27.09.2021 Справа № 756/5892/21
Унікальний номер справи 756/5892/21
Номер провадження 2/756/4256/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 вересня 2021 року м. Київ

Оболонський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді - Шролик І.С.,

секретаря судового засідання - Михнюк В.М.,

за участю: представника позивача - Числовської І.В.

представника ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» - Чайки І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі - продажу та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,-

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2021 року представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (надалі - ТОВ ФК «Довіра та гарантія»), Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» (надалі - ТОВ «2Х2 Фінанс»), в якому просила суд: визнати недійним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 16 березня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., реєстровий номер 614 та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «2Х2 Фінанс».

В мотивування заявлених позовних вимог зазначає, що 21 листопада 2007 року між ВАТ КБ «Надра», правонаступником якого є ТОВ ФК «Довіра та гарантія»та ОСОБА_3 укладено Кредитний договір № 50/П/79/2007-840 на придбання спірної квартири. З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язань між тими самими сторонами укладено договір іпотеки № 50/П/79/2007-840, за умовами якого ОСОБА_3 передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 . Після тривалої онкологічної хвороби іпотекодавець ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1 померла. Після її смерті відкрилася спадщина, серед іншого у вигляді іпотечної квартири. Позивач ОСОБА_1 , єдиний спадкоємець, який звернувся до нотаріуса та прийняв спадщину після смерті матері.

Під час звернення до нотаріуса 13 квітня 2021 року та оформлення документів спадкової справи дізнався з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, що 16 березня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. посвідчено оспорюваний договір купівлі-продажу іпотечної квартири за адресою: АДРЕСА_1 за реєстраційним номером 614, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс».

ОСОБА_3 , як іпотекодержатель за свого життя вимоги про усунення порушення за Договором іпотеки не отримувала та не могла отримати, оскільки вона не надсилалася. Вимога не могла бути нею отримана за 30 днів до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу, з метою дотримання положення ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла. Не надсилалася вказана вимога і спадкоємцю померлої ОСОБА_1 .

Посилаючись на порушення відповідачем ст. 33, 35, 38 ЗУ «Про іпотеку», порядку реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя, а також що оспорюваний договір вчинено після смерті іпотекодавця, позивач просить суд задовольнити пред`явлені вимоги.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 квітня 2021 року справу передано на розгляд головуючому судді Шролик І.С.

Ухвалою суду від 22 квітня 2021 року відкрито загальне позовне провадження та призначено справу до підготовчого судового засідання на 20 травня 2021 року.

За клопотанням представника позивача ухвалою суду від 22 квітня 2021 року забезпечено позов шляхом заборони органам та суб?єктам, які здійснюють повноваження в сфері державної реєстрації речових правна нерухоме майно та їх обтяжень, здійснювати будь-які реєстраційні дії, в тому числі, але не обмежуючись, державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно, скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, щодо нерухомого майна - квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалою суду від 22 квітня 2021 року задоволено заяву представника позивача та витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. належним чином засвідчену копію нотаріальної справи, заведеної за наслідком посвідчення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного 16 березня 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс». Також, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Р.О. належним чином завірену копію спадкової справи померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 .

Від представника відповідача ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на адресу суду 18 травня 2021 року засобами електронного зв`язку та 20 травня 2021 року поштовим зв`язком надійшов відзив на позовну заяву. В якому посилаючись на ту обставину, що під час укладання оспорюваного договору дотримано порядок сповіщення боржника, який є іпотекодавем про намір звернути стягнення на іпотечне майно та початок процедури позасудового звернення стягнення на іпотечне майно розпочато задовго до смерті іпотекодавця, просять відмовити в задоволенні позовних вимог. Також зауважує, що спадкоємець ОСОБА_1 в порушення ст. 1281 ЦК України не повідомив кредитора про смерть спадкодавця позичальника - ОСОБА_3 , тому банк не володів інформацією про смерть та не порушував права спадкоємця. Вимога позичальнику на виконання ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» надсилалась ОСОБА_3 27.06.2020 року та 02.09.2020 року за життя.

Ухвалою суду від 08 червня 2021 року директору ТОВ «2Х2 Фінанс» відмовлено в задоволенні клопотання про застосування зустрічного забезпечення.

На адресу суду 17 травня 2021 року від приватного нотаріуса Швеця Р.О. надійшли копії матеріалів спадкової справи заведеної щодо майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 .

На виконання ухвали суду 06 липня 2021 року від приватного нотаріуса КМНО м. Києві Пономарьової Д.В. надійшли копії матеріалів нотаріальної справи заведеної за наслідком посвідчення договору купівлі- продажу квартири 16 березня 2021 року на 83 аркушах.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Числовська І.В. підтримала заявлені позовні вимоги з підстав та мотивів викладених у позовній заяві, наполягала на їх задоволенні в повному обсязі. Наголошувала суду, що іпотекодавець ОСОБА_3 не отримувала вимоги про усунення порушень та звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб, що доводиться зворотніми поштовими повідомленнями. Окрім того, на опису вкладення про нібито відправку вимоги про усунення порушення, що наданий ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» нотаріусу для посвідчення оспорюваного договору відсутній штамп поштового відділення та дату прийняття його на поштове відділення, як й відсутній штрихкод для відстеження, що доводить факт не надіслання повідомлення боржнику. Також зауважує, що жодне поштове повідомлення не було вручене іпотекодавцю, а повернуто без вручення. З огляду на те, що ОСОБА_3 хворіла онкологічним захворюванням та перебувала тривалий час у лікарні, тому вимоги закону про порядок позасудового звернення стягнення на іпотечне майно не дотримано. На час вчинення оспорюваного договору закінчилася дієздатність іпотекодавця, у зв`язку зі смертю.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» заперечувала проти задоволення позовних вимог з підстав та мотивів викладених у письмовому відзиві. Звернула увагу суду, що після набуття права вимоги за договором про відступлення права вимоги від Пат КБ «Надра» від 21 квітня 2020 року новий кредитор двічі 27.06.2020 року та 02.09.2020 року на адресу місця реєстрації ОСОБА_3 надсилало повідомлення про відступлення прав вимоги та вимогу про усунення порушень, в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку». На запитання суду, чому поштові відправлення, які надсилались на адресу ОСОБА_3 в червні та серпні 2020 року було повернуто за заявою відправника, представник відповідача не могла повідомити. Також представник відповідача не змогла пояснити на запитання представника позивача, чому на опису вкладення в поштове відправлення відсутній штамп відділення пошти, яке прийнято на відправку з датою та в підтвердження перевірки вкладеного для відправки згідно опису та (або) штрихкоду в підтвердження надсилання відправлення по опису вкладеного.

Представник відповідача ТОВ «2Х2 Фінанс», будучи обізнаним про порушене щодо нього провадження, оскільки звертався до суду про застосування зустрічного забезпечення, правом безпосередньої участі в судовому засіданні та поданням відзиву не скористався. Судова кореспонденція надсилалась на адресу відповідача ТОВ «2Х2 Фінанс» за зареєстрованим місцем розташування юридичної особи зазначеної в єдиному реєстрі юридичних осіб, проте повернута без вручення. Також з метою належного сповіщення відповідача ТОВ «2Х2 Фінанс», було розміщено оголошення на офіційному сайті суду. Тобто, суд використав усі можливі засоби задля належного сповіщення про час та місце розгляду справи відповідача, який будучи обізнаний про порушене провадження не виявив зацікавленості.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. подала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Вислухавши представників сторін, дослідивши письмові докази наявні в справі, надавши їм оцінку в сукупності, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Згідно кредитного договору № 50/п/79/2007-840 укладеного 21 листопада 2007 року між Відкритим акціонерним товариством Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_3 отримано грошові кошти в сумі 65975 дол США для проведення розрахунку по договору купівлі-продажу № 6857 від 21.11.2007 року за придбання квартири АДРЕСА_1 (а.с. 107-109).

З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язань між сторонами укладено Договір іпотеки № 50/П/79/2007-840, за умови якого, ОСОБА_3 передала в іпотеку банку належну їй квартиру. За умовами укладеного договору Стаття 5 розділ 5.3 звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається за: рішенням суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодаржателю права власності на предмет іпотеки, встановленого ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Положенням п. 5.2 передбачено право іпотекодавця в будь-який час до реалізації предмету іпотеки припинити звернення стягнення на нього виконанням зобов`язання в повному обсязі (а.с. 110-112).

Згідно свідоцтва про смерть виданого 11 лютого 2021 року Київським міським відділом державної реєстрації смерті ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с. 18).

З копії спадкової справи відкритої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Швець Р.О. 22 лютого 2021 року за заявою сина спадкодавця ОСОБА_1 після смерті ОСОБА_3 лише позивач є спадкоємцем, який прийняв спадщину після смерті матері ОСОБА_3 (а.с. 71-79).

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно сформованої 13 квітня 2021 року видно, що 16 березня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. посвідчено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , за реєстраційним номером 614 між ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс» та проведено державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 березня 2021 року (індексний номер 57101631) зареєстроване право власності за ТОВ «2Х2 ФІНАНС» (а.с. 21-23).

Як видно з договору купівлі-продажу нерухомого майна від 16 березня 2021 року укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс» продавець стверджує, що за 30 (тридцять днів) до укладання цього договору письмово повідомлено чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі- продажу предмета іпотеки (пункт 2). В пункті 3 даного договору передбачено, що іпотеко держатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед такими особами за відшкодування збитків у випадку неповідомлення у встановлений законом строк осіб та іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (а.с. 112-114).

З досліджених судом копії матеріалів нотаріальної справи видно, що повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, вимога про усунення порушень, в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» надсилалась ОСОБА_3 18 червня 2020 року. Проте, згідно конверта та зворотного повідомлення, поштова кореспонденція не отримана адресатом, за заявою відправника повернута без вручення (а.с. 186-190).

Також в матеріалах справи міститься зворотне поштове відправлення з відміткою про повернення без вручення адресату за заявою відправника ФК «Довіра та гарантія» (а.с. 117).

Спір між сторонами виник з приводу дотримання відповідачем ФК «Довіра та гарантія» вимог Закону України «Про іпотеку» при відчуженні іпотечної квартири на підставі іпотечного застереження в рахунок погашення кредитної заборгованості, з урахуванням того, що на час укладання оспорюваного договору купівлі-продажу іпотекодавець померла.

Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Частинами першою, другою статті 1220 ЦК України визначено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу).

У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. Положення зазначеної норми визнано таким, що відповідають Конституції України (є конституційними), згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020.

Зі смертю позичальника зобов`язання з повернення кредиту включаються до складу спадщини, строки пред`явлення кредитодавцем вимог до спадкоємців позичальника, а також порядок задоволення цих вимог регламентуються статтями 1281 і 1282 ЦК України.

Згідно зі статтею 1282 ЦК України спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен зі спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора вони зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі.

У разі смерті фізичної особи, боржника за зобов`язанням у правовідносинах, що допускають правонаступництво у порядку спадкування, обов`язки померлої особи (боржника) за загальним правилом переходять до іншої особи її спадкоємця, тобто відбувається передбачена законом заміна боржника у зобов`язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину.

Іпотекодавець ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . ЇЇ син - ОСОБА_1 прийняв спадщину після смерті матері, яка складалась окрім іншого, однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належала спадкодавцю на підставі договору купілі-продажу від 21 листопада 2007 року.

Таким чином, правовідносини, що виникли між банком та боржником (який помер), після його смерті трансформуються у зобов`язальні правовідносини, що виникли між кредитодавцем і спадкоємцями боржника, та вирішуються у порядку визначеному статтею 1282 ЦК України.

Відповідно до статті 23 Закону України "Про іпотеку" у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.

Таким чином, якщо боржник та іпотекодавець - одна й та сама особа, то після її смерті до спадкоємця в разі порушення боржником своїх зобов`язань переходять обов`язки іпотекодавця у межах вартості предмета іпотеки.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку").

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України "Про іпотеку", і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.

Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".

Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Матеріали справи не містять відомостей, що іпотекодавець ОСОБА_3 , чи спадкоємець ОСОБА_1 ухилялись від отримання повідомлення ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», надіслані відповідачем поштові повідомлення повернуті за заявою відправника. Отже, суд приходить до висновку, що повідомлення не були вручені не через недбальство та (або) ухилення іпотекодавця за її життя.

За відсутності належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі- продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку". (Пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).

Вимога про усунення порушення, яка надсилалась іпотекодавцю ОСОБА_3 не була отримана з не залежних від неї обставин. Судом досліджується текст вимоги, в якому міститься інформація, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» сповіщало іпотекодавця, що має намір набути у власність предмет іпотеки за ціною встановленою на момент такого набуття, з наступною реєстрацію щодо зміни власника або укладання ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» з будь якою особою договору купівлі-продажу від свого імені.

Досліджені обставини спростовують твердження представника позивача про відсутність повідомлення про визначений стягувачем позасудовий спосіб звернення стягнення.

Суд вважає недоведеними посилання представника відповідача ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» про належне сповіщення іпотекодавця ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб, оскільки належних та допустимих доказів в підтвердження зазначених обставин не надано.

Посилання представника позивача ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» про початок процедури реалізації іпотечного майна задовго до смерті позичальника не знайшли свого документального підтвердження. Як видно з матеріалів нотаріальної справи зі заявою ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» про вчинення договору купівлі - продажу звернулось 16 березня 2021 року, вартість об`єкту оцінки проведена 10 березня 2021 року та склала 10000 дол. США 277431 грн., що вочевидь не відповідає ринкової вартості нерухомості, довідка про стан заборгованості датована 16 березня 2021 року, яка становить 2773378,87 грн.

З огляду на досліджені судом письмові докази, наявні в матеріалах спарви та додані нотаріусом при посвідченні оскаржуваного договору купівлі- продажу приходжу до висновку, що іпотекодержателем ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо надіслання боржнику (спадкоємцю боржника) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом (державним реєстратором) завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження № 14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18, що відповідно до положення ч. 4 ст. 263 ЦПК України суд застосовує до спірних правовідносин.

Отже, порушення ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 16 березня 2021 року між ТОФ «ФК «Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., реєстровий номер 614.

Як похідні, також підлягають задовленню позовні вимоги ОСОБА_1 щодо скасування рішення приватного нотаріуса Пономарьової Д.В. щодо державної реєстрації права власності.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

З огляду на вище викладене вважаю, що у випадку визнання судом оскаржуваного договору купівлі-продажу недійсним, є правові підстави для скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, прийнятого у зв`язку із укладенням оспорюваного договору купівлі-продажу.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, відповідно до ст. 141 ЦПК України суд вважає необхідним стягнути з відповідачів ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», ТОВ «2Х2 Фінанс», на користь позивача ОСОБА_1 понесені ним та документально підтверджені судові витрати зі сплати судового збору в рівних частках з кожного по 908,00 грн.(а.с. 1, 2).

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2, 4, 5, 10, 12, 76-83, 133,141, 209-211, 223, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі - продажу та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - задовольнити.

Визнати недійним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 16 березня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, реєстровий номер 614.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни (з відкриттям розділу), індексний номер: 57101631 від 16 березня 2021 року 12:24:28, щодо державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» на підставі договору купівлі-продажу від 16 березня 2021 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в рівних частинах по 908,00 грн., з кожного.

Рішення суду може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 27 вересня 2021 року.

Суддя І.С. Шролик