Житомирський апеляційний суд
Справа №274/8101/20 Головуючий у 1-й інст. Вдовиченко Т. М.
Категорія 16 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Франчука В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 274/8101/20 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Світанок» про розірвання договорів оренди землі, за апеляційною скаргою ОСОБА_4 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 30 червня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Вдовиченко Т.М.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2020 року позивачі звернулися до суду з позовом, в якому зазначили, що передали відповідачеві в оренду належні їм земельні ділянки. Зокрема, 25 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та ПСП " Агрофірма" Світанок" укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,8001 га, кадастровий номер :10:000:0087, яка розташована в с. Закутинці Бердичівського району Житомирської області. Цього ж дня між ОСОБА_2 та відповідачем укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,7615га, кадастровий номер :10:000:0086, яка розташована в с. Закутинці Бердичівського району. Окрім того, 25 вересня 2015 року між ОСОБА_3 та ПСП " Агрофірма " Світанок" укладені договори оренди земельних ділянок площею 2,6507 га, кадастровий номер :10:000:0036 та площею 2,6549 га, кадастровий номер :10:000:0037, які розташовані в с. Закутинці Бердичівського району.

Зазначені договори укладені строком на 10 років. Однак відповідач тривалий час зволікав із реєстрацією цих угод, внаслідок чого строк дії оренди земельних ділянок був протиправно збільшений орендарем. Так, реєстрація договорів оренди землі, укладених з ОСОБА_1 та з ОСОБА_2 , була проведена лише 16 січня 2018 року. Договори оренди землі, які були укладені з ОСОБА_3 , зареєстровані 2 квітня 2016 року.

Вказані обставини свідчать про істотне порушення умов цих договорів, внаслідок чого позивачі значною мірою були позбавлені того, на що розраховували при укладенні зазначених угод.

Таким чином, просили визнати розірваними вказані договори оренди землі.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 30 червня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі адвокат Гуменюк О.В., діючи в інтересах ОСОБА_1 , просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Зокрема, зазначає, що при вирішенні спору суд не врахував правовий висновок, який міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року, згідно з яким обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. При цьому, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на ту обставину, що у разі зволікання орендаря у реєстрації договору оренди землі орендодавець не позбавлений можливості звернутися до суду з позовом про його розірвання.

Уклавши вказані договори оренди землі, відповідач тривалий час не реєстрував ці угоди у встановленому законом порядку. Враховуючи ту обставину, що договори оренди землі набирають чинності з дня їх державної реєстрації, такі дії відповідача призвели до штучного збільшення строку оренди земельних ділянок, без згоди орендодавців.

Відповідно до положень статті 25 Закону України " Про оренду землі" орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Однак відповідач використовував вказані земельні ділянки з моменту укладення цих договорів оренди землі, тобто з 2015 року, ще до реєстрації свого права оренди на спірні земельні ділянки.

Таким чином, відповідач порушив умови договору, що є підставою для задоволення позову.

В судовому засіданні адвокат Гуменюк О.В., який діє від імені позивачів, підтримав апеляційну скаргу.

Представник відповідача- адвокат Мартиновський О.В., не визнав доводи, викладені в апеляційній скарзі, та пояснив, що строк дії спірних договорів оренди землі не був збільшений та закінчується у вересні 2025 року. ПСП "Агрофірма " Світанок" після закінчення дії цих угод має намір повернути вказані земельні ділянки позивачам. Матеріали справи не містять жодних доказів порушення їхніх прав, відтак суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив про те, що матеріали справи не містять доказів порушення прав позивачів. Окрім того, при зверненні до суду з даним позовом ними обрано неналежний спосіб захисту.

З даного приводу слід зазначити наступне.

В судовому засіданні встановлено, що 25 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та ПСП " Агрофірма" Світанок" укладений договір оренди земельної ділянки площею 2,8001 га, кадастровий номер :10:000:0087, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована в с. Закутинці Бердичівського району Житомирської області. Цього ж дня між ОСОБА_2 та відповідачем укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,7615га, кадастровий номер :10:000:0086, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована в с. Закутинці Бердичівського району. Окрім того, 25 вересня 2015 року між ОСОБА_3 та ПСП "Агрофірма " Світанок" укладені договори оренди земельних ділянок площею 2,6507 га, кадастровий номер :10:000:0036 та площею 2,6549 га, кадастровий номер :10:000:0037, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані в с. Закутинці Бердичівського району.

Зазначені договори оренди землі були укладені строком на десять років. Умовами даних угод також передбачено, що земельні ділянки вважаються переданими орендодавцями орендареві в момент державної реєстрації права оренди. Договори набирають чинності після їх державної реєстрації ( пункти 38 договорів оренди землі).

Наявний в матеріалах справи витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно свідчить про те, що договори оренди належних ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельних ділянок були зареєстровані 16 січня 2018 року, а право оренди, яке виникло у відповідача згідно з вказаними договорами оренди на належні ОСОБА_3 земельні ділянки, зареєстроване за ПСП " Агрофірма " Світанок" 2 квітня 2016 року.

Частиною 1 статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до положень частини 1 статті 15 Закону України " Про оренду землі" ( тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (частина 2 вказаної статті).

Відповідно до статті 17 цього Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, умовами вказаних договорів та положеннями законодавства передбачено, що право оренди земельних ділянок виникає у орендаря з моменту державної реєстрації цього права.

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Метою укладення будь - якого правочину, передбаченого цивільним законодавством України, є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Укладаючи вказані договори, сторони дійшли згоди, що строк оренди земельних ділянок становить 10 років, а також узгодили, що земельні ділянки за кожним із договорів вважаються переданими відповідачеві в момент державної реєстрації права оренди.

Статтею 25 Закону України " Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки , зокрема, зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Отже, у даному випадку орендар взяв на себе зобов`язання приступити до використання спірних земельних ділянок після реєстрації договорів оренди землі. Сторони погодили, що строк оренди становить 10 років й початок перебігу цього строку розпочинається з дня реєстрації права оренди за відповідачем. Наслідком зволікання з реєстрацією права оренди є збільшення строку оренди земельних ділянок без погодження з орендодавцями, а використання відповідачем спірних земельних ділянок до державної реєстрації права оренди свідчить про порушення зобов`язань, передбачених цими угодами та положеннями статті 25 Закону України " Про оренду землі".

Відповідно до пункту "ї" частини 1 статті 211 ЗК України порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 1 статті 32 Закону України " Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17 зазначено, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди, орендар вправі ставити питання про розірвання договору оренди землі.

Після підписання зазначених договорів оренди землі 25 вересня 2015 року позивачі передали ПСП " Агрофірмі " Світанок" спірні земельні ділянки. Відповідач здійснював обробіток цих земельних ділянок, сплачував орендну плату за даними угодами, проте право оренди належних ОСОБА_3 земельних ділянок зареєстрував лише 2 квітня 2016 року, а право оренди земельних ділянок, які належать ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , було зареєстроване 16 січня 2018 року. Це призвело до суттєвого збільшення строку оренди, що значною мірою позбавило позивачів того, на що вони розраховували при укладенні договорів оренди. Строк оренди є однією із істотних умов договорів оренди землі та значною мірою впливає на волевиявлення сторін при укладенні цих угод. Передавши орендареві земельні ділянки після підписання договорів оренди, позивачі в силу об`єктивних обставин не мали можливості контролювати дії відповідача щодо державної реєстрації цих угод.

Таким чином, висновок суду про те, що внаслідок зволікання з реєстрацією договорів оренди землі права позивачів не були порушені, є помилковим.

Водночас, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачами обраний неналежний спосіб захисту.

У цивільному законодавстві закріплено конструкцію "розірвання договору" ( статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою ( домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору .

Частиною 3 статті 653 ЦК України, зокрема, передбачено, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Цивільним законодавством України не передбачено такого способу захисту порушеного права, як " визнання розірваним договору". Вказана обставина є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Таким чином, у задоволенні позовних вимог слід відмовити з зв`язку з тим, що позивачами обрано неналежний спосіб захисту.

Враховуючи вищезазначене, рішення підлягає зміні з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.

Керуючись ст.ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 , який діє в інтересах ОСОБА_1 , задовольнити частково.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 30 червня 2021 року змінити з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді :