Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" травня 2021 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі головуючої судді Марфіної Н.В., розглянувши в приміщенні суду у м. Києві в порядку спрощеного позовного провадження, без виклику сторін, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», місто Київ, державний реєстратор Тарасенко Ігор Миколайович про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, -

у с т а н о в и в:

01.12.2020 року позивач звернувся до суду із позовом до відповідачів про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та припинення права власності, у якому просить скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенко Ігоря Миколайовича, згідно з яким 28.05.2019 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №31782141 про державну реєстрацію права власності на кв. АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 000) за ТОВ «Кредитні ініціативи» та припинити право власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на кв. АДРЕСА_1 .

Вимоги позовної заяви мотивовано тим, що 29.11.2005 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та позивачем був укладений кредитний договір №96/8-05 на суму 15000,00 доларів США зі сплатою 12% річних з кінцевим терміном повернення до 28.11.2015 року. У забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між кредитодавцем та позичальником був укладений договір іпотеки №181/23-2005 від 01.12.2005 року, предметом якого стала кв. АДРЕСА_1 , що належала позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 01.07.2002 року. Кредит отримувався позивачем не для цілей придбання нерухомого майна (предмету іпотеки), тобто спірна квартира, передана в іпотеку, є власністю позивача. Вказана квартира є єдиним житлом позивача та його сім`ї, і при укладенні договору іпотекодержателю було відомо, що в квартирі, яка є предметом іпотеки, зареєстровані неповнолітні діти. 17.12.2012 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» був укладений договір відступлення прав вимоги у зв`язку із чим ТОВ «Кредитні ініціативи» є новим кредитором та новим іпотекодержателем. Позивач вказує, що рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи» проведене державним реєстратором за відсутності належних доказів існування заборгованості позивача, а ТОВ «Кредитні ініціативи» не було проведено незалежну оцінку предмету іпотеки та порівняння вартості іпотеки із сумою заборгованості по кредиту. В інформаційні довідці взагалі відсутні реквізити оцінки, на підставі якої здійснювалася спірна реєстрація права власності, отже при перереєстрації права власності не встановлено чи перевищує вартість предмета іпотеки розмір кредитних зобов`язань і відшкодування вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя не відбулось. Крім того, товариство у відповідності до Порядку №1127 мало б надати державному реєстратору письмову вимогу про усунення порушень та документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем такої вимоги. У порушення вимог чинного законодавства перереєстрація права власності на квартиру була здійснена без проведення технічної інвентаризації нерухомого майна та в порушення п.п. 40-44 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не перенесено до реєстру записи про обтяження (заборони) та запис про іпотеку, а також не проставлено відмітку про погашення. Також позивач зазначає, що постановою Дніпровського ВДВС РУЮ у місті Києві від 18.03.2011 року накладено арешт на майно боржника та оголошено заборону на його відчуження. При цьому, реєстрація права власності відбулась не зважаючи на арешт накладений на квартиру. Натомість усталеною практикою Верховного Суду є висновок про те, що наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде знято. Позивач вказує, що ураховуючи положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та зважаючи на умови кредитного договору і договору іпотеки, у кредитора були відсутні підстави для звернення стягнення на спірну іпотечну квартиру, а у державного реєстратора були відсутні підстави для реєстрації права власності на квартиру за іпотекодержателем, оскільки кредит був наданий в іноземній валюті і в іпотеку передано єдине житло позичальника. Крім того, при перереєстрації державним реєстратором права власності на спірну квартиру (предмет іпотеки) за товариством, зі збереженням іпотеки, в якій іпотекодавцем виступає позивач, порушено норми ст. 5 Закону України «Про іпотеку», при якому спірна квартира не може бути предметом іпотеки. Іпотекодавцем залишився позивач, тобто особа, яка формально не є власником спірного майна. Позивач також зазначає, що не отримував повідомлення про звернення стягнення, серія та номер 876-КИ/19, виданий 15.04.2019, видавник ТОВ «Кредитні Ініціативи». Позивач звертає увагу, що іпотечне майно є єдиним житлом чотирьох осіб, у тому числі самого позивача та його неповнолітньої дитини, тому звернення стягнення на спірну квартиру, що є предметом іпотеки, можливе лише з офіційного дозволу органу опіки та піклування Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації. Крім того, товариством при зверненні до державного реєстратора жодним чином не підтверджено факт виконання ним умов кредитного договору, а саме не підтверджено факту надання грошових коштів за кредитним договором, адже в інформаційній довідці в розділі «Підстава виникнення права власності» не містяться будь-які документи, що підтверджують зазначене. Жоден із документів, передбачених п.п. 1.1., 1.3. глави 1, розділу 4 Постанови Правління Національного банку України №174 від 01.06.211 року «Про затвердження Інструкції про ведення касових операцій банками України», лише які і є належними та допустимими доказами обставин отримання грошових коштів, не були надані реєстратору. При зверненні до державного реєстратора товариство не довело обставину надання кредиту позичальнику, а реєстратор за відсутності документів, що грошові кошти взагалі надавалися, перереєстрував квартиру та позбавив позивача житла. Також, в інформаційні довідці в розділі «Підстави виникнення права власності» не зазначено документ, що підтверджує повноваження певної фізичної особи, яка зверталась в інтересах товариства.

Ухвалою суду від 03.12.2020 року позовну заяву було залишено без руху та надано позивачу термін на усунення виявлених недоліків.

Ухвалою суду від 09.12.2020 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження, без виклику сторін, роз`яснено учасникам справи порядок подання заяв по суті справи та наслідки їх неподання.

Ухвалою суду від 21.04.2021 року залишено без задоволення заяву представника відповідача про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

30.03.2021 року до суду надійшов відзив відповідача ТОВ «Кредитні Ініціативи» на позовну заяву зі змісту якого вбачається, що відповідач не визнає заявлених позовних вимог та просить відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що відповідно до п. 5.1. договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію, якщо у момент настання строку виконання будь-якого зобов`язання, що передбачений кредитним договором, вони не були виконані в повному обсязі. Відповідно до п. 5.2.1. договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття предмету іпотеки у власність (із погашенням іпотекодавцем за рахунок коштів, отриманих від іпотекодержателя внаслідок такого прийняття, зобов`язань за кредитним договором або без проведення погашення у такий спосіб). В даному випадку цей договір виступає правовстановлюючим документом і є підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки. Тобто, сторони погодили передачу права власності іпотекодержателю у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором, як добровільний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Внаслідок несвоєчасного виконання зобов`язань за договором новий кредитор скористався своїм правом та звернув стягнення на предмет іпотеки. Підписанням іпотечного договору позивач надав іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до банку. Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки та позивач підписуючи договір іпотеки, погодив всі умови, які викладені в договорі, підтвердив свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України. Положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюється на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). Відповідач вказує, що на виконання норм Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Кредитні Ініціативи» надіслало письмове повідомлення позивачу та дане повідомлення, разом з кредитним договором, іпотечним договором, надавались державному реєстратору і містяться в матеріалах реєстраційної справи. Навіть повернення від боржника належно направленої вимоги «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для відповідного повідомлення боржника про наявність заборгованості. Позивач ухилився від отримання вимоги внаслідок чого вимога повернулась відправнику, що є належним доказом повідомлення позивача. Відповідно до умов договору іпотеки сторони погодили, що передача у власність іпотекодержателя предмету іпотеки є добровільним способом звернення стягнення (п. 5.2.1 договору іпотеки), відтак положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані в даному випадку, адже йде мова про звернення стягнення в добровільному порядку, в той час як положення закону розповсюджуються на примусовий спосіб звернення стягнення. Оцінка предмету іпотеки відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а відтак доводи позивача в цій частині є безпідставними. Окрім того, в даному випадку оцінка майна кредитором проводилась, відповідно до погоджених умов кредитного договору. Також відповідач зазначає, що з урахуванням положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та практики Верховного Суду, наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Стосовно інших посилань позивача відповідач вказує, що неповнолітня дитина не була зареєстрована у квартирі на час укладання договору іпотеки, а іпотекодержатель не надавав своєї згоди на реєстрацію в предметі іпотеки неповнолітньої особи. При укладенні договору іпотеки, права малолітніх дітей порушені не були, вони не були власниками та не користувалися нерухомістю, яка передавалася в іпотеку, не були зареєстровані на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки, тому отримання дозволу на вчинення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібно. Чинним законодавством передбачені випадки необхідності отримання згоди органів опіки та піклування на здійснення правочинів щодо житлової нерухомості, право власності або користування якою мають неповнолітні діти. Однак оскаржуване позивачем рішення не є правочином, а є актом індивідуальної дії суб`єкта владних повноважень у сфері публічно-правових відносин, тому твердження позивача у будь-якому сенсі не базуються на приписах чинного законодавства.

Як вбачається, з матеріалів справи, направлена на адресу відповідача Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», місто Київ, державний реєстратор Тарасенко Ігор Миколайович копія ухвали суду про відкриття провадження у справі разом з копією позовної заяви та доданими до неї матеріалами повернулась до суду з відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання». Станом на час ухвалення судового рішення вказаний відповідач своїм правом на подання відзиву на позовну заяву не скористався.

Відповідно до положень ч. 8 ст. 178 ЦПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

За змістом ст. 275 ЦПК України, суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.

Згідно ст. 279 ЦПК України, розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається з відкриття першого судового засідання або через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться. Якщо для розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до цього Кодексу судове засідання не проводиться, процесуальні дії, строк вчинення яких відповідно до цього Кодексу обмежений першим судовим засіданням у справі, можуть вчинятися протягом тридцяти днів з дня відкриття провадження у справі. При розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи.

Суд, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, оцінивши всі наявні у справі докази кожен окремо та в їх сукупності, повно, об`єктивно та всебічно з`ясувавши обставини справи, приходить до наступного висновку.

За змістом довідки про реєстрацію місця проживання, позивач зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 з 20.11.2003 року.

Згідно копії свідоцтва про народження, позивач є батьком ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Як вбачається з матеріалів справи, 29.11.2005 року позивач склав на ім`я керуючого філією Промінвестбанку заяву-анкету позивальника на отримання кредиту, у якій просив надати йому кредит на ремонт та облаштування житла в сумі 15000 терміном на сто двадцять місяців, а також повідомив, що на житловій площі, яка пропонується в якості забезпечення у вигляді іпотеки зареєстровані ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , квартира належить позичальнику на праві особистої власності на підставі договору купівлі-продажу №2311 від 01.07.2002 року.

29.11.2005 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) та позивачем був укладений кредитний договір №96/8-05 за яким, банк надає позичальнику кредит у сумі 15000,00 доларів США /що на день укладення договору за офіційним курсом НБУ складає 75750,00 грн./ на умовах передбачених цим договором. За користування кредитом встановлюється процентна ставка в розмірі 12% річних. Кінцевий термін повернення кредиту та процентів за ним - не пізніше 28.11.2015 року.

Згідно ч. 1 ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Відповідно до ст.т. 546, 572, 575 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

У забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вищевказаним договором кредиту 01.12.2005 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) та позивачем був укладений іпотечний договір №181/23-2005 згідно якого, кредит був наданий для ремонту та облаштування жила і предметом іпотеки є трьох кімнатна квартира, загальною площею 58,80 кв.м., житловою площею 40,60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві власності, що підтверджується договором купівлі-продажу посвідченого 01.07.2002 року ПН КМНО Чернокур О.М.

За змістом п. 5.2. іпотечного договору, сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватися будь-яким із наступних способів на вибір іпотекодержателя: 5.2.1. Позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом, зокрема: прийняття предмету іпотеки у власність іпотекодержателем (із погашенням іпотекодавцем за рахунок коштів, отриманих від іпотекодержателя внаслідок такого прийняття, зобов`язань за кредитним договором, або без проведення погашення у такий спосіб).

Згідно ст.ст. 512, 514 ЦК України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом. До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Сторонами у справі не оспорюється набуття ТОВ «Кредитні Ініціативи» прав кредитора по відношенню до позивача за згаданим договором кредиту та іпотечним договором.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 06.08.2020 року щодо об`єкта нерухомого майна - кв. АДРЕСА_1 :

Актуальна інформація про право власності:

- 28.05.2019 року на підставі іпотечного договору №181/23-2005 (серія та номер: 3507К, виданий 01.12.2005), договору про внесення змін та доповнень до іпотечного договору (серія та номер: 6087, виданий 30.11.2009), повідомлення про звернення стягнення (серія та номер: 876-КИ/19, виданий 15.04.2019, видавник: ТОВ «Кредитні Ініціативи») проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Кредитні Ініціативи»;

Актуальна інформація про державну реєстрацію іпотеки:

- 01.12.2005 року на підставі повідомлення банку про реєстрацію іпотеки (серія та номер: 12-06/782, виданий 01.12.2005, видавник: ЗАТ АК Промінвестбанк) проведено державну реєстрацію іпотеки. Іпотекодавець - ОСОБА_2 , Іпотекодержатель - ТОВ «Кредитні Ініціативи»;

Актуальна інформація про державну реєстрацію обтяжень:

- 01.12.2005 року здійснено державну реєстрацію обтяження - заборона на нерухоме майно, на підставі іпотечного договору (серія та номер: 3507к, виданий 01.12.2005, видавник: ЗАТ АК Промінвестбанк). Особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_2 .

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 06.08.2020 року щодо суб`єкта - ОСОБА_1 :

- у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості відсутні;

- у Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості відсутні;

- за відомостями з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 28.03.2011 року зареєстровано обтяження - арешт нерухомого майна на підставі постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, 1058/14, 18.03.2011, ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві. Об`єкт обтяження: невизначене майно в межах суми, яка підлягає стягненню 53584,17 грн.

Вирішуючи спір по суті суд виходить з наступного.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3 Закону України «Про іпотеку»).

За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом №800-VI змін до статті 36 Закону №898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції на час здійснення реєстрації права власності на квартиру за товариством), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведених норм законодавства слідує, що підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

За змістом наявної в матеріалах справи копії повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 15.04.2019 року №876-КИ/19, що було адресоване позивачу, відповідач вимагав сплати боргу за кредитним договором у розмірі 36210,20 доларів США (станом на 15.04.2019 рок) та попереджав, що у разі невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку товариство має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

На підтвердження направлення вказаної вимоги позивачу відповідач надав копію поштового конверту на якому наявна копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення із адресою позивача, копія накладної про оформлення поштового відправлення 16.04.2019 року та відмітка поштового відділення про повернення кореспонденції без вручення «за закінченням встановленого строку зберігання».

07 червня 2014 року набув чинності Закон України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII).

За змістом зазначеного закону, в редакції чинній на час вчинення ТОВ «Кредитні ініціативи» звернення стягнення в позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження, протягом дії цього закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

В процесі розгляду справи судом на підставі вищеописаних доказів встановлено, що позивач будучи громадянином України уклав з кредитною установою - резидентом України договір кредиту в іноземній валюті з метою задоволення власних споживчих потреб.

При цьому, позичальником у забезпечення свого зобов`язання за кредитним договором передано в іпотеку належну йому на праві власності кв. АДРЕСА_1 , яка використовується ним як постійне місце проживання, має загальну площу 58,8 кв.м. і у позивача немає у власності іншого нерухомого житлового майна.

З огляду на викладене, квартира АДРЕСА_1 не могла бути примусово стягнута на підставі норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи», як забезпечення виконання позивачем умов кредитного договору від 29 листопада 2005 року, укладеного в іноземній валюті.

Отже, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі №644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі №802/1340/18-а.

Вказане саме по собі є підставою для скасування рішення державного реєстратора про здійснення реєстрації права власності на квартиру за відповідачем, що було прийняте в порядку позасудового врегулювання на підставі іпотечного застереження.

Крім того, суд зважає на наступне.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції на момент вчинення спірної реєстрації), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

При цьому, поштове повідомлення та копія конверту із відміткою поштового відділення «за закінченням терміну зберігання» є неналежним доказом виконання відповідачем вимог Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки), так як вимогами законодавства пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 21.04.2021 року у справі №711/1100/20.

Наведене свідчить про обґрунтованість вимог позивача щодо скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію за іпотекодержателем права власності на іпотечне майно.

Стосовно інших посилань та аргументів сторін спору, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Позивач в обґрунтування своїх вимог також посилається на те, що на час укладення договору іпотеки в іпотечній квартирі були зареєстровані неповнолітні діти, зокрема ОСОБА_2 , 07.07.2005 року, про що іпотекодержателю було відомо і відповідно для вчинення дій з перереєстрації квартири відповідач мав отримати дозвіл органу опіки та піклування. Натомість відповідач стверджує, що неповнолітніх дітей на час укладення договору іпотеки у квартирі зареєстровано не було, а іпотекодержатель не надавав своєї згоди на проведення такої реєстрації.

Однак, вивчивши матеріали справи судом встановлено, що у ній відсутні належні, допустимі, достатні та достовірні докази про те, що на час укладення договору іпотеки або на час здійснення відповідачем перереєстрації права власності на квартиру у цій квартирі були зареєстровані та/або проживали неповнолітні діти.

Лише у своїй заяві-анкеті позичальника на отримання кредиту від 28.11.2005 року позивач у графі «зареєстровані особи на житловій площі, що пропонується в іпотеку» вказав склад своєї родини, однак наведене не є належним та дійсним підтвердження наявності місяця реєстрації неповнолітніх осіб у квартирі на час укладення договору іпотеки, а тим більше жодним доказом не підтверджено, що станом на час здійснення відповідачем дій з позасудового врегулювання на підставі іпотечного застереження в іпотечній квартирі були зареєстровані та проживали/мали право користування неповнолітні особи.

Стосовно посилань позивача на не проведення оцінки квартири в межах процедури перереєстрації права власності на нерухоме майно, слід відмітити, що в матеріалах справи міститься копія висновку про вартість майна, за яким на дату оцінки - 27.05.2019 року ринкова вартість кв. АДРЕСА_1 становить 1095326,00 грн. Мета оцінки - для задоволення вимог іпотекодаржателя в позасудовому порядку.

Щодо позиції позивача про відсутності при здійсненні державної реєстрації права власності на квартиру доказів на підтвердження факту надання кредиту, існування заборгованості та підтвердження повноважень особи, яка звернулась до державного реєстратора для здійснення реєстрації права власності, суд зазначає, що жодних доказів на підтвердження таких посилань матеріали справи не містять, а із клопотанням про витребування копії реєстраційної справи, яка відповідно містить документи, що фактично були подані реєстратору, позивач до суду не звертався. Тож у суду відсутні підстави для надання правового висновку обставинам подання або неподання таких відомостей та документів.

Усі посилання позивача на неналежне перенесення, зазначення, залишення його у статусі іпотекодавця за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не можуть бути підставами для висунутих позивачем вимог у цій справі та не мають жодного правового впливу на прийняття судом рішення, а ні для задоволення, а ні для відмови. Позивач не позбавлений можливості звернутись до державного реєстратора з вимогою про приведення даних відповідного реєстру стосовно нього у відповідність до вимог чинного законодавства, якщо дійсно вважає будь-які норми порушеними.

Також позивач посилається на те, що в процесі здійснення перереєстрації права власності не було проведено технічної інвентаризації.

Відповідно до п. 58 постанови Кабінету міністрів України №1127 від 25.12.2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на час проведення спірної реєстрації), для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна у разі, коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об`єкта, також подається технічний паспорт на такий об`єкт.

Отже, визначеною є умова подання технічного паспорту і відповідно попереднього проведення технічної інвентаризації, а саме: коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об`єкта.

При цьому, з матеріалів справи вбачається, що для здійснення державної реєстрації відповідачем, зокрема, подавався іпотечний договір, який і містить технічні характеристики іпотечного об`єкта нерухомості, а саме: кількість кімнат, загальну та житлову площу квартири, тож наведені посилання позивача є безпідставними.

За наявними в матеріалах справи відомостями з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 06.08.2020 року щодо суб`єкта - ОСОБА_1 , було зареєстроване обтяження - арешт нерухомого майна на підставі постанови ВДВС Дніпровського РУЮ у м. Києві про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 18.03.2011, об`єкт обтяження - невизначене майно, все нерухоме майно в межах суми, яка підлягає стягненню 53584,17 грн.

На наявність вказаного обтяження станом на час здійснення державної реєстрації права власності на квартиру за іпотекодержателем посилається позивач, як на одну з підстав свого позову.

Поряд із цим, відповідно до положень п. 6 ч. 1, п. 7 ч. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що були чинні на час здійснення спірної державної реєстрації, підставою для відмови в державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно. Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України "Про іпотеку". Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Відповідно до положень ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

За змістом частини другої статті 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Державна судова адміністрація України у день набрання законної сили судовим рішенням, яке передбачає набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора, забезпечує передачу до Державного реєстру прав примірника такого судового рішення.

З наведеного вбачається, що Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено перелік рішень суду, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у тому числі припинення речових прав на нерухоме майно.

Оскільки саме по собі скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на іпотечну квартиру за іпотекодержателем не поновить порушених прав позивача, для реального захисту та відновлення порушеного права власності слід задовольнити вимогу позивача про припинення права власності відповідача на кв. АДРЕСА_1 .

Поряд із цим, суд дійшов висновку про необхідність зазначення в резолютивній частині рішення про часткове задоволення позову, оскільки спір у позивача є саме з ТОВ «Кредитні Ініціативи» з приводу порушення ним права власності позивача на квартиру внаслідок дій товариства щодо реєстрації за ним такого права. Отже позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру не може бути звернена до самого державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі №520/13067/17.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 76-81, 89, 141, 178, 258, 259, 263-265, 268, 273, 275, 279, 354, 355 ЦПК України, ст.ст. 16, 512, 514, 546, 572, 575, 1054 ЦК України, Законами України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про іпотеку», «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127, суд, -

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», Комунального підприємства «Реєстраційне бюро», місто Київ, державний реєстратор Тарасенко Ігор Миколайович про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності та припинення права власності - задовольнити частково.

Рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенко Ігоря Миколайовича, згідно з яким 28.05.2019 року внесено до державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №31782141 про державну реєстрацію права власності на трьох кімнатну квартиру, загальною площею 58,80 кв.м., житловою площею 40,60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні Ініціативи» - скасувати.

Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні Ініціативи» на трьох кімнатну квартиру, загальною площею 58,80 кв.м., житловою площею 40,60 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - припинити.

В іншій частині позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_1 судові витрати пов`язані зі сплатою судового збору у розмірі 1681 (одна тисяча шістсот вісімдесят одна) грн. 60 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду до Київського апеляційного суду через Дніпровський районний суд м. Києва протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 31.05.2021 року.

Учасники справи:

Позивач - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 );

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні Ініціативи» (м. Київ, вул. Вікентія Хвойки, 21, );

Відповідач - Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро», місто Київ, державний реєстратор Тарасенко Ігор Миколайович (м. Київ, вул. Дегтярівська, 8а, офіс 406, ).

Суддя -