Справа № 306/1784/18
П О С Т А Н О В А

Іменем України

24 травня 2021 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

судді-доповідачки Готри Т. Ю.,

суддів Собослоя Г. Г., Джуги С. Д.,

за участі секретарки судового засідання Балаж Н. С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк», Приватного нотаріуса Парамонова Олександра Вікторовича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник адвокат Козар Микола Михайлович, на рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 7 травня 2019 року, ухвалене суддею Жиганською Н.М.,

в с т а н о в и в:

У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ПАТ КБ «ПриватБанк», приватного нотаріуса Парамонова О.В. про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Свої вимоги обґрунтувала тим, що 06.03.2008 між нею та ЗАТ КБ «ПриватБанк», правонаступником якого є АТ КБ «ПРИВАТБАНК» (далі банк), було укладено кредитний договір № MKSWGA00000100.

На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між нею та банком було укладено договір іпотеки від 06.03.2008, відповідно до умов якого вона передала в іпотеку нерухоме майно, а саме будинок загальною площею 167,90 кв м, житловою площею 54,50 кв м, що знаходиться у АДРЕСА_1 .

З інформаційної довідки їй стало відомо, що 23.09.2016 приватний нотаріус Парамонов О.В. зареєстрував право власності на вказане нерухоме майно за ПАТ КБ ПриватБанк.

Із цим рішенням приватного нотаріуса вона не згідна, оскільки не отримувала від іпотекодерджателя письмову вимогу про усунення порушення, а тому ПАТ КБ ПриватБанк для державної реєстрації права власності на нерухоме майно подав нотаріусу неповний пакет документів, який передбачений пунктом 57 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що виключає перехід права власності на майно та вчинення нотаріальних дій із цим майном.

Також зазначала, що відповідно до пункту 35.5 договору іпотеки визначено вартість предмета іпотеки у розмірі 243 000,00 грн і нова експертиза, як це передбачено ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», ніким не проводилася.

Окрім цього, відповідач використав своє право на судове врегулювання спору, що стверджує рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 09.02.2010, яким звернуто стягнення на будинок та земельну ділянку, що розташовані у АДРЕСА_1 , шляхом продажу вказаних предметів іпотеки ЗАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від її імені договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з державного реєстру прав власності, а також наданням ПАТ КБ «ПриватБанк» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу.

Посилаючись на наведені обставини, позивачка просила скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» на нерухоме майно, а саме будинок загальною площею 167,90 кв м, житловою площею 54,50 кв м, що знаходиться у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 240, та стягнути з відповідача сплачений нею судовий збір.

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 7 травня 2019 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник адвокат Козар М.М., подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати це рішення суду та ухвалити нове рішення, яким її позов задовольнити.

Вказувала на те, що в порушення вимог пункту 57 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127, їй не було надіслано відповідачем письмову вимогу про усунення порушень, що виключає перехід права власності на нерухоме майно та вчинення нотаріальних дій із цим майном. Також суд не взяв до уваги її доводи щодо відсутності експертної оцінки предмета іпотеки (ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»). Окрім цього, відповідач використав своє право на судове врегулювання спору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, що стверджує рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 09.02.2010, яким звернуто стягнення на належний їй будинок та земельну ділянку, що розташовані у АДРЕСА_1 , шляхом продажу предметів іпотеки ПАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від її імені договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем, з отриманням витягу з державного реєстру прав власності, а також наданням ПАТ КБ «ПриватБанку» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач АТ КБ «ПРИВАТБАНК» просив апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржене рішення суду без змін. Вказував на те, що позивачка отримала письмову вимогу про усунення порушень, яку не виконала, а тому приватний нотаріус правомірно зареєстрував за банком право власності на іпотечне майно.

У судовому засіданні представниця відповідача АТ КБ «ПРИВАТБАНК» Дурдинець Р.Ю. апеляційну скаргу не визнала, просила таку залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Позивачка ОСОБА_1 та відповідач приватний нотаріус Парамонов О.В. у судове засідання не з`явилися, хоча про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином, а тому їх неявка, відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідачку, пояснення представниці АТ КБ «ПРИВАТБАНК» Дурдинець Р.Ю., перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, апеляційний суд уважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, та досліджує докази, що стосується фактів, на які учасники посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції керувався тим, що оскаржене рішення державним реєстратором було прийнято з додержанням вимог закону і таким права позивачки не порушені.

Проте колегія суддів із висновком суду першої інстанції погодитись не може, оскільки такого суд дійшов з порушенням норм матеріального і процесуального права з огляду на наступне.

Судом установлено, що 06.03.2008 між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ ПриватБанк, правонаступником якого є АТ КБ ПРИВАТБАНК (далі банк), було укладено кредитний договір № MKSWGA00000100, згідно з умовами якого ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 200 975,00 гривень строком до 06.03.2023.

На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між ОСОБА_1 та банком було укладено договір іпотеки від 06.03.2008, відповідно до якого позивачка передала в іпотеку нерухоме майно, а саме належний їй на праві приватної власності будинок загальною площею 167,90 кв м, житловою площею 54,50 кв м, що знаходиться у АДРЕСА_1 /а.с.9-11/.

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 9 лютого 2010 року, що набрало законної сили, звернуто стягнення на будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом продажу предмета іпотеки (на підставі договору іпотеки № MKSWA00000100 від 06.03.2008) ЗАТ КБ «ПриватБанк» з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою покупцем, з отриманням витягу з державного реєстру прав власності, а також наданням ПриватБанку всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу.

Зазначеним рішенням установлено, що заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № MKSWGA00000100 від 06.03.2008 становить 192 389,45 гривень /а.с.12/.

Відповідно до інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 240 вбачається, що 23 вересня 2016 року приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Парамоновим О.В. було внесено запис про право власності за Публічним акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» на нерухоме майно житловий будинок загальною площею 167,90 кв м, житловою площею 54,50 кв м, що знаходиться у АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 31603573 від 28.09.2016) /а.с.5-8/.

Пунктом 29 договору іпотеки від 06.03.2008 передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом: переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або продажу предмета іпотеки будь-яким способом, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, у т.ч. отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Оскільки договір іпотеки було укладено 06.03.2008, тому застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12.05.2006 (далі Закон).

Відповідно до частин 1, 3 ст. 33 Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель управі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, законом визначено способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш аніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель управі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду в установленому законом порядку (ч.2 ст. 35 Закону).

Отже, за змістом ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 33 та ст. 35 Закону реалізації права іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання і лише тоді, якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

У частині першій ст. 36 Закону констатовано, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно зі застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями ч. 3 ст. 36 Закону регламентовано, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, в редакції станом на 14.09.2016 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Позивачка ОСОБА_1 у позовній заяві вказувала, що не отримувала від відповідача ПАТ КБ «ПриватБанк» письмову вимогу про усунення порушень, що виключає перехід права власності на належне їй нерухоме майно та вчинення нотаріальних дій із цим майном.

Під час розгляду цієї справи судом, відповідачем не було надано доказів щодо надіслання боржниці письмової вимоги про усунення порушень та документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання позивачкою цієї письмової вимоги.

А тому, з метою перевірки доводів позовної заяви та апеляційної скарги позивачки, Закарпатським апеляційним судом ухвалою від 02.10.2019 було витребувано від приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Парамонова О.В. документи, на підставі яких ним проведено державну реєстрацію права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» нерухомого майна, а саме: будинку загальною площею 167,90 кв м, житловою 54,50 кв м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 40 /а.с.125-126/.

З надісланих на виконання ухвали суду документів реєстраційної справи № 40 /а.с.166-200/ слідує, що у такій міститься вимога від 12.08.2016 б/н, в якій ПАТ КБ «ПриватБанк» повідомляє, що станом на 12.08.2016 заборгованість за кредитним договором № MKSWGA00000100 від 06.03.2008 складає 1 265 609,45 грн, і відповідно банк вимагає від ОСОБА_1 повернення суми кредиту у повному обсязі, а також процентів, комісії, та штрафних санкцій, нарахованих на день повернення кредиту, в тридцятиденний строк із дня отримання цієї вимоги. Також ОСОБА_1 попереджено, що у випадку невиконання або неналежного виконання порушеного зобов`язання в тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, ПАТ КБ «ПриватБанк» зі спливом цього строку має намір продати предмет іпотеки, уклавши відповідний договір купівлі-продажу з будь-якою особою-покупцем, або звернути стягнення на предмет іпотеки у будь-який інший спосіб, передбачений законодавством України, кредитним договором та договором іпотеки. При цьому, ціна предмета іпотеки при отриманні ПАТ КБ «ПриватБанк» його у власність в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», встановлюється відповідно до ринкової оцінки на момент проведення даної претензії та становить 689 310,00 гривень /а.с.191/.

Однак рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення не було отримано позивачкою ОСОБА_1 , оскільки таке не містить підпису боржниці, а також повної адреси, за якою його було надіслано. Зокрема, в цьому повідомленні вказано лише вулицю, село та район. Проте номер будинку, куди слід надіслати це повідомлення, таке не містить. Тобто банком не було вказано повної та правильної адреси проживання боржниці ОСОБА_1 , що виключає виконання іпотекодержателем вимог ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику вимоги про усунення порушення (а.с.193).

Державний реєстратор, здійснюючи державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ПАТ КБ «ПриватБанк», на зазначене уваги не звернув, та в порушення вимог Закону України «Про іпотеку» і вказаного вище Порядку прийняв рішення про державну реєстрацію, відповідно до якого зареєстрував право власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» на належний позивачці ОСОБА_1 на праві приватної власності житловий будинок.

Зважаючи на те, що оскаржене рішення державним реєстратором прийнято з порушенням вимог закону, а також, що вже є судове рішення, яке набрало законної сили, про звернення стягнення на вказане нерухоме майно, що виключає право банку повторного звернення стягнення на це ж нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки в даному випадку підлягає виконанню рішення суду від 09.02.2010, а тому наведені обставини є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» на належне позивачці майно.

Окрім того, на думку апеляційного суду, позивачка ОСОБА_1 помилково визначила співвідповідачем у цій справі державного реєстратора приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Парамонова О.В., на що не звернув уваги суд першої інстанції з таких міркувань.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17, провадження № 14-397цс19 /пункти 74, 75/ зроблено висновок, що «позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зроблено висновок, що «належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано» /пункт 58/.

За цих обставин, колегія суддів уважає, що у цій справі державний реєстратор приватний нотаріус Парамонов О.В. не є належним співвідповідачем, а тому у позові ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Парамонова О.В. слід відмовити.

З огляду на наведене, колегія суддів уважає, що рішення суду першої інстанції, відповідно до ст.376 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення, яким позовну заяву та апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід задовольнити частково та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ПАТ КБ «ПриватБанк» належного позивачці нерухомого майна. У задоволенні позову до приватного нотаріуса Парамонова О.В. відмовити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з АТ КБ «ПРИВАТБАНК» на користь позивачки підлягають стягненню судові витрати в розмірі 1 762 грн за подання позовної заяви - 704,80 грн та апеляційної скарги - 1 057, 20 грн, які документально підтверджені /а.с.1, 102/.

Керуючись ст.ст.374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник адвокат Козар Микола Михайлович, задовольнити.

Рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 7 травня 2019 року скасувати.

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Парамонова Олександра Вікторовича про державну реєстрацію права власності (індексний номер 31603573 від 28.09.2016) за Публічним акціонерним товариством Комерційний банк «ПриватБанк» на нерухоме майно житловий будинок загальною площею 167,90 кв м, житловою площею 54,50 кв м, що знаходиться у АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 240.

Стягнути з Акціонерного товариства комерційний банк «ПРИВАТБАНК» на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1 762,30 гривень.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення виготовлено 3 червня 2021 року.

Суддя-доповідачка

Судді