Справа № 495/2794/19
рішення

ІМЕНЕМ УКрАЇНи

09 лютого 2021 року м. Білгород-Дністровський

Білгород Дністровський міськрайонний суд Одеської області

у складі: головуючого одноособово судді Шевчук Ю. В.,

при секретарі - Славич Т.М., Чеботарьовій В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Білгород Дністровському в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійсним, визнання недійсними договорів, скасування реєстрації та визнання права власності, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ»,-

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2019 року позивач ФОП ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійсним, скасування реєстрації та визнання права власності, третя особа приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна.

Короткий зміст та обґрунтування позову

07 серпня 2019 року позивач ФОП ОСОБА_1 надала суду заяву про зміну предмету позову. З урахуванням змінених позовних вимог позивач ФОП ОСОБА_1 просить суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу укладений 21 березня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. 21.03.2019 року, серія та номер: 390, у частині зазначення покупця ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 );

- перевести на фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, посвідченого 21 березня 2019 року приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяною Юріївною, серія та номер: 390, укладеного ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_3 ) як продавцем з однієї сторони та ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) як покупцем з другої сторони;

- визнати недійсним договір від 05 серпня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу, серія та номер: 1276, укладений між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 ;

- визнати недійсним іпотечний договір від 05 серпня 2019 року, серія та номер: 1278, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 ;

- скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48099884 від 05.08.2019 року, щодо обтяження, яке виникло внаслідок укладення іпотечного договору від 05 серпня 2019 року, серія та номер: 1278;

- визнати за громадянкою України ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) право власності на приміщення 8, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 .

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 07 серпня 2019 року вказана заява позивача про зміну предмета позову була прийнята до розгляду.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 01 грудня 2018 року між позивачем ФОП ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 01/12-18. Відповідно до вказаного договору відповідач ОСОБА_2 передав позивачу ФОП ОСОБА_1 у платне користування, належне йому на праві власності нежитлове приміщення № 8, загальною площею 76,5 кв.м. по АДРЕСА_4 , для використання під аптечний заклад. Того ж дня сторони договору підписали акт приймання-передачі спірного приміщення.

Відповідно до п. 4.1 розділу 4 договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року, термін оренди складає 2 роки та 11 місяців, тобто з 01 грудня 2018 року до 01 листопада 2021 року.

21 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу орендованого приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. 21.03.2019 року, серія та номер: 390.

05 серпня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір про розірвання договору купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. серія та номер: 1276.

Також 05 серпня між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. серія та номер: 1278, предметом іпотеки якого є вказане спірне нежитлове приміщення.

Позивач зазначає, що через неправомірні дії відповідачів, ФОП ОСОБА_1 було позбавлено переважного права наймача перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Рух справи у суді

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 03.04.2019 року було відкрито загальне позовне провадження по даній справі.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 03.04.2019 року було частково задоволено заяву позивачки ФОП ОСОБА_1 про забезпечення позову.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 24.04.2019 року було частково задоволено заяву позивачки ФОП ОСОБА_1 про забезпечення позову.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.06.2019 року було відмовлено у задоволенні клопотання представника ОСОБА_3 про зупинення провадження по даній справі.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 07.08.2019 року зустрічний позов ОСОБА_3 до ФОП ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_2 , ТОВ «САНАФАРМ» до позову ФОП ОСОБА_1 про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійним, скасування реєстрації та визнання права власності було повернуто ОСОБА_3 .

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 07.08.2019 року у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_1 адвоката Савицької О.М., яка діє на підставі ордеру, про забезпечення позову по даній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 06.09.2019 року дану справу було прийнято до свого провадження суддею Шевчук Ю.В.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 22.10.2019 року у задоволенні клопотання відповідача ОСОБА_2 про закриття провадження по даній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 22.10.2019 року у задоволенні клопотання представника ОСОБА_3 - адвоката Томчук Миколи Володимировича про закриття провадження по даній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 10.12.2019 року апеляційні скарги ОСОБА_5 , що діє в інтересах ОСОБА_3 , ОСОБА_4 на ухвали Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 22.10.2019 року про відмову у задоволенні клопотання відповідача ОСОБА_2 , представника ОСОБА_3 адвоката Томчук Миколи Володимировича у закритті провадження по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійним, скасування реєстрації та визнання права власності було повернуто ОСОБА_5 , що діє в інтересах ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 25.06.2020 року у задоволенні заяви відповідача ОСОБА_2 про відвід судді Шевчук Ю.В. від розгляду даної справи було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року було залучено по даній справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору настороні позивача ОСОБА_1 - Товариство з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ».

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року було відмовлено у задоволенні заяви відповідача ОСОБА_4 про застосування заходів процесуального примусу до позивача ФОП ОСОБА_1 по даній справі.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року клопотання адвоката Томчук Миколи Володимировича, який діє в інтересах відповідача ОСОБА_3 про об`єднання в одне провадження справ №495/2794/19 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійним, скасування реєстрації та визнання права власності та №495/3675/19 за позовною заявою ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа: фізична особа- підприємець ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень та спонукання до виконання умов договору оренди нежитлових приміщень було залишено без розгляду.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року було відмовлено у прийнятті зустрічної позовної заяви ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ», ОСОБА_4 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Чухрай Тетяна Юріївна про визнання договору оренди житлового приміщення недійсним, витребування майна та стягнення матеріальної шкоди по даній цивільній справі.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року було відмовлено у прийнятті зустрічної позовної заяви ОСОБА_4 до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ», треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Чухрай Тетяна Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійсним, скасування реєстрації та визнання права власності по даній цивільній справі.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року у задоволенні заяви адвоката Савицької Оксани Миколаївни, яка діє в інтересах позивачки ОСОБА_1 про зміну предмету позову та про залучення співвідповідача по даній цивільній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 20.10.2020 року у задоволенні заяви представника ОСОБА_3 ОСОБА_5 про витребування (забезпечення) доказів по даній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 20.10.2020 року у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_6 про виправлення описки в ухвалі Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05.10.2020 року про залучення в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ТОВ «САНАФАРМ» по даній справі було відмовлено.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 04.11.2020 року було витребувано у Товариства з обмеженою відповільністю «САНАФАРМ» та фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 належним чином засвідчену копію договору оренди або суборенди (або іншого відповідного документа, або у разі відсутності таких - надати про це відповідні відомості) на нежитлове приміщення за адресою : АДРЕСА_4 на підставі якого здійснюється діяльність Товариства з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ» (Код ) у зазначеному приміщені.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 04.11.2020 року було закрито підготовче провадження по даній справі, справу призначено до судового розгляду по суті.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 09.02.2021 року у задоволенні клопотання адвоката Томчук Миколи Володимировича в інтересах ОСОБА_3 про постановлення окремої ухвали суду у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійним, скасування реєстрації та визнання права власності було відмовлено.

Короткий виклад позицій сторін по справі

Представник відповідача ОСОБА_3 , адвокат Томчук М. В. 18 червня 2019 року подав до суду відзив на позов ФОП ОСОБА_1 , в якому просить суд в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. Позиція відповідача ОСОБА_3 ґрунтується на тому, що ФОП ОСОБА_1 , як наймач спірного нежитлового приміщення не належно виконувала обов`язки орендаря. Так, у відзиві адвокат Томчук М. В. зазначає, що ФОП ОСОБА_1 в порушення умов договору оренди №01/12-18 від 01.12.2018 року, спірне нежитлове приміщення було передане в користування третій особі Товариству з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ». З урахуванням викладеного адвокат Томчук М. В. вважає, що ФОП ОСОБА_1 не належно виконувала обов`язки за договором оренди, через що не підлягають застосуванню положення ч. 2 ст. 777 ЦК України в частині переважного права наймача на придбання спірного нежитлового приміщення.

З урахуванням змінених позовних вимог ФОП ОСОБА_1 , а саме зміни предмету позову, 06 вересня 2019 року відповідач ОСОБА_3 в особі представника адвоката Томчука М. В. подала до суду відзив на позовну заяву. У вказаному відзиві відповідач ОСОБА_3 просить відмовити в задоволенні змінених позовних вимогах ФОП ОСОБА_1 в повному обсязі. Окрім позиції, яка була викладена у відзиві від 20 червня 2019 року, адвокат Томчук М. В. зазначає, що підставою для розірвання договору купівлі-продажу від 21 березня 2019 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 слугувало, те, що ОСОБА_3 не могла реалізувати своє право, як власника спірного приміщення, через протиправні дії ФОП ОСОБА_1 , яка відмовилась звільнити спірне приміщення. Також адвокат Томчук М. В. зазначає, що 05 серпня 2019 року на час розірвання договору купівлі-продажу від 21 березня 2019 року були відсутні будь-які обтяження та заборони відносно укладення спірного договору.

Відповідач ОСОБА_4 11 вересня 2019 року подав до суду відзив на позовну заяву ФОП ОСОБА_1 . Позиція відповідача ОСОБА_4 полягає у наступному. Оскільки договором від 05 серпня 2019 року було розірвано договір купівлі-продажу від 21 березня 2019 року та спірне приміщення перейшло у власність відповідача ОСОБА_2 , то ФОП ОСОБА_1 не може вимагати переведення прав покупця за договором, який розірвано. Так само спірним договором від 05 серпня 2019 року не порушено прав ФОП ОСОБА_1 , оскільки вона як орендар і далі має можливість користуватись спірним приміщенням. Дана позиція відповідача ОСОБА_4 обґрунтована тим, що на момент укладення договору від 05 серпня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу від 21 березня 2019 року приватний нотаріус Чухрай Т. Ю. не допустила порушення діючого законодавства через відсутність зареєстрованих обтяжень та заборон на вчинення правочинів із спірним нежитловим приміщенням.

Ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області від 05 жовтня 2020 року, задоволено клопотання ОСОБА_3 в особі представника адвоката Томчука М. В. про залучення у дійсній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмету спору на стороні позивача ФОП ОСОБА_7 - Товариство з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ».

У судовому засіданні представник позивача ФОП ОСОБА_7 адвокат Савицька О.М. позовні вимоги заяви про зміну предмета позову підтримала у повному обсязі з підстав, викладених у заяві про зміну предмету позову та пояснила, що 01 грудня 2018 року між позивачем ФОП ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 01/12-18. Відповідно до вказаного договору відповідач ОСОБА_2 передав позивачу ФОП ОСОБА_1 у платне користування, належне йому на праві власності нежитлове приміщення № 8, загальною площею 76,5 кв.м. по АДРЕСА_4 , для використання під аптечний заклад. Цей договір є діючим, і його умови позивач виконує. Також вказала, що 21 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу орендованого приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. 21.03.2019 року, серія та номер: 390. 05 серпня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір про розірвання договору купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. серія та номер: 1276. Також 05 серпня між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. серія та номер: 1278, предметом іпотеки якого є вказане спірне нежитлове приміщення. Вважає, що діями відповідачів порушено вимоги ст. 777 ЦК України, оскільки ФОП ОСОБА_1 , як орендар спірного нежитлового приміщення, має переважне право на придбання спірного нежилого приміщення. Тим паче, що позивач бажає стати покупцем та придбати спірне нежитлове приміщення, і, відповідно, має право вимагати переведення прав та обов`язків покупця на себе. Також пояснила. що договори купівлі-продажу та іпотеки були укладені у період коли між сторонами вже існували численні судові спори з приводу спірного нежитлового приміщення,про що будо добре відомо сторонам. Вказала, що діями відповідачів порушені права її довірителя, оскільки її не повідомили про продаж спірного нежитлового приміщення, а подальші дії відповідачів свідчать про намагання припинити її право користування спірним приміщенням. Також зазначила, що доказів щодо порушення ФОП ОСОБА_1 умов договору оренди суду сторонами не надано, а відповідачі продовжують намагання припинити право позивача на користування спірним нежитловим приміщенням. Так, рахунок, на який позивач здійснювала перерахування орендної плати за користування спірним приміщенням, був закритий відповідачем, у зв`язку з чим позивачем було подано до Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області позов про зобов`язання приймати орендні платежі.

Адвокат в інтересах відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_8 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову з наступних підстав. Так, як вказав адвокат Садовський В.Є., позивач не виконує належним чином умови договору, оскільки, як пояснила адвокат Савицька О.М., у ФОП ОСОБА_1 відсутня ліцензія на продаж лікарських засобів, а в даний час спірне приміщення використовується третьою особою ТОВ «САНАФАРМ», що свідчить про неналежне виконання позивачем умов договору оренди. Також додав, що будь-яких обтяжень на спірне нежитлове приміщення при укладенні оскаржуваних позивачкою договорів купівлі-продажу та іпотеки накладено не було, тобто ці правочини були здійснені правомірно. Також вважає, що позивач ФОП ОСОБА_1 не є стороною оскаржуваних нею договорів купівлі-продажу, розірвання договору купівлі-продажу та іпотеки, її права та інтереси вказаним договорами жодним чином не зачіпаються, оскільки ці договори стосуються виключно боргових зобов`язань між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 . А також додав, що договором оренди, укладеним між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 не визначена заборона на укладення договору іпотеки щодо орендованого позивачем приміщення.

Адвокат Томчук М.В., якій діє в інтересах відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні пояснив, що позовні вимоги не визнає у повному обсязі, просив суд відмовити у їх задоволенні. Пояснив, що вважає цей позов таким, що направлений на заволодіння спірним нежитловим приміщенням. Також вказав, що договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 не містить застережень щодо продажу або передачі в іпотеку предмету договору. Також додав, що будь-яких заборон чи арештів на момент здійснення оспорюваних позивачкою договорів купівлі-продажу та іпотеки не було. Додав, що договори купівлі-продажу та іпотеки ніяким чином не порушують права позивачки, і вона не є стороною цих договорів. Вказав, що умови договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не були виконані, а саме: предмет договору, тобто нежитлове приміщення не було передано покупцю ОСОБА_3 . Після укладання договору купівлі-продажу ОСОБА_3 особисто виявила, що у спірному приміщенні знаходиться ТОВ «САНАФАРМ» - з пояснень працівників аптеки та куточка покупця. де була розміщена інформація про діяльність ТОВ «САНАФАРМ». З цього приводу ОСОБА_3 письмово зверталась до позивача та ТОВ «САНАФАРМ». Саме у зв`язку з цим, через неможливість передачі предмету договору купівлі-продажу, неможливість складання акту приймання-передачі та передачі ключів, сторонами цього договору у подальшому був укладений договір про розірвання цього договору. Також зазначив, що орендар ФОП ОСОБА_1 неналежно виконує умови договору оренди, оскільки передала спірне нежитлове приміщення у користування третій особі, чим порушує умови договору оренди, що в свою чергу виключає в даному випадку застосування до позивача положень статті 777 ЦК України.

Відповідач ОСОБА_4 у судовому засіданні просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог та вказав, що вважає їх безпідставними. Також вказав, що позивач не є наймачем, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, оскільки з квітня 2019 року спірне нежитлове приміщення займає не сторона цього договору, а інша юридична особа. Також додав, що позивач вже тривалий час не сплачує орендну плату за користування спірним нежитловим приміщенням. Що стосується позовних вимог щодо договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , то пояснив, що ОСОБА_3 не змогла прийняти предмет договору, оскільки позвачка передала спірне нежитлове приміщення у користування третім особам. Також вважає, що даним позовом позивачка намагається протиправно заволодіти спірним нежитловим приміщенням.

Приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т.Ю. у судове засідання не з`явилась, про час та дату судових засідань неодноразово сповіщалась належним чином, причин своєї неявки суду не повідомляла.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТОВ «САНАФАРМ» ОСОБА_9 у судове засідання не з`явився, надав на адресу заяву, згідно якої повідомив суд про неможливість його участі у справі через незалежні від нього обставини, та просить суд розглянути дану справу за його відсутності.

Фактичні обставини встановлені судом, позиція суду та нормативно-правове обґрунтування

Враховуючи викладені обставини та норми чинного законодавства, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності відповідних учасників процесу на підставі наявних та достатніх для розгляду матеріалів справи.

Розглянувши позовну заяву, відзиви на позовну заяву, вивчивши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши в судових засіданнях пояснення учасників судового процесу, суд дійшов до наступних висновків.

Матеріалами справи встановлені наступні обставини.

01 грудня 2018 року між позивачем ФОП ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди нежитлового приміщення №01/12-18. Відповідно до вказаного договору відповідач ОСОБА_2 передав позивачу ФОП ОСОБА_1 у платне користування, належне йому на праві власності нежитлове приміщення № 8, загальною площею 76,5 кв.м. по АДРЕСА_4 , для використання під аптечний заклад. Того ж дня сторони договору підписали акт приймання-передачі спірного приміщення.

Відповідно до п. 4.1 розділу 4 договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року, термін оренди склав 2 роки та 11 місяців з 01 грудня 2018 року до 01 листопада 2021 року.

Сторони погодили умови, щодо можливої передачі спірного приміщення орендарем ФОП ОСОБА_1 в суборенду за письмовим погодженням із Орендодавцем Зозулею Ю. М.

Відповідно до пункту 9.5 договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року, сторони погодили, що всі доповнення та зміни до даного договору приймаються за згодою сторін та тільки в письмовій формі.

Отже сторони за вказаним договором оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року визначили права та обов`язки, розмір та умови орендної плати, відповідальність сторін, підстави розірвання договору, тощо.

Додаткових угод, змін, доповнень, тощо до вищевказаного договору сторони не вносили. Так само жодна із сторін договору не надавала іншій стороні будь-яких письмових погоджень, зауважень, тощо. Вказані обставини визнаються учасниками процесу та не були спростовані в ході судового розгляду справи.

21 березня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу орендованого приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. 21.03.2019 року, серія та номер: 390.

05 серпня 2019 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір про розірвання договору купівлі-продажу від 21 березня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. серія та номер: 1276.

Позивач ФОП ОСОБА_1 посилаючись на вказані обставини, вважає, що такими діями порушено її переважне право, як орендаря на придбання спірного приміщення. З огляду на що, останньою заявлено позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу укладеного 21 березня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Т. Ю. 21.03.2019 року, серія та номер: 390, у частині зазначення покупця ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 );

- переведення на фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, посвідченого 21 березня 2019 року приватним нотаріусом Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяною Юріївною, серія та номер: 390, укладеного ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_3 ) як продавцем з однієї сторони та ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) як покупцем з другої сторони;

- визнання недійсним договору від 05 серпня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу, серія та номер: 1276, укладений між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

Щодо вказаних позовних вимог, суд зазначає наступне.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 ст. 13 ЦК України встановлено цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Уклавши договір оренди нежитлового приміщення №01/12-18 від 01.12.2018 року сторони позивач ФОП ОСОБА_1 та відповідач ОСОБА_2 визначили обсяг прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 774 ЦК України, передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вказані застереження закону сторони договору оренди нежитлового приміщення №01/12-18 від 01.12.2018 року передбачили в п. 7.2 вказаного договору.

Частиною 2 ст. 777 ЦК України, встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже правова конструкція, за якої передбачене переважне право орендаря на придбання орендованого майна, передбачає обов`язкову складову належне виконання орендарем обов`язків передбачених договором оренди.

Предмет договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року передбачав передачу та наступне використання орендованого приміщення саме позивачем ФОП ОСОБА_1 . Так само, позивач взяла на себе обов`язки, щодо особистого використання, збереження, належного обслуговування та наступної передачі орендованого приміщення відповідачу ОСОБА_2 після закінчення строку дії договору оренди.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1ст.627 ЦК України).

Частиною першою ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Таким чином, доведене належне виконання Орендарем (наймачем) своїх обов`язків становитиме необхідну складову захисту переважного права наймача на придбання орендованого майна перед іншими особами.

Відповідно до ч.1 ст.4, ч.1 ст. 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно з ч.ч.1, 3 ст.12, ч.1 ст. 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст.81 ЦПК України).

В ході розгляду справи судом досліджувалась обставина належного виконання позивачем обов`язків орендаря (наймача) спірного нежитлового приміщення.

Адвокатом ОСОБА_5 суду була надана копія Ліцензії Державної Служби України з лікарських засобів, з якої вбачається, що місцем провадження діяльності ТОВ «САНАФАРМ» є аптека №11 «Будьте здоровы», яка розташована за адресою: АДРЕСА_4 .

Також, відповідачем ОСОБА_4 до матеріалів справи було долучено Акт від 09.09.2019 року та фотофіксацію до цього акту, з яких вбачається , що у спірному нежитловому приміщенні здійснює свою господарську діяльність ТОВ «САНАФАРМ».

Таким чином, відповідно до вказаних документів встановлено, що, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ» здійснює господарську діяльність з реалізації лікарських засобів в аптечному закладі «Аптека Будьте Здоровы» за адресою: Одеська область, м. Білгород-Дністровський, вул. Ізмаїльська, 58г, тобто в приміщенні, яке є предметом договору оренди №01/12-18 від 01.12.2018 року, укладеного між ФОП ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 .

Вказана обставина так само слугувала самостійною підставою для залучення до даної справи ТОВ «САНАФАРМ» в якості третьої особи.

Учасники справи, так само як і представник позивача, не заперечували проти тієї обставини, що ТОВ «САНАФАРМ» використовує спірне приміщення, яке є об`єктом оренди для провадження господарської діяльності.

У той же час, ні позивачем, ні представником третьої особи - ТОВ «САНАФАРМ» не було надано суду доказів укладення договору суборенди, письмового дозволу, тощо, які б беззаперечно доводили обізнаність власника спірного приміщення ОСОБА_2 про використання спірного приміщення особою з якою у власника не існує договірних відносин.

Принцип змагальності не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (Висновок Великої Палати Верховного Суду викладений у постанові від 18 березня 2020 року по справі №129/1033/13).

З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про наявність обставин передачі спірного приміщення третій особі ( не стороні договору оренди) без відповідної згоди та всупереч волі власника та умов договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року, укладеного між ФОП ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 .

Зазначені обставини дають можливість дійти висновку про порушення позивачем умов п. 7.2 договору оренди № 01/12-18 від 01.12.2018 року в частині розпорядження та передачі спірного приміщення третій особі без письмового погодження із власником.

Таким чином, вищевказане свідчить про відсутність обставин належного виконання ФОП ОСОБА_1 умов договору оренди та, відповідно, не можливість вважати наймача такою, що має переважне право на придбання орендованого приміщення, і, відповідно, відсутність підстав для здійснення переведення прав та обов`язків покупця на позивача, та визнання вказаного договору купівлі-продажу недійсним в частині зазначення покупця ОСОБА_3 .

Доказів протилежного позивачем ФОП ОСОБА_1 суду надано не було.

Щодо вимог ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору договору від 05 серпня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу, серія та номер: 1276 та визнання недійсним іпотечного договору від 05 серпня 2019 року, серія та номер: 1278.

Відсутність доведеного переважного права на придбання орендованого майна встановлює для позивача у цій справі і відсутність наявності порушення її прав іншими правочинами.

Право на позов існує в двох аспектах - матеріальному та процесуальному розуміннях.

У процесуальному розумінні таке право як елемент правоздатності у суб`єкта цивільного права існує завжди. Воно закріплюється і гарантується ст. 8 Конституції України.

Разом з тим, право на позов в матеріальному розумінні - це можливість захисту порушеного права у судовому порядку. Іншими словами, право на позов в матеріальному розумінні визначається як елемент суб`єктивного цивільного права і характеризує його стан у разі порушення, коли воно здатне до відновлення чи підтвердження судом проти бажання зобов`язаної особи.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у Постанові «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р., вирішуючи спір про визнання договору або його частини недійсним, суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторонни, тощо.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Отже умови договору є обов`язковими лише для сторін цього договору.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК вимога про визнання правочину недійсним може бути заявлена як однією із сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відповідно до ст. 16 ЦК, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту. Обравши способом захисту визнання правочину недійсним, позивач згідно ст. 12, 13 ЦПК зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину. При цьому юридично важливою обставиною є доведення факту добросовісності чи недобросовісності набувача майна.

В силу цього особа, яка звертається із позовом про визнання недійсним договору, укладеного іншими особами, має довести, що договір, який є предметом спору, зачіпає його права або охоронювані законом інтереси.

З урахуванням вказаних статей вбачається, що заперечувати дійсність правочину в судовому порядку вправі одна із сторін договору або інша заінтересована особа.

Цивільний кодексу України не містить визначення поняття «заінтересована особа», тобто залишає його оціночним. Тому слід враховувати, що заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.

Така особа, яка звертається до суду з позовом про визнання договору недійсним, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів.

Під порушенням права слід розуміти такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

У зв`язку з цим виділяють декілька критеріїв визначення заінтересованості позивача в оспорюваному договорі: 1) права і законні інтереси заінтересованої особи безпосередньо порушені договором; 2) у результаті визнання договору недійсним майнові інтереси заінтересованої особи будуть відновлені; 3) заінтересована особа отримує що-небудь в результаті проведення реституції (права, майно).

Висновки за результатами розгляду справи та розподіл судових витрат

Беручи до уваги зазначені критерії визначення заінтересованості позивача в оспорюваних договорах та дійсні обставини справи можливо встановити наступне.

На момент вчинення оспорюваного договору від 05 серпня 2019 року про розірвання договору купівлі-продажу, серія та номер: 1276 та іпотечного договору від 05 серпня 2019 року, серія та номер: 1278 право власності відповідача ОСОБА_2 на спірний об`єкт нерухомого майна не було скасовано.

Так само об`єкт оскаржуваних договорів не знаходився під забороною відчуження (іпотека, арешт, тощо) саме в інтересах Позивача. Між відповідачем ОСОБА_2 та позивачем ФОП ОСОБА_1 виникли відносини не на підставі оскаржуваних договорів, а на підставі договору оренди від 0112.2018 року.

Вимоги ФОП ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер 48099884 від 05.08.2019 року, щодо обтяження, яке виникло внаслідок укладення іпотечного договору від 05 серпня 2019 року, серія та номер: 1278 та визнання за громадянкою України ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) права власності на приміщення 8, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 є похідними від вимог про визнання цих договорів недійсними, у зв`язку із чим також не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог в частині визнання за позивачкою прав власності на спірне нежитлове приміщення, то, оскільки суд дійшов до висновку про відсутність у позивачки передбаченого статтею 777 ЦК України переважного права на придбання спірного приміщення, то дана позовна вимога задоволенню також не підлягає.

Таким чином, обставини, на які посилається позивач, документального підтвердження у ході розгляду справи не знайшли, як і доводи про порушення її суб`єктивного права з боку відповідачів.

Враховуючи вищевикладені обставини та норми чинного законодавства, розглянувши справу в межах заявлених вимог та наданих сторонами доказів, які оцінені судом в їх сукупності, суд, за своїм внутрішнім переконанням, дійшов до висновку про безпідставність та не обґрунтованість позовних вимог, з урахуванням чого вважає позов таким, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до частин 1, 2 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно ч.2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі, судові витрати слід залишити за позивачкою ОСОБА_1 .

Керуючись ст.ст. 11, 13, 15, 16, 204, 215, 774, 777 ЦК України, ст.ст. 2, 12, 13, 76-77, 81, 247, 263-265, 273 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про переведення прав та обов`язків покупця за договором, визнання договору частково недійсним, визнання недійсними договорів, скасування реєстрації та визнання права власності, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору приватний нотаріус Білгород-Дністровського міського нотаріального округу Одеської області Чухрай Тетяна Юріївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «САНАФАРМ» - відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Повний текст даного рішення складено та проголошено 19.02.2021 року об 11:00 годині.

Суддя: