Справа № 500/1519/17
Провадження № 2/946/1496/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 квітня 2021 року

Ізмаїльський міськрайонний суд Одеської області в складі:

головуючого Жигуліна С.М.

при секретарі Ткач І.Е.

за участю адвокатів Щербакова С.Ю., Кобак Р.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ізмаїлі

справу за позовом

товариства з обмеженою відповідальністю "Злагода"

до

ОСОБА_1

селянського фермерського господарства "Чебан Петро Григорійович"

про

визнання недійсним договору оренди

та зустрічним позовом

ОСОБА_1

до

товариства з обмеженою відповідальністю "Злагода"

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору

Одеської регіональної філії центру Державного земельного кадастру

про

про визнання договору оренди недійсним та скасування його державної

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача пояснив, що за договором оренди від 05 липня 2008 року товариство обмеженою відповідальністю "Злагода" користується належною ОСОБА_1 земельною ділянкою кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га. строком на 10 років. Разом із тим відповідачі уклали між собою договір оренди землі кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га., належної ОСОБА_1 , зареєстрований 23 лютого 2017 року за № 19651050 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З урахуванням вказаного просить договір оренди визнати недійсним, скасувати його державну реєстрацію та стягнути з відповідачів судові витрати.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, оповіщений у встановленому порядку про дату, час і місце судового розгляду, про причини неявки не повідомив. Представник відповідача надав відзив та звернувся із зустрічним позовом, за яким договір між позивачем вважає недійсним через порушення порядку та строків виплати орендної плати, також різні дані про розмір орендної плати. З урахуванням вказаного просить визнати недійсним договір оренди від 05 липня 2008 року товариство обмеженою відповідальністю "Злагода" користується належною ОСОБА_1 земельною ділянкою кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га. строком на 10 років.

Представник селянського фермерського господарства "Чебан Петро Григорійович" проти первісних позовних вимог заперечує.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Одеської регіональної філії центру Державного земельного кадастру в судове засідання не з?явився, повідомлений про дату, час і місце судового розгляду, про причину неявки не повідомив.

Вислухавши пояснення сторін, суд вважає доведеним наступне.

У відповідності до вимог ст. 13 ч.1 ЦПК України суд розглядає справу не інакше як за зверненням особи в межах заявлених позовних вимог на підставі доказів, наданих у порядку, передбаченому ст. 81-89 ЦПК України.

Долученою до матеріалів справи документацією визначено, що за договором оренди від 05 липня 2008 року товариство обмеженою відповідальністю "Злагода" користується належною ОСОБА_1 земельною ділянкою кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га. строком на 10 років. Разом із тим відповідачі уклали між собою договір оренди землі кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га., належної ОСОБА_1 , зареєстрований 23 лютого 2017 року за № 19651050 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Суд також звертає увагу на те, що будь-яке судове рішення повинно бути направлене на настання відповідних юридичних наслідків, а судовий розгляд повинен мати ознаки ефективності. За наявними доказами суд повинен задовольнити вимоги або ж відмовити в їх задоволенні, належним чином вмотивувавши таке рішення. При цьому, суд у процесі розгляду справи повинен керуватися реальними, а не уявними мотивами ухвалюючи відповідне рішення, унеможливлюючи зловживання сторонами своїх прав, спрямоване на затягування процесу. Відповідно до ст.ст. 1-2, 11-13 ЦПК України сторона, звертаючись до суду з відповідними вимогами, повинна чітко дотримуватися основних засад судочинства, враховуючи специфіку відповідного процесу, виконувати свої обов`язки та користуватися наданими їй процесуальними правами, не допускаючи при цьому зловживання ними. Окрім вказаного суд зауважує, що цивільний процес має змагальний характер, а тому на сторону покладається відповідний набір процесуальних обов`язків, в тому числі щодо надання необхідних доказів стосовно спірного питання, включно з власного ініціативою в процесі збирання цих доказів.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», у редакції від 14 жовтня 2008 року, тобто на час підписання договору оренди землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із статтею 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Статтею 18 Закону України «Про оренду землі», визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України визначається, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Верховний Суд України у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено.

Вимогами ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).

З урахуванням вказаного сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13).

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Вимогами статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за землю».

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

На вказану земельну ділянку позивач 05 липня 2008 року уклав договір оренди, який зареєстровано в Ізмаїльському районному відділі Одеської регіональної філії державного ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що в книзі записів державної реєстрації Договорів оренди землі вчинено запис від 27 серпня 2009 року за № 98.

Сплата орендної плати у розмірі 3% визначена у відповідності до законодавства оренда земельної ділянки розпочата у 2011 році у зв`язку із змінами, внесеними Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2008 року №725/2008.

Пунктом 13 договору оренди земельної ділянки зазначено, що зміна умов договору оренди земельної ділянки здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Вказаний договір оренди землі набрав чинності 13 грудня 2012 року та діяв протягом строку на час звернення позивача до суду, відповідач (орендар) щороку сплачував позивачу орендну плату, що не заперечувалось сторонами у судовому засіданні та підтверджено відповідними письмовими доказами. Позивач (орендодавець) протягом всього періоду отримувала орендну плату, заперечень щодо її розміру та строку її виплати не мала, з пропозицією до відповідача щодо внесення змін до договору оренди щодо конкретизації його положень або внесення додаткових умов не зверталась.

Згідно статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Виходячи з висновків Європейського суду з прав людини, викладених в рішенні у справі «Бочаров проти України» від 17 березня 2011 року (остаточне 17 червня 2011 року), в пункті 45 якого зазначено, що «суд при оцінці доказів керується критерієм «поза розумним сумнівом» (див. рішення від 18 січня 1978 року у справі «Ірландія проти Сполученого королівства»). Проте таке доведення може впливати зі співіснування достатньо вагомих, чітких і узгоджених між особою висновків або подібних неспростовних презумпцій щодо фактів, про що визначено в рішенні у справі «Салман проти Туреччини»).

Аналізуючи зазначені норми матеріального та процесуального права, роз`яснення Пленуму Верховного Суду України, з`ясовуючи вказані обставини, що мають значення для правильного вирішення спору та оцінюючи належність, допустимість, достовірність наявних у справі доказів кожний окремо й у їх сукупності, керуючись критерієм «поза розумним сумнівом, суд вважає докази, надані позивачем неналежними та недостатніми, й вважає, що вказані докази не підтверджують те, що договір оренди земельної ділянки укладений з порушенням закону щодо строку дії договору та сплати орендної плати.

Усуваючи розбіжності у застосуванні норм матеріального права, а саме, статті 15 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі», Верховній Суд України у постанові від 09 грудня 2015 року у справі 6-849цс15 дійшов до висновку, що з урахуванням частини першої статті 3 Цивільного процесуального кодексу України, частини першої статті 15 Цивільного кодексу України правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, у справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» - об`єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушують права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 вказаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

За своєю юридичною природою позов - це матеріально-правова вимога до суду заінтересованої особи (позивача) про здійснення правосуддя в цивільній справі на захист прав, свобод чи інтересів, порушених чи оспорюваних іншого особою (відповідачем).

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відтак зазначена норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.

Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликане поведінкою іншої особи.

Таким чином, підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту є порушення, невизнання або оспорення відповідного права.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. А також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або держави та суспільні інтереси , що передбачено ст. ст. 45, 46 ЦПК України.

У абзаці 2 п. 11 постанови № 14 Пленуму «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року Верховний Суд України роз`яснив, що, оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частини перша та друга статті 3 ЦПК), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

Таким чином, суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи та інтереси цих осіб, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

За таких обставин суд визнає, що відповідачем в судовому засіданні не доведено належним чином підстави, передбачені ст. ст. 203, 215 ЦК України та ст. 15 Закону України «Про оренду землі», для визнання спірного договору оренду землі недійсним. Спірний договір оренди землі укладений у встановленій законом формі та порядку й законних підстав для визнання його недійсним немає. Тому права орендодавця у зв`язку з укладеним договором оренди землі не порушені й у відповідності до статей 15, 16 ЦК України не підлягає захисту судом.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 03 вересня 2014 року у справі №6-84цс14, а також у постанові від 30 березня 2020 року у справі за № 500/3202/17-ц.

За вказаних обставин земельна ділянка є неподільною, відносини щодо першого договору оренди діяли без змін, що у відповідності до вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є підставою для визнання договору оренди за зустрічним позовом недійсним.

Вказані обставини є підставою для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог.

Відповідно до вимог ст. 141-142 ЦПК України розподіляються судові витрати, що у свою чергу є підставою для стягнення з ОСОБА_2 реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 та селянського (фермерського) господарства «Чебана Петра Григорійовича» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Злагода» судові витрати 1600 грн., оплата яких підтверджена квитанцією № 45 від 28 березня 2017 року.

Відповідно до вимог ст. 141-142 ЦПК України розподіляються судові витрати.

Керуючись ст. 263-267 ЦПК України

В И Р І Ш И В:

Договір оренди землі кадастровий номер :01:004:0048, площею 4,8817 га., належної ОСОБА_3 , зареєстрованого 21 березня 2017 року за № 19217110 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, укладений між ОСОБА_3 та селянським Фермерським Господарством «Чебана Петра Григорійовича» визнати недійсним.

Скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки селянського (фермерське) господарства «Чебана Петра Григорійовича», що виникло на підставі договору оренди землі укладеного між ОСОБА_3 та селянським Фермерським Господарством «Чебана Петра Григорійовича» і зареєстрований 21 березня 2017 року за № 19217110 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стягнути в рівних частках з ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , АДРЕСА_1 та селянського (фермерського) господарства «Чебана Петра Григорійовича» с. Кислиця, вул. Вишнева, 221 Ізмаїльського району Одеської області на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Злагода» с. Кислиця, вул. Вишнева 76А, Ізмаїльського району Одеської області, судовий збір у розмірі 1600, 00 грн. (одна тисяча шістсот грн.).

У задоволенні зустрічних позовних вимог відмовити.

Скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку у порядку, передбаченому ст.354 ч.2 ЦПК України.

Суддя: С.М.Жигулін