Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/1578/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 червня 2021 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді Кондрацької Н.М.,

за участю секретаря судового засідання Мелещенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Свої вимоги мотивує тим, що він 08.08.1997 придбав у ОСОБА_2 на підставі договору купівлі продажу №185-2 укладеного на Товарній Біржі «Українська Біржа Нерухомості» за 7300,00 грн. квартиру АДРЕСА_1 . Пунктом 11 Договору купівлі-продажу визначено, що на підставі ст.227 Цивільного кодексу УРСР, даний договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації. В засвідчуваному записі також вказано, що даний Договір зареєстровано на Товарній Біржі «Українська Біржа Нерухомості» відповідно до Протоколу відкритих торгів №5 від 08.08.1997 року, та на підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», не підлягає нотаріальному засвідченню. Відповідно до довідки Комунального Підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 20584 о від 15.02.2021, станом на 01.01.2013 право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу, зареєстрованого на товарній біржі «Українська Біржа нерухомості» 08.08.1997 року за р.р.№ 185-2. Відповідно до п.4 Договору купівлі-продажу, позивачем повністю сплачено покупцю ОСОБА_2 вартість квартири в сумі - 7300,00 грн. Про даний факт свідчить і особиста заява продавця ОСОБА_2 про те, що ним отримано від позивача відшкодування в сумі 7300,00 грн. в повному обсязі. У зв`язку з необхідністю відчужити дану квартиру, позивач звернувся до приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Ткаченко І.П., який постановою від 26.02.2021 відмовив у вчинення нотаріальних дій, в зв`язку з тим, що договір купівлі - продажу нотаріально не засвідчений. Хоча реєстрація КП «ЧООБТІ» за позивачем ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру, на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого ТБ «Українська Біржа Нерухомості» 08.08.1997 року, а не нотаріусом, станом на серпень 1997 року не суперечило чинному законодавству. У зв`язку з цим, позивач намагався вчинити дії з нотаріального засвідчення цього договору, але за 24 роки, що минули з дати укладання договору, продавця знайти не вдалось. Як вбачається з інформації, розміщеної на сайті Міністерства юстиції України, ТБ «Українська Біржа Нерухомості» в 2002 році припинила своє існування. За таких обставин, для вирішення цього спору позивач вимушений звернутися до суду.

На підставі викладеного позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу №185-2, укладеного 08.08.1997 на Товарній Біржі «Українська Біржа Нерухомості» між ним та ОСОБА_2 , відповідно до якого ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_2 , квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 30,4 кв.м, житловою площею 15,3 кв.м.

Ухвалою суду від 07.04.2021 відкрито провадження в даній справі та справу призначено до розгляду в спрощеному порядку. Сторонам встановлено строк для подачі заяв по суті спору.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Весеньов Є.В. підтримали позовні вимоги та наполягали на їхньому задоволенні.

Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні позовні вимоги визнав, підтвердив факт продажу ним позивачу квартири через ТБ «Українську Біржу Нерухомості», яка діяла на той час та не заперечував проти задоволення позову.

Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до висновку про те, що позов підлягає задоволенню із таких підстав.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1ст. 4 ЦПК України).

Згідно принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч.1ст. 13 ЦПК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

У судовому засіданні встановлено, що згідно договору купівлі-продажу зареєстрованого за № 185-2 від 08.08.1997, посвідченого директором товарної біржі «Українська біржа нерухомості» Оганесян А. 08.08.1997 ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_1 . Згідно цього договору, інвентаризаційна вартість квартири на 27.06.1997 становить 4706 грн. За домовленістю сторін квартира оцінена і продана за 7300 гривень, яку продавець отримав від покупця у повному обсязі до укладення цього договору (а.с.6).

Крім того, в п. 5 договору вказано, що покупець набуває права власності на згадану квартиру з дня реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія).

Пунктом 11 Договору купівлі-продажу визначено, що на підставі ст.227 Цивільного кодексу УРСР, даний договір підлягає реєстрації в Черкаському об`єднаному бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до умов договору та діючого на той час законодавства позивач зареєстрував вказаний договір у КП «Черкаському обласному об`єднаному бюро технічної інвентаризації», право власності записано у реєстрову книгу за №59-671-57, що підтверджено технічним паспортом на приватизовану квартиру з відміткою про внесення зазначених змін (а.с.7-8).

Крім того, відповідно до довідки Комунального Підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 20584 о від 15.02.2021, станом на 01.01.2013 право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу, зареєстрованого на товарній біржі «Українська Біржа нерухомості» 08.08.1997 року за р.р. № 185-2.

Кошти було отримано продавцем, про що зазначено у договорі (п.4) та не заперечується відповідачем у судовому засіданні.

Тобто, усі умови договору купівлі-продажу сторонами виконано повністю.

Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений у 08.08.1997 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював правочин купівлі-продажу майна.

Відповідно дост.15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угоді, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, в самому Законі України "Про товарну біржу" не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

Частиною 2 ст.47 ЦК УРСР (1963 р.) передбачено, що у разі, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, що виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Відповідно до ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно з ч.1 ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.4 ст.656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв`язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 .

Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб» передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею.

З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу № 185-2 від 08.08.1997, оформленого на товарній біржі «Українська біржа нерухомості», дійсним.

Відповідно до абз. 3 та 4 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Відповідно до ч. 2. ст.3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ч. 2.ст.3 Закону України від 01липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових правна нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Здійснивши державну реєстрацію у КП «ЧООБТІ» права власності за позивачем на квартиру, про що зазначалося вище, держава цим самим визнала його право власності на квартиру АДРЕСА_1 , як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.

З огляду на вищевикладене, вбачається, що позивач, повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно, вселився в нього, договір відповідно до частини 2 статті 227 ЦК УРСР був зареєстрований в БТІ у передбаченому законом порядку, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, сторонами досягнуто згоди зі всіх його істотних умов, таким чином ОСОБА_1 набув право власності на квартиру і правомірно володіє нею до теперішнього часу, тому, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для їх задоволення.

Враховуючи наведені обставини, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі та вважає за необхідно визнати дійсним договір купівлі-продажу № 185-2, укладений 08.08.1997 на Товарній Біржі «Українська Біржа нерухомості», за яким ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 30,4 кв.м, житловою площею 15,3 кв. м.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10,11,12, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, ст.ст. 209, 220, 650, 656, 657 ЦК України, ст.ст. 47, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» суд, -

в и р і ш и в:

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу № 185-2, укладений 08.08.1997 на Товарній Біржі «Українська Біржа нерухомості», за яким ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 30,4 кв.м, житловою площею 15,3 кв. м.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення через суд першої інстанції до Черкаського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складений 01.07.2021.

Головуючий: Н. М. Кондрацька