Справа №222/679/21
Провадження №2/222/220/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 жовтня 2021 року смт. Нікольське

Володарський районний суд Донецької області у складі:

головуючого судді Вайновської О.Є.,

секретаря судового засідання Гранкіної О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОФІРМА «АГРОТІС»про розірвання договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

28.05.2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агрофірма «Агротіс» про розірвання договору оренди землі від 09.12.2008 року, укладеного з приводу земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташованої на території Володарської селищної ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

В обґрунтування позову посилалася на те, що спірний договір оренди землі, укладений строком на 12 років, закінчився 09.12.2020 року. Проте, відповідач продовжує використовувати належну йому земельну ділянку, мотивуючи тим, що строк дії договору спливає лише 06.07.2023 року, тобто через 12 років, після його державної реєстрації, яка відбулася 06.07.2011 року. У зв`язку з тривалою не реєстрацією договору оренди землі від 09.12.2008 року в органах держреєстрації з вини відповідача, він значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору.

У зв`язку з чим, посилаючись на порушення з боку відповідача істотних умов договору оренди землі від 09.12.2008 року, просив розірвати його.

Ухвалою Володарського районного суду Донецької області від 01.06.2021 року по вищевказаній цивільній справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

За клопотанням позивача ухвалою Володарського районного суду Донецької області від 29.06.2021 року витребувані докази, які надані суду 21.07.2021 року.

28.07.2021 року від представника ТОВ «Агрофірма «Агротіс» - адвоката Кравченко Н.Ф. надійшов відзив на позов, в якому остання позов не визнала та заперечувала проти його задоволення. Свої заперечення обґрунтувала тим, що укладений між ТОВ «Агрофірма «Агротіс» та позивачкою договір оренди землі від 09.12.2008 року, містить умови набуття чинності договору та строк його дії. Так, умовами пункту 8 договору встановлено, що договір укладено на 12 років. Пунктом 43 договору визначено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації. Інших строків та термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. Також зазначила, що умовами договору не визначено зобов`язання орендаря зареєструвати договір оренди в органах державної реєстрації і орендодавець не був позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію договору самостійно або контролювати дії орендодавця. ТОВ «Агрофірма «Агротіс» не вчиняло умисних дій спрямованих на затягування процедури реєстрації договору. Крім того зазначила, що позивачка, підписуючи договір оренди землі на відповідних умовах, в тому числі набрання ним чинності, не могла об`єктивно розраховувати, що договір набуває чинності в момент його підписання, а саме 09.12.2008 року.

Інших клопотань від учасників справи не надходило.

Ухвалою Володарського районного суду Донецької області від 28.07.2021 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Представник позивача - адвокат Козуб Г.Г., в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволені.

Представник відповідача адвокат Кравченко Н.Ф. в судове засідання не з`явилась, надала заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги не визнала.

За таких обставин суд розглянув справу за відсутності сторін, при цьому фіксування судового засідання технічними засобами не здійснювалося, що відповідає положенням ч.2 ст.247 ЦПК України.

Дослідивши письмові докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ДН №196356 від 01.12.2008 року.

09.12.2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» підписано договір оренди землі, за умовами якої ТОВ «Агрофірма «Агротіс» отримало в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташовану на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, власником якої є ОСОБА_1 ..

Вказаний договір оренди містить істотні умови договору оренди, якими є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди - 12 років (п.8), орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (п.п.9-14).

Крім того, пунктами 37, 38, 39, 43 договору оренди землі від 09.12.2008 року визначено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено; дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди землі є істотне порушення умов договору в частині строку його дії, а саме що він закінчився 09.12.2020 року, а відповідач продовжує користуватися земельною ділянкою, та те, що не здійснюючи тривалий час реєстрацію договору оренди землі відповідач в односторонньому порядку продовжив строк його дії, що істотно порушує права позивачки.

Вирішуючи позовні вимоги, суд застосовує норми законодавства, що діяли на момент виникнення спірних правовідносин, тобто на момент укладення договору оренди землі від 09.12.2008 року.

Так, ст.792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» №161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Закон).

За ст.13 вищевказаного Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На час підписання договору оренди, 09.12.2008 року, ч.2 ст.124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ч.2 ст.125 ЗК України).

Аналогічна за змістом норма була відображена в ст.18 Закону, де вказувалось на те, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачалась ч.2 ст.126 ЗК України та ст.20 Закону, відповідно до якої укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Частиною 1 ст.627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, за змістом якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, під час укладення договору оренди землі від 09.12.2008 року його сторони були наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків дії договору, змінювати, наближати або віддаляти його настання, тобто мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки це прямо передбачено принципами та закріплено загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом №161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку спірного договору оренди має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі №0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13), постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17.

Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною.

Крім того, відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч.3 ст.640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 06.07.2011 року Відділом Держкомзему у Володарському районі.

Таким чином, як в своєму листі так і під час розгляду справи відповідач, в особі директора та свого представника, обґрунтовано вказував, що строк договору оренди землі від 09.12.2008 року закінчиться 06.07.2023 року.

Враховуючи викладене, посилання представника позивача адвоката Козуба Г.Г. на те що строк дії договору оренди землі від 09.12.2008 року, який, у зв`язку зі змінами в земельному

законодавстві та відсутністю єдиної практики, слід рахувати з дати його укладення, закінчився 09.12.2020 року є неспроможними та спростовуються висновками суду. Договір оренди землі від 09.12.2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташованої на території Володарської селищної ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва є чинним до 06.07.2023 року.

Відповідно до п.38 договору оренди землі від 09.12.2008 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.

Відповідно до ст.651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На цьому ж наголосила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17, зазначивши, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.

Отже, «позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки».

Як зазначалося, договір оренди землі від 09.12.2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, зареєстрований Відділом Держкомзему у Володарському районі 06.07.2011 року, тобто майже через три роки 7 місяців після дати його підписання.

Дана обставина підтверджена записом про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 06.07.2011 року № 00944 (а.с. 10 зворотній бік).

Також відмітка про реєстрацію 06.07.2011 року договору оренди землі від 09.12.2008 року, міститься у примірнику договору оренди наявного у позивача ОСОБА_1 та доданого ним до позовної заяви.

Таким чином, позивач був обізнаним про те, що реєстрація договору оренди землі укладеного між ним та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу належної йому земельної ділянки відбулася в 2011 році, а отже, виходячи з умов договору оренди землі та норм діючого на момент його підписання законодавства, позивач мав розраховувати на те, що строк дії, укладеного на 12 років договору оренди землі, спливе лише у 2023 році.

Посилання позивача на те, що про продовження строку дії оренди землі до 2023 року їй стало відомо з листа відповідача, отриманого у 05.05.2021 році, суд оцінює критично.

Крім того, суд критично ставиться до пояснень позивача з приводу покладення обов`язку здійснити реєстрацію договору оренди землі від 09.12.2008 року саме на відповідача.

Ані умовами договору оренди землі від 09.12.2008 року, ані нормами діючого на час підписання вищевказаного договору законодавства, на орендаря не покладено обов`язку здійснити реєстрацію договору оренди землі.

Вище зазначалося, що договір оренди землі реєструється відповідно до Закону.

Таким законом є ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV.

Відповідно до ст.4 Закону №1952-IV, в редакція, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, а саме: речові права на чуже нерухоме майно право, такі як право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

Частина 1 ст.18 Закону №1952-IV надає право подати заяву про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно як правоволодільцю (правонабувачу), так і стороні правочину, за яким виникло речове право, або уповноваженою ними особами.

В своїх поясненнях позивач посилався на усну домовленість з орендарем, що саме він здійснить реєстрацію договору оренди землі, підписаного між ними.

Проте, це жодними чином не позбавляло ОСОБА_1 як сторону правочину - орендодавця, контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Крім того, не дивлячись на наявність усних домовленостей з орендарем, здійснюючи своєчасний контроль за його діями з приводу держреєстрації договору оренди землі, та вбачаючи зловживання з його боку, ОСОБА_1 не був обмежений ані в праві, ані в можливості самостійно здійснити державну реєстрацію договору оренди землі від 09.12.2008 року.

Належні докази зловживання чи ухилення відповідача від своєчасного здійснення реєстрації договору оренди землі від 09.12.2008 року позивачем не надані, а такі його доводи спростовані доводами відповідача про наявність об`єктивних причин вчинити держреєстрацію договору оренди раніше ніж це відбулося, з підстав великого навантаження та необхідністю виготовлення до кожного договору оренди додатків, необхідних для здійснення держреєстрації.

А отже доводи позивача, що дії відповідача, які мали ознаки зловживання, були спрямовані на збільшення строку дії договору оренди землі від 09.12.2008 року в односторонньому порядку без його згоди, що є істотним порушенням умов договору оренди землі, ґрунтуються на припущеннях.

Позивач, маючи можливість контролювати дії відповідача під час державної реєстрації договору оренди або самостійно його зареєструвати, прискоривши цей процес, своєю пасивною поведінкою самоусунувся від вчиненні відповідних дій, переклавши відповідальність на відповідача.

Інших підстав для дострокового розірвання договору оренди землі від 09.12.2008 року з підстав істотного порушення договору під час розгляду справи позивачем не заявлено, а судом не встановлено.

Навпаки, судом встановлено, що договір оренди землі від 09.12.2008 року виконується відповідачем відповідно до погоджених сторонами умов договору.

Відповідно до ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Частиною 1 ст.530 ЦК України передбачено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

У відповідності до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст.ст.525, 526 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За вимогами ст.ст.4, 12, 81 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ст.89 ЦПК України).

Таким чином, встановивши під час розгляду справи, що договір оренди землі від 09.12.2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер :04:000:0731, площею 4,530 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, є чинним до 06.07.2023 року, його дострокове розірвання можливе в односторонньому

порядку за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною тобто у разі, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, чим, в даному випадку, є несвоєчасна реєстрація договору оренди землі відповідачем, розцінювана позивачем як зловживання з метою подовжити строк оренди належної їй земельної ділянки, враховуючи, що позивач мав можливість самостійно здійснити держреєстрацію договору оренди землі, а також контролювати дії відповідача з приводу її здійснення, був обізнаний про те, що державна реєстрація договору оренди землі від 09.12.2008 року відбулася лише в 2011 році, він не мав розраховувати на те, що договір оренди землі від 09.12.2008 року закінчиться 09.12.2020 року.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «Агротіс» про розірвання договору оренди землі від 09.12.2008 року.

Відповідно до ст.141 ЦПК України, понесені позивачем при зверненні до суду з позовом судові витрати у зв`язку з відмовою в позові відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст.525, 526, 530, 627, 629, 631, 640, 651, 792 ЦК України, ст.ст.12, 13, 81, 89, 141, 263-265, 268, 280-282 ЦПК України, ст.124, 125, 126, 211 ЗК України, ст. 4, 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 13, 18, 20 ЗУ «Про оренду землі», суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРОФІРМА «АГРОТІС» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Призначити судове засідання на 11.11.2021 року на 09:00 годину, для ухвалення додаткового рішення для вирішення питання про судові витрати на правову допомогу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Донецького апеляційного суду через Володарський районний суд Донецької області протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлений 02.11.2021 року.

Суддя О. Є. Вайновська