Провадження №2/367/867/2021
02 серпня 2021 року Ірпінський міський суд Київської області у складі:
головуючого судді Линника В.Я,
за участі секретаря Балинської О.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Ірпінського міського суду Київської області справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради, ТОВ «Кийбуд Альянс», ТОВ «Ольвія консалтинг груп», про розірвання договору та стягнення грошових коштів, -
До Ірпінського міського суду Київської області надійшов зазначений вище позов, який позивач мотивує тим, що між ним та відповідачем було укладено договір від 16.04.2016 р., відповідно до умов якого відповідач зобов?язався в майбутньому передати у його власність будь-яким передбаченим законодавством способом однокімнатну квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , а він зобов?язався оплатити забезпечувальний платіж, що не перевищує загальну вартість вказаної квартири в 328 950,00 грн.
Згідно з п. 2.3 договору технічна здача в експлуатацію будинку - IV квартал 2017 року, але станом на листопад 2017 року з дванадцяти поверхів будинку збудовано лише чотири і будівництво не ведеться вже більше ніж півроку.
Вважає, що це є істотним порушенням договору і якби він знав, що будівництво не буде здійснюватись у строк, він ніколи не уклав би такий договір.
Також вказує, що пункт 2.3 договору, яким передбачено право відповідача в односторонньому порядку змінювати строк прийняття в експлуатацію об?єкта будівництва до чотирьох місяців, є не справедливим, а тому може бути визнаний судом недійсним на підставі ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів».
Просить суд розірвати договір, укладений 16.04.2016 р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , у зв?язку із істотним порушенням договору; Стягнути з ОСОБА_2 на його користь забезпечувальний платіж на виконання умов договору в сумі 165 865,00 грн.; Визнати недійсним п. 2.3 Договору від 16.04.2017 р. в частині одностороннього права Сторони-1 змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об?єкта будівництва на строк до чотирьох місяців і це не буде вважатися порушенням його умов.
В судове засідання позивач не з`явився, подав до суду заяву, в якій просив справу слухати за його відсутності, не заперечував проти заочного розгляду справи.
Відповідач в судове засідання не з`явився, причини його неявки не повідомив, хоч був належним чином повідомлений про час та місце слухання справи. Тому суд з урахуванням думки позивача вирішив розглянути справу заочно, на підставі доказів, що містяться в матеріалах справи.
Представники третіх особи в судове засідання не з`явились, причини неявки не повідомили, повідомлялись про судове засідання належним чином, їх права зазначеним вище позовом не порушуються.
Суд, дослідивши докази по справі, дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Так, судом встановлено, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений договір від 16.04.2016 р. (а.с. 15-17), відповідно до п. 1.2 якого відповідач зобов?язався в майбутньому передати у власність позивача будь-яким, передбаченим законодавством способом (укласти договір купівлі-продажу тощо), а позивач прийняти у власність однокімнатну квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , та оплатити забезпечувальний платіж, що не перевищує загальну вартість вказаної квартири.
Пунктами 2.1 і 3.1 цього договору визначено, що вказана квартира знаходиться на 9 поверсі, а її вартість 328 950,00 грн.
Згідно з п. 2.3 договору технічна здача будинку в експлуатацію - IV квартал 2017 року, орієнтовний строк його прийняття в експлуатацію - ІІ квартал 2018 року. Сторона 1 ( ОСОБА_2 ) має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об?єкта будівництва на строк до чотирьох місяців і це не буде вважатись порушенням умов цього договору.
Відповідно до п. 4.2 договору відповідач зобов?язався забезпечити дійсність передачі позивачу право власності на квартиру протягом строку дії цього договору шляхом забезпечення будівництва об?єкта будівництва та прийняття його в експлуатацію у строки, зафіксовані в п. 2.3 цього договору.
На виконання вимог п.п. 3.3.1 і 3.3.2 договору позивачем було перераховано на рахунок відповідача 146 665,00 грн. (а.с. 211-216).
Станом на 18.06.2021 р. будівництво будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_3 не закінчено, про що свідчать надані позивачем фотокартки (а.с. 208-210).
Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Виходячи із змісту укладеного між сторонами договору від 16.04.2016 р., такий договір є попереднім, оскільки згідно його пункту 1.2 відповідач зобов?язався в майбутньому передати у власність позивача квартиру будь-яким, передбаченим законодавством способом (укласти договір купівлі-продажу тощо).
До того ж, на час укладання договору зазначена в ньому квартира не існувала через те, що будинок ще не був побудований, отже не могла бути майном, яке відчужується і право на яке може бути передано. Тому суд вважає безпідставним посиланням на те, що такий договір є змішаним.
Умовами вказаного договору не визначено строк укладення основного договору відчуження квартири на користь позивача, але з його умов вбачається, що такий договір не може бути укладено раніше прийняття будинку в експлуатацію, тобто ІІ кварталу 2018 року. Такий строк згідно п. 2.3 договору може бути продовженим до чотирьох місяців - до кінця жовтня 2018 року, але на час розгляду справи з дванадцяти поверхів будинку збудовано лише чотири і будівництво не ведеться.
Згідно з ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст.. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Виходячи із встановлених обставин та наведеного нормативного обґрунтування, суд дійшов висновку, що зазначений вище попередній договір підлягає розірванню, оскільки істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, враховуючи, що в момент укладання договору було визначено строк будівництва квартири. При всій турботливості та обачності, позивач не міг усунути порушення таких строків, продовження виплати позивачем грошових коштів, зазначених в договорі, порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б його можливості укласти основний договір про купівлю квартири, на що він розраховував при укладенні попереднього договору, а тягар дострокового розірвання договору з його ініціативи несе позивач у виді сплати штрафу відповідачу.
При цьому суд враховує, що попередній договір вичерпує свою дію строком укладання основного договору, однак, укладеним сторонами договором не визначено такий строк, а його розірвання в односторонньому порядку позивачем, як передбачено в п. 4.5 договору, покладає на нього штраф в розмірі 5% від сплачених ним відповідачу коштів.
Отже, з метою захисту прав позивача суд розриває укладений між сторонами договір від 16.04.2016 р.
У зв`язку із розірванням попереднього договору суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача отримані ним авансові платежі за цим договором в розмірі 146 665,00 грн.
Суд відмовляє у стягненні на користь позивача суму забезпечувального платежу в розмірі 165 865,00 грн., оскільки суду не надано доказів на підтвердження сплати такої суми на користь відповідача.
Суд також не знаходить підстав для визнання недійсним п. 2.3 договору від 16.04.2016 р., виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України передбачаються загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Пункт 2.3 договору від 16.04.2016 р. не суперечить законодавству України, був добровільно узгоджений сторонами і спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Тому суд не знаходить підстав для визнання такого пункту договору недійсним.
Суд вважає безпідставним посилання позивача на норми ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки цей закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів (преамбула Закону).
Згідно з п.п. 2, 3, 22 ч. 1 ст. 1 цього Закону виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги; виробник - це суб`єкт господарювання, який: виробляє товар або заявляє про себе як про виробника товару чи про виготовлення такого товару на замовлення, розміщуючи на товарі та/або на упаковці чи супровідних документах, що разом з товаром передаються споживачеві, своє найменування (ім`я), торговельну марку або інший елемент, який ідентифікує такого суб`єкта господарювання; або імпортує товар, а споживач - фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника.
Отже, суб?єктний склад осіб у правовідносинах з надання послуг та продажу товарів є суб?єкт господарювання та фізична особа.
Відповідно до спірного договору відповідач не є суб?єктом господарювання, жодних доказів цьому суду не надано. Таким чином, до правовідносин, що склалися між сторонами, не можуть бути застосовані норми Закону України «Про захист прав споживачів».
У зв`язку із частковим задоволенням позову та, враховуючи, що позивачем не було сплачено судовий збір при зверненні до суду з позовом, суд стягує судовий збір з відповідача на користь держави.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 203, 215, 526, 635, 651, 652, 653 ЦК України, ст.ст. 81, 259, 263, 265, 280, 284 ЦПК України суд, -
Задовольнити позов частково.
Розірвати договір, укладений 16.04.2016 р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського нотаріального округу Київської області Андрущенко Л.М.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_4 ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса проживання: АДРЕСА_5 ) 146 665,00 грн. (Сто сорок шість тисяч шістсот шістдесят п?ять гривень 00 коп.).
В решті позову відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_4 ) на користь держави судовий збір в розмірі 1 466,65 грн. (Одна тисяча чотириста шістдесят шість гривень 65 коп.).
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду може бути оскаржено позивачем безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги на протязі 30 днів з дня складання повного тексту рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя: В.Я. Линник