справа № 357/6615/19
головуючий у суді І інстанції Ярмола О.Я.
провадження № 22-ц/824/1428/2021
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

11 січня 2021 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Мостової Г.І.

суддів Слюсар Т.А., Суханової Є.М.,

за участю секретаря судового засідання Сердюк К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Гребеня Олега Олександровича на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року

у справі за позовом Приватного орендного підприємства «Агрофірма Узинська» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Роза-Л», третя особа: Комунальне підприємство «Перевага», Державний реєстратор Хоцінська Анна Миколаївна про визнання недійсним договору оренди землі та

за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного орендного підприємства «Агрофірма Узинська» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, -

в с т а н о в и в :

У червні 2019 року ПОП «Агрофірма Узинська» звернулась до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Роза-Л», мотивуючи тим, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,8896 га з кадастровим номером :03:001:0043, яка розташована у межах Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

ОСОБА_1 30 вересня 2013 року, уклав з ПОП «Агрофірма Узинська» договір оренди землі, за яким передав в оренду свою земельну ділянку строком на 5 років.

30 грудня 2014 року було проведено державну реєстрацію зазначеного права оренди. Орендодавець отримував орендну плату, а орендар відкрито використовував земельну ділянку за призначенням.

20 червня 2017 року Міністерством юстиції було прийнято наказ № 1977/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію та їх обтяжень», відповідно до якого, того ж дня, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення № 35776855 від 20 червня 2017 року Департаментом державної реєстрації Міністерства юстиції України, Сторчак Сергієм Петровичем було скасовано запис про інше речове право № 8335237 від 30 грудня 2014 року.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 квітня 2018 року, яке залишено в силі Верховним Судом 18 квітня 2019 року було визнано протиправним і скасовано наказ Міністерства юстиції України № 1977/5 від 20 червня 2017 року, скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про скасування державної реєстрації права оренди позивача.

Тобто, 18 квітня 2019 року в судовому порядку було відновлено порушене право оренди ПОП «Агрофірма Узинська» на вказану земельну ділянку, про що був обізнаний ОСОБА_1 .

Однак, 27 квітня 2019 року ОСОБА_1 , уклав договір оренди № б/н з ТОВ «Роза-Л», предметом якого є його, таж сама земельна ділянка площею 3,8896 га з кадастровим номером :03:001:0043, яка розташована у межах Розаліївської сільської ради.

Державний реєстратором КП «Перевага» Хоцінською А.М. 07 травня 2019 року було зареєстровано цей договір оренди, що позивач ПОП «Агрофірма Узинська» вважає протиправним та просив суд: визнати недійсним договір оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Роза-Л», предметом якого є земельна ділянка площею 3,8896 га, з кадастровим номером :03:001:0043, яка розташована на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області; скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію іншого речового права № 31443479 від 04 травня 2019 року на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0043, внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Перевага» Хоцінської А.М., індексний номер 46752131 від 07 травня 2019 року, вирішити питання судових витрат.

ОСОБА_1 подав до суду зустрічний позов про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 30 вересня 2013 року , мотивуючи тим, що у травні 2017 року, під час здійснення ним підготовчих сільськогосподарських робіт на власній земельній ділянці, невідомі особи, які представились охоронцями, повідомили про перебування його земельної ділянки у користуванні ПОП «Агрофірма Узинська».

У зв`язку з чим, ОСОБА_1 дізнався з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про існування договору оренди землі № 90 від 30 вересня 2013 року, хоча ніякого договору оренди з ПОП «Агрофірма Узинська» не укладав, орендної плати в продовж 3 років не отримував.

Крім того, ОСОБА_1 зазначає, що в оспорюваному договорі не визначено належним чином спосіб та умови розрахунків при внесенні орендної плати і він не виявляв волі на укладення цього договору оренди, а тому просить суд: визнати недійсним договір оренди № 90 від 30 серпня 2013 року, де орендарем є ПОП «Агрофірма Узинська», вирішити питання судових витрат.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 задоволено позов ПОП «Агрофірма Узинська».

Визнано недійсним договір оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Роза-Л», предметом якого є земельна ділянка площею 3,8896 га, з кадастровим номером :03:001:00043, яка розташована на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

Скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 31443479 від 04 травня 2019 року на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0043, внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Перевага» Хоцінської А.М., індексний номер 46752131 від 07 травня 2019 року.

Стягнуто з ОСОБА_1 , ТОВ «Роза-Л» на користь ПОП «Агрофірма Узинська» судові витрати у справі на загальну суму 2 881 грн 50 коп. (по 1 440 грн 70 коп. з кожного відповідача).

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ПОП «Агрофірма Узинська» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - відмовлено.

Задовольняючи первісний позов, суд першої інстанції встановив, що власником земельної ділянки ОСОБА_1 було передано в оренду ТОВ «Роза?Л» ту саму земельну ділянку, яка перебувала в користуванні ПОП «Агрофірма Узинська» на підставі раніше укладеного договору оренди, строк дії якого не закінчився, та виходив з того, що ПОП «Агрофірма Узинська», яка не є стороною оспорюваного договору, як орендар спірної земельної ділянки, має право на оспорювання договору, та дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки цей правочин порушує переважне право ПОП «Агрофірма Узинська» на використання спірної земельної ділянки.

Відмовляючи у задоволені зустрічного позову, суд першої інстанції обґрунтував свої висновки тим, що не виконання орендарем ПОП «Агрофірма Узинська» умов договору оренди не підтверджено належними доказами, позивачем надано докази отримання орендодавцем орендної плати відповідно до умов оспорюваного договору та докази того, що 06 червня 2017 року ОСОБА_1 звертався до Міністерства юстиції України із скаргою та проханням скасувати рішення про державну реєстрацію оспорюваного договору оренди.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Гребінь О.О. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ПОП «Агрофірма Узинська» та задовольнити зустрічний позов ОСОБА_1 .

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення суду прийняте за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, ПОП «Агрофірма Узинська» не довела обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, у зв`язку з чим висновки, що викладені у рішенні, не відповідають обставинам справи, що стало можливим у зв`язку з неправильним застосування норм матеріального права, а тому рішення суду підлягає скасуванню з огляду на таке.

Не надано достатньої можливості для обґрунтування обставин справи щодо відсутності підпису ОСОБА_1 на договорі оренди, акті приймання-передачі земельної ділянки та видаткових накладних, подане до суду клопотання про призначення почеркознавчої експертизи судом першої інстанції фактично проігноровано.

Під час розгляду адміністративної справи доводи власника землі ОСОБА_1 щодо порушення його права на користування земельною ділянкою по суті не вирішувались, а його право на вільне володіння і розпорядження належною земельною ділянкою залишається незахищеним.

Необґрунтованим є твердження суду першої інстанції щодо обізнаності ОСОБА_1 про ухвалення 18 квітня 2019 року остаточного рішення у справі № 826/9791/17, оскільки докази отримання ОСОБА_1 постанови Касаційного адміністративного суду у складі Верховного суду від 18 квітня 2019 року відсутні.

Не підтверджені жодними належними та допустимими доказами твердження суду щодо незаконності дій державного реєстратора Хоцінської А.М. під час здійснення державної реєстрації права оренди землі за ТОВ «Роза-Л».

Про існування оспорюваного договору ОСОБА_1 не знав, орендної плати за користування земельною ділянкою ПОП «Агрофірма Узинська» упродовж 5 років начебто існування договору не отримував. Договором оренди земельної ділянки в порушення норми частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» належним чином не визначено спосіб та умови розрахунків при внесенні орендної плати, оскільки у договорі відсутні положення про форму здійснення грошових розрахунків за таким договором та щодо порядку проведення таких розрахунків. ОСОБА_1 не виявляв волі та не укладав спірний договір оренди земельної ділянки, що порушує вимоги вищевказаної норми.

ПОП «Агрофірма Узинська» подало відзив на апеляційну скаргу, де заперечує проти доводів апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції не сприяв ОСОБА_1 в реалізації його прав, а також, вказує, що відсутні підстави для додаткового з`ясування обставини, чи укладав ОСОБА_1 оспорюваний договір.

Колегія суддів, вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасника справи, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом, зокрема Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (надалі по тексту - Закон № 161-XIV) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частиною 4 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,8896 га з кадастровим номером :03:001:0043, яка розташована у межах Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області відповідно до Інформаційної довідки ДРРП на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (а.с. 29).

Відповідно до п.п. 1,2,5 договору оренди № 90 від 30 вересня 2013 року, ОСОБА_1 передає, а орендар ПОП «Агрофірма Узинська» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області згідно з Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно індексний номер 10213889. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,8896 га кадастровий номер :03:001:0043 (а.с. 9).

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Як вбачається з матеріалів справи, державним реєстратором реєстраційної служби Білоцерківського МРУЮ Поповою Л.О., було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 січня 2015 року № 18516904 та до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право № 8335237 на земельну ділянку за ПОП «Агрофірма Узинська», було зареєстровано договір оренди від 30 грудня 2014 року, укладений між ПОП «Агрофірма Узинська» та ОСОБА_1 № 90, на земельну ділянку площею 3,8896 га, яка знаходиться на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер :03:001:0043, строком на 5 років, що підтверджується Витягом про державну реєстрацію речового права (а.с.11).

Відповідно до частини 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина 1 стаття 5 ЦПК України).

Отже, судовому захисту в цивільних судах підлягають порушені, невизнані або оспорювані права, свободи та законні інтереси особи. При цьому позивач на власний розсуд визначає, які і яким чином порушені його права. Визначальним для вирішення питання про обґрунтованість вимог особи у розв`язанні спору є встановлення факту порушення відповідних прав, свобод чи інтересів такої особи.

Положення пунктів 4 і 5 частини 3 статті 175 ЦПК України дає підстави зробити висновок, що предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Як вбачається з позовної заяви про визнання недійсним договору оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Роза-Л», звертаючись до суду позивач ПОП «Агрофірма Узинська» обґрунтовував свої вимоги тим, що має право на використання спірної земельної ділянки на підставі договору оренди №90 від 30 березня 2013 року, укладеним між ОСОБА_1 та ПОП «Агрофірма Узинська».

А також, вказувало, що:

на виконання положень статей 124, 125, 126 ЗК України, на підставі цього договору оренди землі державним реєстратором внесено запис про інше речове право на земельну ділянку за ПОП «Агрофірма Узинська» на строк дії до 30 грудня 2019 року,

початок перебігу дії договору оренди у 5 років потрібно відраховувати з його державної реєстрації 30 грудня 2014 року, тому і строк його дії до 30 грудня 2019 року,

підстави для припинення зобов`язання орендодавця за договором оренди відсутні, між сторонами угода про дострокове припинення цього договору не укладалася та в судовому порядку договір оренди не розривався,

власник земельної ділянки, який до закінчення строку дії договору оренди з ПОП «Агрофірма Узинська», до 30 грудня 2019 року, уклав договір оренди землі з ТОВ «Роза-Л», - порушив право ПОП «Агрофірма Узинська».

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до п. 8 договору оренди землі № 90 від 30 вересня 2013 року, на підставі якого позивач за первісним позовом звернувся до суду, сторони домовилися, що договір укладено на п`ять років з правом пролонгації. Якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору не повідомить письмово про зміну умов договору, договір вважається пролонгованим.

Однак, як вбачається з оскаржуваного рішення суд першої інстанції не досліджував питання про початок перебігу строку дії (п`ять років) договору оренди землі № 90 від 30 вересня 2013 року та не встановив дату його закінчення, фактично погодившись з доводами позивача за первісним позовом про те, що цей договір діє до 30 грудня 2019 року (п`ять років з 30 грудня 2014 року - моменту державної реєстрації речового права).

Колегія апеляційного суду не може погодитися з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Момент укладення договору визначено у частині 1 статті 638 ЦК України, у якій зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно зі статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Аналіз наведених норм дає можливість зробити висновок, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, тобто на момент підписання договору його сторонами (правовий висновок, викладений у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц (провадження № 14-306цс18)).

Колегія апеляційного суду з врахуванням наведених вище правових норм вважає, що початок перебігу п`яти років дії договору оренди землі № 90 від 30 вересня 2013 року почався з моменту його підписання сторонами та встановила, що договір оренди землі №90 від 30 березня 2013 року укладений на 5 років закінчив свою дію 30 березня 2018 року.

У зв`язку з встановленим та тим, що оспорюваний позивачем за первісним позовом, договір укладений 27 квітня 2019 року, підлягає дослідженню питання поновлення дії договору оренди землі на підставі якого позивач звернувся до суду, відповідно до частини 6 статті 33 Закону № 161?XIV.

Відповідно до статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції 2013 року), яка має назву «Поновлення договору оренди землі», передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 цього Закону України).

Частиною 6 статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції 2013 року), встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8 статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції 2013 року), було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції 2013 року)).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 цього Закону).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Таким чином, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції 2013 року). І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

(Вказаний правовий висновок, викладений в Постанові Великою Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20).

Дослідивши матеріали справи, колегія апеляційного суду встановила, що орендар ПОП «Агрофірма Узинська» не надсилав орендодавцеві ОСОБА_1 у строки, встановлені частиною 2 статті 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі №90 від 30 березня 2013 року разом з проектом додаткової угоди, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі частини 5 цієї статті.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про недотримання орендарем ПОП «Агрофірма Узинська», позивачем за первісним позовом, процедури поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону № 161-XIV (2013 рік).

Підсумовуючи викладене, колегія апеляційного суду встановила, що на момент укладання оспорюваного договору оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, договір оренди землі № 90 від 30 березня 2013 року укладений на 5 років, який закінчив свою дію 30 березня 2018 року, не був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Обґрунтовуючи недійсність оспорюваного договору оренди б/н від 27 квітня 2019 року п. «в» статті 152 ЗК України та статтями 203, 215 ЦК України, ПОП «Агрофірма Узинська» посилалося на те, що те, що вказаними діями власника земельної ділянки щодо передачі в оренду спірної земельною ділянки новому орендарю без законного припинення права оренди з попереднім орендарем, було порушено гарантії позивача, визначені статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, на правомірне очікування та законне сподівання на користування спірною земельною ділянкою у строк, встановлений договором.

На вимогу суду, Управлінням адміністративних послуг та державної реєстрації Білоцерківської РДА надано договір оренди землі від 27 квітня 2019 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Роза?Л» (а.с. 57-58).

Відповідно до п.п. 1.1-1.4, 2.1, 3.1 договору оренди б/н від 27 квітня 2019 року, ОСОБА_1 передає, а орендар ТОВ «Роза-Л» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,8896 га, якій присвоєний кадастровий номер :03:001:0043. Договір укладено на сім років (а.с. 57-58).

Державним реєстратором Хоцінською А.М. Комунального підприємства «Перевага» в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, 04 травня 2019 року було здійснено державну реєстрацію права оренди на підставі договору оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Роза-Л», індексний номер рішення 46752131 від 07 травня 2019 року, номер запису про інше речове право № 31443479, предметом якого є одна і та ж земельна ділянка площею 3,8896 га, кадастровий номер :03:001:0043, яка розташована на території Розаліївської сільської ради, Білоцерківського району Київської області та яка була раніше передана в оренду ПОП «Агрофірма Узинська» .

Дослідивши матеріали справи, колегія апеляційного суду не погоджується з висновком суду першої інстанції та вважає, що дія договору оренди землі № 90 від 30 березня 2013 року закінчилася 30 березня 2018 року і він не був поновлений, тому оспорюваний договір оренди землі б/н від 27 квітня 2019 року не порушує переважне право ПОП «Агрофірма Узинська» на використання спірної земельної ділянки, що виникло у нього на підставі цього договору.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3,5,6 статті 203 ЦК України, як передбачено у частині 1 статті 215 ЦК України.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Враховуючи викладене, колегія апеляційного суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга про скасування рішення суду першої інстанції про задоволення первісного позову підлягає задоволенню, рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року про задоволення первісного позову підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення.

Оскільки колегія апеляційного суду не встановила наявність обставин з якими закон пов`язує визнання недійсним оспорюваного правочину, позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі № б/н від 27 квітня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Роза-Л», предметом якого є земельна ділянка площею 3,8896 га, з кадастровим номером :03:001:00043, яка розташована на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області, - задоволенню не підлягають.

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову у цій частині, колегія апеляційного суду вважає, що не підлягають задоволенню і похідні позовні вимоги про скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 31443479 від 04 травня 2019 року на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0043, внесений на підставі рішення державного реєстратора КП «Перевага» Хоцінської А.М., індексний номер 46752131 від 07 травня 2019 року.

Щодо доводів апеляційної скарги в частині відмови у задоволенні зустрічного позову про визнання недійсним договору оренди землі № 90 від 30 березня 2013 року, то колегія апеляційного суду вважає, що в цій частині апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Звертаючись з позовом про визнання недійсним договору оренди землі № 90 від 30 березня 2013 року, позивач за зустрічним позовом ОСОБА_1 обґрунтовував позов тим, що він не виявляв волі та не укладав оспорюваний договір оренди земельної ділянки, орендної плати за користування земельною ділянкою ПОП «Агрофірма Узинська» не отримував, умови договору не відповідають вимогам частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» належним чином не визначено спосіб та умови розрахунків при внесенні орендної плати, оскільки у договорі відсутні положення про форму здійснення грошових розрахунків за таким договором та щодо порядку проведення таких розрахунків.

Заперечуючи проти зустрічного позову, ПОП «Агрофірма Узинська» у відзиві заявило про застосування позовної давності (а.с. 86)

Відповідно до п.п. 1,2,5 договору оренди № 90 від 30 вересня 2013 року, ОСОБА_1 передає, а орендар ПОП «Агрофірма Узинська» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області згідно з Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно індексний номер 10213889. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,8896 га кадастровий номер :03:001:0043.

Відповідно до п.п. 5,9-12 договору оренди № 90 від 30 вересня 2013 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 67 648 грн., орендна плата вноситься у розмірі 3% від вартості земельної ділянки в натуральній і грошовій формі до 31 грудня поточного року, обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами.

А також, умовами договору встановлено відповідальність за порушення зобов`язання щодо сплати орендної плати у вигляді пені у розмірі 0,02 % несплаченої суми за кожний день прострочення (п. 14).

Відповідно до п. 13 договору визначено підстави для перегляду розміру орендної плати (а.с. 9).

Відповідно до п. 8 договору сторони домовилися, що договір укладено на п`ять років з правом пролонгації. Якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору не повідомить письмово про зміну умов договору, договір вважається пролонгованим.

Відповідно до договору та на підставі Акту прийому-передачі орендованої земельної ділянки вказана земельна ділянка була передана від орендодавця орендарю (а.с. 10).

Позивачем за первісним позовом на підтвердження належного виконання зобов`язання за договором оренди надано платіжну відомість на виплату на земельний пай від. Людинівка 2015 рік та видатковий касовий ордер від 04 серпня 2016 року (а.с. 12-13).

Як вбачається з матеріалів справи, державним реєстратором реєстраційної служби Білоцерківського МРУЮ Поповою Л.О., було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 січня 2015 року № 18516904 та до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право № 8335237 на земельну ділянку за ПОП «Агрофірма Узинська», було зареєстровано договір оренди від 30 грудня 2014 року, укладений між ПОП «Агрофірма Узинська» та ОСОБА_1 № 90, на земельну ділянку площею 3,8896 га, яка знаходиться на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер :03:001:0043, строком на 5 років, що підтверджується Витягом про державну реєстрацію речового права (а.с.11).

20 червня 2017 року Міністерством юстиції України було прийнято наказ № 1977/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію та їх обтяжень», відповідно до якого колективну скаргу ОСОБА_1 та інших осіб задоволено в повному обсязі, зокрема, було вирішено скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 січня 2015 року № 18516904 прийняте державним реєстратором реєстраційної служби Білоцерківського МРУЮ Поповою Л.О.; виконання наказу покладено на Департамент державної реєстрації та нотаріату. І того ж дня, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення № 35776855 від 20 червня 2017 року Департаментом державної реєстрації Міністерства юстиції України, реєстратором Сторчаком Сергієм Петровичем, було скасовано запис про інше речове право № 8335237 від 30 грудня 2014 року.

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 квітня 2018 року, залишеним в силі постановою Верховного Суду від 18 квітня 2019 року, у адміністративній справі № 826/9791/17 було визнано протиправним та скасовано наказ Міністерства юстиції України № 1977/5 від 20 червня 2017 року, в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 січня 2015 року, прийнятого державним реєстратором реєстраційної служби Білоцерківського МРУЮ Поповою Л.О.; скасовано рішення Сторчака С.П. , Департамент державної реєстрації Міністерства юстиції України, № 35776855 від 20 червня 2017 року, в частині скасування іншого речового права № 8335237 від 30 грудня 2014 року; скасовано, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про скасування державної реєстрації зазначеного речового права (а.с. 14?18, 19?26).

Колегія апеляційного суду відхиляє доводи апелянта про те, що судом першої інстанції не надано достатньої можливості для обґрунтування обставин справи щодо відсутності підпису ОСОБА_1 на договорі оренди, акті приймання-передачі земельної ділянки та видаткових накладних з огляду на таке.

Клопотання про призначення експертизи було подано з пропуском процесуального строку, після закриття підготовчого засідання, однак позивач за зустрічним позовом відповідно до статті 126 ЦПК України не просив поновити строк для вирішення клопотання, не обґрунтував та не зазначив підстави пропуску строку для вирішення клопотання про призначення експертизи.

Крім цього, як вбачається з матеріалів справи, позивач за зустрічним позовом та його представник в судове засідання під час розгляду справи у суді першої інстанції жодного разу не з`явилися, про день та час розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили, відзиву на первісний позов не подали.

У зв`язку з цим, у суду першої інстанції була відсутня можливість зібрати експериментальні зразки почерку та підпису особи, яка ставить під сумнів свій підпис, висловлює підозру в підробленні її підпису, а заявником не надано вільні зразки свого підпису в період більш наближений до періоду складання оскаржуваних документів.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно з частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частин 1-4 статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Колегія апеляційного суду звертає увагу на те, що неналежне виконання договору не свідчить про його недійсність та відхиляє доводи апелянта про те, що він не отримував орендної плати за користування земельною ділянкою ПОП «Агрофірма Узинська», як підстави для визнання договору недійсним.

А також, дослідивши умови договору оренди землі № 90 від 30 березня 2013 року, суд апеляційної інстанції встановила відповідність його умов положенням частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» та вважає, що в п.п. 5,9-12, 14 договору належним чином визначено спосіб та умови розрахунків при внесенні орендної плати.

Таким чином з урахуванням встановлених обставин щодо відсутності правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі №90 від 30 березня 2013 року, апеляційна скарга в цій частині залишається без задоволення, рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року про відмову у задоволенні зустрічного позову залишається без змін.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються»

Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа: «Серявін проти України» рішення від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частин 1,13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Гребеня Олега Олександровича задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року про задоволення первісного позову скасувати з ухваленням нового рішення.

Відмовити у задоволенні позову Приватного орендного підприємства «Агрофірма Узинська» до ОСОБА_1 , ТОВ «Роза-Л» про визнання недійсним договору оренди землі б/н від 27 квітня 2019 року та про скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Стягнути з Приватного орендного підприємства «Агрофірма Узинська» (місце знаходження: вулиця Волі, 26 місто Узин, Білоцерківський район, Київська область, 09161, ) на користь ОСОБА_1 (місце реєстрації: с. Городище-Пустоварівське, Володарський район, Київська область, ІПН НОМЕР_1 ) судовий збір за розгляд справи в апеляційному суді у розмірі 2 522 грн 40 коп.

В іншій частині рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 грудня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання тексту повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений 18 січня 2021 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Т.А. Слюсар

Є.М. Суханова