ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2021 року

м.Харків

справа № 610/311/21

провадження № 22-ц/818/3971/21

Харківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого : Хорошевського О.М.

суддів колегії: Котелевець А.В., Яцини В.Б.

за участі секретаря Колесникова О.О.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Гусарівське»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 06 квітня 2021 року, постановлене суддею Купіним В.В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» про розірвання договору оренди земельної ділянки та припинення права користування земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки №559 від 03.09.2007 року та припинити право Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське» користування земельною ділянкою площею 5,9529 га розташованої на території Гусарівської сільської ради Балаклійського району Харківської області, з цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, рілля, кадастровий номер :01:000:0054.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що вона є спадкодавцем за законом на земельну ділянку площею 5,9529 га кадастровий :01:000:0054, яка знаходиться згідно договору оренди земельної ділянки №559 від 03.09.2007 у строковому платному користуванні Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гусарівське».

Також, позивачка зауважує на те, що вона отримала у спадок земельну ділянку, а а також має ще дві ділянки які обробляє саме, вважає дія договору суперечить власним інтересам.

Крім того, договір оренди земельної ділянки не містить:

-кадастрового номеру;

-строк дії договору, викладений у п.З на першому аркушу договору, якій є не підписаний, - 20 років, - не відповідає дійсному волевиявленню Орендодавця. Позивач - ОСОБА_1 не вчиняла волевиявлення та не погоджувала строку дії договору у двадцять років;

-договір від 03.09.2007р. зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК 22.08.2008р. за №484;

-розмір орендної плати не відповідає середньо-ринковому розміру якій склався у даному регіоні;

-сторони договору оренди є в нерівних умовах так як в розділі 13 договору врегульовано лише заміна орендодавця. Відповідно до абз.6 ч.13 Договору перехід права користування на орендовану земельну ділянку до другої особи, є підставою для зміни або розірвання договору. Керуючись вимогами до договору - розумності та справедливості, які є складовими принципу рівності сторін цивільно-правового договору за аналогією права (ч.2 ст.8 ЦК України), за наявності в договорі умов про заміну орендаря, - такі саме наслідки мають бути застосовані і при заміні Орендодавця.

Тобто, за договором оренди земельної ділянки №559 від 03.09.2007 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), є підставою для зміни умов або припинення договору;

У зв`язку із вищевикладеним та керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у листі викладено звернення та пропозиція припинити дію договору оренди земельної ділянки №559 від 03.09.2007 року шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. У вказаному листі також зазначено, що: «з огляду на те, що будь-яке переважне право на укладення договору оренди землі припинилося, даний лист - повідомлення не є свідченням наміру відмовитися від договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку, а є пропозицією до врегулювання виниклих правовідносин за взаємною згодою сторін.»

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 06 квітня 2021 року позов залишено без задоволення.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Апеляційна скарга вмотивована тим, що суд першої інстанції не надав жодної правової оцінки умовам договору викладеним у розділі 15, про те, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Натомість, проведення державної реєстрації договору оренди від 03.09.2007 року майже через рік - 22.08.2008 року, при тому що договір почав виконуватися сторонами ще з 2007 року, призвело до протиправного збільшення строку оренди на що не розраховував орендодавець, так само як і його спадкоємець (Позивач). При цьому орендодавець не мав можливості контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, так як обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено саме на орендаря.

Судом не застосовано до виниклих правовідносин правової позиції, викладеної Великою Палатою Верховного Суду у Постанові від 15.01.2020 у подібній справі №322/1178/17 (провадження №14-338цс19).

Отже, з огляду на те, що договір оренди земельної ділянки, який знаходився увесь час у орендаря, є несправедливим та неприйнятним для Орендодавця, не відповідає внутрішній волі нового власника земельної ділянки - ОСОБА_1 (Позивача), у відповідності до приписів ст.ЗЗ Закону «Про оренду землі», ч.2 ст.651 ЦК України, ч.2 ст.90 та п."ї" ч.І ст. 211 ЗК України дія договору підлягає припиненню шляхом його розірвання.

Також, судом першої інстанції проігноровані посилання позивача на невідповідність договору оренди статті 15 Закону України «Про оренду землю» (в редакції, що діяла станом на 2007 та 2008 рік) щодо істотних умов договору оренди, тощо.

У відзиві на апеляційну скаргу СТОВ «Гусарівське» просить рішення суду залишити без змін а апеляційну скаргу без задоволення.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив із того, що позивачкою не доведено наявність належних правових підстав для розірвання договору оренди землі, позов задоволенню не підлягає. Доводи позивачки щодо наявності або відсутності у орендаря переважного права на укладення нового договору оренди, жодним чином не стосується заявлених позовних вимог, щодо розірвання діючого договору оренди.

Судова колегія погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Розглядом справи встановлено, що 03.09.2007р. між СТОВ «Гусарівське» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 559. За вказаним договором орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку (пай) площею 5,9529 га.

Згідно п.3 договір укладений на строк 20 років.

Договір було зареєстровано у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що здійснено запис у реєстрі земель від 22.08.2008 за №84.

На виконання умов договору 23.08.2008 між сторонами складено акт прийому передачі земельної ділянки, згідно якого ОСОБА_2 передав, а СТОВ «Гусарівське» прийняло земельну ділянку в користування.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

Згідно витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно 21.05.2020 року право на спадщину на земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 .

27.11.2020 року ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ «Гусарівське» лист про розірвання договору оренди землі з підстав його невідповідності положенням Закону України «Про оренду землі», а також у зв`язку з припиненням переважного права на укладення договору.

З відповіді СТОВ «Гусарівське» від 04.12.2020 року вбачається, що оскільки особа не підтвердила факт належності їй земельної ділянки то підстави для вирішення щодо розірвання договору або укладення додаткової угоди відсутні.

У статті 792 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

На час підписання Договору оренди, 03.09.2007, частина друга статті 124 Земельного кодексу України (надалі ЗК України) передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України № 161-XIV від 06.10.1998 «Про оренду землі» (надалі Закон № 161-XIV) у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положення ст. 15 Закону №161-ХІV передбачали, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної

ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та

відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Таким чином, на час укладення договору оренди землі закон не містив вимоги про зазначення у ньому кадастрового номеру земельної ділянки.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161-XIV).

Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення Договору оренди, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Такими чином укладаючи договір від 03.09.2007 року СТОВ «Гусарське» та ОСОБА_2 погодили всі істотні умови договору та визначили, що він набирає чинності з моменту його реєстрації, тому доводи позивача про затягування є безпідставними. Крім того, закон кореспондує певний порядок проведення державної реєстрації договорів, що також потребує часу.

Згідно ч. 1, 2 ст. 1481 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

У листі-повідомленні, який позивачка надіслала на адресу СТОВ «Гусарівське» (отримане 01.12.2020р.), містилась лише вимога про розірвання договору.

Позивачкою до листа не було подано відповідних документів на підтвердження отримання права власності на земельну ділянку, а також в листі не надано пропозицій щодо внесення змін умов договору, не додано жодних проектів додаткових угод до договору про внесення до нього змін, такими чином вважати що позивачкою було виконано всі умови договору не можна.

Орендна плата за 2020 рік була виплачена позивачці після її звернення до суду і того, як представник відповідача ознайомився з матеріалами справи, які містили документи, що підтверджують права ОСОБА_1 на земельну ділянку.

Доказів того, що розмір орендної плати, що виплачував відповідач, є нижчим ніж середньо-ринковий розмір у регіоні не надано.

Не надано і будь-яких доказів того, що на час укладення договору оренди землі власник мав на увазі інший строк його дії.

Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився зхарактером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачкою норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки доказів.

Докази та обставини, на які посилається ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно достатті 375 ЦПК Україниє підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення в оскаржуваній частині без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст. ст. 381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 06 квітня 2021 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий О.М. Хорошевський

Судді А.В.Котелевець

В.Б. Яцина

Повний текст постанови складено 15 вересня 2021 року