Справа № 145/2191/18
Провадження № 22-ц/801/1361/2021
Головуючий у суді 1-ї інстанції Ратушняк І. О.
Доповідач:Стадник І. М.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

20 липня 2021 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого, судді-доповідача Стадника І.М.,

суддів: Войтка Ю.Б., Матківської М.В.

з участю секретаря судового засідання Кузьменка Б.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань №2

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб»

на рішення Тиврівського районного суду Вінницької області від 29 березня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Ратушняка І.О., час складення повного тексту якого не зазначений,

в справі №145/2191/18

за позовом Селянського фермерського господарства «Терра» (позивач)

до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб» (відповідачі)

з участю Тиврівської районної державної адміністрації Вінницької області, Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області (треті особи)

про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, -

встановив:

Короткий зміст позовних вимог

В грудні 2018 року СФГ «Терра» звернулося в районний суд з позовом до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди укладеною.

В обґрунтування позову посилалося на те, що 15.08.2017 року між ОСОБА_3 та ТОВ «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА» було укладено договір оренди землі, кадастровий номер :002:001:0021, що знаходиться на території Рахно-Полівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області, загальна площа 3,5087 га, строком на 7 років. 30.10.2017 право оренди, що виникло на підставі цього договору, було зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позивач вважає, що укладенням вищевказаного договору оренди землі порушено його переважне право на поновлення договору оренди, оскільки 20.06.2007 між ОСОБА_3 та Селянським фермерським господарством «Терра» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії (центр ДЗК) 02.07.2007, про що було вчинено запис у державному реєстрі земель, а 20.07.2007 на виконання його умов, згідно акта прийому-передачі орендодавцем було надано земельну ділянку, а орендар прийняв земельну ділянку в строкове платне користування.

Крім того, 10.10.2011 між ОСОБА_3 та Селянським фермерським господарством «Терра» було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої були внесені зміни щодо строку дії оренди та розміру орендної плати, а саме визначено, що договір укладено на 15 років, а оренда плата складає 3% від нормативно-грошової оцінки. На думку позивача укладення додаткової угоди шляхом її підписання свідчить про досягнення між сторонами згоди щодо її істотних умов, а відтак договір оренди між СФГ «Терра» та ОСОБА_3 є чинним, а договір оренди землі, що укладеним між ОСОБА_3 та ТОВ «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА», є незаконним та таким, що порушує права СФГ «Терра»

Рішення суду першої інстанції

Ухвалою Тиврівського райсуду від 26.01.2021 відповідача по справі ОСОБА_3 замінено на її спадкоємців: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а неналежного відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб».

Рішенням Тиврівського районного суду Вінницької області від 29.03.2021 позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди, укладений між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА», на земельну ділянку кадастровий номер :02:001:0021, що знаходиться на території Рахно-Полівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області, загальною площею 3,5087 га, строком на 7 років, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 23111128. Визнано поновленим договір оренди землі, зареєстрований 02.07.2008 за № 32 у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центру ДЗК», загальною площею 3,5087 га, кадастровий номер :02:001:0021, що знаходиться на території Рахно-Полівської сільської ради Тиврівського району Вінницької області, укладений між ОСОБА_3 та Селянським фермерським господарством «Терра» 20.06.2007, на умовах додаткової угоди від 10.10.2011, укладеною ОСОБА_3 та Селянським фермерським господарством «Терра».

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В квітні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб» подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, стягнути з позивача судові витрати по справі.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт вважає рішення Тиврівського райсуду від 29.03.2021 незаконним та необґрунтованим, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Як на порушення норм процесуального права апелянт вказує на ненадання судом оцінки наданим відповідачем письмовим доказам, долучення письмових доказів позивача з порушенням встановленого процесуальним законом порядку, невірне залучення ТОВ «Агрофірма «Хлібороб» до участі в справі в якості відповідача.

Щодо порушення норм матеріального права, то на думку апелянта суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не визначив, які саме норми матеріального права: частини 2-5 чи частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» підлягають застосуванню до спірних правовідносин, не застосував строк позовної давності до вимоги про реалізацію переважного права на поновлення договору оренди.

Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу позивач СФГ «Терра» просить відмовити в її задоволенні та залишити в силі рішення Тиврівського районного суду від 29.03.2021. Посилається на те, що додаткова угода від 10.10.2011, укладена між ОСОБА_3 та СФГ «Терра» була зареєстрована в установленому законом порядку, що підтверджується поземельною книгою на спірну земельну ділянку й така реєстрація відбулася раніше за укладення спірного договору оренди землі з ТОВ «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА».

Провадження у справі в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 25.05.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Агрофірма «Хлібороб», а ухвалою від 04.06.2021 закінчено підготовчі дій й призначено справу до розгляду.

В судовому засіданні представник СФГ «Терра» - адвокат Сердюк В.О. вимоги апеляційної скарги підтримав на умовах, викладених у ній, і просив задовольнити.

Представники позивача: голова СФГ «Терра» Муравель Г.Г. та адвокат Молявчик О.В. проти вимог апеляційної скарги заперечували, просять залишити в силі рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване.

Інші учасники справи, повідомлені в установленому законом порядку про дату, час і місце її розгляду, до суду не з`явилися, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини

Судом встановлено, що 20.06.2007 між ОСОБА_3 (Орендодавець) та Селянським (фермерським) господарством «Терра» (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,5087 га строком на 5 (п`ять) років. Орендну плату встановлено в розмірі 1,5% нормативної вартості земельної ділянки.

20.06.2007 сторонами складено акт прийому-передачі земельної ділянки, а 02.07.2007 договір зареєстровано у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії (центр ДЗК), про що вчинено запис за № 32.

10.10.2011 сторонами підписано додаткову угоду про зміни та доповнення до договору оренди земельної ділянки від 02.07.2007, відповідно до умов якої строк оренди встановлено як 15 (п`ятнадцять) років, а розмір орендної плати визначено як 3% нормативно-грошової оцінки у грошовій або натуральній формі.

Також в п. 3 додаткової угоди сторони дійшли згоди, що вона набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.

15.08.2017 між ОСОБА_3 (Орендодавець) та ТОВ «Агро Інвест Україна» (Орендар) укладено договір № 187 оренди землі, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Рахно-Полівської сільської ради, загальною площею 3,5087 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0021.

Зазначений договір укладено строком на 7 (сім) років), перебіг якого за взаємною згодою та домовленістю сторін, починається із дня проведення державної реєстрації права оренди за цим договором (п. 3.1).

30.10.2017 речове право право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі зазначеного договору, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Суд першої інстанції вважав, що зазначеним договором оренди порушено переважне право СФГ «Терра» щодо договору оренди з ОСОБА_3 , а тому дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди землі між ОСОБА_3 та ТОВ «Агрофірма «Хлібороб», а договір оренди землі між СФГ «Терра» та ОСОБА_3 поновленим.

Позиція апеляційного суду

Проте апеляційний суд не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, так як суд першої інстанції визнав встановленими обставини, що мають значення для справи, які є недоведеними, висновки, викладені у рішення суду першої інстанції, не відповідають дійсним обставинам справи, судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

Апеляційна скарга підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції слід скасувати з ухваленням апеляційним судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Спір між сторонами виник щодо чинності додаткової угоди від 10.10.2011 про зміни та доповнення до договору оренди земельної ділянки, зокрема, щодо її державної реєстрації в установленому законом порядку, а відтак строку дії договору оренди землі, укладеного між СФГ «Терра» та ОСОБА_3 20.06.2007, підстав для визнання зазначеного договору поновленим і порушення укладенням договору від 15.08.2017 прав СФГ «Терра» як орендаря.

При цьому суд першої інстанції дійшов взаємовиключних висновків про те, що з одного боку, дана додаткова угода укладена в установленому законом порядку, а з другого боку договір оренди землі, зареєстрований 02.07.2008 має бути поновленим в судовому порядку на умовах додаткової угоди від 10.10.2011.

Натомість суд апеляційної інстанції встановив, що додаткова угода від 10.10.2011 про зміни та доповнення до договору оренди земельної ділянки від 02.07.2007 не набрала чинності, так як не відбулася її державна реєстрація в установленому законом порядку.

Відповідно до пункту 3 додаткової угоди, вона набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації, що відповідає вимогам статті 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час підписання додаткової угоди. На примірнику додаткової угоди, копія якої долучена до матеріалів справи, відсутня відмітка про проведення її державної реєстрації.

Апеляційний суд відкидає посилання позивача на те, що відповідна державна реєстрація була здійснена шляхом внесення відповідних записів до Поземельної книги.

Так, пунктом 1-1 постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1201 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами КМ від 23.12.2009 № 1404, від 20.07.2011 № 791), який був чинним на момент підписання угоди, було установлено, що державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі здійснюються до 1 січня 2012 року. Постановою Кабінету Міністрів України від 28.03.2012 № 258 зазначений пункт виключено.

З 01.01.2013 набрали чинність Закон України «Про Державний земельний кадастр», постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внесені Законом України від 07.07.2011 № 3613-IV.

З прийняттям зазначених нормативних актів органи земельних ресурсів не мають компетенції щодо державної реєстрації прав на земельні ділянки та скасування державної реєстрації цих прав, а систему органів державної реєстрації прав становлять: Міністерство юстиції України як центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політики у сфері державної реєстрації прав; органи державної реєстрації прав, утворені міністерством юстиції в установленому законодавством порядку.

Отже починаючи з 01.01.2012 додаткова угода до договору оренди землі не могла бути зареєстрована шляхом внесення відповідних змін до Поземельної книги чи внесення запису в Книгу реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, а починаючи з 01.01.2013 року і шляхом внесення відповідних записів до Державного земельного кадастру, а могло бути зареєстроване лише відповідне речове право в порядку, встановленому Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV)

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону № 1952-IV в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин (державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі між ОСОБА_3 і ТОВ «АГРО ІНВЕСТ УКРАЇНА») державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки має безпосередній доступ на користується відомостями Державного земельного кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Доступ до відомостей Державного земельного кадастру забезпечувався за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав шляхом пошуку та отримання державним реєстратором в режимі реального часу відомостей про земельну ділянку, у тому числі відомостей про власників, користувачів земельної ділянки, перенесених з державного реєстру земель, що містяться в Державному земельному кадастрі.

Перед державною реєстрацією права оренди землі на підставі договору від 15.08.2017 відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку було зареєстровано право оренди СФГ «Терра» на підставі договору оренди землі, зареєстрованого 02.07.2007 зі строком дії речового права 5 (п`ять) років. Відомості про інші зареєстровані речові права, а також обмеження у використанні земельної ділянки, відсутні (т. 1, а.с. 129-130).

На запит слідчих органів заступник начальника відділу у Тиврівському районі головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області О.Брижевата також надала відповідь про те, що відповідно до даних Державного земельного кадастру, книг реєстрації договорів оренди землі відомості про реєстрацію додаткової угоди між СФГ «Терра» та ОСОБА_3 відсутні (т. 2, а.с. 240).

Отже апеляційний суд не бере до уваги відповідно до частини 2 статті 78, статті 79 як недопустимі відомості Поземельної книги про те, що 09.08.2017 нібито було внесено запис про виникнення права СФГ «Терра» на земельну ділянку площею 3,5087 га, а також про те, що державну реєстрацію такого права нібито проведено 22.06.2012. Зазначений запис також є недостовірним в силу неповноти, так як не містить строку дії речового права, відомостей про орган державної реєстрації прав (т. 2, а.с. 197).

Щодо посилань позивача на нібито продовження дії договору оренди землі, зареєстрованого 02.07.2007 у зв`язку з його неприпиненням з ініціативи орендодавця, то суд апеляційної інстанції відхиляє їх з огляду на таке.

Відповідний договір було зареєстровано 02.07.2007 строком на 5 років, а відтак строк його дії закінчився 02.07.2012.

На час закінчення строку дії договору стаття 33 Закону України «Про оренду землі» діяла в редакції, що передбачала реалізацію орендарем, який належно виконував обов`язки за умовами договору, переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі частини 2-5 статті 33 Закону).

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону N 161-ХІV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону N 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Відповідні висновки Великої Палати Верховного Суду містяться у постанові від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц (провадження N 14-65цс18), постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (провадження N 6-219цс14 та N 6-10цс15) та від 18 березня 2015 року (провадження N 6-3цс15 і N 6-4цс15).

Такий висновок також відповідає вимогам абзаців 6-8 статті 33 Закону N 161-XIV, зі змісту яких вбачається, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору, то необхідно у випадку поновлення договору оренди землі в обов`язковому порядку укласти протягом місяця додаткову угоду із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Тобто, за будь-яких обставин, в обов`язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за укладення сторонами додаткової угоди. Відповідна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05.06.2019 по справі № 709/433/17 (провадження № 14-169цс19).

В даному випадку попередній орендар СФГ «Терра» ці вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» не дотримало, і при тому, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився в 2012 році, не зверталося за підписанням додаткової угоди в місячний строк після закінчення строку дії договору.

У зв`язку з цим не мають правового значення посилання позивача на те, що він користувався земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору, а також сплачував орендну плату за користування нею.

Відповідні обставини справи й норми права залишилися поза увагою суду першої інстанції, який прийшов до необґрунтованого висновку про необхідність визнання поновленим договору оренди землі, зареєстрованого 02.07.2007 року на умовах додаткової угоди, укладеної 10.10.2011 й визнання недійсним договору оренди землі від 15.08.2017 у зв`язку з цим.

Таким чином, рішення суду першої інстанції слід скасувати з ухваленням апеляційним судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України, статті 141 ЦПК України суд розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Отже з СФГ «Терра» на користь ТОВ «Агрофірма «Хлібороб» слід стягнути судові витрати по справі витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 5 283 грн.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 374, 375, 376, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, Суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб» задовольнити

Рішення Тиврівського районного суду Вінницької області від 29 березня 2021 року скасувати і ухвалити нове рішення.

В задоволенні позову Селянського фермерського господарства «Терра» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб» про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі відмовити.

Стягнути з Селянського фермерського господарства «Терра» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Хлібороб» судові витрати по справі витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 5 283 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 23.07.2021

Головуючий І.М. Стадник

Судді Ю.Б.Войтко

М.В.Матківська