Постанова

Іменем України

22 червня 2021 року

м. Київ

Справа № 200/606/18

Провадження № 14-125цс20

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Пророка В. В.,

суддів Анцупової Т. О., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Катеринчук Л. Й., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Ткача І. В.

розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Банк кредит Дніпро», приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Римської Анастасії Вікторівни про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулися, реєстровий номер 1660, що видане 20 грудня 2017 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Римською А. В., за яким власником земельної ділянки площею 0,0051 га з кадастровим номером :02:399:0015 та цільовим призначенням - для будівництва індивідуальних гаражів, розташованої на АДРЕСА_1 , є Публічне акціонерне товариство «Банк кредит Дніпро» (далі - ПАТ «Банк Кредит Дніпро»), перейменоване в Акціонерне товариство «Банк кредит Дніпро», та скасування державної реєстрації права власності на зазначену земельну ділянку за ПАТ «Банк кредит Дніпро»; визнання за позивачем права власності на зазначену земельну ділянку площею 0,0051 га з кадастровим номером :02:399:0015 та цільовим призначенням «02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів»

за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 23 травня 2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 березня 2019 року.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст вимог позовної заяви

1. У січні 2018 року позивач звернувся до Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська з позовом до відповідача та просив:

- визнати недійсним свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулися, реєстровий номер 1660, видане 20 грудня 2017 року Римською А. В. , приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу, за яким власником земельної ділянки площею 0,0051 га з кадастровим номером :02:399:0015 та цільовим призначенням «02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів» є ПАТ «Банк кредит Дніпро», та скасувати державну реєстрацію права власності на зазначену земельну ділянку за ПАТ «Банк кредит Дніпро»;

- визнати за ним право власності на земельну площею 0,0051 га з кадастровим номером :02:399:0015 та цільовим призначенням «02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .

2. Мотивував позов так:

- у квітні 2017 року на електронних торгах придбав нерухоме майно - гараж літ. «Ю», площею 40,8 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та в подальшому оформив право власності на вищезазначене майно шляхом отримання свідоцтва про придбання майна з електронних торгів, виданого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Заверухою Н. І., зареєстрованого в реєстрі за № 875. Попереднім власником гаража та земельної ділянки, площею 0,0051 га з кадастровим номером :02:399:0015 та цільовим призначенням «02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів» був ОСОБА_3 ;

- із Реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався про перебування у власності відповідача земельної ділянки на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулися, реєстровий номер № 1660, виданого 20 грудня 2017 року, Римською А. В., приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу;

- позивач вважав, що зазначена земельна ділянка належить йому, при цьому керується статтями 120, 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статтею 377 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України), тому не могла бути предметом продажу з прилюдних торгів, а відповідач не може бути її власником. Зазначає, що з моменту державної реєстрації права власності на гараж він «автоматично» стає власником земельної ділянки, на якій розташований гараж, тому свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулися в порядку частини першої статті 215 ЦК України, є недійсним.

Короткий зміст рішень судів першої й апеляційної інстанцій

3. Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 23 травня 2018 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ПАТ «Банк кредит Дніпро», третя особа: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Римська А. В., про визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна з торгів, визнання права власності на земельну ділянку відмовлено.

4. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відсутні підстави для визнання недійсним свідоцтва про придбання нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності на спірну земельну ділянку за ПАТ «Банк кредит Дніпро» та позовні вимоги щодо визнання за позивачем права власності на спірну земельну ділянку є необґрунтованими. ПАТ «Банк кредит Дніпро» є добросовісним набувачем земельної ділянки, яку набуто на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, які не відбулись, при цьому, позивачем не зазначено про істотні порушення в процедурі проведення прилюдних торгів, питання про скасування акта про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу чи визнання дій державного виконавця неправомірними не ставилися. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо. Позивач клопотання про призначення судово-будівельної експертизи не заявляв. Позивачем придбано з торгів гараж за ціною, удвічі меншою, ніж вартість земельної ділянки, про що йому було достеменно відомо.

5. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 20 березня 2019 року в задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовлено, рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 23 травня 2018 року залишено без змін з тих же мотивів.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. 11 квітня 2019 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Бабушкінського районного суду міста Дніпропетровська від 23 травня 2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 березня 2019 року, у якій просив скасувати оскаржувані судові рішення та постановити рішення про задоволення позову.

Рух справи в суді касаційної інстанції

7. Ухвалою Верховного Суду від 06 травня 2019 року відкрите касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 .

8. Ухвалою Верховного Суду від 10 березня 2020 року справу призначено до розгляду.

9. 5 серпня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини першої статті 404 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) з мотивів необхідності відступити від висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.

10. 2 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду прийняла справу до провадження та призначила до розгляду в порядку письмового провадження.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

11. Позивач мотивував касаційну скаргу так:

- він не міг пред`явити позов про визнання недійсним або скасування акта державного виконавця про передачу земельної ділянки відповідачу як погашення боргу, оскільки це суперечить правовій позиції, сформульованій Верховним Судом України в постанові від 16 листопада 2016 року у справі № 6-1655цс16, про те, що зазначені документи не можуть визнаватися недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України;

- акт державного виконавця не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно. Натомість позивачем пред`явлено вимогу про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, яке як раз і є правовстановлюючим документом та на підставі якого було зареєстровано право власності за відповідачем;

- суди дійшли неправильного висновку про те, що при переході права власності на нерухоме майно право на земельну ділянку переходить лише в тій частині, яка необхідна для обслуговування нерухомого майна. При цьому суди послалися на постанову Верховного Суду України у справі № 6-253цс16. Однак, зазначена постанова Верховного Суду України ґрунтувалася на чинній у 2006 році редакції статті 377 ЦК України, яка передбачала, що до нового власника нерухомого майна земельна ділянка переходить в частині, необхідній для його обслуговування. На час виникнення спору частина перша статті 377 ЦК України має іншу редакцію, яка такого обмеження не передбачає, а містить зауваження про те, що земельна ділянка переходить на умовах, встановлених для попереднього землевласника;

- у постанові Верховного Суду України, на яку послалися суди, чітко зазначено таке: «При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності»;

- крім того, статті 120, 125 ЗК України також передбачають автоматичний перехід до власника нерухомого майна прав на земельну ділянку в повному обсязі;

- належність нерухомого майна одній особі, а земельної ділянки, на якій розташоване це майно - іншій, порушує принцип правової визначеності, оскільки це перешкоджає позивачу користуватися своїм майном і відчужувати його.

Позиція інших учасників справи

12. У червні 2019 року відповідач надіслав відзив на касаційну скаргу позивача, у якому просив залишити касаційну скаргу без задоволення.

13. Відзив мотивований тим, що позивач придбав на електронних торгах гараж. Земельна ділянка, щодо якої позивач подав позов, також була арештована в межах виконавчого провадження та виставлена на електронні торги. Ринкова вартість цієї ділянки визначена у розмірі 333 165 грн.

14. Торги щодо продажу цієї ділянки були визнані такими, що не відбулися, з огляду на відсутність покупців, тому банк скористався правом стати власником цієї ділянки за ціною 233 215,50 грн. і отримав свідоцтво про право власності на цю ділянку в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження».

15. Твердження позивача про те, що земельна ділянка не могла бути предметом торгів і її відчуження є незаконним, суперечить нормам матеріального права. Свідоцтво про право власності на земельну ділянку оформлено з дотриманням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

16. Акт, затверджений в. о. начальника державної служби про передачу стягувачу земельної ділянки в рахунок погашення боргу є чинним. Банк набув право власності на земельну ділянку правомірно.

17. Купуючи на торгах гараж, позивач був обізнаний з характеристикою цього лоту, що була оприлюднена на офіційному сайті. Гараж придбаний позивачем за 153 856,85 грн. Під час оцінки гаража вартість земельної ділянки не враховувалася.

18. Банк не чинив перешкод позивачу в реалізації його права власності на гараж. Навпаки - пропонував позивачу викупити земельну ділянку або укласти договір оренди, проте позивач не відповів на цю пропозицію.

19. Земельна ділянка є індивідуалізованою, має кадастровий номер і коштує вдвічі дорожче за гараж.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо відступлення від висновків Верховного Суду

Мотиви, з яких Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду

20. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважав за необхідне відступити від висновку щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у раніше прийнятих постановах Касаційного господарського суду від 16 квітня 2019 року у справі № 907/68/18 і від 31 травня 2018 року у справі № 29/5005/17496/2011.

21. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зазначив, що колегія суддів Касаційного господарського суду у справі № 907/68/18 застосувала до випадку продажу на прилюдних торгах споруди без земельної ділянки, на якій вона розташована, норми статті 120 ЗК України, відповідно до якої у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

22. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду також зазначив, що колегія суддів Касаційного господарського суду у справі № 29/5005/17496/2011, застосовуючи норми статті 120 ЗК України, дійшла висновку, що виділення окремих лотів з продажу будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, може призвести до неможливості реалізації майна боржника та обумовили незаконність торгів щодо земельної ділянки, на якій розташована продана будівля.

23. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду мотивував свою незгоду із цими висновками так.

24. Аналізуючи статтю 120 ЗК України та статтю 378 ЦК України, можна зробити висновок, що законодавець передбачив за певних обставин можливість припинення права власності на землю у випадку набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи. За таких обставин законодавець допускає припинення права власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти за попереднім власником. Однак законодавець цією нормою не обмежує можливості застосування визначених статтею 346 ЦК України способів припинення права власності на таку земельну ділянку та не виключає можливості застосування загальних гарантій непорушності права приватної власності, передбачених статтею 41 Конституції України.

25. Продаж спірного майна відбувався в межах виконавчого провадження, що передбачає обрання таких способів продажу частини майна боржника, які будуть гарантувати пропорційність і справедливість у дотриманні балансу інтересів кредитора (стягувача у виконавчому провадженні) і боржника, що надає можливості дотриматися статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та статті 41 Конституції України.

26. З огляду на зазначене касаційний суд вважає, що має бути дотриманий справедливий баланс інтересів боржника на реалізацію його майна в процедурі виконавчого провадження на погашення за його рахунок боргів перед кредитором - стягувачем у виконавчому провадженні та інтересів позивача як власника будівлі, що набута ним у результаті примусового продажу у виконавчому провадженні майна боржника.

Оцінка Великої Палати Верховного Суду

27. Щодо дотримання балансу інтересів стягувача, боржника та покупця майна боржника, яке продається у виконавчому провадженні, Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

28. Метою продажу майна боржника у виконавчому провадженні є задоволення грошових вимог стягувача за виконавчим документом за рахунок виручки від такого продажу.

29. При цьому і боржник, і стягувач, за умови їх добросовісності, заінтересовані в тому, щоб майно боржника було продане за максимально високу ціну. Якщо майно боржника буде продане за меншу ціну, то або виручки не вистачить для задоволення вимог стягувача, або постраждає боржник, який одержить менше коштів, що залишилися після задоволення всіх вимог за виконавчим документом і підлягають перерахуванню боржнику (частина шоста статті 47 Закону України «Про виконавче провадження»).

30. Тому лоти для продажу на торгах мають формуватися таким чином, щоб вони були максимально привабливими для потенційних покупців - учасників торгів, аби забезпечити їх конкуренцію і заохотити пропонувати більшу ціну. Такий підхід до формування лотів відповідає як інтересам стягувача та боржника, так і інтересам покупця майна, який заінтересований у придбанні максимально привабливого майна. Отже, зазначений підхід забезпечує в цьому відношенні єдність інтересів і стягувача, і боржника, і покупця майна боржника, якщо вони діють добросовісно.

31. Водночас максимально привабливим для покупця є придбання об`єкта нерухомого майна саме разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, ніж придбання такого об`єкта на чужій землі, чи тим більше придбання земельної ділянки, зайнятої чужим об`єктом нерухомого майна. Це ілюструють і обставини справи, яка розглядається: не знайшлося бажаючих придбати лот, сформований із земельної ділянки, зайнятої чужим об`єктом нерухомого майна, а торги не відбулися.

32. При цьому Велика Палата Верховного Суду вважає, що якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону.

33. Зазначеного висновку Велика Палата Верховного Суду дійшла з огляду на таке.

34. Відповідно до статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

35. Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України в чинній редакції (яка була чинною і під час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

36. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04 грудня 2018 у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18, пункти 8.3 - 8.5) наголосила на тому, що:

- правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, у разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами статті 120 ЗК України в редакції від 25 жовтня 2001 року (у період з 01 січня 2002 року до 20 червня 2007 року) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачала стаття 377 ЦК України;

- стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 5 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

37. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

38. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

39. Штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від земельних ділянок, на яких вони розміщені, відбувся за радянських часів з ідеологічних мотивів. Під впливом тодішньої ідеології панувало уявлення, що особи можуть мати право власності на об`єкти нерухомості, але не на земельні ділянки, на яких вони розташовані. Так, Конституцією УРСР 1978 року (частина друга статті 11) було передбачено, що земля є у виключній власності держави.

40. Внаслідок такого підходу існує значна кількість об`єктів нерухомості, які знаходяться у власності приватних осіб, розташованих на землях державної та комунальної власності, причому земельні ділянки під цими об`єктами можуть бути несформованими. Водночас намір законодавця подолати такий штучний правовий відрив об`єктів нерухомості від землі не викликає сумніву. Тому в разі, якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, подальше відчуження об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки, а також земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості не допускається.

41. З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від наведених вище висновків, сформульованих у постановах Верховного Суду у складі колегії судді Касаційного господарського суду від 16 квітня 2019 року в справі № 907/68/18 і від 31 травня 2018 року в справі № 29/5005/17496/2011.

Щодо суті спору

42. Відповідно до частини четвертої статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» порядок реалізації майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону, крім цінних паперів, визначається Міністерством фінансів України за погодженням з Національним банком України. Порядок реалізації цінних паперів визначається Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку за погодженням з Міністерством юстиції України, а іншого майна - Міністерством юстиції України.

43. Такий порядок визначений Порядком реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29 вересня 2016 року № 2831/5 (далі - Порядок).

44. Велика Палата Верховного Суду вже здійснювала аналіз правовідносин, які виникають підчас реалізації майна на електронних торгах, і дійшла таких висновків.

45. Правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника електронних торгів.

46. З аналізу частини першої статті 650, частини першої статті 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України можна зробити висновок, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

47. Водночас з аналізу статей 655, 658 ЦК України, пунктів 4, 5 розділу X Порядку вбачається, що набуття майна за результатами електронних торгів є договором купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна, є організатор електронних торгів, який укладає договір, та державна виконавча служба або приватний виконавець, які виконують договір у частині передання права власності на майно покупцю. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

48. Організатор електронних торгів пропонує майно для продажу шляхом розміщення інформаційного повідомлення про електронні торги, в якому визначається це майно (пункти 5-10 розділу ІІІ Порядку). Тим самим організатор визначає одну з умов майбутнього договору купівлі-продажу - майно, яке продається організатором. Отже, до початку торгів як продавцю, так і потенційним покупцям (учасникам торгів) відомі всі умови майбутнього договору купівлі-продажу, окрім ціни та особи покупця.

49. Учасники електронних торгів висувають свої цінові пропозиції (оферти) щодо укладення договору купівлі-продажу за запропонованими ними цінами шляхом їх подання через вебсайт електронних торгів. Прийняття пропозиції (акцепт) учасника, який запропонував найвищу ціну, здійснюється автоматично засобами системи реалізації майна (пункт 2 розділу V, пункт 1 розділу VIII Порядку).

50. За наслідками торгів визначаються і покупна ціна (яка запропонована переможцем), і особа покупця (яким є переможець торгів). Отже, моментом укладення договору купівлі-продажу є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту його пропозиції (частина друга статті 638 ЦК України). Протокол електронних торгів підписується організатором (пункт 2 розділу VIII Порядку) і є доказом укладення договору купівлі-продажу продавцем та переможцем торгів за ціною, визначеною у протоколі. Подальше оформлення та підписання договору купівлі-продажу як окремого документа Порядком не передбачене.

51. Укладений на електронних торгах договір купівлі-продажу підлягає виконанню у порядку, визначеному розділом X Порядку. Покупець (переможець електронних торгів) протягом десяти банківських днів з дня визначення його переможцем здійснює розрахунки за придбане на електронних торгах майно відповідно до пункту 1 розділу X Порядку. Дата, до якої переможець електронних торгів повинен повністю сплатити ціну лота, зазначається також у протоколі (абзац дев`ятий пункту 1 розділу VIII Порядку). Правовою підставою сплати покупцем (переможцем торгів) коштів як покупної ціни за придбане майно є договір купівлі-продажу, укладений на торгах.

52. Після виконання покупцем (переможцем електронних торгів) свого обов`язку за договором купівлі-продажу, тобто після повного розрахунку за придбане майно, виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований; приватний виконавець самостійно затверджує акт про проведені електронні торги шляхом його підписання та скріплення печаткою приватного виконавця (пункт 4 розділу X Порядку). У випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги (пункт 8 розділу X Порядку).

53. Такі висновки сформульовані у пунктах 42 - 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19).

54. Отже, процедура реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця-учасника прилюдних торгів за плату. Така процедура полягає в укладенні та виконанні договору купівлі-продажу. На підтвердження його укладення складається відповідний протокол, а на підтвердження виконання з боку продавця - акт про проведені прилюдні торги. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження № 14-577цс19).

55. Відповідно до частини другої статті 638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частини першої статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. За змістом зазначених положень моментом укладення договору купівлі-продажу на прилюдних торгах є момент визначення переможця торгів, тобто момент акцепту пропозиції останнього щодо ціни. Оформлення та підписання договору купівлі- продажу як окремого документа Порядок не передбачає.

56. Тому всі умови майбутнього договору купівлі-продажу, окрім ціни та особи покупця, повинні міститися в інформаційному повідомленні про електронні торги (торги за фіксованою ціною). Зокрема, у такому повідомленні повинна міститися вичерпна інформація про майно, яке продається.

57. Відповідно до частини другої статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Відповідно до абзацу першого частини шостої статті 120 ЗК України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

58. Отже, якщо продажу підлягає об`єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об`єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

59. Відповідно до зазначених вимог пунктом 9 розділу ІІІ Порядку встановлено, що якщо реалізації підлягає нежитлове приміщення, в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, відомості про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення (її правовий режим та розмір), та її кадастровий номер (за наявності).

60. Якщо ж реалізації підлягає земельна ділянка, то відповідно до пункту 10 розділу ІІІ Порядку в інформації про майно додатково зазначаються, зокрема, кадастровий номер земельної ділянки та обмеження на використання земельної ділянки (установлені на підставі містобудівних та санітарних норм і правил, включаючи архітектурно-планувальні, технічні, екологічні умови). Велика Палата Верховного Суду знов звертає увагу, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника об`єкта нерухомості (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 84)). Отже, якщо продажу підлягає земельна ділянка одного власника, на якій розташований об`єкт нерухомості іншого власника (якщо такий продаж не суперечить закону), то в інформаційному повідомленні повинна міститись інформація про таке обмеження на використання земельної ділянки. В інформаційному повідомленні повинна міститись також інформація про інші обмеження на використання земельної ділянки, пов`язані з наявністю прав інших осіб на земельну ділянку (емфітевзис, суперфіцій тощо). Невиконання цієї вимоги також призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.

61. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо така особа знала чи мала знати про порушення порядку реалізації майна, зокрема про порушення вимог до інформації про майно. Не може вважатися добросовісною і особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема про набуття земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості, який на ній розмішений, чи про набуття такого об`єкта окремо від земельної ділянки, якщо таке набуття не допускається в силу закону.

62. Відповідно до частини першої статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Передання майна полягає у переході його з володіння однієї особи (яка втрачає володіння) до іншої (яка його набуває).

63. Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Близькі за змістом висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256 цс 18, пункти 95, 96), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29).

64. Відповідно до частини третьої статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Оскільки, як зазначено вище, оформлення та підписання договору купівлі-продажу майна, проданого на прилюдних торгах, як окремого документа законодавством не передбачено, то виникнення права власності не пов`язується з його нотаріальним посвідченням.

65. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.

66. Отже, одночасно з набуттям особою у володіння нерухомого майна шляхом державної реєстрації за нею права власності така особа за наявності правових підстав набуває право власності на таке майно.

67. Тому підставою набуття у власність нерухомого майна, придбаного на прилюдних торгах, є договір купівлі-продажу (укладення якого підтверджується протоколом електронних торгів) та дії сторін, спрямовані на передання нерухомого майна у володіння покупця (затвердження акта про проведені електронні торги, видача або надсилання його покупцю, звернення покупця до державного реєстратора з метою державної реєстрації права власності за покупцем).

68. Відповідно до частин шостої, восьмої, дев`ятої статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» у разі нереалізації майна на третіх електронних торгах виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов`язаний протягом 10 робочих днів з дня надходження від виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок органу державної виконавчої служби або рахунок приватного виконавця різницю між вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. За рахунок перерахованих стягувачем коштів оплачуються витрати виконавчого провадження, задовольняються вимоги інших стягувачів та стягуються виконавчий збір і штрафи, а залишок коштів повертається боржникові. Майно передається стягувачу за ціною третіх електронних торгів або за фіксованою ціною. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу виконавець виносить постанову. За фактом такої передачі виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на таке майно.

69. Отже, і в разі залишення стягувачем за собою нереалізованого майна оформлення та підписання договору купівлі-продажу майна як окремого документа законодавством не передбачено. Натомість такий договір укладається шляхом звернення виконавця до стягувача з пропозицією вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна з одночасним припиненням права вимоги стягувача до боржника в межах вартості нереалізованого майна (оферта) та виявлення стягувачем волі залишити за собою це майно (акцепт). Виконання договору з боку покупця (стягувача) полягає у внесенні на відповідний рахунок органу державної виконавчої служби або рахунок приватного виконавця різниці між вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на користь стягувача, якщо вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. На підтвердження виконання договору з боку покупця виконавець виносить постанову про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу. Подальші дії покупця (стягувача) та виконавця спрямовані на передання нерухомого майна у володіння покупця. З цією метою виконавець складає акт та видає або надсилає його покупцю, покупець отримує свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися (стаття 72 Закону України «Про нотаріат»), звертається до державного реєстратора з метою державної реєстрації права власності за покупцем.

70. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності проводиться, зокрема, на підставі виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів.

71. Отже, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, не є правовстановлюючим документом, а лише підтверджує вчинення сторонами дій, спрямованих на передання нерухомого майна у володіння покупцю. Видача свідоцтва не тягне переходу права власності на нерухоме майно від боржника до покупця. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Абзац другий пункту 8 розділу X Порядку, відповідно до якого у випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги, не відповідає зазначеній нормі закону, а тому не підлягає застосуванню згідно з частиною сьомою статті 10 ЦПК України. Тому свідоцтво є лише підставою для державної реєстрації права власності за покупцем, але не є правовстановлюючим документом, і вичерпує свою дію із здійсненням такої реєстрації.

72. Абзацом першим частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, що діяла на момент ухвалення судових рішень судами попередніх інстанцій, було встановлено, що у разі скасування на підставі рішення суду, зокрема, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. За змістом цих положень вони застосовуються в разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування не будь-яких, а правовстановлюючих документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, до яких свідоцтво про придбання нерухомого майна з торгів не належить.

73. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19) та багатьох інших.

74. Велика Палата Верховного Суду знов нагадує, що за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

75. При цьому, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158гс18, пункт 5.6).

76. Таким чином, ані позовна вимога про визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, ані позовна вимога про визнання права власності на земельну ділянку не відповідають належному способу захисту у цій справі. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52).

77. Також із цих причин Велика Палата Верховного Суду не погоджується з посиланням судів попередніх інстанцій на те, що позивачем не ставилися питання про скасування акта про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу чи визнання дій державного виконавця неправомірними. Ані задоволення вимоги про скасування чи визнання недійсним акта виконавця, ані задоволення вимоги про визнання дій державного виконавця неправомірними не призвели б до захисту прав позивача, а такі вимоги не відповідають належному способу захисту. Натомість позивач посилається на висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові № 6-1655цс16 від 16 листопада 2016 року, відповідно до якого передача державним виконавцем стягувачу нереалізованого на прилюдних торгах арештованого майна в рахунок погашення боргу, постанова, прийнята державним виконавцем у результаті цієї процедури, та складений державним виконавцем акт про передачу майна стягувану не можуть визнаватися недійсними на підставі норм цивільного законодавства про недійсність правочину за статтями 203, 215 ЦК України. Тому позивач вважає, що він не міг пред`явити позов про визнання недійсним або скасування акта державного виконавця про передачу земельної ділянки відповідачу як погашення боргу. Велика Палата Верховного Суду погоджується з цим доводом.

78. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в позові, але з інших мотивів.

79. Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність змінити мотивувальні частини оскаржуваних судових рішень, а в решті - залишити їх без змін.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

80. Згідно із частиною першою, четвертою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

81. Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що судові рішення у цій справі слід змінити шляхом викладення їх мотивувальних частин в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.

Щодо судових витрат

82. Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

83. З огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду про зміну мотивувальних частин оскаржуваних судових рішень і залишення без змін резолютивної частини судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 400, 402, 412, 416, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Мотивувальні частини рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 23 травня 2018 року та постанови Дніпровського апеляційного суду від 20 березня 2019 року змінити, виклавши їх в редакції цієї постанови. У решті зазначені рішення та постанову залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач /підпис/В. В. Пророк
Судді: /підпис/Т. О. Анцупова /підпис/Л. М. Лобойко
/підпис/Ю. Л. Власов /підпис/К. М. Пільков
/підпис/М. І. Гриців /підпис/О. Б. Прокопенко
/підпис/Д. А. Гудима /підпис/Л. І. Рогач
/підпис/Ж. М. Єленіна /підпис/О. М. Ситнік
/підпис/Л. Й. Катеринчук /підпис/В. М. Сімоненко
/підпис/В. С. Князєв /підпис/І. В. Ткач
/підпис/ /підпис/
Повний текст постанови складений 05 липня 2021 року.