Михайлівський районний суд Запорізької області
Справа № 321/1607/20
Провадження № 2/321/103/2021
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14.06.2021 р. Запорізька обл., Михайлівський р-н,

смт. Михайлівка

Михайлівський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Ігнатьєва Д.П.,

за участю:

секретаря судового засідання Мосієнко О.О.

позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до Бурчацької сільської ради Михайлівського району Запорізької області про розірвання договору оренди земельної ділянки.

В позові зазначено, що 26 вересня 2014 року між позивачем та Бурчацькою сільською радою Михайлівського району Запорізької області був укладений договір оренди земельної ділянки, загальної площею 10000 га, під господарською будівлею та дворами, кадастровий номер: :05:033:0009, за адресою: АДРЕСА_1 . Предметом договору є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення, для товарного сільськогосподарського виробництва, наданих на підставі рішення сесії Бурчацької сільської рада Михайлівського району Запорізької області № 8 від 18 вересня 2014 року. Згідно п. 3 Договору на земельної ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна 35/100 частки комплексу птахоферми, що належить йому на праві приватної власності. Умови використання земельної ділянки, згідно п.15 Договору, земельна ділянка передається в оренду для розміщення і обслуговування 35/100 частки комплексу птахоферми (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).

4 вересня 2018 року трапилась пожежа, усі споруди та тварини, які були розташовані на орендованій земельній ділянці - згоріли. Пожежа трапилась з вини відповідача, який своєчасно не викосив суху рослинність та траву на прилеглих ділянках, які належать відповідачу. Факт пожежі зафіксовано актом про пожежу від 4 вересня 2018 року.

Так як повністю згорів увесь комплекс, використання земельної ділянки за призначенням, як вказано у договорі оренди земельної ділянки, стало неможливо.

З метою розірвати договір оренди земельної ділянки він звернувся до Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області з заявою. 22 жовтня 2020 року рішенням Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області сьомого скликання тридцять восьма сесія йому було відмовлено у розірванні договорі оренди земельної ділянки.

На цих підставах позивач просить суд припинити договір оренди землі від 26 вересня 2014 року між ним та Бурчацькою сільською радою Михайлівського району Запорізької області на оренду земельної ділянки загальної площею 10000 га, під господарською будівлею та дворами кадастровий номер: :05:033:0009, за адресою АДРЕСА_1 , шляхом його розірвання.

Ухвалою суду від 23.12.2020 р. позовна заява була залишена без руху.

Ухвалою суду від 12.01.2021 р. було відкрито провадження у справі.

11.03.2021 р. до суду від позивача надійшла уточнена позовна заява. Ухвалою суду від 12.03.2021 р. ця уточнена позовна заява була повернута заявнику без розгляду.

За клопотанням позивача ухвалою суду від 19.03.2021 р. у справі був замінений позивач з Бурчацької сільської ради Михайлівського району Запорізької області на Михайлівську селищну раду Василівського району Запорізької області.

За клопотанням позивача ухвалою суду від 06.04.2021 р. у справі був замінений позивач з Михайлівської селищної ради Василівського району Запорізької області на Михайлівську селищну раду Михайлівського району Запорізької області.

06.04.2021 р. до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву в якому відповідач заперечує проти позову та просить залишити його без задоволення. Обґрунтовуючи свої заперечення відповідач зазначає, що на орендованій позивачем земельній ділянці розміщене його нерухоме майно, а саме 35/100 частки комплексу птахоферми за адресою АДРЕСА_1 . Оскільки державна реєстрація припинення права власності позивачем не проводилась, то земельна ділянка є зайнятою майном позивача. На цих підставах відповідач не вбачає підстав в розірванні договору оренди та недоліків, які б перешкоджали використанню земельної ділянки за цільовим призначенням.

Ухвалою суду від 20.04.2021 р. підготовче провадження у справі було закрито та призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні позивач наполягав на задоволенні позову з підстав, які в ньому зазначені.

В судове засіданні представник відповідача заперечувала проти позову. Пояснила, що об`єкт позивача згорів з його вини, оскільки позивач не слідкував за прилеглою територією, також пояснила, що позивач має велику заборгованість по сплаті орендної плати за спірним договором оренди землі.

Вислухавши пояснення позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази, суд доходить до наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 1 та ч. 3 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - дотримання зобов`язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об`єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.

Відповідно до ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства; у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом використовувати водний об`єкт відповідно до вимог водного законодавства України; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Згідно зі ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об`єктом державно-приватного партнерства або об`єктом концесії.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 346 та ч. 1 ст. 349 ЦК України право власності на майно припиняється в разі його знищення.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п. 75 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку з його знищенням подаються:

1) документ, відповідно до якого підтверджується факт такого знищення;

2) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли такі документи було знищено одночасно із знищенням такого об`єкта).

Судом встановлено, що між Бурчацькою сільською радою Михайлівського району Запорізької області (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) 26.09.2014 р. був укладений договір оренди земельної ділянки (далі Договір оренди).

На підставі рішення першої сесії сьомого скликання Михайлівської селищної ради Запорізької області № 18 від 25.05.2018 р. «Про припинення юридичних осіб ОСОБА_3 та Тимошівської сільських рад Михайлівського району Запорізької області в результаті реорганізації шляхом приєднання» була припинена юридична особа Бурчацька сільська рада Михайлівського району Запорізької області шляхом реорганізації (приєднання) до селищної ради Михайлівського району Запорізької області. Цим же рішенням Михайлівська селищна рада Михайлівського району Запорізької області була визначена правонаступником активів та пасивів Бурчацької сільської ради Михайлівського району Запорізької області.

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.01.2015 р. вбачається, що позивачем право оренди земельної ділянки за Договором оренди було зареєстроване 17.01.2015 р.

Відповідно до п. 1 Договору оренди предметом цього договору є передача орендодавцем орендарю в строкове платне користування земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

В п. 2 Договору оренди визначений об`єкт оренди - земельна ділянка загальною площею 1,0000 га, у т.ч. під господарськими будівлями та дворами - 1,0000 га, кадастровий номер: :05:033:0009.

На земельній ділянці знаходяться об`єкт нерухомого майна - 35/100 частки комплексу птахоферми, що належить позивачу на праві приватної власності (п. 3 Договору оренди).

В п. 15 та п. 16 Договору оренди сторони узгодили, що земельна ділянка передається в оренду для розміщення і обслуговування 35/100 частки комплексу птахоферми (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (землі під господарськими будівлями і дворами).

Договір оренди укладено на 49 (сорок дев`ять) років (п. 8 Договору оренди), тобто до 26 вересня 2063 р..

На підставі Акту прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) від 26.09.2014 р. орендодавець передав, а орендар отримав земельну ділянку кадастровий номер: :05:033:0009, площею 1,0000 га, у т.ч. 1,0000 га під господарськими будівлями та дворами, розташовану за адресою АДРЕСА_1 .

Пунктом 37 Договору оренди сторони узгодили, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 Договору оренди).

Відповідно до п. 39 Договору оренди розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

На орендовані земельній ділянці знаходилось нерухоме майно, що належало позивачу на праві власності, а саме 35/100 частки комплексу птахоферми (далі - 35/100 частки комплексу птахоферми) (що підтверджується договором купівлі-продажу 35/100 частки комплексу птахоферми від 25.01.2007 р. та Витягом з Державного реєстру правочинів від 25.01.2007 р.).

04 вересня 2018 р. на об`єкті позивача (за адресою АДРЕСА_1 ) трапилась пожежа (про що свідчить акт про пожежу від 04.09.2018 р.).

З акту про пожежу від 04.09.2018 р. вбачається, що пожежею знищена покрівля господарської будівлі на площі 1034 м2 та пошкоджені стіни, двері.

З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 256709140 від 17.05.2021 р. вбачається, що право власності ОСОБА_1 на 35/100 частки комплексу птахоферми за адресою АДРЕСА_1 припинено. Дата державної реєстрації припинення права власності 12.05.2021 р.

Рішенням Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області № 11 від 22.10.2020 р. «Про відмову в розірванні договору оренди земельної ділянки» позивачу було відмовлено в розірванні Договору оренди у зв`язку з тим, що Михайлівська селищна рада Михайлівського району Запорізької області не вбачала підстав в розірванні Договору оренди та недоліків, які б перешкоджали використанню земельної ділянки за цільовим призначенням.

В своїй позовній заяві єдиною підставою для розірвання Договору оренди позивач зазначає те, що оскільки повністю згорів комплекс, то використовувати земельну ділянку за призначенням відповідно до Договору оренди стало неможливим.

Як встановлено судом за Договором оренди земельна ділянка передавалась в оренду для розміщення і обслуговування 35/100 частки комплексу птахоферми. Зазначене майно в результаті пожежі було знищено та у зв`язку з цим право власності позивача на це майно було припинено.

Відповідно до умов Договору оренди земельна ділянка передавалась в оренду для розміщення і обслуговування 35/100 частки комплексу птахоферми. Проведення будівельних робіт на цій земельній ділянці Договором оренди не передбачено.

Окрім того, відповідно до п. 1 Договору оренди земельна ділянка за цим договором передавалась в оренду із земель сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 р. № 548 затверджена «Класифікація видів цільового призначення земель». В секції «А» Класифікації видів цільового призначення земель є розділ 01 «Землі сільськогосподарського призначення» в якому зазначено, що землі сільськогосподарського призначення - землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей; землі, надані для діяльності у сфері надання послуг у сільському господарстві, та інше. Також в цьому розділі є ряд підрозділів в яких конкретизовані цільові призначення земель сільськогосподарського призначення. Однак, серед цих підрозділів відсутнє цільове призначення яке передбачає проведення будівельних робіт на землях сільськогосподарського призначення.

Отже чинне законодавство та умови Договору оренди не дають можливість позивачу здійснити на орендованій земельній ділянці будівництво нового об`єкту нерухомості замість знищеного комплексу птахоферми.

Отже використовувати земельну ділянку за призначенням (відповідно до п. 15 Договору оренди) у позивача не має можливості, тобто має місце істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору.

Враховуючи викладене суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов підлягає задоволенню, то з відповідача на користь позивача слід стягнути судовий збір в сумі 840 грн. 80 коп.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 76 78, 81, 259, 263 - 265, 273, 354, 355 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В:

Позовну заяву ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою АДРЕСА_2 ) до Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області (, адреса місцезнаходження Запорізька обл., Михайлівський р-н, смт. Михайлівка, вул. Центральна, 22) про розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 26 вересня 2014 р. між Бурчацькою сільською радою Михайлівського району Запорізької області та ОСОБА_1 , на оренду земельної ділянки загальною площею 1,0000 га, у т.ч. під господарськими будівлями та дворами - 1,0000 га, кадастровий номер: :05:033:0009, розташованої за адресою АДРЕСА_1 .

Стягнути з Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 840 грн. 80 коп. (вісімсот сорок гривень вісімдесят копійок).

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Запорізького апеляційного суду через Михайлівський районний суд Запорізької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення складено 15 червня 2021 р.

Суддя Михайлівського районного суду

Запорізької області Д.П. Ігнатьєв