Справа № 367/676/19
Провадження №2/367/1167/2021
07 грудня 2021 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:
головуючої судді Шестопалова Я.В.,
при секретарі Будинкевич Ю.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання попереднього договору дійсним, визнання права власності на частину будівельних матеріалів та конструктивних елементів, визнання майнових прав на квартиру,-
Позивач звернулася до суду з даним позовом до ОСОБА_2 про визнання попереднього договору дійсним, визнання права власності на частину будівельних матеріалів та конструктивних елементів, визнання майнових прав на квартиру, мотивуючи свої вимоги тим, що 06.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір про зобов`язання в майбутньому, в строк не пізніше кінця 2 кварталу 2016 року, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Згідно розділу 2 (Порядок взаєморозрахунків) вище вказаного договру позивач передав, а відповідач прийняв до підписання цього договору суму у розмірі 31 9500, 00 грн. Вищезазначена сума не є неустойкою, заставою або завдатком. Сторони домовилися, що вищезазначені кошти є забезпечувальним платежем, який буде зараховуватися у вартість об`єкта нерухомості, що підтверджується додатковою угодоюдо попереднього договору. Також, до 30.07.2016 року позивач зобов`язався сплатити відповідачу частинами, не меншими ніж 32 542 грн. щомісяця, на загальну суму 390 500 грн. Згідно договору загальна вартість об`єкту на день укладання договору становить 710 000 грн. Станом на 25.07.2016 року позивачем було сплачено на користь відповідача кошти у розмірі 678 000 грн. Однак, на початк 2016 року будівництво об`єкту за вищезазначеною адресою було зупинене, том позивач зупинив сплачувати кошти і вимагав від відповідача повернути виплачену суму в повному обсязі. На даний час будівицтво об`єкту не проводиться, кошти позивачу не повернуто, постійно переноситься виконання джоговору на невизначений час. Окрім того, позивачу стало відомо, що відповідач відступив право вимоги (цесії) на земельні ділянки, які є предметом договору, іншим особам і не повідомив про свої наміри та дії позивача.
У зв`язку з вищевикладеним позивач просить суд визнати попередній договір від 06.08.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу дійсним, визнати за позивачем майнові права на об`єкт інвестування - двохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 та визнати за позивачем право власності на частину будівельних матеріалів та конструктивних елементів (багатоквартирний житловий будинок), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . Судові витрати покласти на відповідача.
В судове засідання позивач не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином. До суду надійшла заява про розгляд від її представника - адвоката Ткачука А.О., про розгляд справи без участіпозивача та її представника, позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просить задовольнити, проти винесення заочного рішення не заперечував.
В судове засідання відповідач не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштової кореспонденції та оголошенням про виклик на розгляд справи розміщеним на сайті «Судової влади України», а тому відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України, суд вважає за можливе розглянути справу без його участі та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів.
На підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку із неявкою усіх учасників справи судом проводився розгляд справи за відсутності учасників справи, та фіксування судового процессу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Суд, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов таким, що підлягає до задоволення частково з наступних підстав.
Судом встановлено, що 06.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір про зобов`язання в майбутньому, в строк не пізніше кінця 2 кварталу 2016 року, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Згідно розділу 2 (Порядок взаєморозрахунків) вище вказаного договру позивач передав, а відповідач прийняв до підписання цього договору суму у розмірі 31 9500, 00 грн. Вищезазначена сума не є неустойкою, заставою або завдатком. Сторони домовилися, що вищезазначені кошти є забезпечувальним платежем, який буде зараховуватися у вартість об`єкта нерухомості, що підтверджується додатковою угодоюдо попереднього договору. Також, до 30.07.2016 року позивач зобов`язався сплатити відповідачу частинами, не меншими ніж 32 542 грн. щомісяця, на загальну суму 390 500 грн. Згідно договору загальна вартість об`єкту на день укладання договору становить 710 000 грн. Станом на 25.07.2016 року позивачем було сплачено на користь відповідача кошти у розмірі 678 000 грн. Однак, на початк 2016 року будівництво об`єкту за вищезазначеною адресою було зупинене, том позивач зупинив сплачувати кошти і вимагав від відповідача повернути виплачену суму в повному обсязі. На даний час будівицтво об`єкту не проводиться, кошти позивачу не повернуто, постійно переноситься виконання джоговору на невизначений час.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України визначено, що усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Статтею 220 ЦК України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Частиною 2 статті 220 ЦК України вказано, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, а тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
Відповідно до ч. 3 ст.640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню є укладеним з дня такого посвідчення.
При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.
В пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК (435-15). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Згідно вимог ст.ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно вимог ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Також, визнання правочину дійсним, як спосіб захисту, може застосовуватись до правочинів, які не були посвідчені нотаріально.
Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
На підтвердження своїх вимог, позивач наводить вимоги ч. 2 ст. 220 ЦК України, відповідно до змісту яких вбачається, що якщо якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального свідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Як зазначалося судом, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Судом встановлено, що позивач виконала свої зобов`язання частково, сплативши відповідачу грошові кошти 678 000, 00 грн., про що свідчать Акти приймання-передачі коштів.
Відповідач право власності на об`єкт нерухомості договору позивачу не передав, будівництво будинку у встановлений договором строк не здійснив та не здав об`єкт в експлуатацію, завершились всі строки повернення позивачу грошових коштів, чим унеможливив набуття у власність та користування позивачем нерухомим майном.
Отже, з укладенням договору від 06.08.2015 р., про зобов`язання в майбутньому, в строк не пізніше кінця 2 кварталу 2016 року, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 у Відповідача виникло майнове право на отримання вартості приміщення та кореспондуючий обов`язок оформлення права власності на вказану приміщення за Позивачем. Вказаний правочин визнаний судом вважає за можливе визнати дійсним, що дає підстави для визнання його правомірним.
Договір між Позивачем та Відповідачем було укладено за фактичної відсутності об`єкту нерухомості, який на момент укладення договору перебував на стадії будівництва, а Позивачу було передано право вимоги за оплатним договором.
Станом на 07.12.2021 будівництво багатоквартирного будинку не завершено, а також взагалі не ведуться будь-які будівельні роботи.
Згідно із частиною 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухомемайно житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту закінчення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.
Таким чином, виходячи з положень цієї статті, інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу, одним із способів захисту прав та інтересів може бути визнання права на об`єкт інвестування.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність на Україні» вказує, що майнові права - це будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі й ті, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження та користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
У своїй постанові від 30 січня 2013р. № 6-168цс12 Верховний Суд України визначає майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно у майбутньому.
Тому визнання прав на об`єкт дасть у майбутньому можливість якось ідентифікувати своє майно серед інших, якщо на неї буде претендувати інша особа.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій. Об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально - побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загальноприйнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України, на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно ч. 1 ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності).
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.
Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності - можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.
Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону відносини, що виникають при здійсненні інвестиційної діяльності в Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 9 Закону основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Майнове право - це право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли виконані певні передумови, що є необхідними й достатніми для набуття права власності.
З матеріалів справи вбачається, що позивач, виконала свої зобов`язання за договором, оплативши вартість об`єкта (як вкладу за договором), тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття майнових прав - квартири.
Із змісту договору випливає, що його предмет становить надання послуг щодо вкладання залучених коштів в будівництво житла та оформлення права власності на це майно в інтересах замовника.
Невиконання відповідачем зобов`язань за договорами призвело до порушення прав позивача, саме: через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування (будівництва) в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу, у останньої відсутня можливість реєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частина 1 ст. 530 ЦК України встановлює, що якщо у зобов`язанні встановлений строк термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
В ч. 1 ст. 190 ЦК України вказується, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен громадянин має право на житло, держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у масність або взяти в оренду, право приватної власності набувається в порядку визначеному законом, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, а також право власності є непорушним.
Одним зі способів захисту порушених прав, ст. 16 ЦК України - називає визнання права.
Виходячи зі змісту частин першої і другої статті 331 ЦК України, частини першої статті 182 ЦК України - право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає у особи, яка створила це майно, після закінчення будівництва об`єкта нерухомості, введення його в експлуатацію, отримання свідоцтва про право власності та реєстрації права власності.
Отже, до прийняття об`єкта новоствореного нерухомого майна до експлуатації та його державної реєстрації право власності на цей об`єкт не виникає. До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно право власності існує лише на матеріали, обладнання та інше майно, що було використано в процесі будівництва (ч. 3 ст. 331 ЦК України), відтак статтею 331 ЦК України не передбачена можливість визнання права власності на нерухоме майно в судовому порядку.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає за можливо позовну заяву задовольнити частково, а саме визнати договір, укладений між позивачем та відповідачем дійсним, визнати за позивачкою майнові права на об`єкт незакінченого будівництва.
В частині визнання за позивачкою права власності на частину будівельних матеріалів та конструктивних елементів на суму 678 000 гривень з яких побудований об,єкт нерухомості (багатоквартирний житловий будинок ), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , суд вважає слід відмовити через їх необгрунтованість, адже враховуючи вищевикладені фактичні обставини встановлені судом, у позивачки за укладеним з відповідачем договором не виникло майнового права на весь вказаний об,єкт новостовореного нерухомого майна, а лише на певну його частину, а саме квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 6780 гривень, за проведення експертизи в суммі 8172 гривні, в іншій частині, а саме судові витрати за проведення експертного висновку у суммі 7000 гривень та правову допомогу у розмірі 15 000 гривень, не підлягають стягненню через ненадання доказів щодо їх понесення позивачем.
На підставі ст. ст. 16, 182, 190, 331, 526, 530 ЦК України, ст. ст. 7, 8, 12, 258, 259, 261, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в :
Позов задовольнити частково.
Визнати попередній договір від 06.08.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу, - дійсним.
Визнати за ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_1 , майнові права на об`єкт інвестування - двохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 .
Стягнути з ОСОБА_2 , ІПН: НОМЕР_2 , на користь ОСОБА_1 , ІПН: НОМЕР_1 , витрати по сплаті судового збору в сумі 6780 (шість тисяч сімсот вісімдесят) гривень 00 коп, за проведення будівельної експертизи в суммі 8172 (вісім тисяч сто сімдесят дві) гривні.
В іншій частині позову відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуто Ірпінським міським судом Київської області за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення.
Позивач має право оскаржити рішення до Київського апеляційного суду через Ірпінський міський суд Київської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. У разі якщо рішення було проголошено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня отримання копії рішення.
Суддя: Я.В. Шестопалова