ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2021 року

м. Харків

Справа № 638/20248/19

Провадження № 22-ц/818/3363/21

Харківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Хорошевський О.М.

суддів - Бурлака І.В., Яцини В.Б.

за участю секретаря Жмай Ю.С.

Учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3

треті особи - Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гібадулова Лариса Августинівна, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Глущенко Ірина Юріївна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 02 лютого 2021 року, постановлене суддею Семіряд І.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гібадулова Лариса Августинівна, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Глущенко Ірина Юріївна «Про визнання недійсним договорів купівлі продажу та іпотеки»,

встановив :

У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернуласьдо суду з позовом в якому просила визнати недійсним договір купівлі- продажу від 18.01.2019, укладений від імені ОСОБА_1 з ОСОБА_2 , визнати недійсним договору іпотеки від 08.07.2019, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 щодо передачі і іпотеку нежитлових приміщень.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що у листопаді 2019 вона довідалась про те, що ОСОБА_4 використав надану йому раніше довіреність від 05.07.2017 та уклав від її імені зі своєю матір`ю ОСОБА_2 договір купівлі- продажу від 18.01.2018, за яким право власності на нежитлові приміщення другого поверху № №30,31,32,33,41,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 , було оформлено на ОСОБА_2 . Продаж вказаного майна було здійснено за 782500 грн, які нібито отримані представником продавця. Проте ОСОБА_4 не тільки не повідомив ОСОБА_1 , про те, що від її імені уклав правочин, але й жодних коштів від його продажу передано не було. Продаж майна було вчинено за ціною, що набагато нижча від ринкової вартості, а договір купівлі- продажу було укладено на користь близького родича особи, що діяла нібито від її імені. Згідно висновку про вартість майна від 20.12.2019 наданого ТОВ «Центр експерт груп», оціночна вартість вказаних нежитлових приміщень 5258250 грн. В подальшому між відповідачем ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки від 08.07.2019 щодо передачі в іпотеку нежитлових приміщень другого поверху №30,31,32,33,41,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 . Вказаний договір було укладено для забезпечення боргових зобов`язань ОСОБА_4 перед ОСОБА_3 , у якого було позичено 874186 грн. Договором іпотеки від 28.07.2019 визначено, що узгоджена сторонами вартість предмету іпотеки становить 4479948 грн, що на день укладення договору дорівнює 174240 дол. США. Позивач вказує, що ОСОБА_2 є людиною похилого віку, яка перебуває на пенсії, отримує соціальну допомогу від держави по сплаті за комунальні послуги та у неї не було у наявності коштів, що свідчить про те, що в дійсності гроші за договором купівлі- продажу від 18.01.2019 фактично не передавались. Крім того, ОСОБА_1 до листопада 2019 продовжувала отримувати орендну плату за договором оренди №3613 нежитлового приміщення, що свідчить про те, що укладений договір купівлі- продажу від 18.01.2019 не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Жодних повідомлень про те, що нежитлові приміщення були продані позивач не отримувала, ніяких грошових коштів від продажу спірного майна також не отримувала, що свідчить про наявність зловмисної домовленості. Довіреність від 05.07.2017, за якою був укладений правочин була видана ОСОБА_1 , як фізичною особою -підприємцем, а нежитлові приміщення були зареєстровані за нею, як за фізичною особою, а тому договір купівлі- продажу від 18.01.2019 з боку продавця було укладено неуповноваженою особою, оскільки за чинним законодавством України фізична особа і фізична особа- підприємець різні особи. Оскльки право власності було зареєстровано не за суб`єктом господарювання - фізичною особою - підприємцем, то розпоряджатись майном, що не належить цій особі, вона не має право , як не має право це робити і представник від імені такої особи. Позивач вказує, що правочин, який вчинений внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною визнається судом недійсним.

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 02 лютого 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовленло.

Скасовано заборону відчуження нерухомого майна, що належить ОСОБА_2 , а саме нежитлових приміщень другого поверху №30,31,32,33,41,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 , вжиті ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 03.01.2020.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати як постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Скарга містить посилання на те, що оспорюваний правочин щодо відчуження нерухомості суперечить ст. 238 ЦК України, що є підставою для визнання його недійсним, так як вчинений не в інтересах позивачки, яка втратила своє майно і кошти від продажу квартири не отримувала, а в інтересах самого довірителя та його близького родича - матері ОСОБА_2 , що б отримати вигоду, оскільки в подальшому ОСОБА_2 для забезпечення боргових зобов`язань свого сина ОСОБА_4 уклала договір іпотеки з ОСОБА_3 та передала спірні нежитлові приміщення в іпотеку останньому.

Також, зазначено, що спірний договір купівлі-продажу укладено не уповноваженою особою, оскільки довіреність за якою він був укладений видана від імені ФОП , а відчужені нежитлові приміщення були зареєстровані за позивачкою як фізичною особою.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відзиву від інших учасників до суду апеляційної інстанції не надходило.

Переглядаючи законність та обґрунтованість рішень суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що у відповідачів при укладенні договору купівлі-продажу не було зловмисної домовленості з метою отримання вигоди, оскільки право розпорядження нежитловими приміщеннями передбачено довіреністю, тобто дії представника здійснювалися в межах наданих йому повноважень від ОСОБА_1 .

З урахуванням викладено суд дійшов висновку, що підстави для задоволення позову відсутні, оскільки ОСОБА_1 добровільно видано ОСОБА_4 нотаріально посвідчену довіреність, якою уповноважила останнього розпоряджатися спірною квартирою. Видаючи довіреність, позивачка повинна була усвідомлювати, що наділила відповідача правом , в тому числі і відчужувати рухоме та нерухоме майно будь-якій особі на умовах, визначених повіреним на власний розсуд. Вказана довіреність позивачем не оспорювалася.

Оскільки позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу від 18.01.2012 укладеного між ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_1 , задоволенню не підлягають, інші позовні вимоги, зокрема про визнання недійсним договору іпотеки 08.07.2019 також задоволенню не підлягають, оскільки є похідними.

Судова колегія не може погодитись з висновком суду першої інстанції.

Розглядом справи встановлене наступне.

АТ «Житлобуд-2» та ОСОБА_1 30.12.2005 уклали договір пайової участі у будівництві.

Відповідно до акту приймання - передачі нежитлових приміщень у житловому будинку по АДРЕСА_1 , на підставі сертифікату та у відповідності з договором пайової участі у будівництві №422/12-1 від 30.12.2005 «Жилстрой-2» передав, а громадянка ОСОБА_1 прийняла офіс/нежитлове приміщення № 80,81,82,83,84,85,94, які відповідають № 30,31,032,33,41,42,43,44,45,46,47 технічного паспорту загальною площею 145,2 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1 .

З наданого ОСОБА_1 договору оренди нежитлового приміщення №3613 від 03.06.2013 випливає, що фізична особа - підприємець ОСОБА_1 та ПрАТ «Українська страхова компанія «Княжа вієнна іншуранс груп» уклали зазначений договір про передачу ОСОБА_1 у строкове платне користування ПрАТ «Українська страхова компанія «Княжа вієнна іншуранс груп» приміщення, загальною площею 132 кв.м. за адресою АДРЕСА_2 .

З договору купівлі - продажу від 18.01.2019 вбачається, що ОСОБА_1 , як продавець, передала у власність (продала) ОСОБА_2 (покупцю) об`єкт нерухомості, який відповідно до правовстановлюючих документів значиться як нежитлові приміщення другого поверху № 30,31,32,3341,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 .

Зазначений договір купівлі- продажу посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Гібадуловою Л.А.

Окрім того, з договору купівлі- продажу вбачається, що від імені ОСОБА_1 (продавця) договір укладено ОСОБА_4 .

З копії довіреності посвідченої приватним нотаріусом Гібпдуловою Л.А. 05 липня 2017 року, вбачається, що ОСОБА_1 , як фізична особа - підприємець, уповноважила ОСОБА_4 представляти її інтереси, зокрема з питань відчуження (купівлі- продажу, рента, міна) належного рухомого і нерухомого майна.

Довіреність дійсна до 05 липня 2020 року.

У подальшому ОСОБА_2 , як власник нежитлових приміщень, на підставі договору іпотеки від 08.07.2012 передала ОСОБА_3 нежитлові приміщення другого поверху № 30,31,32,3341,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 . Договір іпотеки укладено в якості забезпечення зобов`язання ОСОБА_4 за договором позики, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Як на підставу недійсності договору купівлі- продажу нежитлових приміщень ОСОБА_1 зазначає, що ОСОБА_4 не повідомив її, про те, що він уклав правочин, жодних коштів від його продажу передано не було. Продаж майна було вчинено за ціною, що набагато нижча від ринкової вартості, а договір купівлі- продажу було укладено на користь близького родича особи, що діяла нібито від її імені. Крім того, в подальшому між відповідачем ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки від 08.07.2019 щодо передачі в іпотеку нежитлових приміщень другого поверху №30,31,32,33,41,42,43,44,45,46,47, загальною площею 145,2 кв.м., в житловому будинку літ. А-16, що розташовані по АДРЕСА_1 для забезпечення боргових зобов`язань ОСОБА_4 перед ОСОБА_3 , у якого було позичено 874186 грн.

Вказані обставини дають підстави вважати, що ОСОБА_4 укладаючи договір купівлі - продажу спірних нежитлових приміщень діяв у власних інтересах, а не в інтересах довірителя ОСОБА_1 , оскільки за наслідками відчуження майна були фактично задоволені інтереси ОСОБА_4 за зобов`язаннями перед ОСОБА_3 .

Відповідно до частини першої та абзацу 1 і 2 частини третьої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила.

Представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє (частина перша статті 237 ЦК України).

За частиною третьою статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

При цьому, якщо представник вчинив правочин не в інтересах довірителя, а у своїх власних, то це і є підставою для визнання такого правочину недійсним. Правило, передбачене частиною третьою статті 238 ЦК України, покликане гарантувати інтереси особи, яку представляють, від можливих зловживань з боку представника.

До такого висновку прийшов Верховний Суд при розгляді справи №4021/2995/16 від 16.05.2019 року.

Установлено, що ОСОБА_4 , діючи від імені ОСОБА_1 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л.А. 25.07.2017 року, 18.01.2019 року здійснив продаж належних позивачці нежитлових приміщень своїй матері ОСОБА_2 , отже, здійснив продаж, в інтересах своєї сім`ї та особистих інтересів, оскільки покупцем була його мати, яка в подальшому уклала договір іпотеки з ОСОБА_3 на забезпечення виконання зобов`язань самого ОСОБА_4 .

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Зважаючи на наведені правила, установивши, що ОСОБА_4 вчинив правочин від імені позивачки своїй матері, фактично у власних інтересах, суд першої інстанції зробив необґрунтований висновок про відсутність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним з підстав, передбачених ст. 238 ЦК України.

Оскільки позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу від 18.01.2012 укладеного між ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_1 , підлягають задоволенню, позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки 08.07.2019 також підлягають задоволенню оскільки є похідними.

Вирішуючи дану справу суд першої інстанції на вказані обставини уваги не звернув та дійшов необгрунтованого висновку, а тому оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення позову ОСОБА_1 .

Судові витрати підлягають розподілу відповідно до ст. 141 ЦПК України між відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в рівних частинах.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 02 лютого 2021 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі- продажу нежитлових приміщень другого поверху № 30, 31, 32,33, 41, 42, 43,44,45, 46,47 загальною площею 145,2 кв.м. в житловому будинку літ. А-16, по АДРЕСА_1 від 18.01.2019, укладений від імені ОСОБА_1 з ОСОБА_2 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л.А.

Визнати недійсним договір передачі в іпотеку нежитлових приміщень другого поверху № 30, 31, 32,33, 41, 42, 43,44,45, 46,47 загальною площею 145,2 кв.м. в житловому будинку літ. А-16, по АДРЕСА_1 від 08.07.2019, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Глущенко І.Ю.

Стягнути з до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати за подання позовної заяви у сумі 1536,80 грн тобто по 768,40 з кожного та за подання апеляційної скарги у сумі 2305,20 грн тобто по 1152,60 грн з кожного.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий - О.М. Хорошевський

І.В. Бурлака

Судді В.Б. Яцина

Повний текст судового рішення складено 03.11.2021.