Справа № 467/371/21
17.09.2021 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:
головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Савчук О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Арбузинка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі продажу дійсним,-
Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування
Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, позивач через свого представника посилався на те, 18 травня 2001 року придбав у ОСОБА_5 житловий будинок разом із надвірними господарськими спорудами та будівлями, розташований по АДРЕСА_1 .
Договір купівлі продажу, при цьому, був зареєстрований Вознесенською Універсальною Товарно Сировинною біржею за №950 від 18 травня 2011 року, а право власності було зареєстроване Арбузинським РКП «Бюро технічної інвентаризації» за позивачем 25 травня 2001 року.
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі продажу досягнули усіх істотних умов цього правочину, тобто, продавець отримала узгоджену суму грошових коштів за проданий нею будинок, а покупець прийняв це нерухоме майно і до цього часу користується і володіє ним.
Разом із цим, продавець ОСОБА_5 ухилялась від нотаріального посвідчення договору, а ІНФОРМАЦІЯ_1 померла, а тому позивач на цей час втратив можливість нотаріально посвідчити договір купівлі продажу і, відповідно, реалізувати у повній мірі свої права як власник придбаного ним нерухомого майна.
За такого, позивач через свого представника просив суд визнати дійсним договір купівлі продажу нерухомого майна, зареєстрований Вознесенською Універсальною Товарно Сировинною біржею 18 травня 2001 року, реєстраційний номер 950, укладений між ОСОБА_5 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), предметом якого є житловий будинок разом із надвірними господарськими спорудами та будівлями, розташований по АДРЕСА_1 .
Процесуальні дії у справі
Спрощене провадження у справі було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 11 листопада 2020 року.
Цією ж ухвалою витребувано копію спадкової справи, яка відкрилась після смерті ОСОБА_5 .
Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 25 серпня 2021 року до участі у справі залучено співвідповідача.
Позиція учасників справи
Позивач та представник позивача в судове засідання не з`явились, про його дату, час і місце були повідомлені належно, причин свого неприбуття не вказали.
Зокрема, представник позивача надав заяву, якою просив розглядати справу за його та позивача відсутності.
Паралельно зазначив про підтримання позовних вимог у повному обсязі та про відсутність заперечень проти ухвалення заочного рішення у справі.
Відповідачі в судове засідання також не прибули, про його дату, час і місце були повідомлені належно, що підтверджується даними рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень.
Відповідач ОСОБА_4 викликався в судове засідання шляхом направлення судових повісток та публікації оголошення на офіційному веб сайті судової влади України, яке було розміщене не менш, ніж за десять днів до дня судового засідання, в тому в силу положень ч.11 ст. 128 ЦПК України вважається повідомленим про дату, час і місце розгляду справи.
При цьому, відповідачі причин своєї неявки не вказували, будь - яких заяв, у тому числі й заяв по суті справи, або ж клопотань до суду не направляли, у зв`язку із чим суд вважає наявними одночасно існування усіх передумов, визначених ч.1 ст. 280 ЦПК України і необхідних для ухвалення заочного рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки відповідачі двічі належно повідомлені про дату, час і місце судового засідання, проте, на розгляд справи не з`явились, причин своєї неявки не вказали, відзив на позов не подали, у той час, як позивач і його представник не заперечували проти такого порядку вирішення спору.
З огляду на що, на підставі ч.2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.
Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми
У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 18 травня 2001 року між позивачем та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі продажу нерухомого майна, за умовами якого ОСОБА_5 продала, а ОСОБА_1 купив жилий саманний будинок, який знаходиться по АДРЕСА_1 , житловою площею 36,1 кв.м із літньою кухнею, двома сараями ракушняковими, сараєм цегляним, погребом побутовим, огорожею, водопроводом.
Продаж будинку вчинено за 1 700,00 грн., які одержані продавцем від покупця повністю до підписання договору.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано в Вознесенській Універсальній Товарно Сировинній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №950 від 18 травня 2001 року.
Судом установлено, у той час, як відповідачами не спростовано, що умови укладеного між позивачем та ОСОБА_5 договору були повністю виконані, зокрема, остання, як продавець, отримала кошти у рахунок оплати проданого будинку, а позивач прийняв у володіння придбане ним майно.
Згідно реєстраційного посвідчення, на об`єкти нерухомого майна Арбузинського БТІ від 25 травня 2001 року житловий будинок, розташований по АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі продажу №950 від 18 травня 2001 року та записано в реєстрову книгу за реєстровим №82.
Згідно довідки Воєводського старостинського округу Благодатненської сільської ради №502 від 13 вересня 2021 року позивач з 2001 року проживає за адресою придбаного у ОСОБА_5 будинку, а саме: по АДРЕСА_1 .
Наразі позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі - продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально.
Однак, змогу посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач втратив, так як продавець за ним ОСОБА_5 померла ще ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Спадкоємцями щодо майна ОСОБА_5 є ОСОБА_6 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , що підтверджується матеріалами спадкової справи №239/2004.
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 18 травня 2001 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі - продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатила за придбаний будинок гроші, а відповідач отримав їх і передав у розпорядження покупця нерухоме майно, що слідує із п. 5 самого договору.
Договір купівлі - продажу був зареєстрований Універсальною товарно сировинною біржею за №950 18 травня 2001 року відповідно до ст. 15 Закону України «Про Товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР у нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Згідно ч.2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне
нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 2001 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2001 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу, держава, здійснивши його реєстрацію за позивачем, тим самим визнала йлшл право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
Крім цього, позивач позбавлений можливості здійснити нотаріальне посвідчення договору, так як його сторона - продавець ОСОБА_5 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
А тому права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263 - 265, 268, 273 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі продажу дійсним задовольнити повністю.
Визначити дійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна №950, укладений 18 травня 2001 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , зареєстрований Універсальною товарно сировинною біржею (м. Вознесенськ) 18 травня 2001 року, згідно якого ОСОБА_5 продала, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 житловою площею 36,1 кв.м. з надвірними господарськими спорудами та будівлями.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Форма і зміст заяви про перегляд заочного рішення повинні відповідати вимогам ст. 285 ЦПК України.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, тобто шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Суддя І.В. Явіца