РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2021 року Київський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді - Божко В.В.,

за участю секретаря судових засідань Чубенко А.П.,

представника позивача Орлова О.О.,

представника відповідача Баценюк Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (м. Львів, вул. Миколи Вороного, 2), треті особи: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна (м. Харків, вул. Данилевського, 22), Товариство з обмеженою відповідальністю «Зевакрон» (м. Харків, вул. Оранжерейна, 6А), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратор,-

ВСТАНОВИВ:

20.10.2020 до Київського районного суду м. Харкова звернувся з позовом, через свого представника адвоката Орлова О.О., ОСОБА_1 , до відповідача ТОВ «ФК «Інвест Хаус», треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Т.А., ТОВ «Зевакрон», в якому представник позивача просив суд:

-визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. індексний номер: 51864279 від 02.04.2020, відповідно до якого право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , зареєстровано за «Товариством з обмеженою відповідальністю Інвест Хаус, , країна реєстрації Україна, адреса: Україна, м. Київ, провулок Ковальський, будинок 19».

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 27.10.2020 відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 06.01.2021 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ).

В обґрунтування позовних вимог, представник позивача зазначав, що

ОСОБА_1 на праві приватної власності належала трикімнатна квартира АДРЕСА_3 .

29.12.2008 між Позивачем та Публічним акціонерним товариством «Банк «Київська Русь» (надалі Банк), укладено кредитний договір №57952-45.1-08-2 (надалі Кредитний договір), відповідно до умов якого Банк надав, а Позичальник ОСОБА_1 отримав споживчий кредит у сумі 590 000,00 грн. (п`ятсот дев`яносто тисяч гривень), який зобов`язався повернути в строк до 28.12.2009. У забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між Позивачем та Банком 29.12.2008 укладено договір іпотеки (надалі Договір іпотеки), зареєстрований в реєстрі за №10937, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І. О., предметом якого є зазначена трикімнатна квартира АДРЕСА_4 .

24.05.2019 Банк відступив шляхом продажу свої права вимоги за Кредитним договором та Договором іпотеки Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» на підставі договору №UA-EA-2019-04-02-000001-b/42 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги від 24.05.2019 та Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І. Г.

Дізнавшись про обставини укладання договорів про відступлення прав вимоги за Кредитним договором та Договором іпотеки, ОСОБА_1 01.10.2019 звернувся до Київського районного суду м. Харкова із позовом до ПАТ «Банк Київська Русь», ТОВ «ФК «Інвест Хаус» та державного реєстратора прав приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чайки І. Г. про визнання зазначених договорв недійсними. Судом відкрито провадження у справі №953/19283/19.

31.08.2020 позивачу випадково стало відомо, що під час судового провадження у зазаначеній справі право власності на квартиру зареєстровано за іншою особою. Вважає, що позбавлення ОСОБА_1 права власності на квартиру відбулося на підставі протиправного рішення державного реєстратора прав приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. від 02.04.2020, відповідно до якого право власності на квартиру зареєстровано за «Товариством з обмеженою відповідальністю Інвест Хаус.

Обґрунтовуючи протиправність рішення державного реєстратора, Позивач зазначав, що рішення прийнято з порушенням порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно, на підставі документів, які містять недостовірні відомості, а також за відсутності документів, необхідних для вчинення реєстраційної дії, всупереч вимогам ч. 5 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» та статтей 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

30.11. 2020 до Київського районного суду м. Харкова від представника відповідача ТОВ «ФК «Інвест Хаус» надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач позовні вимоги не визнавав у повному обсязі, просив позовну заяву залишити без задоволення. В обґрунтування своїх заперечень відповідач посилався на те, що ТОВ «ФК «Інвест Хаус» було надано державному реєстратору всі необхідні для державної реєстрації документи, на підставі яких правомірно прийнято рішення про державну реєстрацію права власності, оспорюване у цій справі.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримував у повному обсязі та просив їх задовольнити, надавав суду свої пояснення щодо предмету судового спору.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус», в судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що рішенняґ про державну реєсторацію прав власності є правомірним.

Треті особи в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового розгляду справи повідомлені належним чином, причини неприбуття суду не повідомили.

Суд, дослідивши надані документи і матеріали, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що на підставі договору дарування №9779 від 12.12.2008, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Корнійчук О. В., у позивача ОСОБА_1 виникло право приватної власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

29.12.2008 між ОСОБА_1 (Позичальник) та Публічним акціонерним товариством «Банк «Київська Русь» (Банк) був укладений кредитний договір №57952-45.1-08-2 (надалі Кредитний договір), відповідно до умов якого Банк надав, а Позичальник ОСОБА_1 отримав споживчий кредит у сумі 590 000,00 грн. (п`ятсот дев`яносто тисяч гривень), який зобов`язався повернути в строк до 28.12.2009.

29.12.2008 між Банком та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки (надалі Договір іпотеки), зареєстрований в реєстрі за №10937, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гавловською І. О., предметом якого стало нерухоме майно: квартира АДРЕСА_4 , що належить Іпотекодавцю на праві приватної власності, на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Корнійчук О. В. 12.12.2008 за №9779.

24.05.2019 між Публічним акціонерним товариством «Банк «Київська Русь» (Банк) та відповідачем, Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (Новий кредитор), було укладено договір №UA-EA-2019-04-02-000001-b/42 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги від 24.05.2019, за яким Банк відступив шляхом продажу Новому кредитору належні Банку права вимоги, а Новий кредитор набув в обсязі та на умовах, визначених цим Договором, права вимоги Банку до позичальника, заставодавца (іпотекодавця) та поручителя, зокрема, й права вимоги до ОСОБА_1 за Кредитним договором.

Водночас, 24.05.2019 між ПАТ «Банк «Київська Русь» та ТОВ «ФК «Інвест Хаус», укладено Договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чайкою І. Г.

Відповідно до пункту 2.1 цього договору, відступлення Банком Новому іпотекодержателю/заставодержателю прав вимоги за Договором іпотеки/застави здійснюється у зв`язку з відступленням прав вимоги за основними зобов`язаннями, визначеними у Договорі про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №UA?EA?2019?04-02-000001-b/42 від 24.05.2019.

У витягу з Додатку №1 до Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 24.05.2019 зазначено, що за цим Договором ПАТ «Банк «Київська Русь» відступило, зокрема, право вимоги до ОСОБА_1 за Кредитним договором №57952?45.1-08-2 від 29.12.2008 та Договором іпотеки від 29.12.2008.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з укладенням зазначеного Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави, державний реєстратор прав приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чайка І. Г. прийняла рішення №47036863 від 24.05.2019 про реєстрацію за ТОВ «ФК «Інвест Хаус» прав іпотекодержателя за Договором іпотеки від 29.12.2008.

01.10.2019 ОСОБА_1 звернувся до Київського районного суду м. Харкова із позовною заявою до ПАТ «Банк Київська Русь», ТОВ «ФК «Інвест Хаус» та державного реєстратора прав приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чайки І. Г., про визнання зазначених договорів недійсними та застосування наслідків їх недійсності.

Позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтовував безпідставним суттєвим збільшенням відповідачами (ПАТ «Банк «Київська Русь» та ТОВ «ФК «Інвест Хаус») суми переданого грошового зобов`язання, оскільки фактично обсяг прав вимоги, які ПАТ «Банк «Київська Русь» відступив на користь TOB «ФК «Інвест Хаус», не відповідав наявному та дійсному обсягу прав, які мали бути відступлені Первісним кредитором Новому кредитору.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 16.10.2019 за позовною заявою ОСОБА_1 відкрито провадження у справі №953/19283/19.

31.03.2020, тобто під час розгляду Київським районним судом м. Харкова зазначеної судової справи №953/19283/19 про визнання недійсними договорів відступлення прав вимоги та застосування наслідків недійсного правочину, державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 51864279 від 02.04.2020, згідно з яким на підставі Договору іпотеки за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» зареєстровано право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , яка належала позивачу.

З Інформаційної довідки №206401603 від 08.04.2020 з Державного реєстру прав вбачється, що відомості про державну реєстрацію прав внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за номером запису про право власності: 36160481 від 31.03.2020, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора прав приватного нотаріуса ХМНО Луніної Тетяни Анатоліївни, індексний номер: 51864279 від 02.04.2020.

З Інформаційної довідки №206407524 від 08.04.2020 Державного реєстру прав встановлено, що 08.04.2020 право власності на зазначену квартиру зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Зевакрон», на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С. Ю., зареєстрованого за №1193.

Також з Інформаційної довідки №206418036 від 08.04.2020 встановлено, що за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51924179 від 09.04.2020 09:10:47 приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна Станіслава Юрійовича, на підставі Договору іпотеки, укладеного між ТОВ «Зевакрон» та ОСОБА_2 , серія та номер: 1197, виданого 08.04.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю., на квартиру АДРЕСА_4 накладено заборону на нерухоме майно, обтяжувач ОСОБА_2 .

Суд, дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення сторін, визначивши коло спірних правовідносин, підстави та порядок прийняття рішення державного реєстратора прав приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. від 02.04.2020, відповідно до якого право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , зареєстровано за «Товариством з обмеженою відповідальністю Інвест Хаус, приходить до наступних висновків.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у спірних правовідносинах врегульовано нормами: Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127 (далі Порядок №1127).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 3 цього Закону закріплено засади державної реєстрації прав, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (п. 1 ч. 1 ст. 3), внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом (п. 4 ч. 1 ст. 3).

Згідно з ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;

відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;

відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;

наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:

1)формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

2)прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав;

3)встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд;

4)перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;

5)прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації;

6)відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;

7)формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником;

8)видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Згідно з частиною четвертою зазначеної статті, державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до п. 57 Порядку №1127, для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Пунктом 61 Порядку №1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1)засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2)засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

-засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

-засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

-засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3)довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Зазначене положення узгоджується з пунктом 61 Порядку №1127, яке додатково закріплює необхідність подання державному реєстратору засвідченої іпотекодержателем копії вимоги про усунення порушення та копії повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано таку вимогу, з відміткою про вручення адресату.

З огляду на перелік документів, наданих Відповідачем державному реєстраторові для здійснення реєстрації права власності на квартиру, ТОВ «ФК «Інвест Хаус» надало приватному нотаріусу Луніній Т. А. копію вимоги вих. №122/06 від 07.06.2019 та копію повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення №370, з датою подання 06.09.2019, датою вручення представнику за довіреністю 09.09.2019.

Як встановлено в ході судового розгляду, 04.07.2019 на адресу ОСОБА_1 надійшло поштове відправлення №008, що містило лист вих. №949/42 від 28.05.2019, яким ПАТ «Банк «Київська Русь» як Старий кредитор та ТОВ «ФК «Інвест Хаус» як Новий кредитор повідомили про те, що між Старим кредитором і Новим кредитором укладено Договір №UA?EA?2019?04?02?000001-b/42 від 24.05.2019 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги, за яким Старий кредитор 24.05.2019 відступив шляхом продажу Новому кредитору права вимоги до ОСОБА_1 за Кредитним договором №57952-45.1-08-2 від 29.12.2008 та Договором іпотеки від 29.12.2008, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Гавловською І. О. та зареєстрованим в реєстрі за №10937.

Із зазначеного листа 04.07.2019 позивач дізнався про існування ТОВ «ФК «Інвест Хаус» та факт відступлення йому права вимоги за Кредитним договором та Договором іпотеки.

Судом встановлено, що 22.08.2019 позивач звернувся до ТОВ «ФК «Інвест Хаус» із заявою про надання документів на підтвердження того, що грошове зобов`язання належить виконувати новому кредитору. Заява направлена адресату на обидві зазначені Відповідачем адреси цінними поштовими відправленнями з описом вкладення: №059 від 22.08.2019 та №067 від 22.08.2019.

Водночас, представник позивача, адвокат Орлов О.О., направив адвокатські запити аналогічного змісту на адресу Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Банк «Київська Русь» (вих. №29/фо-Б від 22.08.2019) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (вих. №30/фо-Б від 22.08.2019).

05.09.2019 на адресу адвоката Орлова О. О. надійшло рекомендоване поштове відправлення №055, яке містило відповідь ПАТ «Банк «Київська Русь» на адвокатський запит №29/фо-Б від 22.08.2019 та копії договору про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги за Кредитним договором та копію договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави від 24.05.2019.

09.09.2019 на ім`я ОСОБА_1 надійшло рекомендоване поштове відправлення №370, в якому знаходилася відповідь ТОВ «ФК «Інвест Хаус» (вих. №473/09 від 06.09.2019) на заяву ОСОБА_1 від 22.08.2019. Цим листом відповідач повідомив позивачу про факт укладення Договору №UA?EA?2019?04?02?000001-b/42 від 24.05.2019 про відступлення прав вимоги за Кредитним договором, можливість ознайомитися з його електронною копією в мережі інтернет, а також зазначив, що завірені копії документів про перехід права вимоги за Кредитним договором направлені адвокату Орлову О. О. у відповідь на адвокатський запит №30/фо-Б від 22.08.2019.

Таким чином, рекомендованим поштовим відправленням №370, копія повідомлення про вручення якого з датою подання 06.09.2019, датою вручення представнику за довіреністю 09.09.2019, наданого відповідачем державному реєстраторові для прийняття оспорюваного рішення, відповідач надіслав на адресу позивача лист з відповіддю на запит інформації.

Зі змісту даного листа встановлено, що він не містить повідомлення про порушення боржником основного зобов`язання та вимоги про усунення таких порушень. Тобто його зміст не відповідає положенням ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 61 Порядку №1127, якими закріплено обов`язок направлення іпотекодержателем на адресу іпотекодавця (боржника) письмової вимоги про усунення порушення із зазначенням стислого змісту порушених зобов`язань, вимоги про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

В ході судового розгляду відповідачем не надано будь-яких пояснень та належних доказів на спростування зазначеного факту, у тому числі пояснення, у зв`язку з чим вимога, датована та зареєстрована 07.06.2020, могла бути направлена відповідачем лише 06.09.2020. Разом з тим, відповідачем також не надано опис вкладення поштового відправлення. Відповідач також не надав інших доказів направлення та отримання позивачем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що є імперативною вимогою законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 23.06.2020

у справі №645/1979/15-ц зазначала, що норма ст. 35 Закону України «Про іпотеку» спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (п. 49).

Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові також звертала увагу, що порушення порядку повідомлення іпотекодавця про вимогу про усунення порушення є самостійною і достатньою підставою для визнання виконавчого напису нотаріуса про звернення стягнення на іпотечне майно таким, що не підлягає виконанню (п. 52).

Ураховуючи вищезазначене, суд приходить до висновку про порушення вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» під час державної реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Цій законодавчій нормі кореспондують вимоги п. 61 Порядку №1127, які вимагають обов`язкового надання державному реєстраторові для здійснення за іпотекодержателем реєстрації права власності на предмет іпотеки відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц сформувала висновок щодо застосування вищевказаної норми статті 37 Закону України «Про іпотеку», зазначивши, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка має погоджуватись з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно у позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності.

При цьому Верховний Суд наголошує, що нездійснення оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Аналогічні правові висновки закріплено в інших постановах Верховного Суду, зокрема у постанові від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 20.02.2020 у справі № 653/2857/17, від 11.06.2020 у справі № 914/953/19, від 12.08.2020 у справі № 921/353/19.

Судом встановлено з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, що ТОВ «ФК «Інвест Хаус» для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки надало державному реєстратору Висновки «Суб`єкта оціночної діяльності ПП «ДСБТД» від 31.03.2020 за замовленням від 31.03.2020, на підставі якого зроблена оцінка квартири за адресою: АДРЕСА_5 площеню 81,6 м.кв. Висновками визначено ринкову вартість квартири у загальній сумі 470 511,88 грн.

При цьому у Висновку від 31.03.2020 не визначено взагалі способу розрахунку вартості майна, складових розрахунку, критеріїв, які використовувалися суб`єктом оціночної діяльності при оцінці вартості майна, відомостей про огляд квартири (у тому числі дати, часу, тощо) чи інших відомостей, які були б достатніми для підтвердження об`єктивності та реальності проведення такої оцінки.

Також судом встановлено, що оцінка майна проводилася без повідомлення позивача, вартість майна з позивачем не погоджувалася, а також йому не повідомлялася.

За таких обставин, ураховуючи положення чинного законодавства, а також практику Великої Палати Верховного Суду, суд дійшов висновку, що Висновок ринкової вартості, складений 31.03.2020 суб`єктом оціночної діяльності ПП «ДСБТД», на підставі якого державним реєстратором Луніною Т.А. прийнято оспорюване рішення про державну реєстрацію, не можуть вважатися Звітом про оцінку майна, в розумінні вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», у тому числі з підстав, що такі висновки були складені без участі іпотекодавця та без погодження вартості майна з його власником.

Відповідно до пп. 3 п. 61 Порядку №1127, державному реєсторові для здійснення реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки заявником подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Судом встановлено зі змісту відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, паперове відображення яких надано суду, та не заперечується відповідачем, що державний реєстратор Луніна Т.А. здійснила державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем за відсутності довідки іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

При цьому суд відхиляє доводи ТОВ «ФК «Інвест Хаус» про те, що державному реєстраторові в якості підтвердження суми заборгованості надано додаток №1 до договору №UA?EA?2019?04-02-000001-b/42 від 24.05.2019 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги, зміст якого містить відомості про суму заборгованості позивача, оскільки цей документ не відповідає положенням чинного законодавства, виходячи з наступного.

Пунктом 61 Порядку №1127 законодавцем імперативно передбачено виключний перелік документів, на підставі яких державний реєстратор наділений повноваженням здійснити державну реєстрацію права власності на майно за іпотекодержателем. пп.3 п. 61 Порядку №1127 встановлює обов`язковість подання конкретно визначеного документа довідки іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу. Додаток до договору не відповідає вимогам зазначеної норми, оскільки цей документ не є довідкою про суму боргу, його видано не іпотекодержателем.

Суд звертає увагу, що відомості про заборгованість іпотекодавця, відображені у довідці мають подаватися іпотекодержателем станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, водночас додаток №1 був складений 24.05.2019, а поданий державному реєстраторові 31.03.2020.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що державному реєстраторові не було надано обов`язковий для державної реєстрації документ довідку про суму заборгованості.

Приписами ч. 1 ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено обов`язок державного реєстратора зупиняти розгляд заяви про державну реєстрацію, зокрема, у випадку подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством.

Відповідно до ч. 2, 3, 5 цієї статті, державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника. Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора про відновлення розгляду заяви. У разі невиконання заявником зазначених у рішенні вимог у строк, встановлений у частині третій цієї статті, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що державний реєстратор, встановивши, що ТОВ «ФК «Інвест Хаус» не подано документів, перелік яких визначено Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про іпотеку», Порядком №1127, необхідних для здійснення державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, була зобов`язана прийняти рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію, про що повідомити заявника.

Водночас державний реєстратор приватний нотаріус ХМНО Луніна Т.А., всупереч положенням закону, прийняла безпідставне рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем за відсутності необхідних документів.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», засадами державної реєстрації прав, зокрема, є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Згідно зі ст. 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 1, 4 статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно статті 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Крім того, статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що при розгляді справ національні суди України застосовують положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (надалі Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) як джерело права.

Змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожному гарантується право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Таким чином, право на приватну власність є одним з основоположних прав людини, яке захищається, забезпечується та гарантується державою. Зокрема, встановленням виключного переліку умов, за яких особа може бути позбавлена свого права власності, чіткого порядку такої процедури і державної реєстрації фактів виникнення, зміни та припинення прав.

При цьому, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно займає особливе місце у процедурі набуття, зміни, припинення речових прав на нерухоме майно, адже являє собою їх офіційне визнання і підтвердження державою шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Європейський суд з прав людини у рішенні у справі «Гудвін проти Сполученого Королівства» (п. 33) нагадував, що наявність конкретної і послідовної практики тлумачення відповідного положення закону була фактором, який призвів до висновку щодо передбачуваності зазначеного положення. Хоча цей висновок був зроблений у контексті системи загального права, тлумачення, здійснюване судовими органами, не може не дооцінюватися й у системах континентального права при забезпеченні передбачуваності законодавчих положень. Саме ці органи повинні послідовно тлумачити точне значення загальних положень закону та розсіювати будь-які сумніви щодо його тлумачення (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Гожелік та інші проти Польщі», п. 65).

У рішенні ЄСПЛ від 21 жовтня 2010 року у справі «Дія-97 проти України» ("Diya 97" v. Ukraine), заява № 19164/04, п. 47) Суд зазначав, що процесуальні норми створюються для забезпечення належного відправлення правосуддя та дотримання принципу юридичної визначеності…сторони провадження повинні мати право очікувати застосування вищезазначених норм. Принцип юридичної визначеності застосовується не тільки щодо сторін провадження, а й до національних судів.

Відповідно до ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Суд постановляє рішення в межах заявлених ними вимог і на підставі наданих сторонами доказів.

Ураховуючи вищенаведене, суд дійшов до висновку, що рішення державного реєстратора прав приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. індексний номер: 51864279 від 02.04.2020, відповідно до якого право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , зареєстровано за «Товариством з обмеженою відповідальністю Інвест Хаус, , країна реєстрації Україна, адреса: Україна, м. Київ, провулок Ковальський, будинок 19», прийнято державним реєстратором з порушенням імперативних законодавчих вимог, якими закріплено порядок та підстави державної реєстрації прав на нерухоме майно, чим порушено конституційно встановлене право позивача на власність.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Така правова позиція щодо вибору способу захисту узгоджується з судовою практикою Верховного Суду, зокрема, у постанові від 20.08.2020 у справі №916/2464/19.

За таких обставин, зазначене рішення державного реєстратора підлягає скасуванню, а позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню у повному обсязі.

Крім того, згідно з ч.1ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Суд розподіляє судові витрати відповідно до положеньст. 141 ЦПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.. 12, 13, 19, 76, 141, 263-265, 268, 272, 273-276, 280-284 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (м. Львів, вул. Миколи Вороного, 2), треті особи Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна (м. Харків, вул. Данилевського, 22), Товариство з обмеженою відповідальністю «Зевакрон» (м. Харків, вул. Оранжерейна, 6А), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ) про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора задовольнити в повному обсязі.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Луніної Тетяни Анатоліївни індексний номер: 51864279 від 02.04.2020, відповідно до якого право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 81,6 кв.м, житловою площею 54,7 кв.м., зареєстровано за «Товариством з обмеженою відповідальністю Інвест Хаус, , країна реєстрації: Україна, адреса: Україна, 79005, м. Київ, провулок Ковальський, будинок 19».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (79005, м. Львів, вул. Миколи Вороного, буд. 2; ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати у розмірі 840 (вісімсот сорок) гривень.

На рішення суду першої інстанції протягом 30 днів з дня його проголошення, може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Харківського апеляційного суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Відповідно до вимог п.15 Перехідних положень ЦПК України ( в ред. з 15.12.2017 року) до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справи витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 )

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест Хаус» (79005, м. Львів, вул. Миколи Вороного, буд. 2; )

Треті особи:

Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна (м. Харків, вул. Данилевського, 22);

Товариство з обмеженою відповідальністю «Зевакрон» (м. Харків, вул. Оранжерейна, 6А);

ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 )

Повний текст рішення складено 08.06.2021.

СУДДЯ В.В. Божко