Житомирський апеляційний суд
Справа №274/3707/20 Головуючий у 1-й інст. Корбут В. В.
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 вересня 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Коломієць О.С.

суддів Талько О.Б, Микитюк О.Ю.

з участю секретаря

судового засідання Дяченко Ю.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №274/3707/20 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди та стягнення невиплаченої орендної плати

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Ясинецька Надія Михайлівна

на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09 лютого 2021 року, яке ухвалено суддею Корбут В.В. в м. Бердичеві

в с т а н о в и в:

У червні 2020 року позивач звернулась до суду з даним позовом, на обґрунтування якого зазначила, що після померлого ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 , успадкувала шість земельних ділянок, які розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області та перебувають в платному строковому користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» (далі ТОВ «А.Т.К.») на підставі укладених між померлим та відповідачем договорів оренди від 02 червня 2013, від 17 лютого 2013 року, від10 лютого 2015року та додаткових угод від 03 березня 2016 року. Позивач вказувала, що ТОВ «А.Т.К.» не виконало своїх зобов`язань зі сплати орендної плати за 2018-2019 роки, хоча використовує земельні ділянки для сільськогосподарських цілей.

З урахуванням вищевикладеного просила:

-розірвати договір оренди землі від 02.06.2013, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- розірвати договір оренди землі від 02.06.2013, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- розірвати договір оренди землі від 10.02.2015, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- розірвати договір оренди землі від 02.06.2013, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- розірвати договір оренди землі від 02.06.2013, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- розірвати договір оренди землі від 17.02.2013, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 03.03.2016, на земельну ділянку площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317, який зареєстрований Бердичівським міськрайонним управлінням юстиції у Житомирській області;

- стягнути з ТОВ «А.Т.К.» на її користь невиплачену орендну плату за 2018 2019 рр. у розмірі 63 910,87 грн.

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 29 грудня 2020 року у задоволені позову відмовлено.

Не погоджуючись з указаним рішенням суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договорів оренди, позивач подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення скасувати у дані частині та хвалити нове про задоволення позовних вимог. Вважає, що рішення суду прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного, всебічного та об`єктивного дослідження всіх обставин справи без надання належної оцінки доказам по справі. При цьому зазначає, що судом першої інстанції встановлено, що протягом 2018-2019 років відповідач систематично не сплачував орендну плату за спірними угодами і тільки 22.07.2020 року під час розгляду даної справи виплатив позивачу заборгованість з орендної плати за вказані роки. Тому, на думку апелянта, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи в подальшому заборгованість виплачена. Згідно зі ст. 526 ЦПК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Наведе узгоджується з практикою Верховного Суду та викладено у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, та у постанові Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 вересня 2020 року у справі №709/590/18. Крім того зазначає, що після переоформлення спадкових прав, позивач не знала про наявність зареєстрованих договорів оренди, що укладалися померлим ОСОБА_2 з ТОВ «А.Т.К.», а тому не могла повідомити відповідача про перехід прав власності на земельні ділянки. Отже, оскільки у суду не було жодних доказів, які б свідчили про свідоме ухилення ОСОБА_1 від виконання обов`язку, передбаченого ч.3 ст. 148-1 ЗК України або ж від отримання орендної плати за 2018-2019 роки від відповідача, висновок суду про недобросовісність з боку позивача є помилковим.

Правом подати відзив на апеляційну скаргу відповідач не скористався.

В судовому засіданні представник позивача доводи апеляційної скарги підтримала. Просила її задовольнити.

Представник відповідача просив апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції залишити без змін. При цьому зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим, оскільки під час розгляду прави було доведено відсутність вини відповідача у невиплаті орендної плати в строки, обумовлені в договорах, а тому відсутні підстави для розірвання договорів оренди між сторонами. При цьому неможливість виплати орендної плати позивачу як новому власнику обумовлено виключно тим, що остання не повідомила орендаря про перехід до неї права власності на земельні ділянки у визначений законом строк, що прямо передбачено законом та домовленістю сторін.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення виходячи з наступного.

Так судом під час розгляду справи встановлено, що 02 червня 2013 року між ОСОБА_2 та ТОВ «А.Т.К.» укладено договори оренди земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169; площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315; площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316; 10 лютого 2015 року - договір оренди земельної ділянки площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170; а 17 лютого 2013 року - договір оренди земельної ділянки площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317,які розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, терміном на п`ять років.

Згідно з п.9 Договорів орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: щорічно у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки Земельної ділянки, зазначеної у п.5 цього договору. Виплата здійснюється готівкою в термін до 31 грудня поточного року.

Відповідно до пункту 40 Договорів перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, Орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

03 березня 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «А.Т.К.» укладено додаткові угоди до вказаних договорів, якими було збільшено розмір орендної плати до 6% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок і продовжено термін дії Договорів до 03 грудня 2031 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

14 червня 2019 року позивач отримала свідоцтва про право на спадщину за заповітом після смерті ОСОБА_2 на земельні ділянки 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169; площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170; площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315; площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317,які розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області.

Звертаючись до суду позивач обґрунтовувала позовні вимоги тим, що 27 квітня 2020 року надіслала на адресу відповідача заяву, якою повідомила, що вона є спадкоємцем ОСОБА_2 та зазначила про порушення відповідачем умов договорів в частині виплати орендної плати.

22 липня 2020 року ТОВ «А.Т.К.» виплатило ОСОБА_1 орендну плату за період з 2018-2019 роки, про що свідчать квитанції про перерахунок коштів на депозитний рахунок нотаріуса. Тобто з часу отримання відомостей про наявність спадкоємця після померлого ОСОБА_2 відповідач сплатив орендну плату за договорами.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що в даному випадку відсутні достатні підстави для розірвання договорів оренди через належне виконання орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати.

Такий висновок суду є вірним виходячи з наступного.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Положеннями статей 21, 22 Закону України передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

За правилами частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Тобто, зазначені положення закону вимагають саме систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Разом з тим, при вирішення спору слід звернути увагу на наступне.

Згідно частини третьої ст. 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року в справі № 709/1089/17 (провадження №61-12745сво18) зроблено висновок, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду вже робила правовий висновок щодо поняття систематичності несплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору.

Так, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю. Однак, зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса. Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором. Відсутність у договорі обов`язку перерахування коштів на депозит нотаріуса, крім визначеного законом лише такого права, та нездійснення орендарем таких дій, не може бути безумовною підставою для розірвання договору, а лише тягне за собою виплати цих сум.

В даному випадку, як зазначалося вище орендну плату за весь період з дня смерті попереднього орендодавця позивач отримала.

На думку суду, відсутні підстави вважати, що дії відповідача щодо невиплати орендної плати були недобросовісними.

Так, матеріали справи свідчать, що невиплата орендної плати була обумовлена смертю орендодавця та відсутністю даних про спадкоємця померлого.

Згідно з ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

У частині третій статті 148-1 ЗК зазначено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Проте, позивачем не надано переконливих доказів на підтвердження факту належного повідомлення орендаря про зміну власника орендованої земельної ділянки.

У зв`язку з цим відповідачем виплачено орендну плату лише після ознайомленням з такими обставинами в ході розгляду даної справи.

Таким чином, встановивши під час розгляду справи, що невиплата відповідачем орендної плати в даному випадку не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати, оскільки позивачем створені штучні підстави для розірвання договору оренди, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Отже доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції. Ніяких нових обставин чи доказів, які не були предметом розгляду судом першої інстанції та могли б вплинути на правильність висновків та рішення суду апелянтом не надано.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

В іншій частині рішення суду в апеляційному порядку не оскаржено, тому не перевіряється судом апеляційної інстанції.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України,суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Ясинецька Надія Михайлівна залишити без задоволення, а рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09 лютого 2021 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 08 вересня 2021 року.

Головуючий Судді