Постанова

Іменем України

11 листопада 2021 року

м. Київ

справа № 635/1584/19-ц

провадження № 61-2737св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), Синельникова Є. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ,

відповідачі: мале торгове підприємство «Стимул», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

третя особа - фізична особа-підприємець ОСОБА_4 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на рішення Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року у складі судді Савченка Д. М. та постанову Харківського апеляційного суду від 14 січня 2020 року у складі колегії суддів: Піддубного Р. М., Котелевець А. В., Тичкової О. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2019 року фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі -

ФОП ОСОБА_1 ) звернулася до суду з позовом до малого торгівельного підприємства «Стимул» (далі - МТП «Стимул»), ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , третя особа - фізична особа-підприємець ОСОБА_4 (далі -

ФОП ОСОБА_4 ), про переведення прав покупця за договорами купівлі-продажу, визнання права власності на нежитлові приміщення.

Позовну заяву мотивовано тим, що на підставі укладених з МТП «Стимул» договорів оренди вона тривалий час користувалась приміщеннями

в будинку АДРЕСА_1 .

13 та 14 березня 2018 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_2 та

ОСОБА_3 було укладено та посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. договори купівлі-продажу, відповідно до умов яких останні набули право власності кожний по 1/2 частині будівлі літ «А-1» загальною площею 260,7 кв. м

в будинку АДРЕСА_1 .

ФОП ОСОБА_1 вважала, що укладеними договорами порушене

її переважне право на придбання зазначеного нерухомого майна, оскільки вона належним чином виконувала свої зобов`язання за договорами оренди.

Ураховуючи викладене та уточнення позовних вимог, ФОП ОСОБА_1 просила суд: визнати за нею переважне право на придбання у власність орендованих нею на підставі договору оренди від 02 січня 2017 року приміщень торгівельного залу площею 87,6 кв. м, тамбуру площею 2,3 кв. м, коридору площею 13,6 кв. м, підсобного приміщення площею 26,7 кв. м

та приміщення туалету площею 5,2 кв. м, загальною площею 135,4 кв. м, розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 101, за адресою: АДРЕСА_1 , та відображених у розділах ІІ і ІІІ технічного паспорту на зазначену нежитлову будівлю від 10 листопада

2017 року, виданого комунальним підприємством «Харківське районне бюро технічної інвентаризації» (далі - КП «Харківське РБТІ»); перевести

на неї, ФОП ОСОБА_1 , права та обов`язки покупця за укладеним

13 березня 2018 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_3 , а також

14 березня 2018 року з ОСОБА_2 договорами купівлі-продажу, посвідченими приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І., торгівельного залу «1-2» площею 87,6 кв. м, тамбуру «1-1» площею 2,3 кв. м, коридору «1-3» площею 13,6 кв. м, підсобного приміщення «1-4» площею 26,7 кв. м та приміщення туалету «1-5» площею 5,2 кв. м, загальною площею 135,4 кв. м, у вказаній будівлі; визнати за нею право власності на указане нерухоме майно; стягнути з неї на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_2 по 27 085,50 грн шляхом перерахування

з депозитного рахунку № 6674 Територіального управління Державної судової адміністрації в Харківській області.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року у задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем належним чином умови договору оренди від 02 січня 2017 року щодо своєчасної

та у повному розмірі сплати орендної плати не виконувались, поліпшення орендованого майна здійснено на власний розсуд та без згоди його власника, а тому підстав для виникнення у позивача переважного права

на придбання орендованого майна відсутні.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Харківського апеляційного суду від 14 січня 2020 року апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції правильно визначився із характером спірних правовідносин, нормою права, яка підлягає застосуванню, законно та обґрунтовано дійшов висновку про відсутність підстав для виникнення у позивача переважного права на придбання орендованого майна, оскільки позивачем належним чином умови договору оренди від 02 січня 2017 року щодо своєчасної

та у повному розмірі сплати орендної плати не виконувались, поліпшення орендованого майна здійснено на власний розсуд та без згоди його власника.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі, поданій засобами поштового зв`язку Укрпошта

04 лютого 2020 року до Верховного Суду, ФОП ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права

й порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій й передати справу на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій є незаконними, необґрунтованими й такими, що ухвалені з неправильним застосуванням норм чинного законодавства.

ФОП ОСОБА_1 вважає, що судами попередніх інстанцій

не встановлено всі фактичні обставини справи. Безпідставно не досліджено усі письмові докази, зокрема: бухгалтерський баланс МТП «Стимул»

за 2017 рік та акти приймання-передачі наданих послуг оренди, які містять свідчення про належне виконання нею договору оренди від 02 січня

2017 року.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 17 лютого 2020 року було відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали цивільної справи № 635/1584/19-ц із Харківського районного суду Харківської області.

У березні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12 листопада 2020 року справу призначено судді-доповідачеві.

Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу

У березні 2020 року до Верховного Суду надійшли відзиви МТП «Стимул», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на касаційну скаргу у яких зазначено,

що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

На підставі договору купівлі-продажу державного майна, посвідченого Першою державною нотаріальною конторою 27 грудня 1995 року,

МТП «Стимул» на праві власності належала нежитлова будівля літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

02 січня 2017 року між МТП «Стимул» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди, відповідно до умов якого остання прийняла у користування на строк 2 роки 11 місяців приміщення загальною площею 176,0 кв. м, зокрема: торгівельного залу площею 122,1 кв. м, коридору площею

13,6 кв. м, коридору площею 2,3 кв. м, кладової площею 6,1 кв. м, складського приміщення площею 26,7 кв. м, підсобного приміщення площею 5,2 кв. м, що знаходяться у вищевказаній будівлі та зобов`язалась сплачувати орендну плату у розмірі 2 800,00 грн на місяць.

У період з травня по грудень 2017 року ФОП ОСОБА_1 не сплачувала орендну плату на підставі договору оренди від 02 січня 2017 року,

що підтверджується випискою із банківського рахунку МТП «Стимул».

13 березня 2018 року та 14 березня 2018 року між МТП «Стимул» та

ОСОБА_3 й ОСОБА_2 укладено та посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г. І. договори купівлі-продажу, за умовами яких останні набули право власності кожний

на 1/2 частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду

і вирішення справи.

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року

№ 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», положеннями якого встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Частинами першою та другою статті 400 Цивільного процесуального кодексу України (тут і далі в редакції, чинній на час подання касаційної скарги) визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини,

що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності

та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням

є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити

на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном

з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається

з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином згідно з умовами договору та у встановлений строк. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання)

(стаття 610 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої

у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої

статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав

та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки

за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Відповідно до частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно із частинами першою, третьою статті 12, частиною першою

статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга

статті 77 ЦПК України).

Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування

не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, встановивши, що у відповідності

до пункту 5 договору оренди приміщень від 02 січня 2017 року розмір щомісячної орендної плати складає 2 800,00 грн, яка сплачується орендарем не пізніше 20 числа кожного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця, та ураховуючи те, що орендна плата за вказаним договором позивачем сплачувалась несвоєчасно та не у повному розмірі, правильно вважав,

що підстави для виникнення у позивача переважного права на придбання орендованого майна відсутні, у зв`язку із чим обґрунтовано відмовив

у задоволенні позову.

З огляду на вищевикладене, доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження та не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права та порушення судами першої

та апеляційної інстанцій норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Ураховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржених судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Харківського районного суду Харківської області від 03 жовтня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 14 січня

2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту

її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: С. Ф. Хопта

Є. В. Синельников

В. В. Шипович