Провадження № 2/761/2695/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 жовтня 2021 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Саадулаєва А.І.,

при секретарях: Валової Д.С., Корнійчук Є.Т.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД»,

предмет позову: зміна правовідношення (зміни умов договору),

ВСТАНОВИВ:

У липні 2020 року до Шевченківського районного суду м. Києва подано позов ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД»(далі - ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД», відповідач) про зміну правовідношення (зміни умов договору).

Позивач просить суд:

1. Змінити п. 4.3.1. Договору № 196/3/ШК від 27.03.2019 року та викласти його у такій редакції: «4.3.1 Договору Покупець та Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 27.03.19р. включно кошти в розмірі - 360 000 грн. (триста шістдесят тисяч) 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 60 000 грн. (шістдесят тисяч) 00 коп. Залишок вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, закріпленої у п. 4.2. Договору, Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця протягом 10 робочих днів з дня введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та надання про це відповідних документів Продавцю.».

2. Змінити п. 4.3.1. Договору № 198/3/ШК від 03.04.2019 року та викласти його у такій редакції: «4.3.1 Договору Покупець та Продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості Покупцем: Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця до 03.04.19р. включно кошти в розмірі - 150 000 грн. (сто п`ятдесят тисяч) 00 коп., у тому числі ПДВ 20 % - 25000 грн. (двадцять п`ять тисяч) грн. 00 коп. (до 03.04.19р. включно). Залишок вартості майнових прав на Об`єкт нерухомості, закріпленої у п. 4.2. Договору, Покупець перераховує на поточний рахунок Продавця протягом 10 робочих днів з дня введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та надання про це відповідних документів Продавцю.».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 27.03.2019 між позивачем та ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» в особі директора Абалмазової Е.Е. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №196/3/ШК. Відповідно до зазначеного договору позивач мав намір придбати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . А також, 03.04.2019 між позивачем та ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» в особі директора Абалмазової Е.Е. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №198/3/ШК. Відповідно до зазначеного договору позивач мав намір придбати квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

При укладенні вказаних договорів представник відповідача запевнила позивача, що об`єкт інвестування - житловий будинок будується з дотриманням усіх будівельних норм та правил, буде зданий в експлуатацію в запланований строк - 3 квартал 2019 р. Однак позивачу в подальшому стало відомо, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, було відкрито кримінальне провадження, накладено арешт на завершене та незавершене будівництво ЖК «Шевченківський квартал». Однак, його, як покупця не було повідомлено про дані факти, відповідно до умов договору. А відтак вважає, що умови договорів порушують принцип добросовісності, призводять до дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін і завдають йому шкоди, у зв`язку із чим вимушений звернутись до суду з даним позовом.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 14.09.2020 року відкрито провадження у даній справі за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 22.10.2020 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

Від представника відповідача на адресу суду надійшов відзив в якому останній просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі посилаючись на те, що договори укладені між сторонами містить усі істотні умови та інші умови, які були ними погоджені на момент їх укладання. Вважає позов необґрунтованим та безпідставним.

Від позивача, на адресу суду, надійшла відповідь на відзив.

Від представника відповідача, на адресу суду, надішли заперечення на відповідь на відзив.

Позивач та її представник в судове засідання, яке відбулось 06.10.2021 року, не з`явились. Представник позивача подав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує та просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання, яке відбулось 06.10.2021 року, не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, просив відмовити в задоволенні позову.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом не здійснювалося.

Дослідивши письмові докази, зібрані в матеріалах справи, судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

Відповідно до копії договору купівлі-продажу майнових прав №196/3/ШК, 27.03.2019 року був укладений договір між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ «Картель Буд» (продавець).

Відповідно до копії договору купівлі-продажу майнових прав №196/3/ШК, 03.04.2019 року був укладений договір між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ «Картель Буд» (продавець).

Відповідно до п. 1.1. Договорів, об`єкт капітального будівництва - житловий будинок за адресою АДРЕСА_3 , який споруджується продавцем на земельній ділянці, право на спорудження житлового будинку виникло у продавця на підставі договору «28/05-Ф3/14 від 28 травня 2014р., укладеного між ДВНЗ «Київський індустріальний коледж» та TOB ВКФ Фарби України».

Відповідно до п.1.3. Договорів, майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості, які належить TOB «ВКФ Фарби України».

Відповідно до п. 2.2 Договорів, за ОСОБА_1 було закріплено майнові права на об`єкт нерухомості з наступними характеристиками: квартира АДРЕСА_4 ; квартира АДРЕСА_5 .

Відповідно до п.2.4 Договорів, запланований термін будівництва та введення в експлуатацію - 3 квартал 2019 року. Станом на 1 квартал 2020 року спорудження об`єкту капітального будівництва не завершено, об`єкт капітального будівництва не введено в експлуатацію.

Пунктом 4.2 Договорів, закріплено загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості: за Договором №196/3/ШК загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 1200000,00 грн., вартість 1м.кв. об`єкту нерухомості - 15000,00 грн.; за Договором №198/3/ШК загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості становить 345000,00 грн., вартість 1м.кв. об`єкту нерухомості - 15000,00 грн.

У п. 4.3.1 Договору 196/3/ШК визначено, що покупець та продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на об`єкт нерухомості покупцем: покупець перераховує на поточний рахунок продавця в момент укладання цього Договору - 360000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 % - 60000,00 грн. (до 27.03.19р. включно). Залишок вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, а саме 840000,00 грн., у тому числі з ПДВ 20% - 140000,00 грн., покупець перераховує на поточний рахунок продавця до 27.03.2022 року включно шляхом внесення щомісячних платежів у фіксованому розмірі 23333,33 грн., не пізніше 27 числа кожного місяця.

У п. 4.3.1 Договору 198/3/ШК визначено, що покупець та продавець за Договором визначили наступний порядок сплати загальної вартості майнових прав на об`єкт нерухомості покупцем: покупець перераховує на поточний рахунок продавця в момент укладання цього Договору - 150000,00 грн., у тому числі ПДВ 20 % - 25000,00 грн. (до 03.04.19р. включно). Залишок вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, а саме 195000,00 грн., у тому числі з ПДВ 20% - 32500,00 грн., покупець перераховує на поточний рахунок продавця до 03.04.2022 року включно шляхом внесення щомісячних платежів у фіксованому розмірі 5416,67 грн., не пізніше 03 числа кожного місяця.

На виконання умов, викладених у п. 4.3.1 Покупцем було внесено на поточний рахунок продавця 290000,00 грн. У подальшому покупцем за договором добросовісно, у встановлені положеннями п. 4.3.1 Договору строки, щомісячно у безготівковій формі проводилась сплата грошових сум, що підлягала періодичній сплаті.

Відповідно до п.5.2.4. договору купівлі-продажу - продавець зобов`язаний повідомляти покупця, про всі обставини, що роблять неможливим виконанням цього договору.

Відповідно до п.5.2.5. договору купівлі-продажу - продавець зобов`язаний забезпечувати будівництво об`єкта та введення його в експлуатацію.

Відповідно до п.5.5.4. договору купівлі-продажу - продавець гарантує, що укладання цього договору не порушує права третіх осіб.

Відповідно до ухвали Печерського районного суду міста Києва від 30.08.2018 (зареєстровано 14.09.2018) у справі № 757/42575/18-к накладено арешт на майно, а саме на завершене та незавершене будівництво житлового комплексу «Шевченківський квартал», яке здійснюється на земельній ділянці з кадастровим номером 8 000 000 000:91:050:0046, розташованій по АДРЕСА_3 , яка належить Київському індустріальному технікуму, із забороною розпорядження, користування та проведення будь-яких будівельних робіт, направлених на створення завершеного об`єкта будівництва.

Ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 01.03.2019 у справі №757/6542/19-к накладено арешт на майно, а саме на завершене та незавершене будівництво житлового комплексу «Шевченківський квартал», яка належить Київському індустріальному технікуму. Відповідно до ухвали Київського апеляційного суду від 25.04.2019 у справі № 757/6542/19-к ухвалу слідчого судді Печерського районного суду міста Києва від 01.03.2019 у справі залишено без змін.

01.03.2019 ухвалою слідчого судді Печерського районного суду міста Києва №757/6541/19-к накладено арешт на майно, а саме на приміщення, яке використовується як відділ продажу житлового комплексу «Шевченківський квартал», із забороною (всім особам без виключень) розпорядження, користування та проведення будь-якої діяльності направленої на консультування, укладення правочинів направлених на отримання коштів від інвесторів під виглядом продажу майнових прав на квартири, продажу квартир та укладення попередніх договорів. 25.04.2019 Київський апеляційний суд виніс ухвалу у справі № 757/6541/19-к, відповідно до якої залишив без змін вищезазначену ухвалу слідчого судді Печерського районного суду міста Києва.

24.05.2019 Печерський районний суд міста Києва виніс ухвалу у справі №757/22660/19-к, якою визначив порядок зберігання речових доказів у кримінальному провадженні, внесеному до ЄДР за № 0004620, шляхом встановлення порядку виконання ухвали слідчого судді Печерського районного суду міста Києва про арешт майна, а саме передачу Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів в управління завершене та незавершене будівництво житлового комплексу «Шевченківський квартал», яке здійснюється на земельній ділянці з кадастровим № 8 000 000 000:91:050:0046, розташованій по АДРЕСА_3 , яка належить Київському індустріальному технікуму, та на приміщення, яке використовується як відділ продажу житлового комплексу «Шевченківський квартал», розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , із забороною розпорядження, користування та проведення будь-якої діяльності направленої на консультування, укладення правочинів направлених на отримання коштів від інвесторів під виглядом продажу майнових прав на квартири, продажу квартир та укладення попередніх договорів.

З огляду на вищевикладене, судом встановлено, в період з 30.08.2018 року по час подання позовної заяви - ухвалами слідчих суддів будівництво арештоване, передане Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, та заборонено здійснювати дії, щодо залучення коштів на будівництво.

Згідно з п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В силу ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України).

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно з ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як визначено ч. 1 ст. 905 ЦК України, строк договору про надання послуг встановлюється за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом або іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частинами першою, другою статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Як було встановлено, позивач належним чином виконав свої зобов`язання, передбачені умовами договору.

Проте, відповідач не виконав роботи за Договорами, що свідчить про істотне порушення їх умов. Згідно відповіді департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві № 10/26-312/10 від 06.02.2020 р. вбачається, що будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 , проводиться з чисельними порушеннями державних будівельних норм та правил, без дозволу на виконання будівельних робіт, декларацію про початок будівництва було скасовано, в єдиному реєстрі документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів відомості щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта по АДРЕСА_3 - відсутні

Таким чином, права позивача були порушені відповідачем, у зв`язку із неналежним виконанням договорів укладених між сторонами.

В той же час, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із п.п. 3, 5, 6 ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є: свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Як вбачається із прохальної частини позовної заяви, позивач просить саме змінити умови договорів.

В той же час, відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України, зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Враховуючи на те, що позивачем не доведено, що розірвання договорів укладених між сторонами буде суперечити суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, поданий позов є необґрунтованим та таким, що не підлягає до задоволення.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 3, 627, 638, 651, 652 ЦК України, ст.ст. 259, 265, 268, 273, 353-355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД» про зміна правовідношення (зміни умов договору) - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано, або після перегляду рішення в апеляційному порядку, якщо його не скасовано.

Суддя: