Справа № 125/332/21
Провадження № 22-ц/801/1494/2021
Головуючий у суді 1-ї інстанції Хитрук В. М.
Доповідач:Голота Л. О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 серпня 2021 рокуСправа № 125/332/21м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді - Голоти Л. О. (суддя-доповідач),

суддів Денишенко Т. О., Сала Т. Б.,

за участі секретаря судового засідання Файчук Я. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду № 2 справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди землі, скасування запису про речове право,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» на рішення Барського районного суду Вінницької області від 05 травня 2021 року, ухвалене у складі судді Хитрука В.М. в приміщенні суду в м. Бар, повний текст рішення складено 11 травня 2021 року, -

в с т а н о в и в :

25 лютого 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» (далі ТОВ «Агрофірма Шаргород») про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди, шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право за №24109144 від 19 грудня 2017 року з тих підстав, що орендар за договором оренди від 22.09.2017 року не виконав взяті на себе зобов`язання по сплаті орендної плати за 2017-2020 роки.

Рішенням Барського районного суду Вінницької області від 05 травня 2021 року позов задоволено частково.

Розірвано договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,7500 га, кадастровий номер :02:003:0011, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Копайгородської селищної ради Барського району Вінницької області, укладений 22 вересня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрофірма Шаргород».

В частині позовних вимог про припинення права оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на земельну ділянку кадастровий номер: :02:003:0011 шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право за № 24109144 від 19 грудня 2017 року відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Агрофірма Шаргород» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у розмірі 8908,00 грн.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Агрофірма Шаргород»подано апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповноту з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог.

Основними доводами апеляційної скарги є те, що земельна ділянка перебувала та наразі перебуває в оренді інших суб`єктів господарювання. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, укладено договір оренди землі № 44-У від 28 серпня 2017 року строком на 7 років, між ОСОБА_1 та СТОВ «Подільська Зоря, відповідно до якого за СТОВ «Подільська Зоря» 15 вересня 2017 року зареєстровано право оренди, яке 01 серпня 2018 року припинено на підставі угоди про розірвання договору оренди землі б/н від 26 липня 2018 року. Також укладено договір оренди землі б/н від 27 липня 2018 року, між ОСОБА_1 та ПП «Украгро ТТК» строком на 10 років, відповідно до якого за ПП «Украгро ТТК» 01 серпня 2018 року зареєстровано право оренди, яке є актуальним на даний час та оскаржується відповідачем у в суді справі № 15/695/19.

Таким чином, позивачем здійснено передачу в оренду земельної ділянки іншим суб`єктам господарювання та наявна подвійна реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (з 15.09.2017 року по 01.08.2018 року одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська Зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород»; з 01.08.2018 року одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки (договір між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 22 вересня 2017 року та договір між ОСОБА_1 і ПП «Украгро ТТК» від 27 липня 2018 року).

Суд першої інстанції не звернув увагу на відсутність в державному реєстрі запису про право оренди відповідача за наявності чинного та зареєстрованого договору оренди, укладеного між позивачем та ПП «Украгро ТТК».

Відповідачем надано суду докази надсилання позивачу орендної плати поштовим переказом.

ТОВ «Агрофірма Шаргород» було позбавлено можливості користуватися земельною ділянкою з вини позивача, яка передала земельну ділянку СТОВ «Подільська Зоря», ПП «Украгро ТТК».

28 липня 2021 року на адресу Вінницького апеляційного суду надійшли додаткові пояснення ТОВ «Агрофірма Шаргород».

У судовому засіданні представники відповідача ТОВ «Агрофірма Шаргород» підтримали апеляційну скаргу та надали пояснення аналогічні викладеним у ній.

Позивач у судове засідання не з`явилась, про день та час розгляду справи була повідомлена належним чином у відповідності до частини дев`ятої статті 130 ЦПК України.

Представник позивачки просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши підстави апеляційної скарги, Вінницький апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

За змістом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно з статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України.

У справі встановлено наступні обставини.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,7500 га., кадастровий номер: :02:003:0011, з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Копайгородської селищної ради Барського району Вінницької області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯБ №968866.

22 вересня 2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аргофірма Шаргород», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, право оренди на підставі якого зареєстровано 19.12.2017 року, номер запису про інше речове право: 24109144 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно із пунктами 4.1, 4.3 договору розмір орендної плати у рік становить 6000 грн, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що здійснюється за вибором орендаря безготівковим розрахунком (платежем) на поточний (картковий) рахунок орендодавця або пересиланням поштового переказу (поштових переказів) шляхом виплати орендодавцю грошових коштів за поштовим переказом об`єктами поштового зв`язку (оператором поштового зв`язку), орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в ньому містяться відомості про договір оренди землі № 44-У від 28 серпня 2017 року строком на 7 років, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Подільська Зоря, відповідно до якого за СТОВ «Подільська Зоря» 15 вересня 2017 року зареєстровано право оренди, яке 01 серпня 2018 року припинено на підставі угоди про розірвання договору оренди землі б/н від 26 липня 2018 року. Договір оренди землі б/н від 27 липня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Украгро ТТК» строком на 10 років, відповідно до якого за ПП «Украгро ТТК» 01 серпня 2018 року зареєстровано право оренди, яке є актуальним на даний час та оскаржується відповідачем у справі № 15/695/19.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Агрофірма Шаргород» взяті на себе обов`язки по платі орендної плати за 2018, 2019, 2020 рік не виконало, орендну плату за вказані періоди не виплатило, що є систематичним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за вказані періоди на вимогу однієї із сторін згідно Договору. З 2017 року ТОВ «Агрофірма Шаргород» належну позивачу земельну ділянку не обробляло, що підтвердив представник товариства.

Отже, ТОВ «Агрофірма Шаргород» не надали суду належних і допустимих доказів про сплату позивачеві у 2018, 2019, 2020 роках орендної плати за використання належної позивачу на праві власності земельної ділянки, а тому існує факт систематичного порушення відповідачем умов договору оренди землі та наявність законних і достатніх підстав для його розірвання.

Вимога позивача про припинення права оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на земельну ділянку шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право за № 24109144 від 19 грудня 2017 року задоволенню не підлягає, оскільки речове право за вказаним номером припинено 22 червня 2018 року на підставі постанови Вінницького апеляційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №244633908 від 16.02.2021.

Висновок суд першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог зроблено за неповного з`ясування обставин справи, неправильного застосування норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, з огляду на наступне.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин між сторонами у справі).

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема в тому числі, розірвання договору, а відповідальність особи, яка порушила зобов`язання, наступає лише за наявності її вини у формі умислу або необережності, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Вінницький апеляційний суд зазначає, що у справі встановлено та не заперечується сторонами, що спірна земельна ділянка перебувала та наразі перебуває в оренді інших суб`єктів господарювання, а не відповідача.

Зокрема, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, було укладено договір оренди землі № 44-У від 28 серпня 2017 року строком на 7 років, між ОСОБА_1 та СТОВ «Подільська Зоря, відповідно до якого за СТОВ «Подільська Зоря» 15 вересня 2017 року зареєстровано право оренди, яке 01 серпня 2018 року припинено на підставі угоди про розірвання договору оренди землі б/н від 26 липня 2018 року. Також було укладено договір оренди землі б/н від 27 липня 2018 року, між ОСОБА_1 та ПП «Украгро ТТК» строком на 10 років, відповідно до якого за ПП «Украгро ТТК» 01 серпня 2018 року зареєстровано право оренди, яке є актуальним на даний час та оскаржується відповідачем в суді у справі № 15/695/19.

Таким чином, позивачем здійснено передачу в оренду земельної ділянки іншим суб`єктам господарювання та наявна подвійна реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (з 15.09.2017 року по 01.08.2018 року одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська Зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород»; з 01.08.2018 року одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки (договір між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 22 вересня 2017 року та договір між ОСОБА_1 і ПП «Украгро ТТК» від 27 липня 2018 року).

Таким чином, ТОВ «Агрофірма Шаргород» було позбавлено можливості користуватися земельною ділянкою з вини позивача, яка передала земельну ділянку СТОВ «Подільська Зоря», ПП «Украгро ТТК».

Нормами Закону України «Про оренду землі» і статтею 141 ЗК України не передбачено випадків, у яких орендар може не сплачувати орендну плату за землю. При цьому відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Норми Закону України «Про оренду землі» і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря.

Актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ПП «Украгро ТТК», номер запису 27332823, який внесено до державного реєстру 01 серпня 2018 року, підстава для державної реєстрації договір оренди землі від 27 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ПП «Украгро ТТК».

Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем ОСОБА_1 орендареві ПП «Украгро ТТК».

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України.

Таким чином, уклавши 27 липня 2018 року договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою - ПП «Украгро ТТК», без припинення договірних відносин з відповідачем, ОСОБА_1 таким чином порушила умови договору оренди землі від 22 вересня 2017 року.

Зазначене і стало причиною того, що з 2018 року ТОВ «Агрофірма Шаргород» було позбавлене можливості обробляти орендовану земельну ділянку, отримувати з цього дохід, і, відповідно, сплачувати орендну плату за її використання.

Аналогічна правова позиція, викладено в постановах Верховного Суду від 22 травня 2019 року у справі № 469/901/15-ц, від 27 січня 2020 року у справі №469/908/15-ц, від 17 березня 2021 року у справі №689/1101/18.

Посилання в позові на постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 та інші, не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги, оскільки у вказаних справах встановлені інші фактичні обставини, зокрема, в них відсутні обставини щодо укладення орендодавцем договорів оренди з іншими орендарями.

Згідно з пунктом 1-4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга ТОВ «Агрофірма Шаргород» заслуговує на увагу, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог за недоведеністю.

Щодо розподілу судових витрат.

Беручи до уваги положення частини тринадцятої статті 141, підпункту в пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України, колегія суддів вважає, що з ОСОБА_1 слід стягнути на користь ТОВ «Агрофірма Шаргород» судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1362 гривні.

Керуючись частиною четвертою статті 258, частиною першою статті 259, статтями 367, 376, 382, 384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» задовольнити.

Рішення Барського районного суду Вінницької області від 05 травня 2021 року у даній справі скасувати та ухвалити нове.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди землі, скасування запису про речове право відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 1362 (одна тисяча триста шістдесят дві) гривні.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до суду касаційної інстанції.

Головуючий суддя Л. О. Голота

Судді: Т. О. Денишенко

Т. Б. Сало

Повний текст постанови складено 04 серпня 2021 року.