Головуючий у 1-й інстанції Пустовойт Т.В.
Суддя-доповідач: Попова С.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 січня 2021 року Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Попової С.А.,

суддів Зайцевої С.А., Ткаченко Т.Б.,

розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи

апеляційну скаргу ОСОБА_1 та її представника ОСОБА_2

на рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2020 року, ухвалене у складі судді Пустовойт Т.В., повний текст рішення складено 16 листопада 2020 року,

у цивільній справі

за позовом Маріупольської міської ради Донецької області

до ОСОБА_1

про стягнення заборгованості по орендній платі за користування земельною ділянкою,

В С Т А Н О В И В:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2019 року Маріупольська міська рада Донецької області звернулася до суду із позовом, посилаючись на наступні обставини.

Відповідно до рішення Маріупольської міської ради Донецької області від 30.06.2015 №6/49-5572, між Маріупольською міською радою та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки від 28.07.2015. За умовами вищевказаного договору, Маріупольська міська рада Донецької області передала, а ОСОБА_3 прийняв у строкове користування на 10 років земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1500га на умовах здійснення орендної плати в грошовій формі у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік.

ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 04.10.2016 придбала нежитлове приміщення, що знаходиться на цій земельній ділянці по АДРЕСА_1 . На підставі рішення Маріупольської міської ради Донецької області від 25.07.2017 №7/20-1741 за ОСОБА_3 було припинено право оренди земельної ділянки, розірвано договір оренди та 21.12.2017 укладено договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 строком на 10 років.

На підставі ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України право користування земельною ділянкою і обов`язок зі здійснення орендної плати перейшло від колишнього землекористувача ФОП ОСОБА_3 до ОСОБА_1 в межах строку дії договору з моменту набуття останньою права власності на нежитлове приміщення у жовтні 2016 року, що знаходиться на земельній ділянці, по день розірвання договору оренди земельної ділянки.

Проте, у відповідачки, з урахуванням уточнення позовної заяви (а.с. 39-40) виникла заборгованість за договором оренди за період з листопада 2016 року по жовтень 2017 року в розмірі 69147,56грн, що не погашена орендарем в позасудовому порядку, яку поряд із компенсацією понесених судових витрат з оплати судового збору просив стягнути позивач.

Відповідачем ОСОБА_1 подано відзив на позовну заяву (а.с. 55-56).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2020 року позов Маріупольської міської ради Донецької області задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Маріупольської міської ради Донецької області заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1500га, кадастровий номер :01:014:0329, за період з жовтня 2016 року по 23 жовтня 2017 року в розмірі 69147,56грн, а також витрати зі сплати судового збору в розмірі 1921грн.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції з урахуванням ч. 1 ст. 377 ЦК України, ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України, виходив з того що, після придбання відповідачкою нерухомого майна до неї перейшло право попереднього користувача за договором оренди земельної ділянки з жовтня 2016. Отже, обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою лежить саме на відповідачці, чого вона не дотрималась, і в результаті чого утворилась заборгованість по орендній платі за користування вказаною земельною ділянкою.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 (а.с. 148-151), посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, просили рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга вмотивована наступними доводами.

Відповідачка придбала нежитлові будівлі по АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу від 04.10.2016 і в грудні 2016 року подала до Маріупольської міської ради Донецької області заяву про переоформлення права оренди земельних ділянок. Лише через місяць, 20.01.2017 було оприлюднено проект рішення «Про припинення права оренди земельних ділянок ФОП ОСОБА_3 та надання в оренду земельних ділянок по АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1 », а саме рішення міськрада прийняла лише 25.07.2017. Відповідачка 21.10.2017 звернулась до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради для отримання адміністративної послуги - підготування проекту договору оренди земельної ділянки. Договір був укладений 21.12.2017. А державна реєстрація припинення договорів оренди земельних ділянок і ФОП ОСОБА_3 була проведена юридичним департаментом Маріупольської міської ради лише 29.12.2017 і неприпинення договору оренди з ФОП ОСОБА_3 є виключним бажанням орендодавця - міськради.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди зазначеної земельної ділянки зареєстроване 03.03.2018, тобто, право оренди у ОСОБА_1 виникли з 03.03.2018. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту укладення договору купівлі-продажу майна жовтні 2016 року.

Відповідно до Закону № 1669-VІІ було встановлено, що під час проведення антитерористичної операції (далі - АТО, згодом трансформована в ООС - операція об`єднаних сил), суб`єкти господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення АТО, звільняються від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, та на підставі листа Донецької торгово-промислової палати від 18.04.2017 № 341/12.1-19-03, а також за період з 2014 по 2016 за попереднім землекористувачем ОСОБА_3 значиться переплата орендної плати по спірній земельній ділянці, що підтверджено Головним управлінням ДПС в Донецькій області від 19.02.2020. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 , заявлених в межах розгляду справи в порядку адміністративної юрисдикції, щодо повернення надмірно сплачених коштів з орендної плати за землю Маріуполі за період з 14.04.2014 по 08.06.2016, було відмовлено. Отже, кошти за оренду, сплачені попереднім землекористувачем на сьогодення повернуті не були зараховані податковим органом до бюджету як платежі з орендної плати за 2016-2017. Оскільки ці кошти переплати залишились у користуванні ради, то позивач жодного збитку не поніс, а безпідставно звернувся до суду для повторного стягнення грошових коштів з відповідачки.

У відзиві на апеляційну скаргу Маріупольска міська рада Донецької області (а.с. 172-174) наголошує на необґрунтованості доводів апеляційної скарги і вказує на те, що відповідачкою не враховано суть рішення адміністративного суду щодо попереднього землекористувача ОСОБА_3 , де підставою для відмови в задоволенні його позову про повернення надміру сплачених коштів була наявність в нього податкового боргу і де судом було встановлено звільнення ФОП ОСОБА_3 від обов`язку декларувати та сплачувати орендну плату за землю у зв`язку із продажом 04.10.2016 нерухомого майна на цій земельній ділянці. Відносини із попереднім орендарем не є предметом розгляду даної справи.

Процедура розгляду справи апеляційним судом

Враховуючи положення ч. 13 ст. 7, ч. 4 ст. 274, ч. 1 ст. 368 ЦПК України, розгляд даної справи в силу ч. 1 ст. 369 ЦПК України, здійснюється в порядку спрощеного провадження без повідомлення учасників справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Як встановлено судом, 28.07.2015 між орендодавцем в особі Маріупольської міської ради та орендарем ФОП ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,1500га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:014:0329. За п. 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 4.2, 5.1 Договору оренди останній прийняв у строкове платне користування земельну ділянку строком на 10 років, з фіксованою платою у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік, за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови (а.с. 7-9).

На підставі договору купівлі-продажу від 04.10.2016 року ОСОБА_1 придбала нежитлове приміщення, що знаходиться на вказаній земельній ділянці по АДРЕСА_2 (а.с. 13-19).

Рішенням Маріупольської міської ради від 25.07.2017 року № 7/20-1741, припинено право оренди земельних ділянок площею 0,1112га та 0,1500га по АДРЕСА_1 ФОП ОСОБА_3 , розірвано договір оренди від 28.07.2015 року. Надано в оренду на 10 років земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, адміністративно-складських приміщень) по АДРЕСА_1 ОСОБА_1 : площею 0,1500га (кадастровий №:01:014:0329); площею 0,1112га (кадастровий номер :01:014:0330) (а.с. 11, 12).

21 грудня 2017 року Маріупольською міською радою та орендарем ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:014:0329. ОСОБА_1 прийняла у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1500га, строком на 10 років, з фіксованою платою у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки за рік, за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, будівництво та обслуговування інших будівель громадської забудови (а.с. 20-22).

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши доводи апеляційної скарги і відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Згідно ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пп.14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Подактового кодексу України).

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 ЗК визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК.

Згідно із частинами 1, 2 статті 120 ЗК України (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин у зв`язку із придбанням у жовтні 2016 року відповідачкою нежитлової будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці): у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК України (в редакції на момент виникнення спірних павовідносин) визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною 3 статті ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас, згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки , на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин (на кшталт оформлення нового договору оренди 21.12.2017, на чому акцентує увагу в апеляційній скарзі відповідачка), оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження ОСОБА_3 об`єкту нерухомості зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не, є автоматично виникає у нового власника нерухомості - ОСОБА_1 .

Аналогічні правові висновки щодо автоматичного, в силу закону, набуття покупцем нерухомості обов`язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди земельної ділянки, укладеного із продавцем цієї нерухомості, а також аналіз питань бездокументарного користування земельною ділянкою для обслуговування приватної будівлі, де наголошується принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, втілені у низці рішень Верховного Суду, що мають бути враховані судами в порядку ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Зокрема, судом першої інстанції вірно враховано висновки в постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17.

Такі правові висновки знайшли свій розвиток і в інших постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах: від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17; від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16); від 19 травня 2020 року у справі № 127/10011/18; від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17; від 07 листопада 2018 року у справі №910/20774/17.

Слід зауважити, що у п. 23 постанови від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17 Верховний Суд наголосив на помилковості доводів відповідача (аналогічних як і у даній справі за позовом ОСОБА_1 ) з приводу припинення правовідносин оренди землі із первісним орендарем (яким є в даній справі ОСОБА_3 ) з припиненням його обов`язку зі сплати орендної плати за землю тільки після формальної/документальної заміни на нового орендаря за договором (у даній справі - на ОСОБА_1 ). При цьому Верховний Суд звернув увагу на парадоксальність ситуації, коли особа, яка вже не є власником нерухомості, а отже не є фактичним землекористувачем внаслідок втрати правового зв`язку з розташованим на ній майном, змушена нести безпідставні фінансові втрати, сплачуючи за землю, якою вона не користується і не може користуватися. Натомість новий власник нерухомого майна невизначений час здійснює безоплатне фактичне користування земельною ділянкою, що прямо суперечить положенням статті 206 ЗК, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

На підставі вищеперелічених положень законодавства, що унормовують автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що право оренди земельної ділянки перейшло до покупця будівлі ОСОБА_1 в силу закону, відбулася автоматична заміна орендаря в договорі оренди земельної ділянки з продавця ОСОБА_3 на покупця будівлі - ОСОБА_1 , і набувач будівлі зобов`язана сплачувати органу місцевого самоврядування орендну плату на умовах визначених в договорі оренди із попереднім власником. При цьому відсутність документального оформлення нового договору оренди земельної ділянки не позбавляє обов`язку набувача будівлі сплачувати оренду плату, з огляду на юридичне існування в силу закону з жовтня 2016 року між органом місцевого самоврядування та набувачем будівлі ОСОБА_1 орендних відносин на умовах передбачених договором оренди земельної ділянки, укладеному із попереднім власником будівлі.

Тож, оскільки правовідносини оренди землі між органом місцевого самоврядування із Кирилком припинені з дати відчуження об`єкту нерухомості 04.10.2016 за самим фактом його відчуження, то посилання у змісті апеляційної скарги ОСОБА_1 , як набувача цього майна і фактичного землекористувача, про відсутність в неї обов`язку зі сплати орендної плати з перекладанням такого обов`язку на попереднього землекористувача ОСОБА_3 - є необґрунтованими з правової точки зору.

Зарахування переплат ОСОБА_3 , на що посилається відповідачка, в рахунок погашення її зобов`язань по орендній платі, що є різними правовідносинами, не передбачено жодними нормами законодавства. Крім того, поза увагою відповідачки залишився зміст ухвалених у справі, що розглядалася в порядку адміністративної юрисдикції (а.с. 107-120), де наголошено про неможливість звільнення ОСОБА_3 від повернення заявленої суми переплати через доведений факт наявності у нього податкового боргу.

Аргументи апеляційної скарги не спростовують висновків судів першої інстанції, обґрунтовано викладених у мотивувальній частині рішення, а зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду щодо їх оцінки.

За таких обставин, на підставі п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга позивача ї її представника підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду, як ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права та обґрунтоване наявними у справі доказами, - залишенню без змін.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст.ст. 381-384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та її представника ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 16 листопада 2020 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та касаційному оскарженню не підлягає, крім випадків, визначених у п. 2 ч. 3 ст. 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 25 січня 2021 року.

Судді: С.А.Попова

С.А.Зайцева

Т.Б.Ткаченко