Справа № 309/2791/19
П О С Т А Н О В А

Іменем України

10 серпня 2021 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:

головуючої - судді Кожух О.А.,

суддів - Бисага Т.Ю., Фазикош Г.В

з участю секретаря - Кекерчень М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Хустського районного суду від 22 червня 2020 року (головуючий суддя Волощук О.Я.) у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкарампота Вячеслав Дмитрович про визнання правочину недійсним,

в с т а н о в и в :

У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, у якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі - навісу для віялки і зерна, площею 405,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 07.08.2019 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Позовні вимоги мотивовано тим, що згідно договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 01.11.2016, укладеного між СТОВ «Дружба» та ОСОБА_1 , останній наймав нежитлову будівлю - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з п. 2.1 договору оренди термін його дії визначено на 35 місяців до 30.09.2019.

Відповідно до п. 2.2 договору оренди якщо жодна сторона в термін два місяці до закінчення дії договору не заявить про намір його розірвати, договір автоматично пролонгується на той же самий термін на тих же самих умовах.

Відповідачка ОСОБА_2 придбала вищевказане нежитлове приміщення з електронних торгів, які відбулися 06.06.2017, що стверджується відповідним свідоцтвом виданим 07.03.2018.

Позивач зазначав, що внаслідок зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника ОСОБА_2 перейшли права та обов`язки наймодавця у силу ст. 770 ЦК України. Орендодавець не повідомляв про намір розірвати договір оренди, а тому вважає, що договір оренди автоматично пролонговано на тих же самих умовах на той же самий термін до 30.08.2022.

Посилався на те, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК України). Крім того згідно з п. 6.1 договору оренди у разі продажу орендованого майна орендар має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна.

ОСОБА_1 зазначав, що він належним чином виконував свої зобов`язання як орендаря, орендна плата була сплачена ним завчасно за весь термін найму нежитлової будівлі та жодних претензій від орендодавця до ОСОБА_1 не надходило.

Вказував, що у серпні 2019 року позивач дізнався, що 07.08.2019 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу такої нежитлової будівлі (навісу для віялки і зерна).

Зазначав, що перед укладенням договору купівлі-продажу ОСОБА_2 не повідомила ОСОБА_1 про намір та умови продажу майна, у зв`язку з чим порушила його переважне право наймача на придбання такого майна/

Посилаючись на дані обставини, норми ст.ст. 203, 215, 216 ЦК України, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (навісу для віялки і зерна) від 07.08.2019.

Рішенням Хустського районного суду від 22.06.2020 у задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовлено.

На це рішення подав апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якій просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким його позов задовольнити.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що висновок місцевого суду щодо пропуску позовної давності є помилковим, оскільки оспорюваний договір купівлі-продажу укладено 07.08.2019, а відтак із позовом про визнання його недійсним ОСОБА_1 звернувся у вересні 2019 року з дотриманням строку позовної давності; вказує, що у даній справі позивач не оспорює електронні торги, натомість предмет спору є договір купівлі-продажу від 07.08.2019, у зв`язку з чим висновок суду першої інстанції про те, що майно продано в порядку виконання судових рішень - є хибним; вказує, що орендодавець не повідомив його про розірвання договору оренди у відповідності до умов п. 2.2 договору, а тому такий договір пролонгований до 30.08.2022; ОСОБА_2 не повідомила ОСОБА_1 про намір та умови продажу орендованого майна, у зв`язку з чим порушила його переважне право наймача на придбання такого майна; наведені обставини, з урахуванням ст.ст. 203, 215, 216 ЦК України, позивач вважає підставами для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 07.08.2019.

У відзиві на апеляцій скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якого діє Калин В.Ю. , просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду залишити без змін. Зокрема зазначає, що власником нежитлового приміщення ОСОБА_2 стала 07.03.2018, що стверджується свідоцтвом про придбання майна з електронних торгів, виданим 07.03.2018. ОСОБА_1 не сплачував орендну плату ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також не сплачував витрати за комунальні послуги усупереч п. 4.1 договору. Крім того усупереч абзацу 2 частини 1 статті 777 ЦК України ОСОБА_1 не повідомляв наймодавця до спливу строку договору найму про намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк. Оскільки наймач не виконував належно свої обов`язки за договором оренди, сторони не досягли домовленості щодо плати та інших умов договору, а тому переважне право наймача на укладення договору припинилося. Відтак у позивача відсутнє переважне право перед іншими особами на придбання майна.

Відповідачка ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_5 , подала до апеляційного суду клопотання, в якому просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду залишити без змін. Зокрема вказує, що заявлені позовні вимоги є неналежними та не призводять до поновлення прав позивача.

Апелянт, його представник, відповідачі та третя особа в судове засідання апеляційного суду не з?явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень. Представник позивача - ОСОБА_7 - втретє подала клопотання про відкладення розгляду справи. Як причину неявки в судове засідання зазначає, що нездужає через вакцинування від ковіду. В той же час від апелянта, який також жодного разу не з`являвся в судові засідання, які призначались апеляційним судом, Про причини неявки в судове засідання не повідомляв. Зважаючи на те, що позиція ОСОБА_1 апеляційному суду відома, оскільки викладена у позовній заяві та у апеляційній скарзі. Колегія суддів зазначає, що неодноразове подання клопотань про відкладення розгляду справи є діями, спрямованими на безпідставне затягування розгляду справи та має ознаки зловживання процесуальними правами. Судова колегія, відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, розглянула справу за відсутності осіб, які не з`явились в судове засідання.

Заслухавши суддю-доповідача, позицію представників відповідачів, дослідивши матеріали справи і обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач мав право на участь в торгах та реалізації свого переважного права на придбання майна, однак не скористався ним; позов не підлягає задоволенню внаслідок спливу строку позовної давності; майно, яке продано в порядку виконання судових рішень при здійсненні виконавчого провадження, не може бути витребувано від добросовісного набувача.

Проте із такими висновками місцевого суду погодитися не можна.

Встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 01.11.2016 між СТОВ «Дружба» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди нежитлового приміщення з правом викупу, згідно умов якого останній наймав нежитлову будівлю - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 10-12)

Відповідно до Акту приймання-передачі нежитлових приміщень до договору від 01.11.2016 директор СТОВ «Дружба» ОСОБА_6 передав, а ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення - нежитлову будівлю - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , для підприємницької діяльності (а.с.13).

Згідно з п. 2.1 договору оренди термін його дії визначено на 35 місяців - із 01.11.2016 по 30.09.2019.

Постановою старшого державного виконавця Хустського районного відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Закарпатській області від 07.03.2017 було відкрито виконавче провадження (ВП № 53544104) з виконання Наказу Господарського суду Закарпатської області від 02.12.2010 № 18/81 про стягнення із Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» на користь ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» 118924,47 грн та судових витрат

Постановою старшого державного виконавця Хустського районного відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Закарпатській області від 07.03.2017 накладено арешт на майно, яке належить боржнику - нежитлову будівлю (навіс для віялки і зерна) площею 405.6 кв.м., складовими частинами нежитлової будівлі є огорожа та колодязь, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1

Реалізація цього майна проводилась з 06.06.2017.

Переможцем електронних торгів стала ОСОБА_2 , якій у подальшому приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В.Д. було видано свідоцтво про придбання майна з електронних торгів від 07.03.2018 (а.с. 15-18, 72-75).

Відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу.

Встановлено, що раніше, у червні 2017 року, ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба» зверталися в суд із позовом (справа № 309/1845/17) до Державного підприємства «Сетам», Хустського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Закарпатській області, третя особа: ОСОБА_2 , у якому просили визнати електронні торги, проведені 06.06.2017 ДП «Сетам» - недійсними.

За результатом розгляду спору рішенням Хустського районного суду від 08.02.2018 позов ОСОБА_1 , СТОВ «Дружба» - задоволено. Визнано електронні торги ДП «Сетам», проведені згідно протоколу № 261217 - недійсними.

Однак, постановою Апеляційного суду Закарпатської області від 22.08.2018 вказане рішення Хустського районного суду від 08.02.2018 - скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба» про визнання торгів недійсними - відмовлено (а.с. 72-75).

Обставини, встановлені рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (ч. 4 статті 82 ЦПК України).

Таким чином, за результатом електронних торгів власником нежитлового приміщення стала ОСОБА_2 . Зазначене також підтверджується свідоцтвом про придбання майна з електронних торгів виданим 07.03.2018.

Наведені обставини свідчать про те, що позивачу ОСОБА_1 , станом на травень 2017 року (на час звернення із позовом у справі № 309/1845/17) було достеменно відомо про те, що новим власником майна стала ОСОБА_2 .

Відповідно до договору купівлі-продажу від 07.08.2019 ОСОБА_2 продала ОСОБА_3 майно - нежитлову будівлю (навіс для віялки і зерна), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.15-18).

Листом представника ОСОБА_3 - адвоката Калина В.Ю. було письмово повідомлено ОСОБА_1 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01.11.2016, після закінчення строку його дії, а саме 30.09.2019, оскільки укладати новий договір оренди власник приміщення - ОСОБА_3 - не бажає (а.с.14).

Вказаний лист було направлено ОСОБА_1 16.08.2019, згідно календарного штемпеля відділу поштового зв`язку (а.с.20) та позивач визнає ту обставину, що даний лист ним отримано 16.08.2019 (а.с. 6, 160).

Таким чином сторони не досягли домовленості щодо умов договору найму на новий строк (після закінчення строку 30.09.2019), як щодо плати та інших умов договору.

Звертаючись до суду з позовом у справі, що розглядається, позивач зазначав про порушення його переважного права на купівлю орендованого нежитлового приміщення, при укладенні договору купівлі-продажу від 07.08.2019.

Правовою підставою позову позивач вказував частину другу статті 777 Цивільного кодексу України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

На обґрунтування своїх вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 07.08.2019, ОСОБА_1 посилався на те, що він належним чином виконував свої зобов`язання як орендаря, орендна плата була сплачена ним завчасно СТОВ «Дружба» за весь термін найму нежитлової будівлі та жодних претензій від орендодавця до ОСОБА_1 не надходило.

На обґрунтування заперечень проти заявлених вимог, відповідачка ОСОБА_2 зазначала, що ОСОБА_1 не сплачував орендну плату ОСОБА_2 , як новому власнику майна, а також не сплачував витрати за комунальні послуги усупереч п. 4.1 договору.

Також відповідач ОСОБА_3 зазначав, що ОСОБА_1 не сплачував йому орендну плату, а також не сплачував витрати за комунальні послуги (а.с. 68).

При цьому встановлено, що позивач не надав належних і допустимих доказів здійснення ним сплати орендної плати ОСОБА_2 , починаючи з моменту коли ОСОБА_2 стала власником нежитлового приміщення. Також позивач не надав доказів сплати витрат за комунальні послуги, котрі були передбачені п. 4.1 договору оренди.

Посилання позивача на те, що він завчасно здійснив оплату орендної плати СТОВ «Дружба» не доводять факту сплати ОСОБА_1 орендної плати на користь ОСОБА_2 .

Таким чином ОСОБА_1 не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором найму (оренди) перед новим власником ОСОБА_2 , у зв`язку з чим при продажі речі, переданої у найм - ОСОБА_1 не мав переважного права перед іншими особами на її придбання.

Щодо обраного позивачем способу захисту права на придбання орендованого майна колегія суддів зазначає таке.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до положень ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно зі ст. 203 ЦК України до загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину віднесено, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 зазначила, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

До правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 також зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Апеляційним судом у даній справі встановлено, що наймач (орендар) ОСОБА_1 попри обрання неналежного способу захисту, не мав переважного права на придбання переданої у найм (оренду) речі внаслідок неналежного виконання ним своїх обов`язків за договором оренди, а відтак не довів наявності свого порушеного права.

Стосовно висновків місцевого суду щодо пропуску позовної давності колегія суддів зазначає, що оспорюваний договір купівлі-продажу укладено 07.08.2019, позивач визнає ту обставину, що він отримав 16.08.2019 лист адвоката Калина В.Ю. (а.с. 14) з якого дізнався про укладення такого оспорюваного правочину, а відтак із позовом про визнання його недійсним ОСОБА_1 звернувся у вересні 2019 року - у межах строку позовної давності.

При цьому, місцевий суд не врахував, якщо строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, коли про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього (п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 № 14 «Про судове рішення у цивільній справі»).

З огляду на те, що позивач ОСОБА_1 не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором найму (оренди) перед новим власником ОСОБА_2 , у зв`язку з чим при продажі речі, переданої у найм - ОСОБА_1 не мав переважного права перед іншими особами на її придбання, та у задоволенні позовних вимог слід відмовляти з підстав його необґрунтованості та внаслідок обрання неналежного способу захисту, відтак висновки суду першої інстанції щодо пропуску позовної давності є помилковими.

За таких обставин, суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, що згідно з пунктом 4 частини 1, частиною 4 статті 376 ЦПК України, є підставою для зміни судового рішення в частині правового обґрунтування підстав для відмови в задоволення позовних вимог у редакції цієї постанови. При цьому резолютивну частину рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст. 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 4 ч. 1, ч. 4 ст. 376 ст. 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Мотивувальну частину рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 22 червня 2020 року - змінити в частині правового обґрунтування підстав для відмови в задоволенні позовних вимог.

Резолютивну частину рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 22 червня 2020 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 11 серпня 2021 року.

Головуюча: Судді: