Справа № 372/3773/20
Провадження № 2-397/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 листопада 2021 року Обухівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Висоцької Г.В.,

при секретарі Куник О.В.

за участю представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідачки ОСОБА_2 , розглянувши в приміщенні Обухівського районного суду Київської області у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми авансу та штрафних санкції,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду із позовом до ОСОБА_4 про стягнення суми авансу за попереднім договором купівлі-продажу від 16.09.2019 року та штрафних санкції. В обґрунтування своїх вимог зазначив, що між сторонами в особі їх представників 16.09.2019 року укладено попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та чотирьох земельних ділянок. Відповідно до умов цього договору основний договір підлягав укладенню до 20.10.2019 року, продаж об`єктів нерухомого майна вчинятиметься за домовленістю сторін в національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2000000,00 доларів США. ОСОБА_4 свідчила, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає. На підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі нерухомого майна ОСОБА_3 сплатив, а ОСОБА_4 прийняла грошову суму у розмірі 5274800,00 грн., що еквівалентна 200000,00 доларів США, які зараховуються в якості авансового платежу. У строк передбачений попереднім договором основні договори купівлі-продажу щодо об`єктів нерухомого майна не були укладені. На думку позивача, причиною такого стало порушення відповідачкою істотних умов попереднього договору, а саме: відповідачка не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти, приховала від позивача факт наявності самовільної перебудови житлового будинку. Наслідком наявності такої самовільної перебудови є те, що житловий будинок разом із його складовими частинами не відповідає умовам Попереднього договору та має загальну площу іншу, ніж вказана у Попередньому договорі. Враховуючи, що зобов`язання за попереднім договором є зустрічними, отже, порушення відповідачкою вищевказаних істотних умов договору стали підставою для призупинення виконання позивачем своїх зобов`язань. В подальшому вказані порушення відповідачкою усунуті не були, що призвело до того, що з вини відповідачки основні договори купівлі-продажу до 20.10.2019 року не були укладені сторонами. У заявку із чим, позивач просив стягнути з відповідачки суму авансу у розмірі 5274800,00 грн. та 10927800,00 штрафних санкцій, а також суму судового збору.

04.11.2020 року ухвалою судді Обухівського районного суду Київської області накладено арешт на житловий будинок разом із його складовими частинами, розташований за адресою: «Козинський» жилий масив, будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 231) та земельну ділянку, кадастровий номер: :04:004:0216, реєстраційний номер: 31, площа 0,0979 га, які належать на праві власності ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 ).

01.12.2020 року ухвалою судді Обухівського районного суду Київської області відкрито провадження за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

29.12.2020 року на адресу суду надійшов відзив представниці відповідачки, в якому вона просила відмовити у задоволенні позову, обґрунтувавши свою позицію наступним. Вказані у попередньому договорі кошти у сумі 200000,00 доларів не передавались та не перераховувались як ОСОБА_4 , так і її представнику. При цьому, представник відповідача був введений в оману представником позивача, внаслідок чого представником відповідача примірники попереднього договору були підписані без отримання коштів. Внаслідок зазначеного, представник ОСОБА_4 звернулась до Шевченківського управління поліції із заявою про вчинене кримінальне правопорушення, на підставі якої відкрито кримінальне провадження. Зазначаючи про плату, позивачем не надано відповідних доказів. А тому вимога позивача про повернення суми авансу є безпідставною та такою, що не підлягає задоволенню. Також заявлено застосування строку позовної давності щодо вимоги про стягнення штрафних санкцій. А також позивач, жодного разу не звертався до відповідачки щодо наявності істотних порушень договору або з вимогою їх усунення. Основний договір не було укладено сторонами через бездіяльність позивача, який вдався до обману підписанта, не перерахував кошти відповідно до розділу попереднього договору, а тепер зазначає, що з вини відповідача не укладений основний договір.

19.03.2021 року представником позивача у підготовчому судовому засідання подано заяву про зміну (доповнення) підстав позову. Відповідно до такої заяви, укладення основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна не відбулось у зв`язку із порушенням відповідачкою істотних умов попереднього договору, а саме: пп.2.1.5, пп. 2.1.7., пп. 2.1.8. У строк до 24.05.3019 року відповідачка не надала позивачу копій документів, які засвідчують її право власності на об`єкти, а також копію технічного паспорту на житловий будинок. Окрім того, відповідачка не надала позивачку доступ до таких об`єктів. Позивач ознайомився із технічним паспортом на житловий будинок лише під час розгляду справи.

30.04.2021 року представником відповідачки подано заперечення на заяву про зміну (збільшення) підстав позову, в яких вказано, що твердження про невідповідність технічного паспорта діючому законодавству та відсутність реєстрації прав власності на складові частини спірного об`єкту нерухомого майна є безпідставним, оскільки чинним законодавством не передбачено державна реєстрація речових прав та їх обтяжень окремо на споруди, що є приналежністю головної речі або складовою частиною речі. Позивач жодного разу не звертався з будь-якими питаннями або вимогами про усунення порушень, не звертався щодо огляду спірного нерухомого майна після підписання попереднього договору купівлі-продажу.

21.09.2021 року ухвалою Обухівського районного суду Київської області закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідачки у судовому засідання заперечив щодо позовних вимог у повному обсязі, просив відмовити.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що 16.05.2019 року між громадянкою України ОСОБА_4 (Сторона 1), від імені якої діяла ОСОБА_5 (представник сторони 1) та громадянином Китайської Народної Республіки ОСОБА_3 (сторона 2), від імені якого діяв ОСОБА_6 (представник сторони 2), укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В., зареєстрований в реєстрі за № 1085.

Відповідно до п.1.1. Попереднього договору ОСОБА_4 (в особі представника) та ОСОБА_3 (в особі представника), зобов`язались у майбутньому до «20» жовтня 2019 року укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) наступного нерухомого майна:

- житлового будинку, загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м. з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок , А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0979 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0216, на якій розташований вказаний вище житловий будинок;

- земельної ділянки площею 0,2634 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0237;

- земельної ділянки площею 0,1117 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0270;

- земельної ділянки площею 0,0712 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0260;

- земельної ділянки площею 0,1021 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0154.

У ст. 2 Попереднього договору Сторони визначили істотні умови договору, зокрема:

- Основні договори (щодо усіх об`єктів нерухомого майна, описаних в п.1.1 цього Договору) підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20.10.2019 року (пп.2.1.1 Попереднього договору).

- Продаж вищезазначених земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін в національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000,00 доларів США по курсу, встановленому НБУ на день укладення Основних договорів. На день підписання Попереднього договору вищезазначена сума відповідно до курсу НБУ становить 52748 000, 00 грн. і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків та укладення основних договорів відповідно до змін курсу долара США, що буде встановлений НБУ на день проведення розрахунків та підписання основних договорів (пп.2.1.3. Попереднього договору).

- Сторона 1 - ОСОБА_4 свідчила, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, об`єкти є придатними для використання за призначенням. Також ОСОБА_4 заявляла та гарантувала, що у об`єктах, які є предметом даного договору, відсутні будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводилось реконструкції. Сторона 1 - ОСОБА_4 зобов`язувалась надавати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у п.1.1. цього договору (п.2.1.5. Попереднього договору).

- До 24.05.2019 року Сторона 1 - ОСОБА_4 , зобов`язалась надати Стороні 2 - ОСОБА_3 , (або представнику сторони 2) копії документів, які засвідчують право власності Сторони 1 на об`єкти нерухомого майна, які зазначені у п.1.1 цього Договору, а також копію Технічного паспорту на житловий будинок, зазначений у п.1.1. цього Договору (пп.2.1.7. Попереднього договору).

- До 24.05.2019 року Сторона 1 зобов`язалась надати Стороні 2 (або представнику сторони 2) доступ з метою їх огляду до об`єктів, зазначених у п.1.1. цього договору, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин (пп.2.1.8 Попереднього договору).

Також сторони домовились, що їх зобов`язання за цим Попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями (пп.2.1.9. Попереднього договору).

До підписання Попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вищевказаного нерухомого майна ОСОБА_3 сплатив, а ОСОБА_4 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800, 00 грн., що еквівалентна 200 000,00 доларів США по курсу НБУ станом н день проведення розрахунків, які зараховуються в якості авансового платежу (пп.3.1.1. Попереднього договору).

Відповідно до підпункту 3.1.2. Попереднього договору, додатково грошові кошти в національній валюті України, в розмірі, що буде еквівалента 100 000,00 доларів США, по курсу, встановленому НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені Стороною 2 (або її представником) Стороні 1 (або її представнику) у строк до 24.05.2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання Стороною 1 грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджується випискою з банківського рахунку Сторони 1.

Положеннями підпункту 3.1.3. Попереднього договору, додатково грошові кошти в національній валюті України у розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 доларів США, по курсу, встановленому НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені Стороною 2 (або її представником) Стороні 1 (або її представнику) у строк до 31.05.2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання Стороною 1 грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку Сторони 1.

Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000,00 доларів США по курсу НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена ОСОБА_3 (або його представником) в день (або до дня) укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна, проте не пізніше, ніж 20.10.2019 року шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок Сторони 1.

У строк, передбачений у пп.1.1. Попереднього договору, а саме до 20.10.2019 року основні договори купівлі-продажу щодо вищевказаних об`єктів не були укладені Сторонами.

Щодо вимоги позивача про повернення авансу у сумі 200 000,00 доларів США, суд зазначає наступне.

Відповідно до п.3.1.1. Попереднього договору ОСОБА_4 прийняла грошову суму 200 000,00 доларів США як авансовий платіж.

Ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковий для виконання сторонами.

За змістом ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч. 1-3 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Згідно із ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Правила ст. 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Внесення завдатку як способу втинання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

Вказаний висновок узгоджується із правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 25.09.2013 року у справі №6-82цс13 та від 13.02.2016 року у справі №6-176цс12, Верховного суду від 03.07.2018 року у справі №461/5297/16-ц (провадження № 61-22017св18).

Таким чином, сплачена сума у розмірі 200 000,00 доларів США є авансом, який підлягає поверненню незалежно від підстав, із яких не був укладений основний договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Що стосується заперечень представника відповідача про отримання авансу у розмірі 200 000,00 дол. США, то слід звернути увагу на судову практику, викладену у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 року у справі № 161/3245/15-ц (провадження №14-321цс18).

Відповідно до вказаної позиції Великої Палати, цей пункт договору в тій його частині, в якій він містить відомості про отримання покупцями грошей, суму цих грошових коштів та пропорції, в якій вони отримані кожним із продавців, є даними, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи. Отже, положення договору, які містять зазначені відомості, відповідають визначенню доказів, наведеному у ч.1 ст. 73 ГПК України, а тому вони є доказом. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 73 ГПК вони є письмовим доказом.

За аналогією закону вказаним нормам ГПК відповідають ст. 95 ЦПК України.

Далі Верховний Суд у вказаній постанові зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставин, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть бути підтверджуватись іншими засобами доказування. Водночас законом не встановлено, що факт отримання грошових коштів має бути підтверджений певними засобами доказування. Тому кожна зі сторін може доводити таку обставину або спростувати її будь-якими доказами. Зокрема, таким доказом може бути положення договору про одержання однією стороною від іншої грошових коштів. Натомість заінтересована сторона може спростовувати цю обставину іншими доказами, які, наприклад, свідчать про підписання договору або розписки, якщо вона втілена в окремому документі, під впливом помилки, обману, насильства тощо. Відповідно до ч. 1, 3 ст. 86 ГПК України суд має оцінити докази за своїм внутрішнім переконанням. Що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів; суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Також Велика Палата звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону у правовідносинах, щодо яких виник спір.

Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21.03.2018 року, та у справі №361/558/15-ц від 17.04.2019 року.

Тобто, посилання в договорі про отримання коштів є належним та допустимим доказом.

Відповідачкою, в свою чергу, в судовому засіданні не спростований належними та допустимими доказами факт отримання нею грошових коштів, зазначених в п. 3.1.1. Попереднього договору, в розмірі 200 000 доларів США. І заперечення проти письмових доказів, а саме умов Попереднього договору в цій частині, зводяться виключно до усних тверджень про це її представника.

Щодо заявленої вимоги про стягнення штрафних санкцій з відповідачки на користь позивача у розмірі 10 927800,00 грн., то слід зазначити наступне.

В цій частині суд погоджується із позицією представника відповідачки у повній мірі, яка зводиться до наступного.

Позивач у заяві про заміну підстав позову зазначає, що предметом попереднього договору є житловий будинок загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м. з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок , А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г; то частина цього будинку площею 362,0 кв.м. не зареєстрована у встановленому законом порядку. Порушення відповідачем істотних умов попереднього договору полягає у тому, що на момент йог укладення, відповідачка не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна. Відповідачка приховала той факт, що житловий будинок разом із його складовими частинами має іншу площу, ніж вказана у договорі, а саме 810,4 кв.м., частина якої навіть не зареєстрована у встановленому законом порядку.

Проте, як вбачається із п.41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

П.29 Порядку ведення державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який затверджено постановою КМУ від 26.10.2021 року передбачає, що до державного реєстру прав вносяться такі відомості про об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці: тип об`єкта нерухомого майна; площа об`єкта (загальна та (за наявності) житлова); опис об`єкта нерухомого майна із зазначенням об`єктів, що є приналежністю до головної речі (присвоєна літера, римська або арабська цифра відповідно до технічного паспорта, загальна та (за наявності) житлова площа) (у разі коли об`єкт нерухомого майна є головною річчю); відомості про складові частини об`єкта нерухомого майна (найменування та/або присвоєна літера, загальна та (за наявності) житлова площа) (у разі коли об`єкт нерухомого майна є складною річчю); адреса об`єкта нерухомого майна.

Отже, державний реєстратор під час прийняття рішення про реєстрацію права власності на новозбудовані об`єкти нерухомого майна використовує інформацію про введення в експлуатацію об`єкта нерухомості; інвентаризаційні дані зазначені у технічному паспорті, а також інформацію про адресу об`єкта.

Як вбачається з технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , житловий масив « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та у декларації про готовність будинку до експлуатації, то у цих документах не зазначено загальної площі Басейну, Господарського блоку та Будинку охорони, а зазначено площу забудови цих об`єктів. Тому, відповідна інформація не може бути внесена до державного реєстру речових прав на нерухоме майно, адже туди вноситься загальна площа об`єкта.

Отже, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації права власності зазначив перелік допоміжних будівель будинку, які знаходяться на земельній ділянці без зазначення їхньої площі, оскільки такої площі в технічному паспорті та декларації не визначалося.

В документі про реєстрацію права власності чітко вказується перелік допоміжних будівель, який зазначено в технічному паспорті і ці будівлі чітко передбачені у попередньому договорі. Жодних невідповідностей у кількості будівель документи не містять.

Як вбачається з п. 2.1. Розділу 2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року №127 житловий будинок указаної категорії складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Як вбачається з п. 6.1. Розділу 6 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127, загальна площа індивідуального (садибного), дачного, садового будинку визначається як сума площ приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас.

Згідно з п. 2.2. розділу 2 Інструкції, Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними ( частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

Відповідно до п. 3.2. Розділу 3 вищевказаної інструкції, кожен будинок або прибудова підлягає обміру за своїм периметром по цоколю для підрахунку забудованої площі і вище цоколя по поверхні стін будинку зняттям всіх необхідних розмірів для підрахунку площі будинку та прибудов.

На плані земельної ділянки кожен будинок та господарська будівля, починаючи з основної, літерується великими буквами алфавіту.

Підрахунок площ основ (забудов) (S) господарських будівель здійснюється шляхом множення лінійних промірів ширини на довжину будівлі по зовнішньому обміру із занесенням показників до журналу зовнішніх обмірів у графи 1, 2, 3, 6, 8, 9 додатка 1.8.

Враховуючи вищенаведене, під час проведення технічної інвентаризації житлового будинку обов`язково визначається загальна площа житлового будинку та його прибудови, а допоміжні приміщення житлового будинку обраховуються виключно площею забудови і зазначаються на плані земельної ділянки та у журналі зовнішніх обмірів.

Варто зазначити, що ч. 2 ст. 381 ЦК України вказує, що, у разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною першою цієї ж статті визначається, що садибою - є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Враховуючи те, що проведенням експертизи встановлено факт відсутності перебудов та добудов будинку, то загальна площа житлового будинку, який є предметом попереднього договору визначена у відповідності до чинного законодавства та достовірно внесена до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно, інформація про об`єкт нерухомого майна, яка зазначена в попередньому договорі є повною і достовірною.

Варто зазначити, що відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частина 1 ст. 37 цього Закону визначає, що рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

Станом на сьогодні реєстрація права власності не є оскарженою з підстав невідповідності інформації зазначеної в реєстрі документам, які подаються для державної реєстрації. Немає рішення суду чи іншого компетентного органу про незаконність рішення про реєстрацію права власності об`єктів нерухомого майна, які є предметом попереднього договору.

Враховуючи вищенаведене, відповідачем надано повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна, які визначені в п. 1.1 попереднього договору і така інформація зазначена офіційних документах, які видані державою Україна.

Тому, відповідачем не порушено вимоги п. 2.1.5. попереднього договору.

У позовній заяві позивач вказує про те, що відповідачем не виконано вимоги п. 2.1.7 та п. 2.1.8 попереднього договору, які полягають у:ненаданні копії технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у п. 1.1. цього договору та ненаданні доступу з метою їх огляду до об`єктів нерухомого майна, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин.

Слід зазначити, що у матеріалах справи не міститься жодного доказу, що позивачу не надавалися усі документи на об`єкти нерухомого майна та доступ до них.

Навпаки, з показань допитаних в судовому засіданні свідків, зокрема

ОСОБА_7 , як агентки із нерухомості, яка займалася супроводом купівлі-продажу цього об`єкту, встановлено, що ОСОБА_1 , який діяв, як представник позивача, напередодні укладення Попереднього договору, в приміщенні офісу приватного нотаріуса Саєнко Є. В., отримав особисто від неї копію технічного паспорту спірного об`єкту нерухомості. Свідок ОСОБА_7 та свідок ОСОБА_6 , який доводиться рідним братом ОСОБА_8 (дружини позивача), та який підписував Попередній договір від імені позивача, підтвердили в судовому засіданні про надання доступну до спірного об`єкта нерухомості напередодні дня укладення Попереднього договору, в якому також приймав участь представник позивача ОСОБА_1 . Аналогічні свідчення надав свідок ОСОБА_9 , який працює садівником в садибі відповідачки, підтвердивши факт надання вільного доступу до садиби ОСОБА_1 , ОСОБА_6 та іншим особам із їхнього боку тричі для повного огляду. ОСОБА_9 також зазначив, що останній раз на прохання чоловіка відповідачки надав ОСОБА_1 ксерокопію технічного паспорту під час оглядин. Свідок ОСОБА_5 , яка виступила підписантом Попереднього договору з боку відповідачки, також зазначила, що в день укладення договору надала нотаріусу всі документи, що підтверджують право власності на садибу, в оригіналі, в тому числі і технічний паспорт.

Окрім цього, суд вважає важливими та звертає увагу на свідчення свідка ОСОБА_10 в частині, в якій вона зазначила, що після укладення Попереднього договору представник позивача ОСОБА_1 перестав відповідати на її телефонні дзвінки. Дружина позивача - ОСОБА_11 повідомила їй телефон іншого представника з метою обговорення цього питання, від якого вона дізналася про втрату зацікавленості в придбанні цього об`єкту нерухомості.

Таким чином, сукупність досліджених доказів в судовому засіданні, свідчить про відсутність з боку відповідачки порушень п. п. 2.1.7 та п. 2.1.8 Попереднього договору, які полягають у:ненаданні копії технічного паспорта на житловий будинок, зазначений у п. 1.1. цього договору та ненаданні доступу з метою їх огляду до об`єктів нерухомого майна, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин.

Тобто, позивачем не доведено, що після укладення Попереднього договору, відповідачка ухилялася від виконанням умов, передбачених п. 2.1.7 та п. 2.1.8 Попереднього договору. Вказані умови також не передбачають конкретного способу їх виконання (наприклад, шляхом надсилання документу поштою або конкретний час надання доступу до об`єкту нерухомості), недотримання яких би давала суду підстави вважати наявність в діях ОСОБА_4 вказаних порушень. Напроти із показів свідка ОСОБА_10 вбачається втрата зацікавленості в дотримання умов Попереднього договору саме з боку позивача.

Як зазначив безпосередньо представник позивача, після підписання Попереднього договору він не вчинив жодних дій з метою отримання доступу до об`єктів нерухомого майна з метою їх огляду (не телефонував, не приїздив за адресою об`єкта нерухомого майна, тощо). Таким чином, суд дійшов висновку, що позивач безпідставно переклав в повній мірі виконання вищевказаних умов договору виключно на відповідачку.

Відповідно до ч. 2 ст. 526 ЦК України, виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

Враховуючи вищенаведене, не вбачається порушення відповідачем п. 2.1.7. та п. 2.1.8. попереднього договору, адже усі документи та доступ надавався, проте позивач не вчинив жодних дій на прийняття виконання цих пунктів, хоча прийняття виконання повністю залежало від його волі.

Також позивач вказує на те, що зобов`язання визначені у попередньому договорі є зобов`язаннями зустрічними і відповідно порушення п.2.1.7. та п.2.1.8. попереднього договору звільнити його від обов`язку виконувати свої зобов`язання за попереднім договором, а саме не виконувати вимоги п.3.1.2 в частині нездійснення оплати 100 000 доларів США до 24.05.2019 року та застосувати правові наслідки, які передбачені п.4.2.3. попереднього договору щодо застосування штрафу в розмірі 20% суми договору та припинення зобов`язань за попереднім договором.

Суд не погоджується із вказаною позицією з огляду на наступне.

Як вбачається з ч. 2 ст. 538 ЦК України, при зустрічному виконанні зобов`язання сторони повинні виконувати свої обов`язки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту.

Умовами попереднього договору не встановлено черговість виконання зобов`язань сторін.

Виконання позивачем п.3.1.2. та виконання відповідачкою п.2.1.7. та п.2.1.8. попереднього договору повинні були бути виконанні до 24.05.2019 року.

Позивач фактично підтвердив, що він не виконав свої обов`язки щодо оплати грошових коштів передбачених п.3.1.2. через невиконання відповідачкою п.2.1.7. та п.2.1.8. попереднього договору, хоча такої черговості умовами попереднього договору не встановлено.

Відповідно до ч. 4 ст. 538 ЦК України, якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок.

Тому суд приходить до висновку про відмову у позові в цій частині.

Щодо застосування строків позовної давності заявлених представницею відповідачки стосовно вимоги про стягнення штрафу, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовною давністю є строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу, а ст. 257 ЦК України встановлює загальну позовну давність тривалістю у три роки.

Відповідно до ч. 2 ст. 258 ЦК України, позовна давність в один рік застосовується, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Однак, якщо має місце сплив позовної давності, але вимоги необґрунтовані та недоведені, у позові слід відмовити з цих підстав.

Аналізуючи норми законодавства, яке підлягає застосуванню до спірних правовідносин у сукупності з наданими позивачем письмовими доказами, а також зважаючи на відзив відповідачки з доданими документами, можна дійти однозначного і безальтернативного висновку про необґрунтованість позовних вимог позивача у частині стягнення штрафних санкцій, тому відсутні правові підстави для задоволення позову в цій частині. В зв`язку із чим суд не переходить до аналізу підстав для відмови в позові через сплив строку позовної давності.

З урахуванням результату розгляду справи та у відповідності до вимог ст.141 ЦПК України, судові витрати у вигляді судового збору слід стягнути з відповідачки на користь позивача пропорційно до задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 263, 265, 272-273, 354-355 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення суми авансу та штрафних санкції - задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) на користь громадянина Китайської Народної Республіки ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_2 , посвідка на тимчасове проживання № НОМЕР_3 , видано органом 8011) суму авансу у розмірі 5 274 800,00 (п`ять мільйонів двісті сімдесят чотири тисячі вісімсот гривень 00 копійок).

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 ) на користь громадянина Китайської Народної Республіки ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_2 , посвідка на тимчасове проживання № НОМЕР_3 , видано органом 8011) суму судового збору у розмірі 3 422,06 (три тисячі чотириста двадцять дві гривні 06 копійок).

Призначити судове засідання на 24 листопада 2021 року о 13 год. 30 хв. в приміщенні Обухівського районного суду Київської області для вирішення питання про судові витрати, визначити позивачу 5-денний строк для подання ним доказів щодо розміру понесених судових витрат.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Апеляційна скарга подається до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складений 16.11.2021 року.

Суддя Г.В.Висоцька