Справа № 646/5983/19
№ провадження 2/646/270/2021
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31.05.2021 м.Харків

Червонозаводський районний суд міста Харкова в складі :

головуючий суддя Єжов В.А.

при секретарі Літвіновій А.С.

за участю:

представника позивача Вдадимир Я.В.

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збережених коштів,

В С Т А Н О В И В :

Харківська міська рада (далі - позивач) звернулась до Червонозаводського районного суду м. Харкова з позовною заявою до ОСОБА_3 (далі - відповідач) про стягнення безпідставно збереженого майна у розмірі орендної плати в сумі 1390546,45 грн.

Позовні вимоги мотивовані використанням відповідачем земельної ділянки комунальної власності площею 0,1391 га з кадастровим :02:010:0008 по АДРЕСА_1 без належних на те правових підстав.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, просив суд позов задовольнити, в обґрунтування позову посилається на акт обстеження меж земельної ділянки від 15.08.2019, яким було встановлено, що відповідачем без достатніх правових підстав використовується земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 0,1391 га на якій знаходяться: нежитлова будівля літ. «А-1» та дві металеві споруди, які використовуються відповідачкою. У зв`язку з наведеними обставинами позивачем було здійснено розрахунок безпідставно збереженого майна у розмірі орендної плати, яка підлягає відшкодуванню відповідачкою в сумі 1390546,45 грн.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечувала, надала з цього приводу письмові пояснення, договір купівлі-продажу від 05.12.2012 №601, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Назаренко О.О., укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Земінвест». Крім того представник відповідача вказує на те, що перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши вступне слово представників сторін, з`ясувавши обставини справи та дослідивши подані суду докази, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним обставинам справи, судом встановлено наступне.

Як свідчать матеріали справи, у користуванні ТОВ «Земінвест» перебувала земельна ділянка площею 0,1391 га за адресою АДРЕСА_1 для будівництва господарсько-складської будівлі з парковкою гостьових машиз на підставі договору оренди землі №56 від 12.07.2006. Укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Земінівест» строком до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), що підтверджується довідкою від 02.07.2018 №2191/116-18 наданої Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області.

Матеріали справи свідчать про те, що 05.12.2012 року між ТОВ «Земінвест». Та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, відповідно до якого ТОВ «Земінвест» передало у власність відповідачки нежитлову будівлю літ. «А-1», яка розташована у АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 0,1391 га (кадастровий номер :02:010:0008). Відомості щодо об`єкту нерухомого майна внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою від 15.08.2019 №. Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 14.07.2018 №16020/9/20-40-13-09-19 відповідачка ОСОБА_3 не зареєстрована як платник земельного податку.

В подальшому, як вбачається з Акту прийому-передачі від 18.03.2014 реєстровий №60/14, укладеного між ТОВ «Земінвест» та ХМР, зазначена земельна ділянка була передана ТОВ «Земінвест» до земель запасу м. Харкова.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Геодезичн-вишукувальний центр» було розроблено ситуаційну схему розміщення земельної ділянки ао АДРЕСА_1 . Листом Департаменту земельних відносин від 27.06.2018 №4508/0/225-18 повідомлено, що Рішення ХМР щодо надання у користування (продажу) земельної ділянки по АДРЕСА_1 не приймались. Також цим листом повідомляється, що в електронному вигляді графічні матеріали в Департаменті земельних відносин відсутні.

15.08.2019 актом обстеження земельної ділянок за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий № :02:010:0008), було встановлено, що відповідачкою використовується земельна ділянка площею 0,1391 га по АДРЕСА_1 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125-126 ЗК України.

Відповідно до Положення про Департамент територіального контролю Харківської міської ради, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015 № 7/15 (зі змінами), Департамент здійснює самоврядний контроль за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного законодавства України, забезпечує виконання повноважень з питань державного архітектурно-будівельного контролю, вжиття заходів зі звільнення території м. Харкова від самовільно розміщених обєктів та здійснює контроль за дотриманням правил зупинки, стоянки, паркування транспортних засобів, розміщенням, функціонуванням та обладнанням майданчиків для паркування на території м. Харкова.

Відповідно до п. 2.2 вищенаведеного Положення, основним завданням Департаменту є здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного законодавства України, забезпечення виконання повноважень з питань державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно з п. 3.1.1. Положення Департамент відповідно до покладених на нього завдань, здійснює самоврядний контроль за використанням та охороною земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а також за додержанням юридичними та фізичними особами земельного законодавства.

Враховуючи вищенаведене та виявлення Департаментом земельних відносин Харківської міської ради порушень у сфері земельного законодавства, позивач вказує на те, що відповідач у період з 01.08.2016 по 31.07.2019 в порушення вимог земельного законодавства не сплачував за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберіг у себе майно грошові кошти, які за розрахунком позивача становлять 1390546,45 грн. та підлягають відшкодуванню відповідачем на підставі ст. 1212 ЦК України.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить із наступного.

Визначальною підставою для застосування положень ст.1212, 1214 Цивільного кодексу України є той факт, що майно повинно бути набуте особою без достатньої для цього правової підстави.

У даному випадку, відповідачка є власником нежитлових будівель, які розташовані у АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 3,8397га (кадастровий номер :02:010:0008) на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 05.12.2012.

Враховуючи викладене та у розумінні положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Подібна правова норма закріплена і в ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору купівлі-продажу 06.11.2012), якою встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Вищенаведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла також станом на момент укладення договору купівлі-продажу 06.11.2012).

Частиною 1 статті 31 вищенаведеного Закону у вказаній редакції визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

За приписами ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи викладене та відповідно до правової позиції викладених у постановах Верховного Суду від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, від 04.07.2019 у справі № 914/1925/18, від 23.05.2019 у справі №922/109/18, від 18.04.2019 у справі №913/210/18, від 03.03.2018 по справі №904/6296/17, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі №915/1416/17, від 06.12.2018 по справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18 та у розумінні положень ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч.2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Така ж правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.02.2020 у справі №913/153/18, постанові Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №913/210/18.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлювала позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Крім того, як вказано вище, комплексний аналіз положень ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" свідчить, що особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18.

Крім того, у постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.

Також, суд вважає за необхідне зазначити, що, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач повністю вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, зокрема підписання правочину про припинення відповідного договору оренди, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 604 ЦК України зобов`язання припиняється за домовленістю сторін. Отже правочин з припинення договору оренди, вчинений відчужувачем нерухомого майна, який на час його вчинення не є орендарем земельної ділянки за цим договором, тобто не є стороною у відповідному зобов`язанні, не припиняє зобов`язання за договором оренди для нового власника нерухомого майна, не припиняє його права та обов`язки як орендаря.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18.

Крім того, суд критично оцінює Акт прийому-передачі від 18.03.2014 №60/14 угода про повернення земельної ділянки, укладеної між попереднім орендарем (ТОВ "Земінвест») та Харківською міською радою, оскільки останній укладено з особою, яка не є стороною договору. Тоді як з моменту переходу права власності на нерухоме майно сторонами орендних правовідносин є Харківська міська рада та новий власник майна ОСОБА_3 . Для припинення договору договору оренди землі №56 від 12.07.2006 укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Земінівест», в даному випадку, необхідний не сам по собі факт передачі спірної земельної ділянки, а, в першу чергу, правочин про його розірвання, вчинений згідно вимог відповідного законодавства та дійсними на момент розірвання сторонами цього договору.

На підставі викладеного, керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України; статтями 22, 83, 1166, 1212 Цивільного кодексу України; статтею 152 Земельного кодексу України; Законом України «Про оренду землі», суд

ВИРІШИВ:

В задоволені позовних вимог Харківської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збереженого майна у розмірі орендної плати в сумі 1390546,45 грн - відмовити в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у ч.2 ст.358 ЦПК України.

Відповідно до п. 15.5 Перехідних положень ЦПК України (в редакції від 03.10.2017): до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи: апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу, а саме, відповідно до ч.1 ст. 296 ЦПК України: апеляційна скарга подається апеляційному суду (Харківський апеляційний суд) через суд першої інстанції, який ухвалив оскаржуване судове рішення (Червонозаводський районний суд м.Харкова).

Позивач: Харківська міська рада, адреса: майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003, .

Відповідач: ОСОБА_3 , адреса: АДРЕСА_2 , код ЄДРПОУ НОМЕР_1 .

Суддя: Єжов В.А.