П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 листопада 2021 року місто Київ

Єдиний унікальний номер справи 757/39546/20-ц

Номер провадження 22-ц/824/10418/2021

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Вербової І.М., суддів Головачова Я. В., Нежури В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Яворської А. А.,

вивчивши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та кредитування» на рішення Печерського районного суду міста Києва від 31 березня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Остапчук Т. В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та кредитування», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий Олексій Сергійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чернявська Анастасія Сергіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Морган Кепітал», про скасування рішень про держану реєстрацію, записів про реєстрацію, витребування майна із незаконного володіння та визнання правочину недійсним,

в с т а н о в и в :

У вересні 2020 року Усачук Олексій Іванович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Печерського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та кредитування», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малий Олексій Сергійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чернявська Анастасія Сергіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Морган Кепітал», про скасування рішень про держану реєстрацію, записів про реєстрацію, витребування майна із незаконного володіння та визнання правочину недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року між ним та АКІБ «УкрСиббанк» 12 липня 2005 року укладено договір іпотеки № 140-12/07-2005К-2 за умовами якого банку в іпотеку передано земельну ділянку площею 0,1 га з кадастровим номером :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

30 жовтня 2019 року АТ «УкрСиббанк» відступило своє право вимоги за вищевказаним кредитним договором та договором іпотеки на користь ТОВ «ФК «Морган Кепітал», яке цього ж дня відступило права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки на користь ТОВ «ФК «Факторинг та Кредитування».

09 грудня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно Малим О. С. право власності на предмет іпотеки зареєстровано за ТОВ «ФК «Факторинг та Кредитування» на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку».

На думку позивача, при здійсненні зазначеної реєстраційної дії державним реєстратором не було належним чином встановлено наявності факту виконання умов правочину, не було належним чином перевірено документи щодо наявності підстав для зупинення та/або відмови у державній реєстрації прав та не встановлено факту наявності застереження в іпотечному договорі.

Позивач зазначає, що земельна ділянка площею 0,1 га з кадастровим номером :82:143:0018, 04 лютого 2020 року була відчужена на користь ОСОБА_2 та ОСОБА_3 . В подальшому між вищевказаними особами та ТОВ «ФК «Факторинг та Кредитування» укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 06 лютого 2020 року.

Зазначені дії позивач вважає такими, що вчинені з метою приховування протиправних намірів по незаконному відчуженню нерухомого майна та ускладненню процедури його витребування із незаконного володіння.

Враховуючи наведене, позивач вважає, що його позовні вимоги підлягають задоволенню.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 31 березня 2021 року (т. ІІ а.с. 73-85) позовні вимоги ОСОБА_1 , задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію№ 50095775 від 09 грудня 2019 року, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Малим О. С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за номером запису про право власності - 34531611, за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна - 000; визнано протиправним та скасовано запис про право власності № 34531611 від 09 грудня 2019 року на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер земельної ділянки :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та Кредитування»; визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію індексний номер № 50971518 від 04 лютого 2020 року, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Чернявською А. С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за номером запису про право власності - 35334252, 35334256, за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна - 000; визнано протиправними та скасовано записи про право власності № 35334252, 35334256 від 09 грудня 2019 року на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер земельної ділянки :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; визнано протиправними та скасовано рішення про державну реєстрацію № 51013045 від 06 лютого 2020 року, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Чернявською А. С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, за номером запису про встановлення права користування - 35372739, за реєстраційним номером об`єкту нерухомого майна - 000; визнано протиправним та скасовано запис про реєстрацію іншого речового права № 35372739 від 06 лютого 2020 року щодо встановлення права забудови земельної ділянки (суперфіцію) на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер земельної ділянки :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 в розмірі частки 4/5 та ОСОБА_3 в розмірі частки 1/5 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер земельної ділянки :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) від 06 лютого 2020 року, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернявською А. С. за реєстровим № 57.

Стягнуто з ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та кредитування» на користь ОСОБА_1 в рівних частинах судовий збір у розмірі 16 395 грн. 60 коп.

Не погоджуючись з вищевказаним рішенням суду, 17 травня 2021 року ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» подало апеляційну скаргу у якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просило рішення Печерського районного суду міста Києва від 31 березня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову, відмовити, стягнути з позивача судові витрати.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що 04 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування», як новим кредитором ОСОБА_1 , направлено останньому вимогу про усунення порушення за кредитним договором та договором іпотеки в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, а саме, копіями: вимоги; опису вкладення у цінний лист; накладної АТ «Укрпошта»; фіскального чеку АТ «Укрпошта». Зазначену вимогу кредитором було отримано 07 листопада 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Таким чином, ОСОБА_1 отримавши письмову вимогу від ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування», був належним чином повідомлений про намір останнього звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, у разі непогашення ним заборгованості, що виникла за кредитним договором у 30 денний строк з дня отримання вимоги.

Скаржник зазначає, що висновки суду першої інстанції щодо відсутності оцінки предмету іпотеки, на момент переходу права власності до іпотекодержателя, спростовується наявним у матеріалах справи копією звіту № 18-191209-011 від 09 грудня 2019 року про грошову оцінку земельної ділянки.

На думку скаржника, посилання суду на необґрунтованість заборгованості за кредитним договором, є безпідставним, оскільки позивачем не доведено, що основне зобов`язання і умови іпотечного договору не були порушені. Крім того, позивач визнає наявність у нього заборгованості за кредитним договором, що унеможливлює задоволення його позову. Також, у оскаржуваному рішенні суд першої інстанції зазначає про наявність у позивача прострочення за кредитним договором на час закінчення строку договору в розмірі 273 153,40 доларів США, що виключає можливість задоволення позову із підстави необґрунтованості суми заборгованості за кредитним договором.

Скаржник зазначає, що з вимогами про скасування рішення державного реєстратора та про скасування записів про державну реєстрацію речових прав на спірну земельну ділянку, позивач уже звертався до Міністерства юстиції України, однак наказом Міністерства юстиції України № 2292/7 від 07 вересня 2020 року у задоволенні його скарги було відмовлено, оскільки рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки було прийнято приватним нотаріусом з дотриманням пункту 61 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

На думку скаржника, звертаючись до суду з даним позовом, позивачем було обрано неналежний спосіб захисту порушених прав, який не зможе забезпечити і гарантувати відновлення порушеного права. Крім того, скаржник вважає, що розподіл судових витрат було здійснено судом з порушенням норм процесуального права.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 18 червня 2021 року, відкрито апеляційне провадження за поданою апеляційною скаргою, надано строк для подачі відзиву.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 22 червня 2021 року закінчено проведення підготовчих дій, справу призначено до розгляду у судовому засіданні з повідомленням учасників справи.

05 липня 2021 року від позивача на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив з відповідними підтвердженнями про направлення його усім учасникам справи.

У зазначеному відзиві позивач просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції, без змін.

Позивач зазначає, що надані ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, не містять відміток, що дають можливість встановити вручення листа, оскільки не містять підпису працівника поштового зав`язку та відбитку календарного штемпелю, крім того, відсутня інформація про прізвище та підпис отримувача.

На думку позивача, підтвердження оператора поштового зв`язку у відповідь на адвокатський запит від 21 квітня 2020 року, не може бути належним доказом того, що йому було вручено вимогу про усунення порушень. Крім того, з наявної в матеріалах справи роздруківки з трекінгом відправлення № 899 вбачається, що позивачу не було вручено вищевказану вимогу.

На думку позивача, наданий ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» звіт про грошову оцінку земельної ділянки не є актуальним та є заниженим.

Позивач зазначає, що висновок Міністерства юстиції України, про який зазначає скаржник, є консультативним, а колегія Міністерства, є консультативно-дорадчим органом, який не може брати на себе визначені ст. 3 ЦПК України завдання та основні засади цивільного судочинства.

Крім того, позивач зазначає, що на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, розташовано будинок, право власності на який було ним набуто раніше ніж на земельну ділянку.

У судовому засіданні представник скаржника - адвокат Дикий Ю. О. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити з підстав, зазначених у ній.

Представник позивача - адвокат Усачук О. І. заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду, без змін.

Відповідач ОСОБА_3 та треті особи до суду апеляційної інстанції не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чино, що підтверджується звідами про відправку судових повісток-повідомлень на їх електронні адреси.

23 листопада 2021 року на адресу Київського апеляційного суду надійшло клопотання від представника ОСОБА_3 - адвоката Квітіна Р. Р. про відкладення розгляду справи у зв`язку перебуванням його у іншому судовому засіданні, до якої останній долучив ухвалу про відкладення підготовчого засідання. Разом з тим, доказів на підтвердження того, що адвоката Квітіна Р. Р. приймає участь у вищевказаній справі, матеріали справи не містять. Крім того, слід зазначити, що розгляд даної справи було двічі відкладено за клопотанням адвоката Квітіна Р. Р. при чому, відкладаючи розгляд справи на 23 листопада 2021 року, судом було враховано те, що у вказаний день у адвоката не було призначено судових засідань, що підтверджується його заявою.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважала за можливе розпочати та завершити розгляд справи за відсутності осіб, що не з`явилися.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши доводи та заперечення учасників справи, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення, виходячи з наступного.

Виходячи зі змісту частин 1-5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що матеріали справи не містять відомостей про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про усунення порушення кредитного зобов`язання, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, крім того, відсутня оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя, а сума заборгованості за кредитним договором є необґрунтованою, оскільки банк направивши позивачу вимогу 24 вересня 2014 року, визначив термін кредиту таким, що настав, з сумою заборгованості 273 153, 40 доларів США.

Колегія суддів погоджується з вищевказаним висновком суду першої інстанції, з огляду на таке.

Судом встановлено, що 25 березня 2004 року ОСОБА_5 подарував ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1 (т. І а.с. 31-32).

12 липня 2005 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 140-12/07-2005К відповідно до умов якого, банк зобов`язався надати позичальнику кредит в іноземній валюті у сумі 423 000 доларів США, що за курсом НБУ на дату укладення договору в еквіваленті складає 2 138 265 грн. (т. І а.с. 121-123).

12 липня 2005 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року, укладено договір іпотеки № 140-12/07-2005К-2 за умовами якого, банку в іпотеку передано земельну ділянку площею 0,1 га з кадастровим номером :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (т. І а.с. 07-08).

24 вересня 2014 року АКІБ «Укрсиббанк» звернувся до ОСОБА_1 з вимогою у якій, зазначив про порушення ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року та наявність заборгованості, яка станом на 24 вересня 2014 року становить 273 153,40 доларів США, з яких: 253 145,15 доларів США - кредитна заборгованість, в тому числі прострочена заборгованість - 13 109,28 доларів США; 20 008,25 доларів США - прострочена заборгованість по процентам та вимагало усунення порушень (т. І а.с. 27).

30 жовтня 2019 року між АК «УкрСибббанк» та ТОВ «ФК «Морган Кепітал» укладено договір факторингу № 30-10/2019 та договір про відступлення прав за договором іпотеки № 140-12/07-2005К-2 від 12 липня 2005 року, за умовами яких банк відступив на користь ТОВ «ФК «Морган Кепітал» право вимоги за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року та договором іпотеки № 140-12/07-2005К-2 від 12 липня 2005 року (т. І а.с. 09-11; 14-15).

30 жовтня 2019 року між ТОВ «ФК «Морган Кепітал» та ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» укладено договір факторингу № 98-Ф та договір про відступлення прав за договором іпотеки № 140-12/07-2005К-2 від 12 липня 2005 року, за умовами яких ТОВ «ФК «Морган Кепітал» відступило на користь ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» право вимоги за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року та договором іпотеки № 140-12/07-2005К-2 від 12 липня 2005 року (т. І а.с. 16-18; 22-23).

04 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» направило на поштову адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення (номер відправлення 899) (т. І а.с. 24, 25, 26).

09 грудня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О. С. прийнято рішення (індексний номер 50095775), про реєстрацію права власності на нерухоме майно: земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер земельної ділянки :82:143:0018, цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а ТОВ «ФК «Факторинг та Кредитування» (т. І а.с. 79).

Згідно Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки № 18-191209-11 від 09 грудня 2019 року, ринкова вартість земельної ділянки площею 0,1000 га з кадастровим номером :82:143:0018 , для цілей оподаткування складає, без ПДВ: 7 097 498 грн. 40 коп. (т. І а.с. 162-163).

Як вбачається з наказу Міністерства юстиції № 2292/7 від 07 вересня 2020 року та висновку колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 07 липня 2020 року, у задоволенні скарги ОСОБА_1 від 21 лютого 2020 року на рішення від 09 грудня 2019 року № 50095775, прийняте приватним нотаріусом КМНО Малим О. С., відмовлено (т. І а.с. 203, 204-205).

З листа начальника відділення поштового зв`язку № 24 Київської міської дирекції АТ «Укрпошта» від 21 квітня 2020 року вбачається, що поштове відправлення № 899, направлене ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» було вручено - 07 листопада 2019 року адресату ОСОБА_1 (т. І а.с. 217).

Згідно листа АТ «Укрпошта» від 23 квітня 2020 року, поштове відправлення № 899 від 04 листопада 2019 року на адресу ОСОБА_1 надійшло до відділення поштового зв`язку № 24 м. Київ та було вручено адресату 18 листопада 2019 року під підпис (т. ІІ а.с. 171).

Згідно трекінгу відправлень Укрпошта, поштове відправлення № 899 вручено «особисто» у відділенні: 01024 місто Київ, 18 листопада 2019 року (т. І а.с. 161).

Статтею 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу (частина друга статті 1050 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Положеннями статті 37 вказаного Закону визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Таким чином, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель.

Пунктом 4.1 договору іпотеки, визначено право іпотеко держателя звернути стягнення на предмет іпотеки у випадках, зазначених у пунктах 2.1.1-2.1.2 договору іпотеки, зокрема, у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором.

Відповідно до пунктів 4.3, 4.4 договору іпотеки, у випадках, зазначених у пунктах 2.1.1- 2.1.2 цього договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в пункту 4.3 договору, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, сторонами іпотечного договору визначено, що підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

З вказаного вбачається, що реалізації права іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки, має обов`язково передувати реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. Адже лише якщо іпотекодавцем не задоволено вимогу про усунення порушень виконання основного зобов`язання, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звернути стягнення на предмет іпотеки. Недодержання зазначених правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Як вбачається з матеріалів справи, 04 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» направило на поштову адресу ОСОБА_1 : АДРЕСА_2 , вимогу про усунення порушення (поштове відправлення № 899). Згідно вищевказаної вимоги товариство просило у тридцяти денний строк з дня отримання цієї вимоги усунути порушення умов кредитного договору № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року та сплатити заборгованість, яка станом на 04 листопада 2019 року складає 467 068,35 доларів США та складається з кредитної заборгованості та простроченої заборгованості по відсотках.

З листа начальника відділення поштового зв`язку № 24 Київської міської дирекції АТ «Укрпошта» від 21 квітня 2020 року вбачається, що поштове відправлення № 899, направлене ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» було вручено - 07 листопада 2019 року адресату ОСОБА_1 .

Разом з тим, згідно трекінгу відправлень Укрпошта та листа АТ «Укрпошта» від 23 квітня 2020 року поштове відправлення № 899 було вручено «особисто» одержувачу у відділенні: 01024 місто Київ 18 листопада 2019 року.

Вказані докази мають суперечності щодо дати отримання ОСОБА_1 письмової вимоги ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» та не є взаємовиключними, а відтак, вони не можуть бути належними доказами, які б підтверджували факт отримання ОСОБА_1 вищевказаної вимоги.

Із пояснень представник позивача наданих в суді апеляційної інстанції вбачається, що позивач не отримував від ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» письмової вимоги.

Із копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що лист направлений ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» за адресою: АДРЕСА_2 , було вручено 07 листопада 2019 року. Разом з тим, вказане рекомендоване повідомлення не містить інформацію про прізвище отримувача, а відтак, підстави вважати, що воно було отримано особисто ОСОБА_1 , відсутні.

З вказаного вбачається, що письмову вимогу про усунення порушення ОСОБА_1 отримано не було, а відтак, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію № 50095775 від 09 грудня 2019 року, є незаконним.

Відповідно до статті 1050 ЦК України, якщо позичальник своєчасно не повернув суму позики, він зобов`язаний сплатити грошову суму відповідно до статті 625 цього Кодексу.

За змістом частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України право кредитора нараховувати передбачені договором проценти за кредитним договором та пені припиняється.

Так, згідно письмової вимоги АКІБ «Укрсиббанк» від 24 вересня 2014 року направленої на поштову адресу ОСОБА_1 , банк вимагав у ОСОБА_1 сплатити заборгованість за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року, яка станом на 24 вересня 2014 року становила 273 153,40 доларів США. Направивши вищевказану вимогу банк визначив термін повернення кредиту таким, що настав.

Таким чином, після пред`явлення АКІБ «Укрсиббанк» до ОСОБА_1 вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом, припинилося. Сума заборгованості на час закінчення строку договору становила 273 153,40 доларів США.

Разом з тим, згідно вимоги ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» про усунення порушення зобов`язань за кредитним договором № 041119-1 від 04 листопада 2019 року, у ОСОБА_1 наявна заборгованість за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року, яка станом на 04 листопада 2019 року складає 467 068,35 доларів США та складається з кредитної заборгованості та простроченої заборгованості по відсотках.

З вказаного вбачається, що після закінчення строку дії договору, ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» продовжувало нараховувати відсотки по кредитному договору № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року, що не відповідає положенням статті 1050 ЦК України.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що сума заборгованості за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року зазначена ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» у вимозі від 04 листопада 2019 року, є необґрунтованою.

Відповідно до приписів ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Як вбачається з матеріалів справи, письмовою вимогою від 24 вересня 2014 року АКІБ «Укрсиббанк» визначив термін повернення кредитутаким, що настав.

Сума заборгованості на час закінчення строку кредитному договору № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року становила 273 153,40 доларів США.

Як вбачається зі Звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки № 18-191209-11 від 09 грудня 2019 року, ринкова вартість земельної ділянки площею 0,1000 га з кадастровим номером :82:143:0018 становить 7 097 498 грн. 40 коп.

Таким чином, оціночна ринкова вартість стягнутого за іпотечним застереженням об`єкту нерухомого майна, значно перевищує заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року.

Також слід зазначити, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, разом з тим, ціна земельної ділянки площею 0,1000 га з кадастровим номером :82:143:0018, в порушення вимог чинного законодавства України, не була погоджена з позивачем.

Враховуючи вищенаведене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для набуття іпотекодержателем ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом реєстрації такого права на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Згідно статті 18 вказаного Закону, перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно змісту положень, закріплених у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону Закону України «Про іпотеку», державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Так, враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів на підтвердження отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про усунення порушення кредитного зобов`язання, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, необґрунтованість суми заборгованості за кредитним договором, у державного реєстратора були відсутні підстави для здійснення реєстрації права власності на земельну ділянку за «ФК «Факторинг та кредитування».

Таким чином, реєстрація права власності на земельну ділянку за ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування», було здійснено незаконно, а відтак, подальша реалізація земельної ділянки та реєстрація права власності на неї за ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , є незаконними.

У частині першій статті 330 ЦК України встановлено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Так, оскільки спірна земельна ділянка вибула із володіння ОСОБА_1 не з його волі, а останніми її набувачами є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , наявні підстави для витребування земельної ділянки із володіння останніх.

Таким чином, суд першої інстанції на підставі наявних в матеріалах справи доказів, дійшов обґрунтованого висновку щодо наявності підстав для задоволення даного позову.

Колегія суддів ставиться критично до посилання скаржника на те, що ОСОБА_1 було отримано вимогу про усунення порушення за кредитним договором та договором іпотеки в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» 07 листопада 2019 року, оскільки належних доказів на підтвердження зазначеного, матеріали справи не містять.

Посилання скаржника на наказ Міністерства юстиції України № 2292/7 від 07 вересня 2020 року як на підставу підтвердження законності здійснення реєстрації права власності на земельну ділянку за ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування», є безпідставним, оскільки вищевказаний висновок є консультативним.

Посилання скаржника на неправильно обраний позивачем спосіб захисту, є помилковим.

Колегія суддів ставиться критично до посилання скаржника на невірний висновок суду першої інстанції щодо необґрунтованості заборгованості за кредитним договором, оскільки, пред`являючи 24 вересня 2014 року вимогу до ОСОБА_1 про усунення порушень зобов`язань за кредитним договором, АКІБ «Укрсиббанк» визначив строк закінчення договору та суму заборгованості, яка становила 273 153,40 доларів США. Разом з тим, після закінчення строку дії договору, ТОВ «ФК «Факторинг та кредитування» продовжувало нараховувати відсотки по кредитному договору № 140-12/07-2005К від 12 липня 2005 року, що не відповідає положенням статті 1050 ЦК України.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції та не впливають на законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення.

Колегія суддів не вбачає підстав для зміни чи скасування рішення суду, як і не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

За таких обставин, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення залишити без змін, як таке, що ухвалене з вірним застосуванням норм матеріального та процесуального права, є законним та обґрунтованим.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Факторинг та кредитування» - залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 31 березня 2021 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повне судове рішення складено 25 листопада 2021 року.

Суддя-доповідач: І.М. Вербова

Судді: Я. В. Головачов

В. А. Нежура