Справа № 397/226/21
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

31.05.2021 смт. Олександрівка

Олександрівський районний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого судді Івченка П.О.,

за участю: секретаря судового засідання Таранухи А.М.,

представника позивача Кривенка М.П.,

представника відповідача Матковської О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом представника позивача ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 до Приватного підприємства "Агростар" про розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки, стягнення орендної плати,

У С Т А Н О В И В:

Представник позивача звернувся до суду з позовом в якому просить:

- розірвати договір оренди землі сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, площею 3,3841 га кадастровий номер :02:000:0839, укладений 28.05.2013 між ОСОБА_3 та Приватним підприємством "Агростар";

- зобов`язати Приватне підприємство «Агростар» повернути земельну ділянку, площею 3,3841 га кадастровий номер :02:000:0839 ОСОБА_2 у стані не гіршому порівняно з тим, в якому одержано в оренду, шляхом оформлення та підписання акту прийому передачі;

- стягнути з Приватного підприємства «Агростар» на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати у сумі 4 890,16 грн та понесені судові витрати.

В обгрунтування позову вказав, що позивач ОСОБА_4 на підставі договору міни (обміну) земельних ділянок від 22.10.2015 набув у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :02:000:0839, площею 3,3841 га, що розташована на території колишньої Івангородської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області.

Вказана земельна ділянка перебуває в користуванні у ПП «Агростар» на умовах договору оренди землі від 28.05.2013. Договір оренди було укладено між колишнім власником земельної ділянки орендодавцем ОСОБА_3 та відповідачем, який є орендарем відповідно до умов договору.

Пунктом 40 Договору оренди сторони передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Вказана норма Договору оренди відповідає ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином до позивача ОСОБА_2 після набуття права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0839, площею 3,3841 га, перейшли права та обов`язки орендодавця за договором оренди від 28.05.2013, орендарем за яким виступає відповідач.

Відповідно до пункту 8 Договору оренди сторонами визначено строк Договору оренди землі, який становить 10 років з переважним правом поновлення його на новий строк.

Пунктами 5, 9, 10 та 11 Договору оренди встановлено, що оренда плата вноситься орендарем у строк з 1.07 по 31.12 кожного року у розмірі 7 % від грошової оцінки земельної ділянки в грошовій формі чи продукцією з урахуванням індексації, при цьому нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлена в розмірі 67 108 гривень. Кінцевий розрахунок по щорічній орендній платі проводиться до завершення поточного календарного року.

Всупереч зазначеним умовам Договору оренди, відповідач, як орендар, ухиляється від взятих на себе грошових зобов`язань та не виплачує позивачу орендну плату за користування належною йому земельною ділянкою.

Враховуючи вимоги ст. 93 ЗК України, ст. 1, 13, 21, 22, 23 Закону України «Про оренду землі», ст. 251, 610, 625, 629 ЦК України, оскільки ПП «Агоростар» не виконало взяті на себе зобов`язання і не виплатило позивачу орендну плату у встановлений Договором строк, просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі за 2020 рік в розмірі 4890,16 грн.

Разом з тим, пунктом 38 Договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Враховуючи вимоги ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», п. «д» ст. 141 ЗУ України, ст. 526, 610, ч. 2 ст. 651 ЦК України, правовий висновок в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, те, що саме тривала заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2020 року, а також несвоєчасна її виплата за 2019 рік (оплату проведено 10.01.2020 р.) наявні причини звернення ОСОБА_2 з вимогами про розірвання орендних правовідносин з ПП «Агростар» та повернення земельної ділянки відповідачем. Систематична несплата відповідачем орендної плати та істотність порушення умов договору є достатніми підставами для розірвання Договору оренди землі від 28.05.2013 на вимогу однієї із сторін в судовому порядку та повернення земельної ділянки.

Ухвалою суду від 22.03.2021 відкрито провадження у справі (а.с. 31-32).

Ухвалою суду від 11.05.2021закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с. 54).

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених у позовній заяві.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги визнала частково. Підтвердила, що дійсно наявна заборгованість з орендної плати перед позивачем. Відповідач згоден сплатити заборгованість, орендні відносини не бажає розривати. Таким чином, визнала позовні вимоги в частині стягнення орендної плати, а позовні вимоги в частині розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки не визнає, хоча підтверджує наявну систематичну несплату орендної плати за договором. Орендна плата за 2019 рік була виплачена з порушенням строків за договором, а орендна плата за 2020 рік не виплачена.

Заслухавши пояснення учасників процесу та дослідивши матеріали справи, виходячи з принципу розумності та справедливості, оцінивши докази в їх сукупності, суд уважає, що позов підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

Судом установлено, що на підставі договору міни (обміну) земельних ділянок від 22.10.2015, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Олександрівського районного нотаріального округу Кіровоградської області Котляренком Ю.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 903, ОСОБА_4 набув у власність земельну ділянку кадастровий номер :02:000:0839, площею 3,3841 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Івангородської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області (а.с. 19-23).

Право власності ОСОБА_2 на вищевказану земельну ділянку також підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 203582027 від 11.03.2020 та Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 46148733 від 22.10.2015 (а.с. 15-18).

Між ОСОБА_3 та ПП «Агростар» було укладено договір оренди землі б/н від 28.05.2013, а саме: земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0839, загальною площею 3,3841 га, на строк 10 років, зареєстрований державним реєстратором Реєстраційної служби Олександрівського районного управління юстиції Кіровоградської області за № 1196653 від 28.05.2013 (а.с. 8-16).

Відповідно до умов вищевказаного договору:

п. 5 - нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67108 грн;

п. 8 - договір укладено на 10 років;

п. 9 - орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7% від грошової оцінки земельної ділянки. Форма: грошова або продукція вироблена по собівартості, але не вище державних закупівельних цін та оранка огороду 0,30 га безкоштовно;

п. 10 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації;

п. 11 - орендна плата вноситься у такі строки: з 01.07 до 31.12 кожного року;

п. 12 передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними документами (акти, відомості, накладні);

п. 13 розмір орендної плати переглядається один раз на п`ять років, або по мірі необхідності у разі: зміни умови господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищенням цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом;

п. 14 у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, з вини орендаря, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення;

п. 21 після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду;

п. 31 обов`язки орендаря, зокрема, своєчасно сплачувати орендну плату;

п. 36 зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку;

п. 37 дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом;

п. 38 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом;

п. 39 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовою розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору однією із сторін;

п. 40 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору;

п. 41 за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (а.с. 8-10).

Відповідно до акту прийому-передачі земельних ділянок від 28.05.2013, вказана земельна ділянка на підставі договору оренди передана орендодавцем ОСОБА_3 орендарю ПП «Агростар» (а.с. 11).

Розрахунком нормативної грошової оцінки земельної ділянки встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67 108 грн (а.с. 14).

Інформацією про операції підтверджується сплата ПП «Агростар» орендної плати: за земельний пай за 2018 рік на суму 5 667,74 грн 28.12.2018; за земельний пай за 2019 рік на суму 5 668 грн 10.01.2020 (а.с. 24-25).

Представником позивача складено розрахунок заборгованості по орендній платі ОСОБА_2 з якого вбачається, що орендна плата на користь ОСОБА_2 за 2020 рік становить: (орендна плата) = (нормативна грошова оцінка) х 7% х (індекс інфляції за попередній календарний рік перед виплатою), тобто 67108,00 грн. х 7% х 1,041 = 4890,16 грн.

Правовідносини, що склалися між позивачем та відповідачем, регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» (далі Закон).

Відповідно до ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст. 81 КПК України).

За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до ст. 124 ЗК України, передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно зі ст. 1 Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ст. 21 Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями ст. 24 Закону, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною 1 ст. 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі ст. 13, 21 Закону, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, в тому числі і припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання як договору оренди, так і договору суборенди земельної ділянки, в той час як разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

Крім того, згідно постанови Верховного Суду у справі за № 61-8798св19 від 31 липня 2020 року визначено, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19.03.2020 в рамках справи №371/628/18, провадження №61-154св20.

У судовому засіданні встановлено, що відповідно до п.п. 9-11 Договору оренду землі від 28.05.2013 року орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 7% від грошової оцінки земельної ділянки. Форма: грошова або продукція вироблена по собівартості. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації; орендна плата вноситься у строк з 01.07 до 31.12 кожного року.

Підставами для розірвання договору позивачем зазначено саме тривала заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою протягом 2020 року, а також несвоєчасна її виплата за 2019 рік (оплату проведено 10.01.2020).

Інформацією про операції підтверджується сплата ПП «Агростар» орендної плати: за земельний пай за 2019 рік на суму 5668 грн. 10.01.2020, тобто з пропуском строку, встановленого Договором.

Будь яких доказів сплати відповідачем позивачу орендної плати за 2020 рік суду не надано та представник відповідача в судовому засіданні визнала несплату орендної плати за 2020 рік.

Таким чином, не сплата орендної плати протягом 2020 року та сплата орендної плати за 2019 рік з порушенням строку її виплати вказує на систематичність несплати, завдає істотної шкоди орендодавцю, який не отримав орендну плату, а тому вимоги про розірвання договору оренди землі від 28.05.2013, укладеного між сторонами та стягнення орендної плати за 2020 рік у сумі 4 890,16 грн є обґрунтованими та їх необхідно задовольнити.

Щодо вимог позивача про повернення земельної ділянки суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Згідно з ч. 3, 4 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1 ст. 15 ЦК України).

Отже, враховуючи вищевикладені норми права, суд приходить до висновку, що в задоволенні вимог позивача про повернення земельної ділянки необхідно відмовити, оскільки права позивача в цій частині не були порушеними, а тому така вимога є передчасною.

Крім того, на підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений позивачем судовий збір в сумі 1816 грн.

Керуючись ст. 12, 81, 141, 259, 264-265, 268, 354 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В:

Позовну заяву представника позивача ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 до Приватного підприємства "Агростар" про розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки, стягнення орендної плати задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі сільськогосподарського призначення для ведення сільськогосподарського виробництва, площею 3,3841 га кадастровий номер :02:000:0839, укладений 28.05.2013 між ОСОБА_3 та Приватним підприємством "Агростар".

Стягнути з Приватного підприємства "Агростар" на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за 2020 рік у розмірі 4890,16 (чотири тисячі вісімсот дев`яносто) гривень 16 (шістнадцять) копійок.

У задоволенні інших позовних вимог відмовити.

Стягнути з Приватного підприємства "Агростар" на користь ОСОБА_2 понесені ним витрати на оплату судового збору в сумі 1816 гривень 00 копійок.

На рішення суду протягом 30 днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Кропивницького апеляційного суду.

У відповідності до підпункту 15.5 пункту 15 частини 1 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України, в редакції від 3 жовтня 2017 року, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди (Олександрівський районний суд Кіровоградської області).

Повний текст рішення виготовлено 09.06.2021.

Позивач: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер - НОМЕР_1 .

Представник позивача: ОСОБА_1 , місце знаходження: АДРЕСА_2 , ордер серія ВА № 1012528 від 12.03.2021; свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю серія КР № 000259 від 04.01.2019.

Відповідач: Приватне підприємство «Агростар», місце знаходження: 27324, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Івангород, вул. Шевченка, 153, код ЄДРПОУ- 32840929.

Представник відповідача: Матковська Олена Сергіївна, місце знаходження: 25000, Кіровоградська область, м. Кропивницький, пров. Покровський, 8, довіреність № б/н від 03.03.2021, договір № 03-АС про надання правничої (правової) допомоги від 03.03.2021.

Суддя: /підпис/ П.О.Івченко

Згідно з оригіналом.

Виготовлено з автоматизованої системи документообігу суду.

Рішення станом на «___»_____________20___ року набрало законної сили.

Оригінал судового рішення знаходиться у матеріалах справи №397/226/21.

Суддя Олександрівського районного суду

Кіровоградської області ________________ П.О.Івченко

Копію засвідчено «___»_____________20___ року.