Провадження № 2/522/2739/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 жовтня 2021 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси, у складі

головуючого судді - Домусчі Л.В.

за участю секретаря судового засідання Лисенко А.О.,

розглянувши у судовому засіданні матеріали цивільної справи за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , треті особи: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бульвар», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Главацький Володимир Андрійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Запольська Ольга Василівна, про визнання договорів недійсними, скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу,

ВСТАНОВИВ:

До суду 29 серпня 2018 року надійшов позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , треті особи: ОСББ «Бульвар», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Главацький В.А., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Запольська О.В., про визнання договорів недійсними, скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що він, ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна (реєстраційний № 12186), посвідченого 10 липня 2007 року приватним нотаріусом ОМНО Іллічовою Н.А., зареєстрованого 12.07.2007 року, є власником квартири АДРЕСА_1 . Позивачка ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна (реєстраційний номер №5369), посвідченого 12.10.2006 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В., зареєстрованого 13.10.2006 року в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно державним реєстратором Ххряковою В.В., є власником квартири АДРЕСА_2 .

Посилались, що від керівництва ОСББ «Бульвар» у лютому 2018 року позивачам стало відомо, що за невідомими особами зареєстровано право власності на 4 квартири, які за документами знаходяться на 13-му поверсі, а саме за №162-а, 163/1, 163/3 та АДРЕСА_3 , проте фактично вказаних квартир не існує. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартири за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 зареєстровані за наступними особами: кв.№162-а за ОСОБА_3 (на підставі договору №170 від 25.09.2003 року, видавник ТОВ «Бульвар»); кв. АДРЕСА_5 за ОСОБА_4 (на підставі інвестиційного договору №406 від 24.09.2003 року, видавник ТОВ «Бульвар»); кв. АДРЕСА_6 за ОСОБА_5 (на підставі договору купівлі-продажу №217 від 03.02.2017 року, видавник приватний нотаріус ОМНО Запольська О.В.); кв. АДРЕСА_3 за ОСОБА_6 (на підставі договору купівлі-продажу №1462 від 12.07.2017 року, видавник приватним нотаріус ОМНО Главацький В.А.).

Вказували, що згідно технічної документації на вищевказаний житловий будинок, всього в даному будинку на 13-му поверсі розташовано 5 квартир, а саме: АДРЕСА_7 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 . Згідно листа ОСББ «Бульвар» від 21.02.2018 року, згідно технічної документації будь-яка інформація вказаних квартир за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 відсутня; власники неіснуючих квартир до ОСББ із метою укладання договорів на утримання будинку та інших договорів на комунальні послуги не звертались та на обслуговуванні не знаходяться. Позивачем із представника ОСББ 19.02.2018 року було здійснено огляд 13го поверху будинку та складено акт огляду кв. АДРЕСА_4 , згідно якого встановлено фактичну відсутність будь-яких ознак переобладнань та відсутність будь-яких квартир, окрім тих, що значаться в технічній документації, а саме кв. АДРЕСА_7 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 . За фактом існування неіснуючих в дійсності квартир позивач разом із представниками ОСББ звернулись до правоохоронних органів та 22.11.2017 року було відкрито кримінальне провадження за ЄРДР №0007372 від 22.11.2017 року та ведеться розслідування за цим фактом.

Додатково посилались, що інвестиційні договори, на підставі яких за відповідачами було зареєстрованого право власності, були нібито укладенні з ТОВ «Бульвар». Між тим, згідно даних із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ТОВ «Бульвар» було зареєстровано 23.09.2002 року, а вже 03.04.2008 року юридичну особу було припинено. Ураховуючи дату припинення товариства, то додаткові угоди №2 та №3 до інвестиційного договору №046 від 24.09.2003 року на неіснуючу квартиру АДРЕСА_5 , яка була зареєстрована за ОСОБА_4 , що додаються 24.09.2016 року, тобто вже після припинення товариства. Окрім того, підписи директора ТОВ «Бульвар» ОСОБА_8 , здійснені на інвестиційних договорах, візуально відрізняються від його підписів на інших документах, які були підписані директором протягом часу здійснення діяльності товариства.

За викладених обставин, спірні договори купівлі-продажу та інвестиційні договори відносно неіснуючих квартир за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 позивачі вважають такими, що мають бути визнанні недійсними, а рішення про державну реєстрацію права власності скасовані.

За викладеного звернулись до суду з дійсним позовом.

До суду 10.09.2018 року надійшли відповіді щодо місця реєстрації відповідачів. Із 10.09.2018 року по 14.09.2018 року суддя перебувала у відрядженні на навчання.

Ухвалою суду від 18.09.2018 року позов було залишено без руху та позивачам надано строк для усунення недоліків позову. Недоліки позову були усунуті представником позивачів 28.09.2018 року та надано до суду позовну заяву в новій редакції (а.с.108 -110).

З 24.09.2018 року по 05.10.2018 року суддя перебувала у відпустці.

Між тим, дослідивши подану заяву від 28.09.2018 року, судом було встановлено, що позовна заява в новій редакції була подано до суду лише в одному примірнику.

Ухвалою суду від 08.10.2018 року позов було повторно залишено без руху. Позивачі усунули недоліки позову 19.10.2018 року, надавши до суду позов у відповідній кількості для сторін справи (а.с.116-129).

З 23.10.2018 року по 29.10.2018 року суддя перебувала у відпустці, 05.11.2018 року суддя перебувала у відрядженні на семінарі.

Ухвалою суду від 06.11.2018 року провадження у справі було відкрито та призначено до розгляду у підготовчому засіданні.

У подальшому, 11.01.2019 року, позивачами позовні вимоги були збільшенні (т.1, а.с.165-174) та просили:

-визнати недійсними інвестиційний договір №170 від 25.09.2003 року, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Бульвар» та додаткових угод №1 від 25.09.2003 року, №2 від 25.09.2003 року, №3 від 25.09.2003 року, акту №170 від 13.06.2006 року;

- скасувати запис про право власності № 18175646, зареєстрований 21.12.2016 року державним реєстратором Щеплоцькою Х.Б. у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на квартиру АДРЕСА_11 ;

- визнати недійсними інвестиційний договір № 046 від 24.09.2003 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Бульвар» та додаткових угод №1 від 24.09.2003 року, №2 від 24.09.2016 року та №3 від 24.09.2012 року, акту №046 від 13.06.2016 року;

- скасувати запис про право власності № 18035699, зареєстрований 14.12.2016 року державним реєстратором Кравець О.В. у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на квартиру АДРЕСА_12 ;

- визнати недійсними інвестиційний договір № 035 від 13.09.2003 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Бульвар» та додаткових угод №1 від 13.09.2003 року, №2 від 13.09.2003 року та акт №035 від 19.06.2016 року;

- скасувати запис про право власності № 17779510, зареєстрований 02.12.2016 року державним реєстратором Кравець О.В. у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на квартиру АДРЕСА_13 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 217, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , виданий 03.02.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Запольською О.В.;

- скасувати запис про право власності №18854910, зареєстрований 03.12.2017 року приватним нотаріусом ОМНО Запольською О.В. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_13 ;

- визнати недійсними інвестиційний договір № 038 від 17.08.2006 року, укладеного між ОСОБА_4 та ТОВ «Бульвар» та додаткових угод №1 від 17.08.2006 року, №2 від 17.08.2006 року та акт № 307 від 21.08.2006 року;

- скасувати запис про право власності №19999328, зареєстрований 14.04.2017 року державним реєстратором Щеплоцькою Х.Б. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_14 ;

- визнати недійсним договорів купівлі-продажу №1462 від 12.07.2017 року, укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Главацьким В.А.;

- скасувати запис про право власності № 21357089, зареєстрований 12.07.2017 року приватним нотаріусом ОМНО Главацьким В.А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_14 ;

- вирішити питання про стягнення судових витрат;

Ухвалою суду від 13.05.2019 року за клопотанням позивача були витребувані докази із Акціонерного банку «Південний» (65059, Одеса, вул. Краснова, 6/1):

- оригінали договорів про участь у Фонді фінансування будівництва ОСОБА_3 (код НОМЕР_1 , що зареєстрована за адресою: АДРЕСА_15 ), ОСОБА_4 (код НОМЕР_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_16 ), ОСОБА_7 , а також:

- правила ФФБ;

- генеральний договір, укладений між АБ «Південний» та ТОВ «Бульвар» , що регулював взаємовідносини між АБ «Південний», як управителя, та ТОВ «Бульвар», як забудовника, щодо організації спорудження та фінансування будівництва 13-16 поверховий житловий будинок із вбудовано-прибудинковим підземним гаражем-стоянкою АДРЕСА_17 ; з використанням залучених в довірчу власність коштів та подальшої передачі ТОВ «Бульвар» об`єктів інвестування (квартир або приміщень соціально-побутового призначення) фізичним та юридичним особам (довірителям) у власність.

На виконання вимог ухвали суду від 13.05.2019 року Акціонерний банк «Південний» листом від 21.06.2019 року (т.2, а.с.2) повідомив, що надання запитуваних документів не уявляється можливим у зв`язку з їх знищенням за закінченням строків зберігання.

Ухвалою суду від 09.09.2019 року по справі було закрито підготовче провадження та призначено до розгляду по суті на 07.11.2019р.. Вирішено питання про виклик як свідка ОСОБА_9 , останній надав свої пояснення в судовому засіданні 07.11.2019 року. Також надали свої пояснення по суті позовних вимог представник позивачів, який підтримав позов з викладених обставин, представник відповідача, який просив відмовити у задоволені позову,та представник-голова ОСББ, який просив відмовити у позові, зазначивши в цьому будинку фактично таких квартир не існує та по справі оголошено перерву до 23.01.2020р.

В подальшому у зв`язку з неявкою співвідповідачів ОСОБА_3 ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 оголошено перерву на на 18.03.2020р.

До суду 10.02.2020 року надійшов відзив на позов від представника ОСОБА_5 (т.2, а.с.125-130), згідно якого заперечували проти вимог та просили відмовити.

До суду 09.06.2020 року було надано відповідь на відзив від представника позивача адв. ОСОБА_10 (а.с.159-169).

У судовому засіданні 09.06.2020 року були присутні представники позивачів ОСОБА_10 та ОСОБА_11 , які позовні вимоги підтримали та просили задовольнити. Представник ОСОБА_10 просив розглянути та задовольнити подане ним клопотання про витребування доказів від 13.02.2020 року. Представники позивачів посилались на те, що у рамках кримінальної провадження від 22.11.2017 року до теперішнього часу відсутні оскаржувані інвестиційні договори та представники вважають, що їх зовсім не існує.

Також з`явився представник відповідачки ОСОБА_5 ОСОБА_12 , яка заперечувала проти клопотання про витребування доказів, посилаючись на те, що всі докази мали були бути подані ще в 2018 році при зверненні до суду з дійсним позовом. При цьому, представник відповідача заперечувала проти вимог, оскільки не вбачає, яким чином порушуються права позивачів.

Інші учасники процесу не з`явились, були сповіщені про час та місце розгляду справи належним чином, а тому з огляду на положення ч.1, 3 ст. 223 ЦПК України суд ухвалив розглядати справу за відсутності відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 та третіх осіб.

Ухвалою суду від 09.06.2020 року було розглянуто та задоволено задля об`єктивного розгляду справи клопотання представника позивача, витребувано докази, а саме:

1. у приватного нотаріуса Запольської Ольги Василівни :

- належним чином засвідчені копії правовстановлюючих документів, а саме - інвестиційний договір №035 від 13.09.2003 р., та акт приймання-передачі майна від 13.06.2006 року щодо квартири АДРЕСА_13 , на підставі яких ОСОБА_13 ,03.02.2017 року було перевірено право власності продавця цієї квартири;

- належним чином засвідчену копію Договору купівлі-продажу (серія та номер: 217, виданий ОСОБА_13 , 03.02.2017 року) квартири АДРЕСА_13 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), на підставі якого ОСОБА_13 , було проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень на ім`я ОСОБА_5 .

2. у приватного нотаріуса Главацького Володимира Андрійовича:

- засвідчені копії правовстановлюючих документів - інвестиційний договір №38 від 17.08.2006 року, акт приймання-передачі майна від 21.08.2006 року, щодо квартири АДРЕСА_13 на підставі яких ОСОБА_14 , було перевірено право власності продавця ОСОБА_7 ;

- засвідчену копію договору купівлі-продажу (серія та номер: реєстровий № 1462, виданий ОСОБА_14 12.07.2017 року) щодо квартири АДРЕСА_14 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), на підставі якого ОСОБА_14 , було проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень на ім`я ОСОБА_6 ;

3. із Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради засвідчені копії правовстановлюючих документів щодо виникнення права власності на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_14 .

Вимоги ухвали суду від 09.06.2020 року були виконанні приватним нотаріусом ОМНО Главацьким В.А. 19.08.2020 року та надано до суду копію договору купівлі-продажу (серія та номер: реєстровий № 1462, виданий ОСОБА_14 12.07.2017 року) щодо квартири АДРЕСА_3 (а.с.188-192).

Вимоги ухвали суду 09.06.2020 року були виконанні приватним нотаріусом ОМНО Запольською О.В. 08.12.2020 року та надано до суду копію інвестиційного договору №035 від 13.09.2003 р., додаткові угоди до нього №1 та №2, акт приймання-передачі майна від 13.06.2006 року, а також копію договору купівлі-продажу (серія та номер: 217, виданий ОСОБА_13 ,03.02.2017 року) квартири АДРЕСА_13 (а.с.9-19).

Вимоги ухвали суду 09.06.2020 року були виконанні Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради 25.01.2021 року та надано до суду скан-копії реєстраційних справ (а.с.20-31). Також 09.06.2020р. надав свої пояснення представник адв. ОСОБА_12 який просив відмовити у задоволені позову та пояснив, що в спірній квартирі зараз ніхто не проживає, за комунальні послуги не сплачували та вони бачили перед купівлею квартиру цю квартиру. По справі оголошено перерву до 15.09.2020р. та у зв`язку з невиконанням ухвали суду від 09.06.2020р. про витребування документів оголошено перерву до 08.12.2020р. 09.10.2020р. до суду надійшла заява ОСОБА_15 (а.с.220) про підтвердження укладання нею договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_6 з зазначенням її адреси проживання .

16.11.2020р. до суду надійшли витребувані матеріали з Юридичного Департаменту ОМР.

08.12.2020р. у зв`язку з клопотання представника адв. Безуглого про відкладання судового засідання, суд оголосив перерву до 30.03.2021р.

30.03.2021р. в судове засідання з`явився представник ОСОБА_16 , який просив оголосити перерву для ознайомлення з справою, яке судом задоволено та оголошено перерву до 15.06.2021р.

15.06.2021р. в судове засідання з`явилися представник позивачів, третьої особи і представник ОСОБА_17 , який підтримав пояснення адв. ОСОБА_18 та оголошено перерву у зв`язку з відсутністю належного повідомлення інших співвідповідачів до 01.09.2021р. з аналогічних підстав оголошено перерву в наступному засідання на 27.10.2021р.

У судовому засіданні 27.10.2021 року були присутні: представники позивачів ОСОБА_11 , яка також представляє інтереси третьої особи ОСББ «Бульвар», та ОСОБА_10 , які позовні вимоги підтримали та просили задовольнити за обставин та підстав, викладених у позові. Посилались на те, що спірні правочини є нікчемними, оскільки укладені щодо неіснуючих об`єктів. А отже і підстав для реєстрації права власності за відповідачами на підставі нікчемних правочинів не було.

Також з`явився представник відповідача ОСОБА_19 , який заперечував проти позову та просив відмовити. Посилався на те, що позивачами не доведено порушення їх прав оскаржуваними договорами.

Інші учасники процесу у судове засідання не з`явились, були сповіщені про час та місце розгляду справи належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Верховний Суд у постанові від 1 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 виходив із того, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті.

Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

Суд, зважаючи на належне сповіщення сторін, на підставі ст. 223 ЦПК України, ухвалив проводити розгляд справи за відсутності відповідачів - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , та третіх осіб: приватних нотаріусів Одеського міського нотаріального округу Главацького Володимира Андрійовича та ОСОБА_13 , сповіщених належним чином.

Суд, вивчивши матеріали справи, додані до неї документи, вислухавши пояснення учасників справи, оцінивши докази, прийшов до наступних висновків.

Із матеріалів справи судом встановлено, що позивач, ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна (реєстраційний № 12186), посвідченого 10 липня 2007 року приватним нотаріусом ОМНО Іллічовою Н.А., зареєстрованого 12.07.2007 року, є власником квартири АДРЕСА_1 .

Позивачка ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна (реєстраційний номер №5369), посвідченого 12.10.2006р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білик В.В., зареєстрованого 13.10.2006 року в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно державним реєстратором Ххряковою В.В., є власником квартири АДРЕСА_2 .

Також, в будинку АДРЕСА_17 наявна реєстрація права власності ще на 4-и квартири, які за документами знаходяться на 13-му поверсі даного будинку, а саме за №162-а, 163/1, АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 .

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартири за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 зареєстровані за наступними особами:

кв. АДРЕСА_4 за ОСОБА_3 (на підставі договору №170 від 25.09.2003 року, видавник ТОВ «Бульвар»);

кв. АДРЕСА_5 за ОСОБА_4 (на підставі інвестиційного договору №406 від 24.09.2003 року, видавник ТОВ «Бульвар»);

кв. АДРЕСА_6 за ОСОБА_5 (на підставі договору купівлі-продажу №217 від 03.02.2017 року, видавник приватний нотаріус ОМНО Запольська О.В.);

кв. АДРЕСА_3 за ОСОБА_6 (на підставі договору купівлі-продажу №1462 від 12.07.2017 року, видавник приватним нотаріус ОМНО Главацький В.А.).

Зі скан-копії документів реєстраційної справи №101 на кв.№162-А вбачається, що 25 вересня 2003 року між ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука Віктора Павловича та ОСОБА_3 було укладено інвестиційний договір № 170 (про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку), а саме будинку за адресою АДРЕСА_18 .

Також між ТОВ «Бульвар» та ОСОБА_3 25.09.2006 року було підписано додаткові угоди №1, №2 та №3, згідно яких об`єктом інвестування було визначено кв. АДРЕСА_19 , загальною пл.208,2 кв.м..

13 червня 2006 року між вказаними сторонами було підписано акт №170 прийому-передачі об`єкта інвестування, відповідно до якого ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В.П. передало ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_20 .

18 червня 2012 року на ім`я ОСОБА_3 КП «ОМБТІ та РОН» було виготовлено технічний паспорт на вказану квартиру АДРЕСА_4 , згідно якого вказано, що квартира розташована на 13-14 поверхах 14-ти поверхового будинку та складається із 4-х житлових кімнат, житл. пл.104,8 кв.м..

На підставі вказаного інвестиційного договору №170 від 25.09.2003 року та додаткових угод №1, 2, 3 від 25.09.2003 року, видавник ТОВ Бульвар; акту приймання-передачі нерухомого майна серія та номер №170 від 13.06.2006 року, технічного паспорту від 18.06.2012 року, 21 грудня 2016 року державним реєстратором Щеплоцькою Х.Б. було здійснено державну реєстрацію права власності на вказану квартиру АДРЕСА_4 за ОСОБА_3 (номер запису про право власності 18175646).

Зі скан-копії документів реєстраційної справи №101 на кв.№163/1 вбачається, що 24 вересня 2003 року між ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука Віктора Павловича та ОСОБА_4 було укладено інвестиційний договір №046 (про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку), а саме будинку за адресою АДРЕСА_18 .

Також між ТОВ «Бульвар» та ОСОБА_4 24.09.2003 року було підписано додаткові угоди №1, №2 та №3, згідно яких об`єктом інвестування було визначено кв. АДРЕСА_21 , загальною пл.208,2 кв.м..

13 червня 2006 року між вказаними сторонами було підписано акт №046 прийому-передачі об`єкта інвестування, відповідно до якого ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В.П. передало ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_22 .

13 грудня 2016 року на ім`я ОСОБА_4 ФОП ОСОБА_20 було виготовлено технічний паспорт на вказану квартиру АДРЕСА_5 , згідно якого вказано, що квартира розташована на 13-14 поверхах 14-ти поверхового будинку та складається із 4-х житлових кімнат, житл. пл.104,8 кв.м..

Зі скан-копії документів реєстраційної справи №101 на кв.№163/3 вбачається, що 13 вересня 2003 року між ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука Віктора Павловича та ОСОБА_4 було укладено інвестиційний договір № 035 (про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку), а саме будинку за адресою АДРЕСА_18 .

Також між ТОВ «Бульвар» та ОСОБА_4 13.09.2003 року було підписано додаткові угоди №1, №2, згідно яких об`єктом інвестування було визначено кв. АДРЕСА_21 , загальною пл.175, 45 кв.м..

13 червня 2006 року між вказаними сторонами було підписано акт №035 прийому-передачі об`єкта інвестування, відповідно до якого ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В.П. передало ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_23 .

27 грудня 2013 року на ім`я ОСОБА_4 КП «ОМБТІ та РОН» було виготовлено технічний паспорт на вказану квартиру АДРЕСА_6 , згідно якого вказано, що квартира розташована на 13-14 поверхах 14-ти поверхового будинку та складається із 4-х житлових кімнат, житл. пл.104,8 кв.м..

Право власності ОСОБА_4 на вказану квартиру АДРЕСА_6 , пл. 237,6 кв.м., житл.пл.104,8кв.м., було зареєстровано державним реєстратором Кравець О.В. 02.12.2016 року (номер запису про право власності: 17779510).

У подальшому, за договором купівлі-продажу від 03 лютого 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Запольською О.В., зареєстрованого в реєстрі за №217, ОСОБА_4 продав вказану квартиру АДРЕСА_13 на користь ОСОБА_5 .

Право власності ОСОБА_5 на вказану квартиру було зареєстровано приватним нотаріусом ОМНО Запольською О.В. 03.02.2017р. (номер запису про право власності : 18854910).

Зі скан-копії документів реєстраційної справи №101 на кв.№354 вбачається, що 17 серпня 2006 року між ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука Віктора Павловича та ОСОБА_7 було укладено інвестиційний договір №038 (про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку), а саме будинку за адресою АДРЕСА_18 .

Також між ТОВ «Бульвар» та ОСОБА_7 17.06.2006 року було підписано додаткові угоди №1 та №2, згідно яких об`єктом інвестування було визначено кв. АДРЕСА_24 , загальною пл.214 кв.м.

21 серпня 2006 року між вказаними сторонами було підписано акт №307 прийому-передачі об`єкта інвестування, відповідно до якого ТОВ «Бульвар» в особі директора Ткачука В.П. передало ОСОБА_7 квартиру АДРЕСА_25 .

19 січня 2016 року на ім`я ОСОБА_7 КП «ОМБТІ та РОН» було виготовлено технічний паспорт на вказану квартиру АДРЕСА_3 , згідно якого вказано, що квартира розташована на 13-14 поверхах 14-ти поверхового будинку та складається із 4-х житлових кімнат, житл. пл.104,8 кв.м..

На підставі вказаного інвестиційного договору №038 від 17.08.2006 року та додаткових угод №1 та №2, акту приймання-передачі нерухомого майна серія та номер 307 від 21.08.2006 року, технічного паспорту від 19.01.2016 року, 14 квітня 2017 року державним реєстратором Щеплоцькою Х.Б. було здійснено державну реєстрацію права власності на вказану квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_7 (номер запису про право власності 19999328).

У подальшому, за договором купівлі-продажу від 12 липня 2017 року, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 , посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Главацьким В.А., зареєстрованим у реєстрі за №1462, на користь ОСОБА_6 було відчужено вказану квартиру АДРЕСА_3 .

Право власності за ОСОБА_6 на вказану квартиру було здійснено приватним нотаріусом ОМНО Главацьким В.А. 12.07.2017р. (номер запису про право власності 21357089).

Згідно листа Акціонерний банк «Південний» від 21.06.2019 року (т.2, а.с.2), надання запитуваних документів (а саме оригіналів договорів про участь у Фонді фінансування будівництва ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_7 , а також генеральний договір, укладений між АБ «Південний» та ТОВ «Бульвар» , що регулював взаємовідносини між АБ «Південний», як управителя, та ТОВ «Бульвар», як забудовника, щодо організації спорудження та фінансування будівництва 13-16 поверховий житловий будинок із вбудовано-прибудинковим підземним гаражем-стоянкою АДРЕСА_17 ) не виявилось можливим у зв`язку з їх знищенням за закінченням строків зберігання.

Судом встановлено згідно листа ОСББ «Бульвар, який є балансоутримувачем будинку за адресою: АДРЕСА_17 , від 21.02.2018 року, відповідно до наявної в ОСББ «Бульвар» технічної документації на будинок будь-яка інформація щодо квартир за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 відсутня; власники неіснуючих квартир до ОСББ із метою укладання договорів на утримання будинку та інших договорів на комунальні послуги не звертались та на обслуговуванні не знаходяться (а.с.93, т.1).

Згідно акту огляду кв. АДРЕСА_4 , власником якої є ОСОБА_1 , представниками ОСББ 19.02.2018 року було здійснено огляд 13го поверху будинку та складено акт, яким встановлено фактичну відсутність будь-яких ознак переобладнань та відсутність будь-яких квартир, окрім тих, що відображені в технічній документації, а саме кв. АДРЕСА_7 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 та АДРЕСА_10 . (а.с.94, т.1).

Отже, суд вбачає, що квартир АДРЕСА_4 , АДРЕСА_8 / АДРЕСА_26 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_14 фактично не існує та за цим фактом позивач разом із представниками ОСББ звернулись до правоохоронних органів та 22.11.2017 року було відкрито кримінальне провадження за ЄРДР №0007372 від 22.11.2017 року.

Згідно пояснень ОСОБА_8 , наданих у судовому засіданні 07.11.2019 року, він із 2003 року до 2006 року (до кінця будівництва будинку) був директором ТОВ «Бульвар», який був замовником та будівником. Саме ним підписувались всі інвестиційні договори. Проте, зазначив, що договори на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_3 , які були в матеріалах справи, він не підписував; зазначив, що взагалі не існувало такої нумерації квартир із приставками та дробами, та квартир у проекті було до 300, а отже кв. АДРЕСА_3 взагалі не могло бути. Осіб ОСОБА_4 , ОСОБА_7 та ОСОБА_3 свідок не пам`ятає.

Вирішуючи спір суд виходить із наступного.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів).У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.

Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У відповідності до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 2 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на момент укладання договорів), що визначає загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, зокрема, об`єкти житлового будівництва, інші об`єкти власності, а також майнові права (стаття 2 Закону).

За змістом статті 7 цього Закону (у відповідній редакції) всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів.

У відповідності до ст. 9 вказаного Закону, основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції.

Згідно положень ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом.

У той же час, згідно вимог ч.1 ст.215, ч.1 ст.203 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент вчинення правочину стороною вимог законодавства.

Згідно роз`яснень, які викладені в п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. При чому, виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року по справі № 145/2047/16-ц зазначила, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

Разом із цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими.

Разом із тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року по справі № 145/2047/16-ц констатує, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Згідно з положеннями частини третьої статті 12 та частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За розглядом справи судом встановлено, і на що посилались позивачі в позові і поясненнях, що фактично спірних квартир за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_14 , в натурі не існує, окрім як на паперах. Окрім того, суд вбачає, що в інвестиційних договорах, які нібито були укладені з ОСОБА_4 , ОСОБА_7 та ОСОБА_3 , зазначено про розташування квартир в будинку за номером АДРЕСА_18 , проте фактично за актами приймання-передачі квартири були передані в будинку за номером АДРЕСА_17 , також в деяких договорах інвестування та дод. Угодах і в Актах вочевидь вбачаються різні номери квартир та різні їх площі.

Отже, між сторонами не було погоджені істотні умови щодо предметів договорів; окрім того факт їх підписання ОСОБА_8 як директором ТОВ «Бульвар» не визнається.

За таких обставин суд приходить до висновку про неукладеність договорів інвестування щодо спірних квартир за АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 та АДРЕСА_14 , а отже останні не мають правових наслідків.

За таких обставин позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у частині визнання недійсними інвестиційних договорів щодо об`єктів, яких фактично не існує, не підлягають з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту.

Із приводу вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірні квартири, то суд погоджується із доводами представника ОСОБА_2 щодо того, що позивачами не наведено належних та допустимих обґрунтувань та не надано відповідних доказів того, яким чином існування такої державної реєстрації права власності на спірні квартири, яких фактично не існує, порушуються права та інтереси позивачів.

З огляду на діючи положення ЦПК України, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Відтак суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого - вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Як неодноразово звертав увагу Верховний Суд, відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові. У постанові ВП ВС від 02.02.2021 № 925/642/19 зроблені такі висновки: порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково . проте таких доказів щодо порушення прав позивачів державною реєстрацію спірних квартир суду не надано. Позивачі є власниками своїх квартир, на які в процесу розгляду справи, не виявлено порушень з боку відповідачів. Крім того суд враховує, що з приводу шахрайських дій порушено кримінальне провадження.

Відповідно до п. 27 Постанови Пленуму ВСУ № 14 від 18.12.2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

Судовому захисту підлягають лише порушені права, яких у даному випадку, судом не встановлено.

За викладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

На підставі викладеного та керуючись ст.11, 15-16, 203, 215-216, 228, 234-236, 319-321, 328, 386, 655-656 ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст.2, 4, 10-13, 43, 49, 51, 55, 64, 76, 81, 82, 89, 95, 133, 141, 210, 247, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України; суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , треті особи: Обєданння співвласників багатоквартирного будинку «Бульвар», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Главацький Володимир Андрійович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Запольська Ольга Василівна, про визнання договорів недійсними, скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст рішення суду виготовлено 05.11.2021 року.

Суддя: Домусчі Л.В.