Номер провадження 2/754/605/21
Справа №754/2820/20
РІШЕННЯ

Іменем України

11 жовтня 2021 року Деснянський районний суд м.Києва в складі:

головуючого - судді Скрипки О.І.,

при секретарі Моторенко К.О.,

за участю позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування запису про державну реєстрацію права власності, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

Свої вимоги позивач мотивує тим, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 17.04.2013 року він та його мати ОСОБА_7 набули у рівних частках по Ѕ частині право власності на квартиру АДРЕСА_1 . 25.02.2016 року він та його мати уклали з відповідачем ОСОБА_4 договір іпотеки, відповідно до п.1.1 якого цим договором забезпечувалось виконання зобов`язання, що виникло у ОСОБА_7 на підставі договору позики, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 від 25.02.2016 року в простій письмовій формі на суму 175 925,00 грн. до 25.05.2016 року. Відповідно до п.1.2 договору, предметом іпотеки виступала спірна квартира.

Як зазначає позивач, після підписання договору іпотеки він не отримував ні від нотаріуса, ні від відповідачів жодних документів, листів, вимог чи повідомлень, пов`язаних з виконанням боргових зобов`язань, що були забезпечені іпотекою. У 2018 році йому стало відомо, що його право власності на спірну квартиру припинено шляхом звернення стягнення на неї в рахунок виконання боргових зобов`язань ОСОБА_8 за договором позики від 25.02.2016 року. Також він дізнався, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 07.11.2016 року власником вищевказаної квартири стала відповідач ОСОБА_5 , підставою для продажу квартири є застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у іпотечному договорі.

Позивач вважає, що відчуження спірної квартири відбулось незаконно, так як відповідач ОСОБА_4 не набув права звертати стягнення на предмет іпотеки, оскільки не було дотримано порядок, встановлений договором іпотеки, при умові дотримання якого можливо було звернути стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, не дотримано п.п.5,4, 6.4, 6.7, 6.8, 6.11 договору іпотеки щодо направлення вимоги про усунення порушень та встановлення строків, необхідних для звернення стягнення, оскільки жодних вимог про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки він не отримував. Крім того, він також дізнався, що 03.11.2016 року відповідач ОСОБА_4 уклав з відповідачем ОСОБА_6 договір про відступлення прав за договором іпотеки від 25.02.2016 року, передавши останньому всі права іпотекодержателя за вказаним договором. Проте, про укладення вказаного договору відповідачі боржника не проінформували, що є порушенням ст.24 ЗУ «Про іпотеку». Крім того, через 4 дні після відступлення права вимоги, а саме 07.11.2016 року, відповідачем ОСОБА_6 було укладено з відповідачем ОСОБА_5 оскаржуваний договір купівлі-продажу квартири. Відтак, позивач вважає, що оскільки відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_6 вимогу, передбачену ст.35 ЗУ «Про іпотеку» на адресу іпотекодавців не надсилали, то вони не набули права звернути стягнення на предмет іпотеки, а отже не могли здійснювати його продаж. Крім того, відповідачами не дотримано вимог ст.ст.36, 38, 42 ЗУ «Про іпотеку», оскільки його та боржника не проінформували про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, чим позбавили їх права з`ясувати розмір та підстави виникнення заборгованості та виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, зберігши свою власність. Проте, він втратив право власності на квартиру внаслідок протиправних дій відповідачів, які суперечили ст.ст.35, 36, 38, 42 ЗУ «Про іпотеку», в силу яких іпотекодержатель, який не дотримався порядку позасудового врегулювання, не може набути права звернути стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й продавати його від свого імені на користь третіх осіб.

Посилаючись на викладені обставини, позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 07.11.2016 року, скасувати запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 17317588 від 07.11.2016 року, а також стягнути з відповідачів судові витрати.

Ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва від 10.03.2020 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

23.06.2020 року до суду надійшов відзив представника відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_3 на позовну заяву. У даному відзиві представник відповідача не погоджується з позовом, вказуючи на те, що позивачем пропущено строк позовної давності, оскільки згідно наданої самім позивачем Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 21.11.2016 року позивач дізнався про порушення його прав саме 21.11.2016 року, а своїми твердженнями про те, що про порушення своїх прав він дізнався у 2018 року позивач намагається ввести суд в оману. Крім того, позивачем вказано неправдиві дані щодо його місця проживання, оскільки позивача знято з реєстрації у спірній квартирі на підставі рішення суду.

Заперечуючи проти позову, представник відповідача вказала на те, що при укладенні спірного договору нотаріусу було надано всі передбачені чинним законодавством документи. Крім того, на її думку, позивачем невірно обраний спосіб захисту його прав.

Посилаючись на викладене, представник відповідача просила застосувати наслідки спливу строків позовної давності та відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Ухвалою Деснянського районного суду м.Києва від 06.07.2020 року витребувано від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. належним чином завірену копію нотаріальної справи , яка містить документи, пов`язані з посвідченням ним 07.11.2016 року договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , за реєстровим номером 10600, укладеного між ОСОБА_6 та ОСОБА_5

19.10.2020 року до суду надійшов відзив представника відповідача ОСОБА_5 - ОСОБА_9 . У даному відзиві представник відповідача не погоджується з заявленим позовом, вважаючи його безпідставним та необґрунтованим. При цьому представник відповідача посилається на те, що оскільки боржником не було належним чином виконано взяті на себе зобов`язання, то відповідач ОСОБА_4 звернувся до приватного нотаріуса КМНО Ковальчука С.П. з заявою та вимогою (повідомленням) про усунення порушень від 23.09.2016 року, яке було передано приватним нотаріусом позивачу та ОСОБА_7 27.09.2016 року, що підтверджується відповідними накладними «Аеро-експрес» Після того, як в передбачений строк вимога не була виконана та проігноровано повідомлення, відповідачем ОСОБА_4 було прийнято рішення відступити право вимоги за договором позики та договором іпотеки на користь відповідача ОСОБА_6 , про що 03.11.2016 року було укладено відповідні договори. В подальшому 07.11.2016 року ОСОБА_6 , як новий іпотекодержатель та правонаступник ОСОБА_4 уклав від свого імені з відповідачем ОСОБА_5 договір купівлі-продажу спірної квартири відповідно до положень ст.38 ЗУ «Про іпотеку». Вказаний договір укладений на підставі ст.ст.655-697 ЦК України, його форма відповідає встановленим законом вимогам, сторони мали необхідне право та дієздатність для його укладення, спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлений ним, а позивачем не доведено, що волевиявлення сторін під час укладання договору було порушене та не відповідало внутрішній волі сторін. Договір не суперечить нормам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а тому підстав його недійсності, визначених ст.ст.203, 215 ЦК України не вбачається. Право на нерухоме майно було набуто відповідачем ОСОБА_5 на законних підставах і відповідач є добросовісним набувачем квартири. Представник відповідача звернув увагу і на те, що відповідно до ст.38 ЗУ «Про іпотеку» не направлення вимоги про усунення порушень не є підставою для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Посилаючись на викладені обставини, представник відповідача просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

19.10.2020 року до суду надійшла заява представника відповідача ОСОБА_5 - ОСОБА_9 про застосування позовної давності.

Ухвалою Деснянського районного суду м.Києва від 15.03.2021 року закрито підготовче провадження у справі та призначено судовий розгляд по суті.

19.07.2021 року та 21.07.2021 року до суду надійшли пояснення позивача, в яких він зазначає про те, що станом на 2016 рік він не проживав постійно за місцем реєстрації, а мешкав за межами м.Києва. В один з днів його перебування в місті, а саме 17.11.2016 року, невідомі особи намагались потрапити до спірної квартири, стверджуючи, що вона вже належить іншій особі, проте ніяких документів вони не надали. Після цього 21.11.2016 року з відомостей з державного реєстру йому та його матері стало відомо, що власником квартири є ОСОБА_5 , яка придбала квартиру у іпотеко держателя ОСОБА_6 , прізвище якого їй було невідомо і вони припустили, що квартирою заволоділи шахраї, в зв`язку з чим його мати у листопаді 2016 року звернулась до поліції з заявою про шахрайське заволодіння майном. Він періодично цікався результатами розслідування, але не отримав жодної інформації від слідчих про те, як невідомі особи заволоділи їхньою квартирою. Наприкінці 2017 року від матері він дізнався про те, що вона звернулась до Деснянського районного суду м.Києва з позовом до відповідачів про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації та повідомила про те, що під час розгляду справи стало відомо про укладення 03.11.2016 року договору про відступлення прав вимог за договором іпотеки між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 , проте копій цих договорів у матері не було. У 2018 року він вирішив вступити до участі у вказаній цивільній справі та подав клопотання про залучення його в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог (на стороні позивача). Протягом тривалого часу він не отримував жодної повістки і в листопаді 2019 року він дізнався, що його клопотання так і не було вирішено судом, в зв`язку з чим подав до Деснянського районного суду м.Києва власний позов про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Більше місяця він не отримував жодної інформації по своєму позову і лише в січні 2020 року він дізнався, що його позовну заяву було повернуто в зв`язку з не усуненням недоліків ухвалою судді від 20.12.2019 року. Відразу після цього він звернувся до суду з даним позовом.

Позивач також стверджує, що жодної кореспонденції ані від відповідача ОСОБА_4 , ані від приватного нотаріуса Ковальчука С.П. він не отримував, а наявна видаткова накладна не є належним доказом вручення йому кореспонденції, оскільки ніяких заяв через службу «Аеро-експрес» він не отримував, підписи під накладним не ставив. Крім того, він не міг отримати поштову доставку у вересні-жовтні 2016 року, оскільки на той час за місцем реєстрації не мешкав. Відтак, без його належного повідомлення відповідачі не мали права укладати договори, а тому оскаржуваний договір купівлі-продажу квартири укладений без дотримання відповідачами належного порядку позасудового врегулювання.

В судовому засіданні позивач та його представник ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали та просили про їх задоволення.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні проти задоволення позову заперечувала.

Відповідачі ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , будучи належним чином повідомленими про час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явились, причини неявки суду не повідомили, явку представників не забезпечили.

Відповідно до ч.1 ст.223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Частинами 3, 4 ст.223 ЦПК України, визначено, що в разі, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі:

1) неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки;

2) повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника), крім відповідача, незалежно від причин неявки;

3) неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з`явилася особа, яку він представляє, або інший її представник;

4) неявки в судове засідання учасника справи, якщо з`явився його представник, крім випадків, коли суд визнав явку учасника справи обов`язковою.

У разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).

Враховуючи вищевикладене, а також наявність у справі письмових заперечень на позовну заяву з боку представника відповідача ОСОБА_5 , достатність часу для подання будь-яких заяв та заперечень, суд приходить до висновку про можливість розгляду справи у відсутність представника відповідача ОСОБА_5 та відповідача ОСОБА_6 на підставі наявних доказів.

Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, дослідивши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані по справі докази виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні та вбачається з матеріалів справи, 25.02.2016 року між ОСОБА_10 та ОСОБА_7 було укладено договір позики, відповідно до п.1.1. якого ОСОБА_7 отримала від ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 175 925,00 грн.

Пунктом 2 цього договору сторони визначили, що договір позики є безпроцентним, остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути здійснено не пізніше 25.05.2016 року.

Також, 25.02.2016 року між відповідачем ОСОБА_4 та ОСОБА_7 , позивачем ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, відповідно до п.1.1 якого цим договором забезпечується виконання зобов`язань, що виникло у ОСОБА_7 на підставі вищевказаного договору позики.

Відповідно до п.1.2 договору іпотеки, предметом іпотеки є квартири АДРЕСА_1 , яка належить в рівних частках по Ѕ частині ОСОБА_7 та ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 17.04.2013 року.

Пунктом 6.2 договору іпотеки сторони вирішили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на розсуд іпотекодержателя або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного договору, або шляхом набуття іпотекодержателем права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому цим договором.

Пунктом 6.3 даного договору сторони вирішили, що дане застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно та передбачає набуття іпотекодержателем права на укладення договору купівлі-продажу від свого імені та отримання задоволення зобов`язань за основним договором.

Пунктами 6.4, 6.6 договору іпотеки визначено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником (іпотекодавцем) основного договору та в інших випадках, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення, в якому зазначається стисли зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятидений строк, попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Вимога про усунення порушень надсилається поштою рекомендованим листом або будь-якою службою кур`єрської доставки.

Відповідно до п.п.6.7, 6.8 цього договору, якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та чинного законодавства.

Якщо порушення, викладені у письмовій вимозі про усунення порушень, не будуть усунені у строк, зазначений іпотекодержателем у згаданій письмовій вимозі, то вважатиметься, що на розсуд іпотекодержателя або іпотекодавець передав у власність іпотекодержателю предмет іпотеки або іпотекодержатель набув право продажу предмету іпотеки від свого імені будь-якій особі - покупцеві наступного календарного дня після закінчення строку, вказаного у письмовій вимозі про усунення порушень.

23.09.2021 року ОСОБА_4 в особі представника ОСОБА_11 на адресу відповідачів через приватного нотаріуса Ковальчука С.П. направлено письмову заяву та вимогу в порядку ст.35 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до якої ОСОБА_4 вимагав виконання зобов`язань за договором позики у повному обсязі у строку, не більше 31 дня з дати отримання вимоги та повідомлено, що у разі невиконання або несвоєчасного виконання ОСОБА_4 буде змушений розпочати процедуру примусового стягнення заборгованості шляхом прийняття у власність предмета іпотеки або його продажу від свого імень будь-якій осіб - покупцеві на власний розсуд з покладенням на ОСОБА_7 , ОСОБА_1 витрат, пов`язаних із таким стягненням.

Відповідно до накладної «Аеро-експрес», вказану заяву та вимогу отримано позивачем ОСОБА_1 27.09.2016 року.

03.11.2016 року між відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено договір про відступлення прав вимоги за вищевказаним договором позики.

Також, 03.11.2016 року між відповідачами ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено договір про відступлення прав вимоги за вищевказаним договором іпотеки, відповідно до якого ОСОБА_4 відступив, а ОСОБА_6 набув права, належні первісному іпотекодержателю згідно з цим договором іпотеки.

07.11.2016 року приватним нотаріусом Ковальчуком С.П. видано свідоцтво, яким посвідчено передання вищевказаної заяви та вимоги ОСОБА_7 та ОСОБА_1 та зазначено про отримання цієї заяви та вимоги ОСОБА_1 27.09.2016 року.

07.11.2016 року між відповідачами ОСОБА_6 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, право на продаж якої виникло у ОСОБА_6 в силу положень ст.38 ЗУ «Про іпотеку» та на підставі п.6.2 іпотечного договору від 25.02.2016 року, право вимоги за яким перейшло до нього на підставі договору про відступлення прав за договором іпотеки у зв`язку з порушенням умов договору позики, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 25.02.2016 року, право вимоги за яким перейшло до ОСОБА_6 на підставі договору про відступлення права вимоги за договором позики від 03.11.2016 року, зобов`язання за яким були забезпечені іпотекою згідно посвідченого 25.02.2016 року договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Позивач просить задовольнити його вимоги, вказуючи на те, що як відповідач ОСОБА_4 , так і відповідач ОСОБА_6 порушили вимоги ст.ст.35, 36, 38, 42 ЗУ «Про іпотеку», оскільки вимогу про усунення порушень йому не надсилали, порядку позасудового врегулювання не дотримались, а тому відповідачі не набули права на звернення стягнення на предмет іпотеки, а отже не могли здійснити його продаж.

Представник відповідача ОСОБА_4 в судовому засіданні, а також представник відповідача ОСОБА_5 у відзиві проти позову заперечували, вважаючи його необґрунтованим та безпідставним, а також заявили про пропуск позивачем строку позовної давності.

Суд вважає, що доводи позивача не знайшли своє підтвердження під час судового розгляду, виходячи з наступного.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до ч.1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Цивільним Кодексом України та іншими законами може встановлюватися для захисту певних чи окремих категорій прав спеціальні способи захисту прав, а тому суд під час розгляду і вирішенні цивільної справи визначає спосіб захисту, виходячи із закону, який регулює конкретні правовідносини, і тих юридичних фактів, що обумовлюють виникнення цих правовідносин та цього спору.

Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.

Статтею 204 ЦК України закріплена презумпція правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована.

Згідно зі ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За приписами ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у пункті 8 Постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину.

Відповідно до положень ст. 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Пунктом 1 частини першої статті 512 ЦК України передбачено, що кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Згідно зі ст.514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 516 ЦК України, заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами ст. 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Зважаючи на те, що ні договором позики, ні іпотечним договором, ні договорами про відступлення права вимоги за договорами позики та іпотеки не передбачена згода боржника та іпотекодавця на заміну кредитора у зобов`язанні, доводи позову та щодо недійсності договору купівлі-продажу належної позивачу квартири у зв`язку з неповідомлення його про зміну кредитора у зобов`язанні є безпідставними.

За змістом ч.1 ст. 575 ЦК України та ст.1 Закону України «Про іпотеку», іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Згідно з приписами статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку» законодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду та два позасудових - на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно зі ст.36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Якщо сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя як надання йому права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, такий спосіб захисту прав іпотекодержателя є саме позасудовим.

Зазначене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 29 травня 2019 року по справі №310/11024/15-ц.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

За змістом ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно із частинами п`ятою та шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку», дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Позивачем не доведено факту повного виконання основного зобов`язання за договором позики від 25.02.2016 року.

Відповідно до п.6.2 договору іпотеки сторони вирішили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на розсуд іпотекодержателя або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного договору, або шляхом набуття іпотекодержателем права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому цим договором.

Пунктом 6.3 даного договору сторони вирішили, що дане застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно та передбачає набуття іпотекодержателем права на укладення договору купівлі-продажу від свого імені та отриманні задоволення зобов`язань за основним договором.

Тобто, відповідне застереження в іпотечному договорі є позасудовим способом урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно.

Зазначене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 08 травня 2019 року у справі № 369/7277/15-ц, провадження № 61-4847св18.

Мотивуючи підстави недійсності договору купівлі-продажу порушенням відповідачами процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, позивач зазначав про не направлення відповідно до ст.ст.35, 36, 38, 42 Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору письмової вимоги про усунення порушень допущенних позичальником при виконанні грошових зобов`язань.

Разом з тим, матеріали справи свідчать про те, що 23.09.2021 року ОСОБА_4 в особі представника ОСОБА_11 на адресу відповідачів через приватного нотаріуса Ковальчука С.П. направлено письмову заяву та вимогу в порядку ст.35 ЗУ «Про іпотеку», відповідно до якої ОСОБА_4 вимагав виконання зобов`язань за договором позики у повному обсязі у строк, не більше 31 дня з дати отримання вимоги та повідомлено, що у разі невиконання або несвоєчасного виконання ОСОБА_4 буде змушений розпочати процедуру примусового стягнення заборгованості шляхом прийняття у власність предмета іпотеки або його продажу від свого імені будь-якій осіб - покупцеві на власний розсуд з покладенням на ОСОБА_7 , ОСОБА_1 витрат, пов`язаних із таким стягненням. Відповідно до накладної «Аеро-експрес», вказану заяву та вимогу отримано позивачем ОСОБА_1 27.09.2016 року.

Факт реєстрації позивача за цією адресою станом на час надіслання письмової вимоги матеріалами справи не спростовується та позивачем не заперечується.

Аргументи позову про не проживання позивача у спірній квартирі на момент направлення такої вимоги та його перебування поза межами м.Києва належними та достовірними доказами не підтверджено.

Крім того, суд звертає увагу на те, що сторонами погоджено у іпотечному договорі можливість направлення такої вимоги кур`єрською службою, а не тільки поштовими операторами України. Видаткова накладна містить реквізити направленої вимоги, а саме її дату та реєстраційний номер, що спростовує твердження сторони позивача про неможливість ідентифікувати, що саме цією видатковою накладною направлена саме ця вимога. Також, позивачем не надано доказів того, що підпис на вказаній видатковій накладній вчинено не ним особисто, а іншою особою.

З урахуванням такого, доводи як позовної заяви, так і пояснень сторони позивача в судовому засіданні щодо неотримання ним жодних повідомлень та вимог спростовуються матеріалами справи.

Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що неповідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, так як наслідком невиконання обов`язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає саме відшкодування іпотекодержателем збитків.

Зазначене відповідає висновку, викладеному у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року, справа № 201/9258/15-ц, провадження № 61-5799 св18, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року, справа № 643/8134/16-ц, провадження № 61-224св17.

Вимоги щодо відшкодування іпотекодержателем збитків, завданих внаслідок продажу предмета іпотеки у цій справі не заявлено.

Отже, зважаючи на обставини справи, підстави позову та доводи позивача та його представника про недодержання іпотекодержателем вимог Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна є підставою для відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, а тому обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є неналежним та неефективним, а відтак суд дійшов висновку про відмову у задоволені позову в цій частині.

Що ж стосується вимог позивача про скасування запису про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, то суд зазначає наступне.

Відповідно до матеріалів справи, позивач звернувся до суду з даним позовом 28.02.2020 року шляхом направлення засобами поштового зв`язку, який надійшов до суду 02.03.2020 року.

Верховний Суд у постанові від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19-ц (провадження № 61-12287св20) зазначив, що відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тлумачення наведеної норми права у редакції, чинній з 16 січня 2020 року, свідчить, що способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Таким чином, з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права не передбачено.

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у постанові 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20) зазначає, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

З урахуванням наведеного, у задоволенні позовних вимог про скасування запису про державну реєстрацію прав та їх обтяжень також належить відмовити.

Інші твердження позивача та його представника висновки суду не спростовують і підстав для задоволення позову у повному обсязі чи частково не дають.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обгрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Таким чином, аналізуючи зібрані по справі докази в світлі наведених правових норм, суд вважає що доводи позивача не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду. Відтак, позовні вимоги є необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню в повному обсязі. Оскільки суд відмовляє в задоволенні позовних вимог по суті, то питання щодо пропуску позивачем строку позовної давності та застосування його наслідків судом не вирішується.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, оскільки суд відмовляє в задоволенні позовних вимог у повному обсязі, то судові витрати, понесені позивачем, відшкодуванню не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.7, 10, 76, 81,133,141, 244-245, 259, 263-265, ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування запису про державну реєстрацію права власності - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: