Справа № 309/832/20
Провадження № 2/309/901/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 лютого 2021 року м. Хуст

Хустський районний суд Закарпатської області

в складі: головуючого-судді Сідей Я.Я.

з участю секретаря судового засіданні Орос Г.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Хуст справу за позовом Хустської місцевої прокуратури в інтересах держави до ОСОБА_1 , Драгівської сільської ради про визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся в суд з даним позовом, посилаючись на те, що між Драгівською сільською радою та приватним підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення від 01.11.2014 р., яким передано в строкове платне користування вбудовані приміщення першого поверху будівлі, розташовані в АДРЕСА_1 , загальною площею 24,2 м2, для використання у підприємницькій діяльності. Актом прийому-передачі майна від 15.11.2014 р., який є невід`ємною частиною до договору, Драгівська сільська рада в особі сільського голови Керита М.В. передала, а приватний підприємець ОСОБА_1 одержав нежитлові приміщення. Строк дії договору встановлено на 35 місяців з 01.11.2014 р. по 14.10. 2017 р. Пунктом 3.1. договору оренди передбачено, що розмір орендної плати за весь об`єкт, що орендується, у цілому складі становить 298 грн. на місяць. Розрахунок орендної плати здійснено на підставі висновку про вартість майна №18 станом на 29.03.2013 р., яка становить 29800 грн.

В подальшому, 13.10.2017 р. між Драгівською сільською радою та ОСОБА_1 укладено договір про внесення змін до договору оренди від 01.11.2014 р. Відповідно до п.1 Договору про внесення змін від 13.10.2017 р. сторони домовились продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення на 35 місяців, до 13.09.2020 р. включно. Однак, при укладенні спірного договору оренди сторонами не дотримано істотних умов договору, визначених ЗУ «Про оренду державного і комунального майна» № 2269 - ХІІ від 10.04.1992 (чинного на момент укладання договору). Зокрема, під час укладення договору порушені вимоги ст.ст. 10,11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», а саме не здійснена оцінка майна перед його укладенням та у зазначеному договорі не зазначено такі істотні умови як вартість майна з урахуванням її індексації; страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Вважають, що спірний договір укладений з порушенням вимог ст. ст. 10, 11 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (чинного на момент укладання договору) та Методики оцінки об`єктів оренди, затверджено постановою КМУ від 10.08.1995 N629. Відповідно до статті 11 Закону оцінка об`єкта оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди. Тобто, договір про внесення змін від 13.10.2017 р. до договору оренди нежитлового приміщення від 01.11.2014 р. між Драгівською сільською радою та ОСОБА_1 , укладений з врахуванням експертної оцінки, проведеної в 2013 році, що є порушенням вимог законодавства.

Відповідно до висновку про вартість оцінки ТзОВ «Ріалті - О», ринкова вартість вищевказаних вбудованих нежитлових приміщень станом на 03.02.2020 р. становить 106608,00 грн.

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 N 2658-III, статтею 7 якого передбачено, що проведення оцінки майна є обов`язковим, зокрема, у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Також встановлено, що на момент укладання вищезазначеного договору від 13.10.2017 р., ОСОБА_1 у вказаному документі зазначений як суб`єкт господарської діяльності фізична особа - підприємць. Згідно інформації Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що підприємницьку діяльність ОСОБА_1 припинено ще в січні 2017 р. (№ запису 6005130 від 10.01.2017), про що ОСОБА_1 не повідомив орендодавця про вищевказані обставини, і як наслідок у спірному документі орендаря зазначено як суб`єкта господарської діяльності. Виходячи з вимог ст.ст. 51, 609 ЦК України, з припиненням підприємницької діяльності як фізичної особи-підприємця припиняється і зобов`язання за договором оренди нежитлового приміщення, оскільки договір укладався з відповідачем як приватним підприємцем, а не як фізичною особою. В даному випадку, орендар не має права використовувати вищезазначене приміщення з комерційною метою, оскільки офіційно припинив свою діяльність.

Крім того, враховуючи те що, зазначений спірний правочин діє більше 2 років, а органом місцевого самоврядування, який уповноважений ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» захищати інтереси територіальної громади в даних правовідносинах, жодних заходів по приведенню його до вимог законодавства, або визнання договору недійсним не вжито, вказує на наявний факт - неналежного здійснення своїх обов`язків Драгівською сільською радою в даних спірних правовідносинах. У даному випадку інтереси територіальної громади повинна представляти Драгівська сільська рада. Однак, враховуючи той факт, що саме нею як виконавчим органом влади допущено порушення вимог ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» при продовженні дії договору оренди приміщення, а тому Драгівська сільська рада не може представляти інтереси громади та є відповідачем по даній справі і прокурор набуває статусу позивача. Просять визнати недійсним договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, укладеного 13.10.2017 р., між Драгівською сільською радою та ОСОБА_1 , яким продовжено дію договору оренди вбудованих приміщень І-го поверху адміністративної будівлі по АДРЕСА_1 , площею 24,2 м2, вартістю 106608,00 грн., укладеного 01.11.2014 р.; стягнути з ОСОБА_1 на їх користь судовий збір.

Прокурор Худан І.І. подав заяву про розгляд справи без його участі. Позовні вимоги підтримав повністю та просив позов задоволити.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився. Про день, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином - шляхом розміщення оголошення про його виклик в судове засідання на сайті судової влади. Відзиву на позов не подав.

Відповідно до ч.3 ст. 223, ч. 2 ст. 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою учасників справи, суд вважає за можливе провести розгляд справи по суті, без проведення фіксування судового засідання технічними засобами.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає до задоволення, виходячи з наступних підстав.

В судовому засіданні встановлено, що відповідно до договору оренди нежитлового приміщення, укладеного між Драгівською сільською радою та ОСОБА_1 01.11.2014 р., терміном дії до 14.10.2017 р., сільська рада передала відповідачу у строкове платне користування вбудовані приміщення першого поверху будівлі, розташовані в АДРЕСА_1 , загальна площа орендованих приміщень складає 24,2 кв.м. Орендар зобов`язався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення договору повернути майно. Приміщення надано для використання у підприємницькій діяльності. /а.с.10-14/.

Актом приймання-передачі від 15.11.2014 р. сторони договору засвідчили факт передачі орендодавцем та прийняття орендарем нерухомості /а.с.15/.

13.10.2017 р. договором про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення внесено зміни до договору оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного між Драгівською сільською радою та ФОП ОСОБА_1 01.11.2014 р., а саме пп.6.1 п.6, відповідно до якого договір оренди продовжено на тих самих умовах на той самий строк, тобто на 35 місяців до 13.09.2020 р. /а.с.16/.

Статтею 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ (чинного на момент укладення договору) визначено, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди (ст. 11 Закону).

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III, статтею 7 якого передбачено, що проведення оцінки майна є обов`язковим, зокрема, у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Висновок про вартість майна №18 був складний станом на 29.03.2013 р., відповідно до якого ринкова вартість (відповідна вартість для цілей оренди) об`єкта оренди становила 29800 грн. /а.с. 17/.

При заключенні договору від 13.10.2017 р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 01.11.2014 р. повторна оцінка майна не проводилася.

Станом на 03.02.2020 р. ринкова вартість об`єкта нерухомості: вбудованих нежитлових приміщень 1-го поверху Адмінбудівлі сільської ради поз.5 та поз.6 по плану загальною площею 24,2 кв.м., розташовані за адресою АДРЕСА_1 становить 106608,00 грн. /а.с. 18/.

Крім того, 10.01.2017 р. внесено запис про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 . Про дані обставини орендодавця не було повідомлено /а.с.24-28/.

Таким чином, спірний договір від 13.10.2017 р., укладений з врахуванням експертної оцінки, проведеної 2013 р., що порушенням вимог ст.ст.10,11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (чинного на момент укладення договору).

Крім того, враховуючи те, що в порядку ст.ст.51, 609 ЦК України з припиненням підприємницької діяльності як фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 у січні 2017 р. припиняється зобов`язання за договором оренди, так як використання вищевказаного приміщення можливе лише з комерційною метою.

Статтями 204, 216 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Представництво прокуратурою в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення таких здійснюється в порядку ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру».

Враховуючи те що, зазначений спірний правочин діє більше 3 років, а органом місцевого самоврядування, який уповноваженим ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» захищати інтереси територіальної громади в даних правовідносинах, жодних заходів по приведенню його до вимог законодавства, або визнання договору недійсним не вжито, вказує на наявний факт - неналежного здійснення своїх обов`язків Драгівською сільською радою Хустського району в даних спірних правовідносинах. У зв`язку з вказаними обставинами 06.02.2020 р. Хустською місцевою прокуратурою повідомлено Драгівського сільського голову про те, що в порядку ст. 56 ЦПК України прокуратурою буде подано позовну заяву в інтересах держави.

Отже, враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку про обґрунтованість та підставність вимог Хустської місцевої прокуратури в інтересах держави до ОСОБА_1 , Драгівської сільської ради про визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 13.10.2017 р., а тому такі підлягають до задоволення.

Питання судових витрат суд вирішує у відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 76-78, 141, 223, 247, 258-268 ЦПК України, ст. ст.10, 11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», суд -

У Х В А Л И В:

Позов задоволити.

Визнати недійсним договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення, укладеного 13.10.2017 року між Драгівською сільською радою Хустського району Закарпатської області та ОСОБА_1 , яким продовжено дію договору оренди вбудованих приміщень І-поверху адміністративної будівлі по АДРЕСА_1 , площею 24,2 кв.м., вартістю 106608,00 грн., укладеного 01.11.2014 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь прокуратури Закарпатської області сплачений судовий збір у розмірі 2102, 00 гривні (р/р UA0018475, ДКС України, ).

Рішення може бути оскаржене до Закарпатського апеляційного суду на протязі 30 днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги через суд першої інстанції.

Повний текст рішення виготовлено 16.02.2021 року.

Суддя Хустського

районного суду: Сідей Я.Я.