Провадження № 2/643/4784/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.12.2021 Суддя Московського районного суду м. Харкова Єрмак Н.В., розглянувши у спрощеному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Салигі Наталії Анатоліївни, Публічного акціонерного товариства «ПроКредит Банк», третя особа: Комунальне підприємство «Харківське міське бюро технічної інвентаризації», про скасування державної реєстрації іпотеки та припинення права іпотеки, про припинення обтяження, припинення права іпотеки і обтяження на частку земельної ділянки та про визнання недійсним договору оренди будинку,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому (з урахування змін предмета позову) просить скасувати державну реєстрацію іпотеки за ПАТ «ПроКредитБанк» на житловий будинок літ. «Д-2», з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 , зареєстровану приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. та припинити право іпотеки на житловий будинок літ. «Д-2», що розташований по АДРЕСА_1 . Припинити обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме: на житловий будинок літ. «Д-2», з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 , зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. Припинити право іпотеки на 3/4 земельної ділянки з кадастровим номером :07:007:0007 загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 та розташована по АДРЕСА_1 , яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А. Припинити обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме: на 3/4 земельної ділянки з кадастровим номером :07:007:0007, загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 розташована по АДРЕСА_1 , яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, ОСОБА_4 . Визнати недійсним договір оренди нежитлового будинку розташованого від 01.12.2010, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Ухвалою Московського районного суду м.Харкова від 23.12.2021 року прийнята заява позивача від 12.11.2021 року про зміну предмета позову, відповідно до якої справа розглядається з урахуванням змінених позовних вимог.

Від відповідачів та третьої особи не надходило відзивів та пояснення на позов з урахуванням зміненого предмету позову.

Заперечуючи проти задоволення первинних позовних вимог, КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» та ПАТ «ПроКредит Банк» просили суд застосувати до позову ОСОБА_1 строк позовної давності.

У відповіді на відзив та пояснення третьої особи, позивач, із посиланням на постанову Верховного Суду від 06.08.2021 № 910/20607/17 заперечив проти пропуску ним строку позовної давності у зв`язку із поданням ним негаторного позову. В той же час, на думку позивача, визнання права власності на об`єкт нерухомості на підставі рішення суду не усуває обов`язку із прийняття його до експлуатації відповідно до вимог ч. 2 ст. 331 ЦК України та норм Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Також позивач не погоджується із переходом до нього прав кредитора та іпотекодержателя на 3/4 частини будинку у зв`язку із тим, що на момент реєстрації права власності за ним на 3/4 частини право власності іпотекодавця ОСОБА_2 вже було припинено на підставі постанови Харківського апеляційного суду від 10.09.2019 року, тому обтяжене іпотекою право власності на 3/4 частини будинку до нього перейти не могло.

Суд, вивчивши матеріали справи та дослідивши надані докази, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 13.06.2008 року укладено договір про спільне будівництво жилого будинку, в який сторонами 01.07.2008 внесені зміни.

Згідно із п. 1 договору метою цього договору є спільне будівництво його сторонами житлового будинку по АДРЕСА_1 , на визначених ним умовах.

Згідно із п. 2 договору для досягнення мети даного договору ОСОБА_2 надає земельну ділянку по АДРЕСА_1 під будівництво житлового будинку. Демонтаж старого будинку, що знаходиться на земельній ділянці ОСОБА_2 , проводиться за рахунок та зусиллями ОСОБА_1 .

Пунктом 7 договору сторони досягли згоди, що після закінчення будівництва житлового будинку на земельній ділянці ОСОБА_2 по АДРЕСА_1 , право власності на житловий будинок розподіляється між сторонами в наступних частках: 1/4 за ОСОБА_2 , 3/4 -за ОСОБА_1 . Самостійний перерозподіл сторонами часток у спільній власності на житловий будинок, а також будь-які інші порушення умов даного договору суворо заборонені та тягнуть за собою відповідальність, встановлену законодавством України, а потерпіла сторона вправі через суд вимагати визнання права власності на свою частку.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 26.06.2009 року визнано право власності за ОСОБА_2 літ. Д-2 загальною площею 575,7 кв. м., житловою площею 226,9 кв. м., що розташований за адресою АДРЕСА_1 . 05.08.2009 на підставі рішення суду в Державному реєстрі прав власності був вчинений запис про право власності на будинок за ОСОБА_2 з номером нерухомого майна 22118190.

В Державний реєстр речових прав на нерухоме майно цей запис 25.07.2013 був перенесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу нотаріусом Салигою Н.А. та зареєстровано під № 1820183.

25.07.2013 нотаріусом Салигою Н.А. зареєстровано іпотеку на зазначений будинок, де іпотекодержателем вказаний ПАТ «ПроКредитБанк».

Підстава: договір іпотеки від 25.07.2013, укладений між ОСОБА_2 та ПАТ «ПроКредитБанк», посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н.А., р. № 2290.

Також, зареєстроване обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме: на житловий будинок літ. «Д-2», загальною площею 575,7 кв.м., житловою 226,9 кв.м. з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 , зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Наталією Анатоліївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в записі під № 1824314 від 25.07.2013.

Крім того, в записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно під № 1823570 нотаріусом Салигою Н.А. зареєстровано іпотеку на земельну ділянку з кадастровим номером :07:007:0007 загальною площею 0,067 га, що розташована по АДРЕСА_1 на підставі договору іпотеки від 25.07.2013, р. № 2290, де іпотекодавцем є ОСОБА_2 , іпотекодержателем ПАТ «ПроКредит Банк».

У зв`язку із реєстрацією іпотеки на вказану земельну ділянку також зареєстровано обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно в записі під № 1822793 від 25.07.2013 року.

01.12.2010 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір оренди житлового будинку.

Відповідно до п. 1.1., 1.2., 2.1. договору оренди будинку від 01.12.2010 орендодавець ОСОБА_2 передала в тимчасове оплатне користування ОСОБА_3 житловий будинок по АДРЕСА_1 для проживання з родиною на строк 2 роки та 11 місяців з автоматичним продовження цього строку на такий саме необмежену кількість разів.

В п. 1.7. договору орендодавець ОСОБА_2 запевнила орендаря, що є повноправним власником будинку та вправі ним розпоряджатися.

Постановою Харківського апеляційного суду від 10.09.2019 рішення Московського районного суду м. Харкова від 26.06.2009 року по справі скасовано.

На підставі цієї постанови 17.09.2019 скасовано запис про право власності на будинок за ОСОБА_2 під № 1820183.

03.10.2019 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору про спільне будівництво житлового будинку з урахуванням змін до нього та декларації про готовність об`єкта до експлуатації серія та номер ХК 50 від 08.08.2013 (видавник Департамент архітектурно-будівельної інспекції у Харківській обл.), укладеного 13.06.2008 року між позивачем і ОСОБА_2 , за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на 3/4 частини спірного будинку.

На підставі рішення Московського районного суду м. Харкова від 10.02.2021 року, яке набрало законної сили, право власності на 3/4 частини земельної ділянки під спірним будинком визнано за позивачем.

Позивач зазначив, що не знав про визнання за ОСОБА_2 права власності на будинок та самостійне розпорядження у вигляді передачі в іпотеку в забезпечення кредитної заборгованості перед ПАТ «ПроКредит Банк», а також передання в орендне користування ОСОБА_3 , згоди на розпорядження будинком, як співвласник, не надавав.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації ч. 1 ст. 182 ЦК України.

Відповідно до ч.ч. 1,2,5 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Він не може використовувати власність на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Однією з підстав набуття та державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду (ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

В пунктах 21 та 22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 № 910/7266/14 роз`яснені наслідки скасування рішення суду. Так, суд зазначив, що якщо судове рішення скасоване, то воно не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення (аналогічний висновок про застосування норм права викладений Верховним Судом України від 10.06.2015 №6-449цс15, від 24.06.2015 у справі № 907/544/14). Скасування рішення суду, яке стало підставою набуття права власності на майно, є свідченням відсутності правової підстави у набувача майна за таким рішенням щодо володіння майном, визнання права власності на яке було предметом позову.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що право власності у ОСОБА_2 на житловий будинок літ. Д-2 загальною площею 575,7 кв. м., житловою площею 226,9 кв. м., що розташований за адресою АДРЕСА_1 не виникло.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в ред. від 01.01.2013) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі:

припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

з інших підстав, передбачених цим Законом.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Таким чином, суд приходить до висновку, що іпотека, як похідне від права власності речове право на нерухоме майно та пов`язане з ним обтяження у вигляді заборони на відчуження нерухомого майна, яке накладає на майно нотаріус в порядку ст. 73 Закону України «Про нотаріат», не можуть існувати самі по собі без зареєстрованого права власності іпотекодавця, оскільки це суперечить їх правовій природі.

Відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» (редакція від 01.01.2013 року) якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об`єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 10.02.2021 року, яке набрало законної сили, визнано за ОСОБА_1 право власності на 3/4 частини земельної ділянки площею 0,0670 га, кадастровий номер :07:007:0007 по АДРЕСА_1 , що перейшла до нього внаслідок набуття права власності на 3/4 житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами літ. Д-2, загальною площею 226,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, рішенням встановлено, що в силу положень частин 2 та 3 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.

За таких обставин, відповідач ОСОБА_2 не мала права самовільно користуватися та розпоряджатися спільним із позивачем будинком, в тому числі шляхом передачі його в іпотеку, оскільки у ОСОБА_1 майнові права на вказаний будинок вже виникли на момент укладення ОСОБА_2 договору іпотеки із АТ «ПроКредит Банк». Про права позивача на будинок відповідач була обізнана внаслідок укладення та виконання умов договору про спільну діяльність, укладеного із позивачем.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 367/4613/18-ц та в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18.

З урахуванням наведених норм та рішень судів, суд зазначає, що права співвласника на 3/4 частини будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 виникли у ОСОБА_1 на підставі набрання чинності договором про спільну діяльність у будівництві житлового будинку від 13.06.2008 року із змінами до нього від 01.07.2008 року, який був укладений між позивачем та ОСОБА_2 і які він вправі був реалізувати в повній мірі з дня державної реєстрації, зокрема з 03.10.2019 року.

У зв`язку з цим, суд погоджується з доводами позивача про те, що внаслідок відсутності у ОСОБА_2 права власності на житловий будинок літ. «Д-2», з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 з дня його державної реєстрації, вона не може бути іпотекодавцем та орендодавцем цього будинку, оскільки, як зазначено вище, право розпорядження майном належить виключно власнику, який вправі передавати його в користування чи заставу або іншим способом вирішувати його долю.

Поряд з цим, суд наголошує, що відповідно до ст. 23 Закону України "Про іпотеку" у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. У разі видачі заставної перехід права власності на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крім переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування чи правонаступництва.

За загальним правилом право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ст. 328 ЦК України).

Матеріали справи не містять доказів укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 правочинів предметом яких є будинок після внесення запису про іпотеку, що унеможливлює висновок про перебрання позивачем прав іпотекодавця. Наведений висновок також міститься в згаданому рішенні Московського районного суду м. Харкова від 10.02.2021 у справі № 643/16684/19.

Суд також враховує постанову Верховного Суду від 26.05.2021 у справі № 643/16685/19, ухвалену за наслідками касаційного перегляду судових рішень за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ПАТ «ПроКредит Банк» про визнання недійсним договору іпотеки будинку та земельної ділянки від 25.07.2013 року з підстав не отримання його згоди, та зазначає, що обставини тієї справи не є подібними з даною справою, оскільки в даній справі надається оцінка доводам та запереченням учасників справи щодо законності виникнення права власності на будинок за ОСОБА_2 , правовим наслідкам скасування рішення суду на підставі якого виникло та зареєстровано право власності на будинок за відповідачем, а також оцінка вчиненим реєстраційним діям з державної реєстрації права власності, права іпотеки, пов`язаних з ним обтяженням вимогам чинного на час кожної реєстраційної дії законодавства з цих питань, також вирішується питання відповідності договору оренди будинку вимогам Цивільного кодексу України.

Враховуючи встановлені обставини та наведену вище правову оцінку, суд не вбачає підстав для висновку про перехід до ОСОБА_1 прав та обов`язків іпотекодавця пропорційно до його долі в праві власності на іпотечне майно, оскільки право власності на будинок у ОСОБА_2 не виникло, а запис про право власності на підставі рішення Московського районного суду м. Харкова від 26.06.2009 року під № 1820183 скасований до моменту реєстрації права власності позивача на 3/4 частини будинку.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державній реєстрації підлягали право власності на нерухоме майно, а також обмеження речових прав, встановлені іншими законами, зокрема обтяження майна іпотекою (ст. 4 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до п. 4 Прикінцевих положень Закону до набрання чинності законом про державний реєстр прав на нерухоме майно порядок державної реєстрації іпотек встановлюється Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації іпотек, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно із п. 1.6. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 (далі - Тимчасове положення) державній реєстрації підлягає право власності на закінчене будівництвом нерухоме майно, яке прийняте в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із п. 1.7. Тимчасового положення державна реєстрація прав проводиться реєстратором БТІ за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим

БТІ, реєстратор якого проводить державну реєстрацію прав на цей об`єкт.

Згідно із п. 2.9. Тимчасового положення документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення права власності та інших речових прав на об`єкти, права щодо яких підлягають державній реєстрації, та подаються для проведення такої реєстрації, повинні відповідати вимогам, встановленим Положенням та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 301 Закону України «Про планування та забудову територій» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (далі - свідоцтво), що видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю.

Інших документів на підтвердження прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об`єкту чинне на той час законодавство не передбачало.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону дані до розділу Державного реєстру прав вносяться в разі прийняття рішення про державну реєстрацію прав.

Відповідно до ст. 24 Закону у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Отже, згідно із наведеними вище нормами чинного станом на 05.08.2009 року законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, для реєстрації права власності на новостворений будинок необхідно було подання реєстратору не тільки правовстановлюючого документа, яким могло бути рішення суду, але й подання свідоцтва про прийняття будинку до експлуатації.

Наведені висновки про те, що не введений в експлуатацію в установленому порядку об`єкт будівництва не вважається завершеним і визнання права власності на нього за рішенням суду неможливо підтверджуються висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 25.08.2020 у справі № 760/21223/17-ц.

В постанові Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18 зроблений висновок про те, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Отже, 05.08.2009 року житловий будинок по АДРЕСА_1 ще не набув ознак завершеного будівництвом об`єкта нерухомого майна, оскільки, як вбачається з матеріалів справи, декларація про його готовність була зареєстрована ДАБІ Харківської області 08.08.2013 року.

Абзацом 2 пункту 1.4. Тимчасового положення було передбачено, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації у разі необхідності укладення правочину щодо об`єкта незавершеного будівництва.

Матеріали справи не містять доказів, що право власності за ОСОБА_2 05.08.2009 року було зареєстровано з метою вчинення правочину з незавершеним будівництвом житловим будинком літ. «Д-2», загальною площею 575,7 кв.м., житловою 226,9 кв.м. з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 .

За таких обставин, суд приходить до висновку, що державна реєстрація права власності на будинок за ОСОБА_2 05.08.2009 вчинено з порушенням чинного на той час законодавства.

Відповідно до п. 1 та п. 9 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлена відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону ; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Згідно із ч. 2 ст.5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Абзацом 2 пункту 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України № 703 від 22.06.2011 (ред. 01.01.2013) чинного на день реєстрації іпотеки було передбачено, що у разі коли законодавством встановлено вимогу щодо прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація права власності на нього проводиться після прийняття такого об`єкта в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Пунктом 64 згаданого Порядку № 703 встановлено, що д ержавна реєстрація іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру прав. Орган державної реєстрації прав, нотаріус, яким проведено державну реєстрацію іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, у спеціальному розділі Державного реєстру прав, зберігає документи, що зазначені у пункті 22 цього Порядку, до відкриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи на такий об`єкт нерухомого майна. Орган державної реєстрації прав, нотаріус не пізніше наступного робочого дня з моменту отримання повідомлення про перенесення записів із спеціального розділу Державного реєстру прав передає документи, що зазначені в абзаці другому цього пункту, органові державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна у порядку, встановленому Мін`юстом, для долучення їх до реєстраційної справи.

Пунктом 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Як зазначено вище, а також враховуючи висновки постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 1609/6643/12 колегія суддів, із посиланням на згадану вище постанову КМУ № 703 зазначила, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку.

За змістом абзацу 6 пункту 4 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України № 703 від 22.06.2011 (в ред. від 01.01.2013) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, що є похідними від права власності, проводиться після державної реєстрації права власності на таке майно.

Як встановлено судом декларація про прийняття будинку по АДРЕСА_1 до експлуатації зареєстрована ДАБІ 08.08.2013 року, який слід вважати днем завершення його будівництва.

У зв`язку з тим, що будинок був прийнятий в експлуатацію лише 08.08.2013 (а реєстрація іпотеки проведена 25.07.2013) вбачається, що нотаріус-державний реєстратор вправі була провести реєстрацію права іпотеки на майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, у спеціальному розділі Державного реєстру прав.

Тому суд погоджується з тим, що під час державної реєстрації іпотеки на підставі рішення державного реєстратора вбачається порушення вимог чинного на той час законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Надаючи оцінку доводам позивача про визнання недійсним договору оренди від 01.12.2010 року суд виходить із наступного.

Відповідно до ст. 215 ЦК України (в ред. 12.10.2010) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 203 ЦК України (в ред. 12.10.2010) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа,яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 761 ЦК України (в ред. від 12.10.2010) право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

З урахуванням встановлених обставин, суд приходить до висновку, що у зв`язку з тим, що орендодавець ОСОБА_2 не набула права власності на будинок по АДРЕСА_1 , а доказів її уповноваження на передачу будинку в оренду власником не надано, суд приходить до висновку про те, що ОСОБА_2 не мала права передавати в оренду житловий будинок без згоди іншого співвласника ОСОБА_1 .

Відтак оспорюваний договір оренди будинку від 01.12.2010 року по суб`єктному складу не відповідає вимогам ст. 761 ЦК України, що є підставою для визнання його недійсним.

Відповідно до стст. 15, 16 ЦК України, стст.4, 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу №916/3156/17, де зазначено про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до положень абзацу 2 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в чинній редакції) ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 82 ЦПК України.

Отже, суд приходить до висновку про те, що право співвласника ОСОБА_1 дійсно порушене наявністю обтяження його права державною реєстрацією іпотеки та прав користування будинком іншою особою.

Обрані позивачем способи захисту порушених прав є ефективними та достатніми для відновлення його порушеного права, а задоволення основних позовних вимог про скасування державної реєстрації іпотеки та обтяжень будинку і земельної ділянки заборонами на відчуження можливо разом із похідною - про визнання недійсним договору оренди будинку, ґрунтуються на одних й тих самих спірних правовідносинах сторін, підсудні суду загальної юрисдикції та можуть бути вирішені в межах однієї справи.

Надаючи оцінку доводам про пропуск позивачем строку позовної давності, суд зазначає наступне.

Право іпотеки із обтяженням забороною відчуження на будинок та земельну ділянку під ним по АДРЕСА_1 зареєстровано 25.07.2013 року. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є відкритими, актуальними та достовірними (п. 5, ч. 1 ст. 3, ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Позовна давність, встановлена законом, може бути збільшена за домовленістю сторін. Договір про збільшення позовної давності укладається у письмовій формі. (стст. 256,257, 259 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до чч. 3, 4 ст. 266 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Разом з тим, позивач у даній справі звернувся із позовом, який полягає в усуненні обтяжень його прав співвласника житлового будинку по АДРЕСА_1 правами вимоги іншої особи - ПАТ «ПроКредит Банк».

Такий позов слід розцінювати як позов власника майна, що має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України) тобто негаторний позов.

В постанові Верховного Суду від 06.08.2021 № 910/20607/17 колегія суддів дійшла висновку, що предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися та розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом. Підставою для звернення з негаторним позовом є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном.

Отже, власник може пред`явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав.

З огляду на те, що обтяження прав позивача іпотекою, заборонами, а також правом оренди іншої особи на даний час існують, підтверджені відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та відповідними договорами, а позивач наголошує на тому, що згоди на передання в користування та заставу його частки в праві спільної часткової власності на 3/4 земельної ділянки та будинку, що розташовані по АДРЕСА_1 він не надав, суд вважає, що в такому випадку обмеження прав власника позивача на розпорядження своєю часткою в спільній власності на будинок та земельну ділянку під ним дійсно існують, належно підтверджені, ним не погоджені, тому можуть отримати судовий захист не обмежуючись строком позовної давності.

З огляду на те, що позивач звільнений від сплат судового збору, враховуючи положення ч. 6 ст. 141 Цивільного процесуального кодексу та те, що інші сторони не заявляли про понесення судових витрат із сплати судового збору, розподіл судових витрат на сплату судового збору судом не здійснюється.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10-13,76-81,89, 264-265 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію права іпотеки за Публічним акціонерним товариством «ПроКредитБанк» () на житловий будинок літ. «Д-2», загальною площею 575,7 кв.м., житловою 226,9 кв.м. з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 , зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Наталією Анатоліївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.07.2013 під № 1824953 та припинити право іпотеки на житловий будинок літ. «Д-2», загальною площею 575,7 кв.м., житловою 226,9 кв.м. з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 .

Припинити обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме: на житловий будинок літ. «Д-2», загальною площею 575,7 кв.м., житловою 226,9 кв.м. з надвірними будівлями, що розташований по АДРЕСА_1 , зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Наталією Анатоліївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в записі під № 1824314 від 25.07.2013.

Припинити право іпотеки на 3/4 частини земельної ділянки з кадастровим номером :07:007:0007 загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та розташована по АДРЕСА_1 , яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Наталією Анатоліївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в записі під № 1823570.

Припинити обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме: на 3/4 частини земельної ділянки з кадастровим номером :07:007:0007, загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та розташована по АДРЕСА_1 , яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Наталією Анатоліївною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в записі під № 1822793 від 25.07.2013.

Визнати недійсним договір оренди нежитлового будинку від 01.12.2010, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Рішення може бути оскаржено сторонами в апеляційному порядку безпосередньо до апеляційного суду Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Позивач: ОСОБА_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 ), який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , (РНОКПП НОМЕР_2 ), яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 ,

Відповідач: ОСОБА_3 , (РНОКПП НОМЕР_3 ), який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 ,

Відповідач: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Салига Наталія Анатоліївна, місцезнаходження: 61023, м. Харків, вул. Сумська, 128;

Відповідач: Публічне акціонерне товариство «ПроКредит Банк», ЄДРПОУ: 2167333, місцезнаходження 03115, м. Київ, пр-т Перемоги, 107-А;

Третя особа: Комунальне підприємство Харківське міське бюро технічної інвентаризації 61003, , м. Харків, майдан Павлівський, 4

Суддя Н.В. Єрмак