ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова

Іменем України

15 грудня 2021 року

м. Харків

справа № 616/333/21

провадження № 22-ц/818/6190/21

Харківський апеляційний суд у складі:

Головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Маміної О.В., Тичкової О.Ю.

за участю секретаря Гармаш К.В.

учасники справи:

позивач : ОСОБА_1

відповідач: ФГ "Джал"

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства "Джал" про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, з апеляційною скаргою Фермерського господарства «Джал», в особі голови ФГ «Джал» - Добриці П.В., на рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області від 11 серпня 2021 року, постановлене у складі судді Подмарковою Ю.М., -

В С Т А Н О В И В :

У травні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою до фермерського господарства «Джал», в якій просила достроково розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0788, площею 5,4395 га, що знаходиться на території Вільхуватської сільської ради Куп`янського району Харківської області, укладеного між ОСОБА_1 та фермерським господарством "Джал", строком на 15 років та зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Великобурлуцькому районі Харківської області 10.04.2012 за № 01085, судові витрати покласти на відповідача.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, посилалась на те, що вона є власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0788, площею 5,4395га, яка знаходиться на території Вільхуваської сільської ради Куп`янського району Харківської області. 10 квітня 2012 року між нею та фермерським господарством «Джал» було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0788, площею 5,4395га, терміном на п`ятнадцять років. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Великобурлуцькому районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №01085 від 10 квітня 2012 року, у зв`язку з чим строк дії договору закінчується 10 квітня 2027 року. Укладення вказаного договору та його реєстрація проводились ФГ «Джал» без її участі. Їй була надана ксерокопія вказаного договору, оригіналу договору в неї не було. Всі екземпляри оскаржуваного договору знаходились у відповідача. Так як вона повністю довіряла відповідачу, не сподівалася, що її можуть ввести в оману.

Зазначає, що відповідач на протязі декількох років орендну плату не сплачував у зв`язку з чим вона звернулась із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку до ФГ «Джал», на що отримала відмову з вказівкою на те, що вона, нібито, в 2013 році взяла в ФГ «Джал» в рахунок орендної плати 15 000грн. та за договором позики 50 000грн. При цьому, відповідач вказав, що за період з 2013 року по 2017 рік включно, їй була нарахована і стягнута орендна плата в сумі 32566,00 грн, станом на 2018 рік залишок заборгованості складає 32434,00 грн. Вказує, що дані твердження відповідача не відповідають дійсності та не підтверджуються доказами. Вважає, що наявні підстави для розірвання договору оренди, оскільки на протязі 2015 - 2020 років відповідач систематично порушує умови договору щодо сплати орендної плати.

Рішенням Великобурлуцького районного суду Харківської області від 11 серпня 2021 року позов ОСОБА_1 - задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0788, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Джал», в особі голови Добриці П.В., зареєстрований Відділом Держкомзему у Великобурлуцькому районі Харківської області 10 квітня 2012 року в Державному реєстрі земель за № 01085.

Стягнуто з ФГ «Джал» до Державного бюджету України судовий збір в розмірі 908грн.

В апеляційній скарзі ФГ «Джал» просить рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обгрунтування апеляційної скарги зазначає, що суд першої інстанції не прийняв до уваги той факт, що 28 серпня 2013 року вона звернулась до голови ФГ «Джал» із особистим проханням, у зв`язку з важким матеріальним становищем виплатити орендну плату за рахунок майбутніх періодів, при цьому гарантувала, що ні при яких обставинах не буде здійснювати будь-яких дій щодо припинення договору оренди, про що свідчить її особиста розписка та в 2014 році їй було виплачено орендну плату за майбутні роки на суму 21426,20грн, що зазначено в довідці про доходи від здачі в оренду земельної ділянки. Отже, у 2014 році позивач отримала орендну плату за договором за 2014-2019 роки однією сумою за власним бажанням та твердження судом першої інстанції щодо систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою не відповідає дійсності, посилання на докази, які містяться у матеріалах справи є хибними та спрямовані на протиправне й умисле введення в оману.

Стосовно листа ФГ «Джал», в якому міститься інформація щодо отримання ОСОБА_1 50 000грн. у ОСОБА_2 за договором позики, слід зазначити щодо цього є рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області по справі №616/433/20 та будь-якого відношення до цієї справи не має. Вказує, що станом на 17 лютого 2021 року у ФГ «Джал» та позивача за договором оренди були проведені усі розрахунки та відсутня будь-яка заборгованість. Вказує, що на момент відкриття провадження у справі взагалі був відсутній предмет позову, адже з 2012 року відповідач нараховував орендну плату згідно п. 7 договору, за період 2014-2019 позивач отримала за власним бажанням орендну плату однією виплатою, та у подальшому виплата орендної плати відбувалась на підставі п. 7 договору та діючого законодавства з урахуванням коефіцієнту індексації.

У відзиві на апеляційну скаргу представника позивача просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін посилаючись на те, що судом першої інстанції, на підставі належних та допустимих доказів, встановлено факт систематичного порушення відповідачем умов договору оренди землі щодо виплати орендної плати.

У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження своєчасного та в повному обсязі отримання ОСОБА_1 орендної плати.

Підстав вважати, що несплата та сплата не в повному обсязі орендної плати обумовлені поведінкою орендодавця не встановлено.

Оскільки судом встановлено істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі, тому наявні підстави для його розірвання.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що ОСОБА_1 , на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серія Р1 №710972, виданого 18 лютого 2002року Вільхуватською сільською радою, на праві власності належить земельна ділянка загальною площею 5,4395га (кадастровий номер :02:000:0788), із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 111647733 від 25 січня 2018 року.

Між фермерським господарством «Джал» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,4395га, розташованої на території Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області строком на 15 років, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Великобурлуцькому районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 10 квітня 2012 року.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Пунктами 7, 8 та 9 договору оренди землі визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій чи натуральній формі на загальну суму, що складає 3% нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки; обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації; орендна плата вноситься щорічно до 30 грудня поточого року.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. (пункт 28 договору).

В пункті 7 примірнику договору оренди, наданому відповідачем до відзиву, розмір орендної плати визначено 2 783,86грн.

У позовній заяві позивач посилається на те, що на протязі 2015 - 2020 років відповідач систематично порушує умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання вказаного вище договору оренди землі.

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності (частини перша, третя статті 13 ЦПК України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельний кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Частиною третьою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Згідно положень ст.1, 3, 13 Закону України «Про оренду землі» (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень ст.ст.14, 15 Закону (в редакції, яка діяла на час укладання договору оренди землі) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору оренди землі є в т.ч. є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтями 21, 22 Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до положень ст.25 Закону орендар земельної ділянки поміж іншого зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Статтею 651 ЦК України передбачено зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ч.1 ст.32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) зроблено висновок, що «тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 4.12.2019 року у справі № 318/433/18 міститься висновок, що неналежне виконання умов договорів також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те чи виплачена у подальшому заборгованість по договору.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 Цивільного процесуального кодексу України).

Так, матеріали справи свідчать, що згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків за період з 1 кварталу 2013 року по 3 квартал 2019 року, ОСОБА_1 отримала доходи від ФГ "Джал": у 4 кварталі 2013 року - 3275,00 грн., у другому кварталі 2014 року 21426,20 грн. (а. с. 10)

Як вбачається з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утримання податків інформація про доходи ОСОБА_1 за період з 1 кварталі 2020 по 4 квартал 2020 року відсутня.

З копії листа голови ФГ «Джал» Добриці П.В., адресованого на ім`я ОСОБА_1 вбачається, що остання зверталася до ФГ «Джал» з клопотанням про розірвання вказаного вище договору оренди землі.

Між тим, їй було відмовлено з посиланням на те, що у 2013 році їй було виплачено в рахунок орендної плати 15 000грн. та 50 000грн. за договором позики, всього 65 000грн. За період з 2013 по 2017 рік, включно, була нарахована орендна плата в сумі 32 566грн. Таким чином, розмір її заборгованості перед ФГ «Джал» складає 32 434грн.

На підтвердження виплати орендної плати позиву відповідачем було надано суду довідку про доходи від здачі в оренду земельної ділянки (паю) №108 від 01 червня 2021 року ОСОБА_1 , з якої вбачається, що ОСОБА_1 нараховано: у 2013 році 3275,00 грн. (виплачено 3275,00 грн, отримано 2783,75 грн.), у 2014 році 3275,00 грн. (виплачено 21426,20 грн., отримано 17783,75 грн.), у 2015 році 4100,00 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2016 році 4100,00 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2017 році 4100,00 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2018 році 4100,00 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2019 році 4100,00 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2020 році 5060,02 грн. (інформація про виплачені та отримані суми відсутня), у 2021 році 0 грн. (виплачено 7408,82 грн., отримано 5964,10 грн.).

Відповідач зазначає, що сума в розмірі 21 426,20грн., яка зазначена в довідці, була виплачена ними позивачу у 2014 року та отримана останньою в розмірі 17 783,75грн. (за вирахуванням податків), в рахунок майбутніх виплат.

Разом з тим, матеріали справи не містять та відповідачем не надано доказів того за який саме період та у якому розмірі щорічно нарахована дана сума, та отримання її позивачем.

Матеріали справи містять лише один видатковий касовий ордер від 17 лютого 2021 року на суму 5 964,10грн.

Крім того, сума платежів за користування земельною ділянкою, нарахованих за 2014-2019 роки, згідно довідки №108 від 01.06.2021, складає 23775 грн, яка перевищує суму 21 426, 20 грн., що також свідчить про виплату відповідачем позивачем з порушенням розміру та строків виплати.

Окрім того, як вбачається із вищевказаної довідки, розмір орендної плати за період з 2015-2019 є незмінним, тобто в порушення умов договору, його обчислено без урахування індексації, зокрема за 2015 рік.

Як встановлено судом та не оспорюється Відповідачем, коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становили: в 2014 році - 1,249; в 2015 році - 1,2. Відповідно до договору оренди, базовий розмір орендної плати у 2013 році визначено - 2783,86 грн.

Отже, з врахуванням п. 8 Договору оренди, при комулятивному застосуванні вказаних вище коефіцієнтів індексації, розмір орендної плати, який мав бути сплачений відповідачем: з 1 січня 2015 року - 3477,04 грн. (2783,86 х 1,249); починаючи з 1 січня 2016 року-4172,45 грн. (3477,04 х 1,2).

В той же час, згідно довідки ФГ «Джал» про доходи від здачі в оренду земельної частки (паю), яка була надана Відповідачем, з 2015 по 2019 рік було нараховано позивачу орендну плату в розмірі 4100,00 грн. щорічно, в 2020 році в розмірі 5060,02 грн. та виплачено в 2021 році 7408,82 грн.

При належному виконанні відповідачем обов`язку по сплаті орендної плати, підлягали сплаті: у 2013 році - 2783,86 грн., у 2014 році - 2783,86 грн., у 2015 році - 3477,04 грн., у 2016 році - 4172,45 грн., у 2017 році - 4172,45 грн., у 2018 році - 4172,45 грн.,у2019 році-4172,45 грн., у 2020 році - 4172,45 грн., у 2021 році - 4172,45 грн.

За період 2013- 2021 років розмір орендної плати, який підлягав виплаті складав би: 34079,45 грн. (2783,86 грн. + 2783,86 грн. + 3477,04 грн. + 4172,45 грн. + 4172,45 грн. + 4172,45 грн. + 4172,45 грн. + 4172,45 грн. + 4172,45 грн.).

В той же час, згідно довідки ФГ «Джал» про доходи від здачі в оренду земельної частки (паю) за цей період позивачу фактично сплачено 32 110,02грн., що є меншим за 34079,45 грн.

Більш того, як вже зазначалось вище, матеріали справи не місять належних та допустимих доказів щодо виплати відповідачем орендної плати в розмірі 21 426,20грн. (яка входить до суми 32 110,02грн.) в рахунок погашення майбутніх виплат орендної плати.

Відомості, надані відповідачем до Державного реєстру платників податків про нарахування та виплату доходів ОСОБА_1 не є належним та допустимим доказом отримання останньою належних їй сум орендної плати.

Оскільки аргументи відповідача про те, що ним виконувались умови договору оренди землі щодо своєчасного і повного внесення орендної плати не знайшли свого підтвердження, що свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність підстав для його розірвання.

Таким чином, розглядаючи справу по суті заявлених вимог, суд повно та всебічно дослідив надані сторонами докази, дав їм належну правову оцінку, правильно визначив закон, що регулює дані правовідносини та вирішив даний спір відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суд, яке ухвалене з дотримання вимог закону.

Згідно положень ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 374 ч.1п.1, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Джал», в особі голови ФГ «Джал» -Добриці П.В. - залишити без задоволення.

Рішення Великобурлуцького районного суду Харківської області від 11 серпня 2021 року - залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 28 грудня 2021 року.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.В. Маміна

О.Ю. Тичкова