Справа № 583/3239/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 січня 2021 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Сидоренка Р.В.,

за участю секретаря Шаміладзе В.В.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача, адвоката Лук`янчикова О.М.,

представника відповідача, адвоката Савочки А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №5 в м. Охтирці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перше Травня» про дострокове розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

08.09.2020 року позивач звернувся до суду із зазначеним позовом, в якому просить достроково розірвати Договір оренди землі (земельного паю) від 26.08.2010 р., укладений між позивачем та відповідачем, зареєстрований у книзі записів Державного реєстру земель по сільській раді у Охтирському районному відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру» при Держкомземі України за № 002364 від 22.03.2012 р.; зобов`язати відповідача повернути позивачу його земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 4,23 га, що розташована на території Грунської сільської ради, Охтирського району, Сумської області, та належить Позивачу на праві власності, яке посвідчено державним актом на право приватної власності серії IV-СМ № 022760, виданим 15.12.2001 р. Грунською сільською радою народних депутатів Охтирського району, Сумської області, зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 1242, передану за Договором оренди землі (земельного паю) від 26.08.2010 р., зареєстрованим у книзі записів Державного реєстру земель по сільській раді у Охтирському районному відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру» при Держкомземі України за № 002364 від 22.03.2012 р. Позовні вимоги мотивує тим, що 26.08.2010 р. між ним (позивачем) та відповідачем було укладено договір оренди землі (земельного паю) строком на 10 років. Згідно ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Обовязок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. У пунктах «б», «ї» ч. 1 ст. 211 Земельного кодексу України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, самовільне зайняття земельних ділянок, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок. Так як договір між позивачем та відповідачем укладено 26.08.2010 року, а державна реєстрація була проведена лише через два роки після його укладення, а саме 22.03.2012 року, отже, відповідачем було порушено ст. 25 Закону України «Про оренду землі». Крім того, відповідно до п. 33 Договору об`єкт оренди підлягає страхуванню на весь період дії цього договору. Відповідач, який зобов`язаний був вчинити такі дії, не виконав зазначену умову договору, чим порушив домовленість між сторонами. Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання орендарем обов`язків, передбачених статтею 25 цього Закону, та умовами договору. Тому позивач звернувся з вказаним позовом до суду.

Ухвалою Охтирського міськрайонного суду від 11.09.2020 р. відкрито провадження у справі, вирішено справу розглядати у відкритому підготовчому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження.

Копію ухвали про відкриття провадження у справі відповідач отримав 17.09.2020 р. та 02.10.2020 р. представник відповідача ТОВ «Перше травня» - адвокат Савочка А.М. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просить в задоволенні позову ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 26.08.2010 р. та витребування земельної ділянки відмовити. Заперечення мотивує тим, що з вимогою про розірвання договору за взаємною згодою сторін позивач до орендаря протягом всього строку дії договору жодного разу не звертався, також не звертався з претензією щодо неналежного виконання умов договору або щодо порядку використання земельної ділянки. За весь час з моменту укладення договору, позивач своїми конклюдентними діями, що полягли в передачі земельної ділянки, прийнятті орендної плати підтверджував факт укладення договору, факт існування взаємних прав та обов`язків сторін та виконання сторонами його умов. Орендна плата сплачена в повному обсязі, будь-яка заборгованість відсутня.

Відповідно до п. 35 Договору оренди сторони домовилися про те, що у разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування. Жодним нормативним актом, а так само безпосередньо договором, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Перше травня», невиконання обов`язку щодо страхування об`єкту оренди не віднесено до підстав дострокового розірвання договору. На даний момент спірна земельна ділянка за договором оренди № 002364 від 22.03.2012 р. є застрахованою ТОВ «Перше Травня» в інтересах вигодонабувача ОСОБА_3 . Вказана обставина, окрім іншого, свідчить про відсутність предмету спору по даних правовідносинах. Зазначає також, що доводи позивача про порушення з боку орендаря норм ст. 25 Закону України «Про оренду землі» не обґрунтовані жодними доказами. ТОВ «Перше Травня» приступило до використання земельної ділянки після укладення договору оренди та здійснює її фактичне використання на даний час, що підтверджується Договором, актом визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), актом приймання-передачі земельної ділянки, відомостями польових сівозмін та книгою історії полів. Просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у зв`язку з тим, що позивач не надав суду доказів на їх підтвердження.

07.10.2020 р. від позивача ОСОБА_1 надійшла відповідь на відзив, в якій він зазначає, що відповідно до п. 34 договору оренди землі обов`язок щодо страхування об`єкта оренди покладено саме на відповідача, тому невиконання свого обов`язку відповідачем є невиконанням умов договору. Ніяких повідомлень від відповідача про те, що він не в змозі застрахувати об`єкт оренди та прохання зробити це позивачем, до позивача не надходило. Те, що позивач не звертався до відповідача протягом всього строку дії договору з претензіями про невиконання відповідачем свого обов`язку щодо страхування об`єкта оренди, є наслідком того, що позивач взагалі не здогадувався про неналежне ставлення орендаря до умов договору. Також зазначив, що відповідачем було порушено ст. 25 Закону України «Про оренду землі», так як договір між позивачем та відповідачем був укладений 26.08.2010 р., а державна реєстрація була проведена значно пізніше, що згідно з частиною першою статті 211 Земельного кодексу України є порушенням земельного законодавства. Згідно з ч. 2 ст. 90 Земельного кодексу України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом. Тому просить достроково розірвати договір оренди землі від 26.08.2010 р. та зобов`язати відповідача повернути йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 4,23 га що розташована на території Грунської сільської ради, передану за договором оренди землі від 26.08.2010 р.

У судовому засіданні позивач та його представник повністю підтримали вимоги зазначені у позові з підстав викладених в заяві.

Представник відповідача заявив про повне невизнання заявлених вимог з підстав викладених у відзиві.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши докази, суд дійшов наступного висновку.

Встановлено, що позивачу ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю від 15.12.2001 р. належить земельна ділянка площею 4,23 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Грунської сільської ради Охтирського району (а.с. 15-16).

26 серпня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Перше Травня» в особі директора ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі (земельного паю), відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 4,23 га строком на 10 років (а.с. 11-14).

Державну реєстрацію даного договору оренди земельної ділянки було здійснено 22.03.2012 р. у Охтирському районному відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що вчинено запис №002364, що підтверджується копією запису про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 22.03.2012 р. (а.с. 57).

Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків серед юридичних фактів є, зокрема, договори та інші правочини.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, який регулює відносини щодо оренди землі, є Закон України «Про оренду землі».

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі`договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За правилами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Аналогічна норма закріплена і в статті 31 Закону України «Про оренду землі».

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно із частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.

Вказані вище висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постановах від 20 січня 2016 року № 6-1998цс15 та № 6-1980цс15.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Укладаючи договір оренди землі від 21.08.2010 р сторони на власний розсуд погодили його умови.

Відповідно до п. 38 Договору оренди землі від 21.08.2010 р дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В позовній заяві позивач як на підставу для дострокового розірвання договору оренди землі посилається на те, що відповідач, який зобов`язаний був застрахувати об`єкт оренди, не виконав зазначену умову договору, чим порушив домовленість між сторонами.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про оренду землі» об`єкт, який передається в оренду, може бути застрахованим на період дії договору оренди землі за згодою сторін у порядку, встановленому законодавством України. У разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування.

Відповідно до п.п. 33-35 договору оренди землі від 26.08.2010 р. згідно з цим договором об`єкт оренди підлягає страхуванню на весь період дії цього договору. Страхування об`єкта оренди здійснює орендар. Сторони домовились про те, що у разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.

Отже, укладаючи договір оренди землі від 26.08.2010 р., сторони домовилися про відповідальність, яка настає за невиконання обов`язку щодо страхування об`єкта оренди, а саме можливість іншою стороною застрахувати його та вимагати відшкодування витрат на страхування. Крім того, слід зазначити, що 24.09.2020 р. відповідачем ТОВ «Перше травня» було здійснено страхування земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 21.08.2010 р на період з 25.09.2020 р. по 24.09.2021 р., вигодонабувачем за даним договором є ОСОБА_1 .

Суд вважає, що позивачем не доведено наявність істотного порушення відповідачем договору оренди землі.

Крім того, зважаючи на погоджені сторонами умови договору, які викладенні в п.п. 33-35 цього договору, договором не передбачено випадку розірвання вказаного договору в односторонньому порядку на вимогу орендодавця у разі невиконання орендарем свого обов`язку застрахувати об`єкт оренди, а тому вимоги позивача про розірвання договору оренди з цих підстав задоволенню не підлягають.

Щодо доводів позивача про те, що відповідачем було порушено ст. 25 Закону України «Про оренду землі», так як договір між позивачем та відповідачем був укладений 26.08.2010 р., а державна реєстрація була проведена лише 22.03.2012 р., що згідно з частиною першою статті 211 Земельного кодексу України є порушенням земельного законодавства та є підставою для дострокового розірвання спірного договору оренди, - суд зазначає наступне.

За змістом статті 25 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар земельної ділянки зобов`язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Згідно п. 43 Договору останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації за рахунок орендаря.

У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 року по справі № 322/1178/17 Провадження № 14-338цс19.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду 14 серпня 2019 року Справа № 910/8819/18.

Відповідно до частини першої статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

За приписами, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частини першої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом встановлено, що Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 26.08.2010 р., було здійснено 22.03.2012 у Охтирському районному відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру» при Держкомземі України, про що вчинено запис №002364, що підтверджується копією запису про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 22.03.2012.

Позивач у цій справі не довів, що не проведення державної реєстрації договору оренди, передбаченого ст. 25 Закону України «Про оренду землі», є істотним порушенням умов Договору та земельного законодавства, оскільки позбавляє позивача значною мірою того, на що він розраховував при його укладенні. Представник відповідача у судовому засіданні неможливість проведення своєчасної реєстрації пояснив відсутністю на той час належної кількості реєстраційних органів та великою завантаженістю. Суду не надано доказів про умисну бездіяльність відповідача в даному випадку. Суд також бере до уваги ту обставину, що ані договором, ані законом безпосередньо на відповідача обов`язок реєстрації договору не покладений. Отже й сам позивач мав вчинити вказані дії за рахунок орендаря, чого він також не зробив.

Враховуючи викладене, суд приходить до переконання про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі (земельного паю) від та повернення позивачу спірної земельної ділянки.

На підставі викладеного, ст. 93, 211 ЗК України, ст.ст. 11, 15, 626, 627, 628, 631, 638, 640, 651 ЦК України, ст. ст. 1, 12, 13, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст.ст. 10-13, 76-81, 141, 263-265, 274-279 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Перше Травня» про дострокове розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки - залишити без задоволення.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи через Охтирський міськрайонний суд Сумської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Охтирського міськрайонного суду Р.В.Сидоренко