укладено договір оренди.

Рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 14 грудня 2020 року позов задоволено, ухвалено про стягнення в солідарному порядку з ОСОБА_1 і ОСОБА_2 на користь Миколаївської міської ради 372 626 грн 58 коп. заборгованості з орендної плати за користування у період з 1 жовтня 2016 року по 2 лютого 2018 року земельною ділянкою площею 16 078 кв.м. по АДРЕСА_1 . Розподілені судові витрати.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що відповідачами, які набули право власності на нерухомість, безпідставно не сплачувалася орендна плата за користування земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість, та яка була надана на правах оренди в користування попередньому власнику. Підстав для застосування позовної давності до пред`явлених вимог немає, так як про порушення своїх прав міська рада дізналася у березні 2019 року, після чого здійснила відповідні дії, направлені на захист своїх прав, як представника власника.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Татарінов В. П., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати і ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Апелянт зазначав, що позивачем не укладався з відповідачами договір оренди, а тому у них не виникло обов`язку зі сплати орендної плати за укладеним з попереднім власником нерухомості договором оренди земельної ділянки.

Між сторонами, на думку адвокату є кондикційні правовідносини, на захист яких міська рада з позовом не зверталася.

Звертав увагу, на безпідставність стягнення судом заборгованості орендної плати, розрахованою комісією як збитки за положеннями Порядку №284.

Зазначав про те, що міська рада, як представник власника землі могла довідатися про порушення свого права своєчасно, але цього не зробила, та звернулася до суду із позовом за пропуском позовної давності, що визначена ЦК України.

У судове засідання суду апеляційної інстанції відповідачі не з`явилися, повідомлені про розгляд справи належним чином, заяв та клопотань про відкладення слухання справи до суду апеляційної інстанції не надали.

В той же час представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Татарінов В. П., діючи як представник іншої особи ФОП ОСОБА_3 , надав клопотання про відкладення слухання справи у зв`язку з його хворобою, але документу, що підтверджує поважність причини неявки до клопотання не додав. Інших клопотань стосовно неможливості розгляду справи представником відповідача не заявлено.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Тому колегія суддів виходить з того, що якщо представник відповідача та особисто відповідачі не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін або їх представників, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Отже, оскільки поважність причин неявки представника відповідача судом апеляційної інстанції не встановлена, заявник реалізував своє право на викладення відповідних аргументів в апеляційній скарзі та, зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції (стаття 367 ЦПК України), суд апеляційної інстанції вважає за можливим розглянути справу у відсутності відповідачів та його представника.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню із наступних підстав.

Судом встановлено, що земельна ділянка площею 16 078кв.м., з кадастровим номером :05:079:0002, що розташована по АДРЕСА_1 відноситься до земель комунальної власності, та належить територіальній громаді міста Миколаєва, представником якої є Миколаївська міська рада (а.с.47-52).

З наданої до справи копії договору оренди вбачається, що його укладено 17 серпня 2009 року між Миколаївською міською радою та ТОВ «Обрій», від імені якого діяв відповідач ОСОБА_1 , стосовно належної до комунальної власності земельної ділянки площею 16 078кв.м., яка передана товариству в оренду строком на 15 років, для обслуговування належного майна: будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Договором визначено порядок сплати орендної плати в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки шляхом щомісячної сплати 1/12 її частини до місцевого бюджету Ленінського району міста Миколаєва (а.с.20-21).

Перевірка своєчасного внесення орендної плати здійснюється у лютому місяці кожного року при явці орендаря до управління земельних ресурсів міськради (а.с.20).

Листом ГУ ДФС у Миколаївській області від 15 березня 2019 року, направленим на адресу Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради, повідомлено щодо не сплати зборів та податків за землю ТОВ «Обрій» на підставі договору оренди з 2016 року (а.с.18). Після чого листом цього ж органу 22 березня 2019 року Миколаївська міська рада повідомлена про несплату орендної плати новими власниками нерухомості відповідачами ОСОБА_1 і ОСОБА_2 (а.с.12).

За витягом з відповідного Державного реєстру (а.с.23) з 21 жовтня 2015 року відповідачі ОСОБА_1 і ОСОБА_2 набули на праві спільної сумісної власності нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

За правилами пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

В силу частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-XIV.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 120 ЗК України встановлює - якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Така норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Відтак, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто, підставою припинення оренди земельної ділянки з попереднім орендарем є цивільно-правовий договір відчуження нерухомості (купівлі-продажу, дарування тощо) та, відповідно, підставою виникнення права оренди у нового власника будівлі.

За таких обставин, та враховуючи зміну власників нерухомого майна, яке розташовано на земельної ділянці комунальної форми власності, і яка передана в оренду, Миколаївська міська рада повідомила ОСОБА_1 і ОСОБА_2 про наявність у них заборгованості по сплаті орендної плати за період користування ними землею, на якій розташовано належно відповідачам нерухоме майно. Ця заборгованість розрахована позивачем за формулою договору оренди (а.с.14-18). Таке повідомлення адресовано на ім`я відповідачів декількома листами 4 липня та 18 вересня 2019 року.

У подальшому, заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою площею 16 078кв.м. по АДРЕСА_1 за період з 1 жовтня 2016 року по 2 лютого 2018 року додатково визначена як збитки, які оформлені актом комісії з визначення та відшкодування збитків власниками землі та землекористувачами. Актом комісії затверджено рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради (а.с.12-13).

Тому, обґрунтовуючи своє звернення до суду з даним позовом, Миколаївська міська рада посилалася на існуючі у неї дві підстави для стягнення на свою користь заборгованості з орендної плати з відповідачів, такі як: положення статті 7 Закону України «Про оренду землі», так і положення пунктів 1, 2, 3 відповідного Порядку від 19.04.1993 №284.

В той же час, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право оренди попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, і тому відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

За такого, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і тому після відчуження об`єктів нерухомості ТОВ «Обрій» не повинно сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої воно вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нових власників нерухомості, якими є ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .

Отже, в день купівлі-продажу нерухомості у попереднього власника нерухомості автоматично припинилося, а у відповідача автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею.

При цьому, відбулася заміна сторони в зобов`язанні.

Тому посилання представника відповідачів на відсутність у них обов`язку зі сплати орендної плати за користування землею, як нових власників нерухомості, є такими, що суперечать нормам матеріального права, в тому числі:

Частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 2 статті 377 ЦК України та частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» презюмується, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

У цьому разі переукладення договорів оренди, у зв`язку з відчуженням нерухомості має, насправді, лише правопосвідчуюче, але аж ніяк не правоустановче значення.

Так, договором відчуження нерухомості припиняється право користування земельної ділянки щодо попереднього власника та переходить на тих самих умовах до нового власника. Це дає підстав стверджувати, що договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню (розділ 12 договору оренди від 17 серпня 2009 року).

Крім того, так як попередній землекористувач вибуває з орендних відносин (за договором відчуження майна), то його вибуття не тягне настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Отже, між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі юридично існують орендні відносини, на умовах передбачених договором оренди земельної ділянки, що укладений між органом місцевого самоврядування та попереднім власником будівлі.

До таких самих висновків дійшов суд першої інстанції, які є вірними, та одночасно є підставою для стягнення з відповідачів, за час набуття ними на праві спільної сумісної власності нерухомості, заборгованості з орендної плати на підставі договору оренди землі, на якої розташована ця сама нерухомість.

Таки висновки відповідають висновкам, викладеним ВС 18 квітня 2019 року у своїй постанові при розгляді ним справи №913/210, якими визначено, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Разом з тим, суд першої інстанції задовольняючи позов, помилково керувався ще додатковою підставою, яка визначає підстави для стягнення органом місцевого самоврядування на свою користь з набувача збитків у відповідності до положень пунктів 1, 2, 3 Порядку №284, та не звернув увагу на те, що стягнення заборгованості з орендної плати, яка відбувається за умовами договору оренди і частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», та стягнення збитків у відповідності до Порядку №284, є дві взаємовиключні підстави, а тому не можуть бути одночасно застосовані до правовідносин, які виникли між сторонами.

Помилковими є і доводи представника відповідачів на наявність кондикційних відносин між сторонами, так як вони можуть виникати за відсутністю раніше укладеного договору оренди попереднім власником. Предметом позову в таких справах є стягнення з фактичного користувача земельної ділянки безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування нею без належних на те правових підстав. В даній же справі, до переходу права власності на нерухомість існував договір оренди землі, укладений попереднім власником з метою обслуговування цієї нерухомості.

За такого, колегія суддів доходить висновку, що правовідносини, які склалися між сторонами по справі, регулюються виключно частиною 2 статті 120 ЗК України, частиною 2 статті 377 ЦК України та частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», а також умовами договору оренди, на підставі яких позивачем нарахована заборгованість з орендної плати.

Висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав для застосування до цих правовідносин наслідків зі спливу позовної давності є умотивованими, обґрунтованими, та такими, що відповідають матеріалам справи та нормам матеріального права.

За такого, при ухваленні остаточного рішення у справі, колегія суддів враховує вірно встановлені судом першої інстанції обставини справи, правильно застосовані ним норми матеріального права, які регулюються частиною 2 статті 120 ЗК України, частиною 2 статті 377 ЦК України та частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», та одночасне помилкове і додаткове посилання на положення Порядку №284, та вважає за можливе рішення суду змінити з підстав, передбачених пунктом 4 частини 1 статті 376 ЦПК України в частині підстав задоволення позову, виклавши мотивувальну частині рішення в редакції цієї постанови.

Підстави для перерозподілу судових витрат відсутні.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені адвокатом Татаріновим В. П., задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 14 грудня 2020 року змінити, викликавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів до Верховного Суду у випадках, передбачених статтею 389 ЦПК України.

Головуюча О. О. Ямкова

Судді С. Ю. Колосовський

О. В. Локтіонова