Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02.09.2021 м. Бар Вінницької області

Барський районний суд Вінницької області в складі:

головуючої судді Салдан Ю. О.,

секретар судового засідання Гаврищук К. М.,

за участю представника відповідача адвоката Старцуна М. І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди,

У С Т А Н О В И В :

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 зазначала, що є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області площею 1,2529 га з кадастровим номером :02:003:0186.

14.11.2017 позивач, як орендодавець, уклала з ТОВ «Агрофірма Шаргород» договір оренди земельної ділянки, право оренди якої було зареєстровано за відповідачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Умовами договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5250 гривень на рік до 31 грудня кожного року. Однак ТОВ «Агрофірма Шаргород» взяті на себе обов`язки із сплати орендної плати за 2017, 2018, 2019, 2020 рік не виконало, що є систематичним порушенням умов договору оренди земельної ділянки. З часу укладення договору оренди відповідач земельну ділянку не обробляв і не використовував за цільовим призначенням.

Посилаючись на систематичну несплату відповідачем орендної плати, що є істотним порушенням договору, та невиконання обов`язку щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, позивач просила суд розірвати укладений нею з «Агрофірма Шаргород» договір оренди земельної ділянки від 14.11.2017 щодо земельної ділянки площею 1,2529 га з кадастровим номером :02:003:0186. Позивач також просила припинити право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на вказану земельну ділянку, скасувавши у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідний запис про інше речове право за № 24141191 від 21.12.2017.

У відзиві на позов представник ТОВ «Агрофірма Шаргород» адвокат Старцун М. І. просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Заперечення проти позову мотивував тим, що виплата орендної плати позивачу в 2017 році підтверджується відповідною відомістю. Вказав також, що з 2017 року TOB «Агрофірма Шаргород» було позбавлено можливості користуватись орендованою земельною ділянкою у зв`язку з незаконним розірвання договору оренди землі ТОВ «Агрофірма Шаргород» внаслідок підробки підпису генерального директора та печатки ТОВ «Агрофірма Шаргород» і подвійної реєстрації права оренди землі на іншу юридичну особу - СТОВ «Подільська Зоря». У подальшому права оренди землі на земельну ділянку були зареєстровані за Приватним підприємством «УКРАГРО ТТК», про що свідчать записи з державного реєстру.

Представник відповідача у відзиві також зазначив, що наразі ТОВ «Агрофірма Шаргород» намагається захистити своє порушене право оренди землі шляхом припинення запису про право оренди землі ПП «УКРАГРО ТТК» та відновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди землі згідно з договорами оренди землі з позивачем й отримання доступу для обробітку земельної ділянки. З цією метою в 2019 році було подано позов до Позивача, СТОВ «Подільська Зоря», ПП «УКРАГРО ТТК», який перебуває на розгляді суду.

Відтак, невиплата орендної плати за 2018-2020 роки, за твердженням відповідача, відбулась саме з вини позивача, яка передала земельну ділянку в оренду іншим юридичним особам. Тому припинення виплати орендної плати, яка є платою саме за фактичне користування землею, за наведених обставин не може бути підставою для розірвання договору оренди земельних ділянок.

У судове засідання позивач жодного разу не з`явилась, про час і місце розгляду справи неодноразово повідомлена належним чином, зокрема і про судове засідання із розгляду справи щодо суті, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень. Про причини неявки суд не повідомила.

Представник позивача адвокат Чоловський О. М. також не з`явився у судове засідання, про час і місце розгляду справи по суті повідомлений належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. Про причини неявки суд не повідомив.

Представник відповідача адвокат Старцун М. І. в судовому засіданні зазначив, що відповідач позовні вимоги не визнає повністю і просить відмовити у їх задоволенні з підстав, зазначених у відзиві.

2. Процесуальні дії у справі

12.04.2021 відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження.

11.05.2021 закрито підготовче провадження і призначено справу до судового розгляду по суті.

3. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області, площею 1,2529 га з кадастровим номером :02:003:0186, що підтверджується даними інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) №190145580 від 25.11.2019, підстава для державної реєстрації - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ВН083299, виданий 30.09.2004, видавник: Барський районний відділ земельних ресурсів.

14.11.2017 між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма Шаргород», як орендарем, було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки :02:003:0186 площею 1,2529 га.

Згідно з пунктами 1.1., 2.1. цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 3.1. договору передбачено, що договір укладено строком на 10 (десять) років, право оренди виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства.

Згідно із пунктами 4.1, 4.3, 4.4 договору розмір орендної плати у рік становить 5250 грн, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що здійснюється за вибором орендаря безготівковим розрахунком (платежем) на поточний (картковий) рахунок орендодавця або пересиланням поштового переказу (поштових переказів) шляхом виплати орендодавцю грошових коштів за поштовим переказом об`єктами поштового зв`язку (оператором поштового зв`язку); орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди; за домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральні формі (зерно, сіно, олія та інше).

Серед прав орендодавця пунктом 9.1. передбачено право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та своєчасного внесення орендної плати. Серед обов`язків орендодавця пунктом 9.2. передбачено обов`язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендодавцеві користуватись земельною ділянкою.

Пунктом 14.2 договору передбачено, що у зв`язку з укладенням даного договору орендодавець та орендар досягли домовленості достроково розірвати раніше укладений між ними договір оренди землі (первісний договір).

Наведені обставини підтверджуються наданою позивачем копією договору оренди, дійсність якої сторони не оспорювали.

Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна (деталізована інформація, яка відображає актуальну інформацію про об`єкт нерухомого майна) №190145580 від 25.11.2019, підтверджується, що актуальним записом про інше речове право на земельну ділянку кадастровий номер :02:003:0186, власником якої є позивач ОСОБА_1 , є право оренди земельної ділянки орендаря ПП «УКРАГРО ТТК». Це право за ПП «УКРАГРО ТТК» було зареєстровано 06.08.2018 на підставі договору оренди землі від 30.07.2018.

З цієї ж довідки, яка відображає деталізовану інформацію з реєстру, встановлено, що записи в державному реєстрі про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород», які було внесено на підставі спірного договору оренди землі від 14.11.2017, станом на момент розгляду цієї справи, є скасованими. Скасування записів відбулося 22.06.2018 на підставі рішення адміністративного суду.

У період 2017-2018 років одночасно були чинними два договори оренди належної позивачу земельної ділянки з різними юридичними особами: в період з 14.11.2017 по 27.07.2018 одночасно діяли договори з ТОВ «Агрофірма Шаргород» (договір укладено 14.11.2017) і СТОВ «Подільська зоря» (договір №155-к укладено 29.08.2017).

У період з 30.07.2018 до дня ухвалення рішення одночасно діють договори з ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017 і з ПП «УКРАГРО ТТК» від 30.07.2018.

Даних про недійсність договору оренди між ОСОБА_1 і ПП «УКРАГРО ТТК» матеріали справи не містять.

В період 2017-2018 років мала місце подвійна реєстрація права оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки за різними юридичними особами, зокрема мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:003:0186: з 21.12.2017 по 22.06.2018.

Правовідносини сторін щодо оренди земельної ділянки врегульовано нормами Закону України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та нормами Цивільного кодексу України щодо виконання договірних зобов`язань, підстав і порядку дострокового розірвання договору.

4. Оцінка суду та норми права, застосовані судом

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Відповідно до приписів статті 17 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції Закону України № 191-VIII від 12.02.2015, який набрав чинності 05.04.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, за підписаним договором оренди землі орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору.

Відповідно до частини 5 статі 12 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Сплата відповідачем орендної плати за 2017 рік за договором від 14.11.2017 підтверджується відомістю на реалізацію сільськогосподарської продукції в рахунок орендної плати №43 від 27.11.2017, за даними якої сума виплаченої позивачу орендної плати в 2017 році - 5580 грн. Таке підтверджується умовами договору оренди від 14.11.2017, які містять особливу умову (п. 14.2) про те, що у зв`язку з укладенням даного Договору Орендодавець та Орендар досягли домовленості достроково розірвати раніше укладений між ними договір оренди землі (первісний). За умовами договору первісний договір вважається розірваним з дати підписання цього Договору, а право оренди, що виникло на підставі Первісного договору припиняється з дати державної реєстрації припинення такого права оренди.

Отже, суд вважає обґрунтованим аргумент представника відповідача про те, що така орендна плата зараховується в рахунок виплати орендної плати за 2017 рік згідно із договором від 14.11.2017.

Стосовно виплати орендної плати за 2018-2020 роки суд виходить з такого.

Обґрунтовуючи правомірність своєї вимоги про розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати, позивач посилався на правові позиції Верховного Суду, зокрема, висловлені у постановах від 14.11.2018 у справі №484/301/18, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 27.01.2020 у справі №469/908/15-ц. Відповідно до встановлених судами обставин у цих справах орендар земельної ділянки фактично користувався ділянкою і обробляв її, однак у тій чи іншій мірі порушував обов`язок із сплати орендної плати. Зокрема у справі №183/262/17 орендар оплачував лише частину орендної плати у грошовій формі, проте без урахування індексації, а обов`язок виплати частини орендної у натуральні формі не виконував.

Однак у справі, що розглядається, встановлені інші фактичні обставини. Зокрема, йдеться про такі встановлені судом обставини: наявність подвійної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород» у 2017-2018 роках); одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки між позивачем і двома юридичними особами (у період з 14.11.2017 по 27.07.2018 - з ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017 і СТОВ «Подільська зоря» від 29.08.2017; у період з 30.07.2018 до дня ухвалення рішення - з ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017 і з ПП «УКРАГРО ТТК» від 30.07.2018); відсутність в державному реєстрі запису про право оренди відповідача за наявності чинного договору оренди землі з ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017.

Факт подвійної реєстрації права оренди і наявності двох договорів оренди землі спричинив судовий спір за право оренди земельних ділянок, в тому числі і земельної ділянки позивача (справа №125/2664/18). Рішенням Барського районного суду від 15.06.2020, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від у справі №125/2664/18 встановлено: 29 серпня 2017 року СТОВ «Подільська зоря» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 1,2529 га, з кадастровим номерам :02:003:0186 зі строком дії договору 7 років; право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за СТОВ «Подільська зоря» 30.08.2017 за № 22109243; Наказом Міністерства юстиції України № 3789/5 від 27.11.2018 скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про право оренди на вказану вище земельну ділянку за СТОВ «Подільська зоря».

Отже, суд вважає необґрунтованими посилання представника позивача на наявність сталої судової практики щодо розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати, оскільки правові висновки Верховного Суду, на які посилався представник позивача, зроблені за інших фактичних обставин справи.

Нормами Закону України «Про оренду землі» і статтею 141 ЗК України не передбачено випадків, у яких орендар може не сплачувати орендну плату за землю. При цьому відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Вирішуючи питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема в тому числі, розірвання договору, а відповідальність особи, яка порушила зобов`язання, наступає лише за наявності її вини у формі умислу або необережності, якщо інше не встановлено договором або законом.

Норми Закону України «Про оренду землі» і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря.

Правочини, внаслідок яких склалася ситуація наявності подвійної реєстрації договорів оренди та існування двох чинних договорів оренди, є двосторонніми, участь у них брала як позивач ОСОБА_1 , так і відповідач ТОВ «Агрофірма Шаргород».

Як встановлено судом, єдиними актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ПП «Украгро ТТК», який внесено до державного реєстру 06.08.2018, підстава для державної реєстрації - договір оренди землі від 30.07.2018 між ОСОБА_1 і ПП «Украгро ТТК». Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем ОСОБА_1 орендареві ПП «Украгро ТТК».

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України.

Уклавши договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою - ПП «Украгро ТТК», без припинення договірних відносин з відповідачем, ОСОБА_1 таким чином порушила умови договору оренди землі від 14.11.2017.

Зазначене і стало причиною того, що з 2018 року ТОВ «Агрофірма Шаргород» було позбавлене можливості обробляти орендовану земельну ділянку, отримувати з цього дохід, і, відповідно, сплачувати орендну плату за її використання.

Аналогічна правова позиція, викладено в постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 469/901/15-ц, від 27 січня 2020 року у справі №469/908/15-ц, від 17 березня 2021 року у справі №689/1101/18.

Суд вважає, що відповідачем доведено неможливість використання земельної ділянки з часу реєстрації права оренди за ПП «Украгро ТТК», а також вважає недоведеними обставини, що згадана ситуація подвійної реєстрації договорів оренди і скасування запису про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» була спричинена недобросовісними діями відповідача.

На підставі наведеного суд дійшов висновку, що відповідальність за порушення обов`язку щодо невиплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею, а також не використання земельної ділянки відповідачем за встановлених обставин цієї справи, за які відповідач не відповідає, не можуть бути підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки.

З цих мотивів у задоволенні позову слід відмовити повністю.

5. Розподіл судових витрат між сторонами

Відповідно до частин 1, 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки позов задоволенню не підлягає, то судові витрати слід залишити за позивачем.

Керуючись ст. ст. 263-265, 273, 293, 294, ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди - відмовити повністю.

Судові витрати - залишити за позивачем.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду через Барський районний суд Вінницької області, протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 13.09.2021.

Учасники справи:

ОСОБА_1 , номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 ;

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород», ідентифікаційний код 35728295, місцезнаходження: вул. Соборна, 23, с.Плебанівка, Шаргородський район, Вінницька область.

Суддя Ю. О. Салдан